第一篇：物業各崗位運作方案及崗位職責

物業各崗位運作方案及崗位職責

運作方案

（一）客服運作方案

客服（管家、前臺、內勤）工作范圍

客服承擔著物業管理處直接對業主服務的工作，其中包括：業主關系的協調和環境衛生的管理，是體現物業服務檔次，展示物業管理公司的形象和企業文化，樹立公司的管理品牌的窗口，是實現優質服務,使業主滿意的關鍵性職能部門。業主服務的主要工作是對業主的服務和社區的整體環境管理。其中包括：

? 辦理業主的入住、裝修手續。

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崗位職責 二次裝修的管理。環境的管理與策劃。

接待訪客，解答業主的疑問。

受理業主服務需求、投訴、報修，并轉callcenter。郵件、報刊雜志分撿、收發。協助費用的收繳。日常的巡查。

信息的搜集與業主回訪。

社區的文化建設與舉辦業主的聯誼活動。提供有償服務，特約服務及商務中心功能。業主檔案管理。

評價服務質量及業主意見的征詢等。

前臺接待員崗位職責

1.負責日常接待工作，業主出行或回家要及時問候。

2.負責記錄業主及其他人員投訴，并將信息轉移至callcenter。3.為業主辦理各類的手續，業務要熟悉，態度要熱情，工作要細心，動作要敏捷，核算要準確。

4.更新每天業主投訴記錄，并了解處理進度。收集后將資料整理匯報客服管家； 5.負責跟蹤業主對各項服務的滿意程度，負責協助調查業主服務滿意率；

6.負責向業主提供有償服務目錄及報價，并將業主要求的有償服務信息轉callcenter；

7.熱誠幫助業主，主動自覺地為業主著想，收集業主對物業管理的建議。

8.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優質完成業主所要求完成的服務項目。

9.培養得體的言行舉止，樹立良好的企業形象。

10.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現不必要失誤。11.保持前臺的環境整潔。

客服管家崗位職責

1.每日對物業進行巡視檢查，填寫物業巡樓報告； 2.遇有緊急事故，協助處理善后工作；

3.接受及處理業主投訴，并予記錄，轉相關部門； 4.追收物業管理費等各類費用之工作； 5.巡視檢查清潔及綠化設施之情況； 6.整理物業之業主資料；

7.必須按時上.、下班，禮貌待客，準時優質完成業主所要求完成的服務項目。

8.培養得體的言行舉止，樹立良好的企業形象。

9.必須有高度的工作責任心，以防工作中出現不必要失誤。

內勤崗位職責

1.認真領會政府部門的有關政策及上級文件精神，及時了解和掌握公司各部門的工作進程及本公司有關的外界情況。2.負責會議通知、議程安排、會場布置、簽到、會場服務等工作，并做好會議記錄和紀要工作。3.收集業主檔案，定期整理分類。4.起草或整理工作計劃、總結、規章制度等各類文件。5.做好與公司各部門的業務聯系工作。

6.負責公司文件、資料的打字復印工作，講求效率，穩中求快，做到認真，仔細，不出差錯。按時完成打印任務。7.嚴格按照操作程序使用電腦，保持電腦清潔，發現問題及時安排維修。

8.負責對外來公文的簽收，登記，并按擬寫批示分送有關領導及有關部門。

9.遵守保密制度，搞好保密工作，廢棄文稿應及時消毀。10.完成領導交辦的其他工作。

保潔負責人崗位職責

1.上班后檢查清潔效果。如有需要，采取行動，跟進所需工作。2.檢查保潔員工出勤情況。

3.每日上下午不少于兩趟巡視檢查所轄公共區域，注意事項包括：

清潔情況、安全情況、工程情況、其它情況

4.每日負責監控和檢查公共區域內各項清潔工作的完成質量，及時糾正保潔員不合規范的清潔操作并填寫記錄。5.根據工作安排，合理布置各項清潔任務，并負責全面監督清潔、綠化服務提供商的各項工作是否按要求進行，與其建立合理的工作程序往來。

6.每日實地檢查清潔工作是否按計劃進行，保潔員的工作表現和工作質量是否達到要求標準，對不合格現象及時填寫清潔整改通知書。

7.跟進處理業主對清潔方面的投訴，并做出情況處理結果的匯報。

8.配合清潔合作商進行清潔員工的招聘、選拔和培訓工作。9.監督低值易耗品質量，并協助采購。10.與其它部門溝通、協調，密切合作。11.定期對保潔、綠化服務質量進行評估。12.要求并檢查外包單位培訓方案，有計劃地對員工進行必要的業務培訓，使其能高效地完成工作任務并達到預期標準。13.負責協調業主有償服務關于清潔的事務。

14.巡視、檢查各區域所有設備，設施是否完好，清潔情況是否達到標準并填寫巡視報告。

15.每月上報低值易耗物料計劃，并合理控制領用數量。16.負責檢查、督導垃圾清運事宜。17.完成領導交給的其它工作。

保潔員崗位職責

保潔班長崗位職責

1、對上級負責，直接指揮下屬員工進行分區域的保潔衛生；

2、檢查員工每日出勤情況，如有缺勤，及時安排補位保潔；

3、檢查員工所管轄范圍的保潔衛生情況，并進行當班考核；

4、檢查員工所使用的工作器具和保養設備的完好情況，督促員工愛護工具和設備及貫徹使用制度；

5、編制使用保潔用品、物料的計劃，控制保潔衛生耗用成本。

6、及時做好保潔器具材料的采購及公共區域的水、電、照明的維修報告。

保潔員崗位職責

1、一律著裝上崗；

2、服從上級安排，按規定標準和操作程序，保質保量地完成本人負責區域的保潔工作；

3、工作完畢，不得擅自離崗，確保區域的保潔。

（二）、維修運作方案

工程維修的職責和任務

1.為公司提供設備技術支持，指導其做好市政設施、園林綠化、房屋及其附屬設備設施的運行管理工作。

2.市政設施、園林綠化、房屋及其附屬設備設施的日常運作進行安全使用監督，對存在的安全隱患提出整改意見。3.負責對設施設備進行日常運行維護管理。4.負責業主小修、急修工作。5.負責設備技術安全管理工作。

6.負責各設備專業對業務主管部門和其他有關單位的業務聯系工作。

7.對本部門環境因素的識別、評價及管理。8.完成公司下達的責任指標。

綜合維修工崗位職責

1、服從主管的工作安排，保質保量完成工作任務。

2、按照主管的安排，依據維修檢修制度的規定，對木工、油漆、瓦工范圍內的工作進行維修檢修，并達到質量要求。

3、嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。

4、工作中注意保護現場，避免污染公共區域，保持環境衛生整潔。

5、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄，上報工程主管，并盡快回到值班地點。

6、嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度。

（三）安管運行方案 任 務

保安部是公安、消防部門在物業小區進行治安防范、消防安全的重要輔助力量。保安部主要任務是落實各項治安、消防制度，維護物業小區秩序，及時發現和打擊違法犯罪活動，保護物業小區設備設施及轄區內業主的人身及財產安全。保安部必須堅決執行“誰主管，誰負責”和“群防群治”的原則，履行以下職責：

1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護物業小區范圍內的治安秩序。

2、嚴格治保安理，做好來訪及加班登記、電視監控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。

3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。

4、做好停車場管理，確保車輛停放有序、安全

5、積極配合公安部門打擊物業小區內及周圍發生的違法犯罪活動。

6、負責對物業小區各位業主治安、消防工作的宣傳、指導和監督。

7、抓好保安隊伍業務培訓。

崗位職責

保安領班職責

1、主持本班工作，堅決執行公司及主管指令，帶領和督導全班人員履行崗位職現，認真做好安全保安員工作。

2、負責主持召開班務會，及時傳達上級指示和部門例會精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。

3、負責本班人員的考勤，如實記載本班執勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向主管上級請示報告。

4、負責協調本班與其他班組之間的工作關系和本班人員之間的關系。

5、愛崗敬業，遵紀守法，嚴于律己，以身作則，發揮模范帶頭作用。

6、熟悉保安各崗位工作職責、任務和程序，掌握管理區域內治安保安員工作的規律及特點。

7、對因管理不力而造成本班在執勤中發生的重大失誤，或本班人員出現嚴重違法違紀的情況負責。

8、負責抓好全班的訓練工作。

9、負責處理本班執勤過程中遇到的一般性問題。

車場（庫）崗位職責

1、做好進出車輛登記和外觀情況檢查記錄。

2、指揮車輛的進出和停放。

3、對違章車輛，應及時制止并加以糾正，糾正前必須先敬禮。

4、檢查停放車輛的車況，若發現漏水（油）或未關好車門（窗）等情況，及時通知司機（車主）或報告當值主管。

5、檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發現未上鎖等情況及時通

知車主。搞好車場（庫）值班室的清潔衛生。

6、定期檢查消防設施是否完好、有效，如有損失，要及時報告上級維修更

換，不準使用消防水源洗車。

7、值班人員要勤巡邏，細觀察，隨時注意進入車場的車輛情況及駕駛員的

行為，發現問題要及時報告主管或主管上級。

出入口保安員崗位職責

1、樹立良好個人形象，熱心為樓內業主服務，熱情解答業主提出的問題并 解決業主的要求。

2、做好各項崗位交接工作，認真填寫各類工作流程表格，發現問題及時上

報。

3、當遇來訪人員應遵守保安規定，填寫《訪客登記表》并做到全面、細致。

4、認真遵照物業小區出入管理辦法。當業主需要出門時，應填寫出門條，并簽收。當發現可燃、易燃品要進入時，應給予制止，并做合理安排。

5、值班人員必須24小時堅守崗位，禁止到處流竄，嚴禁空崗、串崗等情

況發生，正確使用對講機頻道。并管理好個人當班物品，以免造成丟失等現象。

6、見到上級出入或來檢查工作期間應熱情、有禮貌，并做到主動問好并敬

禮。

7、嚴格執行公司上下班考勤制度，嚴禁遲到、早退。

8、當遇到發生緊極情況，應及時上報值班上級，遇到不明確問題應及時匯

報。

9、夜間值班人員禁止睡覺，應對大堂內外多加巡視，不得在無關區域長時

間逗留，做好各項保安員工作。

巡邏崗崗位職責

1、監視管區內的人員、車輛活動情況，維護管區內秩序，防止發生事故

2、巡查、登記公司部位設施，設備完好情況。

3、對管區內的可疑人員、物品進行盤問、檢查。

4、制止管區內發生的打架、滋擾事件。

5、驅趕管區內的擺賣、乞討、散發廣告等閑雜人員。

6、每班巡場一至兩次，對公共區域的閑雜人員進行盤問或驅趕，對業主違反管理規定影響他人工作、休息的行為要進行勸阻和制止。

7、檢查、看管好停入在管區內的車輛，防止丟失或損壞。

8、指揮機動車輛按規定行駛和停泊，保證消防通道暢通，防止發生交通事故。

9、負責火警、匪警的驗證和處置。

10、回答訪客的咨詢，必要是時為其導向。

巡查保安各崗位執勤情況，協助處理疑難問題。

保安員交接班制度

1、交接班地點為保安部值班室，人員為主管、內保員。

2、內保接班人員（主管、內保員）必須提前10分鐘到達值班室備勤，等待與交接班人員進行工作交接。

3、交班人員需向接班人員移交工作交接記錄本、對講機及其他用品，并要交待清楚當班期間發生的問題及下一班工作應注意的事項。

4、接班人員要認真傾聽交班人員的口頭交待，認真查閱上一班工作記錄內容，接收工作交接班記錄本、對講機以及各種表格及其他用品。

5、交接班后若無問題，接班人員要在工作交接記錄本上簽字。

6、交接班工作完成后，接班人員要按《保安巡視規定》繼續工作，交接人員在短時間內自行離開。

7、如遇突發事件或上一班未完成工作，交班人員需征得主管的同意后方可離去。

8、服從上級上級的管理，認真完成交派的各項任務。

物品出入管理制度

目的

為了加強對物品出入的管理，確保物業小區的正常工作秩序和物業使用人的財產安全，特別定本規定。適用范圍

本制度適用于對業主/物業使用人的物品出入的管理與控制。管理規定

1、物品的搬入 1）

當業主/物業使用人或其他人住物業小區內搬運物品時，值班保安員應禮貌地詢問是何物品，搬往何處，必要時可委婉地提出查驗，確認無危險后，可予放入。2）

當確認搬入物品屬危險品時，值班保安員應拒絕搬入，無法確認時，可報告主管或保安部。

2、物品的搬出

1）業主/物業使用人需要搬出貴重物品，則應提前到保安部或致電前臺，由保安至業主單元辦理手續，說明需要搬出的物品，在《出門證》存根上簽字認可，保安部按照業主/物業使用人提供的情況出具《出門證》。

2）當班保安員收到《出門證》后，應禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，予以放行，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時間，然后對搬出物品人的支持與合作表示感謝。《出門證》由保安部管理人員于一周內收回。

若業主/物業使用人搬遷物品時未辦理《出門證》，保安員應予提示并拒絕 放行，特殊情況可立即報告主管或保安部。

第二篇：物業各崗位職責

物業各崗位職責

沁陽市佳居物業管理有限公司

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目 錄

1、目錄??????????????????????????（1）

2、經理崗位職責??????????????????????（2）

3、客服部崗位職責?????????????????????（3）

4、文員崗位職責??????????????????????（4）

5、倉庫管理員的崗位職責??????????????????（5）

6、水電工崗位職責?????????????????????（6）

7、財務經理崗位職責????????????????????（7）

8、賬務會計崗位職責????????????????????（8）

9、財務出納崗位職責????????????????????（9）

10、財務收費員崗位職責???????????????????（10）

11、保潔人員崗位職責??????????????????（11-12）

12、綠化工崗位職責???????????????????（13-14）

13、保安人員崗位職責??????????????????（15-18）

14、消防人員崗位職責????????????????????（19）

經理崗位職責

1.制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業務上接受總公司和上級部門的指導和監督。

2.負責檢查、監督各項制度的執行情況。

3.合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。

4.負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

5.協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

6.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

7.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。8.檢查和監督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區域地面的清潔。9.熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。10.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

11.協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。12.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

13.負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。14.上級領導交辦的其他臨時任務。

客服部崗位職責、嚴格遵守公司的《職業規范》和各項管理規章制度。

2、為業主辦入住手續、機動車輛出入證，并解答業主提出的有關問題。、為客戶辦理裝修手續，為裝修人員辦理臨時出入證，向客戶發放《裝修管理規定》，同時解答有關裝修問題，請維修服務人員對裝修申請進行審批，并辦理裝修結束后的退款事宜。、為客戶解答辦理電話初裝手續及各種電話服務項目的問題。5、接受客戶投訴、聽取住戶意見和建議，及時分類匯總向相關部門反映。

6、為客戶代辦房屋出租、出售及為發展商的空置房辦理出租。7、負責對客通知的印刷、分發和存檔。、應客戶要求，按照有關規定，為客戶開具相關證明。

9、按規定認真完成每日工作記錄。

10、隨時解答客戶提出的各種問題及咨詢，遇問題及時向經理匯報。11、完成經理及公司領導交予的其他工作。

文員崗位職責

1.向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。

2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3.加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作運作和人際關系。

4.加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。

5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。

6.從節約出發，審批各部門辦公用品的購置。

倉庫管理員的崗位職責

1、按公司(管理處、下同)資產管理制度對公司資產進行管理。

2、對購進物資的進倉、出倉進行登記,并辦理相關手續,對庫存物資資料及時存檔。

3、對物品進行分類、分區存放,要求做到擺放整齊,分類清晰。

4、定期組織公司資產的盤點工作。

5、對庫存物資要做到月結、月清,帳物相符。

6、負責對二級倉庫進行監督管理,對二級倉庫的盤點情況進行核實。

7、掌握庫存情況,保證常用材料的合理庫存。

8、做好倉庫的日常三防工作(防火、防盜、防蟲)。

水電工崗位職責

1、在中心主任的領導下，做好水電的保障供應和服務工作。

2、電工房、水泵房室內保持清潔通風，不準存放設備以外的任何物品及私人物品。

3、熟悉小區的供水，供電的管路、線路和地下電纜的分布。

4、嚴守操作規程，按時完成水管線路以及供水供電設備的維修和保養任務，協助抄表員每月抄水電表。

5、接到用戶報修或領導安排任務后應積極進行維修。

6、對用戶要熱情服務，做到用戶放心，使用滿意。

7、發現違反《水電使用管理規定》的現象應予以制止，并報中心處理。

8、加強日常巡查，力爭出修及時，使領導放心，業主員工滿意。

9、認真做好晚間值班記錄。

10、完成領導交辦的其他工作。

財務經理崗位職責

1.根據國家財務制度和財經法規，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。

2.按照國家統一的會計制度設置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3.圍繞公司的經營發展規劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4.做好公司各項資金的與支出管理。

5.定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發展決策提供參考依據。

6.做好財務統計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。

7.定期檢查財務計劃、費用預算執行情況，監督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8.統一管理公司各種票據和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務人員的業務培訓和考核監督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。

財務會計崗位職責

1.對規定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。2.對發生的每一項經濟業務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。

3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。

4.按照規定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。

5.根據審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數字。

7.按照規定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

財務出納崗位職責

1.認真執行國家財經法規、現金管理制度制度。

2.遵守財務人員職業道德，堅持實事求是、廉潔奉公的工作原則。3.保守本公司商業機密，不經過領導同意，不許泄露公司的會計信息。4.負責貨幣資金的收付和管理工作。

5.負責每天辦理各項經營收入的收款工作，每日逐筆核對收入款的到賬情況，收到款在第一時間開出收據并交會計開送貨單。

6.出納員直接收到的現金銷售款，要在第一時間存入公司指定賬戶，不能挪用公款和私自外借，如有以上問題公司將嚴懲不怠。

7.每日根據憑證逐筆登記現金、銀行存款日記賬，賬簿一律采用訂本式，做到記賬準確、整潔、日清月結。不得隨意更換、涂改賬簿。

8.支出報銷、借款時，要對原始單據進行審核，符合報銷程序和管理制度、金額準確后才能付款。不見會計、市場部經理的簽字，出納不得付款。無論經理是否簽字同意，借款要本著前賬不清，后賬不借的原則。

9.負責每日清點庫存現金，核對現金日記賬，保證賬實相符，保證現金安全。如出現現金長短款要及時查明原因，原因不明出納要負責賠償。

10.服從領導安排，及時配合會計做好其他日常工作。

財務收費員崗位職責

1.協助會計、出納做好各項費用的收取、統計、核算工作，在業務上接受公司財務管理部的指導和監督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。

2.根據業戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。3.對拖欠費用的業戶以電話聯系、上門催收或下發催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4.完成管理處經理交辦的其他任務

保潔人員崗位職責

一、保潔員要聽從領導,服從工作安排,文明服務,禮貌待人,對工作認真負責。

二、上崗時著裝整齊、統一、規范,按標準完成各項任務。

三、對住宅樓保潔人員的要求:

1、生活垃圾日產日清。

2、樓道每天清掃一次,整日保潔。

3、樓梯欄桿、扶手定期擦拭。

4、樓道玻璃窗、單元門、電閘箱、信報箱等一個月擦拭一次。

5、樓道天棚、墻壁每定期清掃。

6、樓道、單元門、電梯內亂貼、亂畫當日清理。

7、及時清理單元門外生活垃圾和散落垃圾。

四、對商戶區域保潔人員的要求:

1、嚴格片區保潔責任制,對片區內當班清潔重點、難點部位進行保潔,做好片區內責任片區清潔工作,不留衛生死角。

2、隨時巡視片區,發現污物雜物應及時處理,隨時保證片區內的清潔衛生。

3、道路地面每天清掃一次。

五、雨雪天及時對分管部位道路和地面積水、積雪進行清掃。

六、對公共設施跑、冒、滴、漏現象及樓梯間燈不亮,一經發現及時向管理員匯報。

七、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具,做到勤儉節約、以舊換新。協助辦公室編制材料購置計劃和器具,設施維修報告,減少損耗,控制成本。

八、保潔工作中,撿拾的物品要按規定上交、嚴禁私自處理。禮貌勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。若發現住戶違反相關規定及時上報管理員。

九、在操作與安全發生矛盾時,應先服從安全,以安全為重。12

綠化工崗位職責

一、根據公司規定統一著裝、佩戴工卡，按時簽到上、下班。

二、按照主管布置的工作任務認真負責，完成工作任務。

三、上班時間不得高聲暄嘩，影響業主正常工作和休息。

四、儀容儀表、談吐舉止要文明，遇見上級領導和同事應主動問好，遇見業主有困難，應主動熱情予以幫助。

五、不遲到、不早退、不曠工，有事需請假的應寫書面請假條，經上級領導批準方可請假。

六、工作時間不得隨意脫崗、串崗，更不能有聚眾閑談、坐在草地上抽煙等不良行為。

七、團結友愛，工作中有困難的應相互幫助。

八、熟記小區內的綠化面積和布局，做好自己的本職工作，定期對花草樹木施肥、澆水，防蟲、耕種除草和培土，并及時修枝整形、補栽補種，及時處理枯枝落葉，清理場地，每天清掃綠地內的白色垃圾。

九、每日檢查、記錄綠地、樹木情況，及時勸阻和處理違反有關綠化管理的不良行為，情節嚴重的須立即上報領導。

十、保證新栽大樹及花草的較高成活率，綠化場地不留雜物，不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長旺盛。

十一、積極工作，在工作中提高個人工作能力和專業標準，創造新的更好的服務水平。

十二、正確使用綠化工具及其它配套設備，做好日常維修保養工作。

妥善保管所使用的工具，遺失、損壞照價賠償；節約用水，嚴禁浪費水源。

十三、對重大節日及活動，如元旦、春節，根據公司要求協助相關部門提前作出具體美化方案，增加節日氣氛。

十四、綠化水龍頭是澆花所用，不得用作洗車。綠化肥料、農藥不得外借，要妥善保管。

十五、完成上級領導交辦的其他工作。

保安人員崗位職責

（一）保安人員崗位職責

一、門衛保安應嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規定。

二、門衛保安必須嚴格執行車輛出入規定，發現可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責任。

三、值班員應文明執勤、禮貌待人，不允許與車主爭吵，更不允許與車主辱罵斗毆。遇車主刁難或羞辱時，應保持冷靜，克制自己的情緒，確實無法處理的事情，應迅速報告隊長、組長處理。如車主不聽勸阻，無理取鬧，甚至態度蠻橫，動手打人，應通知領導，將肇事者送交公安機關處理。

四、對未領卡而沖入的車輛，記下其車牌號碼，并用對講機第一時間通知其它崗位的保安人員，以免誤會。

五、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或裝有污染性物品的車輛、大貨車、大拖車（經管理處同意的除外）等，嚴禁駛入住宅區內。

六、門衛保安人員監督、控制出入的施工人員、房產中介、拾荒者和推銷人員入內。

七、對駛出的面包車，箱式貨車等，一律停車并打開車箱進行檢查，如發現可疑物品應立即上報當班隊長或物業領導進行處理。

八、門衛保安應按規定對外來車輛和訪客進行盤查、登記。對帶入帶出的建筑物品進行檢查、并對來訪人員通行證的發放進行控制，減少不必要的人員進入小區。

九、門衛保安應與內部和外部的巡邏保安、停車場車庫的保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

十、門衛保安應打掃工作區哉、填寫交接班登記表、記錄當班的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向對講機、傳呼機等。

十一、門衛保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十二、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應該做出賠償，情節嚴重者公司追究其法律責任。

（二）監控室保安崗位職責

一、錄像監控室保安應嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規定。

二、錄像監控室保安應密切監視錄像監視儀，以觀察、跟蹤可疑活動。

三、錄像監控室保安應與內部和外圍的巡邏保安、停車場、車庫保安和門衛保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

四、錄像監控室保安在發現有火警和其它報警信號時，應在第一時間通知隊長或巡邏保安人員，查看或解除報警險情。

五、錄像監控室的保安在緊急情況下應保持鎮靜，并采取控制措施，避免事態進一步惡化。

六、監控室保安在監控畫面上，看到當班保安人員在崗位上出現的一些違紀行為（如：在工作區域吸煙、在崗位上打磕睡、門崗倒閘未能正常開放等），監控保安應在第一時間用對講系統提醒該員工。

七、錄像監控室保安在中控室內的設備出現故障時應立即上報給保安經理或保安主管。

八、錄像監控室保安應打掃工作區域、填寫交接班登記表、記錄當班 的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向對講機、傳呼機等。

九、錄像監控室保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應該做出賠償，情節嚴重者公司追究其法律責任。

（三）巡邏崗保安崗位職責

一、負責指揮引導進出車輛和車場的安全管理，維持車場秩序，保持消防通道的暢通。

二、負責巡查車輛及車場設施情況，做好車況記錄，如發現停放在小區的車輛有損傷或擦痕時，請立即上報當班隊長或物業。

三、進入住宅區停放的車輛，必須停放在劃定的車位（或指定區域，如地面）內。行車通道、消防通道、人行道、綠化帶、居民活動場所及非停車位禁止停車。

四、巡邏崗保安應按保安部門規定的時間間隔打點巡邏，夜班巡邏崗保安必須手持強光燈進行巡邏，對光線不足或死角的地方，用強光燈進行照射，排除藏匿的小偷或可疑人員。

五、巡邏崗保安應按保安部門的規定，檢查應上鎖的門，對未上鎖的門窗采取安全措施。并填寫安全通知單，塞到門縫下面以通知住戶。

六、巡邏崗保安應檢查改造工程、裝修工程及新施工現場，以確保其按規范安全施工，即可燃氣體的使用、危險化學用品、施工現場的隔離等。發現違規操作均應記錄下來并上報保安經理。

七、巡邏崗保安應調查并登記所有可疑的行為。

八、巡邏崗保安應與停車場、車庫的保安、錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

九、巡邏崗保安在遇到異常事件時應立即報告保安隊長或物業領導。

十、巡邏崗保安在遇到可疑人物時應高度警惕，并通知錄像監控室進行監視。如果當時不能使用監控設備或不在可監控區域，保安應跟蹤該可疑人物直到確信不存在問題為至。

十一、巡邏崗保安在遇到客戶、家屬、員工、患者發怒、緊急情況時應保持冷靜，并采取控制措施，避免事態進一步惡化。

十二、巡邏崗保安應打掃工作區域、填寫交接班登記表、記錄當班時發生的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向對講機、傳呼機等。

十三、巡邏崗保安在和接班保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

十四、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應該做出賠償，情節嚴重者公司追究其法律責任。

消防員崗位職責

一、認真學習有關消防知識，掌握各種器材操作技術及使用方法。

二、積極認真做好防火宣傳教育活動，提高責任區內全員防火意識。

三、做好消防器材、設備檢查工作（通常為每周兩次），保證器材、設備處于完好狀況，一旦發生火警即可投入使用。

四、定期或不定期檢查電器、電線、電掣、煤氣、燃氣管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸引起火災。

五、制止任何違反消防安全的行為。

六、一旦發生火警，不論是上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不得臨陣逃避。

七、發生火警事故時，不要驚異，應采取下列應急措施：

1、迅速報告有關部門、消防大隊，火警電話：119；

2、組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火原因；

3、組織小區內的有關人員撤離危險地區，并做好妥善安排；

4、做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打動和搞破壞活動；

5、協助有關部門查原因、查損失并做好善后工作。

八、確保手機24小時聯絡暢通。

九、完成上級領導交辦的其他臨時性任務。

第三篇：物業各崗位崗位職責(簡易)

保潔員崗位職責

一、遵守本單位的各項規章制度，在小區辦的領導下，負責所轄小區的衛生保潔工作。

二、搞好轄區內的環境衛生，每日晨掃、晚掃，在8小時工作內實行小面積“點掃”，確保小區衛生整潔。

三、對樓棟單元樓梯，每周清掃兩次，每月清除一次蜘蛛網。

四、對小區內的果殼箱，每日清理兩次，發現損壞的，要及時請示報告。

五、對草坪上的果皮、紙屑及時進行清理，加強自身責任心。

六、在日常工作中要講究文明，樹立為人民服務的思想，使小區衛生達到國家級住宅小區標準。

七、房屋的公共樓梯、扶欄、走道及自行車車庫、公共部位等保持清潔。

八、嚴禁向綠化帶和草坪上傾倒垃圾和雜物，禁止綠化帶內焚燒紙屑、物品，禁止向小區任何地方投放雜物，做到生活垃圾與二次裝潢垃圾分離，并能及時清理。

九、維護好衛生區域的花草樹木和園林設施，確保不被損壞，配置的垃圾車輛要時常進行維護維修，并能及時清除垃圾車底部的污垢。

十、完成領導交辦的其他工作。

水電維修工崗位職責

一、服從公司經理的工作安排，協助其他維修工，做好維修工作。

二、賬務物業管理的有關知識，樹立為住戶服務的指導思想。

三、切實了解水、電的基本屬性，嚴格按照操作規程進行水、電操作，樹立高度的安全意識，面向住戶搞好服務，確保供水、電設備安全運行。

四、熟悉小區內供水、供電的具體情況。懂得各種設備的操作，嚴格執行操作規程。對故障必須及時、完善的處理，讓住戶滿意。

五、定期要對水、電線路檢查，發生停電、停水等事故，應及時到現場，并迅速查明原因，采取應急措施。

六、要愛護工作，節約材料，管好儀表。

七、完成物業公司交辦的其他任務。

保安全工作紀律規范

一、服從命令、聽從指揮，文明服務、禮貌待人。不折不扣按時保質完成各項任務。

二、具有強烈的責任心，對工作認真負責，能堅持原則、秉公辦事、大膽工作、不徇私情、保持高度的警覺性，敢于挺身而出制止犯罪活動及違法亂紀行為。

三、具有良好的服務意識和安全意識，儀表端莊。干凈整潔、禮貌待人，在保安服務中真正體現“警惕、溫暖、敏捷、周到”的服務風格。

四、恪盡職守、堅守崗位。不準閑聊、打鬧、干私活、看書報；不準吸煙、酗酒、打瞌睡；不準遲到、早退、串崗、擅離職守。

五、遵紀守法、秉公辦事。要認真遵守國家的法律、法規和公司的各項規章制度；不謀求私利、不收受賄賂、不徇私舞弊、不陷害好人、不放縱壞人。

六、努力鉆研保安服務的業務知識，掌握保安的服務技巧，當值時要保持旺盛的斗志和良好的精神狀態，做到“招之即來，來之能戰、戰之能勝”。

七、定期檢查報警系統、安全及消防系統，保證其處在良好的使用狀態。

八、嚴格遵守公司各項規章制度，執行交接班制度，以確保服務單位的安全。

九、在管轄范圍內巡查，發現問題妥善處理，并及時匯報。認真執勤，確保安全。端正態度、仔細檢查，不放過任何疑點，確保責任區內事故為零。

十、交班清楚，責任明確。嚴格落實巡查檢查頻率和交接班制度。在工作中發現問題，妥善處理、及時報告，積極做好治安防范工作。

會計崗位職責

一、嚴格執行財務制度，堅持“取之于民、用之于民”的收支原則。

二、熟悉物業管理區內的具體情況，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法。

三、熟練賬務記賬原則和方法，建立健全各種臺賬，并于月底做好財務核算、報表、對賬工作，做到賬目清晰、手續齊全、賬賬相符、日清月結、準確無誤。建立健全財務檔案。

四、做好公司的財產、用具的保管和登記工作，保障公司共有財產不流失。

五、定期分析資金往來及運用情況，監督公司合理使用資金。

六、完成公司經理下達的其他任務。

出納員工作職責

一、負責本公司現金收付和保管工作。

二、現金收付不準超過限額，現金結算支付符合現金結算規定，符合收支兩條線，庫現金不能坐支，不能白條頂庫。

三、營業款當天送交銀行，不準挪用。當天因銀行下班，不能送存的現金，需存放保險柜。

四、向銀行提現金要如實寫明用途來源，不準弄虛作假。

五、原始憑證要加審核，符合規定。結算以后必須加蓋收付訖戳記。

六、現金賬目要逐筆記載，日清月結。

七、不準出借支票和銀行賬號，不準為不正當經濟活動提供現金，代開發票，一切收支要按章辦事。

八、印鑒章、專用章、空白支票及收據要確保安全，收據使用要有記錄。

經理工作崗位職責

一、認真學習黨和國家的改革開放的方針、政策，以及有關物業管理的各項法規、政策，加強政策研究和業務學習，在時間中不斷提高自身業務素質和領導工作能力。

二、協助公司經理分管物業管理區的治安、綠化、保潔等各項工作。

三、分管的各項工作是物業管理中量大面寬的工作，要堅持有系統的工作計劃、有力的落實措施和嚴格的考核、獎懲辦法，在轄區內管出特色、管出水平。

四、負責組織各級“物業管理優秀住宅小區”的評選申報工作和組織實施工作，堅持高質量、高水準，切實提高本公司的物業管理水平。

五、負責組織公司的各項工作檢查。通過檢查、考核，加強責任人的工作責任感，督促各項管理服務工作的有效落實，提高管理工作的深度和廣度。

六、經常巡視住宅區，走訪、回訪住戶，廣泛服務各界人士，征求、收集物業管理意見，不斷改進管理服務工作。

七、完成物業公司下達的其他任務。

第四篇：物業保安部及各崗位職責

物業保安部及各崗位職責-4DOC

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作者：佚名文章來源：互聯網更新時間：2008-10-31 16:35:44需要：10 枚新筑幣

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物業保安部及各崗位職責 保安部任務：保安部是公安、消防部門在大廈進行治安防范、消防安全的重要輔助力量.保安部主要任務是落實各項治安、消防制度，維護大廈秩序，及時發現和打擊違法犯罪分子的活動，保護大廈設施及轄區內用戶的財產安全。

一、保安部必須堅決執行“誰主管，誰負責”和“群防群制”的原則，應履行以下職責：

1、負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護大廈范圍內治安秩序。

2、嚴格治安管理，做好來訪及加班登記、電視監控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。

3、嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火險隱患。

4、積極配合公安機關打擊大廈內及周圍發生的違法犯罪活動。

5、負責對大廈各用戶治安、消防工作的宣傳、指導和監督。

6、抓好保安隊伍的業務培訓。

二、各崗位職責

（一）保安部經理崗位職責

1、對總經負責，組織領導治安保衛部工作，對大廈的治安保衛工作和消防工作負全面責任。

2、熟悉和掌握大廈內業主的地理位置，重點要害部位和設施布局的基本情況。

3、貫徹落實安全保衛工作和消防工作，做好對保安的領導工作，調解大廈內各種糾紛。

4、組織實施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，并對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關主管部門的指示精神。

6、配合物業顧問，抓好治安保衛部人員的管理和培訓，監督檢查警容風紀和工作落實情況。

7、監督和檢查大廈的四防安全情況和交通管理情況，處理大廈內各類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關系。

8、做好大廈內業主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業主的安全意識和法制.....

第五篇：物業方案及崗位職責

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則： 在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序

（一）、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業主領房所需資料；

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入伙現場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案 在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

（1）業主已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規范操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案 對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據_________物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排

此為工程部分

第一節 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖

人員配置說明

項目負責人： 1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人

領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人 DE座配電室 8人 庫管 1人

共計 44人

第二節 崗位職責

一、工程部經理崗位職責

1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。

2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案

3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領班崗位職責

1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

四、電工崗位職責

1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電

室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規章、制度。

4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的 性能及故障處理。

5、保證機房內的環境衛生。

6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工 作、保衛工作、防火工作。

五、水工崗位職責

1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正 常運行與維修保養工作。

3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。

4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。第三節 內部管理規定

一、值班規定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規定 交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。

2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。

接班人：

1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

三、運行記錄管理制度

1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。

2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。

3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節 設備設施管理

設備設施管理的主要內容有：

1、確保能源的供給及有效地控制能耗

2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

給排水系統設備的維護管理 給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。

（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

供電系統的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關人員絕不能動。

6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。

9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套 等。

空調系統管理

一、風機房管理規定

1、嚴禁無關人員進入機房內。

2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。

二、空調系統檢查巡視內容

1、設備巡查

（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。

（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。

2、空調機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調系統運行管理規定

1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。

3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

2、專業主管每年12月制訂下的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調系統應爭處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。

3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（三）涼水塔

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（四）管網系統

1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。第五節 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

1、接報修

（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；（2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業 主家；

3、敲門、按門鈴

到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇 10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

4、業主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維 修事項，得到業主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；

（2）、在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

5、修理

（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；

（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小 心輕放。

6、清場

（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得 將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上；

（2）、工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現 場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。（3）、禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

（二）其他區域維修管理

維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈

罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。

2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。

3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.第六節 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

1、跑水事故預案

發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。

3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

1、電器火災故障處理預案 遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

2、電器事故（停電 跳閘）處理預案 值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

3、觸電事故緊急處理預案

如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1)脫離漏電物體

大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救 首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

4、電梯緊急事故處理預案 電梯困人事故處理預案

1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預案 1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源

2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告 電梯特殊故障處理預案

遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

（三）火災處理應急方案

1、報警程序

一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。

發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監控室。

（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人 被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

2、工程各系統配合滅火工作程序

在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。

（2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。（3）水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。

（4）空調系統：接到火情通知后，立即關閉起火區域的空調機組。