第一篇：出資的來源與性質是房屋權屬認定的關鍵

出資的來源與性質是房屋權屬認定的關鍵

出資的來源與性質是房屋權屬認定的關鍵

——浙江寧波中院判決勵瑞盛等家庭財產權屬糾紛案

裁判要旨

在雙方當事人對房屋權屬證書的證明效力均存在爭議的情況下，該房屋權屬證書不能作為認定訟爭房屋權利歸屬的證據。法院對訟爭房屋的權屬進行認定的關鍵在于，不僅應查明房產的出資來源，還應對財產性質進行綜合分析認定。如果房產的出資既具有家庭共同財產性質，也具有夫妻共同財產性質，應認定該房產系相關權利人的共有財產。

案情

勵瑞盛、丁玉英系夫妻，勵曙青、勵曙群、勵曙杰系勵瑞盛、丁玉英的子女。勵曙青于1993年結婚出嫁，2002年2月離婚，離婚后居住在勵瑞盛、丁玉英處。勵曙群于1998年3月結婚出嫁。蔡俠贏與勵曙杰于1997年6月20日登記結婚。2005年9月、2006年7月蔡俠贏以夫妻感情破裂為由向浙江省慈溪市人民法院起訴要求與勵曙杰離婚，慈溪市人民法院以夫妻雙方感情尚未破裂為由駁回了蔡俠贏的離婚訴訟請求。2007年5月，蔡俠贏再次起訴請求與勵曙杰離婚，同年7月5日，慈溪市人民法院判決準予雙方離婚。

本案訟爭房產原屬五交化總公司觀城分公司所有。1998年，五交化總公司觀城分公司因企業改制將訟爭房產出賣給勵曙杰。1998年10月16日，勵曙杰取得了該房屋的產權證書，證號為慈房權證觀字第08008695號，房屋總建筑面積為465.05平方米。1998年10月29日，勵曙杰取得了該房屋的國有土地使用證，證號為慈國用（1998）字第020273號，國有土地使用權面積為251平方米。該房屋購入后，兩間三層樓中的底層作經營摩托車修配店之用（該維修站于2005年8月3日注銷），二層、三層由勵瑞盛、丁玉英居住。兩間二層樓用作摩托車修配店倉庫。勵曙青、勵曙群均稱婚后與丈夫未對財產做過約定。勵曙杰與蔡俠贏在婚后也未對財產做過書面約定。裁判

浙江省慈溪市人民法院經審理認為，本案訟爭房產系勵曙杰與蔡俠贏夫妻關系存續期間所購買，且勵曙杰與蔡俠贏婚后未與勵瑞盛、丁玉英共同生活在一起。勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群和勵曙杰所稱他們共同生活、共同經營、共同購房的事實及1997年2月、1997年12月勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群和勵曙杰已用家庭共同財產預付購房款60萬元的事實均無證據證實，故應認定該訟爭房屋系勵曙杰與蔡俠贏的夫妻共同財產。勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群和勵曙杰所訟爭的房產系其家庭共有財產的依據不足，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國婚姻法》第十七條第一款第（五）項之規定，判決如下：

一、坐落在慈溪市觀海衛鎮觀海衛路335號房屋系蔡俠贏與勵曙杰的夫妻共同財產。

二、駁回勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群的訴訟請求。

勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群與勵曙杰不服一審判決，向浙江省寧波市中級人民法院提起上訴，請求撤銷一審判決，依法改判訟爭房屋為5上訴人的家庭共同財產。

浙江省寧波市中級人民法院經審理認為，本案中，雙方當事人對訟爭房屋的房產權屬證書確定的權利歸屬本身有異議，并且針對該房產的出資事實分別進行了舉證證明，因此不能僅以該房產權屬證書作為證明房產權屬證書中登記的權利人對該房屋享有權利的依據，還應結合雙方當事人提供的有關出資等證據對訟爭房屋的權屬作綜合認定。

上訴人認為，勵瑞盛、丁玉英、勵曙青、勵曙群從未分家，雖然摩托維修站業主是勵曙杰，但實際是5上訴人共同經營和勞動，購買訟爭房屋的款項來源于出租車經營收入、摩托維修站經營所得和轉讓山海村舊宅所得等。雖然被上訴人蔡俠贏在二審中提出訟爭房屋的出資主要來源于個人積蓄和向其母親和姐姐的借款，但沒有提供有關出資的證據，也沒有提供據以否認上訴人出資的證據。結合本案的具體情況，勵曙杰與蔡俠贏在婚后一年多的時間內難以取得訟爭房屋出資所要求的高收入。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條第一款規定的優勢證據規則，上訴人提供證據的證明力明顯大于被上訴人提供證據的證明力，應認定訟爭房屋的出資主要來源于家庭共同財產。同時，因勵曙杰與蔡俠贏在婚后未對財產做過書面約定，其在婚后所取得的收入應為夫妻共同財產，因該部分收入而構成的訟爭房屋出資部分，性質上自應屬于夫妻共同財產，可見訟爭房屋的出資在性質上為家庭共同財產和夫妻共同財產。加之訟爭房屋購入后，由上訴人勵瑞盛、丁玉英居住。因此，訟爭房屋應為勵瑞盛、丁玉英、勵曙杰、蔡俠贏的共同財產。因上訴人勵曙青、勵曙群已分別在房屋購買前出嫁，且沒有提供有關其已出資的證據，故不能對訟爭房屋享有共有權。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，終審判決：

一、撤銷慈溪市人民法院（2007）慈民一初字第2765號民事判決；

二、坐落在慈溪市觀海衛鎮觀海衛路335號房屋系上訴人勵瑞盛、丁玉英、勵曙杰和被上訴人蔡俠贏的共同財產；

三、駁回上訴人勵曙青、勵曙群的上訴請求。解析

本案涉及房屋權屬的確認，是財產權屬糾紛中的一個典型案例。由于本案的房屋權屬存在著夫妻共同財產和家庭共同財產的交織現象，因此對本案的探討有助于今后在審理類似案件中提供一個有益的參考。正確處理本案的關鍵在于認定訟爭房產的出資來源問題以及出資的性質問題。

一、出資來源問題

本案中，上訴人、被上訴人雙方均沒有提供有關房款支付憑證等直接證據，但作為訟爭房屋出賣方的原五交化分公司的經理田竹華和工作人員陳淳卻出庭作證稱勵曙杰及其父親勵瑞盛已在1997年12月底前支付了60萬元房屋預付款，1998年9月份支付了12.5萬元房屋預付款。對此，在被上訴人不能否認證人證言的真實性、合法性、關聯性的情況下，應認定證人證言能夠證明訟爭房屋的房款已由勵曙杰及其父親勵瑞盛基本付清。

上訴人主張其出資的主要來源為出賣舊宅的收入、開出租車的收入、修配廠的收入以及家庭成員的其他收入，而被上訴人蔡俠贏除提出其出資主要來源于嫁妝和向其母親和姐姐的借款外，并沒有提供其他有關出資的證據，也沒有提出否認上訴人出資的證據，從證據高度蓋然性的認定標準來看，上訴人提供的證據具有證據優勢，應予認定。雖然蔡俠贏認為上訴人的家庭收入并不都是作為訟爭房屋的出資，但此節的舉證責任在于蔡俠贏，蔡俠贏應當提供證據證明上訴人家庭收入的其他用途，但蔡俠贏并沒有提供此方面的證據，因此蔡俠贏的該主張沒有依據，不予支持。綜上，訟爭房產的出資來源于家庭共同財產。

二、房屋權屬的確定問題

本案中，訟爭房產的出資來源于家庭共有財產，但由于訟爭房產的權屬證書是在勵曙杰和蔡俠贏婚后取得，勵曙杰在其婚姻存續期間亦有部分出資，因此訟爭房產權屬的確定就具有復雜性。由于我國婚姻法所確立的法定財產制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻個人所有財產和夫妻另有約定外，夫妻雙方或一方在婚姻存續期間所得的財產，均歸夫妻共同所有。因此，通常情況下，除夫妻個人特有的財產和夫妻約定屬于個人所有的財產外，婚姻關系存續期間雙方或一方所得財產均屬夫妻共同財產，包括夫妻關系存續期間取得的房屋。但在本案中，勵曙杰在婚姻存續期間僅有部分出資，根據我國婚姻法的規定，該部分出資應認定為勵曙杰和蔡俠贏的夫妻共同財產。同時，作為家庭成員的勵瑞盛、丁玉英以及勵曙杰在勵曙杰和蔡俠贏婚前亦有部分出資，對于訟爭房屋理應享有產權。據此，訟爭房屋出資的性質是兼有家庭共同財產和夫妻共同財產的性質，訟爭房屋的權屬理應認定為勵瑞盛、丁玉英、勵曙杰和蔡俠贏的共同財產。當然，由于本案中難以查明產權人各自的具體出資數額，因此難以對各產權人對于訟爭房屋的產權份額作出認定。

三、不動產權屬證書對于房屋權屬認定的證明效力

本案中，在雙方當事人對該房產證的證明效力均存在爭議的情況下，該房產證能否作為認定訟爭房屋權利歸屬的證據？實際上，這個問題的核心在于如何看待不動產權屬證書在涉及確權之訴等民事訴訟案件中的效力問題。

一般來說，房屋權屬證書是行政登記機關頒發給權利人作為其享有權利的證明，具有證據資格，但并不能直接決定實體法律關系的存在與否。房屋權屬證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況并不一定完全吻合。因此，對于確認房屋權屬之類的案件來說，法院就需要依法查明案件相關事實，理清所涉及的法律關系，確認真實的不動產物權歸屬。本案中，雖然訟爭房屋的房產證系在勵曙杰和蔡俠贏婚后取得，但雙方對該房產證確定的權利歸屬本身有異議，并且針對該房產的出資事實分別進行了舉證證明，自然不能僅憑該房產證證明勵曙杰對該房屋享有權利的依據，否則將導致循環論證，而應綜合審查雙方提供的所有證據，確認其真偽，判斷各證據證明力的大小，依據優勢證據規則對訟爭房屋的權屬作綜合認定。

同時，這還涉及民事訴訟能否對具體行政登記行為進行司法審查的問題。由于本案中雙方當事人對于房產證的合法性沒有異議，只是對房產證所證明的權屬效力存在異議，因此，法院可以根據司法權優于行政權原則和權利救濟原則，對未經行政審判進行實體審查而生效的具體行政登記行為在民事訴訟中是否具有最終確定性及其證明效力進行全面審查。

本案案號為：（2008）甬民二

（一）終字第25號

案例編寫人：浙江省寧波市中級人民法院 馬金平

第二篇：關于無證房屋性質認定及補償問題

關于無證房屋性質認定及補償問題

【裁判要旨】在與法律、行政法規的規定不抵觸情形下，依法定程序制定的房屋征收補償方案對無證房屋的性質認定以及如何補償作出相應規定，該規定合法有效。【案號】（2016）最高法行申294號行政裁定 【案由】孫守清訴梅河口市人民政府房屋征收補償決定一案 【案件基本事實】

2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8號《關于對青海路東側棚戶區地塊房屋征收的決定》，決定對青海路東側棚戶區地塊范圍內國有土地上房屋實施征收，并于同日公布《梅河口市青海路東側棚戶區地塊征收補償方案》和《房屋征收決定的公告》、《房屋征收評估機構選定辦法的通知》。被征收人通過協商方式選定梅河口市誠信房地產評估測繪有限公司（以下簡稱誠信評估公司）為房屋征收評估機構。2013年10月26日，房屋征收部門與誠信評估公司簽訂《房地產估價合同》。孫守清在征收范圍內有32.42平方米登記房屋一處，臨時建筑25平方米及附屬物若干。在征收過程中，雙方未達成協議。誠信評估公司于2013年11月15日作出梅誠房評報征字第（2013-5-13-45）號《房地產征收估價報告》（以下簡稱《估價報告》），對孫守清所有的房屋及其附屬物估價124420元。《估價報告》送達后，孫守清未提出復估申請。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征補[2013]207號《關于對孫守清房屋征收補償的決定》（以下簡稱207號征收補償決定），主要內容為：如果孫守清選擇貨幣補償方式安置，對其按估價報告結果執行，合計補償127708元。如孫守清選擇產權調換方式安置，對孫守清調換至擬新建3#樓4單元702室面積為62平方米住宅房屋，孫守清交房屋差價款20560元；附屬設施補償及其他補助費按估價報告結果執行，合計補償39483元。孫守清不服該補償決定，向吉林省人民政府申請行政復議。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政復決地字[2014]27號行政復議決定，維持了207號征收補償決定。孫守清仍不服提起訴訟，請求撤銷該補償決定。另查明，誠信評估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產管理局的一個部門，2002年改制后獨立。在該公司注冊的評估師保留了原單位事業編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關于責令誠信評估公司限期改正有關問題的通知》。該公司于2015年7月解體。通化市中級人民法院（2014）通中行初字第26號行政判決認為，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8號《梅河口市人民政府對青海路東側地塊房屋征收的決定》，該房屋征收決定已被生效的（2014）通中行初字第5號行政判決所維持。誠信評估公司系獨立法人，具有相應的房地產價格評估資質，并經合法程序選定為該征收地塊的房地產征收估價公司。估價報告的作出亦符合法定的規程。孫守清主張應當對其25平方米門前房認定為有照房屋，養殖信鴿經營損失也應予補償。孫守清雖出示了一份房屋買賣協議，但不能證明25平方米門前房屋符合有照房屋規定的條件。對于養殖信鴿也未出示合法的生產經營證明。因此，梅河口市政府依據評估報告對孫守清作出的房屋征收補償決定并無不當，對孫守清的訴訟請求不能支持。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條的規定，判決駁回孫守清的訴訟請求。孫守清不服提起上訴。吉林省高級人民法院（2015）吉行終字第13號行政判決認為，誠信評估公司作為被征收地塊房地產評估機構是由被征收人通過多數決定方式選定的。誠信評估公司作出估價報告后，房屋征收部門向孫守清進行送達。估價報告送達后，孫守清未依法提出復估申請。《梅河口市青海路東側棚戶區地塊房屋征收補償方案》規定，”工商、稅務登記手續齊全，并事實經營3年以上，能夠提供一年以上納稅憑證的營業性質房屋，在征收過程中造成停產停業的，給予停產停業補償損失。”孫守清主張其養殖信鴿并用于經營，但不能提供工商、稅務等相關手續，故其主張停產停業損失補償依據不足。按照梅河口市政府相關規定，無照房屋可參照正式房屋處理的標準：”房屋為1990年4月1日以前建成，且墻體為三七墻以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、門窗完整、房屋面積30平方米以上、具備居住條件的無照房屋”。故孫守清無照房屋不符合參照正式房屋處理的條件。因此，梅河口市政府作出的207號征收補償決定認定事實清楚，決定內容適當，一審判決駁回孫守清訴訟請求并無不當，對孫守清的上訴主張不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規定，判決駁回上訴，維持原判。孫守清申請再審稱：

1、對評估結果有異議。認為梅河口市政府選擇評估機構的程序違法，估價報告中缺少估價技術報告，不能作為補償決定的依據，評估結果對孫守清的房屋價值估算明顯低于梅河口市當地市場價值。

2、對25平方米的房屋性質認定有異議。主張應當認定為1990年4月1日以前的合法房屋并予以補償。

3、對被征收房屋的補償標準有異議。主張其從事信鴿養殖經營，應當按照經營性房屋予以補償。請求依法撤銷一、二審判決及207號征收補償決定。被申請人梅河口市政府答辯稱：

1、估價技術報告是評估機構在評估房屋價值過程中形成的，作為房屋評估價值形成的依據。根據《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》相關規定，估價技術報告可以不提供給估價委托人，供房地產估價機構存檔和有關管理部門和行業組織查閱。必須提供給當事人的是房地產評估結果報告,且評估報告中已經充分向申請人說明了估價的依據和計算方法，如果當事人申請可以到評估部門查看技術報告。評估報告是按照被征收區域房屋的市場價格評估的，孫守清的32.42平方米房屋被征收后回遷安置到新建的多層住宅后還剩余18923元，提高了被征收人的居住條件。

2、孫守清對其25平方米臨時建筑不能提供任何合法有效的證據證明其合法性，已經被鑒定為違法建筑，與本案被訴行政行為屬于不同的行政行為。

3、孫守清沒有合法營業執照等手續，不符合營業損失補償條件。請求依法駁回孫守清的再審申請。本院經審查認為，孫守清對其提出的申請再審主張均未能舉證證明，一、二審駁回其訴訟請求并無不當，孫守清申請再審的理由不能成立。

一、關于評估報告的合法性問題 《房地產估價機構管理辦法》第三條規定：”本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。”《房地產估價師執業資格制度暫行規定》第二條規定：”本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。”原誠信評估公司系經依法批準成立的具有房地產評估資質的評估機構，評估人員也依法取得了估價師執業資格，系獨立核算企業。雖然該公司接受委托及作出評估報告當時，評估人員因企業改制保留了事業單位編制，不符合有關房地產估價機構行政管理相關要求，相關行政管理部門可依法對其進行查處，但是，并沒有法律、行政法規規定，此種情況下評估機構的設立以及其作出的評估結論應屬無效。誠信評估公司系獨立核算企業，孫守清主張該公司的評估人員與梅河口市政府以及項目開發企業存在利害關系，評估結論不具有合法性，但其對此未能舉證證明。《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定：”房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”梅河口市政府根據多數被征收人的意見，協商選定誠信評估公司作為本案征收補償行為的評估單位，選定評估機構的主要程序合法。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：”對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”誠信評估公司依照法定程序作出評估結論，孫守清主張該評估報告對其被征收財產的價值認定不合理，但未在法定期限內依法申請復核。在一、二審及本院審查期間，孫守清亦未舉證證明，誠信評估公司對其被征收財產的評估價格，明顯低于當地類似房地產的市場價格。關于孫守清提出的評估報告中缺少估價技術報告的主張，《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》有關估價報告的規范格式中已經明確”估價技術報告可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等。”孫守清的該項主張沒有事實和法律依據。綜上，盡管誠信評估公司自身存在不符合行業行政管理相關規定的問題，但不足以否認評估結論的合法性。孫守清以評估不合法為由申請再審，本院不予支持。

二、關于無照房屋性質認定及補償問題 根據吉建房〔2009〕38號《吉林省房屋登記若干問題暫行規定

（一）》第十三條規定，無照房屋性質認定的主要時間節點為1990年4月1日，也即《中華人民共和國城市規劃法》施行之日。該法第四十條規定，在城市規劃區內未取得城市規劃主管部門核發的建設許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物，屬于違法建筑物。但改正后保留的建筑物，不認定為違法建筑物。本案征收補償方案規定，被征收人能夠提供真實有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日前建成，具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補償，但不享受贈送、獎勵等其他優惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設的房屋，視為合法臨時建筑，參照建筑成本價給予合理補償；2006年9月1日之后建設的房屋，視為違法建筑，不予補償。征收補償方案的規定，與法律的規定不沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其25平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在調查核實的基礎上，按照合法臨時建筑對其25平方米無照房屋予以評估補償，主要事實清楚，符合本案征收補償方案的規定，已經充分保障了孫守清的合法權益。孫守清主張對其25平方米無照房屋應按照有照房屋予以補償，理由不能成立。

三、關于住宅兼營業用房的補償問題 《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般應當以房屋權屬證書和房屋登記薄的記載為準。國務院辦公廳國辦發[2003]42號《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（以下簡稱42號通知）第四條規定：”對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”依照以上規定，產權證記載為住宅用房，盡管被征收人實際用于經營，已取得營業執照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質上講仍應認定為住宅。42號通知同時授權地方人民政府對此類房屋的補償標準作出具體規定。梅河口市政府制定的本案征收補償方案規定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務手續齊全，實際用于經營的，按照住宅標準予以補償安置；選擇貨幣補償，營業損失按照被征收房屋價值的10%予以一次性補償。征收補償方案的上述規定，與法律、行政法規不相沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其32.42平方米有照住宅房屋實際用于經營性養殖，但未能依照補償方案的要求提供相關的證據予以證明。梅河口市政府按照孫守清養殖數量和種類向其支付搬遷費用，符合征收補償方案的規定。孫守清主張應當按照經營性用房的標準予以補償，沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補償行為，認定事實基本清楚，主要程序合法，孫守清的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）項規定的情形。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規定，裁定如下：駁回孫守清的再審申請。

第三篇：關于有權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力認定問題

關于有權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力認定問題

姓名：周穎健 學號：2012212033

摘 要：合同效力問題是一個基本的民法學理論問題，也是一個重要的仲裁和審判實踐問題。而房屋買賣合同涉及到不動產這樣具有高額價值的合同，其是否有效就更加值得關注。我們實踐當中存在的有爭議性的權屬瑕疵的房屋，包括就被抵押、查封或者未取得權屬證書的情況，而對這樣的房屋簽訂買賣合同的效力進行認定，不僅是保護了合同當事人的權益，更是為區分合同效力和物權效力進行了鋪墊，在筆者看來,上述合同未違反合同的效力性和禁止性規定,符合當事人意思自治原則和誠實信用原則,應為合法有效。關鍵詞：權屬瑕疵 房屋買賣合同 效力認定

1.問題及爭議

權屬瑕疵，即所有人對標的物的所有權不完整或存在爭議。實踐中，當事人就存在權屬瑕疵的房屋簽訂買賣合同的情形大量存在，此時房屋買賣合同的效力如何認定是解決此類糾紛的首要問題。此類問題集中體現為以下具體問題：當事人就已經被抵押或查封的房屋簽訂房屋買賣合同，或者出賣人尚未取得房屋的房地產權屬證書，而與買受人簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同的效力應如何認定？

2.區分物權效力與合同效力的意義

之所以要將具有權屬瑕疵的房屋簽訂買賣合同的效力進行深入的分析和討論，在實際上就是要將物權效力與債權效力進行一種區分。將物權行為與債權行為、物權效力與合同效力相區分，是立法科學化、精細化、現代化的表現，也與現代民法精神相符，建立區分原則的主要意義在于：

第一，有利于促進交易，促進物的流轉。促進交易以及物的流轉是市場經濟發展的必然要求，只有物充分流轉，交易增加，市場經濟才能得以發展。因此，現代民法在“動的安全”與“靜的安全”發生沖突，往往選擇保護前者（如善意取得制度）。將物權效力與合同效力相區分，認定就權屬存在瑕疵的房屋達成的買賣合同有效，有利于促進房屋的交易。當事人可以對權屬存在瑕疵的房屋的交易達成合意，通過這種合意，對房屋權屬瑕疵的解除、價款的支付等內容作出約定。這樣出賣人通過簽訂買賣合同，形成獲得轉讓價款的預期，從而盡快消除房屋權屬瑕疵，以實現交易。買受人通過簽訂買賣合同，形成取得房屋所有權的預期，從而提前向出賣方支付價款，該價款又能幫助出賣人積極有效消除權屬瑕疵，促進房屋順利流轉。將物權效力與合同效力相區分，使得權屬有瑕疵的房屋可以進入市場，大大促進了物的流轉和市場交易。如果將物權行為與債權行為捆捧，即因物權暫時不能變動而否定買賣合同的效力，那勢必造成，出賣人只有在完整、有效、明確地取得房屋權屬時，才能對房屋進行交易，從而大大減少市場上可供交易的房屋。出賣人為了使房屋可以交易，也必須提前對權屬瑕疵予以消除，然而，在出賣人未與買受方簽訂買賣合同，未達成在權屬瑕疵消除后可獲得相應回報的明確預期下，出賣人不愿也往往沒有能力去消除房屋權屬瑕疵，從而大大限制了市場交易行為，不利于充分發揮物的價值。

第二，有利于保護交易安全，保護交易中無過錯方的合法權益。由于房屋交易從合同的簽訂到房屋權屬的變更登記，是一個錯綜復雜的過程，往往要經歷一定的時期和階段，在這個時期，房屋價格可能因市場的變化而上漲或下跌。如果以登記作為買賣合同生效的要件，那么在簽訂合同而暫未辦理權屬變更登記的情形下，受市場價格變動而受影響的一方可以以未辦理登記為由要求確認合同無效，而守約方只能要求返還房屋或價款，不利交易安全的保護。而嚴格區分合同效力與物權效力，物權未發生變動或不能發生變動，合同依然有效，違約方不配合進行權屬登記時，守約方既可要求違約方繼續履行合同，辦理權屬登記手續，亦可要求解除合同并由違約方承擔違約責任。顯然區分合同效力與物權效力，更有利于保護守約方的合法權益，保護交易安全。

第三，更充分體現意思自治的原則。房屋買賣合同往往就房屋的價款、支付方式和時間、房屋交付、房屋權屬變更登記、違約責任等事項予以約定。房屋權屬變更登記實際上是買賣合同的一個履行行為，簽訂買賣合同是權屬變更登記的前提或原因，因為履行行為無法實現而否定作為原因行為的買賣合同的效力，本身就犯了認識邏輯上的錯誤。將物權效力與合同效力相區分，在無法辦理權屬變更登記手續的情形下，合同仍然有效，而應按合同無法實現，應予解除并由責任方（違約方）按照合同約定的違約金條款承擔違約責任，比起將物權效力與合同效力相捆捧，認定合同無效，雙方返還，過錯方承擔賠償責任（實際損失往往難以舉證證明），更能體現尊重當事人意思自治的原則，也更有利于保護守約方的合法權益。

3.權屬瑕疵的房屋買賣合同效力認定

3.1 關于權屬瑕疵的房屋買賣合同的效力的幾種主要觀點。

在上文中我們已經說到，對于權屬存在瑕疵的買賣合同，仲裁與審判實踐存在很大爭議，主要有以下幾種觀點：

觀點一：上述房屋買賣合同應當認定為無效合同。主要理由是：房地產管理法第37條規定：“下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”房地產管理法第38條明確規定，被抵押、查封或者未取得權屬證書的房地產不得轉讓，這屬于法律的強制性規定，符合合同法第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”的認定合同無效的條件。物權法第15條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條雖然明確了未辦理物權登記不影響合同效力，但對合同生效仍然設定了“除法律另有規定或者合同另有約定外”的除外情形，而房地產管理法第38條就屬于法律另有規定的除外情形，故上述情形下的房屋買賣合同應當認定為無效。堅持此種觀點的一部分人對于具體處理還進一步提出：如果在庭審辯論終結前出賣方已經涂銷抵押、解除查封或者取得權屬證書的，應認定合同有效；如果在庭審辯論終結前出賣方未能消除上述房屋權屬瑕疵的，應認定合同無效。

觀點二：上述合同應當認定為有效合同。主要理由是：應當將物權變動與其原因行為，即買賣雙方就物權變動事宜達成的意思表示（合同）區分開來，房屋未取得權屬證書、被抵押或查封只能影響物權的變動，而不影響房屋買賣合同的效力。房地產管理法第37條規定“下列房地產不得轉讓”應理解為對存在該條所列情形的房地產的物權不得發生變動，更明確來說，就是不得進行房屋所有權變更登記，而不是否定當事人就房屋買賣事宜達成一致的意思自治的效力。

觀點三：對于上述房屋買賣合同的效力應當區別情況對待。如果買受方在簽訂合同時，已明知房屋被抵押、查封或者未取得權屬證書等情形的，應當認定為合同有效。如果買受方在簽訂合同時并不明知上述情形的，買受人主張合同無效的，應予支持。主要理由是：如果在簽訂合同時，買受人已明知房屋權屬有瑕疵，而仍然愿意與出賣人簽訂買賣合同，屬于對此種瑕疵的認可，并愿意承擔因該瑕疵帶來的物權可能無法變動的風險。實踐中，雙方往往在合同中明確約定出賣方涂銷抵押、解除查封、取得權屬證書的義務、時限要求及違約責任。此時，涂銷抵押、解除查封、取得權屬證書已經成為合同履行的一部分，如果出賣方未能按照合同約定的時間和要求消除房屋權屬瑕疵的，可以通過解除合同并由出賣方按照合同約定承擔違約責任來救濟，這樣處理比認定合同無效更能體現意思自治的原則。如果在簽訂合同時，買受人并不明知房屋權屬存在瑕疵情形的，此時買受人可以以違反房地產管理法第37條為由主張合同無效，或者以出賣方欺詐為由申請撤銷合同。

3.2 權屬瑕疵的房屋買賣合同效應認定為有效。

在上述三種觀點中，筆者持觀點二，認為房屋被抵押、查封或未取得權屬證書，并不影響房屋買賣合同的效力，主要理由是：

第一、物權法第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這一條，在我國立法中第一次確立了物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區分原則。房屋買賣合同是買賣雙方就房屋買賣事宜達成的合意，是一種要約和承諾，屬于債權行為，即雙方達成買賣合同，只是在雙方之間形成了相互的債權債務關系，形成了一種債的負擔。但簽訂合同，并不代表房屋所有權的轉移。房屋所有權的轉移是一種物權轉移行為。因此，應當將債權行為與物權行為區分開來，在處理房屋買賣的過程中，就是要將簽訂房屋買賣合同與房屋所有權轉讓分開來看。房屋所有權轉讓是履行房屋買賣合同的結果，二者是相對獨立的階段。同樣，房屋買賣合同的效力與房屋所有權是否有效轉讓也是獨立的問題，我們不能因為房屋所有權不能轉移，而否定房屋買賣合同的效力。房屋所有權不能轉讓，是買賣合同不能履行的問題，我們應當按照合同約定的違約責任條款，要求責任方承擔違約責任，以此方式解決雙方爭議。而不能因為房屋所有權不能轉讓，就認為買賣合同無效。觀點一顯然與物權法所確立的物權效力與合同效力相區分的原則相悖。值得指出的是，物權法是于2007年10月1日實施的新法，物權效力與合同效力區分原則亦是在物權法中第一次被確認。在此之前，在立法和司法層面上對該原則都存在一個認識和接受的過程。房地產管理法于1995年1月1日起實施，當時應當說該原則還未被普遍接受，因此房地產管理法第37條并未將物權效力與合同效力清晰的區分開來。房地產管理法第37條規定“下列房地產，不得轉讓??”，此處“不得轉讓”具體是指不得簽訂房屋買賣合同，還是指不得發生房屋所有權的轉移（即房屋權屬變更登記），并不明確，存在歧義。筆者認為：在舊法理解存在歧義的情況，應當按照新法確立的原則來理解和解釋，即此處“不得轉讓”指的是不得發生房屋所有權的轉移，而非指不得簽訂房屋買賣合同。按此理解，房地產管理法第37條并不屬于對房屋買賣合同的強制性規定，不能以該條規定來否定房屋買賣合同的效力。

第二、根據現代民法和合同法的精神，尊重當事人意思自治是一個主要原則，故在司法和仲裁實踐都是采取盡量認定合同有效，避免隨意認定合同無效的作法。因為一旦確認合同無效將意味著雙方的合意全部被否定，不利于尊重當事人之間形成合意。正是基于這一精神，合同法第52條關于合同無效的規定是“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”從該條規定來看，除第（五）項外，前4項所共同體現的一個立法精神應該是，只有在合同損害了國家、社會公共利益或第三人利益時，即雙方的合意已經侵犯了合同外的主體利益時，合同才應被認定為無效，在合同并未對合同外的主體產生影響時，應當盡量尊重當事人的意思自治，按照雙方的合意來確定雙方的權利義務關系。該精神一樣應適用于第（五）項。由此，我們理解合同法關于合同效力的精神應該是：（1）尊重合同當事人的合意，原則上認定合同有效；（2）只有在合同侵犯了合同外主體利益或社會公益利益時，合同一般才應被確認為無效。在房屋被抵押、查封或未取得權屬證書的情形下，雙方簽訂買賣合同，在未違反法律規定或社會公共利益的情形下，合同應當認定為有效。

第三、有權屬瑕疵并不必然導致房屋買賣合同無效。

這里主要以未取得權屬證明也就是房產證的房屋買賣為例。我們認為，房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。因為，買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產證不等于不享有房屋的所有權，持有房產證也不等于擁有該房屋。

首先，在我國目前，不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關系的一種干預，它與物權法規范意義上的不動產登記存在本質上的區別。因為，依不動產法規則，不動產登記（或不動產物權登記），是指不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的不動產登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于，它是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”可見，房管部門發證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發出后，利害關系人對所發的證書有異議，對于行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義。

其次，自建房屋不論是否領取權屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證并不能表示對房屋不擁有所有權。換言之，某人經合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續而已，沒有權屬證書的房產只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續得到彌補的。雖然，有些房屋可能存在違反法律規定的情況，如超面積、超高建筑，甚至有的屬于違章建筑，將來不可能取得權屬證書，但這并不影響原始建造人對該建筑物的所有人地位。對于違章建筑問題，我國大陸學者很少有研究，但在臺灣地區，通說認為違章建筑物已符合不動產定著物的要件，系獨立于土地外之不動產，由原始建筑人取得其所有權。可見，違章建筑物不因其無從辦理所有權證而喪失物權客體的資格。總之，不論何種情況，沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據《合同法》第一百五十條的規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。

第四、在上文所列的觀點三將買受人在簽訂買賣合同時是否明知房屋權屬存在瑕疵，作為區別認定合同有效、無效的依據，筆者持不同意見。我國采取的不動產登記公示原則，房屋被抵押、查封，以及是否取得權屬證書，均可直接通過房管部門查詢而明知。作為房屋的買受人有義務查知房屋的權屬狀況，未盡該義務，責任應當由買受人自己承擔。因此，觀點三區別的基礎就不存在，我們在認定房屋買賣合同效力時，雙方均明知房屋權屬狀況，是一個當然的前提。

總 結

在我看來，認定權屬具有瑕疵的房屋買賣合同的效力，在實踐中能夠更好地保證合同相對人的權利，同時，區分物權效力與合同效力是正確和符合民法發展趨勢的，物權法第15條應當理解為對該原則的確立。為確保立法上的協調性，避免產生分歧，相關的擔保法（物權法明確擔保法與物權法不一致的，以物權法為準）、房地產管理法都應該按照該原則進行相應地修改。房地產管理法第37條“下列房地產，不得轉讓”，由于“不得轉讓”是指物權不能發生變動，還是不得就房屋達成轉讓的協議，在界定上并不清晰，故，建議修改為“下列房地產所有權不得發生轉移”，以減少理解上的分歧，實現立法和司法上的協調一致。在房地產管理法暫未修改前，對“不得轉讓”，仍應按照物權效力與合同效力相區分的原則來做嚴格理解，即“不得轉讓”專指不得發生房屋所有權的轉移。在審判和仲裁實踐中，應堅持按觀點二來認定房屋買賣合同的效力，即房屋被抵押、查封、未取得權屬登記或存在其他權屬瑕疵情形的，并不影響房屋買賣合同的效力。如果最終因為出賣方未能消除房屋權屬瑕疵，而未能辦理房屋產權過戶手續的，應當按照解除合同，由出賣方按照合同約定承擔相應的違約責任的方式來處理。

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第四篇：關于對拆遷房屋性質和面積認定的通知

渝國土房管發〔2004〕35號

重慶市國土房管局關于對拆遷房屋性質和面積認定的通知 各區縣（自治縣、市）國土房管局、國土資源局、房管局，主城區房屋產權產籍監理所：

根據《重慶市城市房屋拆遷估價規定》第十三條第二款：“被拆遷房屋的性質和面積應以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準”的規定，現就房屋拆遷過程中產權登記部門對房屋性質和面積的認定通知如下：

一、房屋拆遷過程中，房屋拆遷當事人認為《房屋所有權證》記載面積與實際面積不符，由房屋拆遷當事人向區縣產權登記部門提出申請，并提交有測繪資格的測繪單位提供的測繪報告，產權登記部門經過審查，確為登記有誤的，產權登記部門按照更正登記的程序進行更正登記，重新核發《房屋所有權證》書；如由于測繪方法不同導致測繪誤差，可按照新測繪的面積進行變更登記。

二、違章建筑面積不記入《房屋所有權證》。違章建筑經規劃部門認定處理后并保留的面積可記入《房屋所有權證》。

三、違法建筑不予登記。

四、房屋所有權人申請變更《房屋所有權證》記載的性質（包括用途），經規劃部門同意，并按土地管理的有關規定繳納了土地收益金的，產權登記部門可進行變更登記。

二OO四年二月九日

第五篇：房屋權屬證明與權屬登記簿的關系

房屋權屬證書與登記簿之間的關系

按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經過登記才具有物權法上的效力。所以，房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房屋權屬證書作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據是其記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致，房屋權屬證書在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房屋權屬證書自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。例如，在房屋買賣時，標的交付并不產生房屋所有權移轉的效果，房產證受讓人并不能以取得出賣人的房產證為由，主張其已經取得房屋所有權。房產證遺失后，房屋所有權人并不因此失去房屋所有權，權利人可根據登記簿的記載主張和行使權利，并可要求發證機關根據登記簿上的記載補發房產證。可見，房產證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。

《房屋登記辦法》第二十五條規定，房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。

房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。

預告登記、權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放登記證明。