第一篇：上海住宅成本構成淺析

上海住宅成本構成淺析

2006年第10期

上海住宅房地產項目的成本主要由開發直接費和間接開發費兩大部分組成。開發直接費包括土地費用、城市建設配套費、前期工程費、建安工程費、行政性收費、維修基金及不可預見費等。開發間接費主要由管理費、銷售費用、財務費用和稅金組成。

一、開發直接費

1.土地費用。2004年,上海市掛牌出讓成交的住宅土地共27幅，土地面積18.01萬平方米，平均容積率1.27萬平方米/公頃，折合成平均樓面價為2080.09元/平方米。

2005年,上海市國有土地使用權出讓公告1～6號126幅土地中，住宅用地僅1幅，所以,選擇部分不同地段規劃容積率較低的綜合類用地為例。

從2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未來幾年上海通過國有土地使用權出讓取得土地后開發住宅產品的基本土地費用。

2.城市建設配套費。城市建設配套費是上海住宅建造成本中最剛性部分，因為它一分也不能少。主要包括以下內容：

住宅建設配套費

320元/平方米

自來水配套費

17.5元/平方米

生活污水排放配套費

17.0元/平方米

供電配套費

145元/平方米

燃氣供應配套費

24.5元/平方米

通信設施配套費

12.5元/平方米

人防設施配套費

60元/平方米

公共建筑配套費

84元/平方米（內環線以內）

合計

680.5元/平方米

最后一項上交公共建筑配套費知道的人不多。它是指該住宅開發項目在基地內未建幼兒園、學校、商業等公共設施的，需按住宅總建筑面積的2%、內環線內4200元/平方米、內環線外3800元/平方米為計算標準繳納。例如,小區住宅面積為10萬平方米，即100000平方米×2%×4200元/平方米=840萬元，即該項目需上交給上海市房地產資源管理局840萬元公共建筑配套費。

3.前期工程費。前期工程費用中勘察費、規劃設計費、審圖費、監理費國家都用明確的收費標準，由于市場競爭原因，一般來說有一點下浮空間。規劃設計如請境外公司則費用較高，設計費協議商定。工程勘察設計費的收費標準為國家計委、建設部制定的《工程勘察設計收費管理規定》，自2002年3月1日起執行。

工程勘察收費

采用實物工作量定額計費方法計算。

工程勘察收費=工程勘察收費基準價×（1±浮動幅度值）

工程勘察收費基準價=工程實物工作收費+工程勘察技術工作收費

工程勘察收費基準價的估算是一項非常專業的工作，它與地質構造、巖層特征、布孔多少、鉆孔深度等等有關，每一個項目的要求不同，每一個項目所處的地理位置也不同。一般來說，工程勘察工作開發商采用招投標的辦法來完成，即使對工程勘察專業不太了解，通過對標書的閱讀和專家的評審，是能夠招到一個價格合理、勘察成果良好的單位的。

工程設計收費按照工程概算投資額分檔定額計算收費。由于每個項目的情況不同，除上述設計費基價外，還有專業調整系數、工程復雜程度調整系數、附加調整系數等。審圖費 根據《滬建建(2000)第791號》文的通知，“施工圖審圖收費標準暫時參照原設計監理收費標準執行”。所謂“原設計監理收費標準”是指《滬建建（98）第0234號》文。該文中規定設計監理費以工程估算價的0.35%～0.7%計取。

工程建設監理費 根據2002年1月1日起實施的滬建監協字（2001）第20號文的行業指導價標準執行。

根據滬建監協字（2004）第5號文的通知，安全監理費按現行工程建設監理費上海市行業指導價標準的10%計取。

4.建安工程費。建安工程費由于住宅的類型不同（別墅、多層、高層、超高層）建安費用差距很大。如2001年竣工的多層住宅每平方米造價為947元，16層高層住宅每平方米造價為1367.63元。即使是同一類型的住宅，由于采用的施工方法或地下車庫的分攤面積不同，對地上建筑面積的單方造價影響也很大。

以高層住宅基礎圍護形式為例，一個10000平方米的地下一層車庫，用SMW工法攪拌樁作圍護與用鉆孔灌注樁作圍護結構二者費用相差1000萬元以上。假設地上建筑面積為10萬平方米，僅此一項地上住宅每平方米造價就相差100元。上述地下車庫，目前造價約為5000萬人民幣左右。假如該項目的地上建筑面積為10萬平方米，則分攤到地上建筑面積為每平方米500元，如果該項目地上面積為5萬平方米，該地下車庫造價分攤到地上建筑面積每平方米為1000元。

所以，住宅的建安費用不能孤立地僅看地上建筑的單方造價，應該綜合性地看待每一個項目，要充分認識到地下建筑造價對地上建筑面積單方造價的巨大影響。

建安工程費中的綠化工程費，每個項目的差距也是很大的。最基本的每平方米30元左右就可以了。如果小區本身品質很好，對綠化景觀的要求很高，那么，每平方米投入100元也不算多。但這與小區的規模有關，小區越大，分攤到每平方米的綠化成本越低。

5.行政性收費。

政府的行政性收費在住宅項目中僅占很小一部分。主要發生在竣工階段，如建設用地竣工結案，需丈量土地面積；要取得房屋大產證，要測量房屋面積,都需要支付測繪費?，F在因人們對環保的要求越來越高，又有了室內空氣檢測費，按房間間數的5%取點比例抽檢。

6．維修基金。

住宅的維修基金在住戶入伙前必須交付。依據是《上海市商品住宅維修基金管理辦法》2000年市政府91號文。收費標準為：房屋成本價×7%×建筑面積，房屋成本價現在上海市以每平方米1198元為計算標準。其中住宅部分開發商承擔4%，即1198×4%×住宅建筑面積，地下室、會所、自行車庫等由開發商全部承擔，即1198×7%×建筑面積。

7．不可預見費。

在一個項目的開發過程中，不可避免地會遇到這樣那樣的問題。如地下發現暗浜、流砂層需處理?；刂苓吘用褚蛉照諟p少、粉塵等影響要求補貼等等。不可預見費根據項目的復雜程度和總投資的多少，以前期工程費、建安工程費的3%～10%估算。

二、開發間接費

1．管理費。

開發商的管理費一般按直接費的3%估算。

2．銷售費用。

銷售費用是指項目在其銷售過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理機構的各項費用和傭金。

眾所周知的樣板房，就是因銷售產品需要，在銷售過程中發生的費用。其它還有廣告費、推廣費，等等。一般來說，銷售費用為銷售收入的3%左右。

3．財務費用。

財務費用是指房地產開發企業為籌集項目所需資金而發生的各項費用,主要為借款的利息,其它包括金融機構手續費、融資代理費、外匯匯兌凈損失等其它財務費用。

4．稅金。

房地產企業的稅金主要有營業稅、土地增值稅和所得稅組成。

三．如何降低成本，降低房價？

1、土地費用。

土地費用主要發生于城市的動拆遷成本。政府收取動拆遷成本的30%作為土地出讓金，住宅土地使用年限為70年。如果政府能將一次性收取的土地出讓金，改為逐年收取,那么，土地費用相應會減少一點。

2、城市建設配套費。

該項費用較剛性，開發商要用足政策，減少支出。如開發項目建有地下室，人防設施配套費可以與人防主管單位協商，改交人防設施配套費為建人防設施費。就是在原地下室的基礎上，增加人防設施，達到防空要求。這樣增加設施的投入肯定比每平方米交60元人防設施配套費要少得多。如果新建的小區面積大于6萬平方米，供電配套費可以打9折，要積極爭取。還有住宅建設配套費，如新建小區內有門衛、居委會等配套設施，或是輔設過紅線外的市政管道，可向房地資源局有關部門申請返還一部分款項。

3、前期工程費。

一個項目規劃設計得是否合理，是該項目能否成功的關鍵。所以，設計時能結合成本綜合考慮，比拿著施工圖去考慮如何節省鋼筋混凝土要強百倍。因此，必須要求設計單位重視施工生產在技術、工藝、手段及材料用品等各方面的信息，使設計方案做到具有科學性、先進性與施工的可能性、經濟性很好地結合。把成本控制落實到方案之初。

4、建安工程費。

建安工程費的降低主要來源于施工方案的選擇和應用新技術、新材料,如地下室的濾水層，傳統工藝要30厘米，而采用新材料僅1厘米。它減少開挖深度又節約了圍護結構和支撐費用。地下室圍護結構方案的選擇通常也能節約不少投資,如采用鉆孔灌注樁作圍護體系與用SMW工法新工藝作為圍護體系，1個1萬平方米建筑面積的地下室，后者可節約近1千萬元。

5．銷售費用。

項目的銷售費用開發商的投入差距很大，廣告投入是伸縮性最大的。應該目的性較強地選擇媒體，不要全面開花。從創建品牌著手，擴大市場知名度，增加顧客滿意度。利用產品的優勢，搶占市場份額，同時還要注意品牌效應，達到事半功倍的效果。

第二篇：人力資源的成本構成

人力資源成本的構成項目包括：

? 人力資源取得成本，含

1、招募成本=直接勞務費+間接業務費+間接管理費+預付費用等

2、甄選成本=面談費用+測試費用+集體評核費用等

3、錄用成本=錄取費用+搬遷費用+交通費用+體檢費用等

4、安置成本=各種管理費用+設備費用+安置時間成本等

? 人力資源使用成本，含

1、薪酬成本=工資+職務津貼等

2、激勵成本=提案改善獎+質量活動獎+技術創新獎等

3、福利成本=年終晚會費+員工旅游費用+有薪休假費用+聚餐費用等 ? 人力資源開發成本，含

1、入職訓練成本=受訓人員薪資費+教材費+設備折舊+工時費用等

2、在職訓練成本=教導人員薪資費+新人工資費+耗損工時費+管理費用等

3、脫產訓練成本=外部培訓費+講師費用+人員薪資費+差旅費+離崗費用等

? 人力資源離職成本，含

1、離職補償成本=離職人員薪資費+經濟補償費用等

2、離職管理成本=面談者時間費用+離職者時間費用+作業管理費用等

3、離職效率成本=正常效率產出差異費用等

4、職務空缺成本=空缺損失費用+效率損失費用+產出損失費用等

第三篇：鈑金件成本構成分析

鈑金件成本構成分析

鈑金件成本構成一般分為下面幾個部分組成：、材料費

2、標準件費用

3、工序加工費

4、包裝費

5、運輸費

6、管理費用

7、利潤

詳見《成本核算格式》表。

一、材料費

材料費指按圖紙要求的凈材料費用=材料體積*材料密度*材料單價

二、標準件費用

指圖紙要求的標準件費用。

三、工序加工費

指加工成產品所需要的每道工序所需的加工費用。各工序構成詳見《成本核算格式》和《各工序成本構成表》?，F列舉主要工序成本構成進行說明

1、CNC落料

其成本構成=設備折舊攤銷+人工成本+輔助材料 設備折舊攤銷：

設備折舊按5年計算，每年按12個月，每月22天，每天8小時記。

例如：200萬的設備，每小時設備折舊=200*10000/5/12/22/8=189.4元/小時 人工成本：

每臺CNC需要3個技術員操作，每個技術員月平均工資=1800元，每月上班22天，每天8小時，即每小時成本=1800*3/22/8=31元/小時 輔料成本：

指設備工作所需的潤滑劑、揮發液等輔助生產物料，每臺設備每月大概需要1000元，按每月22天，每天8小時計，每小時成本=1000/22/8=5.68元/小時

2、折彎

其成本構成=設備折舊攤銷+人工成本+輔助材料 設備折舊攤銷：

設備折舊按5年計算，每年按12個月，每月22天，每天8小時記。

例如：50萬的設備，每分鐘設備折舊=50*10000/5/12/22/8/60=0.79元/分鐘 折一道彎一般花10秒到100秒不等，故折彎每刀設備折舊=0.13-1.3元/刀。人工成本：

每臺設備需要1個技術員操作，每個技術員月平均工資=1800元，每月上班22天，每天8小時，即每分鐘成本=1800/22/8/60=0.17元/分鐘，每分鐘平均可以折1-2個彎，故：每道彎的人工成本=0.08-0.17元/刀 輔料成本：

折彎機每臺每月所用的輔料成本為600元，按每月22天，每天8小時計，每小時成本=600/22/8/60=0.06元/刀

3、表面處理

外發的按采購價格（如：電鍍、氧化）噴涂費用構成：

噴涂費=粉末材料費+人工費+輔料費+設備折舊

粉末材料費：計算方法一般按平方米計算，每公斤粉末價格在25-60元不等（主要與客戶要求有關），每公斤粉末一般可以噴4-5個平方。粉末材料費=6-15元/平方

人工費：噴涂線一共15人，每人按1200元/月，每月按22天，每天按8小時，每小時可以噴30平方米。

人工費=15*1200/22/8/30=3.4元/平方

輔料費：主要指前處理液、固化爐所用的燃料費用，每月為5萬元，每月按22天，每天8小時，每小時噴30平方米。輔料費=9.47元/平方

設備折舊：噴涂線投資100萬，按5年折舊，每年12月，每月22天，每天8小時，每小時噴30平方米。

設備折舊費用=100*10000/5/12/22/8/30=3.16元/平方 總的噴涂費用=22-32元/平方米 若要局部保護噴涂，費用會更高。

四、包裝費

按產品不同，包裝要求不同，價格不一樣，一般在20-30元/立方米

五、運輸管理費

運輸費用攤算到產品里。

六、管理費用

管理費用有兩部分：廠租水電和財務費用 廠租水電：

每月的廠租水電費用15萬，每月產值按400萬算，廠租水電應占產值的比例為=15/400=3.75% 財務費用：

由于應收應付周期不匹配（我們現金買材料，客戶月結60天），我們需要壓至少3個月左右的資金，按銀行利息為1.25-1.5% 故：管理費用應占總銷售價格的5%左右。

七、利潤

考慮公司的長期發展和更好的為客戶服務，我們的利潤點為10%-15%

第四篇：淺談路橋企業成本構成

淺談路橋企業成本構成

“利潤＝銷售收入－成本費用”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。隨著中國路橋市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。路橋企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須加強拿項目的能力，更需要提升項目運作能力，在保證質量的前提上，降低項目成本，嚴格控制各項費用支出。路橋公司的粗放式管理必須向規范化管理轉變，才能不斷提升自身的競爭能力，在市

場中不斷發展壯大。

1．路橋施工企業的成本構成及成本管理要點

路橋企業應當如何進行成本管理，首先我們需要探討路橋施工企業的成本構成及成本管理要點。路橋項目成本一般包括材料成本、設備成本、人員成本、管理成本和業務費用等。

材料成本

材料成本在項目成本中一般占到70-80%，由于大宗材料用量大，計量受限或不準確等因素，導致大宗材料的消耗量很難算清，如果在收發料程序上沒有嚴格控制的情況下，有的單據還對不上，材料的成本管理就是一個空白地帶，有沒有浪費，有多少浪費都不知道，材料用量和成本就是一筆糊涂帳，很可能稀里糊涂的損失了幾百萬還不知道。

材料成本的管理關鍵之一是材料用量的管理，對各種材料的使用要依照材料的使用流程，找到可控的環節點進行管理和控制，進而形成適合企業的材料使用管理體系。

材料成本管理關鍵之二是采購管理，建立科學有效的采購管理流程和辦法，提升企業采購管理能力，再加上選擇可靠的人進行采購工作相結合的方式，來解決采購成本的問題。目前很多公司都用可靠的人（或是親屬）來做采購，從而防止采購過程中收受賄賂，中飽私囊的行為。其實，有些只達到肥水不流外人田的心理安慰而已。嘗試使用科學有效的采購流程來從機制和能力上來降低采購成本少之又少，沒有科學的評估，采購成本是高是低無從論證。

設備成本

設備成本在路橋施工企業項目成本中一般占到10-20%?，F在的行業趨勢是通用設備以租賃為主，自有設備主要是一些關鍵設備，設備租賃一般是按租賃時間計算租金，所以對于路橋企業而言，如何高效率的使用租賃設備就是一個關鍵成本控制點。有些企業經常出現因施工安排不合理或工作計劃性不強，而導致的設備使用率低，閑臵時間長，造成設備使用的浪費。制定切實可行的施工進度計劃和設備使用計劃是從源頭上解決設備使用率的根本方法。

設備的消耗（如油耗）也是設備成本管理中的一個主要問題，雖然在整個設備成本中占比不多，但偷油或是油耗管理不科學嚴格而導致的漏洞，對于企業風氣和員工影響還是比較大的，如果不加以有效管理和防微杜漸，也會給企業造成很大的經濟損失，敗壞企業風氣。

設備維修所造成的停工損失也是設備成本管理中的重要環節，停工損失是巨大的，而且會為以后的施工帶來很多麻煩，所以如何保證設備的完好率，尤其是如何保證租賃設備的完好率是企業應該加以重視的，也是在租賃設備工作中要重點考慮的。

人員成本

在路橋施工項目中，人員成本（直接人工成本）相對而言占比較小，一般占到百分之幾，但會體現一個項目部管理的好壞。

民工成本主要是民工的定額和民工的有效管理方面，各作業面（施工班組）要有民工用量定額，民工的工作安排和安全管理要有標準，現在民工屬于企業臨時用工，安全管理有些企業重視不夠或只停留在口頭上，導致不必要的成本發生。

變更成本

變更主要是因為設計與現場情況不符，而導致的施工方法、使用材料的變更，對于路橋施工而言，變更經常存在，且有些變更對于施工成本影響比較大。

變更結果的好壞，與項目經理和總工的能力和積極性有很大關系，公司要制定相應的變更目標和原則，以及相應的獎懲機制來引導和推動項目部領導積極的去爭取變更。

間接費用成本

路橋施工項目業務費用的管理難點在于費用雜，且大多沒有發票，管理難度大。企業要用加強費用預算管理、以及相相應的考核獎懲機制來解決。

2.路橋成本管理解決方案

路橋企業的成本管理，就是要在項目的全過程中，對各項成本構成要素進行規劃、控制，通過建立有效的目標成本管理體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。

1）建立目標成本管理體系。根據我們對路橋行業標桿企業的成本管理實踐分析表明，是否有效進行項目目標成本管理是體現路橋開發企業管理水平的重要標志之一。目標成本管理就是通過制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

建立目標成本管理體系的關鍵是根據基于戰略的管控模式建立成本管理體系結構，以及制定準確的項目目標成本。

2）將目標成本分解至部門及崗位,建立責任成本體系.在明確項目的目標成本的基礎上，還需要通過建立“責任成本體系”來實現落實和考核?！柏熑纬杀倔w系”的目標是明確各部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況?！柏熑纬杀尽被卮鸬氖窃凇俺杀竟芾硐嚓P業務中“誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構在部門職責和崗位職責層面的分解和落實。

“責任成本體系”包含以下要素，即責任主體、責任范圍、考核指標和評價部門。

責任主體：按照項目部的各部門分工，確定相應的責任主體，并明確在各工作環節區分主導部門和配合部門；

責任范圍：工程成本按發生程序劃分責任部門，工程成本以外按成本項目劃分責任范圍；

考核指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性；

評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評價意見，并形成系統的項目責任成本分析報告。

在實施過程中應該將責任成本體系和企業的績效管理體系有機的結合起來，路橋企業責任成本體系的考核指標應該成為績效考核體系財務成本類指標的核心內容。

3）進行有效的動態成本管理.動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本 動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個施工期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，例如，項目開工至今，各分項工程的單位造價是多少？本月各分項工程的贏利情況如何？

我們強調“在項目執行過程中”能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。

實時的動態成本管理的理想狀態是：各項目成本數據集中反饋，即時了解項目動態成本和利潤狀況，及早發現問題并解決問題，領導決策更加準確；積累各項定額數據，通過與定額的實時對比反映項目部成本管理能力和狀況；類似項目之間的成本數據可以很方便地進行比較，從而挖掘成本降低潛力。

總之，路橋企業要想在成本管理方面達到較好的水平，必須始終堅持改革創新，通過持續的改進提高才能獲得較好的效果。在這個過程中，既有根據企業實際確定合理的成本管理體系架構，進行必要的組織變革和職能調整，還要建立明確的目標成本責任體系和規范化的業務流程體系，并充分注重現代化的信息技術手段的充分應用。

第五篇：工程項目施工成本的構成

工程項目施工成本的構成？

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施工企業成本包括直接工程費和間接費兩部分。

一、直接工程費

由直接費、其他直接費、現場經費組成。

1．直接費。指施工過程中耗費的構成工程實體和有助于工程形成的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。

人工費。指直接從事建筑安裝工程施工的生產工人開支的各項費用，包括基本工資、工資性津貼、生產工人輔助工資、職工福利費、生產工人勞動保護費。材料費。指施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用和周轉使用材料的攤銷(或租賃)費用。

施工機械使用費。指使用施工機械作業所發生的機械使用費及機械安、拆和進出場費用。

2．其他直接費。指直接費以外施工過程中發生的其他費用，包括：冬、雨期施工增加費；夜間施工增加費；特殊地區施工增加費；生產工具用具使用費；檢驗試驗費；工程定位復測、工程點交、場地清理費用等。

3．現場經費。指為施工準備、組織施工生產和管理所需的費用，包括臨時設施費和現場管理費。

(1)．臨時設施費。指施工企業為進行建筑安裝工程施工所必須的生活和生產用的臨時建筑物、構筑物和其他臨時設施費用等．(2)現場管理費。指現場管理人員的基本工資、工資性津貼、職工福利費、勞動保護費等，辦公費，差旅交通費，固定資產使用費，工具用具使用費，保險費，工程保修費，工程排污費，其他費用等。

二、間接費

由企業管理費和財務費用、其他費用組成。

企業管理費。指施工企業為組織施工生產經營活動所發生的管理費用，包括管理人員的基本工資、工資性津貼及按規定標準計提的職工福利費，差旅交通費，辦公費，固定資產折舊、修理費，工具用具使用費，工會經費，職工教育經費，勞動保險費，職工養老保險費及待業保險費，財產、車輛保險費，各種稅金，其他費用等。

財務費用。指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的短期貸款

利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。