第一篇：城中村改造中土地房屋征收補償法律問題

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城中村改造中土地房屋征收補償法律問題

當前，推進新型城鎮化建設成為我國經濟社會發展的重要任務。作為山東半島藍色經濟區的龍頭城市，山東省青島市確立了“全域統籌、三城聯動、生態間隔、組團發展”的全新城市空間發展戰略，新型城鎮化建設走在了前列。

在城鎮化建設和城市發展過程中，我們通過審判實踐發現，城中村房屋征收補償仍存在一些待解難題，且隨著城市空間布局調整愈加突出，解決不好將嚴重制約城鎮化建設進程。這些問題主要包括：宅基地使用權補償不明確、房屋征收評估標準不盡合理、征收評估程序不完善、違法建筑認定和處理標準不統一等。針對上述問題開展研究、提供對策，既可以為更好地進行司法審查提供一定的參考和依據，又能對城中村改造土地房屋征收補償中所遇到的困境尋得破局之道。

一、宏觀視角：制度構建

一是建立統一的城中村房屋征收補償制度。最高人民法院在《行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答

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復》(法行他字第5號)中寫明：行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。這主要是因為房屋所在地區早已城市化，周邊房地產價格均市場化，參照城市房屋予以補償安置更為合理。因此，我們建議參照《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》，制定專門的規范性文件，明確規定城中村房屋征收的原則、主管機關、程序、房屋評估事項、安置補償方式和標準、法律責任等內容，建立起統一的城中村房屋征收補償機制，改變各自為政、一村一策的現狀，有效避免各區(市)補償標準和類項不統一，將城中村房屋征收補償納入法治化軌道。

二是創建完善可行的權利救濟機制。公正嚴格的征地程序，能最大程度地保護被征收人的產權和知情權，防止征地行為中的暗箱操作行為。征地過程中往往會出現集體抵制、暴力強拆等不和諧的事件，歸根結底，這是由現行制度存在嚴重缺陷所造成的——我國土地管理法對征地方案和征地補償安置方案批準后，其他重要事項是否公開并未明確，被征收人缺少了爭取自身利益的權利，對此應予改進：

1、將事后公開改為事前公開，發揮信息公開制度的監督作用，增強程序透明度。征收土地方案批準的公告應提前至征收土地報批階段或者國土資源部門預審階段，同時將擬征收土地的位置、補償標準、法律咨詢s.yingle.com

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安置途徑、用途等告知被征收人等相關權利人。若被征收人或者利害關系人對上述事項產生爭議可以提起聽證程序，加強公眾參與，傾聽人民心聲。

2、在市、縣人民政府國土資源部門以及其他部門擬定階段，應公告征地補償安置方案，并就土地補償費的補償標準、范圍、支付對象、方式及農業人員的安置途徑進行協商，公告后，雙方有權委托專業地產評估機構對擬征地塊進行市場價格評估，被征收人及利害關系人同樣可以啟動聽證、復議或者訴訟程序，先補償后搬遷。此外，還應進一步完善司法救濟機制，將城中村土地房屋征收過程中的行政行為，如征地決定(包括對是否符合公共利益進行認定)、房屋征收決定、房屋補償決定等都納入司法審查范圍內，充分發揮司法審查這最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切實保障城中村村民的合法權益。

二、微觀視角：對策設計

(一)切實做好宅基地使用權補償工作

在對城中村土地進行征收時，應充分考慮宅基地使用權補償的問題，獨立于房屋價值補償之外，明確并統一補償標準和類項，就宅基地使用權制定補償方案，變暗補為明補，實現補償透明化、公開化，法律咨詢s.yingle.com

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避免暗箱操作，讓群眾放心、舒心、順心。

(二)確保補償和評估標準公平合理

1、補償標準是城中村房屋征收的核心問題，在制定補償標準時，應充分考慮市場的變化確定臨時過渡補助費、搬遷補助費等各項補償;同時，各區、市應制定相對統一的房屋征收評估標準。制定標準既要考慮被征收房屋的實際價值，又要考慮到市場的價格行情，同時，還要兼顧特殊被征收群體的真實狀況。只有找準補償的平衡點，才能制定出操作性強、公平合理的標準。具體而言，房屋征收估價應當根據被征收房屋所處地段的基準地價、被征收房屋的建筑結構、年限、朝向、樓層、配套狀況、周邊環境等因素，依照房地產評估相關規范和標準評估得出。同時政府應當根據房地產市場交易情況，每年不定期調整基準價，并允許征收評估標準在此基礎上予以一定比例的上下浮動，以真正體現每一處被征收房屋的實際價值。

2、應充分尊重村(居)民對補償方式的選擇權，加強回遷房工程質量管理工作，嚴格落實工程建設各方主體質量責任，強化竣工驗收工作，確保選擇產權調換村(居)民的居住水平。

(三)進一步完善房屋評估程序

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《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序作出了較為細致的規定，對評估的實體和程序問題均進行了規范，拆遷評估中存在的突出問題得到了解決。建議在對城中村房屋進行征收時參照適用上述規定。同時，針對條例和辦法實施后依然存在的程序方面的問題，建議從以下幾方面著手進一步完善房屋評估程序：

1、房屋征收評估機構名錄定期公布與定向公告相結合。按照《青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估管理辦法》的規定，定期向社會公布具備資質的房屋征收評估機構名錄及相關資質、從業經歷、注冊房地產估價師等基本情況。此外，房屋征收部門在被征收范圍內公告房屋征收評估機構選定方式的同時，一并公告房屋征收評估機構名錄，真正賦予被征收人以了解和選擇評估機構的權利，防止出現信息不對稱以及實際上限制符合條件的房地產價格評估機構承攬評估業務的現象。

2、根據《青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估管理辦法》的規定，被征收人逾期無法協商選定評估機構時，房屋征收部門應當從公布的房屋征收評估機構名錄中按照1：3的比例推薦評估候選機構，在征收區域予以公示，由被征收人投票選定。投票可設定具體規則：第一，參與投票的被征收人人數應超過全體被征收人的 2/3，投票方為有效。有被征收人本人無法參加的，可委托他人代為

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投票。第二，投票應當公開進行，投票結果應當公開統計，并允許被征收人查閱選票。

(四)規范違法建筑認定與處理

1、明確認定主體。根據城鄉規劃法的規定，有權對違法建筑進行認定的是城鄉規劃主管部門，因此建議青島市統一，明確認定主體為城鄉規劃部門而非城管執法部門。

2、改變改造時再發現并認定違法建筑的做法。建議行政機關加強日常執法和管理工作，適時進行執法監察，及時發現問題，并根據《城鄉規劃法》的規定作出處理，盡量不要將改造與認定和拆除違法建筑混為一體。

3、統一認定標準和處理方式。按照遵循尊重歷史、分類處理的總體原則進行認定和處理：第一，確認產權并給予征收補償。符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，且建筑質量合格，只是在程序上有瑕疵或者因歷史原因造成的違法建筑，給予一定數額的罰款并補辦有關手續后，確認建造人對違法建筑享有所有權，在房屋征收時給予補償。第二，依法拆除并不給予補償。具有下列情形之一的建筑，應認定為違法建筑，在征收時予以拆除并不給予補償：存在嚴重安全隱患，又不能整改消除的;非法占用已完成征地補償手續的國有土地，嚴重

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影響城市規劃，又不能采取措施加以改正的;違法突擊搶建擴建的新建違法建筑，對城中村改造造成嚴重影響的。

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第二篇：2017最新城中村改造房屋拆遷安置補償合同范本(2017最新)

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2017最新城中村改造房屋拆遷安置補償合同范本(2017最新)

關于拆遷安置事宜的約定需要些一份安置補償協議，那2016最新城中村改造房屋拆遷安置補償合同范本怎么寫?接下來由小編為大家整理了一些關于這方面的知識，歡迎大家閱讀!

城中村改造房屋拆遷安置補償合同

甲方(拆遷人)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

乙方(被拆遷人)：____________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

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甲方因建設需要，須拆除乙方使用的房屋，根據城市房屋拆遷安置補償法規、政策的有關規定，甲乙雙方經協商，就房屋拆遷安置補償達成如下協議。

第一條 項目名稱、地點

建設項目名稱________________，建設地點________，建設單位________ 《拆遷許可證》文號________。

第二條 被拆房屋現狀

(一)乙方在拆遷范圍內有房屋____間，建筑面積____平方米，使用面積____平方米，居住面積____平方米。

(二)乙方有正式戶口____人，常住人口____人，應安置人口____人，分別是(姓名、性別、年齡、關系等)

(三)被拆遷房屋的產權屬于________________。

第三條 拆遷安置

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(一)乙方安置到________，房屋____間，建筑面積________平方米，使用面積____平方米，居住面積____平方米。甲方負責為乙方辦理住房進住手續。

(二)乙方臨時過渡到________________，房屋____間。

(三)乙方臨時過渡期限自____年____月____日至____年____月____日。

甲方保證乙方在過渡期限內回遷，乙方在收到正式安置通知____日內，應遷入安置用房內。

第四條 安置房屋的標準

(一)甲方提供給乙方的安置房屋，其建造標準應當符合________ 頒發的________標準;

(二)建造質量應當符合________________;

(三)房屋內應當有以下設施：

1.____________________

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2.____________________

3.____________________

第五條 拆遷安置房屋產權

(一)乙方被安置房屋的產權屬于

乙方應與________簽訂房屋租賃合同并交納房租及其他費用。

(二)乙方被安置房屋的產權屬于

甲、乙雙方應另行簽訂房屋買賣合同，持該合同辦理房屋產權轉移手續，該合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。

第六條 房屋拆遷補助

甲方支付乙方搬家補助費________元;臨時過渡費(含交通補助、供暖補助等)____元;轉學補助費________元;提前搬家獎勵費________元;其他補助費________元;共計人民幣________ 元。

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第七條 被拆遷房屋補償

甲方對被拆除房屋的產權人按以下方式進行補償：

1.作價補償。

被拆遷房屋____間，建筑面積____平方米，按每平方米____元作價補償，甲方支付乙方拆遷補償費____元。本合同簽訂后，由乙方負責辦理被拆除房屋產權注銷手續。

2.產權調換。

甲方以________地點，________房屋，____間，____平方米，補償乙方;

乙方需支付：

(1)結構差價____________________元;

(2)面積差價____________________元;

(3)房屋成新差價________________元。

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3.________________________

第八條 乙方在____年____月____日前應將原住房騰空，并交甲方拆除。

第九條 乙方私自搭建的違章建筑或附屬設施應在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有權拆除。第十條 乙方安置屬于臨時過渡的，應在收到甲方正式安置通知____日內遷入安置住房內。逾期不搬遷的，不再享受各種補助費，并每逾期一天罰款____元。

第十一條 乙方安置屬于臨時過渡的，在臨時過渡期內，甲方按每月____元支付乙方臨時過渡費。

第十二條 甲方應在本合同第三條第三項約定的臨時過渡期期滿前保證乙方按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應在臨時過渡期滿____天前通知乙方，并按以下方法之一處理：

1.甲方提供同面積、同質量的安置房屋。

2.逾期____個月內，甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ____%向乙方加付臨時過渡費，逾期超過____個月，甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的____%向乙方加付臨時過渡費。

3.________________________

第十三條 特殊情況下安置逾期的處理

如果出現下列情況，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：

1.不可抗力造成安置房屋建設延期;

2.因拆遷戶搬遷遲延造成安置房屋建設延期;

3.________________________

出現上述情況，甲方應當在情況發生的____天內通知乙方。

因以上情況造成或安置延期時，逾期安置時期的臨時過渡費按以下方法處理：

第十四條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

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第十五條 本合同一式三份，甲、乙雙方各持一份，另一份報房屋拆遷主管部門備案。

甲方：________________________

代表人：________

____年__月__日

乙方：________________________

代表人：________

____年__月__日

來源：（2017最新城中村改造房屋拆遷安置補償合同范本(2017最新)http://s.yingle.com/cq/467131.html）征地拆遷.相關法律知識

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第三篇：城中村改造相關法律問題研究提綱

城中村改造法律問題研究綱要

一、城中村的定義及特征69 88 133 142 218 220 21

1二、“城中村”改造問題的由來 68 63 142 88 218 220

三、城中村改造的法律與政策依據 88 89 165 220

1.相關法律依據：《憲法》《土地管理法》《村民委員會組織法》《土地管理法實施條例》、《征用土地公告辦法》之間的關系是否協調與融洽？

2.城中村改造和征收的主體？

3.城中村改造和征收的流程？

4.征地補償安置方案的確定的程序？

5.征地補償安置補償的標準確定？

6.村民會議決議調整宅基地使用方案的改造模式的法律依據？

四、“城中村”改造模式與實踐探索20 52 63 64 74 85 117 123 124 125 128 133 142 181 183 185 186 219

1.以政府主導、市場運作、同步實施的珠海模式；

2.以政府引導、改制先行、分步實施的廣州模式；

3.以政府主導、規劃控制、協調發展的深圳模式；

4.以政府規范、市場運作、因地制宜的北京模式。

共性：

土地權屬變更：集體土地轉為國有土地

體制變更：撤村建居，村民變市民，集體經濟組織改為股份制合作企業

特性：

政府作用的強度不同

改造主體的地位不同

市場介入的力度不同

拆遷方式的表現不同

補償方式的確定不同

五、城中村改造涉及的若干具體法律問題 165 224

城中村改造過程中村集體經濟組織的決策事項、流程及效力問題

城中村集體土地與房屋等建筑物定價問題

村內企業拆遷與補償問題

經營性用房拆遷補償問題

已出租房屋拆遷補償問題

外來人員與本村成員共同投資建房拆遷補償問題

城中村違章建筑的認定與拆遷問題

集體經濟組織成員資格確認問題

六、城中村集體資產處置與股份制改造問題

第四篇：房屋征收補償糾紛（范文）

房屋征收補償糾紛

房地產律師靳雙權作為從業十余年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起政府征收土地補償糾紛案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

一、基本案情

2011年9月8日，東城區政府作出3號征收決定并同時將征收補償方案在征收范圍內進行了公告。劉襄樊所有的203號房在第3號征收決定征收范圍內，該房屋系某部委于2000年11月3日以成本價出售給劉襄樊的，雙方簽訂了公有房屋買賣合同，該房建筑面積53平方米，該址現場戶籍1戶6人，即戶主郜倉平、之妻劉襄樊、之子郜彤、之孫女郜丹丹、之外甥女張瑩瑩、之岳母徐織錦（已故、未銷戶）。2012年11月2日，評估公司以2011年9月8日為估價時點，對上述房屋作出《住宅房屋征收估價報告》，確定該房屋建筑面積53平方米，房屋拆遷評估價款為228萬元。2013年1月21日，評估公司受東城區征收辦的委托將該《住宅房屋征收估價報告》送達到劉襄樊位于北京市石景山區家中。因劉襄樊拒收，評估公司工作人員留置送達了《住宅房屋征收估價報告》。劉襄樊在法定期限內未針對《住宅房屋征收估價報告》申請復核。

因東城區征收辦與劉襄樊未能在規定的簽約期限就補償安置事宜達成協議，東城區政府遂于2013年11月12日作出第102號征補決定并進行了公告。該征補決定內容為：“被征收人劉襄樊在約定期限內未能達成補償協議，東城區政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第四條、第二十一條、第二十二條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條之規定，決定如下，一、被征收人可選擇貨幣補償228萬元，或者選擇房屋產權調換，回購原址新建住宅樓或回購別處現房。自補償決定書送達之日起60日內提出申請，逾期不申請予以貨幣補償；

二、自補償決定書送達之日起15日內被征收人劉襄樊一家完成搬遷；劉襄樊一家可在昌平區某323號房屋臨時周轉。”劉襄樊不服第102號征補決定，向北京市人民政府申請行政復議，復議機關于2014年4月2日作出維持第102號征補決定的行政復議決定。劉襄樊仍不服，向人民法院提起行政訴訟。另查明，東城區政府所作第3號征收決定已被人民法院生效判決確認合法，同時認定選定評估機構程序合法。

二、庭審過程

2014年6月2日，劉襄樊不服該征補決定向法院訴稱：其在收到征補決定前未收到評估報告，申請復核及專家委員會鑒定的權利被非法剝奪。該征補決定稱逾期不作出選擇的，直接給予貨幣補償有違《征補條例》的規定，不符合依法行政原則；征補決定讓其一家在昌平區周轉的決定美譽法律依據；原產權單位建宿舍不屬于公共利益，東城區政府實施房屋征收后，交還發原產權單位福利房的行為完全違法。因此要求撤銷該決定。

三、法院判決 一審判決：

判決駁回劉襄樊要求撤銷東城區政府所作第102號征補決定的訴訟請求。二審判決：

駁回上訴，維持一審判決。

四、律師點評

知名房產律師靳雙權點評 知名房產律師靳雙權點評：

根據《征補條例》第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作；市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。根據上述規定，東城區政府具有作出房屋征收補償決定的法定職責。《征補條例》第二十六條第一款規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。本案中，北京市東城區人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱東城區征收辦）與被征收人劉襄樊在簽約期限內未達成補償協議，東城區政府作出第102號征補決定，對劉襄樊的房屋進行征收并予以補償，符合上述規定。

《征補條例》第十七條、第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十五條和第二十六條還規定，補償決定應當公平，并應包括補償方式、補償金額和支付期限、產權調換房屋、周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項；被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價；對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。本案中，東城區政府作出的第102號征補決定中，包含有被征收房屋價值補償、產權調換房屋和周轉房等內容，為劉襄樊提供了貨幣補償和房屋產權調換補償兩種可選擇的補償方式。其中，被征收房屋價值是依照經合法程序確定的具有相應資質的房地產價格評估機構出具的評估報告確定。第102號征補決定符合《征補條例》的上述規定，亦符合征收補償方案。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房（2011）77號）第二十條第一款規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。評估公司2012年11月2日出具的《北京市城市住宅房屋征收估價報告》里亦告知被征收人對評估結果有異議的，可以申請復核評估及專家鑒定委員會鑒定。2013年1月21日，評估公司向劉襄樊家中留置送達了《住宅房屋征收估價報告》。雖然劉襄樊沒有在《住宅房屋征收估價報告》送達回執單上簽收，但并不能影響該《住宅房屋征收估價報告》送達工作的合法性。劉襄樊收到《住宅房屋征收估價報告》后，未在規定期限內向房地產價格評估機構申請復核評估，該《住宅房屋征收估價報告》可以作為補償依據。東城區政府依該評估結果確定征收補償數額，事實清楚，證據充分。本案中，東城區政府在第102號征補決定中明確了補償金額，提出了兩種可供劉襄樊選擇的補償方式，并為其提供了周轉房，并不違反上述規定。但需要指出的是第102號征補決定中規定被征收人逾期不申請產權調換予以貨幣補償的限制性條款，缺乏法律依據。綜上，被征收人劉襄樊與東城區征收辦在規定的期限內未達成協議，東城區政府根據申請，依據第3號征收決定及《征收補償方案》，在查明事實、組織雙方協調未果的情況下作出第102號征補決定，并無不當。雖然第102號征補決定存在部分瑕疵，但該瑕疵不足以影響第102號征補決定的合法性，故對劉襄樊以東城區政府強行確定臨時周轉房違法及評估報告未送達等為由，要求撤銷第102號征補決定的訴訟請求，不予支持。

第五篇：房屋征收補償決定書范本

房屋征收補償決定書范本

×××人民政府

關于對×××房屋征收補償決定

×政征補決字（2012）×號

×××，系×××××地段被征收人，有私產有證房屋一處，該房屋坐落于×××××，房屋產權證為×××××號，房屋產權證載明的建筑面積為96平方米，結構為混合，用途為住宅。另有附屬物豬圈面積39.60平方米。×××人民政府于2011年12月27日對××××××地段作出房屋征收決定，確定×××人民政府具體實施房屋征收與補償工作，并限定簽約期限為一個月內。被征收人的房屋超過規定簽約期限后，××××房屋征收辦公室對未簽約原因進行調查，被征收人對建筑面積96平方米的有證房屋要求分戶安置建筑面積70平方米和建筑面積50平方米多層樓房各一套，不交納增加面積款。被征收人提出的要求不符合《×××中心城區國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十一條之規定。現就被征收人提出的要求，依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條、第二十六條及《×××中心城區國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十三條、第二十五條、第二十六條、第三十四條、第三十五條、第三十八條、第三十九條規定，作出如下補償決定：

一、被征收人建筑面積96平方米的有證房屋選擇房屋安置，可為其分戶安置二套多層住宅用房，建筑面積分別為70平方米和建筑面積40平方米多層住宅房屋各一套，其增加建筑面積部分按多層住宅房屋的成本價每平方米2313.00元交納增加面積款。同時計發兩次搬遷費2304元；從搬遷驗收之日起至通知進戶之日止，每月按960元計發臨時安置費。

二、被征收人建筑面積為39.60平方米的豬圈；沉井1眼的補償，可依據×××（2011）42號文件《關于征收（用）土地中部分地上附著物建筑物構筑物及邊角磨牛地等確認和補償標準（暫行規定）》的規定標準給予補償。

三、本決定公告之日起15日內被征收人應完成搬遷，逾期××××市人民政府將依法申請人民法院實施強制執行。

四、被征收人對本決定不服的，可在接到本決定之日起60日內提起行政復議或者在3個月內向人民法院提起行政訴訟。

二O一二年六月