第一篇：“藍彩明珠”房地產項目策劃案

“藍彩明珠”項目開發策劃案

題目：“藍彩明珠”項目開發策劃案

來源： 江波先生于2001年以成都**房地產開發有限公司副總經理的身份，在“藍彩明珠”項目投資方較少資本金運作前提下，“**房產公司”成立了三年還沒有開發一個項目的條件下，運用了市場營銷的基本原理和根據作者十一年房地產從業經驗及對成都房地產發展趨勢的判斷，主持了本策劃案的制定和實施。應用：用于位于商務社區里的房地產開發和營銷，市中區的CBD也可借鑒。要求房地產公司有規范化的管理和專業化的運作。

內容：

 房地產行業簡單的說就是地皮+鋼筋+水泥+磚頭，幾乎沒有技術壁壘，其他行業很容易進入這個行業，也很容易被模仿, 同質化的樓盤很容易陷入低價競爭的怪圈。所以如果沒有創新僅靠地皮口岸的差異化來進入今天的市場競爭，如同傳統行業生產大米、磚頭一樣是沒有多大利潤空間的。房地產又是透明度最高的行業，有了創新的好項目也很容易被人復制、克隆，所以需要不斷創新來實現產品的差異化來保持這種競爭的優勢，這是我們中小型房地產公司生存之道，也是我們領先一步使自己處于相對無競爭領域的核心競爭力的組成部分。

管理學上有個經典原理，局部的優化簡單的疊加并不一定導致整體結果的優化，應該更加強調在各方面均好的基礎上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一兩個方面做出最優從而給消費者全面整體優化的印象，這樣可以有高附加值的空間；所以我們提出以下觀點：

首先根據市場營銷產品差異化的原理及市場細分的原則，短時間內，滿足在一個特定區域生活的一群特殊消費群體的市場需求的創新產品，無疑會使這個產品處于相對無競爭領域；即以地塊的周邊項目為地基，把客戶的需求理念作為建材，提高各個客戶類別的海拔，努力建構高級客戶空間，實現市場獨立細分。

其次，移植汽車產品外延定位法，把細分出來的獨立市場進行產品各類分化，實現產品定位。參照汽車行業的創新，如轎車式MPV車的創新或轎車式皮卡車的創新，將此理念移植到房地產行業，則變成居家的住房也可通過酒店的形式隨時兩用，這是創新的關鍵所在。

第三，采取可自由選擇的菜單理念，把多種客戶購買目的和客戶多種需求，物業管理的多種形式等集合成可操作的經營模式。房地產開發在成都早已經過了“一招制勝”的時代，很多項目的成功往往是很多套路的組合拳。下面是以上商理的具體應用及本策劃案的簡述：

為了體現該項目的個性和創新，我們特意取名“藍彩明珠”以區別于傳統的房地產項目。位于南面科華北路一二環路之間的該項目占地13.2911畝，除掉代征地4.0349畝，凈地僅有9。2561畝。我們因債務問題接手“**房產”公司時，土地成本已相當高。由于種種原因，地塊囤積了三年，隨著城市建設的發展，周邊土地已開發成熟、成型。科華北路以西形成了成都市有名的棕北小區，棕南小區，錦官新城，桐梓林小區這樣的梯級富人消費群體；科華北路以東是四川大學以及川大花園這樣的高科技、高收入消費群體，距該項目不到500M范圍內正在開發的“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南經典”及“新棕北”也正是針對這一消費群體；整個科華北路和友誼路寫字樓林立，餐飲娛樂檔次高，熱鬧非凡。房屋中介二手房價位偏高，棕北小區里的套二住房高達2000元/㎡（二手房價）以上。所有這一切充分顯示了商務社區的市場特征。在這樣的環境下，如果按傳統的模式開發，由于土地成本的因素其開發成本已非常接近這一區域目前的市場價，這對還沒有樹立企業形象的“嘉鳳房產”公司來說毫無競爭力可言。況且這塊地皮已耗盡了公司所有的資金，尚還有缺口，根本無法啟動。所以現實條件迫使我們策劃一個非常創新的項目，使這個項目處于相對無競爭的領域，讓投資者很容易看出該項目的市場前景和投資回報而無須經過長時間的論證。我充分利用本地段處于高檔商務社區的特點，將此項目策劃設計成經濟時尚的小套型公寓或自助酒店，主要針對投資型的消費群體，提出了“用買住宅的錢買酒店，用買住宅的錢買辦公用房”的口號。以高品質的酒店式管理的服務和優惠的首付與按揭條件，讓購房者產生“4－5萬即刻擁有星際酒店”的概念與動機。這樣我們賣的不僅僅是產品，還出售了一種經營模式，能夠產生高附加值也是必然的。此項目的開發策劃方案最后獲得投資方的認可并融資成功，于2001年順利啟動。

案例：

通過大量的市場調查、整理分析，我們發現雖然整個商務社區已經很成熟，配套也很完善，高檔的賓館、酒店很少。特別是滿足中小型公司商務需求的沒有。方圓一公里范圍內僅有“心族賓館”、“向陽賓館”三星級的標準房價相當高，“友誼賓館”、“三強賓館”屬招待所性質，生意也不錯。去再遠的賓館就要動車，市內交通擁擠，餐飲娛樂還要往返，不能滿足商務接待方便、快捷、高效、安全的需求。所以我們“房地產”和“酒店”結合，將“藍彩明珠”項目的市場定位于“有一定環境的，有相當品味和品質的,位于商務社區里的小套型公寓式的自助酒店”。

 “酒店式公寓”不新鮮，主要強調的是住宅物業管理達到酒店星際水平，本質上還是長期居住性質，這樣的項目在這個區域市場是沒有的，但是“偷換概念的替代品”還是有的。運用高科技通過綜合布線系統建立的“公寓式的自助酒店”在整個成都市都是沒有的，可以在這個區域形成較大的市場需求真空。由于周邊開發配套的成熟，最后開發的這一地塊也決定了該項目在短期內無法克隆，可以達到唯一性的效果。

 “公寓式的自助酒店”是把簡單的、多種的社會資源通過高科技手段加以整合，重點突出自助酒店“簡單、快捷、安全、私密、商住兩用、經濟實用又有面子”的特點。當然還有其他買點，這里不在一一贅述。目標客戶群主要針對投資型的消費群體，而該項目所處區域是成都市有名的富人區。消費者“投資4—5萬即刻擁有星際酒店”。其實擁有只是個概念，產權押在銀行。但是首付4—5萬后，其余月供1000元左右由物業管理公司通過業主房屋以小時或天為單位代租完成，其收益往往大于月供。既可出租又可自用，如同定活兩便儲蓄一樣方便。

住店的客人通過電話或大堂里的電腦選定業主裝修和定價的房屋（必須有最低價），然后接待臺前辦理跟酒店一樣的住店手續，入住后酒店提供電話呼叫服務，每個樓層都不設服務員，客人離店后的保潔費和整個物業的管理費都由代收的房費里直接扣出。

通過市場分析，我們把該項目的價格定位于4500元/㎡均價(市場切入價為4200元/㎡)。但小套型房間的總價應控制在25萬元以內，在現有銀行按揭政策條件下，即30年按揭30㎡左右的商務房間最高首付款為4—5萬元，月供付1000元左右。由于高層單價和面積的因素導致總價超過了25萬元或45萬元的，則把目標市場對準商住兩用的中小套型住宅。該項目引導一種“用買住宅的錢買酒店”，“用買住宅的錢買辦公用房”的概念。開發策劃的重點是“有一定環境、實用、經濟、時尚的小套型”。開發的策略是“把最好的做在外面，看不見的滿足規范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面的開發策劃都應圍繞這幾個核心來進行。

總體平面布置上：在準確的項目市場定位的基礎上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過規劃后確定單體戶型。所以根據“藍彩明珠”項目所在地理位置的建筑規劃紅線所確定的7030.0㎡范圍,將兩幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，這樣就可以半圍合成一個近1000㎡的中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地的視野，并運用借景的手法將火燒堰的市政綠地引入到1000㎡的中心庭院，使整體上有一個較大的綠化庭院空間。兩幢“L”型的房屋進深均為21.0 M,長邊為南北朝向，短邊為東西朝向。所以建筑的結構形式為全框架結構。總建筑面積為30572.0㎡，臨街科華北路的底層和二層為營業房共計：3130.0㎡，公寓建筑面積為：23900.0㎡（公攤面積為：5151.6㎡）。地下設備用房及停車庫面積為：5355.0㎡。停車位：151輛，地下停車位：98輛，地上停車位：53輛。總戶數：304 戶。為了滿足規劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺的屋頂業主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。

單體戶型設計上：首先確定戶型的樓層平面布置。由于進深較大，可采用中內廊走道兩邊分戶的布局。結構形式為框架結構。戶型室內布局設計除衛生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業主根據自己所購的面積來考慮組合，然后通過開發商二次裝修提供菜單式服務來完成。考慮到小戶型通風、采光的要求，采光面可以開槽。要求客廳、廚房、臥室均要直接采光，所以50—90㎡的戶型可考慮復式、錯層或躍層等形式，同時還考慮相鄰兩戶可變一戶的可能性。所以6層以上為兩層一戶，每戶的開間盡量采用3.6—4.0M的落地窗滿足采光。單數層沒有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。所以根據兩幢“L”型房屋的平面布置、具體戶型根據所處的位置、朝向、樓層、周邊環境等因素將房屋分為1、2、3類價格。1類價格在3380—4600元/㎡左右，2類價格在4380—4800元/㎡左右，3類價 格在4500—5380元/㎡左右。主流戶型為35—65㎡為1類的平層或復式，適合單身或兩人合伙居住，占總面積的60%左右，一般在6層以下，通常為一室一廳單衛或兩室一廳單衛。70—90㎡為2類，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。通常為兩室一廳單衛或三室一廳單衛，這類戶型主要為商務接待、會議、兼居住考慮。90—130㎡為

3類，占總面積的25%左右，一般在10—12層。通常為三室兩廳雙衛或兩室兩廳雙衛。這類戶型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風等質數要求做到均好，所以面積大、價格高也是符合市場規律的。最后是130㎡以上的，也屬3類，占總面積的5%左右，位于12+1層，通常為復式或錯層戶型，要求各方面都要到位，主要為機構或集團訂做。要求總的戶型種類不超過10種便于銷售和推廣。

建筑外觀設計上：整個建筑外形要求時尚、雅致、明快，給人一種“秀外慧中、馬路天使”的纖細、柔美、廋體形建筑形象。這樣和街對面的“同源大廈”的高大、渾圓、飽滿、敦實形象形成對比的、有趣的城市景觀。整個建筑外立面的主色調由藍色和白色組成，藍色為大面積的湛藍色落地窗；白色由梁、柱、墻貼小塊的純白面磚構成。輔助色采用檸檬黃和橘紅色作為線條色。利用陽臺出挑做封閉落地窗既滿足規范又擴大建筑面積。陽臺的頂板外伸成上面樓層的花臺和空調板，這樣業主綠化后形成立體生態建筑景觀，充分體現建筑的個性和空間的多變。

建筑材料和設備的選用上：該項內容是成本控制的關鍵，因為品種、名目、檔次繁多，所以只提出使用的原則。主體結構材料的使用在滿足規范的前提下盡量選用價廉物美，因為不管是經濟房還是高檔商品住宅，國家的結構規范只有一個；裝飾材料的使用則要考慮使用功能、消費者的品味、身份的定位等等，一般要在現有標準基礎上提升一至兩個檔次才能滿足一至兩年的銷售需要；設備通常為隱蔽工程，滿足使用要求即可，注意在價廉物美的基礎上要考慮使用成本和維修費用。

建筑環境設計上：由于圍合的空間有限，可采用“以小見大”、“先抑后揚”、“開敞借景”等園藝手法使綠化、道路、休閑娛樂的空間變得舒適、有趣、充滿親和力。設計時有意識的制造溝通條件和溝通場所，同時也要符合未來業主的身份定位。所以不在乎樹種的名貴，場面的氣派，盡可能選用常見的樹木花草及石材、面磚配以不銹鋼管和板材、玻璃、鐵花、銅皮、現代燈具營造出時尚的、高品位的現代化園林。

物業配套服務和設施：以保安、保潔、保養服務為主收取盡可能低的物管費，按1、2、3類住宅收費從1.5—2.0元/㎡不等，同時提供功能完善的、酒店應有的、贏利性的各類日常生活服務如洗衣、送餐及商務服務如傳真、打字、復印等等，此類服務要求達到三星級服務標準，并收取一定的服務費來補貼非贏利的物管費收入。這些費用都可從代收房費里扣除。要求物業管理公司在開發和銷售時介入，開發時從日后管理和最終用戶使用的角度就整體設計、工程設備安裝、人流車流控制和分流、潔污分區是否合理等問題提出合理化建議；銷售時指定某些營業房或公共場所的某個區域只能用來做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司統一管理。客人有事找大堂，一個電話便有人上門服務，快捷、安全、極富人情味。物管除必要的由開發商添置外，其他的盡量整合社會資源。

以上開發策劃的內容通過整理已編制成設計任務書交由四川正源建筑設計事務所設計，并于2001年5月30日通過總平方案設計。現在正進入擴初設計階段。同時，四川嘉麗來（香港）物業管理有限公司已與我們簽定投資合作協議并

接手該項目的物業管理。該項目的融資洽談已取得成功，投資方對該項目的創新表現出濃厚的興趣，并已在保證資金安全的情況下投資1000萬。因此，該項目的開發策劃取得成功施工建設已于2001年上半年開始，樓盤銷售于2002年1月正式啟動。

解釋：

1）“藍彩明珠”開發策劃案作為在一個高價位土地條件上開發的房產項目，必然要拓展高級客戶空間和在已較為成熟的商務社區尋求需求的空白點，即開拓和創造出新的潛在的市場空缺：既能滿足中小公司的商務需求，又實現中小投資者隨時轉換居家、辦公兩種功能的公寓式自助酒店，從而與其他的周邊房地產項目相區別。我們最終在產品定位上，讓這種公寓式自助酒店實現了房屋功能的多角度自由轉換，讓死的不動產動起來了。同時通過多種資源的整合與完善的服務手段，推出并讓消費者接受了“用買住宅的錢買酒店，用買住宅的錢買辦公用房”的概念，并一舉獲得了投資方的認可，在房產項目開發上實現了高檔市場的獨特細分。

 2)“藍彩明珠”項目策劃案作為“公寓式自助酒店”從建筑使用功能上講，其創新類似于汽車行業的MPV、或SUV車。既可用作上下班代步，又可用作商務、旅行的MPV或SUV車，在國外越來越受到20---35歲的年輕人而喜歡運動的成功人士的喜愛，在國內這種趨勢也是增長的勢頭，這都是現代知識經濟和創意經濟發展必然出現的現象。靠知識、靠靈活的創意頭腦作為經營資本，使得越來越多的年輕人致富速度超過父輩，因此汽車行業出現的這種現象，必然在房地產領域出現。為年輕人提供時尚的居家、商磚投資等多功能公寓式住宅。讓住宅這種私人投資的固定資產動起來，這也是一個創新。MPV或SUV車是使用人不變，車的功能隨著用途不同在改變；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不變，使用人、使用時間在變。增加房屋的使用功能，并提供一個使用模式是本案策劃的一個創意。

3）“藍彩明珠”開發策劃案作為“公寓式自助酒店”,從建筑結構形式來講是框架結構的“空殼式”建筑。建筑外形、上下水電管道、公共交通、環境等都是固定的，室內房間大些裝修標準都由業主自己來決定。業主根據自己不同的生活時期的不同需求來決定是居家或是投資，或是臨時居家，商住兩用。業主在購房時，開發商為業主提供多種選擇的戶型圖，業主也可以自己提方案，開發商通過為業主提供這種菜單式的二次裝修來完成最后戶型設計。這樣的戶型總是能滿足業主的需求。業主接受它是主動的、參與性的，而不是現在開發商向業主提供的戶型設計，業主接受是被動的，因此出現大面積的拆墻改造，造成甲、乙雙方資源的浪費。所以這種策劃與汽車行業一致，例如中、高檔轎車外形都一樣，選裝件配置如CD、ABS、安全氣囊、多功能方向盤、尋航系統等，則根據客戶喜好自己選定。

 4）“藍彩明珠”策劃案作為公寓式自助酒店，從固定資產經營模式來講，類似于鄧小平“一國兩制”的理論實踐。即讓房屋的所有權和經營權或使用權分離，最后實現業主和物業管理公司雙贏購買，客戶通過按揭方式購買即可擁有所有權成為業主，但是為確保回收投資則將公寓交由物業管理公司以自助酒店的形式負

責代租，代租價格由業主根據自己的裝修標準和市場行情自定，但不得低于物業管理公司最低限價，用于保證還貸、保安、保潔等基本費用。業主自用也不例外。物業公司通過這種方式很容易獲得業主房屋的經營權。由于本案策劃項目的市場唯一性，該項目的可行性報告很快就通過了，經濟效益分析結果是開發商、業主、物業公司三贏的項目，而且把這個“概念”做足必然會帶動一二樓營業用房的銷售和口岸增值，又反過來促進公寓樓的銷售。如果開發商眼光長遠，該項目的經營價值遠遠大于開發價值。

第二篇：“明珠之藍”精英乘務員培養項目

中國南方航空“明珠之藍”英語類乘務員培養項目

一、“明珠之藍”項目簡介

“明珠之藍”英語類乘務員培養項目（簡稱“3E”Program）是南方航空為提升國際化空中服務品質，保障公司國際航線、國際航班快速增長的人才需求，精心打造的一項優秀英語類人才招募項目。致力于為有志加入南航空中乘務（安全）員隊伍的優秀英語類人才（English talents）提供特殊職業發展機遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

? English talents

凡符合《南方航空乘務安全員招聘簡章》報名條件，且具備以下幾項要求之一者：

1)非英語專業，通過大學英語六級（CET6）考試；

2)英語專業，通過英語專業四級考試；

3)托業考試分650分（含）以上；

4)英語托福考試60分（含）以上。

5)英語雅思考試得分6.0分（含）以上。

? Extraordinary opportunities

與普通乘務（安全）員招聘相比，“3E”招募計劃通過人員將在如下方面享受優先機遇：

1)減免新乘入職培訓費用

2)專享公司“明珠之藍”培養計劃，快速成長為國際航線骨干。

3)優先選擇工作地點（北京、廣州、深圳等樞紐基地可優先予以安排）；

4)優先解決戶口問題。

? Excellent lives

1)客艙系統最高起點的職業通道；

2)空乘人員最受尊重的薪酬待遇；

3)青春年華最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘計劃

“3E”Program將通過專場招聘的形式進行。具體的招聘安排將在南航官方招聘網站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中國南方航空招聘在行動）公布。

1.招募人數：全國精選十所高校，共200名。

2.報名方式：現場報名。應聘人員須攜帶《中國南方航空2013年空中乘務（安全）員招聘簡章（秋季版）》中報名所需材料及英語等級證書原件。

3.招聘環節

? 形象氣質初評：對應聘者的形象氣質進行考查。考查標準為應聘者的形象氣質契合度，考查方式為評委多對多打分。

? 英語口語考查：對應聘者的英文口語表達能力進行評估。考查方式為一對一口語會話。

? 綜合素質測評：對應聘者的綜合素質進行考評。考查重點為應聘者的親和力、溝通表達能力等。

? 職業形象展示：對應聘者的職業形象進行考評。考查形式為職業服裝及妝容展示。

? 體檢：按照民航局相關標準進行身體檢查。

4.后續安排：體檢通過人員將作為客艙“明珠藍”人才正式列入“明

珠之藍”培養計劃，每30-40人組班進行培養。

5.“明珠之藍”培養計劃

主要內容：

1)人力資源部根據“明珠藍”人才意愿安排分配地，并在入職時做好檔案轉接、戶口辦理等方面的重點關注。

2)培訓部根據“明珠藍”人才的英語水平，按照國際航線乘務員的培訓目標，制定專項培訓計劃，完成初始培訓。

3)客艙部制定專門的培養方案。主要內容包括導師安排、帶飛計劃、排班制度、薪酬及職業發展、日常管理、考核辦法等。

人力資源部2012年8月

第三篇：房地產項目整體營銷策劃案

幸福尚城整體營銷策劃案

（三）第六部分 廣告運作篇

一、廣告運作掌控原則

（一）廣告運作的最終目的是為了實現項目整合效益的最大化，廣告運作計劃的運籌及執行一切以創造最佳廣告投放比為初衷。

（二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態行進中的戰術應對系統，統領廣告策略的應當是市場行情和業態動向。

（三）廣告定略方案的制定是建立在當地人文、歷史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎之上，其所能調動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當地消費集群相對成熟的“廣告視聽模式”。

（四）廣告效應的初級階段是創造預期的經濟效益，廣告效應的高級階段是創造預期之外的品牌效應。其中一項是屬于可以量化的技術性指標，往往屬于個案項目績效運營的本體；另外一項則是應該屬于企業，為長線的梯級化成長儲備爆發能量。

（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養套餐，誰原創了最悅耳的廣告語境。

二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇

在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：

1、報紙媒體

※《都市消費晨報》；

2、電視媒體

※新疆電視臺相關收視率較高的電視劇頻道；

（二）輔助媒體的選擇

1、報紙媒體

※《新疆日報》、《烏魯木齊晚報》；

2、電臺媒體

※本地收聽率較高的電臺頻道、專欄；

3、期刊媒體

※為宣傳本方項目直接向目標市場派送精美DM大幅單頁；

※相關在本地區頗受受眾青睞的期刊雜志；

４、網絡媒體

※建立屬于本項目或予疆公司的專業性網站，供受眾上網瀏覽；

（三）立體交叉式的媒介推廣形式

１、媒介的組合調動

充分利用媒體面向新疆城市聯合體廣泛市場受眾層面的統領性優勢，集中廣告資源進行重點投放；同時借助相關輔助媒體受眾傳達層面的行業界定，向梯度化市場的隱性架構部分進行全方位的滲透。以此來達成主力、輔助媒體強勢互動、聯合生輝的局面。

2、軟、硬廣告形式的結合本項目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產生的整合推廣力量。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導為主。在項目整體營銷執行的周期內，軟、硬廣告的協同作戰體系，將會成為廣告全程運動的發動機。

軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項目對生活方式、對地產產

業、對社會民生、對地區國民經濟所能發揮的示范及引領性作用；而硬性廣告則是直接促進銷售業績達成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。

軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯動，成產由策劃和媒體記者共同組成的新聞統籌小組。保證對企業、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予疆房產公司的不了解而產生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發奠定品牌基礎。

三、廣告策略執行計劃

（一）軟文的投放

軟文的投放應保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發布的媒介窗口最好在一定的時期內，以獨家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應當是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會關注視線、引發地區熱點效應的題材。

1、軟文題材

系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發售之前的廣告鋪墊導引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。

★軟文題材推薦之一：

幸福尚城隆重登陸烏魯木齊

（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）

★軟文題材推薦之二：

烏市門戶地產，幸福尚城

（展開對幸福尚城的所處區域現景與遠景的全面報道）

★軟文題材推薦之三：

“幸福尚城格調

（展開對第三代都市居住模式的炒作）

★軟文題材推薦之四：

“現代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區

（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）

★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度

——第三代現代主義實用型戶型設計推薦

（展開對項目功能定位、產品設計定位上的詳盡介紹）

★軟文題材推薦之六：

“實用、實惠、實效”

（同上）

★軟文題材推薦之七：

“業主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格調）

★軟文題材推薦之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業管理硬件設施的強勢介紹以及《物業管理承諾書》的公開發布宣言）

2、軟文鋪墊周期

軟文系列炒作主要集中在內部認購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發起廣泛意義上的目標市場對本項目的獵奇心理，最終調動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。

3、硬廣告介入的時機

硬廣告將會尋找內部認購期行將結束、公開發售期尚未開始之恰當時機適時介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經開始彰顯成效，目標受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進行正面的商業性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個時間強勢推出硬性廣告，也可合理地應對相關法律法規政策對于項目預售時間條件的界定，使項目自始至終都在一條穩健而富有節奏感的軌道上運行。

（二）硬性廣告的發布

1、前期廣告發布計劃扼要

——軟性廣告的發布

軟性廣告的發布主要集中在項目公開發售的前期，發布檔期將持續3~5個月，發布頻率為每周1~2篇，保持發布節奏的連貫和延續，每一期專題性軟文的推出均為下期預設懸念及鋪設臺階。在項目的強銷期和持銷期，擬根據實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。

軟性廣告發布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規格形式為主，結合題材需要作相應的配合性甄選。

——硬性廣告的發布

硬性廣告的發布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領銜主打，保障各銷售檔期績效指標的如期達成。

硬性廣告的投放比例分配應以為原則。從公開發售期開始四大銷售時段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結構。

（注：至銷售推盤硬性廣告總體發布次數為54次，版面投放總共30個整版左右，其廣告投放執行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應具體的調整）。

2、廣告傳播主打語

推薦幸福尚城廣告傳播主題如下：

都市門戶，都市家

文明、健康、和諧，新都市主義

3、主打語釋義：

★本廣告主題語言表述形式親和，有現代都市文化氣息的潛性流露。

★主題用最通俗易懂的語言，直接向目標受眾傳遞了關于幸福尚城三個清晰的訊息。◇這是一個唾手的都市家園。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是時尚之家、健康之家、和諧之家。

（三）廣告投放費用預估

建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標準。

硬性廣告發布的頻率節奏與發布形式請參見下表：

第七部分 物管規劃篇

一、關于社區智能化配套設施標準的建議

鑒于項目自身功能配屬與營造標準的定位，在社區智能化設施的配套上，應該考慮領先同儕的配備。以期從售后服務體系方面匹配呼應項目營銷主題定位，并且增強項目售價的支撐力。建議配套設施如下：

◆紅外線防攀爬系統

◆中國電信衛星電視入戶

◆寬帶網接入，預留IDD電話接口

◆閉路電視監控系統

◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統

◆可視對講系統

◆緊急報警系統

◆門磁開關防盜系統

◆煤氣泄漏報警系統

◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統

二、物業管理模式規劃

（一）物業管理模式分類

1、自行管理——發展商成立自己的專屬物業管理公司對自身開發的物業進行管理；

2、委托管理——發展商委托專業的物業管理公司對項目進行管理；

3、合作管理——發展商與知名的物業管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業顧問參與項目管理的模式；

（二）物業管理模式建議

物業管理水準的高低優劣將會決定本項目長線價值發掘與品牌形象弘揚的成效。結合發展商實際情況之考慮，建議本項目采用合作管理的模式，即聘請著名的物業管理公司擔綱管理顧問，引進先進成熟的專業化管理模式和經驗，并逐步培養搭建起自己的一支優秀物業管理隊伍。

（三）物業管理收費標準

鑒于烏魯木齊當地平均消費水平及能力的實際現狀，建議本方項目將來物管費用的收取標準以0.8元／M2·月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。

三、物業管理承諾書

為有效促進前期銷售推廣，充實現場銷售答客的底蘊，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業管理專案，即《幸福尚城物業管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現代物管人性化標準的要求來設計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務內容。

承諾書內容暫擬推薦以下九“代”條款：

★代客分憂，24小時全天候安全保衛巡視；

★代社區公共部位及園林景觀的維護；代樓內公共部位的清潔維護；

★代社區住家24小時的日常維護；

★代收發、代采購（日常用品）、代送貨的特別服務；

★代呼叫診療、救護的特別服務；

★代管兒童臨時護理特別服務；

★代出租、出售屋宇的特別服務；

★辦理業主VIP會員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會員待遇。

第四篇：“明珠之藍”精英乘務員培養項目

中國南方航空“明珠之藍”英語類乘務員培養項目

一、“明珠之藍”項目簡介

“明珠之藍”英語類乘務員培養項目（簡稱“3E”Program）是南方航空為提升國際化空中服務品質，保障公司國際航線、國際航班快速增長的人才需求，精心打造的一項優秀英語類人才招募項目。致力于為有志加入南航空中乘務（安全）員隊伍的優秀英語類人才（English talents）提供特殊職業發展機遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

? English talents

凡符合《南方航空乘務安全員招聘簡章》報名條件，且具備以下幾項要求之一者：

1)非英語專業，通過大學英語六級（CET6）考試； 2)英語專業，通過英語專業四級考試； 3)托業考試分650分（含）以上； 4)英語托福考試60分（含）以上。5)英語雅思考試得分6.0分（含）以上。

? Extraordinary opportunities 與普通乘務（安全）員招聘相比，“3E”招募計劃通過人員將在如下方面享受優先機遇： 1)減免新乘入職培訓費用

2)專享公司“明珠之藍”培養計劃，快速成長為國際航線骨干。3)優先選擇工作地點（北京、廣州、深圳等樞紐基地可優先予以安排）；

4)優先解決戶口問題。

? Excellent lives

1)客艙系統最高起點的職業通道； 2)空乘人員最受尊重的薪酬待遇； 3)青春年華最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘計劃

“3E”Program將通過專場招聘的形式進行。具體的招聘安排將在南航官方招聘網站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中國南方航空招聘在行動）公布。

1.招募人數：全國精選十所高校，共200名。

2.報名方式：現場報名。應聘人員須攜帶《中國南方航空2013年空中乘務（安全）員招聘簡章（秋季版）》中報名所需材料及英語等級證書原件。3.招聘環節

? 形象氣質初評：對應聘者的形象氣質進行考查。考查標準為應聘者的形象氣質契合度，考查方式為評委多對多打分。? 英語口語考查：對應聘者的英文口語表達能力進行評估。考查方式為一對一口語會話。

? 綜合素質測評：對應聘者的綜合素質進行考評。考查重點為應聘者的親和力、溝通表達能力等。

? 職業形象展示：對應聘者的職業形象進行考評。考查形式為職業服裝及妝容展示。

? 體檢：按照民航局相關標準進行身體檢查。

4.后續安排：體檢通過人員將作為客艙“明珠藍”人才正式列入“明珠之藍”培養計劃，每30-40人組班進行培養。5.“明珠之藍”培養計劃 主要內容：

1)人力資源部根據“明珠藍”人才意愿安排分配地，并在入職時做好檔案轉接、戶口辦理等方面的重點關注。

2)培訓部根據“明珠藍”人才的英語水平，按照國際航線乘務員的培訓目標，制定專項培訓計劃，完成初始培訓。

3)客艙部制定專門的培養方案。主要內容包括導師安排、帶飛計劃、排班制度、薪酬及職業發展、日常管理、考核辦法等。

人力資源部

2012年8月

第五篇：房地產策劃案

悅海苑策劃案

如今，城市化的發展，人們的生活水平也日益提高，面臨著住房的問題也隨之而來。為了服務于群眾，各地的住房建筑也慢慢走向成熟，樓盤也越來越多。對于人們的選擇也變得容易。然而，樓市的市場出于“白熱化”狀態，面臨著看房容易、買房難得困境，為了打破這一困境，我們提出一系列方案來化解這一干冰，從而也發展這邊的銷售。

一、市場策劃 1 廣闊的升值前景

◎坐擁一線海景、高爾夫兩大稀缺資源，及完善的生活、教育、旅游配套，成為“最具投資價值的海岸地產”。便捷的交通網絡

◎近鄰威烏高速，濱海觀光大道直達煙臺，社區內部路網建設完善，真正做到了內外通達，出行便捷。最完善的社區配套

◎擁有集中式的購物中心、商業街、農貿市場，以及散布社區的小型超市，形成完善的商業覆蓋。優質的物業管理

◎24小時安全防衛、電子巡更系統，時刻守衛您的領地。免費房屋租賃服務，貼心物管讓您的房子保值升值。高品質的硬件設施

◎直飲水入戶，寬帶網絡、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應俱全，品牌建材，高尚家居。最宜居的自然環境

◎碧海、沙灘、松林、高爾夫，這里是最適合人類居住的海岸，“聯合國最佳人居城市”名至實歸。豐富的旅游資源

◎國際海水浴場、279洞高爾夫球場、5星級酒店、4A景區…東海黃金海岸歷來是度假勝地，景點眾多，旅客云集。責任南山，品質地產

◎ 南山地產，國家二級開發資質，具有雄厚的資金實力和強大的開發能力，是煙臺房地產行業的領軍企業。最卓越的性價比

◎ 90％全明戶型，純板式設計，生活配套完善，價格極具競爭力，成就了東海黃金海岸卓越的性價比。五級教育，一站式就學

◎東海黃金海岸擁有從北大示范幼兒園到國家統招本科的完整五級教育體系，“一站式”解決整個社區就學需求

二、產品策劃

東海黃金海岸坐落于煙臺龍口南山國家AAAAA級旅游度假區內,煙臺龍口海景房座落于美麗的月亮灣核心位置,西臨108洞海景高爾夫球場,北攬十八公里無敵海岸線,專享萬米黃金海灘,東鄰月亮灣商貿中心,休閑娛樂廣場,周邊生活配套設施齊全,精品小戶型,園林社區領航投資新導向,是投資置業首選的海邊休閑養生福地。這里，空氣清新，水質清凈，沙灘細而平緩，是一處休閑度假的良好場所。

東海黃金海岸正在銷售的小區：領海·世界島,湖光豪景,海濤新都G區·蔚藍香醍,金域藍灣A區,怡天海景城B區等小區,另海潤豪景為現房銷售、即買即住，即刻擁有尊貴親海生活。生活配套設施齊全,商業、醫療、購物、銀行等配套已經成熟。休閑廣場、海濱浴場、渡船碼頭等休閑娛樂配套應有盡有.龍口是聯合國最宜居人類城市：龍口位于渤海灣東南海岸，自古以來就被譽為長壽之鄉，屬溫帶季風型氣候，冬無嚴寒夏無酷暑，氣候宜人，臨海而不潮濕，物產豐富，年平均氣溫12攝氏度，數十公里的金色沙灘，水清灘平，沙細如粉，沙質為金黃色，是環渤海海岸線上綜合環境最好的地區之一。

龍口夏季不潮濕，海邊的房子也適合居住：龍口位于渤海灣的南部，跟青島位置相反，青島夏季潮濕，海邊不適合居住，龍口卻相反，夏季也很清爽干燥，非常適合老年人養老。龍口有AAAAA級國家景區：黃金海岸南側有國家AAAAA級旅游度假風景區，景區內古建筑景點林立，亭榭廊塔、山林水系，依山構造，古樸典雅、氣勢恢宏。配合與整個景區配套建設的南山康樂宮、南山賓館、南山葡萄酒堡。讓您在享受浪漫海景生活的同時，為您提供一個功能齊全的度假休閑、觀光旅游和會議接待的海景居住服務體系。

龍口海景房位于新城區的重心本身就是市區：跟其他地方的海景房不同的是，龍口的海景房位于政府規劃的新城區的中心，市政府和大學等早已搬遷過來，以后這里就是龍口市的中心和心臟。其他城市的海景房則位于遠離城市的郊區，連公交都沒有的偏遠之處，概念完全不同。

龍口海景房的開發屬于先建好配套設施再建設海景房：為了防止跟其他地方盲目開發的房子一樣因為沒有配套設施而成為死城和空城，龍口的海景房首先規劃和建設好了配套的商業、學校、醫院、市場等配套設施才開始開發的住宅。

龍口海景房為70年大產權：

三、營銷策劃

針對悅海苑的戶型、價位、位置等推廣促銷活動，統一規劃發展。

1、擴大知名度，多打廣告，主要利用電視廣告、報紙廣告等媒介。多做宣傳冊、宣傳單，以至于來往的消費者可以每人一份，供提參考，提供詳細的信息。

2、利用度假期，在周邊多做活動，拉動贊助商，如買房送車、買房送家電等活動。對看房小姐要進行相應的技能培訓，要培養好她們的語言能力、溝通能力以及禮貌用語等。時刻保持微笑，貼心的服務。

3、對針對的一些目標群體，提供一些有力的因素，如提供再就業崗位，安排娛樂等。如退休的顧客可以提供一些感興趣的活動供其參與。

4、對消費者提供優惠，對來回往返火車票、汽車票、飛機票報銷服務，免費接送看房。即使最后消費者沒有消費，也要報銷一切費用，為了留下長遠的利益，一些短暫的損失是必不可少的。

5、對假期來往的消費者要提供好吃、住、行方面的服務。服務型產業，服務的禮貌是相當的重要。

6、對來訪消費者提供周到的服務，顧客離開的時候要送一些紀念品作紀念，以留下好的口碑。口碑相傳在當今的社會是非常重要的，不能忽視這一方面。

四、開發策劃悅海苑相輔的一些有利環境

1、東海黃金海岸周邊娛樂服務環境：

108洞國際高爾夫球場

南山大佛入口

月亮老人

東海農貿市場

東海醫院

煙臺南山學院

南山歡樂谷

五星級的月亮灣酒店

四季海水浴場

2、東海黃金海岸周邊風景 嶗山風景名勝區 蓬萊八仙過海區 南山風景區 蓬萊閣景區 劉公島景區 石島赤山十大風景 海驢島風景區

中國成山頭·東極好運角 福通天和樂園景區 摩天嶺生態旅游風景區

五、物管策劃

1、直飲水入戶，寬帶網絡、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應俱全，品牌建材，高尚家居。

2、24小時安全防衛、電子巡更系統，時刻守衛您的領地。免費房屋租賃服務，貼心物管讓您的房子保值升值。