第一篇：房地產(chǎn)廣告策劃案

“金沙灘一號”樓盤廣告宣傳策劃書

策劃人：甘信龍，學(xué)號：10414500143 任成龍，學(xué)號：10414500145 班級：商務(wù)策劃101 目錄

一、前言···············-1-

二、廣告市場分析···········-1-

1、企業(yè)分析············-1-

2、產(chǎn)品分析············-3-

3、目標消費者分析·········-5-

4、競爭對手分析··········-6-

三、廣告戰(zhàn)略·············-9-

1、廣告目標············-9-

2、廣告重點············-9-

3、廣告對象············-9-

4、廣告地區(qū)············-10-

四、廣告策略·············-10-

1、媒體策略··············-11-

2、廣告創(chuàng)意策略············-11-

3、廣告實施策略············-12-

五、廣告預(yù)算·············-12-

六、廣告效果預(yù)測···········-12-

一、前言

自改革開放以來，青島房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展。市區(qū)和郊區(qū)、甚至沿海鄉(xiāng)村也相繼豎起一棟棟樓房，商業(yè)樓盤、寫字樓、住宅層出不窮。隨著沿海風(fēng)光帶的建設(shè)，金沙灘這個“亞洲第一灘”也得到政府的重視，建設(shè)成為青島的一大景區(qū)。金沙灘周圍的地產(chǎn)憑借沿海風(fēng)光帶的建設(shè)得到迅速的發(fā)展，同時帶來了激烈的競爭，各企業(yè)都面臨巨大的競爭壓力。樓盤價位相近，產(chǎn)品無顯著特色，使得樓盤價格戰(zhàn)愈演愈烈。金沙灘一號最近的競爭樓盤就多達五、六個，各樓盤部分目標群體一樣，媒體選擇差不多，使得營銷效果不佳。金沙灘一號要想脫穎而出，需借助天時、地利、人和。每年夏季金沙灘都是旅游旺季，并且每年都會有一屆“金沙灘文化節(jié)”，企業(yè)可借助文化節(jié)的熱鬧氛圍發(fā)動戶外、報紙和電視新聞廣告攻勢，迅速提高自己的知名度。

二、廣告市場分析

1、企業(yè)分析 企業(yè)優(yōu)勢: 1山東寶都房地產(chǎn)憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢，秉承“規(guī)范透明、心態(tài)開放、健康豐盛”的企業(yè)文化，成就客戶的居住夢想。2同時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人具有敏銳的洞察力，積極響應(yīng)黃島市政府大力建設(shè)沿海旅游觀光帶的政策，及時獲得金沙灘這個“亞洲第一灘”的大面積地皮，屆時與政府建立了良好的公共關(guān)系。3企業(yè)的營銷活動委托給當?shù)氐闹禺a(chǎn)中介公司，有效借助了中介公司已有的資源，大大降低了企業(yè)的營銷成本。同時使營銷團隊得以擴大，能夠全面地、迅速地獲得市場最新的信息。4企業(yè)在當?shù)匾呀?jīng)獲得了良好的社會形象，連年被評為“文明誠信企業(yè)”、“守合同重信用企業(yè)”。企業(yè)劣勢: 1相對于競爭對手，企業(yè)還比較年輕，資金沒有競爭對手雄厚，開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗也比較不足，房地產(chǎn)建設(shè)的進度比較緩慢。2寶都地產(chǎn)缺乏自己的營銷團隊，大部分營銷活動要依賴地產(chǎn)中介公司，而中介公司在當?shù)赜绊懥^大，承接的項目較多，造成企業(yè)不能有效的控制和監(jiān)督中介公司的相關(guān)活動。

2、產(chǎn)品分析

產(chǎn)品定位：中檔樓盤

產(chǎn)品優(yōu)勢：

地理位置優(yōu)越： 金沙灘一號位于開發(fā)區(qū)石雀灘路九號，坐落于青島薛家島旅游度假去內(nèi)，小區(qū)南依長4.2公里的大型城市花園-金沙灘公寓，北靠濱海大道，緊鄰唐島灣海濱公園、高爾夫球場、游艇碼頭、五星級酒店；項目周邊城市成活配套齊全-學(xué)校、商店、銀行近在咫尺，位于濱海大道附近，有海韻佳園站點，1路、2路、3路、5路等多條公交線路可以直達。項目占地158畝，規(guī)劃建設(shè)11棟高層、5棟花園洋房和沿街商業(yè)樓，地面以上建筑面積約26萬平方米。整個小區(qū)82%以上的業(yè)主坐在家里就能夠看到無限海景。

設(shè)計理念新穎：將“建筑生長在園林里”作為設(shè)計理念，著眼于構(gòu)筑高端景觀住宅，聘請世界著名設(shè)計師進行了規(guī)劃和設(shè)計，巧妙地把智能化建設(shè)、景觀設(shè)計和“一對一”管家式貼心服務(wù)融為一體，力求把項目打造成能全面提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)的高端景觀住宅社區(qū)。

周圍景色秀麗：金沙灘藍色的大海和藍色的天空水天一色，看著廣袤的沙灘，沙子軟軟的、細細的，赤腳踩在上面，別有一番滋味，踩著結(jié)實的木棧道，看看波濤洶涌的大海，享受大自然的別有洞天。抵達金沙灘后，漫長的海岸線就由你的腳下作主了！

風(fēng)水好：“金沙灘頭平，遙望天水涌。沖浪水盈盈，踏歌萬里行”。一曲古老的歌謠，一疊金沙灘的故事，金沙灘最精華，最美麗的一頁，在這雄渾的《金沙灘》詩賦中，剝離開鎖在深閨的惆悵，揭開了神秘的面紗。金沙灘位于膠州灣西海岸黃島區(qū)境內(nèi)與團島隔海相望，其間距離僅2.26海里。東、南、北三面環(huán)海，海岸線54公里，古稱“鳳凰島”。明永樂年間膘騎將軍薛祿為輔佐明成帝定都北京有功，被多次封官加爵，最高至陽武侯，死后葬于故里今薛家島村東南，現(xiàn)該處仍有高冢巍立。劣勢：

目標消費者較分散，宣傳難度大，且對目標消費者的購買力要求高。

周圍樓盤較多，競爭比較激烈，其中偏低檔樓盤有四處，中檔樓盤有一處。

金海灘1號小區(qū)圖片

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鳥瞰圖

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西北向透視

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西南向透視

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黃島金沙灘

3、目標消費者分析

目標消費者大多為中高收入階層，目前有較高且穩(wěn)定的收入或者有豐裕的儲蓄，以及炒房者。同時消費者喜愛海洋、沙灘、游泳，并且有浪漫情懷的高學(xué)歷人群。

消費者地區(qū)分類：青島本地市民、青島外來務(wù)工和養(yǎng)老人員及投資客。

消費者購買目的分類：一次置業(yè)——居住；二次置業(yè)——度假、投資升值

1）新婚情侶：父母比較富裕為其購房；通過自己奮斗購房結(jié)婚的奮斗族。購買心理：前者是追求浪漫；后者是第一次購房臨時居住。購買習(xí)慣：前者一次性付款；后者分期付款。媒體接觸：前者是電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)；后者是報紙和網(wǎng)絡(luò)、汽車。

2）都市金領(lǐng)：在青島從事高級商務(wù)人員，這類人群收入較高，但日常繁忙，生活基本是“來也匆匆，去也匆匆”較少有時間陪伴妻子和孩子。每天面對繁忙的工作，缺少休息的時間，身心比較疲憊并且心情比較煩躁，渴望有休閑的地方放松身心。由于每天工作繁忙，缺少與妻子和孩子的溝通時間，在金沙灘一號居住可以方便地帶著家人去海邊玩耍，增強家庭的親密度。大多為二次置房，因其購買心理：既滿足度假的需求，又能獲得增值的額外收益。購買習(xí)慣：一次性付款。媒體接觸：報紙和網(wǎng)絡(luò)、汽車是其最常接觸的媒體。

3）離退休高薪職工：為工作勞碌一生，渴望悠閑度過晚年的中老年人，陪著老伴，光著腳丫，迎著夕陽，沿著海邊在沙灘散步。購買心理：追求晚年溫馨浪漫、享受優(yōu)美環(huán)境。購買習(xí)慣：一次性付款。媒體接觸：報紙。

4）專業(yè)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目升值潛力很大，被吸引的是眾多中小型投資者。購買心理：投資增值。購買習(xí)慣：銀行按揭，分期付款。媒體接觸：報紙、網(wǎng)絡(luò)、汽車、電視投資理財頻道是其最常接觸的媒體。

4、競爭對手分析

競爭對手皆為青島本地的開發(fā)商，其中：

1）、青島印象·金沙灘

均價：12500元/平方米，中檔樓盤

標簽：住宅 商鋪 黃島開發(fā)區(qū)

休閑娛樂：利群金海岸商場 家佳源 佳世客 長江利群購物

交通公交:青島印象金沙灘毗鄰海底隧道、薛家島輪渡碼頭和濱海大道。

18、19路公交車通過該項目，至消防中隊站點下車。

教育：薛家島幼兒園 薛家島中心小學(xué) 理工大學(xué) 石油大學(xué)

營銷：借助地產(chǎn)中介公司，依靠自身在青島的資源，展開公關(guān)營銷。

廣告：《青島晚報》、青島電視臺、青島經(jīng)濟廣播電臺、青島人民廣播電臺、以及傳單、售樓說明書、網(wǎng)絡(luò)宣傳。

優(yōu)勢：集團資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，又有良好的政府背景，同時獲得榮譽近百項。

劣勢：青島印象·金沙灘均價太高，物業(yè)價格也高，只適合高收入階層;廣告宣傳較傳統(tǒng)，缺乏新穎。

2）、恩馬雙城匯

均價：9000元/平方米，偏低檔樓盤

標簽：住宅 黃島開發(fā)區(qū)

休閑娛樂:佳世客、長江購物廣場（利群）、家佳源

交通公交:恩馬雙城匯臨長江東路、嘉陵江東路和濱海大道，有1路、2路、18路、19路、802路等多路公交，出行十分方便；;距薛家島輪渡僅1站路，近鄰海底隧道出口，隧道開通后，駕車可在15分鐘之內(nèi)直抵市南區(qū)。未來還規(guī)劃有地鐵2號線。;黃島19路 黃島802路 開發(fā)區(qū)2路至公路局-公交車站下車，約500米 教育：北京音樂學(xué)院附中、青島理工大學(xué)、薛家島中心小學(xué) 北京電影學(xué)院青島創(chuàng)意媒體學(xué)院、中國石油大學(xué)（青島校區(qū)）、山東科技大學(xué)（青島校區(qū)）。

營銷：主要借助地產(chǎn)中介公司

廣告:《青島晚報》、青島電視臺以及傳單、售樓說明書、網(wǎng)絡(luò)宣傳。

優(yōu)勢：交通便利

劣勢：營銷渠道單一，促銷方式傳統(tǒng)，缺乏吸引力，價格較同區(qū)位高，開發(fā)經(jīng)驗不足。

3）、鳳凰城

均價：8500元/平方米，偏低檔樓盤

標簽：住宅 商鋪 黃島開發(fā)區(qū)

休閑娛樂：利群西海岸商場 家佳源 佳世客 利群 多元 吉韓商廈

交通公交：青島鳳凰城位于濱海大道與鳳凰園西路交會處，西北距青島市經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū)政府僅15分鐘車程。乘坐黃島19路 開發(fā)區(qū)18路 開發(fā)區(qū)4b路 隧道5路 隧道6路 隧道7路 隧道8路至海韻嘉園-公交車站步行200米即可到達

教育： 薛家島幼兒園 薛家島中心小學(xué) 理工大學(xué)

營銷：靠公司自有的團隊銷售

廣告:《青島晚報》、《半島都市報》、青島電視臺、青島廣播電臺以及傳單、售樓說明書、網(wǎng)絡(luò)宣傳

優(yōu)勢：價格相對便宜，交通較便利，升值空間較大，開發(fā)與經(jīng)營想當專業(yè)

劣勢：推廣沒有借助地產(chǎn)中介的資源，小區(qū)部分臨街的樓盤受馬路噪音影響大

三、廣告戰(zhàn)略

1）、廣告目標

樹立項目形象，提高樓盤的知名度，增加銷售額

醞釀期：做好樓盤前期銷售準備工作，將各項宣傳措施落實到位，并通過工地現(xiàn)場營造和口碑傳播，使樓盤建立初步的知名度；

加熱期：借助“金沙灘文化節(jié)”，通過廣告攻勢，快速提高本樓盤的知名度和提及率，使廣告在青島地區(qū)到達率達到50%以上，在山東地區(qū)到達率達到10%；

沸騰期：建立樓盤美譽度，完成60%——70%的銷售量：

2）、廣告重點

“居住、度假、投資首選金沙灘一號”

3）、廣告對象

1戶外廣告和指示路牌（針對來金沙灘旅游、休閑的所有家庭）

2《青島晚報》、《齊魯晚報》讀者群（關(guān)心社會、重視信息的大眾）

3青島經(jīng)濟廣播電臺、青島人民廣播電臺的聽眾（白天能乘車進行郊游的高消費家庭）

4傳單：針對金融區(qū)、商業(yè)區(qū)的金領(lǐng)，及來金沙灘旅游、休閑的家庭

4）、廣告地區(qū)

青島市各市區(qū)及金沙灘景區(qū)、山東省各市的市區(qū)

四、廣告策略

1、媒體策略

（1）報紙

《青島晚報》：青島地區(qū)最大型的報紙之一，是青島首選的地產(chǎn)廣告媒體。

《齊魯晚報》：山東地區(qū)最大型的報紙之一，以家庭讀者為主，和青島晚報配合可以形成極佳的廣告效果。（2）廣播

《青島經(jīng)濟廣播電臺》、《青島人民廣播電臺》，價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度，以車載廣播為主。（3）戶外廣告和指示路牌 1樓盤附近做指示路牌 2樓盤工地周邊圍墻廣告

3金沙灘景區(qū)路邊、市中心地段豎立戶外廣告 4 1、4、18路公交車站防雨廳廣告牌（4）傳單（5）樓宇廣告（6）電視臺

（7）其它媒體(特色）1紅色中型帶把娛樂用氣球2萬個（印有企業(yè)標志或娛樂項目名稱，持有家庭波及總?cè)藬?shù)約十萬人左右）

2紅色印有金沙灘一號標志或娛樂項目種類的馬夾背心和太陽帽約300套

3扎有紅色綢帶的金沙灘一號小型面包車4~5輛

2、廣告創(chuàng)意策略

三十秒廣播文案內(nèi)容：

“截《我心永恒》前十五秒音樂作為背景音樂，緊接著有一女生用甜美的聲音說‘您還為度假煩惱嗎，你還為投資苦悶嗎，金沙灘一號樓盤依島傍海，物美價廉，搶購從速'”。

3、廣告實施策略

（1）廣播廣告：《青島經(jīng)濟廣播》電臺六月21號開始，持續(xù)時間一個月，中午12點15分和下午六點整各播一次三十秒廣播。《青島人民廣播》1季度（夏季），播出十分鐘專題廣告，每天2次，節(jié)目特約（交通消息10秒）。

（2）報紙廣告：《青島晚報》，夏季每周一、二，持續(xù)1季度，規(guī)格12×17cm，版位A10—A13，A1疊底版（周一），A12—A17，A1疊底版（周二）彩色。《齊魯晚報》，7月1號開始，每天，持續(xù)一個月，規(guī)格12×18cm，彩色。

（3）戶外廣告及指示路牌：在金沙灘景區(qū)、海底隧道出口、市中心汽車站等地分別豎起戶外廣告牌；沿1路、2路、3路、5路路線的路燈隔500米設(shè)立一個指示路牌。6月初開始實施，持續(xù)時間為半年。（4）其他媒體：金沙灘文化節(jié)開幕前一天，青島晚報通欄：內(nèi)容為重新營造企業(yè)形象，提示明天行動。金沙灘文化節(jié)開幕日上午11時，自金沙灘西區(qū)至金沙灘東區(qū)由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭取1小時左右在區(qū)域形成整片具有轟動沖擊力的還是氣球群。扎有紅色綢帶并印有“金沙灘一號”小型4~5輛面包車，自金沙灘東向西依次行駛，從車內(nèi)放飛氣球。中午12點，剪輯30秒多少廣告片，下午2點，《青島晚報》發(fā)布系列廣告。

（5）電視新聞廣告：《青島電視臺》播報上述氣球活動的新聞（6）傳單發(fā)放：8月下旬在金融區(qū)、商業(yè)區(qū)發(fā)放傳單，持續(xù)5天，金沙灘景區(qū)發(fā)放周末兩天，金沙灘文化節(jié)開幕式時發(fā)放1天。

（7）樓宇視頻廣告:在各個寫字樓的電梯口投放視頻樓盤介紹廣告,秋季持續(xù)一季度。

六、廣告預(yù)算

廣播：青島經(jīng)濟廣播電臺154800

青島人民廣播電臺630000 報紙：青島晚報費用242400

齊魯晚報費用286650 戶外廣告及指示路牌：費用預(yù)算70萬 傳單：5000*1=5000 樓宇廣告：秋季持續(xù)一季度，費用50000 電視：新聞軟性廣告免費，廣告

其它媒體：20000*0.2+300*50+200*5=20000 總計費用：2038850元

七、廣告效果預(yù)測

通過一系列廣告重新樹立了項目形象，增強“金沙灘一號”在青島人民及游客心中的印象，也迅速提高了金沙灘在山東地區(qū)的知名度，完成預(yù)期的銷售量。

第二篇：廣告策劃案

I DO

廣告創(chuàng)意課 品牌廣告策劃案叢曉黎 080733044 2011年10月10日

I DO品牌的分析介紹定位

作為婚戒品牌的領(lǐng)導(dǎo)者——I DO婚戒，以超越極致之美的設(shè)計以及毫不妥協(xié)的品質(zhì)，成為全球眾多情侶的幸福標志，更成為神圣婚約及人生美好時刻的見證。I Do婚戒品牌將自身定位為全球婚戒典范，自2006年來，以無可挑剔的產(chǎn)品品質(zhì)、近似苛求的工藝作為自我要求，正以引導(dǎo)珠寶潮流的設(shè)計，向世界呈現(xiàn)最美麗的婚戒飾品。不同于市場上的其他鉆戒品牌，I Do婚戒不僅僅是鉑金和鉆石，它還是同生命一樣長久的承諾，是表達極致之愛的最佳信物。從名稱到內(nèi)涵，I Do婚戒無不訴說著這世間最為美好的情感。

I DO的出發(fā)點

目前，I Do已覆蓋中國所有一線城市，成為都市白領(lǐng)階層結(jié)婚鉆戒的首選，其時尚的設(shè)計及定位也成為眾多明星追捧的對象。同時，I Do品牌致力于對鉆石文化的建立和傳播，代表愛，引領(lǐng)潮流，迅速樹立起在中國鉆石行業(yè)的領(lǐng)航地位。在I Do誕生的那天，便不僅僅停留在感官、產(chǎn)品與服務(wù)的初級階段，要體現(xiàn)對消費思維、情感與價值的體驗關(guān)注。無疑，ＩＤo一誕生就已被當作“體驗式營銷”的載體。I Do的品牌內(nèi)涵——誓言的力量。

I DO廣告文案

風(fēng)和日麗的艷陽天，一輛輛系著絲帶和鮮花的婚車駛?cè)虢烫谩Ｒ粚π氯嗽诒娙说淖８Ｏ戮従彽倪~入殿堂，站在神父的面前。他們說著誓詞，當新娘說到I DO的時候，這時，臺下的朋友們一起大喊：I DO, I DO??新郎突然拿出了戒指盒，上面寫著：I DO，打開后，很漂亮的鉆戒，新郎親吻新娘，說：I DO。于是兩個人幸福的親吻在一起，出現(xiàn)I DO的品牌標志，結(jié)束。

I DO廣告分鏡頭

1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.廣編三班叢曉黎080733044 一輛輛婚車駛?cè)虢烫谩Ｈ?婚車駛?cè)虢烫玫母摹Ｈ?新郎抱起新娘，走向殿堂。跟拍，全景。一對新人的背影。全景。新郎和新娘站在神父面前，近景。神父的特寫。神父問，你愿意嗎。近景 新娘微笑著說，I DO，近景 臺下的朋友們一起大喊 I DO，全景，推鏡頭。新郎拿出了婚戒，特寫拿婚戒的手。特寫I DO的盒子和婚戒。新郎拿起新娘的手為她戴上I DO婚戒，特寫。新郎親吻新娘的手，兩個人幸福擁吻。近景。I DO的品牌標志特寫。

第三篇：房地產(chǎn)策劃案

悅海苑策劃案

如今，城市化的發(fā)展，人們的生活水平也日益提高，面臨著住房的問題也隨之而來。為了服務(wù)于群眾，各地的住房建筑也慢慢走向成熟，樓盤也越來越多。對于人們的選擇也變得容易。然而，樓市的市場出于“白熱化”狀態(tài)，面臨著看房容易、買房難得困境，為了打破這一困境，我們提出一系列方案來化解這一干冰，從而也發(fā)展這邊的銷售。

一、市場策劃 1 廣闊的升值前景

◎坐擁一線海景、高爾夫兩大稀缺資源，及完善的生活、教育、旅游配套，成為“最具投資價值的海岸地產(chǎn)”。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)

◎近鄰?fù)醺咚伲瑸I海觀光大道直達煙臺，社區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)建設(shè)完善，真正做到了內(nèi)外通達，出行便捷。最完善的社區(qū)配套

◎擁有集中式的購物中心、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場，以及散布社區(qū)的小型超市，形成完善的商業(yè)覆蓋。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

◎24小時安全防衛(wèi)、電子巡更系統(tǒng)，時刻守衛(wèi)您的領(lǐng)地。免費房屋租賃服務(wù)，貼心物管讓您的房子保值升值。高品質(zhì)的硬件設(shè)施

◎直飲水入戶，寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應(yīng)俱全，品牌建材，高尚家居。最宜居的自然環(huán)境

◎碧海、沙灘、松林、高爾夫，這里是最適合人類居住的海岸，“聯(lián)合國最佳人居城市”名至實歸。豐富的旅游資源

◎國際海水浴場、279洞高爾夫球場、5星級酒店、4A景區(qū)…東海黃金海岸歷來是度假勝地，景點眾多，旅客云集。責任南山，品質(zhì)地產(chǎn)

◎ 南山地產(chǎn)，國家二級開發(fā)資質(zhì)，具有雄厚的資金實力和強大的開發(fā)能力，是煙臺房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。最卓越的性價比

◎ 90％全明戶型，純板式設(shè)計，生活配套完善，價格極具競爭力，成就了東海黃金海岸卓越的性價比。五級教育，一站式就學(xué)

◎東海黃金海岸擁有從北大示范幼兒園到國家統(tǒng)招本科的完整五級教育體系，“一站式”解決整個社區(qū)就學(xué)需求

二、產(chǎn)品策劃

東海黃金海岸坐落于煙臺龍口南山國家AAAAA級旅游度假區(qū)內(nèi),煙臺龍口海景房座落于美麗的月亮灣核心位置,西臨108洞海景高爾夫球場,北攬十八公里無敵海岸線,專享萬米黃金海灘,東鄰月亮灣商貿(mào)中心,休閑娛樂廣場,周邊生活配套設(shè)施齊全,精品小戶型,園林社區(qū)領(lǐng)航投資新導(dǎo)向,是投資置業(yè)首選的海邊休閑養(yǎng)生福地。這里，空氣清新，水質(zhì)清凈，沙灘細而平緩，是一處休閑度假的良好場所。

東海黃金海岸正在銷售的小區(qū)：領(lǐng)海·世界島,湖光豪景,海濤新都G區(qū)·蔚藍香醍,金域藍灣A區(qū),怡天海景城B區(qū)等小區(qū),另海潤豪景為現(xiàn)房銷售、即買即住，即刻擁有尊貴親海生活。生活配套設(shè)施齊全,商業(yè)、醫(yī)療、購物、銀行等配套已經(jīng)成熟。休閑廣場、海濱浴場、渡船碼頭等休閑娛樂配套應(yīng)有盡有.龍口是聯(lián)合國最宜居人類城市：龍口位于渤海灣東南海岸，自古以來就被譽為長壽之鄉(xiāng)，屬溫帶季風(fēng)型氣候，冬無嚴寒夏無酷暑，氣候宜人，臨海而不潮濕，物產(chǎn)豐富，年平均氣溫12攝氏度，數(shù)十公里的金色沙灘，水清灘平，沙細如粉，沙質(zhì)為金黃色，是環(huán)渤海海岸線上綜合環(huán)境最好的地區(qū)之一。

龍口夏季不潮濕，海邊的房子也適合居住：龍口位于渤海灣的南部，跟青島位置相反，青島夏季潮濕，海邊不適合居住，龍口卻相反，夏季也很清爽干燥，非常適合老年人養(yǎng)老。龍口有AAAAA級國家景區(qū)：黃金海岸南側(cè)有國家AAAAA級旅游度假風(fēng)景區(qū)，景區(qū)內(nèi)古建筑景點林立，亭榭廊塔、山林水系，依山構(gòu)造，古樸典雅、氣勢恢宏。配合與整個景區(qū)配套建設(shè)的南山康樂宮、南山賓館、南山葡萄酒堡。讓您在享受浪漫海景生活的同時，為您提供一個功能齊全的度假休閑、觀光旅游和會議接待的海景居住服務(wù)體系。

龍口海景房位于新城區(qū)的重心本身就是市區(qū)：跟其他地方的海景房不同的是，龍口的海景房位于政府規(guī)劃的新城區(qū)的中心，市政府和大學(xué)等早已搬遷過來，以后這里就是龍口市的中心和心臟。其他城市的海景房則位于遠離城市的郊區(qū)，連公交都沒有的偏遠之處，概念完全不同。

龍口海景房的開發(fā)屬于先建好配套設(shè)施再建設(shè)海景房：為了防止跟其他地方盲目開發(fā)的房子一樣因為沒有配套設(shè)施而成為死城和空城，龍口的海景房首先規(guī)劃和建設(shè)好了配套的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施才開始開發(fā)的住宅。

龍口海景房為70年大產(chǎn)權(quán)：

三、營銷策劃

針對悅海苑的戶型、價位、位置等推廣促銷活動，統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展。

1、擴大知名度，多打廣告，主要利用電視廣告、報紙廣告等媒介。多做宣傳冊、宣傳單，以至于來往的消費者可以每人一份，供提參考，提供詳細的信息。

2、利用度假期，在周邊多做活動，拉動贊助商，如買房送車、買房送家電等活動。對看房小姐要進行相應(yīng)的技能培訓(xùn)，要培養(yǎng)好她們的語言能力、溝通能力以及禮貌用語等。時刻保持微笑，貼心的服務(wù)。

3、對針對的一些目標群體，提供一些有力的因素，如提供再就業(yè)崗位，安排娛樂等。如退休的顧客可以提供一些感興趣的活動供其參與。

4、對消費者提供優(yōu)惠，對來回往返火車票、汽車票、飛機票報銷服務(wù)，免費接送看房。即使最后消費者沒有消費，也要報銷一切費用，為了留下長遠的利益，一些短暫的損失是必不可少的。

5、對假期來往的消費者要提供好吃、住、行方面的服務(wù)。服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，服務(wù)的禮貌是相當?shù)闹匾?/p>

6、對來訪消費者提供周到的服務(wù)，顧客離開的時候要送一些紀念品作紀念，以留下好的口碑。口碑相傳在當今的社會是非常重要的，不能忽視這一方面。

四、開發(fā)策劃悅海苑相輔的一些有利環(huán)境

1、東海黃金海岸周邊娛樂服務(wù)環(huán)境：

108洞國際高爾夫球場

南山大佛入口

月亮老人

東海農(nóng)貿(mào)市場

東海醫(yī)院

煙臺南山學(xué)院

南山歡樂谷

五星級的月亮灣酒店

四季海水浴場

2、東海黃金海岸周邊風(fēng)景 嶗山風(fēng)景名勝區(qū) 蓬萊八仙過海區(qū) 南山風(fēng)景區(qū) 蓬萊閣景區(qū) 劉公島景區(qū) 石島赤山十大風(fēng)景 海驢島風(fēng)景區(qū)

中國成山頭·東極好運角 福通天和樂園景區(qū) 摩天嶺生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)

五、物管策劃

1、直飲水入戶，寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應(yīng)俱全，品牌建材，高尚家居。

2、24小時安全防衛(wèi)、電子巡更系統(tǒng)，時刻守衛(wèi)您的領(lǐng)地。免費房屋租賃服務(wù)，貼心物管讓您的房子保值升值。

第四篇：房地產(chǎn)策劃案

房地產(chǎn)策劃案

這種策劃案指開發(fā)商從剛剛有意識要開發(fā)某個樓盤就已經(jīng)與房地產(chǎn)營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當?shù)氖且粋€全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權(quán)利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。二：中期介入型營銷策劃案

此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的設(shè)計方案已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開始。后尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。

三：單純營銷策劃案

這種策劃案出現(xiàn)在樓盤已經(jīng)基本完工的情況下，開發(fā)商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現(xiàn)有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。

四：二次營銷策劃案

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現(xiàn)在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發(fā)商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。

綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費用的提出。

一：資源整合階段

所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調(diào)研，并對數(shù)據(jù)進行分析。充分發(fā)掘項目的各種顯性資源和隱性資源。后對消費者進行定位，對開發(fā)商提出項目設(shè)計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序

[1]項目SWOT分析

項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。

在一個項目沒有開始之前，策劃公司應(yīng)對項目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經(jīng)濟環(huán)境因素等各方面的因素進行全方位的調(diào)研。各種因素在同一個項目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢，也可能表現(xiàn)為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，威脅可轉(zhuǎn)化為機遇。如當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？

[2]消費者定位

有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發(fā)前經(jīng)過SWOT分析然后對消費者進行定位至關(guān)重要。先有市場后有產(chǎn)品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發(fā)基于準確的消費者定位。

[3]項目設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議

在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應(yīng)針對具體的情況對項目的設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實

施。以達到項目與整個營銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。這一程序相當于在固有項目資源的基礎(chǔ)上進行資源的衍生與創(chuàng)造。

二：價值提升階段

如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個部分。

[1]理念的定位

開發(fā)商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。只有創(chuàng)新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應(yīng)當注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當?shù)亟?jīng)濟、社會環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。這就要求策劃公司對本地的經(jīng)濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成“過猶不及”的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。

[2]項目文案的創(chuàng)作

在深刻理解和把握項目理念定位的基礎(chǔ)上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產(chǎn)生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟文化發(fā)展水平的基礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。

[3]廣告的制作

廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。

各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應(yīng)該對各種廣告形式的優(yōu)缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。

三：推廣發(fā)布階段

推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。

[1]廣告的發(fā)布

廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關(guān)于該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習(xí)性，對不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調(diào)研與科學(xué)的思考。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發(fā)布。

[2]公關(guān)活動的開展

公關(guān)活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣a(chǎn)生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關(guān)活動對樓盤銷售的影響

效果明顯，目前大部分有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)接受了這種特殊的促銷方式。

[3]促銷活動的宣傳與開展

嚴格來說，廣告活動與公關(guān)活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應(yīng)歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關(guān)活動的策劃程序過于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。

為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發(fā)商策劃一系列的促銷活動。從性質(zhì)上可分為兩類，既價格促銷和服務(wù)促銷。

四：預(yù)算費用的提出

預(yù)算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發(fā)商負責，也是對自己負責。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關(guān)注。如果策劃公司對預(yù)算費用提出過高，一方面開發(fā)商不會答應(yīng)，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預(yù)算費用提出的過低，策劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補償，自己的經(jīng)濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預(yù)算費用的提出，關(guān)系到策劃公司的前途和未來。

略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案

在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發(fā)商對項目的設(shè)計和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實的市場調(diào)查和分析后，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。

二次營銷策劃案

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經(jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現(xiàn)有資源進行詳細的調(diào)查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學(xué)的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的發(fā)展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。

第五篇：火鍋店廣告策劃案

火鍋店廣告策劃案

（一）產(chǎn)品背景：

火鍋的起源，在我國至少有1700年的悠久歷史了。我國的火鍋花色紛呈，百鍋千味。著名的如重慶的麻辣火鍋，麻辣醇香，名揚天下；又如廣東的海鮮火鍋，鈣骨火鍋食而不膩，味美無窮；而北京的羊肉涮鍋，風(fēng)味別致，吊人胃口。

此間樂火鍋店傳承北京涮鍋特點，融合自身特制秘料，口味獨特，菜品肉類酒水飲料豐富多樣，涮烤等吃法多樣，價格合理，深受歡迎。

（二）店面境況：

該火鍋店位于北京市XX區(qū)XXX路北，路南是區(qū)內(nèi)政府主路，西側(cè)是XXXX大學(xué)校園。交通比較便利，此路上以小吃和住宿為主，火鍋店相對較少，所以競爭并不激烈，附近學(xué)生和工薪階層較多，市場較好。

（三）廣告區(qū)域：

本火鍋店的廣告宣傳以區(qū)內(nèi)為主要市場區(qū)域，同時將鄰近區(qū)縣作為次要市場區(qū)域進行廣告宣傳。本火鍋店是自助型，在同類產(chǎn)品中屬于經(jīng)濟實惠一類。

（四）廣告對象：消費群體以學(xué)生，民工，普通工薪階層為主。本火鍋店環(huán)境舒適，菜式豐富，經(jīng)濟實惠，是學(xué)生，民工，普通工薪階層等消費水平一般的人群很好的選擇。

（五）廣告主題：

此間樂火鍋不變的好味道，是您一直不變的選擇！

（六）廣告表現(xiàn)：

（1）電視廣告：

鏡頭一：在一個古樸而嫻靜的家，爸爸媽媽站在門口，爺爺奶奶相互依偎著，兩位老人嘴里念念有詞，急切盼望著留學(xué)在外的孫女的歸來。就在爺爺奶奶到處張望的時候，孫女拖著行李箱回來了，孫女看到熟悉的家人，立即放下行李箱跑到爺爺奶奶爸爸媽媽身邊緊緊地抱住了他們，這時候奶奶問：“好孫女，想吃什么，我們來為你接風(fēng)？”這時候?qū)O女不假思索的說：“此間樂，吃火鍋！”

鏡頭二：一家人來到了此間樂火鍋店的門口，仰望著此間樂火鍋店，孫女說：“我第一次吃火鍋的美好記憶就是在這里，如今相隔了這么久！”這時爸爸說：“還等什么，快進去吧！”首先一進門就是服務(wù)員熱情的服務(wù)，溫暖的微笑（此時鏡頭要對準服務(wù)員），在點菜時，女孩指著菜單說：“還有這個啊，記得在小時候就吃過，好想念啊！”

鏡頭三：服務(wù)員端來火鍋，一家人開開心心的吃著，女孩說：“就是這個味道，原來一直都沒有變??”此時女孩則依偎在媽媽的懷里??

鏡頭四：在這個美滿的家庭正在幸福的吃著火鍋的時候，緩緩出現(xiàn)結(jié)束語：此間樂火鍋不變的好味道，是您一直不變的選擇！

（2）平面廣告：

以豐富的菜式，多樣的吃法為主要內(nèi)容，以歡聚時的氣氛和舒適的就餐環(huán)境為背景襯托，可以制作單張海報或者展架易拉寶等廣告產(chǎn)品置于室內(nèi)門口，也可以制作宣傳彩頁。向廣大群眾普遍投放。戶外廣告也是不錯的選擇，如懸掛店面外的條幅，戶外大型廣告牌等。

（七）媒體選擇：（1）電視廣告：大約播出一分鐘。在XX電視臺，文化旅游類頻道、公共頻道等黃金時間播出。數(shù)字移動電視：在公交車上循環(huán)播放。（2）平面廣告：以店面，內(nèi)部環(huán)境和菜式為主要內(nèi)容突出表現(xiàn)和宣傳。

（八）廣告經(jīng)費：根據(jù)實有資本和能力選擇廣告表現(xiàn)方式。相對而言，平面廣告經(jīng)費低，宣傳方便簡約，適合大多數(shù)中小型火鍋店的宣傳方式。有一定規(guī)模和資本相對雄厚的中高端大型火鍋店，可以采用數(shù)字電子媒體及戶外廣告等廣告形式進行宣傳。具體經(jīng)費各地區(qū)不一樣，應(yīng)按實際地區(qū)和產(chǎn)品種類為準。