案例分析例題

一、欣欣花園小區前期物業管理到期后，新成立的業主大會選聘了天祥物業公司接替原有發展商的物業公司管理小區，并與其簽訂了《物業服務合同》。

小區共有業主850戶，其中23戶以未出席業主大會、未投票選擇該公司、也未與新企業簽訂《物業服務合同》以及新公司服務水平尚不及老公司為由，一直拒交物業服務費。試分析這些業主的理由是否成立，并作出解釋。

參考答案：

業主的理由不能成立。（2分）

因為像選聘物業管理企業一類事項業主大會的決定只要雙1/2以上投票權的業主同意即可生效，毋需每一位業主都同意。（1分）

少數業主不出席業主大會，不贊成業主大會的決定，并不影響業主大會決定的效力，業主大會通過的決議、決定，每一位業主都有義務遵守、執行。（1分）

少數業主也不能以未簽物業服務合同為由拒交物業服務費。（1分）

（1）物業服務合同屬于集體合同，是物業管理公司與業主的代表業主委員會簽訂的，法律法規并未規定要與每一位業主簽訂。業主委員會所代表的是一種集合的意志，不可能代表所有業主或使用人的意志。（2分）

（2）物業公司為小區公共部位和共用設施設備提供維修養護以及提供安全、保潔、綠化等方面的服務，已與欠費業主形成了事實上的合同關系，欠費業主理當履行交納管理服務費的義務，并應承擔欠費利息、滯納金等費用。（1分）

少數業主也不能以新公司服務水平不及老公司為由拒絕交費。因為不能以少數人的主觀判斷，作為否定物業公司服務質量的依據。若物業公司的服務確實有嚴重問題，這些業主應聯合其他業主共同提議物業公司改進或提請業主大會解聘不能提供合格服務的物業公司，但不交物業服務費的做法是錯誤的。（2分）

二、業主王某在入住裝修時，提出二次裝修申請，物業公司經審查認為符合安全等要求，予以批復。

后王某在裝修廁所時擅自改動供暖管道位置，被物業公司檢查時及時發現，責令王某停止施工、限期恢復。王某認為不影響物業使用，遲遲不予理睬。于是物業公司向主管部門報告，但主管部門遲遲不予處理。于是物業公司在要王某寫出一份“出現安全事故責任自負”的保證書后，向王某收取2000元罰款，未作其他處置。試就以上描述的情況對本案做出評析。（10分）

參考答案：

1、（1）按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《物業管理條例》有關規定，物業管理企業應對業主裝飾裝修活動進行管理。（2）本案業主王某應按法規、規章的規定進行裝修，（3）物業公司王某裝修時應將注意事項與禁止行為告訴他，王某應當遵守。（3分）

2、王某必須提交供暖管理單位的批準文件，方可改動供暖管道位置。（1分）

王某不能提交供暖管理單位的批準文件，物業公司應當制止裝修繼續進行，向主管部門報告，并按裝修管理協議追究王某違約責任。（2分）

3物業公司向主管部門報告后，主管部門遲遲不做處理，其他業主和物業公司可以催促或告政府部門行政不作為。（2分）

4、物業公司的裝修管理不是行政管理，不能向業主收取罰款，本案物業公司的做法是錯誤的。（2分）

三、王大媽周六上午去小區會所健身，在會所門口臺階上摔了一跤，腿部摔傷。

同伴扶其到醫院檢查醫治共花去醫藥費1950元，并且有近一個月時間只能在家小心行走。王大媽的兒子認為其母在會所門口臺階摔倒是因為臺階濕滑所致，故與管理會所的物業公司交涉，要求物業公司賠償醫藥費。試分析（1）物業公司應不應該負擔付這筆醫藥費？（2）物業公司如何才能防范此類風險？（10分）

參考答案：

（1）物業公司該不該賠償該筆醫藥費應視情況而定。（1分）

①如果王大媽摔倒是因為物業公司做保潔時造成臺階濕滑而致，物業公司未給出明顯的提示、警示，也無采取必要、適當的防范措施，就應該給王大媽以賠償。（2分）

②如果確有濕滑，物業公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應給予王大媽部分賠償。（1分）

③如果物業公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽是因為自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物業公司則不用作出賠償。（2分）

（2）物業公司要避免此類風險，①一要認真對照服務合同，嚴格依約服務，妥盡注意義務，及時提醒防范；（2分）

②二應投保公眾責任險，將此類風險轉移給保險公司。（2分）