第一篇：控制性詳細規劃修改論證報告

Compilation of reports 20XX 報 告 匯 編

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

控制性詳細規劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

筑家設計有限責任公司

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

目錄

一、項目基本情況…………………………………………………1 1

1、項目位置及規劃用地范圍 2、用地權屬情況 3、用地及周邊現狀、二、原控規及上層次規劃和相關規劃要求 ………………………7 7

1、原控規要求

2、上層次規劃及相關規劃要求 三、修改要求、理由及依據 ………………………………………8 8

1、修改要求與修改后的技術指標 2、概念性規劃方案印證 3、修改理由及依據 四、修改論證……………………………………………………… 14

1、常住人口計算 2、公共服務設施影響論證 3、道路交通影響論證 4、修改前后對綠地的影響論證 5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證 6、對周邊建設影響論證 7、市政設施影響論證 8、“四增兩減”政策的落實 五、結論…………………………………………………………… 23

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

六、附件、附圖…………………………………………………… 24

附件: :

1、長沙市城鄉規劃局 2015.6.17 下達的控規修改論證通知單

2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單

3、長沙市領導對（關于《支持愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》的反饋意見）的批示 4、長沙市天心區人民政府《關于支持解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》

5、長沙市發展和改革委員會《關于愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的意見》 6、長沙市衛生局《關于愛爾眼科醫院集團總部大廈建設相關工作情況的匯報》 7、長沙市商務局《關于解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》的反饋意見

8、長沙市國土資源局承辦《長沙市人民政府辦公廳公文轉辦單》反饋意見 9、省市兩級政府關于支持總部大廈建設的政策和文件

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

附圖: :

1、位置圖 2、原控制指標規劃圖 3、規劃控制指標修改圖 4、項目詳細規劃方案圖 5、項目詳細規劃方案日照圖 6、地鐵鐵道學院站位置示意圖 7、項目詳細規劃方案效果圖 8、項目詳細規劃方案鳥瞰圖

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

報告文檔·借鑒學習1

長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

一、項目基本情況1、項目位置及規劃用地范圍

項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃范圍內，修改地塊為控規中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規劃用地紅線面積 31498.57平方米。2、用地權屬情況

土地權屬單位和項目建設單位為湖南佳興投資置業有限公司(愛爾醫療投資有限公司的全資子公司)。

報告文檔·借鑒學習23、用地及周邊現狀

規劃紅線范圍內用地現狀為待建區，基本為未經整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。

修改地塊北側為已建的湘中海·星之都住宅小區 13 層住宅樓，西側為規劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區 4-6 層住宅樓、新悅家園小區和天心區疾病預防控制中心，東側為芙蓉南路；南側為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。

詳見現狀實景照片與地形圖如下：

（1）場地實景

報告文檔·借鑒學習3

（2）項目毗鄰的芙蓉南路

報告文檔·借鑒學習4

（3）項目周邊建設實景與場地 項目北部 項目南部

報告文檔·借鑒學習5

項目西部

報告文檔·借鑒學習6

項目東部

項目內部

報告文檔·借鑒學習7

二、

原控規及上層次規劃和相關規劃要求1、原控規要求

長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃由長沙市華銀建筑設計有限責任公司編制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

項目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

原控規南地塊（098-C-3-14）用地性質為商業用地（C2），規劃控制指標為容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。

原控規北地塊（098-C-3-11）用地性質為商住用地（C2R2），商住比為 2:8，規劃控制指標為容積率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，綠地率≥38%，機動車出入口方位 W。2、上層次規劃及相關規劃要求

（1 1）《長 沙市城市總體規劃》4(2014 修改))

依據 2014 修改版的《長沙市城市總體規劃》，本次擬修改范圍內規劃用地性質為商業金融業用地。此次修改符合長沙市城市總體規劃的用地性質的定位。

（2 2）長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃優化提升

A．該規劃區的功能定位 保護利用優秀的歷史文化資源，建設城市 CBD，使之成為集信息、商業、商務和行政辦公于一體的環境優美、設施一流、高效集約的副中心級的商業中心。此次修改符合此功能定位。

B．軌道交通規劃 規劃范圍內規劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內設 2站,分別是鐵道學院站和友誼路站。此次修改強化了 TOD 的開發模式。

C．公共服務設施規劃 規劃范圍內的公共服務設施基礎較好，控規優化提升對規劃范圍內的公共服務設施包括中小學、體育設施用地、醫療衛生設施、體育

報告文檔·借鑒學習8

設施規劃等公共服務設施進行了較好的配置。此次修改是對商業用地功能的補充，有利于商業用地功能互補。

三、

修改要求、理由及依據1、修改要求與修改后的技術指標

本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設的批示，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改。

（1）控規地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

（2）098-C-3-14 地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A（西部分）與 098-C-3-14B（東部分）兩個地塊。098-C-3-14A 規劃控制指標不變，仍為：容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%。用地面積依用地紅線相應劃分。098-C-3-14B 用地性

報告文檔·借鑒學習9

質由商業用地（C21）修改為商業、商務用地（B1B2），商業商務比為18.9:81.1，規劃控制指標為容積率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。用地面積為紅線內用地。

（3）098-C-3-11 地塊的用地性質由商住用地（C2R2）修改為商業、商務用地（B1B2），商業商務比為 11.5:88.5，規劃控制指標修改為容積率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 E、W、S。

（4）上述地塊控規修改后計容面積為 99163平米，平均容積率≤6.0。

（5）修改后的控規地塊，依據長沙市城鄉規劃局建設項目規劃審查規定匯編（修訂）（二 0 一三年度）的技術規定，高層商業建筑（二類地區），2000-5000平米用地規劃指標為容積率≤7.0，建筑密度≤45%，綠地率≥25%；10000-20000平方米用地規劃指標為容積率≤6.5，建筑密度≤42%，綠地率≥28%。

（6）項目地段屬高強度開發地區（鐵道學院地鐵站場區域）。按照長沙市容積率管理技術規定的要求：“地鐵站點周邊控制范圍以站點幾何中心作為計算基點，規定半徑為 300 米”，“高強度開發地區根據所處城市區位和功能定位不同，分為城市主中心地區、城市次中心地區、樞紐及片區中心地區和一般中心地區共四類地區。針對不同的開發地區確定容積率控制上限”具體見表 1：

表 1 高強度開發地區用地容積率控制上限 高強度開發地區類型 上限容積率 備注 城市主中心地區 12 各類型高強度開發地區的控制范圍結合區域內軌道交通站點確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表 1 城市次中心地區 10 樞紐及片區中心地區 8 一般中心地區 6 項目地塊緊鄰鐵道學院地鐵站，距離在 300 米范圍內。參照一般中心地區的標準，容量不超過 6.0（具體模擬總平見附圖）。

報告文檔·借鑒學習10

報告文檔·借鑒學習112、概念性規劃方案印證

控規地塊對照該項目規劃方案，項目地塊技術指標與修改的控制指標符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。

（1）方案構思與建筑布局 基于上述地塊規劃指標的調整，對其總體布局規劃如下：

A.因需無償整體返還新開村 10000平米的商業用房，在此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問題； B．北（098-C-3-11）地塊為獨立的愛爾總部大廈； C．南北兩地塊的建筑既可各自單獨運營，保持總部大廈和新開村物業的獨立性，也可相互補充，互為一體； D．建筑布局上，建筑順應地形, 盡力提高商業價值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創造人性化的城市空間； E．平面功能上，本方案設計結合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結合的方法協調各部分功能； F．立面設計：建筑的外部造型及立面設計考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運用大面塊的變化 及細小的變動，使立面造型豐富，遠看有著強烈的節奏感及雕塑感。近觀可看到現代建筑細膩的細部。

該模擬方案的總體規劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業的要求，也符合愛爾總部大廈獨立運營需求。

（2）日照 方案滿足地塊內及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。

（3）間距 方案滿足《長沙市城市規劃管理技術規定》中關于商業建筑的間距要求。

（4）退讓

報告文檔·借鑒學習12

方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規劃管理技術規定要求。

（5）消防 北地塊方案滿足建筑防火規范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業、商務樓建筑局部進入了地鐵控制保護區范圍，需得到長沙市軌道辦認可。

（6）交通組織 內部支路環繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進出通道。地下車庫設置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據

（1）修改理由 A.根據愛爾眼科規劃，到 2020 年將辦成 200 家連鎖醫療機構，擁有 2 萬員工、實現 1000 萬門診、100 億收入、1000 億市值、并創辦一所愛爾大學，該規劃的實現迫切需要新建強大的總部大廈來支撐。集團計劃把總部辦公、研發、學術研討、國際交流、教育培訓、采購、信息、行政管理和眼科醫學各中心及實驗室等多功能集成在新的總部大廈項目內。原控規地塊指標無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規劃道路尚未列入近期的修建計劃，原機動車出入口方位 W，難以支撐數千名員工、客戶及相應機動車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個機動車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。

B.上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵 1 號線鐵道學院站口（300 米范圍內），按照《長沙市容積率管理技術規定》，高強度開發區域內的容

報告文檔·借鑒學習13

積率范圍為 6-12，而本次規劃修改申請修改的平均容積率≤6.0，符合相關技術規定要求和領導批復。

C.依據《長沙市人民政府辦公廳關于鼓勵企業總部大樓建設有關事項的通知》（長政辦發[2013]42 號），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵和支持的范疇，加之該總部大廈將是長沙市近年來最大的社會資本辦醫產業項目，市發改委已將該項目已列為 2015 年長沙市重大項目并上報湖南省列入“511”重點投資計劃。

（2）修改依據 A.長沙市規劃信息中心提供的長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃的控規拼接單元； B.《長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃優化提升》成果； C.長沙市城鄉規劃局規劃修改論證通知單； D.《長沙市容積率管理技術規定》及補充規定； E.長沙市控制性詳細規劃局部修改論證報告成果規定； F.國家及地方相關法律、規范、規程。

（3）建設方承諾 A.該項目物業全部自持，不對外出售。

B.按規劃、國土等部門的相關規定，按時、足額補繳因指標調整產生的地價差額。

C.已邀請美國 AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國 AIA 四家全球頂級設計公司主持項目設計，將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、歷久彌新的地標式建筑，為城市添色增彩。

D.項目建成后，愛爾總部大廈將在營業辦公面積、綠色環保、人文環境、設施設備、智能信息化管理、流程設計等方面體現國際標準、世界一流；中南大學愛爾眼科學院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、報告文檔·借鑒學習14

專家為首的國內外精英人才，動態配置頂尖儀器設備，創建國家重點實驗室，最終成為全球行業頂級的教學、科研、學術平臺及基地。同時，該項目將進一步提升長沙市屬企業的品牌形象及社會辦醫在全國的影響力，為全市、全省乃至全國培養更多的優秀專業人才，造福人民群眾。

附：愛爾總部大廈用房功能分配 序號

功能辦公用房 2 愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻志愿者活動基地 3 中南大學愛爾眼科學院研究生、博士實習基地 4 科技部亞非拉各國眼科醫生培訓中心 5 國際學術交流中心 6 多功能會議學術報告廳 7 學科實驗室及模擬研究室 8 眼科精密采購測試應用中心及新材料研究中心及實驗室 9 多媒體學習和圖書文獻室 10 信息中心、服務器、計算機房和數據庫中心 11 財務管理專用集成辦公室 12 小型多功能教研、會議室（5 個）專家工作室 14 與我公司合作的國際機構駐華辦事處或分公司 15 非政府項目、公益項目辦公和活動基地 16 愛爾集團展廳及眼科醫學科普博物館

據此，土地權屬和建設方湖南佳興投資置業有限公司特提出申請，對 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊進行規劃用地性質與規劃控制指標的修改論證，在通過此項目的前置審查后，向長沙市城鄉規劃局申請開展項目的規劃修改。

四、修改論證1、常住人口計算

（1）長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃正式成果中，本片區規

報告文檔·借鑒學習15

劃人口為 6.6 萬人。根據 2015.3.3 提供的控規拼接單元資料匯總，該片區總戶數為 94042 戶，經整合成果計算，規劃片區總人口 94466戶*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后項目地塊內人口容量計算 修改前的原規劃地塊為商住用地與商業用地，修改后為商業、商務用地地塊，修改后項目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃常住居住人口一覽表 序號 人口容量 修改前(人)修改后(人)減少值(人)1 項目地塊內人口容量 1482 0 1482 2 控規編制單元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服務設施影響論證

（1 1）中、小學規模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區相關配套設施的容量。中、小學規模因人口減少無擴容要求，不改變原控規的中、小學布局與規模設置。

（2 2）醫院規模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區相關配套設施的容量。醫院規模因人口減少無擴容要求，不改變原控規的醫院布局與規模設置。3、道路交通影 響論證（1）本項目會進行交通影響評價工作，項目的道路交通影響論證以此評估報告為準。

（2）本次修改地塊東、南、西三個方向均有城市道路：西鄰規劃紫薇路(16.0 米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米

報告文檔·借鑒學習16

綠化帶)、南鄰規劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區位優勢明顯，在模擬規劃中，規劃增加了相應的支路系統與地面、地下停車位，結合建筑的進退形成城市廣場作為聚散廣場使用。

（3）項目道路 A.保持項目周邊城市主、次、支路道路不變。

B.項目外部道路 北地塊用地周邊均有城市道路通過: 西鄰規劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶)、南鄰規劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區位優勢明顯，項目為城市主、次、支路所環繞，具有良好的通行能力。因此，項目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進出。

C.項目內部道路規劃 北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內部道路為項目車行進出環行道路與消防通道，并組織地塊內部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規劃中，規劃增加了相應的支路系統與地面、地下停車位。

D.靜態交通規劃 停車位按《長沙市建設工程機動車停車場（庫）配建標準》進行設置。

宗地計容面積共計 99163平米，車位數 1017 個。其中商業面積12452平米，按照 1.2 個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數為 150 個；商務辦公面積 86711平米，按照 1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 867 個。

南地塊總面積為 14400平米，其中商業面積 2720平米，按照 1.2

報告文檔·借鑒學習17

個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數 33 個；商務辦公面積 11680平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 117 個。南地塊車位數總計應為 150 個。

北地塊總面積為 84762平米，其中商業面積 9732平米，按照 1.2個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數 117 個；商務辦公面積 75030平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 750 個。北地塊車位數總計應為 867 個。

在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數 80%的前提下，將部分停車位調整至北地塊，但總的停車位數保持 1017 個不變。同時，根據《長沙市建設工程機動車停車場（庫）配建標準》，“非居住建筑地上停車場的停車位應不少于建筑物應配停車位總數的 10%且不大于 20%”，模擬方案符合上述規定。

附表 2 長沙大道一段兩廂控規本項目地塊停車位計算表 地塊 編號 用地性 質代碼 用地 性質 名稱 總用地 面積(M2)凈用地 面積(M2)容積 率 建筑密 度(%)綠地率(%)建筑限 高(M)居住戶 數(戶)居住人 數(人)配建車位(個)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商業、商務用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商業、商務用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未對城市道路做任何改動，增加了內部支路，并在詳細規劃中結合需求增加地塊內車行道路、步行通道與停車位。項目控規機動車停車需求為 1017 個，模擬詳規中設置停車位為 1017 個，符合要求。

附表 3

長沙大道一段兩廂控規修改前后廣場規劃情況一覽表 序號 類

別 規劃前(公頃)修改后(公頃)國家和地方規范標準 1 道路廣場用地面積（公頃）

118.84 118.84 《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》中規

報告文檔·借鑒學習18

定：人均道路與交通設施用地指標不應小于 12.0 m2/人，2 人均道路廣場面積（m2/人）

3.93 3.95

原控規項目編制成果未充分考慮道路廣場的設置，人均道路廣場面積遠低于國家和地方標準，該項目控規修改緩解了上述壓力。該項目依據現行規范考慮增加了項目支路、城市廣場、停車場（庫）。4、修改前后對綠地的影響論證

附表 4 長沙大道一段兩廂控規修改前后綠地一覽表 序號 綠地類別 修改前(公頃)修改后(公頃)國標 1 公共綠地面積（公頃）

10.24 10.24人均公共綠地面積（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建設控規片區大部分為已建成區，片區人均公共綠地指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規模，使片區總人口實際下降。因此對規劃區內的公共綠地指標不會造成結構性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證

（1）歷史文化保護影響影響論證 項目用地未涉及歷史文化風貌區、歷史街區、文物保護單位的問題。不影響該規劃區的歷史文化保護；將規劃區采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空間景觀影響論證

A.“五線”控制要求 藍線 經查閱核實，本地塊內沒有《長沙市市區地表水體保護（藍線）規劃》需保護的水體。

綠線

報告文檔·借鑒學習19

經查閱核實，修改范圍內地塊與《長沙市城市綠線保護規劃》無矛盾。

灰線 經查閱核實，長沙市所確定的灰線—微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規高度修改。

另外，地塊處于機場凈空區控制線（188 米）范圍外，控規地塊場地標高最高點為 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米對機場凈空不會造成影響。

橙線 經查閱核實，長沙軌道交通 1 號線途經規劃區一側的芙蓉南路，項目在橙線控制保護區范圍，建設用房嚴格后退軌道特別保護區，控制保護區內的建設需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設。

紫線 經查閱核實，《長沙市歷史文化名城保護規劃》對本地塊沒有紫線控制的保護要求。

黃線 南地塊（098-C-3-14B）設計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南側長大加油站為一級加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線 40.8m，距離設計建筑 50.8m，加油區（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設計建筑大于 20m。南地塊設計建筑與南側長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設計與施工規范（GB50156-2012）中規定的 25m 及 16m 安全間距要求，具體詳見總平面圖。

B.空間景觀影響

報告文檔·借鑒學習20

景觀分區 以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區及居住景觀區，路西廂為住宅、文化體育、商業為主的綜合景觀區。

建設軸線 北部以南二環為主要的帶狀生態軸線，和芙蓉南路的建設發展軸，已經以木蓮沖路為主的文、體、商功能區集合的建設發展軸。

景觀節點 以中南大學鐵道學院、省經濟管理干部學院、湖南林業科技大學為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設影響論證

項目地塊與周邊建設隔道路相對獨立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對周邊的用地建設基本無不良影響，但因為現狀場地為待建區，地塊內環境要素混雜，景觀不佳。建設現代的總部大廈可以帶動周邊地區的發展，解決農民安置問題。

規劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設時需要相互協調，項目在修建性詳規設計時應保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關規范要求。根據項目的概念規劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。

因此項目建設對周邊建設影響甚微。7、市政設 施影響論證

（1）給排水設施核算 A.給水系統 依據《長沙市給水工程專業規劃》以及該控規給水規劃，該片區年規劃人均綜合用水指標為 800 升/人·日。調整后會減少高峰日用水量為 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區總人口減少，修改后會減少高峰日用水量 1185.6m3。

報告文檔·借鑒學習21

B.排水系統 污水量按規劃人口平均日綜合水量的 100%標準計。在進行管道污水流量計算時，考慮 20%的管網地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 萬 m3/d。

（2）電力系統 本區負荷預測根據規劃區內不同的用地性質，采用分類用電綜合指標法和參考相關區域的用電負荷密度預測本規劃區用電負荷，其中：商業、商務用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 500kw/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 250 kw/萬 m2。項目的用電負荷：該區住宅建筑減量 5.08 萬 m2 ×250kw =1270kw，該區商業、商務建筑增量 8.06 萬 m2 ×500kw =4030kw，項目修改后的用電負荷增量為 2760kw。

（3）信息規劃 電話數量預測：根據規劃區用地性質綜合考慮預測電話數量，其中：商業、商務用地單位建筑面積安裝數量（門/萬 m2）取值為 100門/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數量（門/萬 m2）取值為125 門/萬 m2 計。此次修改電話數量：該區住宅建筑減量 5.08 萬 m2×125=635 門，該區商業、商務建筑增量 8.06 萬 m2×100=806 門，項目的電話數量減量為 171 門。

（4）燃氣規劃 居民用氣量預測按 70 萬千卡/人·年，綜合用氣量按 300m3/人·年計，則減少年用氣量為 44.46 萬 m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發生變化。原控規在本地塊已設置燃氣管道，可在下一步規劃中，根據用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實

宗地的控規修改已按“四增兩減”要求落實，主要體現在以下幾

報告文檔·借鑒學習22

個方面：

（1）減人口密度：宗地北地塊的用地性質由商住用地修改為商業商務用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口 1482 人，減少了片區的人口密度。

（2）增廣場、增綠化：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案總平面圖，愛爾集團總部大樓項目建成后，將在大樓東側前坪形成一個不低于 1600平方米公共廣場，并于市政綠地形成一個 6000平米的綠化開敞空間；同時，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場和綠化面積也相應增加。

（3）增設施：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案，將設置兩處對外開放的停車場，地下地上停車位將比原來增加 1017 個。

（4）增支路：由于項目的開發建設，將拉通規劃中的白蘭、紫薇路，極大的緩解項目周邊的道路通行壓力。

報告文檔·借鑒學習23

五、結論

本次修改按照市政府對總部大廈建設的要求，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改，規劃控制指標在《長沙市容積率管理技術規定》要求的范圍內進行修改。

對整個片區內的公共服務設施配套（中小學、醫院等）、道路交通、公共綠地、市政設施以及對周邊建設等影響較小，符合舊城人口疏解的規劃對策，進一步落實了增加公共綠地、公共空間、基礎設施、道路密度，減少中心城區的人口密度的要求，改進空間環境質量，完善城市功能，順暢交通，提高城市品質，塑造優美的城市空間和城市環境，可滿足相關的要求。

附表 5 修改前規劃控制指標表 地塊 編號 用地性 質代碼 用地性質名稱 凈用地面積(M2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(戶)居住人數(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商業用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 總計

424 1482 0

附表 6 修改后規劃控制指標表 地塊編號 用地代號 凈用地面積(m2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(m)居住戶數(戶)居住人數(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 總計

0 0 1017

除以上修改外，無其它修改。

以上修改符合長沙市技術管理規定要求，修改方案可行。

報告文檔·借鑒學習24

六、附件、附圖

1、長沙市城鄉規劃局 2015.6.17 下達的控規修改論證通知單

報告文檔·借鑒學習25

2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單

第二篇：控制性詳細規劃學習報告

控制性詳細規劃學習報告

控制性詳細規劃是銜接城市總體規劃(或分區規劃)與修建性詳細規劃、規劃設計與管理實施的中間環節，在我國的城市規劃體系中處于核心地位。它的提出是為了彌補我國城市規劃體系中總體規劃過于概括、過于靈活，而修建性詳細規劃過于細致、過于剛性的缺點。然而從其二十多年的發展歷程來看，雖然控制性詳細規劃在我國城市建設中發揮了巨大作用，但是仍然沒有達到預期效果。作為規劃管理最重要的平臺，控制性詳細規劃的無奈是被稱為“控制不住的規劃”，這是因為它在理論上和實踐中仍然存在一些不盡完善之處，影響其作用的發揮。正是基于此，論文對控制性詳細規劃的理論和實踐進行分類評價分析，期望能對控制性詳細規劃的研究工作有所裨益。論文主要采用系統分析、文獻研究、比較研究、實證研究等方法，從大量個別的理論研究和實例出發，概括出以往控制性詳細規劃的普遍性問題。論文研究主要由三部分組成：基礎研究部分在回顧我國控制性詳細規劃產生與發展的基礎上，明確了控制性詳細規劃在我國城市規劃體系中所處的地位以及理論上應該發揮的作用，并從技術層面、編制層面和法制層面分析了控制性詳細規劃存在的主要問題，同時還研究了國外以及港臺地區相關規劃類型的經驗與教訓，希望能為我國控制性詳細規劃的發展提供良好的借鑒意義。實證研究部分首先從覆蓋率、實效性、經濟分析、公眾參與、控制性詳細規劃調整等幾個方面詳細對控制性詳細規劃的理論進行分類研究；然后從城市舊區改造、城市新區開發、一般城區建設、城市中心區、法定圖則等幾方面對控制性詳細規劃的實踐情況進行詳細分類考察。通過對前文的分析總結，論文在結論部分，提出了對完善控制性詳細規劃的初步建議，即：提高控制性詳細規劃的法律地位、完善控制性詳細規劃的內容和深度、在控制性詳細規劃層面進行有效的城市設計、加入規劃期限、采用多種類型不同深度的規劃控制引導和關心公共利益等。

控制性詳細規劃的控制指標

控制性詳細規劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規劃的關鍵。目前進行的有關控制性詳細規劃研究與實踐，都把控制性詳細規劃的控制指標的確立放在重要的地位。

1、控制指標的內容構成（1）地塊劃分

控制性詳細規劃的規劃范圍，應從城市的一個完整地域結構出發，其第一步是根據建設用地的區位、土地使用性質、土地出讓和房地產開發的要求，綜合空間環境結構設想及開發的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號碼。在此基礎上，確定各地塊的用地面積和各項控制指標。

一般規定最小地塊面積和寬度、深度，防止過小尺度的開發活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關，用地集中、性質單一的，地塊可大一點，用地零碎分散，地塊要小一點。地塊的大小還與開發建設的方式有關，統一開發，地塊劃分可大一點，多渠道開發的用地，地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應注意以下幾點：

①舊城區和沿街地段分塊宜小，新建居住區分塊宜大；

②至少與一條道路相鄰；

③用地性質盡量單純；

④同類用地控制要求大致相同；

⑤保護地段單獨劃出。

（2）土地使用性質及兼容范圍

確定城市土地使用性質，一般參照《中華人民共和國城市用地分類標準》

（GBJ137-90）將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規模、城市特征、所處區位等有關。一般的規律是大城市分類多、小城市分類少；老城區分類多、新開發區分類少；中心區分類多、邊緣區分類少等等。由于國標制定較早，有些分類已不適應使用要求，可結合實際要求研究控制性詳細規劃的用地分類，對它進行補充和發展。

土地的分類還應考慮土地使用性質的兼容，即以某一類土地使用性質為主，兼容其它性質，如在居住用地（R）中，可兼容小型的辦公用地（C）。近年來在實踐中出現了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質為主，與其它性質的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規劃中的一項重要的內容。對建設用地的使用性質規定過死或彈性過大，均可能導致城市規劃與城市社會、經濟發展的不協調，不能適應城市發展的可變性和多樣性。合理的兼容規定既體現規劃的彈性，為建設發展和管理實施留有余地，同時又保證城市的有機、有序地發展。

（3）土地使用強度

①容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率（FloorAreaRatio，縮寫FAR），即規劃地塊內各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量，構成了土地使用強度的最主要因素，因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內容之一。

②建筑密度：即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環境質量有著密切的關系。

③人口密度：即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數。控制性詳細規劃應對規劃地區的人口的上、下限均作控制。

④建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對高度控制，如規定在一定的區域內新建筑物不準超過某一標志性建筑物；二是相對高度控制，如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”，以及香港、臺灣通過建筑高度與街道寬度的關系來控制。

⑤建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應根據建筑使用性質和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小，其間又沒有道路分隔時，應根據具體情況，提出后退建設用地邊界的要求，一般至少應滿足消防通道的要求。

（4）道路及其設施

此項控制內容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標和標高等的確定；對社會停車場（庫）、配建停車場（庫）進行定位、定量和定界的控制；允許設置機動車和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市環境景觀

這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動多種形式的綠化。

此外，還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括:居住區服務設施(中小學、托幼、居住區級公建)，環衛設施(垃圾轉運站、公共廁所)，電力設施(配電站，配電所)，電信設施(電話局、郵政局)，燃氣設施(煤氣調壓站)等。對一些特殊的地區，還可增加一些控制指標。

如工業區的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。

2、控制指標的確定

（1）確定的原則

控制性詳細規劃控制指標的確定必須依據規劃用地的區位及環境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經濟、社會和環境效益，具體應遵循以下原則：

①符合國家、盛市各級規劃與建設相關法規的要求。符合總體規劃、分區規劃的控制要求。

②綜合考慮城市整體或地區全局的情況，力求總體平衡。

③力求優化城市用地結構

④控制要求要體現不同對象的特點。

⑤充分考慮土地價值及開發的經濟效益。

（2）控制指標的確定

確定控制指標通常有以下幾種方法：

①環境容量推算法：根據現狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施等，預測規劃期末的容量，據此確定各項指標。該方法比較嚴謹，但涉及面廣、參數眾多，資料的收集和整理也相當復雜。

②人口推算法：根據城市總體或分區規劃提出的人口和用地的要求，以規劃期限內的人均居住用地與建筑面積來計算。

③典型實驗法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規劃地區，進行實驗性的形態空間規劃，由此反算出各項指標。這種方法簡單易行，是目前采用較多的方法。

④經驗推算法：根據以往舊城和新區開發的經驗，歸納出所需指標的數值。控制性詳細規劃具有以下特征：

一、控制引導性和靈活操作性

1.控制引導性

對城市建設項目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導。

從以下6個方面進行控制：土地使用性質細分及其兼容范圍控制；土地使用強度控制；主要公共設施與配套設施控制；道路及其設施與內外交通關系控制；城市特色與環境景觀控制；工程管線控制。

2.靈活操作性

⑴適應城市快速發展，簡化規劃管理

⑵控制指標留有“彈性”，某些指標可以在一定范圍內浮動

二、法律效應

1.城市總體規劃法律效應的延伸和體現

2.總體規劃宏觀法律效應向微觀法律效應的拓展

三、圖則標定

1.控規法律效應圖解化的表現

2.用一系列控制線和控制點對用地和設

施進行定位控制

控制性詳細規劃 regulatory plan

以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。

控制性詳細規劃的主要任務是：

以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

控制性詳細規劃應當包括下列內容：

⑴ 詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

⑵ 規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

⑶ 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；

⑷ 確定各級支路的紅線位置、控制點座標和標高；

⑸ 根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；

⑹ 制定相應的土地使用與建筑管理規定。

控制性詳細規劃的文件和圖紙應當包括：

⑴ 控制性詳細規劃文件包括規劃文本和附件，規劃說明及基礎資料收入附件。規劃文本中應當包括規劃范圍內土地使用及建筑管理規定；

⑵ 控制性詳細規劃圖紙包括：規劃地區現狀圖、控制性詳細規劃圖紙。圖紙比例為1/1000——1/2000.修建性詳細規劃根據《城市規劃編制辦法》第二十五條至第二十七條的規定，對于當前要進行建設的地區，應當編制修建性詳細規劃，用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。

修建性詳細規劃應當包括下列內容：

⑴ 建設條件分析及綜合技術經濟論證；

⑵ 作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖；⑶ 道路交通規劃設計；

⑷ 綠地系統規劃設計；

⑸ 工程管線規劃設計；

⑹ 豎向規劃設計；

⑺ 估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。

修建性詳細規劃的文件和圖紙應當包括：

⑴ 修建性詳細規劃文件為規劃設計說明書；

⑵ 修建性詳細規劃圖紙包括：規劃地區規劃圖、規劃總平面圖、各項專業規劃圖、豎向規劃圖、反映規劃設計意圖的透視圖。圖紙比例為1/500—1/2000.住房建設規劃指制訂出若干年內分建造住房的規劃，包括居住區和住房建造的數量以及居住水平等多項指標。

第三篇：《控制性詳細規劃》讀書報告

《控制性詳細規劃》讀書報告

摘要：本書主要論述了控制性詳細規劃的發展歷史、編制原理、編制方法、管理程序等。

能夠幫助城市規劃相關人員對控制性詳細規劃有初步認知，通過對此書的細讀，從四個方面談談對控制箱詳細規劃的認識和建議。

關鍵詞：控制性詳細規劃認識建議

一、概述

控制性詳細規劃是銜接城市總體規劃(或分區規劃)與修建性詳細規劃、規劃設計與管理實施的中間環節，在我國的城市規劃體系中處于核心地位。它的提出是為了彌補我國城市規劃體系中總體規劃過于概括、過于靈活，而修建性詳細規劃過于細致、過于剛性的缺點。

二、控制性詳細規劃的涵義

以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

控制性詳細規劃是《城市規劃編制辦法》中確定的規劃層次之一，與修建性詳細規劃同屬詳細規劃，是以總體規劃或分區規劃為依據，以土地使用控制為重點，詳細規劃建設用地性質、使用強度和空間環境，強化規劃設計與管理‘開發的銜接，作為城市管理的依據并指導修建性詳細規劃的編制。

三、控制性詳細規劃規劃的作用

1、承上啟下，強調規劃的延續性

規劃設計：具有宏觀與微觀、整體與局部的雙重屬性，既有整體控制，又有局部要求；既能繼承、深化、落實總體規劃意圖，又可對城市分區及地塊建設提出直接指導修建性詳細規劃編制的準則。

規劃管理：將總體規劃宏觀的管理要求轉化為具體的地塊建設管理指標，使規劃編制與規劃管理及城市土地開發建設相銜接。

2、與管理結合、與開發銜接，作為城市規劃管理的依據

控規能將規劃控制要點用簡練、明確的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的依據，正確引導開發行為，實現規劃目標，并且通過對開發建設的控制，使土地開發的綜合效益最大化。有利于規劃管理條例化、規范化和法制化，有利于規劃和管理以及開發建設三者的有機銜接。

3、體現城市設計構想

對城市設計主要以引導為主，按照美學和空間藝術處理的原則，從建筑單體環境和建筑群體環境兩個層面對建筑設計和建筑建造提出指導性綜合設計要求和建議，甚至提供具體的形體空間設計示意，為開發控制提供管理準則

和設計框架。控制指標主要有建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群體空間組合形式、建筑輪廓線控制等。

4、城市政策的載體

控規的編制和實施過程中包含城市產業結構、城市用地結構、城市人口空間分布、城市環境保護、鼓勵開發建設等各方面廣泛的城市政策的內容

通過傳達城市政策方面的信息，在引導城市社會、經濟、環境協調發展方面具有綜合能力。市場運作過程中各類經濟組織和個人可以通過規劃所提供的政策，輔以城市未來發展的相關政策和信息來消除在決策時所面對的不確定性，從而促進資源的有效配置和合理利用。

四、對控制性詳細規劃的建議

1、采用多類型不同深度的規劃控制和引導。在控制性詳細規劃技術層面存在“包打天下“的”范式化“現象，這會導致互相套用既有的規劃模式而使規劃缺乏應有的適應性。因此建議控制性詳細規劃應采用多種類型、不同深度的規劃控制和引導。同時為其采用合理編制方式提供時間基礎。

2、關心經濟、政策和公共利益。控制性詳細規劃在技術層面對政策與經濟的研究比較少，造成的結果是，雖然控制性詳細規劃控制了地塊性質、容積率、建筑限高、人口密度、建筑形式與色彩等等，可是城市的開發和建筑并沒有嚴格按照這些控制來進行，控制性詳細規劃在市場和權力面前顯得極為脆弱。初步建議：第一、控制性詳細規劃的編制要加入經濟與政策分析；第二、規劃的目標應事先公共利益最大化；第三、加強控制詳細規劃管理中的公眾參與。

3、規范控制性詳細規劃編制。目前控制箱詳細規劃工作層面問題常影響其作用的發揮，經常出現編制主體混亂、對現狀資料收集不全、分析不夠等問題。初步建議：第一、規范編制主體；第二、合理劃分規劃區范圍；第三、規范前期工作；第四、合理制定控制性指標；第五、合理劃分地塊

4、提高控制性詳細規劃的法律地位。明確規劃設計主體與規劃管理主體間的權、責、利；要明確處罰規定

5、在土地使用強度等控制指標的決定應更嚴肅慎重，通過大量的調查分析或形體示意，力求做到有根有據，經得起推敲。控制性詳細規劃必須貫徹城市設計思想，控制性詳細規劃的工作開展要以形體規劃層面上的城市設計為基礎。

6、控制性詳細規劃作為技術成果，編制主體可以是規劃設計單位。但作為規劃、管理、法律三者交匯的法定成果，城市規劃管理技術規定和法定圖則等應由政府及城市規劃行政主管部門負責制定。

第四篇：《瑞安市瑞祥新區控制性詳細規劃修改》

《瑞安市瑞祥新區控制性詳細規劃修改》

備 案 說 明

瑞安市城鄉規劃設計研究院

2012年07月25日

一、規劃編制的依據

1、《中華人民共和國城鄉規劃法》（2008年1月）；

2、《城市規劃編制辦法》（2006年4月）；

3、《浙江省城鄉規劃條例》（2010年10月）；

4、《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB50137-2011（2012年1月）；

5、《瑞安市城市規劃管理技術規定》（2011）；

6、《瑞安市市域總體規劃》（2006－2020）；

7、《瑞安市瑞祥新區控制性詳細規劃修改》（2011年）；

8、《關于要求調整市數字電視中心建設項目規劃選址的函》瑞廣電〔2012〕59號；

9、《瑞祥新區架空高壓線上改下工程可行性研究報告》（2012年02月）

10、規劃修改相關文件。

二、規劃過程 1、2011年12月，提出申請

瑞安市廣播電視臺向瑞安市住房和城鄉規劃建設局提交《關于要求調整市數字電視中心建設項目規劃選址的函》，要求將數字電視中心項目選址進行調整； 2、2012年03月，開始編制

瑞安市廣播電視臺與瑞安市城鄉規劃設計研究院達成協議，委托編制《瑞安市瑞祥新區控制性詳細規劃修改》及必要性論證； 3、2012年04月，技術審查及項目公告

提交規劃修改初步方案，供相關部門技術審查及討論； 瑞安市住房和城鄉規劃建設局通過公告征求相關利害人意見； 4、2012年05月，項目會簽及公示

根據公告意見對規劃方案進行進一步完善，由瑞安市住房和城鄉規劃建設局組織對規劃修改方案進行會簽，聽取相關部門意見；

根據會簽意見，對送審成果進行修改，與相關職能部門銜接協調后形成公示成果，提交公示成果，并對規劃成果進行為期30天的公示； 5、2012年06月，報批

根據公示意見對規劃方案進行進一步完善，對公示稿進行修改，與相關職能部門銜接協調后形成報批稿，與6月底報瑞安市人民政府審批； 6、2012年07月，批復

規劃通過瑞安市人民政府批復(瑞政發[2012]119號)，于7月中旬收到批復，形成正式成果。

三、規劃銜接

本次規劃修改對原規劃進行了總結與分析，在此基礎上，根據近期急需建設實施的項目，與《瑞安市市域總體規劃(2006-2020)》與《瑞安市瑞祥新區控制性詳細規劃》進行了充分銜接，確定了本次規劃修改方案。

四、規劃會簽、公示及意見處理情況

2012年5月25日至2012年6月25日，為了使該規劃更趨完善，集思廣益，由瑞安市住房和城鄉規劃建設局組織對修改方案進行為期一個月的公示。公示期間無任何異議。2012年6月，對公示成果進行完善后形成正式成果報瑞安市人民政府，于2012年7月中旬收到批復文件。

第五篇：控制性詳細規劃心得整理

控制性詳細總結報告

問題一：什么是控制性詳細規？

按照《城市規劃基本術語標準》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。簡言之，就是以總規為依據，以土地使用控制為重點，詳細規定建設用地性質、使用強度、空間環境、市政基礎設施、公共服務設施等等控制性指標。

一、控規的任務：

在城市總體規劃的指導下，制定所涉及的城市局部地區、地塊的具體目標，并提出各項規劃管理控制指標，直接指導各項建設活動。

二、控制性詳細規劃應當包括下列內容：

1、詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

2、規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設計指導原則；

4、根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行系統以及其他交通設施、規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施。控制點坐標和標高。

5、根據規劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線、進行管線綜合、確定地下空間開發利用的具體要求。

6、制定相應的土地使用與建筑管理規定。

問題二：控規做什么？（對總規的確認和修正）

控制性詳細規劃上有總規和分區規劃制約，下要引導控制修建性詳細規劃，這也突出了控制性詳細規劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細規劃還有以下幾個重要作用：與管理、開發的結合，作為管理的依據（三分規劃，七分管理），體現城市設計構想（給城市設計制定大致風格），城市政策的載體（體現政府領導的各種政策）。其內在構成包括六個方面：土地使用、環境容量、建筑建造、城市設計引導、配套設施和行為活動

一、土地使用控制

土地使用控制即對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定，具體控制內容包括用地性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質按《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）規定建設用地上的建設內容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過土地使用性質兼容范圍的規定或適建要求，給規劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細規劃為更好地控制土地使用所規定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標的載體；使用性質相對單一，但不排除混合使用；與開發的規模、時序相一致；地塊面積根據開發方式、管理方式決定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業不等；根據開發、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規劃管理分塊批租、分塊開發和分期建設，統一制定控制指標而將規劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據劃分地塊要考慮用地現狀和土地使用調整意向，考慮建設的控制引導原則，以規劃布局結構為依據，同時確定用地面積與邊界不應停留于簡單的表面形式上，而應以用地性質規劃為基礎，綜合考慮街坊開發建設管理的靈活性以及小規模成片更新的可操作性等因素，對地塊進行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴格根據總體規劃和其他專業規劃，根據用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質。

3、建議每一個地塊至少和城市道路相鄰。

4、結合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價的區位極差

6、地塊大小應和土地開發的性質規模相協調，以利于統一開發。

7、有利于保護文物古跡和歷史街區，對文物古跡風貌保護建筑及現狀質量較好、規劃給予保留的地段，可單獨畫塊，不再給定指標。

8、規劃地塊劃分必須滿足“專業規劃線”的要求，專業規劃線用于城市基礎設施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍線、城市綠線、基礎設施用地黃線、文物古跡保護紫線等。

9、規劃地塊劃分應尊重地塊現有土地使用權和產權邊界。

10、滿足標注廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應建筑群體組合及城市設計需要。

11、地塊劃分可根據開發模式和管理要求，在規劃實施中進一步重組

12、地塊劃分規模可按新區和舊城改建區兩類區別對待，新區的地塊規模可劃分得大些，面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環境容量控制

即為了保證良好的城市環境質量，對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定，其控制指標一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規定了建設用地的建設量，人口密度規定了建設用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規定了公共綠地和開放空間在建設用地里所占的比例。這幾項控制指標分別從建筑、環境、人口三個方面綜合、全面地控制了環境容量

三：城市設計引導

控規階段的城市設計主要是彌補控規在城市區段空間環境設計方面的缺陷，并在操作層面實現城市設計的可操作性，其內容包括：空間布局、道路與交通系統、景觀設計、綠化設計、建筑形態、環境設施與小品，其中成果一部分轉化為各項控制指標、納入到控規成果中，另一部分表現為設計引導，以圖則的形式補充到控規成果中。

問題三：我們怎么做？為什么？

控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。

1、總體規劃的路網。

總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據。控制性詳細規劃的路網骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致。局部地方路網與總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。

2、總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。

3、總體規劃的土地利用圖。

這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。綜合屏南縣城總體規劃的現狀道路交通系統，我們經過討論，找出了幾處不合理之處，并對其進行優化調整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮府周圍的支路升級。而中心城區對于縣城的重要性不言而喻，所以對于規劃區范圍內的功能結構我們并沒有大的調整，在總規的功能結構上進行細化，主要的城市發展軸沒有變化。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要基于實際情況，因此現狀資料是非常非常的重要。結合屏南縣城的現狀情況，地形條件復雜，這也要求我們對屏南縣城的地形進行分析研究。現狀資料包括內容特別多，對于控制性詳細規劃來說，最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀地形分析圖、用地布局圖，現狀建筑質量分析圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據實際去調整。

結合屏南縣總體規劃，分析中心城區現狀資料，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。結合屏南縣中心城區規劃，根據資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業用地分化嚴重，中心區中心集聚性弱。

2、道路系統不夠完善，存在幾處明顯問題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場，汽車沿街停放，影響交通和環境。

3、城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒有得到很好利用，沒有和城市綠地系統有效結合。

根據總結出來的問題，經過小組討論，我們提出了我們這次規劃的重點：

1、我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”，調整城市用地功能和結構。

優化城市道路交通系統。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

2、整治城市水系，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌。

3、加強城市綠地系統建設。

4、確定合理的城市建設控制指標。

最后，資料收集分析，存在主要問題找出，規劃的重點討論得出，現在來開始我們的規劃就可以做到從容，有理有據。

此次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合屏南縣城中心區現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，調整城市用地功能和結構。首先把中心城區分成兩個功能組團，一北一南，分別設置主次中心，結合城市發展軸，再把中心城區分成四個功能片區。解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。優化城市道路交通系統。對城市主干道上T字形路口進行微調，城市次干路形成環形交通，減輕中心城區中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合屏南縣中心城區的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把城市水系整治作為規劃的重點，重新規劃優化了城市水系喝道，適度加寬和調整走向，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結合城市綠地系統，設置步行系統，結合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環境。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的用地調整的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當的地方布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠地系統建設。

進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區地設定一個控制指標。再按照城市設計引導確定各個地塊與分地塊的控制指標，控制指標之間很多都是有關系的（比如通過幾項指標可推算出另一指標）。最后完成指標控制。解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

問題四：成果有哪些？（內容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說明書、總結匯報PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區位圖，現狀分析圖，地形分析圖，土地利用規劃圖，塊劃分編號圖與指標控制圖，道路豎向規劃圖，場地豎向規劃圖，道路系統規劃圖，公共管理與公共服務設施布局圖，綠地系統規劃圖，功能分區規劃圖，規劃結構分析圖，景觀結構分析圖，六線控制圖，城市設計引導圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙。控制性詳細規劃圖集最主要的中心任務就是編制一張土地利用控制圖和各個分圖則，圍繞這個中心任務產生更多的圖紙。

二、特色

整個控制性詳細規劃強調“以人文本”的規劃理念。編制規劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網基于總體規劃中的不合理進行微調，次干路進行環形道路設計，滿足交通功能。分析土地利用現狀，對于不同性質的用地在總體規劃的基礎上進行置換、合并，融入“因地制宜、體現公平、綠色和諧”的規劃理念。地形條件復雜，合理利用山地城市的地形特點，規劃與山體結合的城市公園，搭配合理的公共服務設施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態自然景觀，并且注重山水的保護與開發。

三、存在的不足

（1）圖紙表達不夠成熟和規范，文本中出現解釋說明類的語言，沒有達到精煉嚴謹的表達，說明書沒有很好的達到說明圖紙內容的效果。

（2）前期資料收集不夠細致，大多停留在總規層面，分析不夠透徹。（3）強制性指標控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區位分析圖，停留在總規的層面上，控規的所做應該是地塊與周邊的關系分析圖，應該從更小范圍分析其與周邊的關系，而不是把它置于整個福建省或者寧德市來分析。

（5）分圖則編制不夠細致，地塊劃分存在不足。

問題五：學控規有何感受？

剛開始做控規，抓不到主體，按照成總體規劃的思路來做，導致前面花了較多時間走回頭路。控規做完后，最大的感受就是——規范，不僅是圖紙要求表達更加規范，指標的控制也要求規范，這也是和總規的最大區別，總規更側重于宏觀上的結構規劃。

在學習過程做，對于強制性指標的控制，這是控規的重點，也是控規的難點，在我看來，強制性指標應該通過應變措施方式，進行彈性控制，例如相關規定中的容積率獎勵政策，這樣才能讓控規更具有操作性。可是現實中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國家調控房價的大背景，房開商對于土地的利用率更加看重。在編制過程中，對于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復雜的用地以后再編制規劃中怎么很好的表達，這些問題都給了我很多思考。

這次控制性詳細規劃課程選取的規劃地塊是屏南縣中心城區，結合做總體規劃也是選擇屏南縣城，可以說這次控制性詳細規劃的編制可以說是對總體規劃課程的一次重溫，而對于控制性詳細規劃的圖紙要求，也可以說是對前面三年的設計做了一個綜合的重溫和練習。比如在控制性詳細規劃中運用到的城市設計，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實習做功課。

此次控規的學習，使我更加認識到團隊合作精神的重要性，其可激發成員學習的主動性，而形成集體意識，也使自己得到全面的發展。在接觸控規時，前期思想一直都停留在總規層面上，導致方案的構思不夠大膽，路網規劃不盡合理等，后來通過案例分析及解讀，對控規慢慢有了系統性的認識，規范是任何一個設計都不可避免的，其在控規中體現得更透徹，因為圖則中所畫的任何一筆都具有法律效應，強制性指標的控制，是控規的重點，同時也是難點，通過指標調整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實現國有土地資產的保值增值，控規指標調整是局部的，但其影響卻可能是深遠的。

控規讓我再次系統的復習了四年以來所學的專業知識，這也體現控規承上啟下的作用，特別是城市設計引導，應用了前期所學的各種設計如：小區規劃設計、單體建筑等，這是一個反復的過程，學完控規，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過程中，發現強制性指標進行的都是彈性控制，但是具體落實到我們的設計中，并沒有進行這一步，指標的控制還只是停留在城市設計引導及相應規范要求中。

2、由于控規需要細分至小類，設計過程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標及人口控制中還是很難把握，同時也由于時間的關系，并不能很好的思考這個問題。

3、整理完圖集，發現建筑質量分析這張圖紙，對我們后續工作并沒有什么作用，現在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過了反復的推敲，應用各種方法進行驗證，雖然最后能得到一個比較合理的數據，但是發現計算的過程中，缺少考慮商業辦公等用地中的居住。

同時，我也明白，其實做任何設計，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費時間。

最開始在學習控規控規的理論知識時，覺得有點困惑和不解，可能是理論知識比較枯燥的緣故，但學到后來覺得控規跟我們的生活聯系非常密切，要做好規劃就必須去獲取現場資料，了解整個環境，然后進行大量的分析，為后面的規劃打下一個良好的基礎。到我們作圖的時候就發現理論知識很有用，它會指導你的整個規劃過程。

在作圖的過程中，圖紙表達方面還有點不熟悉，開始的時候效率比較差，但通過一段時間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時常帶上一些必備的書籍和規范，在作圖的時候會時常用到，規范其實在平時抽時間看是很枯燥的，但在作圖的時候去運用它，記憶起來就非常快。

控規更加貼近人民群眾的生活，更加關系到到其的切身利益，控規的實施需要平衡各利益悠關方的利益，而不是簡單的依靠圖紙圖則來確定。控規的規劃更需要對規劃地區內部與外部的了解和分析，考慮近期和遠期的經濟性來進行規劃建設。控規對地塊的建設控制和建設的時序必然會引起社會經濟等的走向，所以首要目標是確定規劃所能帶動經濟效應。因此規劃必須結合城市經營運作來規劃建設，如此才能帶動城市與經濟的良好的互促發展，而不致使城市規劃與城市經營相互沖突而帶來一大堆問題。

城市的建設也不是把促進經濟發展作為唯一目標，而且也要考慮人的發展、人的使用等問題，在建設的開始就要預防城市病，拒絕城市變成一個冷漠的場所。牧歌時代的靈魂沒有消失，而是要通過正確規劃引導來展現，既城市建設的生態性、和諧觀。如城市內河的利用，內河可以作為良好的生態孕育場所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場所。因此應以經濟發展和人本規劃思想為基點作出正確的規劃走向。

問題六：指標與城市設計的關系？

建筑高度的控制在城市設計空間構圖中的作用十分重要，因為它所能達到的視覺高度極易被人感知，是城市建筑形態的主要構成因素之一。

控規對建筑體量的控制和引導可用的控制手段還很少，主要通過文本中城市設計導則內容進行描述性界定，如“體量不宜過大，要突出時代感等內容”，從實際控制效果來說，幾乎沒有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來說明，公共管理與公共服務用地對以上四個指標會有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當的比例，建筑密度和建筑高度會有所控制，綠地率要求要高一些。商業設施用地的話，就對容積率的要求會有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標志性建筑。而工業用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問題七：經濟技術指標？

一、規定性指標（強制性指標）

用地性質；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務設施。

二、指導性指標（引導性指標）

人口容量、建筑形式、風格、體量、色彩要求；其他環境要求

建筑密度和容積率都要規定它們的上限，綠地率有個下限，還要根據用地性質來確定各個指標，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關系比較密切。容積率大，建筑高度一般來說比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對來說會偏小，建筑高度也會有所控制。

三、指標間的關系

容積率與建筑密度、建筑平均層數的關系

容積率=用地內所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數=用地內所有建筑的總建筑面積/用地內所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數

綠地率=（地塊內綠化用地總面積/地塊面積）*100%