第一篇：重慶市控制性詳細規劃一般技術性內容修改暫行辦法——解讀

《重慶市控制性詳細規劃一般技術性內容修改暫行辦法》解讀為進一步完善控制性詳細性規劃修改的相關規定，規范控制性詳細規劃一般技術性內容修改工作，加強城鄉規劃管理，市規劃局根據?重慶市城鄉規劃條例?及有關法律、法規，制定了?重慶市控制性詳細規劃一般技術性內容修改暫行辦法?（以下簡稱?辦法?）。該?辦法?已于2012年9月10日公布，將自公布之日起三十日后施行。

一、適用范圍 該?辦法?適用于市規劃局對修改控制性詳細規劃一般技術性內容的管理。其他區縣（自治縣）的城鄉規劃主管部門可參照執行。

二、階段劃分 為提高行政審批效率，避免行政程序的反復，?辦法?將控制性詳細規劃一般技術性內容的修改分為規劃行政許可前的修改和規劃行政許可中的修改。

規劃許可前的修改指未受理建設用地規劃條件或建設用地規劃許可申請前對控制性詳細規劃一般技術性內容的修改，規劃許可中的修改指受理建設用地規劃條件或建設用地規劃許可申請后對控制性詳細規劃一般技術性內容的修改。

三、對一般技術性內容修改的界定

?辦法?對一般技術性內容修改的情形進行了嚴格的界定：

（一）進入規劃行政許可程序前，因有下列情形之一引起相關地塊規劃指標、控制要求和邊界修改的，方可認定為一般技術性內容修改：

1、在不增加容積率的前提下，根據專項論證或已批準規劃，修改道路、軌道、管線的相關設計參數和其它規劃指標或根據土地權屬修改用地邊界的；

2、經專項論證，增加公共服務設施、公共安全設施和綠地的；

3、結合具體情況對交通及公用設施的用地范圍或其他規劃內容進行修改的；

4、經市規劃局認定屬規劃編制失誤需對相關控制性詳細規劃內容進行修改的；

5、在不增加容積率的前提下，減少居住建筑面積；

6、其他可以作為一般技術性內容修改的情形。

（二）對已進入規劃行政許可程序的建設項目，在不涉及重大利害關系、不改變土地出讓合同內容、不增加計容建筑面積、不改變土地使用權出讓的土地用途、公共綠地面積和公共設施配套條件的前提下（市政基礎設施除外），需有下列情形之一的，方可認定為一般技術性內容修改：

1、對用地范圍內各類用地邊界進行修正的；

2、在控制性詳細規劃確定的同一地塊范圍內，對交通出入口位置進行調整的；

3、在不影響航空、軍事、國安、文物、重要黨政機關、重要視線通廊等對周邊建筑控制高度的要求，以及不涉及控制性詳細規劃對建筑限高提出的強制性控制要求，對規劃建筑控制高度調整、優化的；

4、對控制性詳細規劃中未作強制性規定的建筑形式、風格、色彩、建筑密度和地塊內不涉及公共綠地的綠地率等內容進行修改的；

5、對同一宗土地出讓合同或同一個建設用地規劃許可證范圍內的容積率和建筑密度進行統籌平衡的；

6、結合具體情況對城市道路、軌道、市政管線規劃的線型、標高、用地位置及范圍或對交通及公用設施進行修改的；

7、其他可以作為一般技術性內容修改的情形。

四、申請主體 規劃行政許可前的控制性詳細規劃一般技術性內容的修改可由相關區政府、市級土地儲備機構向市規劃局提出申請，也可由市規劃局主動進行修改。規劃行政許可中的控制性詳細規劃一般技術性內容的修改由規劃分局提出。

五、公示程序

為保障利害關系人的合法權益，增加規劃修改工作的透明度和公眾參與度，?辦法?規定，市規劃局在批準修改前，應當將修改方案公示，征求利害關系人意見。公示時間不得少于七日。

六、其他

（一）本辦法附件中規定的在七個工作日擬定?規劃行政許可信息入庫說明表?報送審簽，不包含公示的時間。

（二）自本辦法施行之日起，?重慶市規劃局關于印發〖主城區控制性詳細規劃維護管理暫行辦法〗的通知?（渝規發〔2010〕38號）和?重慶市規劃局關于印發〖規劃許可與控規內容不一致時規劃許可信息入庫管理流程（暫行）〗的通知?（渝規發〔2010〕95號）同時廢止。

七、相關政策查閱途徑

社會公眾可通過重慶市規劃局公眾信息網（）查閱。

第二篇：合肥市控制性詳細規劃管理暫行辦法

合肥市控制性詳細規劃管理暫行辦法

第一條為落實城市總體規劃，規范控制性詳細規劃的編制與實施，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內控制性詳細規劃的編制、審批、實施工作。

第三條本辦法所稱控制性詳細規劃是指城鄉規劃主管部門根據城市總體規劃，以審定的單元規劃為指導，結合區域發展和建設需要，對單元內各地塊的土地使用性質和土地使用強度、空間環境、城鄉基礎設施、公共服務設施、城鄉安全設施以及歷史文化遺產保護等作出具體規定的規劃。

本辦法所稱單元規劃是指城鄉規劃主管部門根據總體規劃、專項規劃以及地區經濟、社會發展和環境建設的要求，按各種公共服務設施資源的服務范圍和規模，以城市（鎮）主要道路、河流等為明確界線，并結合行政區劃和市政設施管理，將城市（鎮）劃分為若干基本單元，對基本單元的主導功能和土地使用強度、城鄉基礎設施、公共服務設施、城鄉安全設施、空間環境以及歷史文化遺產保護等作出技術性規定的規劃。

第四條編制和實施控制性詳細規劃應當遵循下列原則：

（一）堅持規劃的科學性和可操作性，維護規劃的嚴肅性和權威性，正確處理計劃與市場、近期與遠期、規劃與實施、建設與管理的關系；

（二）堅持政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策；

（三）突出重點地區、重要節點和公共空間的城市設計，提高城鄉的環境質量、建設品質和城市景觀的藝術水平，促進城市精細化管理。

市城鄉規劃主管部門應該依據本辦法制定本市控制性詳細規劃的編制規則。

第五條市、縣城鄉規劃主管部門應當擬訂單元規劃和控制性詳細規劃的編制計劃，經市、縣規委會審定后，報市、縣人民政府批準。

編制計劃應當優先安排以下內容：

（一）城鄉近期重點發展建設地區；

（二）城鄉重要地區；

（三）舊城改造（包括城中村、危舊房、經濟適用房、廉租住房）地區。

第六條市、縣城鄉規劃主管部門負責單元規劃的組織編制工作，編制經費由市、縣財政承擔。其中，濱湖新區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、新站綜合開發試驗區以及四個城區工業園區的單元規劃，由市城鄉規劃主管部門會同上述各區組織編制，編制經費由上述各區承擔。

市區范圍內的控制性詳細規劃，由市城鄉規劃主管部門負責組織編制，編制經費由市財政承擔。其中，濱湖新區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、新站綜合開發試驗區以及四個城區工業園區范圍內的控制性詳細規劃，由市城鄉規劃主管部門會同上述各區組織編制，編制經費由上述各區承擔。

三縣范圍內，縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃，由縣城鄉規劃主管部門負責組織編制；其它鎮的控制性詳細規劃，由鎮人民政府負責組織編制。編制經費來源由縣人民政府確定。

第七條單元規劃和控制性詳細規劃的主要內容。單元規劃應當包括：

（一）單元的主導功能；

（二）建設總量控制；

（三）城鄉基礎設施、城鄉公共設施、城鄉安全設施的安排；

（四）重大功能性項目布局；

（五）城市次干道及以上道路的具體控制條件及控制點標高；

（六）城市設計整體意向。

控制性詳細規劃應當包括：

（一）地塊的邊界和用途；

（二）地塊的規劃控制指標；

（三）城鄉基礎設施、城鄉公共設施、城鄉安全設施的具體安排；

（四）“綠、藍、黃、紫線”的保護范圍；

（五）地下空間開發利用范圍；

（六）城市支路和巷路的具體控制條件及控制點標高；

（七）城市設計控制性指標或者指導性要求。

第八條編制機關應當委托具有相應資質等級的城鄉規劃設計單位從事單元規劃、控制性詳細規劃的編制工作。

城鄉規劃設計單位接受委托后，應當按照規定辦理備案手續。

第九條單元規劃和控制性詳細規劃的審定程序。單元規劃按照下列程序審定：

（一）城市“141”范圍內的單元規劃，經市城鄉規劃主管部門審核后，由市規委會審定。

（二）城市“141”范圍以外的單元規劃，經縣城鄉規劃主管部門審核后，由縣規委會審定。

控制性詳細規劃按照下列程序審定：

（一）城市“141”范圍內的控制性詳細規劃，經市規委會審定后，市區范圍的，由市人民政府批準，并報市人民代表大會常務委員會和省人民政府備案；縣人民政府所在地鎮的，由縣人民政府批準，并報縣人民代表大會常務委員會和市人民政府備案；三縣范圍內其它鎮的，由縣人民政府批準。

（二）城市“141”范圍以外鎮的控制性詳細規劃，經縣規委會審定后，由縣人民政府批準。

第十條市、縣城鄉規劃主管部門、鎮政府在組織編制控制性詳細規劃時，應當將規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告時間不少于30日。

第十一條經批準的控制性詳細規劃的修改按照法定程序進行。城鄉規劃主管部門應當根據城市經濟、社會發展的實際，依據法律、法規以及上位規劃，對控制性詳細規劃進行適時維護。

第十二條市、縣城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃提供出讓地塊的規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

在市、鎮規劃區內實施建設用地規劃許可、建設工程規劃許可，應當符合依法批準的控制性詳細規劃。

第十三條依法應當編制而未組織編制，或者委托不具有相應資質等級的單位編制單元規劃、控制性詳細規劃的，對責任人依法給予處分。

未依據控制性詳細規劃提供規劃條件，或者實施建設用地規劃許可、建設工程規劃許可不符合控制性詳細規劃的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第十四條本辦法具體應用中的問題，由市城鄉規劃主管部門負責解釋。

第十五條本辦法有效期1年，自發布之日起施行。

第三篇：控制性詳細規劃必須包含哪些內容呢

控制性詳細規劃必須包含哪些內容呢？

1、用地性質

2、用地地塊劃分

3、適建性、兼容性確定

4、各級道路紅線位臵、控制點、標高

5、市政設施配套情況，定位

6、與圖則配套的地方規定。

7、每個地塊內的建筑控制，包含一般經濟指標、出入口位臵、建筑限高（城市天際線）、建筑色彩規定等。

估計還有更多，隨著逐步深入學習，將持續更新。

總之，我們應該明確根據城市總體規劃的強制內容、分區規劃的內容、以及各個專項規劃的編制情況，針對各自所在地的實際情況來分析控制性詳細規劃必須包含的內容，確保編制的控規能適用于規劃局日常的規劃管理工作。

另外，我們必須研究的就是控規的編制單元確定，如何能在能在管理中進行彈性調整。因為我國沒有類似美國的開發權轉讓制度，而國土管理部門片面強調土地節約原則及鼓勵向空中要地的做法加劇了對控規的侵害，因此如何科學地公平公正的做好彈性管理變得尤為重要，如何才能對編制單元內的建筑容量、環境容量、人口容量、公建設施配套等做好平衡，是我們必須認真對待的問題。

控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）是以總體規劃（或分區規劃）為依據，以規劃的綜合性研究為基礎，以數據控制和圖紙控制為手段，以規劃設計與管理相結合的法規為形式，對城市用地建設和設施建設實施控制性的管理，把規劃研究、規劃設計與規劃管理結合在一起的規劃方法?？匾幊晒ㄒ巹澪谋?、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。

2008年《城鄉規劃法》實施，將控規納入法定規劃，城市和鎮都必須編制控規，經依法批準的控規具有法定效力，國有土地使用權的劃撥和出讓均應該符合控規要求；未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。依法批準的控規既是城鄉規劃主管部門作出規劃許可、實施規劃管理的依據，也是修建性詳細規劃編制的依據?？匾幖饶芸刂剖袌鲩_發行為，避免市場失效，也能控制行政行為，規范自由裁量權的行使。但是，控規理論自身還不夠完善，編制水平各地差距較大，編制方式也不盡相同。《城鄉規劃法》要求控規全覆蓋，實際操作中有一次全覆蓋、分區分期編制、根據出讓情況臨時編制小地塊控規等多種。一次性全覆蓋統觀全局、整體性好，各項配套設施能夠全盤考慮，但也有研究不足、針對性不強、編制粗疏、科學性和可操作性不強等缺點。根據項目情況編制小地塊控規優缺點正好相反，針對性強但缺乏全局觀念，三大設施難以配套到位。以上兩種方法對大城市弊端尤為突出。分區分期編制控規綜合了上述方法的優點，既能縱觀全局，也加強了各區域的針對性研究，采取自上而下和自下而上相結合的方法，理論聯系實際，既考慮控規的普適性，也考慮針對性，強調科學性和可操作性。全國編制控規較好的城市均采用分區分期編制方法，如北京市中心城共1088平方公里，劃分成33個片區（平均約30平方公里）、300個街區（平均約3平方公里）、3萬多個地塊（3公頃左右）。各分區一次編制，逐步深化，分期審批，定期評估并進行動態維護，不斷將新技術、新成果應用到城市規劃及建設上來。就合肥市而言，控規編制大概經歷了三個階段：

第一階段（1990-2004年）以《城市規劃法》實施為標志。《城市規劃法》自1990年實施后，合肥市即啟動了控規的編制工作。初期，主要結合道路改造和建設，編制道路兩側地區的控規，如馬鞍山路地區控規等。中期，結合城市改造成片地區編制控規，如南七地區控規等。后期，即2000年以后，主要針對新區建設編制控規，如政務文化新區控規、望湖城地區控規等。第二階段（2005-2007年）以安徽省頒布的《城市控制性詳細規劃編制規范》為標志。2004年底，安徽省頒布了《城市控制性詳細規劃編制規范》，更加規范了控規的組織編制、審批和實施。這個階段合肥市控規編制的主要特點是：對編制區域進行層次劃分和分層控制；根據編制區域特征及分區特征確定控制要素和分區施控；進一步強調了強制性內容的剛性，加強了城市規劃的引導性，實施強制和引導兩性并舉。

第三階段（2008年至今）以《城鄉規劃法》實施為標志。《城鄉規劃法》實施后，合肥市的控規編制又出臺了新規定：依據《城鄉規劃法》，2009年5月12日經市政府常務會審議通過了《合肥市控制性詳細規劃管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）?！稌盒修k法》結合合肥建設發展的實際情況，并借鑒了當時北京、上海等城市的經驗，成為合肥市階段性規劃管理的依據。其主要內容包括：一是從完善規劃管理體系出發，提出了單元規劃概念，明確了單元規劃和控制性詳細規劃的編制、審批要求；二是明確了單元規劃和控制性詳細規劃的編制組織、編制經費；三是提出了規劃的公眾參與和規劃的修改、維護；四是規定了相關法律責任。2009年以來，合肥市編制完成的控規成果規模共計230多平方公里，有效地指導了城市建設與管理。

自《城鄉規劃法》實施后，對控規賦予了更嚴格的法律意義；尤其是自 2011年1月1日實施的《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，對控規的地位、作用、編制、審批以及批后的維護、管理和修改等，從控規的基本技術理論出發，提出了具有普遍適用性的規定。反觀我市過去的控規編制，雖然在城市的建設管理中發生過重要作用，但仍存在一定的局限性。

首先是缺乏系統性。控規成果的系統性研究不足。合肥市為確保上市土地規劃的合法性，編制了大量小地塊控規，確實解決了現階段的規劃管理問題。但由于規劃不是成系統的編制，規劃的范圍有大有小，控制的要素有多有少，控制的區域與城市的行政管理區域相差較大，缺乏系統性，造成規劃實施難度較大；規劃在區域范圍內的系統性研究不能及時跟進，而是就事論事，哪里要改造開發了，急急忙忙的編制控規，缺乏區域統籌，從城市的長遠發展考慮，不利于今后城市的管理和可持續發展。

其次是沒有分區規劃。合肥作為特大城市，由于沒有分區規劃，總規直接指導控規編制造成控規的編制難度大，不可避免存在配套設施漏項問題。因此，從健全城鄉規劃管理體系的角度出發，分區控規的編制就顯得非常重要和急迫。

第三是缺乏動態性。控規的調整必須經過合法的程序重新審批，這往往影響規劃的實施進度?？匾幘幹茮]有期限，一旦審批，長期有效，而城市的快速發展，往往引起其它相關方面的變化。隨著城市的擴張，土地使用指標越來越緊張，節約集約用地已是規劃編制的重要內容，這顯然就要提高容積率，提高土地使用強度。過去拆遷安臵一般都是多層建筑，容積率控制在1.5以下，而合肥市大建設拉開序幕后，拆遷安臵量大，如按原先編制控規的容積率建設，用地將大大增加。為了節約用地必須提高容積率。如原先的控規對居住用地的容積率控制在2.0以下，建成的小區都是多層建筑。而現在的小區開發，要求以高層建筑為主，容積率達到3.5。顯然原規劃控制指標缺乏彈性，體現不了規劃的動態性。

第四是趨向功利性。如控制指標一再突破、公共利益難以得到有效保障、利益的天平總是向市場傾斜等；可以說，控制性詳細規劃面臨應對市場方面的迷失，在一定程度上受市場所牽制。

第五是控規編制經費不足，編制周期較長。目前合肥市沒有控制編制的專項資金，一個普通小控規項目的編制工作從規劃部門申請→政府立項→財政經費審核→招投標→開始編制成果，時間較長，不能適應高速發展的城市建設。

綜上所述，特提出如下建議：

一、盡快開展分區控規的研究編制工作。合肥未來作為千萬人口的區域性特大城市，編制控規必須統觀全局，系統研究，分區編制，分期審批。建議按三年全覆蓋的原則，由市政府考慮按安排專項資金，作為指令性任務，委托市規劃設計研究院系統性的完成全市四個行政區的分區控規的研究和編制工作。

二、修訂出臺《合肥市控制性詳細規劃編制審批實施細則》。依據國家《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，結合我市實際，在原《暫行辦法》的基礎上，修訂出臺《合肥市控制性詳細規劃編制審批實施細則》。其重點內容包括：

1、控規的編制主體和經費要求。

2、控規的審批和審定要求。

3、控規的編制內容。

三、科學規范控規的動態維護、審批及修改的程序要求。依據國家相關法規、規定要求，科學規范我市控規的動態維護、審批及修改的程序要求；提高控規的科學性，維護控規的權威性，確?？匾幍目蓪嵤┬裕尶匾帪榻窈蟮某鞘薪ㄔO和可持續發展起到真正的指導作用。

南京市控制性詳細規劃的實踐與探索

近年來南京城市發展的內外部條件都發生了巨大變遷，為了更好地應對城市發展條件的一系列變遷，引導城市有序建設發展，自 2004年開始，在國家有關規定和規范基礎上，南京進行了大膽的改革和創新，探索建立了具有地方特色的控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)組織、編制、執行的制度框架，有效指導了隨后的控規編制和審批管理。在不到五年的時間內，南京完成了

“總體規劃的戰略——次區域規劃的分解和專項規劃的深化——控制性詳細規劃的全覆蓋”的一輪循環，為城市建設提供了強有力的技術支撐。

2008年開始實施的《城鄉規劃法)對控規工作提出了新的工作要求，在新的發展條件下，南京控規工作仍然存在著一些有待解決的問題，也面臨著新的挑戰。為此，南京對既有的控規工作進行了系統的回顧和檢討，在對宏觀政策形勢及行業發展動態進行全面分析的基礎上，明確了“在既有控規制度框架下推進控規法定化、建立動態維護機制”的新一輪控規工作思路。

2004年以來南京控規工作的改革與創新 自2004年以來南京探索建立的控規工作方法，較好地適應了城市“快+變”的發展特征，較好地引導了南京城市經濟社會的快速發展。概括而言，南京控規改革的創新舉措主要體現于工作組織、工作制度和技術方法三個方面(周嵐等，2007)。

1.1工作組織的創新

1.1.1將控規編制組織的責任部門由劃處”調整為“分局”。改變以往由規劃處組織編制控規的做法，明確以分局為主來組織編制控規。這一轉變，從責任、人員、工作制度上保證規劃管理人員能夠較為深入地參與規劃編制，不僅加快了規劃編制進度，提高了規劃的可操作性，而且也提升了規劃管理人員的規劃意識、理解水平和執行力度。

1.1.2充分利用規劃設計力量

采取市場化的辦法組織編制規劃項目，全面開放規劃設計市場，在全國范圍內引入十余家編制單位參與南京控規編制工作。這一做法解決了時間緊張、南京地方規劃設計力量不足的限制，有效推動了控規編制工作，同時促進了控規編制質量的提高。

1.1.3采取開門規劃的工作方法

在南京控規制定過程中，貫徹落實“開門規劃”的工作方法，一方面向專家敞開規劃大門，另一方面向社會敞開規劃大門，建立了”專業單位編制、部門參與、專家評審、市民公示、集體決策”的控規制定程序，在很大程度上增強了規劃的科學性和實用性。

1.2工作制度的創新 自2004年以來，南京從工作規定、技術規定、技術標準三個方面先后出臺了一系列工作守則，建立了指導控規從“編制組織”到”執行維護”的一整套工作制度框架。

1.2.1規范了控規工作流程

為了規范控規工作層面的相關事項，南京先后出臺了《規劃編制項目設計單位征集操作規程》、〈控制性詳細規劃編制工作規定》、《規劃編制成果驗收歸檔操作規程)、《控制性詳細規劃執行和調整規定》，明確了控規編制組織的責任部門、編制組織的方式與方法、控規編制各階段的工作要求及相應的職責分工、控規成果驗收入庫的工作流程、控規修改的類別及相應的審批主體與審批程序。

1.2.2明確了編制技術要求

在《江蘇省控制性詳細規劃編制導則》的框架下，南京制定了<南京市控制性詳細規劃編制技術規定)，對現狀調查、編制內容、編制方法、技術深度、成果表達，以及公示材料制作等多方面都提出了較為明確的要求。從總體上來看，較好地規范了南京控規編制的技術工作。

1.2.3優化了相關技術標準

在國家相關技術標準的基礎上，根據實際需要，南京就相關內容進行優化調整，形成了一套指導控規編制的地方技術標準。

《南京市城市規劃地域劃分及編碼規則》確立了

“綜合分區——分區——規劃編制單元——圖則單元——地塊”的五級地域劃分體系，為控規全覆蓋、控規成果的智能化、信息化管理和使用奠定了基礎?！赌暇┦谐鞘杏玫胤诸惡痛a標準》在國標基礎上對用地分類進行了優化和完善，一是增加和細化了部分類別，二是對需要在規劃中詳細落實邊界的用地進行了明確界定。

《南京新建地區公共設施配套標準規劃指引》對公共設施的分級，各級公共設施的設臵標準、空間布局、建設方式等方面都進行了明確規定，要求社區層面的公共設施，除個別需要獨立布臵的設施外，采取集中布臵的方式，綜合布臵文體、商業、公共綠地等設施，保證了公共設施的空間預留和用地控制。

1．3技術方法的創新

1．3．1確立了以“6211”為核心的強制性內容

城市規劃是城市政府的重要職能。在市場經濟條件下，控規強制性內容的確定應從政府職能定位的角度來考慮，要有利于加強政府對城市空間的有效調控，著重控制能夠保障城市健康發展的核心空間要素和必需的公共設施，從而規范市場、健全市場，引導城市建設的有序進行?；诖?，南京在借鑒各地控規實踐經驗的基礎上，提煉確立了以“6211”為核心的控規強制性內容。

”6”是指道路紅線、綠地綠線、文物保護紫線和城市紫線、河道保護藍線、高壓走廊黑線和軌道交通橙線。

“2”是指公益性公共設施用地和市政設施用地兩種用地的控制。

“11”分別指高度分區及控制、特色意圖區劃定和主要控制要素確定。

1．3．2分類表達規劃成果 在合理界定規劃內容剛性和彈性的基礎上，將控規成果分為總則、執行細則和附件三部分。總則從總體調控的角度主要對保證城市基本功能、健康持續發展的相關內容(主要是“6211”)進行規定，是南京市城市規劃實施管理的法定性文件；執行細則從具體管理需求的角度制定詳細技術圖則，是規劃行政主管部門指導經辦人員具體項目審批管理的技術依據；附件包括現狀基礎資料匯編，規劃說明及交通影響評價技術資料，是對總則和執行細則的技術支撐。

1．3．3建立分類分級的控規調整制度

控制性詳細規劃報南京市政府審批。其中，總則對社會公布，并嚴格執行，不得隨意調整。確需調整的，需在研究論證的基礎上，報原審批部門批準后方可實施。執行細則作為規劃行政主管部門的內部管理圖則，同樣嚴格執行，不得隨意調整。確需調整的，一般調整在專業規劃編制單位研究論證后，由規劃行政主管部門通過集體討論審批；重要調整在專業規劃編制單位研究論證、規劃行政主管部門集體討論后，報市政府審批。新的工作背景

2．1《城鄉規劃法》對控規工作提出了新的要求

《城鄉規劃法》明確了控規的核心作用和重要地位，賦予控規前所未有的法定權威(張泉，2008)，規定控規是規劃管理不可動搖的最直接許可依據，將控規從政府內部的”技術參考文件”轉變為“法定羈束依據”(趙民等，2009)，這必將從根本上改變控規運行的制度基礎。綜合而言，《城鄉規劃法》對控規工作提出的新要求主要體現于以下三個方面：(1)要求市縣規劃部門和鎮人民政府依法組織編制控規，對未依法編制的，要給予處分(第十九、二十、五十八條)。

(2)要求規劃許可要以控規為直接依據(第三十七、三十八條)。(3)對控規的制定與修改進行了嚴格規定。

①控規報批前：需要公告規劃草案，征求專家、公眾意見，并將意見采納情況及理由附具在報批材料中(第二十六條)。

②控規的審批：

由市、縣人民政府批準，縣人民政府所在地鎮以外的鎮的控規報上一級人民政府批準(第十九、二十條)。

③控規批；隹后：城市控規和縣人民政府所在地鎮的控規報本級人大常委會和上一級人民政府備案(第十九、二十條)，且應及時對外公布(第八條)。

④控規的修改：在修改前要進行論證，征求相關利害人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經原審批機關同意后，方可編制修改方案；修改后的控規按原程序報批；修改涉及總體規劃強制性內容的，先行修改總體規劃：第四十八條)。

2.2．建設部正著手研究制定《控制性詳細規劃編制審批辦法》，為了更好地落實《城鄉規劃法》，較好地指

導各地控制性詳細規劃的編制與審批工作，建設部于2009年開始著手研究制定《控制性詳細規劃編制審批辦法》，對<城鄉規劃法》關于控規的相關要求進行細化和具體化，對2005年頒布的《城市規劃編制辦法》中的相關內容加以調整優化，目前已形成《控制性詳細規劃編制審批辦法(征求意見稿)》。相對于《城鄉規劃法》和《城市規劃編制辦法》，“征求意見稿”關于控規工作的完善，主要有如下幾個方面：

(1)界定了控規的涵義，闡述了

“控規是什么”的問題。明確控規是指“以經批準的城市、鎮總體規劃為依據，對建設地區的土地使用性質、使用強度、道路、工程管線和配套設施以及空間環境等控制要求作出的規劃”。(第二條)(2)在編制要求中，明確控規的編制依據不僅只有總體規劃，而且還有近期建設規劃。這在一定程度上緩解了因城市總體規劃編制周期過長而可能導致控規缺乏有效的上位規劃依據的尷尬(尤其是大城市和特大城市)。(第九條)(3)明確大城市和特大城市，可以組織編制“單元規劃”，具體指導控規的編制工作。這在某種程度上解決了大城市或特大城市的總體規劃難以直接指導控規編制的問題。(第十一條)(4)明確控規組織編制機關應當建立嚴格的控規檔案管理制度，而且公民、法人和其他組織可以查閱檔案。檔案制度將大大增強規劃部門應對相關民事糾紛案件的能力，做到“有章可查”，同時對規劃部門的行政行為也將起到較強的羈束作用。(第十九條)(5)明確控規組織編制機關應當建立控規評估與維護制度。這將有力地推動“藍圖式規劃”向“動態規劃”、“過程規劃”轉變。(第二十條)(6)為各地控規實踐預留了一定的創新空間，明確各地可據此制定實施細則；對于控規編制內容，各地可根據實際需要加以補充完善。(第十、二十二條)“征求意見稿”在完善控規工作的同時，也還存在著一些需要進一步明確或需要在地方層面加以細化的內容：(1)控規的強制性內容；(2)單元規劃的編制方法、技術深度以及審批制度；(3)控規報批材料及最終審批的內容；(4)控規成果需要公示與公告的范圍及內容；(5)控規評估的涵義、范圍、內容、操作方式及目的；(6)控規動態維護的涵義、原則、程序及相關要求。

2．3《南京市城市總體規劃2010—2020)已完成

按照各地的經驗，在總體規劃完成后會進行一輪控制性詳細規劃的修編工作，以期更好的落實分解總體規劃的要求。目前《南京市城市總體規劃2010—2020》已完成，需在此基礎上按照新的功能定位、發展要求對既有控詳進行修編，以更好的指導地區的發展。南京控規工作面臨的挑戰 3．1關于控規編制在(南京市控制性詳細規劃編制工作規定》等制度文件的引導下，南京控規編制工作得到了較好的規范，編制質量有所提升，但仍然存在著以下問題：

在控規編制組織方面：組織主體較多，除市規劃局外，還有區級政府、開發區管委會等單位和部門，導致控規編制的任務書要求不一，規劃扎口部門管理難度較大。

在編制單位方面：不同的規劃編制單位對南京控規相關工作制度的認識存在一定差距，導致控規成果質量和水平參差不齊，而且在控規編制過程中，前期調研不深入，指標確定缺乏充分的分析，導致規劃成果不夠科學。

3．2關于技術審查

目前南京控規成果在報批前，共設臵了專家評審會審查、市規劃局局內規劃例會初審、市規劃局項目審批會審查三個環節。就目前的審查效果而言，還沒有達到真正的技術審查深度。受限于對當地發展情況的認識程度，專家只能根據自身經驗對規劃的功能定位、空間結構、交通組織等宏觀層面的內容作評判，而難以對地塊層面的相關規劃內容進行合理性審查。限于時間和精力，局內規劃例會、項目審批會只能對相關規劃銜接以及與在手項目的關系等方面進行審查，也難以對規劃成果作較為全面的評析。

3．3關于成果報批

截至目前，南京市區共編制控規100余項，經市政府批復的僅有9項，占編制總數的比例不到10％，這不利于增強控規的法定性和嚴肅性，在某種程度上導致規劃管理工作較為被動。

3．4關于控規執行

2007年市政府頒布的<南京市控制性詳細規劃執行與調整暫行規定)，將控規修改分為“控規修編”與“控規局部修改”兩類，將“控規局部修改”進一步細分為“控規修訂”與“控規調整”兩類，并對相應的審批程序進行了明確規定。但由于對”控規修訂”與”控規調整”的界定不是十分清晰，導致在實際工作中難以把握，而且(規定》在<城鄉規劃法)之前頒布，客觀上造成執行<規定》存在一定難度。

3．5關于控規數據庫

目前南京已基本建立起控規成果數據庫，數據庫包括總圖和分圖則，均有CAD、GIS兩種格式。但由于控規成果數據庫的更新與維護，缺乏統一的扎口管理，沒有進行及時的動態更新，導致數據庫在實際工作中的使用效果不好，控規成果的數據難以保證統一版本。南京新一輪控規工作思路

綜合考慮<城鄉規劃法》的要求、建設部和有關城市在控規方面的探索和研究，以及南京既有工作基礎等因素，初步判斷，南京自 2004年以來建立的一套控規工作制度仍然行之有效。為此，針對當前控規工作面臨的問題，南京明確了原則上在既有控規制度框架下，以“優化與提升”為總體思路，開展新一輪控規編制、報批與執行工作，工作重點從“編制全覆蓋”轉向”執行法定化”。

近期以”推進控規法定化及動態維護”為核心，進一步完善制度建設，加強執行力度。具體工作分以下五個方面展開。

4．1加強管理和培訓學習，提高控規編制質量

4．1．1進一步加強規劃編制管理

為進一步規范控規編制工作，提高控規編制質量，2009年初南京召開全市第一次規劃編制管理工作會議，出臺《關于全面加強我市城鄉規劃編制管理工作的若干意見》，對控規編制要求、編制方法，以及編制單位的職責等方面作了進一步明確。

4．1．2開展培訓學習活動，重新明確相關要求

為了更好地了解和認識南京控規工作的相關規定和規范要求，推進南京控規工作的法定化，南京市規劃局于2009年10月組織在寧主要規劃編制單位，以及局內各處室、分局、編研中心，就2004年以來南京出臺的控規相關規定，進行了一次全面的培訓學習活動。對相關規定的主要內容，以及工作中可能遇到的問題和難題，以及新的工作要求，進行了介紹和重申。

4．2完善審查與報批制度，規范控規審查審批

4．2．1完善規劃成果初審制度

為了加強對規劃方案的把關，以及與規劃管理的銜接，南京新出臺了《關于規范規劃編制成果初審程序的暫行規定》。明確：控規成果的初審形式為市規劃局規劃例會，規劃例會由分管局長主持，規劃編制處牽頭，相關處室和分局參加。

4．2．2完善專家審查制度

針對目前專家審查多流于形式、作用不明顯的現實問題，南京正著手進一步完善控規編制過程中的專家審查制度，切實促進規劃質量的提升。首先，明確專家審查組的職責側重于技術審查，即承擔規劃審批前的“審議”。其次，合理選定專家組的成員，以設計院、科研院校中資歷深、專業精、責任心強的規劃專家為主體，同時強調經濟、地理、交通、規劃、環保等多專業人員的融合。4．2．3規范成果報批管理

2009年南京出臺的<關于規范我市城鄉規劃成果報批管理的規定》對控規報批的相關工作予以了進一步明確：控規及控規的修訂報市政府審批，控規調整報市規劃局審批；控規報審材料包括規劃成果、規劃編制技術要點，以及相關意見落實情況的說明、初審意見；經批復的控制性詳細規劃應按《城鄉規劃法》要求報同級人大常委會和上級政府備案。此外，對控規報批成果的署名也進行了較為詳細的規定。

4．3加快推進控規法定化，提供法定許可依據

4．3．?擬定控規法定化目標

在城市快速發展階段，面對市場經濟條件下不確定因素的；中擊，規劃確定的公益性設施存在著經常被侵蝕的現象。為了增強規劃的嚴肅性與權威性，對保障城市健康運行的六線規劃、公共設施用地等內容加以更為嚴格的控

制，南京計劃用3年時間，即在2072年前完成“既有控規”的批復工作，實現控規成果的法定化目標。

4．3．2完善控規成果，為法定化奠定工作基礎

目前已明確以分局為主，推進已有控規成果的深化完善工作和新編控規成果的優化提升工作。要求新一輪控規成果的完善或編制，重點關注：城市總體規劃修編有關要求的落實；新編制專項規劃的落實；地鐵、中小學用地的落實；

已深化六線的落實；

已調整內容的落實。

4．4完善相關規范和標準，增強規則的可行性 政策制度必須根據時代發展的步伐和新的發展形勢不斷加以調整和優化，才能較好地適應外部環境，才能真正發揮作用。對于與城市發展條件息息相關的城市規劃行業而言，則更是如此。為此，南京正著手對既有的部分地方規劃規范或標；隹進行一輪優化和完善，包括：對《南京市控制性詳細規劃執行與調整暫行規定》進行深化，形成簡便可行的工作規則；完善《南京市控制性詳細規劃編制技術規定》，進一步增強控規成果的適應性；完善<南京新建地區公共設施配套標準規劃指引》，進一步增強標準的實用性。

4．5動態維護控規數據庫，建構日常管理“一張圖”

4．5．1建立控規動態維護的協作機制

為進一步規范南京控規數據庫的動態維護工作，實現控規成果的標準化、程序化、常態化更新，基于局各處室職責分工，建立分局、規劃處、編研中心相互協作的控規動態維護機制。

4．5．2建構面向日常管理的控規“一張圖”

為了確保控規版本的唯一性和控規數據庫的現勢性，使控規數據庫更好地服務于規劃管理，南京計劃在已有控規數據庫的基礎上加以完善，建構真正面向日常管理的控規“一張圖”。為了保障控規成果的一致性，執行細則與編制單元土地利用規劃圖原則上同步更新。結語

相對于總體規劃而言，控制性詳細規劃是更加偏屬于地方規劃事務的法定規劃，在城市快速變化的發展時期，需要地方層面積極、大膽的控規實踐創新。南京2004年以來的控規改革取得了顯著成效，為其他城市提供了一定的參考。順應國家宏觀政策形勢與各地規劃實踐趨向，南京基于既有工作制度，開始了新一輪的控規實踐探索，并希望能與全國同行一道，共同探討《城鄉規劃法》背景下更適合地方發展實際的控規工作制度和技術方法。

第四篇：控制性詳細規劃修改論證報告

Compilation of reports 20XX 報 告 匯 編

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

控制性詳細規劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

筑家設計有限責任公司

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

目錄

一、項目基本情況…………………………………………………1 1

1、項目位置及規劃用地范圍 2、用地權屬情況 3、用地及周邊現狀、二、原控規及上層次規劃和相關規劃要求 ………………………7 7

1、原控規要求

2、上層次規劃及相關規劃要求 三、修改要求、理由及依據 ………………………………………8 8

1、修改要求與修改后的技術指標 2、概念性規劃方案印證 3、修改理由及依據 四、修改論證……………………………………………………… 14

1、常住人口計算 2、公共服務設施影響論證 3、道路交通影響論證 4、修改前后對綠地的影響論證 5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證 6、對周邊建設影響論證 7、市政設施影響論證 8、“四增兩減”政策的落實 五、結論…………………………………………………………… 23

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

六、附件、附圖…………………………………………………… 24

附件: :

1、長沙市城鄉規劃局 2015.6.17 下達的控規修改論證通知單

2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單

3、長沙市領導對（關于《支持愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》的反饋意見）的批示 4、長沙市天心區人民政府《關于支持解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》

5、長沙市發展和改革委員會《關于愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的意見》 6、長沙市衛生局《關于愛爾眼科醫院集團總部大廈建設相關工作情況的匯報》 7、長沙市商務局《關于解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示》的反饋意見

8、長沙市國土資源局承辦《長沙市人民政府辦公廳公文轉辦單》反饋意見 9、省市兩級政府關于支持總部大廈建設的政策和文件

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

附圖: :

1、位置圖 2、原控制指標規劃圖 3、規劃控制指標修改圖 4、項目詳細規劃方案圖 5、項目詳細規劃方案日照圖 6、地鐵鐵道學院站位置示意圖 7、項目詳細規劃方案效果圖 8、項目詳細規劃方案鳥瞰圖

報告文檔·借鑒學習word 可編輯·實用文檔

報告文檔·借鑒學習1

長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報告

一、項目基本情況1、項目位置及規劃用地范圍

項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃范圍內，修改地塊為控規中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規劃用地紅線面積 31498.57平方米。2、用地權屬情況

土地權屬單位和項目建設單位為湖南佳興投資置業有限公司(愛爾醫療投資有限公司的全資子公司)。

報告文檔·借鑒學習23、用地及周邊現狀

規劃紅線范圍內用地現狀為待建區，基本為未經整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。

修改地塊北側為已建的湘中海·星之都住宅小區 13 層住宅樓，西側為規劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區 4-6 層住宅樓、新悅家園小區和天心區疾病預防控制中心，東側為芙蓉南路；南側為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。

詳見現狀實景照片與地形圖如下：

（1）場地實景

報告文檔·借鑒學習3

（2）項目毗鄰的芙蓉南路

報告文檔·借鑒學習4

（3）項目周邊建設實景與場地 項目北部 項目南部

報告文檔·借鑒學習5

項目西部

報告文檔·借鑒學習6

項目東部

項目內部

報告文檔·借鑒學習7

二、

原控規及上層次規劃和相關規劃要求1、原控規要求

長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃由長沙市華銀建筑設計有限責任公司編制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

項目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

原控規南地塊（098-C-3-14）用地性質為商業用地（C2），規劃控制指標為容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。

原控規北地塊（098-C-3-11）用地性質為商住用地（C2R2），商住比為 2:8，規劃控制指標為容積率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，綠地率≥38%，機動車出入口方位 W。2、上層次規劃及相關規劃要求

（1 1）《長 沙市城市總體規劃》4(2014 修改))

依據 2014 修改版的《長沙市城市總體規劃》，本次擬修改范圍內規劃用地性質為商業金融業用地。此次修改符合長沙市城市總體規劃的用地性質的定位。

（2 2）長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃優化提升

A．該規劃區的功能定位 保護利用優秀的歷史文化資源，建設城市 CBD，使之成為集信息、商業、商務和行政辦公于一體的環境優美、設施一流、高效集約的副中心級的商業中心。此次修改符合此功能定位。

B．軌道交通規劃 規劃范圍內規劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內設 2站,分別是鐵道學院站和友誼路站。此次修改強化了 TOD 的開發模式。

C．公共服務設施規劃 規劃范圍內的公共服務設施基礎較好，控規優化提升對規劃范圍內的公共服務設施包括中小學、體育設施用地、醫療衛生設施、體育

報告文檔·借鑒學習8

設施規劃等公共服務設施進行了較好的配置。此次修改是對商業用地功能的補充，有利于商業用地功能互補。

三、

修改要求、理由及依據1、修改要求與修改后的技術指標

本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設的批示，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改。

（1）控規地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。

（2）098-C-3-14 地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A（西部分）與 098-C-3-14B（東部分）兩個地塊。098-C-3-14A 規劃控制指標不變，仍為：容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%。用地面積依用地紅線相應劃分。098-C-3-14B 用地性

報告文檔·借鑒學習9

質由商業用地（C21）修改為商業、商務用地（B1B2），商業商務比為18.9:81.1，規劃控制指標為容積率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 N。用地面積為紅線內用地。

（3）098-C-3-11 地塊的用地性質由商住用地（C2R2）修改為商業、商務用地（B1B2），商業商務比為 11.5:88.5，規劃控制指標修改為容積率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機動車出入口方位 E、W、S。

（4）上述地塊控規修改后計容面積為 99163平米，平均容積率≤6.0。

（5）修改后的控規地塊，依據長沙市城鄉規劃局建設項目規劃審查規定匯編（修訂）（二 0 一三）的技術規定，高層商業建筑（二類地區），2000-5000平米用地規劃指標為容積率≤7.0，建筑密度≤45%，綠地率≥25%；10000-20000平方米用地規劃指標為容積率≤6.5，建筑密度≤42%，綠地率≥28%。

（6）項目地段屬高強度開發地區（鐵道學院地鐵站場區域）。按照長沙市容積率管理技術規定的要求：“地鐵站點周邊控制范圍以站點幾何中心作為計算基點，規定半徑為 300 米”，“高強度開發地區根據所處城市區位和功能定位不同，分為城市主中心地區、城市次中心地區、樞紐及片區中心地區和一般中心地區共四類地區。針對不同的開發地區確定容積率控制上限”具體見表 1：

表 1 高強度開發地區用地容積率控制上限 高強度開發地區類型 上限容積率 備注 城市主中心地區 12 各類型高強度開發地區的控制范圍結合區域內軌道交通站點確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表 1 城市次中心地區 10 樞紐及片區中心地區 8 一般中心地區 6 項目地塊緊鄰鐵道學院地鐵站，距離在 300 米范圍內。參照一般中心地區的標準，容量不超過 6.0（具體模擬總平見附圖）。

報告文檔·借鑒學習10

報告文檔·借鑒學習112、概念性規劃方案印證

控規地塊對照該項目規劃方案，項目地塊技術指標與修改的控制指標符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。

（1）方案構思與建筑布局 基于上述地塊規劃指標的調整，對其總體布局規劃如下：

A.因需無償整體返還新開村 10000平米的商業用房，在此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問題； B．北（098-C-3-11）地塊為獨立的愛爾總部大廈； C．南北兩地塊的建筑既可各自單獨運營，保持總部大廈和新開村物業的獨立性，也可相互補充，互為一體； D．建筑布局上，建筑順應地形, 盡力提高商業價值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創造人性化的城市空間； E．平面功能上，本方案設計結合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結合的方法協調各部分功能； F．立面設計：建筑的外部造型及立面設計考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運用大面塊的變化 及細小的變動，使立面造型豐富，遠看有著強烈的節奏感及雕塑感。近觀可看到現代建筑細膩的細部。

該模擬方案的總體規劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業的要求，也符合愛爾總部大廈獨立運營需求。

（2）日照 方案滿足地塊內及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。

（3）間距 方案滿足《長沙市城市規劃管理技術規定》中關于商業建筑的間距要求。

（4）退讓

報告文檔·借鑒學習12

方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規劃管理技術規定要求。

（5）消防 北地塊方案滿足建筑防火規范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業、商務樓建筑局部進入了地鐵控制保護區范圍，需得到長沙市軌道辦認可。

（6）交通組織 內部支路環繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進出通道。地下車庫設置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據

（1）修改理由 A.根據愛爾眼科規劃，到 2020 年將辦成 200 家連鎖醫療機構，擁有 2 萬員工、實現 1000 萬門診、100 億收入、1000 億市值、并創辦一所愛爾大學，該規劃的實現迫切需要新建強大的總部大廈來支撐。集團計劃把總部辦公、研發、學術研討、國際交流、教育培訓、采購、信息、行政管理和眼科醫學各中心及實驗室等多功能集成在新的總部大廈項目內。原控規地塊指標無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規劃道路尚未列入近期的修建計劃，原機動車出入口方位 W，難以支撐數千名員工、客戶及相應機動車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個機動車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。

B.上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵 1 號線鐵道學院站口（300 米范圍內），按照《長沙市容積率管理技術規定》，高強度開發區域內的容

報告文檔·借鑒學習13

積率范圍為 6-12，而本次規劃修改申請修改的平均容積率≤6.0，符合相關技術規定要求和領導批復。

C.依據《長沙市人民政府辦公廳關于鼓勵企業總部大樓建設有關事項的通知》（長政辦發[2013]42 號），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵和支持的范疇，加之該總部大廈將是長沙市近年來最大的社會資本辦醫產業項目，市發改委已將該項目已列為 2015 年長沙市重大項目并上報湖南省列入“511”重點投資計劃。

（2）修改依據 A.長沙市規劃信息中心提供的長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃的控規拼接單元； B.《長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃優化提升》成果； C.長沙市城鄉規劃局規劃修改論證通知單； D.《長沙市容積率管理技術規定》及補充規定； E.長沙市控制性詳細規劃局部修改論證報告成果規定； F.國家及地方相關法律、規范、規程。

（3）建設方承諾 A.該項目物業全部自持，不對外出售。

B.按規劃、國土等部門的相關規定，按時、足額補繳因指標調整產生的地價差額。

C.已邀請美國 AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國 AIA 四家全球頂級設計公司主持項目設計，將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、歷久彌新的地標式建筑，為城市添色增彩。

D.項目建成后，愛爾總部大廈將在營業辦公面積、綠色環保、人文環境、設施設備、智能信息化管理、流程設計等方面體現國際標準、世界一流；中南大學愛爾眼科學院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、報告文檔·借鑒學習14

專家為首的國內外精英人才，動態配置頂尖儀器設備，創建國家重點實驗室，最終成為全球行業頂級的教學、科研、學術平臺及基地。同時，該項目將進一步提升長沙市屬企業的品牌形象及社會辦醫在全國的影響力，為全市、全省乃至全國培養更多的優秀專業人才，造福人民群眾。

附：愛爾總部大廈用房功能分配 序號

功能辦公用房 2 愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻志愿者活動基地 3 中南大學愛爾眼科學院研究生、博士實習基地 4 科技部亞非拉各國眼科醫生培訓中心 5 國際學術交流中心 6 多功能會議學術報告廳 7 學科實驗室及模擬研究室 8 眼科精密采購測試應用中心及新材料研究中心及實驗室 9 多媒體學習和圖書文獻室 10 信息中心、服務器、計算機房和數據庫中心 11 財務管理專用集成辦公室 12 小型多功能教研、會議室（5 個）專家工作室 14 與我公司合作的國際機構駐華辦事處或分公司 15 非政府項目、公益項目辦公和活動基地 16 愛爾集團展廳及眼科醫學科普博物館

據此，土地權屬和建設方湖南佳興投資置業有限公司特提出申請，對 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊進行規劃用地性質與規劃控制指標的修改論證，在通過此項目的前置審查后，向長沙市城鄉規劃局申請開展項目的規劃修改。

四、修改論證1、常住人口計算

（1）長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃正式成果中，本片區規

報告文檔·借鑒學習15

劃人口為 6.6 萬人。根據 2015.3.3 提供的控規拼接單元資料匯總，該片區總戶數為 94042 戶，經整合成果計算，規劃片區總人口 94466戶*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后項目地塊內人口容量計算 修改前的原規劃地塊為商住用地與商業用地，修改后為商業、商務用地地塊，修改后項目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃常住居住人口一覽表 序號 人口容量 修改前(人)修改后(人)減少值(人)1 項目地塊內人口容量 1482 0 1482 2 控規編制單元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服務設施影響論證

（1 1）中、小學規模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區相關配套設施的容量。中、小學規模因人口減少無擴容要求，不改變原控規的中、小學布局與規模設置。

（2 2）醫院規模核算

本次項目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區相關配套設施的容量。醫院規模因人口減少無擴容要求，不改變原控規的醫院布局與規模設置。3、道路交通影 響論證（1）本項目會進行交通影響評價工作，項目的道路交通影響論證以此評估報告為準。

（2）本次修改地塊東、南、西三個方向均有城市道路：西鄰規劃紫薇路(16.0 米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米

報告文檔·借鑒學習16

綠化帶)、南鄰規劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區位優勢明顯，在模擬規劃中，規劃增加了相應的支路系統與地面、地下停車位，結合建筑的進退形成城市廣場作為聚散廣場使用。

（3）項目道路 A.保持項目周邊城市主、次、支路道路不變。

B.項目外部道路 北地塊用地周邊均有城市道路通過: 西鄰規劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶)、南鄰規劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號線大運量交通配置。項目所處的交通區位優勢明顯，項目為城市主、次、支路所環繞，具有良好的通行能力。因此，項目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進出。

C.項目內部道路規劃 北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內部道路為項目車行進出環行道路與消防通道，并組織地塊內部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規劃中，規劃增加了相應的支路系統與地面、地下停車位。

D.靜態交通規劃 停車位按《長沙市建設工程機動車停車場（庫）配建標準》進行設置。

宗地計容面積共計 99163平米，車位數 1017 個。其中商業面積12452平米，按照 1.2 個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數為 150 個；商務辦公面積 86711平米，按照 1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 867 個。

南地塊總面積為 14400平米，其中商業面積 2720平米，按照 1.2

報告文檔·借鑒學習17

個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數 33 個；商務辦公面積 11680平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 117 個。南地塊車位數總計應為 150 個。

北地塊總面積為 84762平米，其中商業面積 9732平米，按照 1.2個車位/100平方米建筑面積，商業面積對應的車位數 117 個；商務辦公面積 75030平米，1 個車位/100平方米建筑面積，商務辦公面積對應的車位數 750 個。北地塊車位數總計應為 867 個。

在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數 80%的前提下，將部分停車位調整至北地塊，但總的停車位數保持 1017 個不變。同時，根據《長沙市建設工程機動車停車場（庫）配建標準》，“非居住建筑地上停車場的停車位應不少于建筑物應配停車位總數的 10%且不大于 20%”，模擬方案符合上述規定。

附表 2 長沙大道一段兩廂控規本項目地塊停車位計算表 地塊 編號 用地性 質代碼 用地 性質 名稱 總用地 面積(M2)凈用地 面積(M2)容積 率 建筑密 度(%)綠地率(%)建筑限 高(M)居住戶 數(戶)居住人 數(人)配建車位(個)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商業、商務用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商業、商務用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未對城市道路做任何改動，增加了內部支路，并在詳細規劃中結合需求增加地塊內車行道路、步行通道與停車位。項目控規機動車停車需求為 1017 個，模擬詳規中設置停車位為 1017 個，符合要求。

附表 3

長沙大道一段兩廂控規修改前后廣場規劃情況一覽表 序號 類

別 規劃前(公頃)修改后(公頃)國家和地方規范標準 1 道路廣場用地面積（公頃）

118.84 118.84 《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》中規

報告文檔·借鑒學習18

定：人均道路與交通設施用地指標不應小于 12.0 m2/人，2 人均道路廣場面積（m2/人）

3.93 3.95

原控規項目編制成果未充分考慮道路廣場的設置，人均道路廣場面積遠低于國家和地方標準，該項目控規修改緩解了上述壓力。該項目依據現行規范考慮增加了項目支路、城市廣場、停車場（庫）。4、修改前后對綠地的影響論證

附表 4 長沙大道一段兩廂控規修改前后綠地一覽表 序號 綠地類別 修改前(公頃)修改后(公頃)國標 1 公共綠地面積（公頃）

10.24 10.24人均公共綠地面積（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建設控規片區大部分為已建成區，片區人均公共綠地指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規模，使片區總人口實際下降。因此對規劃區內的公共綠地指標不會造成結構性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證

（1）歷史文化保護影響影響論證 項目用地未涉及歷史文化風貌區、歷史街區、文物保護單位的問題。不影響該規劃區的歷史文化保護；將規劃區采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空間景觀影響論證

A.“五線”控制要求 藍線 經查閱核實，本地塊內沒有《長沙市市區地表水體保護（藍線）規劃》需保護的水體。

綠線

報告文檔·借鑒學習19

經查閱核實，修改范圍內地塊與《長沙市城市綠線保護規劃》無矛盾。

灰線 經查閱核實，長沙市所確定的灰線—微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規高度修改。

另外，地塊處于機場凈空區控制線（188 米）范圍外，控規地塊場地標高最高點為 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米對機場凈空不會造成影響。

橙線 經查閱核實，長沙軌道交通 1 號線途經規劃區一側的芙蓉南路，項目在橙線控制保護區范圍，建設用房嚴格后退軌道特別保護區，控制保護區內的建設需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設。

紫線 經查閱核實，《長沙市歷史文化名城保護規劃》對本地塊沒有紫線控制的保護要求。

黃線 南地塊（098-C-3-14B）設計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南側長大加油站為一級加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線 40.8m，距離設計建筑 50.8m，加油區（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設計建筑大于 20m。南地塊設計建筑與南側長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設計與施工規范（GB50156-2012）中規定的 25m 及 16m 安全間距要求，具體詳見總平面圖。

B.空間景觀影響

報告文檔·借鑒學習20

景觀分區 以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區及居住景觀區，路西廂為住宅、文化體育、商業為主的綜合景觀區。

建設軸線 北部以南二環為主要的帶狀生態軸線，和芙蓉南路的建設發展軸，已經以木蓮沖路為主的文、體、商功能區集合的建設發展軸。

景觀節點 以中南大學鐵道學院、省經濟管理干部學院、湖南林業科技大學為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設影響論證

項目地塊與周邊建設隔道路相對獨立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對周邊的用地建設基本無不良影響，但因為現狀場地為待建區，地塊內環境要素混雜，景觀不佳。建設現代的總部大廈可以帶動周邊地區的發展，解決農民安置問題。

規劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設時需要相互協調，項目在修建性詳規設計時應保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關規范要求。根據項目的概念規劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。

因此項目建設對周邊建設影響甚微。7、市政設 施影響論證

（1）給排水設施核算 A.給水系統 依據《長沙市給水工程專業規劃》以及該控規給水規劃，該片區年規劃人均綜合用水指標為 800 升/人·日。調整后會減少高峰日用水量為 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區總人口減少，修改后會減少高峰日用水量 1185.6m3。

報告文檔·借鑒學習21

B.排水系統 污水量按規劃人口平均日綜合水量的 100%標準計。在進行管道污水流量計算時，考慮 20%的管網地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 萬 m3/d。

（2）電力系統 本區負荷預測根據規劃區內不同的用地性質，采用分類用電綜合指標法和參考相關區域的用電負荷密度預測本規劃區用電負荷，其中：商業、商務用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 500kw/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積負荷（kw/萬 m2）取值為 250 kw/萬 m2。項目的用電負荷：該區住宅建筑減量 5.08 萬 m2 ×250kw =1270kw，該區商業、商務建筑增量 8.06 萬 m2 ×500kw =4030kw，項目修改后的用電負荷增量為 2760kw。

（3）信息規劃 電話數量預測：根據規劃區用地性質綜合考慮預測電話數量，其中：商業、商務用地單位建筑面積安裝數量（門/萬 m2）取值為 100門/萬 m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數量（門/萬 m2）取值為125 門/萬 m2 計。此次修改電話數量：該區住宅建筑減量 5.08 萬 m2×125=635 門，該區商業、商務建筑增量 8.06 萬 m2×100=806 門，項目的電話數量減量為 171 門。

（4）燃氣規劃 居民用氣量預測按 70 萬千卡/人·年，綜合用氣量按 300m3/人·年計，則減少年用氣量為 44.46 萬 m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發生變化。原控規在本地塊已設置燃氣管道，可在下一步規劃中，根據用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實

宗地的控規修改已按“四增兩減”要求落實，主要體現在以下幾

報告文檔·借鑒學習22

個方面：

（1）減人口密度：宗地北地塊的用地性質由商住用地修改為商業商務用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口 1482 人，減少了片區的人口密度。

（2）增廣場、增綠化：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案總平面圖，愛爾集團總部大樓項目建成后，將在大樓東側前坪形成一個不低于 1600平方米公共廣場，并于市政綠地形成一個 6000平米的綠化開敞空間；同時，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場和綠化面積也相應增加。

（3）增設施：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案，將設置兩處對外開放的停車場，地下地上停車位將比原來增加 1017 個。

（4）增支路：由于項目的開發建設，將拉通規劃中的白蘭、紫薇路，極大的緩解項目周邊的道路通行壓力。

報告文檔·借鑒學習23

五、結論

本次修改按照市政府對總部大廈建設的要求，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改，規劃控制指標在《長沙市容積率管理技術規定》要求的范圍內進行修改。

對整個片區內的公共服務設施配套（中小學、醫院等）、道路交通、公共綠地、市政設施以及對周邊建設等影響較小，符合舊城人口疏解的規劃對策，進一步落實了增加公共綠地、公共空間、基礎設施、道路密度，減少中心城區的人口密度的要求，改進空間環境質量，完善城市功能，順暢交通，提高城市品質，塑造優美的城市空間和城市環境，可滿足相關的要求。

附表 5 修改前規劃控制指標表 地塊 編號 用地性 質代碼 用地性質名稱 凈用地面積(M2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(戶)居住人數(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商業用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 總計

424 1482 0

附表 6 修改后規劃控制指標表 地塊編號 用地代號 凈用地面積(m2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(m)居住戶數(戶)居住人數(人)配建車位(個)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 總計

0 0 1017

除以上修改外，無其它修改。

以上修改符合長沙市技術管理規定要求，修改方案可行。

報告文檔·借鑒學習24

六、附件、附圖

1、長沙市城鄉規劃局 2015.6.17 下達的控規修改論證通知單

報告文檔·借鑒學習25

2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單

第五篇：控制性詳細規劃心得整理

控制性詳細總結報告

問題一：什么是控制性詳細規？

按照《城市規劃基本術語標準》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。簡言之，就是以總規為依據，以土地使用控制為重點，詳細規定建設用地性質、使用強度、空間環境、市政基礎設施、公共服務設施等等控制性指標。

一、控規的任務：

在城市總體規劃的指導下，制定所涉及的城市局部地區、地塊的具體目標，并提出各項規劃管理控制指標，直接指導各項建設活動。

二、控制性詳細規劃應當包括下列內容：

1、詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

2、規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設計指導原則；

4、根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行系統以及其他交通設施、規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施。控制點坐標和標高。

5、根據規劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線、進行管線綜合、確定地下空間開發利用的具體要求。

6、制定相應的土地使用與建筑管理規定。

問題二：控規做什么？（對總規的確認和修正）

控制性詳細規劃上有總規和分區規劃制約，下要引導控制修建性詳細規劃，這也突出了控制性詳細規劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細規劃還有以下幾個重要作用：與管理、開發的結合，作為管理的依據（三分規劃，七分管理），體現城市設計構想（給城市設計制定大致風格），城市政策的載體（體現政府領導的各種政策）。其內在構成包括六個方面：土地使用、環境容量、建筑建造、城市設計引導、配套設施和行為活動

一、土地使用控制

土地使用控制即對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定，具體控制內容包括用地性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質按《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）規定建設用地上的建設內容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過土地使用性質兼容范圍的規定或適建要求，給規劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細規劃為更好地控制土地使用所規定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標的載體；使用性質相對單一，但不排除混合使用；與開發的規模、時序相一致；地塊面積根據開發方式、管理方式決定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業不等；根據開發、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規劃管理分塊批租、分塊開發和分期建設，統一制定控制指標而將規劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據劃分地塊要考慮用地現狀和土地使用調整意向，考慮建設的控制引導原則，以規劃布局結構為依據，同時確定用地面積與邊界不應停留于簡單的表面形式上，而應以用地性質規劃為基礎，綜合考慮街坊開發建設管理的靈活性以及小規模成片更新的可操作性等因素，對地塊進行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴格根據總體規劃和其他專業規劃，根據用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質。

3、建議每一個地塊至少和城市道路相鄰。

4、結合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價的區位極差

6、地塊大小應和土地開發的性質規模相協調，以利于統一開發。

7、有利于保護文物古跡和歷史街區，對文物古跡風貌保護建筑及現狀質量較好、規劃給予保留的地段，可單獨畫塊，不再給定指標。

8、規劃地塊劃分必須滿足“專業規劃線”的要求，專業規劃線用于城市基礎設施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍線、城市綠線、基礎設施用地黃線、文物古跡保護紫線等。

9、規劃地塊劃分應尊重地塊現有土地使用權和產權邊界。

10、滿足標注廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應建筑群體組合及城市設計需要。

11、地塊劃分可根據開發模式和管理要求，在規劃實施中進一步重組

12、地塊劃分規?？砂葱聟^和舊城改建區兩類區別對待，新區的地塊規模可劃分得大些，面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環境容量控制

即為了保證良好的城市環境質量，對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定，其控制指標一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規定了建設用地的建設量，人口密度規定了建設用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規定了公共綠地和開放空間在建設用地里所占的比例。這幾項控制指標分別從建筑、環境、人口三個方面綜合、全面地控制了環境容量

三：城市設計引導

控規階段的城市設計主要是彌補控規在城市區段空間環境設計方面的缺陷，并在操作層面實現城市設計的可操作性，其內容包括：空間布局、道路與交通系統、景觀設計、綠化設計、建筑形態、環境設施與小品，其中成果一部分轉化為各項控制指標、納入到控規成果中，另一部分表現為設計引導，以圖則的形式補充到控規成果中。

問題三：我們怎么做？為什么？

控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，因此，收集總體規劃的資料也是必不可少。總體規劃涉及的內容有很多，而我們控制性詳細規劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。

1、總體規劃的路網。

總體規劃的路網是我們今后確定控制性詳細規劃路網的基本依據?？刂菩栽敿氁巹澋穆肪W骨架大體上應該同總體規劃的路網骨架相一致。局部地方路網與總體規劃路網不符的，可以一定程度上的調整，但應在規劃中清楚地說明它對總體規劃路網的改動。

2、總體規劃所確定的功能結構與規劃人口分布圖。盡管控制性詳細規劃不用確定整個城市的功能結構，但是對自己規劃范圍的地塊還是應該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結合總體規劃來確定，不能與總體規劃相違背。

3、總體規劃的土地利用圖。

這個是以后對用地進行規劃布局的一個依據。綜合屏南縣城總體規劃的現狀道路交通系統，我們經過討論，找出了幾處不合理之處，并對其進行優化調整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮府周圍的支路升級。而中心城區對于縣城的重要性不言而喻，所以對于規劃區范圍內的功能結構我們并沒有大的調整，在總規的功能結構上進行細化，主要的城市發展軸沒有變化。

我們要為一個城市做規劃，不能拍腦袋想，是要基于實際情況，因此現狀資料是非常非常的重要。結合屏南縣城的現狀情況，地形條件復雜，這也要求我們對屏南縣城的地形進行分析研究?，F狀資料包括內容特別多，對于控制性詳細規劃來說，最重要的現狀資料莫過于現狀地形圖了。有了現狀地形圖，我們才能做出現狀地形分析圖、用地布局圖，現狀建筑質量分析圖等，然后才能對現狀用地進行分析，結合現場實際，提出現狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據實際去調整。

結合屏南縣總體規劃，分析中心城區現狀資料，找出現狀城市建設存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規劃中重點要解決的對象。結合屏南縣中心城區規劃，根據資料與現狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業用地分化嚴重，中心區中心集聚性弱。

2、道路系統不夠完善，存在幾處明顯問題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場，汽車沿街停放，影響交通和環境。

3、城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒有得到很好利用，沒有和城市綠地系統有效結合。

根據總結出來的問題，經過小組討論，我們提出了我們這次規劃的重點：

1、我們這次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”，調整城市用地功能和結構。

優化城市道路交通系統。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。

2、整治城市水系，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌。

3、加強城市綠地系統建設。

4、確定合理的城市建設控制指標。

最后，資料收集分析，存在主要問題找出，規劃的重點討論得出，現在來開始我們的規劃就可以做到從容，有理有據。

此次規劃的思路就是“以路網依托，確定功能結構”。因為總體規劃的路網已定，控制性詳細規劃是以總體規劃為依據的，我們就可以參照總體規劃的路網，然后再結合屏南縣城中心區現狀控制路網，可以初步定下最主要的主干路網，調整城市用地功能和結構。首先把中心城區分成兩個功能組團，一北一南，分別設置主次中心，結合城市發展軸，再把中心城區分成四個功能片區。解決了規劃的第一個重點——調整城市用地功能和結構。

功能結構確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網，形成完善的道路系統，明確各個道路的等級與功能，最終形成規劃路網。優化城市道路交通系統。對城市主干道上T字形路口進行微調，城市次干路形成環形交通，減輕中心城區中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優化城市道路網系統的目的。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復的對比與調整。至此解決了我們規劃的第二個重點——優化城市道路交通系統。

這次規劃，我們在確定路網的同時，結合屏南縣中心城區的實際與特點，按照充分利用當地資源特色的原則，把城市水系整治作為規劃的重點，重新規劃優化了城市水系喝道，適度加寬和調整走向，沿河兩岸設置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結合城市綠地系統，設置步行系統，結合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規劃中心城區有機合理的生態景觀風貌，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環境。

接下來，路網確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據總體規劃，但總體規劃過于籠統，與現實情況出入較大，因此還需要充分結合現狀以及收集來的用地調整的資料，進行合理的用地布局。此外，結合現狀地形與綠化景觀設置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當的地方布置街頭和居住小區綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統，解決了第四個規劃重點——加強城市綠地系統建設。

進行用地布局的同時，按照公共服務設施配置的服務半徑與規模大小要求，再結合收集來的學校、醫院等部門的規劃要求進行公共服務設施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區地設定一個控制指標。再按照城市設計引導確定各個地塊與分地塊的控制指標，控制指標之間很多都是有關系的（比如通過幾項指標可推算出另一指標）。最后完成指標控制。解決了第五個規劃重點——確定合理的城市建設控制指標。

問題四：成果有哪些？（內容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說明書、總結匯報PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區位圖，現狀分析圖，地形分析圖，土地利用規劃圖，塊劃分編號圖與指標控制圖，道路豎向規劃圖，場地豎向規劃圖，道路系統規劃圖，公共管理與公共服務設施布局圖，綠地系統規劃圖，功能分區規劃圖，規劃結構分析圖，景觀結構分析圖，六線控制圖，城市設計引導圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙。控制性詳細規劃圖集最主要的中心任務就是編制一張土地利用控制圖和各個分圖則，圍繞這個中心任務產生更多的圖紙。

二、特色

整個控制性詳細規劃強調“以人文本”的規劃理念。編制規劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網基于總體規劃中的不合理進行微調，次干路進行環形道路設計，滿足交通功能。分析土地利用現狀，對于不同性質的用地在總體規劃的基礎上進行置換、合并，融入“因地制宜、體現公平、綠色和諧”的規劃理念。地形條件復雜，合理利用山地城市的地形特點，規劃與山體結合的城市公園，搭配合理的公共服務設施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態自然景觀，并且注重山水的保護與開發。

三、存在的不足

（1）圖紙表達不夠成熟和規范，文本中出現解釋說明類的語言，沒有達到精煉嚴謹的表達，說明書沒有很好的達到說明圖紙內容的效果。

（2）前期資料收集不夠細致，大多停留在總規層面，分析不夠透徹。（3）強制性指標控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區位分析圖，停留在總規的層面上，控規的所做應該是地塊與周邊的關系分析圖，應該從更小范圍分析其與周邊的關系，而不是把它置于整個福建省或者寧德市來分析。

（5）分圖則編制不夠細致，地塊劃分存在不足。

問題五：學控規有何感受？

剛開始做控規，抓不到主體，按照成總體規劃的思路來做，導致前面花了較多時間走回頭路?？匾幾鐾旰?，最大的感受就是——規范，不僅是圖紙要求表達更加規范，指標的控制也要求規范，這也是和總規的最大區別，總規更側重于宏觀上的結構規劃。

在學習過程做，對于強制性指標的控制，這是控規的重點，也是控規的難點，在我看來，強制性指標應該通過應變措施方式，進行彈性控制，例如相關規定中的容積率獎勵政策，這樣才能讓控規更具有操作性。可是現實中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國家調控房價的大背景，房開商對于土地的利用率更加看重。在編制過程中，對于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復雜的用地以后再編制規劃中怎么很好的表達，這些問題都給了我很多思考。

這次控制性詳細規劃課程選取的規劃地塊是屏南縣中心城區，結合做總體規劃也是選擇屏南縣城，可以說這次控制性詳細規劃的編制可以說是對總體規劃課程的一次重溫，而對于控制性詳細規劃的圖紙要求，也可以說是對前面三年的設計做了一個綜合的重溫和練習。比如在控制性詳細規劃中運用到的城市設計，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實習做功課。

此次控規的學習，使我更加認識到團隊合作精神的重要性，其可激發成員學習的主動性，而形成集體意識，也使自己得到全面的發展。在接觸控規時，前期思想一直都停留在總規層面上，導致方案的構思不夠大膽，路網規劃不盡合理等，后來通過案例分析及解讀，對控規慢慢有了系統性的認識，規范是任何一個設計都不可避免的，其在控規中體現得更透徹，因為圖則中所畫的任何一筆都具有法律效應，強制性指標的控制，是控規的重點，同時也是難點，通過指標調整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實現國有土地資產的保值增值，控規指標調整是局部的，但其影響卻可能是深遠的。

控規讓我再次系統的復習了四年以來所學的專業知識，這也體現控規承上啟下的作用，特別是城市設計引導，應用了前期所學的各種設計如：小區規劃設計、單體建筑等，這是一個反復的過程，學完控規，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過程中，發現強制性指標進行的都是彈性控制，但是具體落實到我們的設計中，并沒有進行這一步，指標的控制還只是停留在城市設計引導及相應規范要求中。

2、由于控規需要細分至小類，設計過程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標及人口控制中還是很難把握，同時也由于時間的關系，并不能很好的思考這個問題。

3、整理完圖集，發現建筑質量分析這張圖紙，對我們后續工作并沒有什么作用，現在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過了反復的推敲，應用各種方法進行驗證，雖然最后能得到一個比較合理的數據，但是發現計算的過程中，缺少考慮商業辦公等用地中的居住。

同時，我也明白，其實做任何設計，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費時間。

最開始在學習控規控規的理論知識時，覺得有點困惑和不解，可能是理論知識比較枯燥的緣故，但學到后來覺得控規跟我們的生活聯系非常密切，要做好規劃就必須去獲取現場資料，了解整個環境，然后進行大量的分析，為后面的規劃打下一個良好的基礎。到我們作圖的時候就發現理論知識很有用，它會指導你的整個規劃過程。

在作圖的過程中，圖紙表達方面還有點不熟悉，開始的時候效率比較差，但通過一段時間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時常帶上一些必備的書籍和規范，在作圖的時候會時常用到，規范其實在平時抽時間看是很枯燥的，但在作圖的時候去運用它，記憶起來就非常快。

控規更加貼近人民群眾的生活，更加關系到到其的切身利益，控規的實施需要平衡各利益悠關方的利益，而不是簡單的依靠圖紙圖則來確定。控規的規劃更需要對規劃地區內部與外部的了解和分析，考慮近期和遠期的經濟性來進行規劃建設。控規對地塊的建設控制和建設的時序必然會引起社會經濟等的走向，所以首要目標是確定規劃所能帶動經濟效應。因此規劃必須結合城市經營運作來規劃建設，如此才能帶動城市與經濟的良好的互促發展，而不致使城市規劃與城市經營相互沖突而帶來一大堆問題。

城市的建設也不是把促進經濟發展作為唯一目標，而且也要考慮人的發展、人的使用等問題，在建設的開始就要預防城市病，拒絕城市變成一個冷漠的場所。牧歌時代的靈魂沒有消失，而是要通過正確規劃引導來展現，既城市建設的生態性、和諧觀。如城市內河的利用，內河可以作為良好的生態孕育場所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場所。因此應以經濟發展和人本規劃思想為基點作出正確的規劃走向。

問題六：指標與城市設計的關系？

建筑高度的控制在城市設計空間構圖中的作用十分重要，因為它所能達到的視覺高度極易被人感知，是城市建筑形態的主要構成因素之一。

控規對建筑體量的控制和引導可用的控制手段還很少，主要通過文本中城市設計導則內容進行描述性界定，如“體量不宜過大，要突出時代感等內容”，從實際控制效果來說，幾乎沒有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來說明，公共管理與公共服務用地對以上四個指標會有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當的比例，建筑密度和建筑高度會有所控制，綠地率要求要高一些。商業設施用地的話，就對容積率的要求會有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標志性建筑。而工業用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問題七：經濟技術指標？

一、規定性指標（強制性指標）

用地性質；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務設施。

二、指導性指標（引導性指標）

人口容量、建筑形式、風格、體量、色彩要求；其他環境要求

建筑密度和容積率都要規定它們的上限，綠地率有個下限，還要根據用地性質來確定各個指標，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關系比較密切。容積率大，建筑高度一般來說比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對來說會偏小，建筑高度也會有所控制。

三、指標間的關系

容積率與建筑密度、建筑平均層數的關系

容積率=用地內所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數=用地內所有建筑的總建筑面積/用地內所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數

綠地率=（地塊內綠化用地總面積/地塊面積）*100%