第一篇：商品房預(yù)售中預(yù)告登記體制的作用與完善論文

所謂商品房預(yù)售，即開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于房屋預(yù)售和正是房產(chǎn)登記間的時(shí)間差，導(dǎo)致商品房預(yù)售中諸如“一房?jī)少u”、非法抵押及“炒樓花”等亂象屢禁不止，給購(gòu)房人和抵押權(quán)人的利益埋藏了極大隱患，也摧殘損毀著商品房銷售市場(chǎng)的信譽(yù)與基本制度。預(yù)告登記，即是針對(duì)商品房預(yù)售，為了保全買受人請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，這項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的目的即在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。自2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第二十條將“預(yù)告登記”刊錄在冊(cè)后，關(guān)于預(yù)告登記的學(xué)理定義及實(shí)務(wù)價(jià)值一直處于爭(zhēng)議中。那么預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)功能、法理邏輯、效力及運(yùn)行現(xiàn)狀究竟為何，換言之，即預(yù)告登記制度存在之價(jià)值究竟如何彰顯，本文將對(duì)此進(jìn)行論述。

一、預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)功能

在我國(guó)目前的商品房銷售市場(chǎng)中，常見違法情形一般為三類： 一房多賣、先抵押再出售和無證預(yù)售。而在商品房預(yù)售中，即使購(gòu)房人交付定金，也因沒有實(shí)體物權(quán)標(biāo)的物，因此無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移物權(quán)。雖然在目前的民法追責(zé)體系下，在出現(xiàn)違法情形時(shí)，購(gòu)房人依法可得到賠償彌補(bǔ)損失，但事實(shí)上會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人交易本意的難以實(shí)現(xiàn)。

目前《物權(quán)法》中預(yù)告登記制度的規(guī)定描述為“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”,這其實(shí)可以被理解為一種終極優(yōu)先權(quán)，其作用在于確保將來只有該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所期待的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)情形能夠發(fā)生，而不因“善意第三人”等制度被排除權(quán)利。在《房屋登記辦法》對(duì)預(yù)告登記制度所做的補(bǔ)充中，也能明顯看出預(yù)告登記制度偏向于購(gòu)房者的保護(hù)性：“商品房買賣合同訂立后預(yù)售人沒按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記的，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”相當(dāng)于把掌控權(quán)交到了預(yù)購(gòu)人手上，由預(yù)購(gòu)人的自主行為來確保其請(qǐng)求權(quán)的以最終實(shí)現(xiàn)。

在預(yù)告登記之后，房屋的權(quán)屬得到明確，首先排除了“一房多賣”現(xiàn)象中后續(xù)“善意第三人”的存在可能，因?yàn)樵陬A(yù)告登記制度上，該房產(chǎn)的預(yù)售情況將被記載在固定登記簿上，對(duì)其權(quán)屬狀況作出了明示，第三人主觀上即被判定為“應(yīng)當(dāng)知道”,“善意第三人”的構(gòu)成要件即刻破滅，不得成立。更何況，預(yù)告登記后的房屋權(quán)屬處分均需要預(yù)告登記權(quán)利人的書面許可，因此“一房?jī)少u”的交易形式難以再“瞞天過海”.其次在先抵押再出售現(xiàn)象中，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押辦法》第三十四條中規(guī)定，在抵押過后，預(yù)告登記時(shí)需對(duì)房屋預(yù)告登記的合法要件進(jìn)行審查，后購(gòu)房人因該房屋處于抵押中而喪失預(yù)告登記權(quán)，因此交易終止。最后無證預(yù)售現(xiàn)象因權(quán)利要件不足，同樣無法進(jìn)行預(yù)告登記，如前述結(jié)果一樣，令購(gòu)房人交易終止，避免損失。

二、預(yù)告登記制度的法理基礎(chǔ)

在預(yù)告登記條款出臺(tái)前，針對(duì)預(yù)告登記已有法律嘗試，但由于法規(guī)內(nèi)容雜亂，且規(guī)定法規(guī)在整體體系中層次偏低，效力運(yùn)行難成系統(tǒng)化，這在交易額巨大且交易度頻繁的商品房銷售市場(chǎng)顯然是行不通的。07年，《物權(quán)法》通過，其第二十條之預(yù)告登記制度，在學(xué)理與實(shí)務(wù)上，均被認(rèn)為“主要適用于商品房預(yù)售情形，以保全預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房預(yù)期利益，以及相應(yīng)的購(gòu)房融資擔(dān)保需求”.該條款主要針對(duì)商品房預(yù)售情形，旨在保全購(gòu)房人依據(jù)預(yù)售合同所生的請(qǐng)求權(quán)。一方面跨越物權(quán)法與債權(quán)法的分界，另一方面又聯(lián)結(jié)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與不動(dòng)產(chǎn)登記程序法。

而關(guān)于這條規(guī)定還有很多爭(zhēng)議。其中最大的一個(gè)爭(zhēng)議在于預(yù)售商品房的定位問題，在建商品房并不屬于不動(dòng)產(chǎn)，那么在《物權(quán)法》中率先做出請(qǐng)求權(quán)限制，是否存在物權(quán)客體的缺失？ 另外一個(gè)問題則在于預(yù)告登記制度下，其抵押權(quán)和預(yù)告登記的矛盾。從實(shí)務(wù)上來看，預(yù)告登記制度的構(gòu)造缺乏一個(gè)所謂的“權(quán)利杠桿”,即類似于“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”的符合法律標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)限制物權(quán)轉(zhuǎn)移的“預(yù)告登記簿”.從民法的平等原則來說，這種提前限制開發(fā)商的權(quán)利是否也構(gòu)成一種法律偏斜？

再談法律效力，從預(yù)告登記制度中不難看出預(yù)告登記制度的擔(dān)保性，至于其順位作用是否可以類比于抵押權(quán)中的優(yōu)先權(quán)，筆者認(rèn)為，因?yàn)轭A(yù)告登記制度中客體缺失，權(quán)利實(shí)際基礎(chǔ)僅為一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，有較強(qiáng)的依附性，因此并不可類比，但也可以用優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先特性輔以理解其順位功能。

預(yù)告登記制度“特殊性”與“臨時(shí)性”的特性或許可以暫時(shí)解釋部分理論邏輯的爭(zhēng)議，但由這兩性衍生出的帶有不安定性和不確定性的預(yù)告登記制度是否可以在商品房預(yù)售市場(chǎng)中長(zhǎng)期安全運(yùn)行，可能不僅需要各管理?xiàng)l例加強(qiáng)輔助條款建設(shè)，也需要在物權(quán)法法理系統(tǒng)中正式定性，完善其法理邏輯。

三、預(yù)告登記制度的運(yùn)行現(xiàn)狀及改進(jìn)

預(yù)告登記制度自頒布到正式施行現(xiàn)在還未到十年，但實(shí)際運(yùn)行時(shí)間其實(shí)追溯更為久遠(yuǎn)，排除學(xué)理爭(zhēng)議，其實(shí)務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀也有較多積弊。

其一，缺乏專門機(jī)關(guān)。就其本身特性論，因預(yù)告登記制度依附性較強(qiáng)，也導(dǎo)致實(shí)務(wù)中預(yù)告登記獨(dú)立性弱，牽連過多，效率低下。如果預(yù)告登記能設(shè)定專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，并有專人進(jìn)行預(yù)告登記相關(guān)要件審核及日常運(yùn)行監(jiān)察，效率和安全度將會(huì)大大提升。

其二，信息披露不完全。與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不同，目前的預(yù)告登記簿信息披露度及推廣度不夠，部分權(quán)屬文件沒有采取公開制度，對(duì)于第三人追查權(quán)利歸屬無疑是一個(gè)阻礙。而且信息的不對(duì)稱在房產(chǎn)市場(chǎng)也很容易被利用，利用這種倒差實(shí)行騙局。預(yù)告登記簿除完善法律要件，在一個(gè)完善法理邏輯基礎(chǔ)上的設(shè)定地位外，同時(shí)也應(yīng)該利用全國(guó)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等手段，將房產(chǎn)權(quán)屬信息及時(shí)登記備案并傳播，以最大限度保障權(quán)利人利益。

其三，法律規(guī)定內(nèi)容雜亂。除《物權(quán)法》規(guī)定外，《房屋登記辦法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等對(duì)此均有補(bǔ)充條文及執(zhí)行細(xì)則，這些條文因部門法規(guī)制而散亂分布，對(duì)于普通購(gòu)房者和抵押權(quán)人來說，難以根據(jù)條文直觀獲悉自身權(quán)利，不利于權(quán)利人保障權(quán)益。且補(bǔ)充條例多為行政法規(guī)，層級(jí)較低，約束力較小且不穩(wěn)定，這些問題都需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)制。

其四，程序保障不足。或許是由于補(bǔ)充條款散亂造成的“母胎不足”,所以發(fā)展中的預(yù)告登記制度目前程序保障并不完全，在實(shí)際運(yùn)行中，也有較多紕漏。在法律上，有時(shí)候“亡羊補(bǔ)牢”并不晚。退一步講，及時(shí)運(yùn)用行政法規(guī)等辦法對(duì)制度紕漏進(jìn)行調(diào)整也未嘗不可行。

四、小結(jié)

預(yù)告登記制度的存在有其當(dāng)然需求，從理論構(gòu)架來說，可以解決目前在我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)中存在的諸多屢禁不止的亂象，達(dá)到保護(hù)權(quán)利人權(quán)益，明確物權(quán)歸屬的效果。

但對(duì)于預(yù)告登記制度本身來說，其法理基礎(chǔ)還不夠完備，學(xué)說上對(duì)該項(xiàng)制度的理論來源和運(yùn)行基礎(chǔ)還飽存爭(zhēng)議；實(shí)務(wù)界由于機(jī)關(guān)行文及法律層級(jí)等積弊的存在，也使預(yù)告登記制度在某些問題的防治運(yùn)用上稍顯雞肋，這些都是預(yù)告登記制度亟待解決的問題。

相信通過對(duì)相關(guān)法律文件的進(jìn)一步補(bǔ)充完善、對(duì)執(zhí)行程序的進(jìn)一步規(guī)制公開，預(yù)告登記制度將會(huì)真正發(fā)揮其作用。特殊性將不再是學(xué)理邏輯缺失的無奈之稱，而將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一項(xiàng)真正維權(quán)護(hù)益的制度美稱。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]李延榮，同柯。房地產(chǎn)法[M].北京： 中國(guó)人民大學(xué)出版杜，2008.[2]匡愛民，劉規(guī)劃。論商品房預(yù)售的幾個(gè)法律問題[J].南昌大學(xué)學(xué)報(bào)，1997（1）。

[3]陳玲玲。我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的立法完善[J].房地產(chǎn)法律，2011（15）。

[4]張雙根。商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑[J].清華法學(xué)，2014（2）。

[5]曾穎。我國(guó)的商品房預(yù)告登記制度初探---對(duì)<物權(quán)法>不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的思考[J].傳承，2008（4）。

[6]彭嚴(yán)，周美君。淺析預(yù)告登記后預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2013（12）。

第二篇：試論商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記

試論商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記論文摘要 商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記。在實(shí)務(wù)中，常有買受方混淆這二者。事實(shí)上，盡管二者存在一定的銜接，但在性質(zhì)、效力等方面存在很大的區(qū)別。在實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價(jià)值，充分發(fā)揮其作用。

論文關(guān)鍵詞 預(yù)售合同備案登記 預(yù)告登記 商品房預(yù)售

一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力

自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國(guó)家到各個(gè)地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外，1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對(duì)于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國(guó)家及部門立法并沒有具體說明。

僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國(guó)，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對(duì)此也有爭(zhēng)議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對(duì)合同效力的影響，能否對(duì)抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對(duì)其效力及性質(zhì)的爭(zhēng)議。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”由此表明，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對(duì)未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。但對(duì)于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌耍源嬖诘臓?zhēng)議。

直至2011年《全國(guó)全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有

權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。”這一會(huì)議紀(jì)要明確了司法部門對(duì)商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌恕＝?jīng)過登記的合同效力甚至不及對(duì)房屋的合法占有。

（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義

從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進(jìn)行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認(rèn)管理工作的通知》就明確了進(jìn)行商品房買賣合同備案確認(rèn)的目的是“為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護(hù)買受方的合同權(quán)益。例如海口市的相關(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認(rèn)的《海口市商品房買賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時(shí)海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”這在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

但事實(shí)上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會(huì)議紀(jì)要，首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利，則此時(shí)甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對(duì)于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用；對(duì)于開發(fā)商而言，只要沒有進(jìn)行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對(duì)于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。

第三篇：商品房預(yù)售登記備案與預(yù)先登記的區(qū)別

淺論商品房預(yù)售登記備案與預(yù)告登記的區(qū)別

2007年10月1日,《物權(quán)法》已正式實(shí)施，《物權(quán)法》第20條對(duì)“預(yù)告登記”進(jìn)行了闡述，究竟“預(yù)告登記”和“商品房預(yù)售登記”有無區(qū)別？存在那些異同？目前理論界及司法實(shí)踐存在多種說法。現(xiàn)筆者提出自己的陋見，敬請(qǐng)指正。

概念：《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”

兩者存在以下幾個(gè)方面的不同：

1、范圍不同。商品房預(yù)售登記備案的對(duì)象僅是預(yù)售的商品房。而買賣房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都可適用預(yù)告登記制度。

2、性質(zhì)不同。商品房預(yù)售登記備案是行政管理手段，登記義務(wù)人是商品房預(yù)售人。而預(yù)告登記屬民事行為，買賣雙方可約定登記義務(wù)人。

3、不作為的后果不同。商品房預(yù)售人對(duì)預(yù)售的商品房不進(jìn)行預(yù)售登記備案屬違反部門規(guī)章的行為，可能會(huì)被科于行政處罰。而沒有進(jìn)行預(yù)告登記屬違約行為,需承擔(dān)違約責(zé)任。

4、作用不同。商品房預(yù)售登記備案是要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定，能保證《商品房買賣合同》的優(yōu)先履行權(quán)。但“登記備案”對(duì)于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無可奈何，保不住欲購(gòu)買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在訴訟中面對(duì)敗訴，但這些起不到對(duì)開發(fā)商的足夠的威懾。

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。通過預(yù)告登記，實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的一種“保全”作用。預(yù)告登記之后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，則不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就有可能無效。

5、時(shí)效不同。商品房預(yù)售登記備案沒有時(shí)間限制。預(yù)告登記不是無期限的，在債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效。對(duì)于新建商品住房預(yù)告登記期限，原則上按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定“??申請(qǐng)人應(yīng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)的初始登記”的期限為好，也就是說，在新建商品房竣工后的三個(gè)月內(nèi)辦妥由預(yù)告登記到產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)證。

同時(shí)，筆者提出一個(gè)假設(shè)，如果一套預(yù)售商品房即辦理了預(yù)售登記備案，又辦理了預(yù)告登記，那個(gè)的效力優(yōu)先呢？

筆者認(rèn)為是預(yù)告登記的效力優(yōu)先，因?yàn)轭A(yù)售登記備案只是保證《商品房買賣合同》的優(yōu)先履行權(quán)，不能發(fā)生物權(quán)效力。而預(yù)售商品房辦理了預(yù)告登記后，預(yù)售人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人（大多是買受人）的同意，對(duì)預(yù)售商品房的任何處分都是無效的，即存在排他的特權(quán)效力。

(作者為廣東尚典律師事務(wù)所鄒朝貴律師)

第四篇：辦理商品房預(yù)售合同登記備案及預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提供的材料

辦理商品房預(yù)售合同登記備案及預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提供的材料

(開發(fā)單位用)

1、登記申請(qǐng)書

2、《企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本、開發(fā)企業(yè)《資質(zhì)證書》《企業(yè)代碼證》

3、企業(yè)法人身份證

4、經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書

5、建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件、聯(lián)合審批表、固定資產(chǎn)投資許可證（卡片）或建設(shè)項(xiàng)目繳費(fèi)計(jì)算單

6、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（有就提供，沒有可不提供）

7、《國(guó)有土地使用證》及附圖

8、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

9、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

10、《施工許可證》

11、《商品房預(yù)售許可證》及預(yù)售明細(xì)表

12、房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告

13、規(guī)劃區(qū)域總平面圖

14、規(guī)劃區(qū)域內(nèi)所有拆遷戶的房屋所有權(quán)證已經(jīng)交到市場(chǎng)處辦理滅失登記

15、工作人員到施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看

16、房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料

第五篇：云南省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同登記備案考試試題

云南省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房預(yù)售合同

登記備案考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1．2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為萬元。A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

2、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

3、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于競(jìng)爭(zhēng)者。(2007年試題)A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機(jī)型 E：借款合同

4、a．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃意見通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開_。A．a(chǎn)bcd B．a(chǎn)cdb C．cadb D．cbad

5、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的__。A．總體 B．個(gè)體 C．主體 D．客體

6、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠房。A：6 B：10 C：12 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按__進(jìn)行評(píng)估。A．工業(yè)廠房 B．工業(yè)用地 C．商品住宅 D．商住用地

8、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)屬于__。A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為現(xiàn)在 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為未來 C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來 D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去

9、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由實(shí)施。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門 C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門 D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

10、民事法律關(guān)系當(dāng)事人根據(jù)本身意愿拍賣其所有的特定標(biāo)的物是。A：任意拍賣 B：強(qiáng)制拍賣 C：動(dòng)產(chǎn)拍賣 D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是．【2007年考題】

A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署 B：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦

C：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師

D：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

12、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未作出書面答復(fù)的。

A：視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，但不接受由此引起的房?jī)r(jià)款的變更 B：視同不接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更 C：視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

D：視同有條件地接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會(huì)因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

14、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A．財(cái)務(wù)盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營(yíng)運(yùn)能力

15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是。A：開發(fā)商 B：承包商

C：相關(guān)的政府部門 D：監(jiān)理單位 E：借款合同

16、下列建筑材料中，最有可能產(chǎn)生室內(nèi)放射性污染的是。A：天然石材 B：壁紙 C：吸聲材料

D：合成隔熱板材 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000

18、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20％，報(bào)酬率為6％，償債基金系數(shù)為7．59％。該房地產(chǎn)的價(jià)格為萬元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

19、張某購(gòu)買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，經(jīng)鑒定，此住房確實(shí)存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題。下列關(guān)于造成損失的界定，表述正確的是。

A：給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，也應(yīng)包含精神損失等間接性損失 B：給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，應(yīng)包含精神損失等間接性損失 C：給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 D：給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，也不應(yīng)包含精神損失等間接性損失 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、某宗面積為5 000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為萬元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

21、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為__。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、從事市場(chǎng)營(yíng)銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解__的市場(chǎng)需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。A．過去 B．潛在 C．相關(guān) D．未來

23、安置補(bǔ)助費(fèi)是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

24、市場(chǎng)的客體通常是指。A：買家 B：賣家 C：交易對(duì)象 D：交易價(jià)格 E：借款合同

25、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是。A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的。A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同

2、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有。A：房地戶的需要 B：房地產(chǎn)的有用性 C：房地產(chǎn)的有效需求 D：房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性 E：房地產(chǎn)的有效供給

3、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

4、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是__。A．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B．分散風(fēng)險(xiǎn) C．融通資金 D．防災(zāi)防損

5、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有。(2007年試題)A：凈現(xiàn)值 B：投資利潤(rùn)率 C：現(xiàn)金回報(bào)率

D：靜態(tài)投資回收期 E：內(nèi)部收益率

6、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是（）。A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B．估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C．估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生 D．估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

7、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。A．比較法 B．成本法

C．基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D．標(biāo)定地價(jià)修正法 E．假設(shè)開發(fā)法

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括以下的結(jié)構(gòu)__。A．供求結(jié)構(gòu) B．投資結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) E．利潤(rùn)結(jié)構(gòu)

9、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素包括房地產(chǎn)的。A：租金

B：租金以外的收入 C：空置率的差異 D：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 E：轉(zhuǎn)讓收益

10、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊(cè)仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于（）。A．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè) B．收益法中未來租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的預(yù)測(cè)

C．成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核 D．市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整 E．某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)

12、城市房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷估價(jià)報(bào)告有異議的可以。A：向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估 B：申請(qǐng)行政復(fù)議

C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估 E：申請(qǐng)估價(jià)專家委員會(huì)鑒定

13、根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項(xiàng)目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個(gè)月

D：電器開關(guān)損壞為6個(gè)月 E：供冷系統(tǒng)損壞為1個(gè)供冷期

14、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是。A：市盈率=股價(jià)／每股凈資產(chǎn) B：市盈率=股價(jià)／每股收益 C：市盈率=市值／銷售收入 D：市盈率=市值／現(xiàn)金流 E：借款合同

15、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬元：乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為__m2。A．700 B．600 C．500 D．200

16、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

17、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有(2006年試題)A：建筑規(guī)模

B：經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn) C：服務(wù)人口的收入水平D：周圍環(huán)境

E：商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

18、成本法中的利息計(jì)算，包括__的利息。A．土地取得成本和開發(fā)成本

B．土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用

C．土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn) D．借貸資金 E．自有資金

19、固體廢物按廢物的形狀可分為。A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物 D：粉狀廢物 E：固體的廢物

20、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制

D．單一市場(chǎng)集中化

21、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有__。A．合作開發(fā)方式

B．吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 C．在建房地產(chǎn)抵押貸款 D．發(fā)行企業(yè)債券 E．借入信用貸款

22、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為__。A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3 C．f1=f2=f3 D．無關(guān)

23、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有。A：現(xiàn)金回報(bào)率 B：投資回收期 C：借款償還期 D：資產(chǎn)負(fù)債率 E：資本金利潤(rùn)率

24、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面。A．合法交易 B．合法產(chǎn)權(quán) C．合法使用 D．合法處分 E．合法區(qū)位

25、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從__下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A．1996年 B．1997年 C．1998年 D．1999年