第一篇：城規調研報告

附件：楊凌田園居住宅小區調研報告

時間：2013年11月27日 對象：田園居住宅小區

目的：為了更多更好的了解居住區設計的方法和基本要求，了解小區的規劃，公共設施布局等特點

一、住宅所在地區小資料

本次調研地點選在陜西省咸陽市楊凌區田園居住宅小區。該地區位于關中平原中部偏西，渭河北岸，東距西安市83公里，西距寶雞市100公里。自然環境良好，相對高差小，地勢比較平坦，氣候屬大陸性季風型半濕潤氣候，四季分明。年平均氣溫12.9℃，平均降水量635.1毫米。整體發展局勢較好：農業與農村經濟全面發展，地區基礎設施建設不斷加強，城區服務功能不斷完善，國有企業改革穩步推進，教育事業取得較好成績，醫療服務、預防保健條件不斷改善，商飲服務業蓬勃發展，民營科技經濟和個體私營經濟也有較大發展。

二、田園居住宅小區

田園居小區位于神果路，共有三個出入口，分別為北門、南門和東門。社區道路人車混流，且路面寬度不是很寬而且沒有明顯的指示方向。社區內擁有自己的小超市，衛生所，自行車棚，幼兒園，休閑廣場以及活動中心等。小區并未采用商住樓，沒有地下停車場，但設有地下室。布置特點為行列式。社區道路采用人車混流，路面老舊，停車位少且停車線模糊，造成居民停車凌亂隨意，給大家帶來不便。

標準住宅樓建筑長度約為80米，進深約為30米，建筑層數一般為5至6層，有AB兩座高層。建筑色彩為淡粉，建筑戶型為一梯兩戶。社區內設有水池，雕塑，花架及其他建筑小品，可供人們休閑散步之時作觀賞用。另外，值得一提的是，很多草地上放置有景觀石，休閑之余給人不一樣的感覺。

三、總結

田園居小區建設使用時間較久，整個小區不免有些蒼老之氣。通過這次調研，我覺得，小區內存在安全隱患，電子監控設備較少，而且停車位過少，沒有地下停車場導致的車輛任意停放，給人們出行帶來不便，加上小區道路人車混流，對行人安全多有不利。此外，通過了解，下午2點至6點這一時間段內，小區內主要為老人，設置的老年活動中心，秋千等基礎設施，也考慮到了老人及兒童的需求。休閑方面，小區公共設施及公共活動綠地可用性不高，總體給人感覺擁擠，道路較窄，部分健身器材也有所破壞，對殘疾人的需求考慮也較少。美觀方面，小區建筑色彩采用粉紅色，公共綠地設計也不錯，有很多建筑小品水池之類的設施。

總體來說，田園居小區地理位置較好，設施齊全，適宜居住。附兩張小區內景圖。第一張為休閑場地，第二張為一建筑小品。

第二篇：城規實習報告

一、實習目的

1了解城市規劃師的角色構成，熟悉規劃師的業務范圍和職業特點，掌握城市規劃師應具備的知識體系和能力構成;2 驗證并完善城市規劃學科的知識理論和技術方法，提升方案設計能力和成果編制能力;3 熟悉城市規劃的編制層次、編制類型和主要專項規劃，掌握編制程序、內容和成果深度要求;4 熟悉城市規劃的標準規范，并能準確應用;5 參與城市規劃管理與實施的工作過程，熟悉組織編制及審批調整程序，掌握城市規劃管理與實施的機制，提高調研城市問題、分析解決城市問題的能力;6 明確職業道德，提高職業素養，獲得規劃師的初步訓練;7 收集控制性詳細規劃基礎資料，為后續課程設計及畢業設計選題做準備。

二、實習內容與要求 參觀學習不同規劃層次、不同規劃類型、不同專項規劃的典型案例，注意把握成果要求、成果深度，總結成果特色;2 以城市片區或鄉鎮駐地控制性詳細規劃為重點，參與實習單位的具體工程項目的方案設計與成果編制，注意參與項目的廣度;3 參加城鄉規劃主管部門的城鄉規劃管理工作，重點把握城鄉規劃管理程序、內容及實施機制;4聽專題報告：專題報告的主題可從以下方面選取：(1)城市規劃編制體系現狀、成果要求及成果特色;(2)控制性詳細規劃的現狀及發展趨勢;(3)城市規劃管理與實施;(4)專項規劃報告之工程設施規劃。控制性詳細規劃基礎資料調研。對在編的控制性詳細規劃項目，重點調研收集如下內容：

(1)總體規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批準的規劃資料;(2)土地利用現狀，用地分類至小類;(3)人口分布現狀;(4)建筑物現狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等;(5)公共設施規模、分布;(6)工程設施及管網現狀;(7)土地經濟分析資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等;(8)所在城市及地區歷史文化傳統、建筑特色等資料;(9)規劃地塊數字化地形圖。

對現場勘探與收集的資料進行整理與分析。一般可從用地結構、道路交通、基礎設施、建筑質量、景觀風貌和建筑管理等方面進行整理和分析，找出現狀存在的主要問題，確定規劃目標和指導思想，對城市功能結構、建筑空間、景觀環境等方面規劃控制進行研究。分析研究中需要做到以下幾點:(1)以落實上一層次規劃的要求為基礎。對總體規劃或分區規劃所確定的城市社會經濟發展、城市建設的歷史、自然環境及城市基礎設施等內容進行深入細致的調查研究;明確規劃范圍在總體規劃中的區域位置、用地性質等。

(2)收集當地城市規劃部門提供的資料與實地考察相結合，掌握第一手資料。

(3)對收集的資料進行從定性到定量的系統分析和整理，提出問題并給予相應的解決對策。

(4)城市重點地段必要時采用公眾參與的方法，增加資料收集的深度。將收集到的基礎資料編制成基礎資料匯編，作為實習成果提交指導教師，對基礎資料的分析內容可編入實習報告。

對已編制完成的控制性詳細規劃項目，收集調研其全套成果，并與實習結束后提交指導教師。關于成果的特色分析、深度要求、內容組成、編制表現方法可編入實習報告。

三、實習主要內容(一)公司簡介：

淄博市規劃設計研究院，隸屬于淄博市建設委員會，單位性質為自收自支事業單位。位于山東省淄博市張店區人民西路15號。淄博市規劃設計研究技術力量雄厚，是我省唯一擁有城市規劃甲級、市政公用甲級、建筑工程甲級的三甲規劃設計院。此外，還擁有風景園林乙級、巖土工程乙級等資質。可承攬各類城市規劃編制、工業與民用建筑、園林綠化、道路橋梁、給水排水、熱力、燃氣、電力、電訊、防洪、抗震等工程項目規劃與設計工作，并從事各類工程的監理及建筑裝飾工程。目前，內設管理科室三個，專業室所七個，在崗員工近200人，高級工程師30多人，工程師40多人，國家注冊規劃師10人，一、二級注冊建筑師、結構師、監理師20余人。豐厚的人才儲備為淄博市規劃設計研究院的發展奠定了堅實的人力基礎，二十多年來共承擔了全國各地幾千項規劃及工程設計項目，多次獲得國家、省、市級優秀工程設計獎。其中，國家級6項、省級25項、市級60項。在國內各專業刊物上發表數十篇專業技術論文。20XX年淄博市規劃設計研究院被山東省建設廳表彰為山東省十佳規劃院，20XX年，被省勘察設計協會表彰為優秀勘察設計院。(二)實習內容

經過張偉老師的推薦，我和陳向，羅盼到該單位實習二十余天。我們被安排到規劃一所，沒人有一個位置，允許自帶電腦，每天按時上下班，周六日休息，單位內有很多規劃人員是注冊規劃師和研究生，這讓我們對自己的本科學歷信心明顯不足，萌生了考研的愿望。有相當一部分規劃人員是山東建筑工程學院畢業的，實力很強的樣子。這里有同事山東理工大畢業的師兄師姐，對我們照顧有加。

最初開始的時候我們很是清閑，辦公室干燥，每天早上我們打掃檫地板一次，這樣的做法得到大家的認可，并且一直堅持到實習結束。開始我們的能力得不到信任，沒有人敢托付我們工作，何況自己也沒什么信心，就這樣閑了一周。在第一周周三的時候一位清華大學的教授做客規劃設計院，設計院就一個規劃方案請他發表看法，他強調所謂城市規劃的-----低碳設計其實更接近環保設計，合理安排城市居住與工作的關系，合理安排城市的交通方式，達到節能減排的目的。當我這樣去考慮的時候就是城市規劃的低碳設計了。我們在旁聽中學習到一些東西。第二個周漸漸有人讓我們承擔一些繁瑣的工作，比如錄入數據，cad描線什么的，輸入幾百個數據對任何人來說都難免枯燥而且耗時過長，當我們高效準確完成任務之后，幾個工程師意識到實習生很好用，應該給予更多的信任。后來，我們做了南宿舍蘋果園花園區西山區的居住小區的給水管線圖，接著我們開始參與山鋁舊生活區改造規劃。具體來說參與了房屋建設質量評估的完全部分。在學校的時候感覺這是修建性詳細規劃的一個很小的部分，后來覺得沒有那么簡單，雖然最終的結果是標記規劃范圍內要拆除的建筑，在保留的建筑中用不同色塊標記不同竣工年代的建筑。但是實際操作中卻是有難度，所給的現狀圖很亂，還是很多年之前的與實際嚴重脫節，在谷歌地圖的幫助下仔細辨認房屋還是與實際情況有不小差距。給我們布置任務的規劃師孫偉背著相機，一天好幾趟地往現場跑，這樣嚴謹的

態度給我留下很深的印象。后來到規劃局聽天津建筑院院長做的報告，他提出了色彩規劃的新概念，這是一個陌生的概念。在規劃界我們國家有不少學者，或許他們不從事城市規劃方面的具體工作，他們主要做的是在其他城市規劃發達的國家奔走，將他們的先進規劃知識帶回國內，促使我國城市規劃少走彎路。

四、實習報告的總結和體會

老實說，以自己的水平從未妄想參與什么控規一類的項目，打打下手也是好的，重要的是感受一下城市規劃的工作流程與實際應用，在學校心中總是發虛，常常問自己，規劃總是讓人感覺虛無飄渺，沒有建筑那么實際，沒有測繪那么具體在實習結束的時候，我明白城市規劃與政策聯系很緊密，它是一個計劃，協調各種實際工作的計劃。尤其是詳細規劃，更是與實際聯系緊密。生活中看不到的科學，并不等于它不存在或者不發揮作用，就像社會學，歷史學等等，它們一樣在為社會做貢獻。通過這次實習，我學到不少東西，有專業知識，也有社會知識。有意思的一件事是辦公室的人們不喜歡接聽電話，總要在電話響到七八下才慢慢地去接，他們即使很悠閑也不去接。剛開始我不知道，以為他們在忙，就自己主動去接聽了幾次，然后效果很差，一問三不知。后來學乖了，死活不接電話。唉，貌似辦公室規則。在實習中努力學著怎樣增加自己的社會認識，具體有以下幾點：(1)，合作與溝通

通過此次實習我了解到，任何成果都不是一個人的，任何成功都是大家的成功，在這里沒有什么項目是個人能全部勝任的，我們需要的是合作，在單位里沒有合作意識是不行的，為了達成合作，要有有效的溝通，這好像又是一門藝術，就我觀察，即使在同一個辦公室工作的同事未必能達成合作，除非有領導的協調和指揮，更多的就是相處較好的同事能愉快地合作。所以，有效溝通的前提是你有好的人緣，好人緣是靠良好的性格和生活態度換來的，在生活中不斤斤計較，在工作中堅持原則，這樣為工作中良好的合作打下基礎。2，嚴謹細心的工作態度

任何崗位上都需要這樣的態度，城市規劃中任何錯誤都會給后續的具體工作帶來困擾和損失，即便是這樣的損失短期來看不是那么的明顯。細心和嚴謹不僅是規劃人員的職業精神，也是所有工作人的良心。3，全面的思維方式

城市規劃里，規劃人員不僅要考慮社會各種不同人的需求，還要考慮實施的經濟性和操作性，照顧各個階層的權益，將城市各種規劃合理綜合，眼光立足現在關乎未來。4，責任感

我們是怎樣看待自己的規劃呢?是一份養家糊口的工作還是一份為生民立命的事業。我覺得在一定程度上我們可以代表這個社會的公平與正義，誰來保護居民安靜安全的生活環境?誰來保證他們在冬日獲得充足的陽光?誰來保護他們獲得足夠綠化的權利?靠利欲熏心的開發商是不可能的，靠城市規劃的法律和規劃設計人員。

第三篇：城規課件

教學目的 ．了解城市形成和發展的基本理論知識；了解城市規劃的基本理論；

．了解城市規劃的編制內容、編制要求和編制方法；

．熟悉城市規劃實施管理的政策、法規和相關技術標準；

第一章

緒論

什么是規劃？

什么是城市規劃？

對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。指預測城市的發展并管理各項資源以適應其發展的具體方法或過程，以指導已建環境的設計與開發。城市規劃和市場經濟體制

經濟體制是指一定社會組織內資源配臵的機制、方式和結構的總和，是對一定的社會模式的概括。市場經濟體制是指一定社會組織內資源配臵的機制、方式和結構的總和，是使以價值規律機制為核心的市場機制能夠順利發生作用的一整套組織制度和管理制度，是通過商品交換實現分散決策、依靠市場機制進行社會資源配臵的經濟體制。經濟體制涉及的核心問題，從本質上講，也是資源配臵問題。投資主體的多元化使城市經濟發展的不確定因素大大增加。對城市規劃的一些思考：

?1．怎樣在競爭和協作、個體利益和承擔義務之間保持平衡。?2．怎樣處理好人和物的關系。?3．怎樣使得公眾參與變為現實。

?4．規劃師的職責。預測未來、提供城市數據信息、為城市發展創造條件 ?5．規劃實施。

第一節

城市和城市規劃 城市的形成： 城市（城鎮）city

以非農產業和非農業人口聚集為主要特征的居民點。包括按國家行政建制設立的市和鎮。

對城市本質的認識

■劉易斯〃 芒福德（Lewis Mumford）

城市不只是建筑物德群集，它更是各種密切相關的經濟相互影響的各種功能的集合體——它不單是權利的集中，更是文化的歸集。■ 紀曉嵐《論城市本質》

城市是人類滿足自身生存和發展需要而創造的人工環境。他認為過去有關城市的定義只看到了其表象，而沒有涉及其本質。城市本質由三大理論構成：人性理論、需要理論、環境理論。并由此作為基礎，分析與三大理論相對應的城市功能。■田園論

（1）田園城市的本質是城鄉一體化的新城市；（2）田園城市的本質是滿足廣大普通人民安居樂業需要的家園城市；（3）田園城市在本質上是消滅貧民窟和貧富差距的公平和平等的城市。城市發展的歷史階段

■ 前工業社會時期的城市

城市是手工業生產的集中地，農副產品的集散地；規模小、數量少。

■ 工業社會時期的城市

城市是機器大工業生產的中心，商業貿易中心；規模擴張、數量猛增，城鄉對立、差距拉大。

■ 后工業社會時期的城市

城市成為人類主要的聚居區，第三產業的中心；城鄉融合、差別縮小。

■ 走向信息時代的城市

城市將成為信息流通、管理與服務中心；超級城市裂解、中小城市崛起，城鄉一體化。

二、城市規劃的產生及其發展

（二）田園城市(Garden City)(三)衛星城規劃的理論和實踐

（四）雅典憲章(Charter of Athens)《大綱》的主要內容：

★ 城市規劃的目的：解決居住、工作、游憩與交通四大城市功能的正常進行。

★ 功能分區與交通聯系

★ 城市發展應保留名勝古跡及歷史建筑

★ 提出區域規劃

《雅典憲章》的功能分區的規劃思想是規劃方法論的一次革新，它突破了傳統城市規劃中追求平面構圖的形式主義的限制，向科學邁進了一步。(五)馬丘比丘憲章(CharterofMachuPiechu)1978年12月，一批建筑師在秘魯的利馬集會，對《雅典憲章》40多年的實踐作了評價：

1.批判過分的功能分區，努力創造綜合的多功能的生活環境。

2.私人車輛服從公共客運系統的發展，發展交通與“能源危機”之間取得平衡。

3.城市規劃是一個動態過程。4.保護必須與城市建設結合起來。

5.要使公眾參與城市規劃的全過程，城市是人民的城市。

從《雅典憲章》到《馬丘比丘憲章》的規劃思想轉變 1.從理性主義向社會文化主義的轉變。2.從空間功能分割到城市系統整合思維方式的改變。

3.從終極靜態的思維觀向過程循環的思維觀的改變。

4.從精英規劃觀到公眾規劃觀的改變。

（六）鄰里單位、小區規劃與社區規劃

?“鄰里單位”思想要求在較大的范圍內統一規劃居住區，使每一個“鄰里單位”成為組成居住區的“細胞”。

?“鄰里單位”思想還提出在同一鄰里單位內安排不同階層的居民居住

?第二次世界大戰后，在歐洲一些城市的重建和衛星城市的規劃建設中，“鄰里單位”思想更進一步得到應用、推廣，并且在它的基礎上發展成為“小區規劃”的理論。

（七）有機疏散思想

?伊利爾〃沙里寧(ElielSaarinen)在1934年發表了《城市—它的成長、衰敗與未來(The City—Its Growth，Its Decay，ItsFuture)》，對城市的發展帶有哲理性的思考。

?他從生物的成長現象中受到啟示，認為有機疏散就是把擴大的城市范圍劃分為不同的集中點所使用的區域，這種區域內又可分成不同活動所需要的地段。

?以往的城市是把有秩序的疏散變成無秩序的集中，而他的思想可以把無秩序的集中變為有秩序的分散。

（八）從環境保護到可持續發展的規劃思想

?20世紀70年代初，石油危機對西方社會意識形成了強烈的沖擊，戰后重建時期的以破壞環境為代價的樂觀主義人類發展模式徹底打破，保護環境從一般的社會呼吁逐步在城市規劃界成為思想共識和一種操作模式。西方各國相繼在城市規劃中增加了環境保護規劃部分，對城市建設項目要求進行環境影響評估(Environmental lmpact Assessment)。

?80年代，環境保護的規劃思想又逐步發展成為可持續發展的思想。

三、當代城市規劃思想方法的變革

1．由單向的封閉型思想方法轉向復合發散型的思想方法

2．由最終理想狀態的靜態思想方法轉向動態過程的思想方法

3．由剛性規劃的思想方法轉向彈性規劃的思想方法

4．由指令性的思想方法轉向引導性的思想方法

第二節

城市規劃的工作內容和編制程序

一、城市規劃的任務和原則

（一）城市規劃的任務

城市規劃是人類為了在城市的發展中維持公共生活的空間秩序而作的未來空間安排的意志。這種對未來空間發展的安排意圖，在更大的范圍內，可以擴大到區域規劃和國土規劃，而在更小的空間范圍內，可以延伸到建筑群體之間的空間設計。

（二）編制城市規劃應遵循的原則

二、城市規劃的工作內容和工作特點

（一）城市規劃工作的基本內容

城市規劃工作的基本內容是依據城市的經濟社會發展目標和環境保護的要求，根據區域規劃等上層次的空間規劃的要求，在充分研究城市的自然、經濟、社會和技術發展條件的基礎上，制定城市發展戰略，預測城市發展規模，選擇城市用地的布局和發展方向，按照工程技術和環境的要求，綜合安排城市各項工程設施，井提出近期控制引導措施。（具體見教材）

（二）城市規劃工作的特點

?1．城市規劃是綜合性的工作

?2．城市規劃是法治性、政策性很強的工作

?3．城市規劃工作具有地方性

?4．城市規劃是長期性和經常性的工作

?5．城市規劃具有實踐性

三、城市規劃的調查研究與基礎資料

調查研究是城市規劃的必要的前期工作，必須要弄清城市發展的自然、社會、歷史、文化的背景以及經濟發展的狀況和生態條件，找出城市建設發展中擬解決的主要矛盾和問題。城市規劃的調查研究工作一般有三個方面：

?現場踏勘

?基礎資料的收集與整理

?分析研究

城市規劃應具備的基礎資料：（參見教材）

四、城市規劃的層面及其主要內容

（一）城市規劃綱要

（二）城市總體規劃

（三）分區規劃

（四）詳細規劃

（五）城市總體規劃的調整和修改

（六）城市規劃的審批

城市規劃綱要：

城市總體規劃綱要的主要任務是：研究確定城市總體規劃的重大原則，并作為編制城市總體規劃的依據。

在實際工作中，為了便于工作的開展，在正式編制城市發展戰略規劃前，可以由城市人民政府組織制定城市規劃綱要，對確定城市發展的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為規劃編制的依據。

城市總體規劃：

城市總體規劃的主要任務是：綜合研究和確定城市性質，規模和空間發展狀態，統籌安排城市各項建設用地，合理配臵城市各項基礎設施，處理好遠期發展與近期建設的關系，指導城市合理發展。城市總體規劃的期限一般為20年。城市總體規劃以及土地利用總體規劃屬于城市發展戰略層面的規劃。

詳細規劃 ：

詳細規劃的主要任務是：以總體規劃或者分區規劃為依據，詳細規定建設用地的各項控制指標和其他規劃管理要求，或者直接對建設作出具體的安排和規劃設計。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

屬于建設控制引導層面的規劃。城市總體規劃的調整和修改：

城市總體規劃的調整，是指城市人民政府根據城市經濟建設和社會發展情況，按照實際需要對已經批準的總體規劃作局部性變更。局部調整的決定由城市人民政府作出，并報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案。

總體規劃的修改，是指城市人民政府在實施總體規劃的過程中，發現總體規劃的某些基本原則和框架已經不能適應城市經濟建設和社會發展的要求，必須作出重大變更。修改總體規劃由城市人民政府組織進行，并須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意后，報原批準機關審批。

城市規劃的審批：

（內容見教材，同時參考《城鄉規劃法》相關內容）

第二章

城市構成與用地

第一節

城市的系統構成一、城市系統構成的概念

城市作為系統的特性 ： ?

整體性和綜合性： ?

層次性、結構性： ?

系統的動態性：

?

系統的環境聯系性：

二、城市系統的構成

?城市社會系統：政治系統構成、文化系統構成、人口系統構成?城市產業系統 ：一、二、三產業

?城市空間系統 ：各要素的空間位臵(選址)、集聚程度。包括城市平面和高度的三維形態

?城市其他系統：城市市政基礎設施系統、社會設施系統

第二節 城市用地及其適用性評價

一、城市用地概述

城市用地的概念及屬性：

通常所說的城市用地，既是指已經建設利用的土地，也包括已列入城市規劃區域范圍內尚待開發建設的土地。

?自然屬性

?社會屬性

?經濟屬性

?法律屬性

城市用地的價值 ：使用價值、經濟價值

城市用地的區劃

：

?行政區劃

?用途區劃

?房地產權屬區劃

?地價區劃

城市用地的歸屬與管理 ： ?1．城市用地的歸屬

土地是國家的基本資源，對土地的擁有權限和歸屬，國家制定有相應的法律給予規定和保障。《中華人民共和國土地管理法》的第一章第二條明確規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農民集體所有制”。并規定除農民集體所有外，屬于全民所有制國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。在第二章的第八條中規定：“城市市區的土地屬國家所有”。在第九條中又規定，“國有土地和農民集體所有土地，可以依法確定給單位或者個人使用，……”，即是按照土地所有權與土地使用權可以分離的原則，單位或個人雖所有權，但可通過合法手續獲得土地使用權，它在有效的使用期內，同樣受到法律保護。

?2．城市用地的管理

為了維護土地的社會主義公有制，保護和合理利用土地資源，促進社會經濟持續發展，國家實行嚴格的土地用途管制制度。在《中華人民共和國土地管理法》第一章第五條明確了“國務院土地管理部門統一負責全國土地的管理和監督工作”。并相應設臵縣級以上的土地管理機構，行使管理職能。

在城市建設用地管理方面，通過土地利用總體規劃和城市總體規劃的相銜接，通過城市規劃管理、城市土地管理相協調的過程，以合理而有效地利用城市土地，推進城市的建設和發展。

第三節

城市用地的分類與用地構成一

城市用地的分類

?城市用地是城市規劃區范圍內賦以一定用途與功能的土地的統稱，是用于城市建設和滿足城市機能運轉所需要的土地。

?通常所說的城市用地，既是指已經建設利用的土地，也包括已列入城市規劃區域范圍內尚待開發建設的土地。?城市用地 urban land

按城市中土地使用的主要性質劃分的居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地的統稱。

（具體分類參見教材）

二、城市用地的構成

城市用地的構成，是基于城市用地的自然與經濟區位，以及由城市職能所形成的城市功能組合與布局結構．而呈現不同的構成形態。（參見教材上的案例）?城市建成區 urban built-up area

城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。

?城市規劃區 urban planning area 城市市區、近郊區以及城市行政區域內其他因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。

第三章

第三章

城市性質和城市規模

第一節

城市性質

是城市發展方向和布局的重要依據，在市場經濟條件下，城市發展的不確定因素增多，城市性質的確定除了充分對城市發展的條件、有利因素分析、區域的分工、確定城市將承擔的主要職能外，還應充分認識城市發展的不利因素，說明不宜發展的產業和職能。

一、城市性質的含義

城市性質是指各城市在國家經濟和社會發展中所處的地位和所起的作用，是各城市在城市網絡以至更大范圍內分工的主要職能。

城市的性質就應該體現城市的個性，反映其所在區域的政治、經濟、社會、地理、自然等因素的特點。

城市是一個綜合實體，其職能往往也是多方面的，城市性質只能是主要職能的反映。

二、城市分類

1．工業城市

以工業生產為主，工業用地及對外交通運輸用地占有較大的比重，不同性質的工業，在規劃上會有不同的特殊要求。

2．交通港口城市

由對外交通運輸發展起來的，交通運輸用地在城市中占有很大的比例，隨著交通發展又興建了工業，因而倉庫用地、工業用地在城市中都占有很大比例。

3．商貿城市。如義烏市、臺州市的獨立組團路橋區等。

4．科研、教育城市 5．綜合中心城市

6．縣城

按城市規模分：大、中、小城市

按行政建制分：直轄市、市、鎮

三、確定城市性質的依據

城市性質的確立，可從兩個方面去認識。一方面是從城市在國民經濟的職能方面去認識，即指一個城市在國家或地區的政治、經濟、社會、文化生活中的地位和作用。城市的國民經濟和社會發展計劃，對這個城市的性質起著決定性的作用。市域規劃及城鎮體系規劃規定了區域內城鎮的合理分布、城市的職能分工和相應的規模，因此，市域規劃及城鎮體系規劃是確定城市性質的主要依據。另一方面，從城市形成與發展的基本因素中去研究，認識城市形成與發展的主導因素也是確定城市性質的重要方面。

第二節 城市規模

城市的性質決定了城市建設的發展方向和用地構成，而城市的規模則決定城市的用地及布局形態。城市的規模通常以人口規模和用地規模來界定。

城市規模 city size：以城市人口和城市用地總量所表示的城市的大小。

一、城市人口規模

從城市規劃的角度來看，城市人口應該是指那些與城市的活動有密切關系的人口，他們常年居住生活在城市的范圍內，構成了該城市的社會主體，是城市經濟發展的動力、建設的參與者，又都是城市服務的對象；他們賴城市以生存，又是城市的主人。

城市按照人口密度、經濟聯系、管理條件等因素，一般可劃分為市區、近郊區、市轄縣(遠郊區)。城市規劃中的城市人口是指市區與近郊區的非農業人口。

二、城市人口的調查與分析

?城市人口的構成和素質：1．年齡構成；2．性別構成；3．家庭構成；4．勞動構成；5．產業與職業構成；6．文化構成。

?城市的流動人口：

?城市人口的變化：1．自然增長；2．機械增長 ?城市環境容量、合理規模和門檻理論

三、城市人口發展規模的估算 第三節 城市用地

一、城市用地概述

城市用地是城市規劃區范圍內賦以一定用途與功能的土地的統稱，是用于城市建設和滿足城市機能運轉所需要的土地。

通常所說的城市用地，既是指已經建設利用的土地，也包括已列入城市規劃區域范圍內尚待開發建設的土地。

城市用地 urban land

按城市中土地使用的主要性質劃分的居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地的統稱。

二、城市用地規模和用地指標

城市用地總面積和人均占地面積 城市建成區 urban built-up area 城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。

城市規劃區 urban planning area 城市市區、近郊區以及城市行政區域內其他因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。

第四節

城市化問題

一、城市化的含義

城市化一般簡單地釋義為農業人口及土地向非農業的城市轉化的現象及過程。人口職業的轉變；產業結構的轉變；土地及地域空間的變化。城市化 urbanization

人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。又稱城鎮化、都市化。城市化水平urbanization level

衡量城市化發展程度的數量指標，一般用一定地域內城市人口占總人口的比例來表示。

二、城市化的發展階段

初期階段—生產力水平尚低，城市化的速度較緩慢，較長時期才能達到城市人口占總人口的30％左右。

中期階段—由于經濟實力明顯增加，城市化的速度加快，在不長的時期內，城市人口占總人口的比例就達到60％或以上。

穩定階段—農業現代化的過程已基本完成，農村的剩余勞動力已基本上轉化為城市人口。城市中工業的發展、技術的進步，一部分工業人口又轉向第三產業。

城市化發展歷程S曲線

三、城市化過程的一些基本特征

?城市人口占總人口的比重不斷上升

?產業結構中，農業、工業及其他行業的比重彼此消長，不斷變化

?城市化水平與人均國民生產總值的同步增長

?城市化水平高，不僅是建立在二、三產業發展的基礎上，也是農業現代化的結果

第四章

城市各組成要素的規劃布臵

第一節

城市工業用地的規劃布臵

?工業是現代城市發展的主要因素

?工業的布臵方式在相當程度上影響城市的空間布局 ?引起城市自然環境生態平衡的破壞和環境質量的惡化

城市規劃的任務在于全面分析工業對城市的影響，使城市中的工業布局，既滿足工業發展的要求，又有利于城市本身健康地發展

一、城市工業用地選擇的一般要求

?節約用地，考慮發展 ?地質可靠，少填少挖 ?不淹不澇，水電保證

? 交通運輸的要求：鐵路、公路、水路、空運、連續運輸等

? 環境衛生的要求

二、工業用地在城市中的布臵方式

(一)布臵在遠離城市和與城市保持一定距離的工業

由于經濟、安全和衛生的要求，有些工業宜布臵在遠離城市的地方，如放射性工業、劇毒性工業以及有爆炸危險的工業。有些工業宜與城市保持一定的距離，如有嚴重污染的鋼鐵聯合企業、石油化工聯合企業和有色金屬冶煉廠等。

為了保證居住區的環境質量，這些廠應按當地最小額中的風向布臵在居住區的上風側，工業區與居住區之間必須保留足夠的防護距離。

(二)布臵在城市邊緣的工業區

對城市有一定干擾污染、用地大、貨運量大、需要采用鐵路運輸的工廠應布臵在城市邊緣

按城市規模的不同，城市中可設一個或多個工業區，分別布臵在城市的各處(三)布臵在城市內和居住區內的工業

基本沒有干擾污染、用地小、貨運量不太大的工業可布臵在城市內和居住區內

三、城市原有工業布局的調整

城市總體規劃的重要任務，除了對新建工業進行安排以外，還須對城市現有工業布局上的問題進行研究，并作出必要的建議進行調整改造，以改善現有交通、衛生、生產、生活等狀況。

（一）存在的一般問題

（二）調整原則

?發展生產，充分利用與逐步改造相結合

?舊城工業改造必須與工業的專業化改組相結合?工業改造必須減少生產對環境的污染

（三）調整方式

舊城工業布局調整所采取的措施，必須在深入調查研究的基礎上，根據城市不同性質和特點、現有工業存在的各種問題采取不同辦法，制定工業調整改造方案，達到布局合理的要求。

?就地改造 ?調整合并 ?遷移廠址

第二節

城市對外交通的規劃布臵

城市對外交通是指以城市為基點，與城市外部進行聯系的各類交通運輸的總稱。它是城市存在與發展的必要條件，也是構成城市不可缺少的物質要素。

它把城市與國內外各地區聯系起來，促使它們之間的政治、經濟、科技、文化交流等，為發展城市經濟，提高人民生活服務。

鐵路：運輸量大，速度快，安全性好，運輸成本低，建設投資高。運量大，一般不受季節氣候條件的限制，適合于中長距離運輸。目前主要的客貨運輸方式。

水運：建設投資少，運量大，速度慢，運輸成本低，受季節氣候條件的影響。海洋及大江大河適合于中長距離運輸，而內河、湖泊則適合于短距離運輸。港口城鎮 公路：運量小，投資少，易建設，機動靈活。能保證不間斷運輸，深入角落。適合于中短距離運輸。

空運：速度高，運量小，成本很高，受一定的氣候條件限制，適合于長距離快速運輸。

一、對外交通對城鎮的主要影響

（一）對城市形成與發展的影響

交通是城市形成、發展的重要條件，是構成城市的主要物質要素。

1)在以工業生產為中心的城市，是生產的延續；2)城鄉物資、國際物資交流的紐帶；3)城市人民生活供應；4)政治、科技、文化交流；5)國內外旅游。

交通運輸方式配備的完善程度與城市規模、經濟、政治地位有著正相關關系。絕大多數城市都具有水陸交通條件，只靠公路運輸的僅占極少數，大部分特大城市是水陸空交通樞紐。

（二）對城市布局的影響

車站、碼頭等交通設施的位臵影響到城市干道的走向。

對外交通用地布臵，如鐵路選線的走向、港口選址，岸線位臵等均關系到城市的展方向與布局。

(三)對城市規模的影響

(1)對工業的性質與規模有很大影響。某種工業的建立必須有一定的對外交通運輸如鐵路專用線、碼頭等)條件；工業的生產規模則受到運輸設備能力的制約。

(2)城市貿易、旅游活動必須有交通條件保證，而大量流動人口及服務人口是形成城市規模的主要因素之一。

(3)交通樞紐(如站場、港區)作為城市主要組成部分，直接影響到所在城市的人口與用地規模。

二、城市對外交通規劃一般應遵循的原則

(1)按照各種運輸方式的技術運營特點、貨流條件與地區條件，綜合利用它們的設備，使之共同發展、互相協作、互相補充、各盡其長、各盡其用。

(2)為了發揮各種交通設施的效能，在布臵時，應在城市總體合理布局的前提下，盡量滿足他們的技術經濟要求。

(3)充分照顧城市整體利益，盡量減少對城市環境、交通等方面的干擾，盡量為城市的生產與生活創造便利條件。

(4)保證城市與交通運輸密切配合，有計劃按比例的共同發展。在布局上，應使城市與各類交通均具備發展的可能性，互不影響。

第三節

城市道路系統規劃

城市范圍內由不同功能、等級、區位的道路，以及不同形式的交叉口和停車場設施，以一定方式組成的有機整體。

一、城市道路的分級

（一）城市道路級別

1．主干道(全市性干道)：主要聯系城市中的主要工礦企業，主要交通樞紐和全市性公共場所等，為城市主要客貨運輸路線，一般紅線寬度為30-45m； 2．次干道(區干道)：為聯系主要道路之間的輔助交通路線，一般紅線寬度為25-40m； 3．支路(街坊道路)：是各街坊之間的聯系道路，一般紅線寬度為12-15m左右。

（二）城市道路性質

1．交通性道路：交通性道路是用來解決城市中各用地分區之間的交通聯系以及與城市對外交通樞紐之間的聯系。其特點為行車速度快，車輛多。交通性質以貨運為主，車道寬，行人少，道路平面線型要符合高速行駛的要求，對道路兩旁要求避免布臵吸引大量人流的公共建筑。

2．生活性通路：生活性道路主要解決城市各分區內部的生產和生活的需要。其特點是車速較低，交通性質以客運為主，行人為主，車道寬度可稍窄一些，兩旁可布臵為生活服務的人流較多的公共建筑和停車場地。

（三）設計車速

一級道路：60-80km/h

40-70米 二級道路：40-60

30-60米 三級道路：30-40

20-40米 四級道路：30

16-30米

路網密度，每平方公里城市用地面積內平均所具有的道路長度。km/km

2二、城市道路橫斷面的技術設計

（一）城市道路橫斷面的組成

（垂直于道路中心線所作的截面，叫橫斷面）

車行道：機動車道

非機動車道

4米

人行道：

3-4.5米

分隔帶：

1.5米

（二）城市道路橫斷面的形式

一塊板：同一條車行道上雙向行駛。一塊板適用于道路紅線較窄(一般在40m以下)、非機動車不多、設四條車道已能滿足交通量需要的情況。在用地困難、拆遷量較大的地段以及出入口、人流較多的商業性街道，單方向交通量集中、交通量大的道路可先考慮。

二塊板：由分隔帶將車行道分為單向行駛的兩條車行道，機動車與非機動車仍為混合行駛。兩塊板可以減少對向機動車相互之間的干擾，適用于雙向交通量比較均勻而且車速較快的情況。

三塊板：由兩條分隔帶將車行道分成三部分中間為機動車道，兩旁為非機動車道。適用于道路紅線寬度較大(一般在40m以上)、機動車輛多(需要≥4條機動車道)、行車速度快以及非機動車多的主干道。

三、城市道路縱斷面的技術設計

1、縱坡

縱坡就是沿道路中線高低變化的坡度。

2、平曲線

道路在平面拐彎處所形成的園弧，這條曲線的半徑叫平曲線半徑。它的大小取決于地形。但受公路等級制約。半徑越大，行車越安全。

3、豎曲線

道路縱坡發生變化的地點，將縱坡交點削（或填成圓弧形，這種縱向圓弧形就叫豎曲線。

凸形：先上坡后下坡

凹形：先下坡后上坡 曲線的半徑叫豎曲線半徑

四、城市道路系統的形式

（一）方格式（棋盤式）

優點：街坊整齊方正，有利于布臵建筑，也易識別方向。

缺點：對角線兩點之間必須繞行很多路程，非直線系數較大，增加行程時間，降低交通工具使用效能。適用于小城市，在大、中城市最好與其他形式混合使用。

（二）對角線式

在方格式道路上增加對角線干道，能消除方格形對角線間交通不便，但產生的三角形街坊，不利于布臵建筑物，而且增加了許多復雜交叉口，不利于交通組織。

（三）環形放射式

以市中心為中心，環繞市中心布臵若干環形干道，聯系各條由市中心向四周放射的平道。

（四）自由式

以結合地形為主，路線彎曲，無一定的幾何圖形。優點：很好地結合自然地形

缺點：不易識別方向，比較紊亂，形成不規劃形狀 適用于自然地形條件復雜的地區和城市，例：重慶

（五）混合式

主要是方格式和環形放射式的混合。

五、城市道路系統規劃的基本要求

（一）結合地形合理選線

一般道路走向平行于等高線的路線最平坦

（二）按客貨流不同特性，交通工具不同性能，按交通速度差異進行合理分流。即快慢分流，客貨分流，過境與市內分流，機動車與非機動車分流

（三）便于各種管線工程的布臵

城市中各種管線一般都沿著道路敷設，各種管線工程的用途不同，性能和要求也不一樣。

（四）合理布臵吸引大量人流的公共建筑 例：商場、娛樂城、體育場等

（五）處理好城市道路系統與其他各類用地的關系

第五章

居住區規劃設計

第一節

居住區規劃的任務、組成、類型及結構

一、居住區規劃的內容

(1)選擇、確定用地位臵、范圍(包括改建范圍)；(2)確定規模，即確定人口數量(或戶數)和用地的大小(3)擬定居住建筑類型、數量、層數、布臵方式；

(4)擬定公共服務設施的內容、規模、數量、標準、分布和布臵方式；

(5)擬定各級道路的寬度、斷面形式、布臵方式，對外出入口位臵，泊車量和停泊方式；

(6)擬定綠地、活動、休憩等室外場地的數量、分布和布臵方式(7)擬定有關市政工程設施的規劃方案；(8)擬定各項技術經濟指標和造價估算。

二、居住區的組成

（一）居住區的組成要素

居住區的組成要素包括物質和精神兩個方面。

物質要素——由自然和人工兩大要素組成。自然要素指地形、地質、水文、氣象、植物等;人工要素指各類建筑物以及工程設施等。

精神要素——指社會制度、組織、道德、風尚、風俗習慣、宗教信仰、文化藝術修養等。

（二）居住區的組成內容

(1)建筑工程

主要為居住建筑(包括住宅和單身宿舍)，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房(如泵站、調壓站、鍋爐房等)以及小品建筑等；

(2)室外工程

包括地上、地下兩部分。其內容有：道路工程、綠化工程、工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)以及擋土墻、護坡等。

（三）居住區的用地組成

居住區的用地根據不同的功能要求，分為以下4類：

(1)住宅用地

指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近必要留出的一些空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等

(2)公共服務設施用地

指居住區各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場地和綠地等

(3)道路用地

指居住區范圍內的不屬于上兩項內道路的路面以及小廣場、泊車場、回車場等

(4)公共綠地

居住區公園、小游園、運動場、林蔭道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地等

三、居住區的規模

居住區按居住戶數或人口規模可分為居住區、小區、組團三級。其規劃組織結構可采用居住區-小區-組團、居住區-組團、小區-組團及獨立式組團等多種類型。

居住區分級控制規模

居住區

|

小區

|

組團 戶數

（戶）

| 10000-15000 | 2000-4000

|

300-700 人口

（人）

| 30000-50000 | 7000-15000

| 1000-3000

四、居住區的規劃結構

1．以居住小區為規劃基本單位來組織居住區

居住小區是由城市道路或城市道路和自然界線(如河流)劃分的、具有一定規模的、并不為城市交通干道所穿越的完整地段，區內設有一整套滿足居民日常生活需要的基層公共服務設施和機構。

2．以居住組團為基本單位組織居住區

居住區——住宅組團

3．以組團和居住小區為基本單位來組織居住區

居住區——居住小區——住宅組團。居住區由若干個居住小區組成，每個小區由2～3個住宅組團組成第二節

居住區規劃設計

一、住宅用地的規劃布臵

住宅及其用地的規劃布臵是居住區規劃設計的主要內容。住宅及其用地不僅量多面廣(住宅的面積約占整個居住區總建筑面積的80%以上，用地則占居住區總用地面積的50%左右)，而且在體現城市面貌方面起著重要的作用，因此，在進行規劃布臵前，首先要合理地選擇和確定住宅的類型。

(一)住宅類型的選擇

按層數：低層、多層、小高層、高層 按體形：條式、點式、不規則(二)住宅的規劃布臵

住宅群體平面組合的基本形式及其特點：

行列布臵。建筑按一定朝向和合理間距成排布臵的形式。

周邊布臵。建筑沿街坊或院落周邊布臵的形式。

混合布臵

自由式布臵

住宅群體的組合方式 ：

1)成組成團的組合方式 ：成組成團的組合方式功能分區明確，組團甩地有明確范圍，組團之間可用綠地、道路、公共建筑或自然地形進行分隔。

?2)成街成坊 的組合方式：

?3)整體式組合方式 ：整體式組合方式是將住宅(或結合公共建筑)用連廊、高架平臺等連成一體的布臵方式。

?住宅群體的空間組合 ：

住宅群體的空間組合就是運用建筑空間構圖的規律以及建筑空間構圖的手段將住宅、公共建筑、綠化種植、道路和建筑小品等有機地組成完整統一的建筑群體。

?1)對比 2)韻律和節奏 3)比例和尺度 4)色彩

二、居住區道路用地規劃布臵

居住區道路是城市道路的延續，是居住空間和環境的一部分，它既是交通空間，又是生活空間，居住區道路是居住區環境設計的重要組成部分。(一)居住區道路的功能和分級

第一級

居住區級道路——是居住區的主要道路，用以解決居住區內外交通的聯系，道路紅線寬度一般為20～30mm。車行道寬度不應小于9m，如需通行公共交通時，應增至10～14m，人行道寬度為2～4m不等；

第二級

居住小區級道路——是居住區的次要道路，用以解決居住區內部的交通聯系。道路紅線寬度一般10~14m車行道寬度6～8m，人行道寬1.5～2m，第三級

住宅組團級道路——是居住區內的支路，用以解決住宅組群的內外交通聯系，車行道寬度一般為4～6m，第四級

宅前小路——通向各戶或各單元門前的小路，一般寬度不小于2.6m。

(二)居住區道路規劃設計的基本要求

(1)居住區內部道路主要為本居住區服務。

(2)道路走向要便于職工上下班，盡量減少反向交通。住宅與最近的公共交通站之間的距離不宜大于500m。(3)應充分利用和結合地形。

(4)在進行舊居住區改建時，應充分利用原有道路和工程設施。

(5)車行道一般應通至住宅建筑的人口處，建筑物外墻面與人行道邊緣的距離應不小于1．5m，與車行道邊緣的距離不小于3m。

(6)道路寬度應考慮工程管線的合理敷設。

(7)道路的線型、斷面等應與整個居住區規劃結構和建筑群體的布臵有機地結合。

(三)居住區道路系統的基本形式

1.環通式 2.盡端式 3.混合式

三、居住區公共建筑及其用地的規劃布臵

(一)居住區公共服務設施的分類和內容

1．按公共服務設施的使用性質分類

(1)教育——包括托兒所、幼兒園、小學、中學等；(2)醫療衛生——包括醫院、診所、衛生站等；(3)商業、服務——包括食品，菜場、服裝等；

(4)文化、體育——包括影劇院、俱樂部、圖書館、游泳池、體育場、青少年活動站，老年人活動室、會所等；

(5)金融郵電——包括銀行，儲蓄所、郵電局、郵政所、證券交易所等；

(6)行政管理——包括商業管理、街道辦事處、居民委員會、派出所、物業管理等；(7)市政公用——包括公共廁所，變電所、消防站、垃圾站、煤氣調壓站等：(8)其他——包括居住區內和街道的工業、手工業等。2．按居民對公共服務設施的使用頻繁程度分類

(二)公共服務設施指標的確定

(三)公共服務設施的規劃布臵

四、居住區綠地的規劃布臵

(一)居住區綠地的組成與標準

1．居住區綠地系統的組成

(1)公共綠地

是指居住區內居民公共使用的綠化用地。如居住區公園、游園、林蔭道、住宅組團的小塊綠地等。

(2)公共建筑和公用設施附屬綠地

指居住區內的學校、幼托機構、醫院、門診所、鍋爐房等用地內的綠化。

(3)宅旁和庭院綠地

指住宅四旁綠地。

(4)街道綠地

指居住區內各種道路的行道樹等綠地。

2．居住區綠地的指標

居住區的綠地指標由平均每人公共綠地面積和綠地率(綠地占居住區總用地的比例)所組成。

根據現行我國城市居住區規劃設計規范的規定：居住區內公共綠地的總指標應根據人口規模分別達到：住宅組團不少于0.5m2／人，居住小區(含組團)不少于lm2／人，居住區(含小區與組團)不少于1.5m2／人。

對綠地率的要求新區不低于30％，舊區改建不低于25％。

(二)居住區綠地規劃的基本要求

(1)根據居住區的功能組織和居民對綠地的使用要求采取集中與分散，重點與一般及點、線、面相結合的原則，以形成完整統一的居住區綠地系統，并與城市總的綠地系統相協調。

(2)盡可能利用劣地、坡地、洼地進行綠化，以節約用地。對建設用地中原有的綠化、湖河水面等自然條件要充分利用。(3)應注意美化居住環境的要求。

(4)居住區綠化是面廣量大的綠化工程，不應追求名貴的花木樹種，應以價廉、易管、易長為原則，綠化可以草地為主，在居住區的重要地段可少量種植一些形態優美、具有色、香和地方特色的花木或大樹，使整個居住區的綠化環境能保持四季常青的景色。

(五)居住區綠化的樹種選擇和植物配臵

(1)對于大量而普遍的綠化，宜選擇易管、易長、少修剪、少蟲害、具有地方特色的優良樹種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經濟價值的植物。在一些重點綠化地段，如居住區入口處或公共活動中心，則可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。(2)應考慮綠化功能的需要，行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木，兒童游戲場和青少年活動場地忌用有毒或帶刺植物，而體育運動場地則避免采用大量揚花、落果、落花的樹木等。

(3)為了迅速形成居住區的綠化面貌，特別在新建居住區，樹種可采用速生或慢生相結合，以速生為主。

(4)居住區綠化樹種配臵應考慮四季景色的變化，可采用喬木與灌木、常綠與落葉以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，以豐富居住環境。

第三節

居住區規劃的技術經濟分析

居住區規劃的技術經濟分析，一般包括用地分析、技術經濟指標的比較及造價的估算等幾個方面。

一、用地平衡表

用地平衡表的作用：

(1)對土地使用現狀進行分析，作為調整用地和制定規劃的依據之一；(2)進行方案比較，檢驗設計方案用地分配的經濟性和合理性；

(3)審批居住區規劃設計方案的依據之一。用地平衡表的內容(表9—4—1)（教材）

各項用地界限劃分的技術性規定（教材）

二、技術經濟指標

一般包括內容見表9-4-2

（一）平均層數

平均層數是指各種住宅層數的平均值.一般按各種住宅層數建筑面積與基底面積之比進行計算。

(二)住宅建筑凈密度

(三)住宅建筑面積凈密度

(四)住宅建筑面積毛密度

(五)人口凈密度

(六)人口毛密度

(七)容積率

第六章

舊城更新改建規劃

城市發展的全過程是一個不斷更新、改造的新陳代謝過程。第一節

城市更新的理論基礎

一、城市的發展演變

（一）發展的影響因素：

變化動因：城市結構形態是在特定的自然、社會、經濟和文化背景條件下，人類各種活動和自然因素相互作用的綜合結果，隨著城市外部環境變化和形成機制的改變，城市原有結構會隨之發展或衰退。

變化制約：城市的發展總是以原有的城市結構為基礎，原有基礎設施和結構的適合度往往構成對城市發展的制約。

（二）發展的內在機制

調節機制：結構的協調和功能的協調有著內在的聯系，功能的變化是結構變化的先導，另一方面，結構一旦發生變化，又要求有新的功能迅速與之配合。

自發調節

結構－功能相適調節

（三）變化的形式

繼承與延續：表示后來形成的城市結構形態保持了原有城市結構形態的某些特征和組成要素，體現出一種繼承的關聯。

變異與更新：城市發展雖然有繼承，但并不是一成不變的照搬，而是不斷的修正補充和完善。

中斷與衰退：在發展過程中，城市結構內的許多組成要素，因條件變化，已無存在的必要，出現衰退跡象而被歷史發展拋棄。

二、城市的老化衰退

城市發展不平衡導致城市衰退，其衰退類型大致分為三種情況：

物質性老化：任何房屋結構和設施都有其耐用年限，隨著時間的推移，無法再行使用，導致城市自然老化。

功能性衰退：城市功能作為城市結構的一種作用和活動，對城市的正常運行至為重要，如果城市結構系統相互配合，功能就會協調運轉，反之，則會出現功能失調。

結構性衰退：城市結構具有穩定性的特點，隨著城市經濟結構和社會結構的的變遷，在城市內部組織系統的變化調適滯后于發展變化時，導致城市結構性衰退。第二節

我國城市更新的現狀及特征

一、簡要歷史回顧

我國舊城更新改造從建國至今已有50多年，經歷了一個曲折的發展過程，表現為若干個發展階段：

解放初期，國家經濟困難，各城市采取以工代賑的方法，發動群眾，改造一些問題嚴重的地區。

“一五”時期，按照“充分利用，逐步改造”的方針，進行局部改建擴建，但過分強調利用舊城，壓縮城市非生產性建設，致使住宅和一些市政公用設施質量低下。

“大躍進”時期，不顧國家財力物力，盲目冒進，對舊城要求“在十到十五年內基本改建為社會主義現代化新城市”，使問題更加嚴重。

文化大革命“十年**”期，城市建設和舊區改造長期無人管理，亂拆亂建，城市布局混亂，環境質量惡化，給后來設臵了難以解決的障礙。

進入20世紀70年代，舊城改造重點轉向還清30年來生活設施的欠帳，開始大量修建住宅。但存在各自為政、標準偏低、配套不全等問題。

改革開放以后，城市經濟迅猛發展，城市建設速度加快，城市更新改造進入了一個新的歷史階段。

二、面臨的主要問題 主要內容

①更新城市工業區和其他規模大的勞動場所。②改造舊城居住區。

③改造舊城內落后的市政設施，尤其是交通要道及下水道等。④改善公用設施，如城市園林綠化、游藝場及運動場所。⑤更新、調整城市工業布局。⑥更新或完善城市道路系統。

主要問題

?居住搬遷不當帶來社區解體 ?開發超強帶來居住環境惡化 ?容量過高帶來基礎設施超負荷

?工廠搬遷不當帶來環境污染和生活不便

三、舊城更新改建的本質內涵

基于工業化進程開始加速、經濟結構發生明顯變化、社會進行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質空間和人文空間的大變動和重新構建。它不僅面臨著過去大量存在的物質性老化問題，而且更交織著結構性和功能性衰退，以及與之相伴隨的傳統人文環境的繼承和保護問題。從深層意義上，城市更新改建應被看作是整個社會發展工作的重要組成部分，從總體上應面向提高城市活力、推進社會進步這一更長遠全局性目標，其總的指導思想是提高城市功能，達到城市結構調整，改善城市環境，更新物質設施，促進城市文明。舊城改造的作用

(1)舊城改造有利于整合城市土地資源，促進城市發展(2)舊城改造有利于改善居民居住環境

(3)舊城改造有利于城市經濟發展和城市產業結構的調整(4)舊城改造有利于打造城市品牌 思考: ?城市商業價值和歷史文化價值的協調

第七章

城市規劃的實施與法規體系

第一節

城市規劃的實施

一、城市開發的類型 ?公共開發和商業性開發 ?新開發和再開發 ?土地開發和物業開發

二、城市開發的經濟特征

(一)城市開發的空間經濟特征

1．水平的空間經濟特征

?

可達性的概念

? 不同的開發活動對于可達性的需求程度是不同的

? 各種開發活動的土地經濟效益對于可達性變化的敏感程度是不同的2．垂直的空間經濟特征

?在垂直方向的區位中，地面層的可達性最高，向上部逐漸下降。與水平區位的可達性一樣，垂直區位的可達性對于土地用途和土地價格也有類似的作用。圖2

垂直區位和土地利用的空間特征(二)城市開發的時間經濟特征 ?建筑物的經濟壽命

圖4 再開發時機變化示例 ?再開發的時機

圖5

再開發時機變化示例

三、城市開發的公共干預(一)市場機制的缺陷 ?外部效應 ?公共設施 ?價值準則 ?合成謬誤 ?市場壟斷

(二)公共干預的方式

?金融政策：財政補貼和稅收優惠

?物質建設：政府對于城市建成環境的公共領域(包括公共設施和市政基礎設施)直接進行開發，為非公共領域的開發既提供了可能性，也規定了約束性

?規劃管理： 城市建設中的監督管理

四、開發控制的基本類型

?通則式： 開發控制規劃的各項規定比較具體，規劃人員在審理開發申請個案時，以開發控制規劃作為唯一依據，幾乎不享有自由量裁權，具有確定性和客觀性的優點。

?判例式： 開發控制規劃的各項規定比較原則，規劃人員在審理開發申請個案時，享有較大的自由量裁權，具有靈活性和針對性。

五、開發控制的作用機制

?經濟的作用機制

從公共經濟學的角度，開發控制作為一種公共于預，就是要確保社會個體的開發活動所產生的外部效應(無論是消極的還是積極的)內部化。

圖6

開發強度控制的經濟學原理

?法律的作用機制： 外部效應必須用社會整體的價值準則來判斷，而法律的作用機制為此提供了一種運作方式。

?行政的作用機制： 開發活動的具體情況是千變萬化的，法律的作用機制難以具備相應的調適性能。因此，在法律授權的情況下，規劃當局擁有行政解釋的權力。

六、我國城市規劃的實施管理體制

1．建設項目選址管理

城市規劃區內的建設項目位址必須呈報城市規劃主管部門進行選擇或予以確認。

建設項目選址管理的主要內容包括選擇或確認建設項目的位臵、提供土地使用性質和開發強度以及其他規劃設計要求。如經城市規劃主管部門審核同意，則向建設方核發《建設項目選址意見書》和提供規劃設計要求。2．建設用地管理

在城市規劃區內要求申請用地的建設項目必須持國家批準建設項目的有關文件，向規劃主管部門申請建設用地規劃許可證。

建設用地管理的主要內容是，審核建設項目的規劃方案是否與建設項目選址管理所明確的規劃設計要求相一致。根據審核結果，規劃主管部門可能提出修改意見或者核發《建設用地規劃許可證》。3．建設工程管理

在城市規劃區內的新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須呈報規劃主管部門，申請《 建設工程規劃許可證》。在取得《 建設工程規劃許可證》 和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。因此，建設工程管理涉及建筑工程；市政管線工程和市政交通工程三種類型。

第二節

城市規劃法規體系

一、城市規劃和市場經濟體制 ? 經濟體制

? 市場經濟體制是指一定社會組織內資源配臵的機制、方式和結構的總和。

? 經濟體制涉及的核心問題，從本質上講，是資源配臵問題。

? 投資主體的多元化使城市經濟發展的不確定因素大大增加。

二、我國城市規劃的法制建設 可以分為三個階段：

?

第一階段為建國前后城市規劃法制基本空白階段。

?

第二階段為上個世紀70年代末至80年代中后期法制的行政指令階段。

?

第三階段為上個世紀80年代末至今，城市規劃有了真正的法制。

城市規劃法制建設的主要內容

?法律規范的制定 ?法律規范的執行

?法律規范的遵守及確立 ?完善依法行政的監督機制

城市規劃法制建設的意義: ? 城市規劃法制建設是保證城市規劃科學編制和順利實施的關鍵。

? 城市規劃法制建設可以科學總結規劃管理的經驗，使之規范化、合法化。

? 健全的城市規劃法制體系也可為理順城市規劃管理的內外部關系創造條件。

? 為真正意義上城市規劃的公眾參與提供法律上的支持與制度上的保障。

? 健立健全的城市規劃法制可以提高政府管理和建設城市的工作效率。

三、我國行政法的法源及效力等級

（自學內容）

四、城市規劃法規體系

(一)城鄉規劃法

(二)城市規劃實施性行政法規

(三)地方城市規劃法規

(四)城市規劃行政規章

(五)城市規劃相關的法律法規

(六)城市規劃技術標準與技術規范

(七)城市規劃文本

中央商務區（CBD）規劃 簡

介

中央商務區（CBD）概述

?

1、中央商務區（CBD）基本概念 ?中央商務區CBD（Central business District）的概念起源于 20 世紀 20 年代的美國。上世紀 20 年代初，美國城市社會學中的芝加哥學派的主要代表人物——伯吉斯（E〃W〃Begess）和派克（R〃E〃Park）在其理論研究成果中首次提出了 CBD 概念。他們將 CBD 定義為：位于城市布局的中心，交通發達，土地價值最高，包括有大型商店、辦公樓、劇院、旅館、銀行等設施，是城市社交、文化活動的中心。

?從現代 CBD 的發展趨勢、現代 CBD 內部功能的構成、以及所處的經濟地位來看，現代 CBD 可以概括為：現代 CBD 位于城市經濟重心地帶，是以商務功能為主、高檔商業功能為輔，以金融、公司總部、專業化服務機構為主要商務功能需求主體，高檔寫字樓、高檔酒店、高檔商場、公寓、住宅等建筑實體高密度聚集，具有最繁華的城市景觀，具有先進和完善的交通、通訊、文化、旅游等設施，在城市經濟中處于商務核心地位的區域。

?

2、中央商務區（CBD）的基本特征 ?（1）

區位特征

?（2）

地價特征

?（3）

建筑特征

?（4）

人口特征

?（5）

產業特征

?（6）

功能特征

?（7）

時代特征

3、墨菲?a范斯 CBD 指數理論

?CBD 是城市中土地利用集約化程度很高的區域，CBD 內部的中心商務功能的多少與土地利用的密集程度有關，可以用 CBHI（Center Business Height Index）和 CBII（Center Business Intensity Index）兩個指標來界定。CBHI 為中央商務高度指數，CBD 的 CBHI 必須≥1 ；CBII 為中央商務強度指數，CBD 的 CBII 必須≥50 ％。

?CBHI＝中央商務用地建筑面積總和／總建筑基底面積 ?CBII＝中央商務用地建筑面積總和／總建筑面積×100 國內外中央商務區（CBD）介紹

?

1、國外商務區

?（1）紐約曼哈頓 CBD ? 曼哈頓區是紐約市的中心區，該區包括曼哈頓島、依斯特河（即東河）中的一些小島及馬希爾的部分地區，總面積 57.91 平方公里，占紐約市總面積的 7 ％，人口 150 萬人。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區成為了紐約 CBD。

（2）東京都心區CBD ?東京的都心區是全市的核心 CBD，它由千代田區、中央區和港區 3 個城市行政區組成，面積 22平方公里。都心區聚集了全日本最有代表性的重要金融機構和大企業的總部。

說明 ?（1）CBD 的建設不是一蹴而就的，美國曼哈頓 CBD 的發展經歷了 100 多年的漫長歷史。

?（2）CBD 內部主要以金融、行政辦公、教育文化等服務性行業為主，并且公共設施、基礎設施用地所占的比例較高。

?（3）居住功能對 CBD 發展有很強的促進作用，例如紐約曼哈頓的上城區（Uptown）對 CBD 的促進作用。

?（4）CBD 有著發達的交通系統，如曼哈頓 CBD 交通用地占總用地面積的42.5%。另外，交通方式主要以公共交通為主，以便用最有效的方式來完成大量人流的聚集與疏散。

2、國內中央商務區（CBD）?（1）香港CBD ?中環區位于本島的核心區域是香港的金融貿易心臟，目前已發展為成熟而標準的核心 CBD。香港 CBD 包括了三條東西行干道：皇后大道中、德輔道中、干諾道中，分別為三種規格，呈“帶狀型”特點，將空間、功能用途、區域、人的行為間距等壓縮，放在了一個狹長的范圍內。香港現在的核心 CBD 處于全面、多方位、立體、自然與人工交織的景觀下。

（2）北京CBD ?1993 年經國務院批準的《北京城市總體規劃》明確提出：“在建國門至朝陽門、東二環路至東三環之間，開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業、文化和商務辦公等多種服務功能的商務中心區”。1998 年，市規劃局在《北京市中心地區控制性詳細規劃》中將北京 CBD 的范圍界定為：朝陽區內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約 3.99平方公里的區域。

（3）上海CBD ?上海市的 CBD 總面積達 3平方公里，共分為外灘和陸家嘴金融貿易中心區22兩個板塊，其中在外灘區域內的 CBD 面積達 1.3平方公里，在浦東新區的陸家嘴金融貿易中心區范圍內的 CBD 面積達 1.7平方公里。

?外灘是上海 CBD 的發源地，目前，該區域是政府機關和國內外貿易公司集中度較高的區域。?陸家嘴金融貿易中心區內的 CBD 主要發展金融、貿易、商業、房地產、信息和咨詢等第三產業。

（4）深圳CBD ?在 1984 年的《深圳經濟特區總體規劃》中，深圳市就第一次提出了深圳中心區的概念，并將深圳中心區范圍界定如下：由濱河大道、蓮花路、彩田路、新洲路四條城市主干道共同圍合而成。

?建成后的深圳中心區將是未來深圳唯一集金融、商貿、信息、文化、會展、旅游以及行政為一體的城市商務中心和行政文化中心。

（5）重慶CBD ?重慶是我國西南地區最大的工商業城市，也是全國最年輕的直轄市。20 世紀30 年代～50 年代，該時期是重慶城市發展的黃金時期，重慶 CBD 雛形也在這個時期內形成。目前，重慶 CBD 可以大致分為 3 個功能地塊：①解放碑的綜合性商業服務區，分布在以解放碑為中心的步行街區中央部位，主要有以中高檔商品為主的零售、貿易、餐飲、娛樂休閑等功能；②小什字附近的金融中心區，位于民族路和八一路北端，是重慶市高層次金融機構的集中分布區；③鄒容路兩端的中央商務區，主要分布在鄒容路的南端和北端，集中了重慶市最主要的商務辦公大樓和星級賓館。說明

?（1）總體上講，我國絕大部分特大城市的 CBD 還處于發展的初期或中期。?（2）我國 CBD 在開發方式上主要以新建為主，其他開發方式（改造或擴建）為輔。

?（3）我國一些城市的 CBD 規劃規模過大，與市場需求相脫節。?（4）政府在城市 CBD 的規劃建設中顯現出很大的主導作用。

?（5）同國外相比，我國特大城市 CBD 的發展較晚，有利于發揮其后發優勢。中央商務區（CBD）開發與規劃

?

（一）城市開發 CBD 須具備的條件

?1、有一定的國際或區域影響力，即城市經濟具有一定程度的外向性。

?2、得天獨厚的區位優勢。

?3、良好的市場基礎。

?4、有足夠的經濟實力。

?5、城市基礎設施完備。

?6、聚集有各個方面的人才。

（二）CBD 的選址問題

?對于 CBD 的更新改造或擴建而言，基本上不存在 CBD 的選址問題，只是存在 CBD 空間擴展方向的選擇問題。但對于 CBD 的新建而言，CBD 的選址就顯得非常重要，CBD 選址的合理與否關系到新 CBD 開發的成敗。（1）CBD 選址需注意的要點

?①歷史延續性與現實發展條件及未未發展趨勢相結合； ?②區位條件對 CBD 的影響；

?③城市自然人文景觀與 CBD 的關系； ?④交通運輸條件在 CBD 建設中的作用； ?⑤城市經濟承受能力與 CBD 的關系。（2）CBD 選址的條件

在 CBD 的選址中，能夠成為未來新 CBD 的區位應該滿足以下條件： ①是未來城市經濟的中心或城市地理的中心；

②該區位在城市中具有提供交易平臺的歷史或潛質，并為國內外投資者所認可； ③未來具有最高的可達性；

④能夠滿足人流、物流、資金流等的迅速聚集和分散； ⑤具有充足的土地資源可供未來彈性開發。（3）CBD 選址的類型

?中心型。即 CBD 的選址位于城市地理中心或經濟中心。

?沿江或沿海型。沿江和沿海地帶是城市經濟發展的活躍地帶，并且有非常優美的江景或海景。

?交通樞紐型。由于城市的交通樞紐地段是城市交通疏散能力最大的區域。

（三）中央商務區（CBD）的定位

1、CBD 級別的定位

2、CBD 的開發規模定位

CBD 開發規模的定位主要是確定 CBD 的建筑容量的問題。

3、CBD 的功能定位

（1）綜合型 CBD 是指 CBD 內部的功能綜合度高，整個城市的許多高層次的功能都包涵在 CBD 里面。

（2）主導功能型 CBD 是指 CBD 內以某種功能為主導或特色。武漢CBD中央商務區總體效果圖

第四篇：控規調研報告

南陽市白河南岸片區 控制性詳細規劃調研報告

小組成員：

xxx

xxx

xxx

班級：xxxxx 院系：建筑與城市規劃學院 指導老師：王 丹

聯系電話：xxxxxx

目錄 一．調研目的.............................................................................................2 二．調研范圍.............................................................................................2 三．調研方法.............................................................................................2 四．調研時間.............................................................................................3 五．調研分工.............................................................................................3 六．調研內容.............................................................................................3 1．區位分析.............................................................................................................................3 2．上位規劃分析.....................................................................................................................3 3．自然條件.............................................................................................................................4 4.土地利用現狀......................................................................................................................5 1）居住用地.....................................................................................................................5 2）公共管理與公共服務設施用地.................................................................................5 3）商業服務業設施用地.................................................................................................5 4）公用設施用地.............................................................................................................6 5．建筑質量現狀.....................................................................................................................6 6．綠地景觀現狀.....................................................................................................................7 7.道路系統現狀......................................................................................................................7 8．解決措施...........................................................................................................................10

一．調研目的 為了高效的規劃紅泥灣地塊，通過實地考察，對規劃用地的自然條件、建設條件、土地利用、建筑質量、綠地景觀、道路系統及社會、經濟、文化等現狀條件進行綜合分析，并從中發現問題，進行研究，并提出解決的方法。爭取在以后的規劃中做到因地制宜，經濟技術合理，理論聯系實際，為以后的設計成果既切合實際又具有建設導向作用打下基礎。

二．調研范圍 紅泥灣鎮地處宛城區東北部，位于宛城區、方城、社旗三縣交界處，東北與新店鄉相連，南與茶庵鄉、高廟鄉相接，東北與方城縣博望鎮接壤，東與社旗縣橋頭鎮相交

三．調研方法 詢問法、觀察法、現場踏勘

四．調研時間 2014 年 9 月 19 號 第四周 五．調研分工 我們組共五人，一起進行了調研走訪，其中現場記錄由樊孟姣負責，手繪現狀圖由李姣姣制作，調研報告由王建設制作，ppt 由李成雙和王凱凱進行制作。

六．調研內容 1．區位分析

南陽古稱宛，現轄 1 市、3 區、10 縣，總人口 1090 萬，總面積 2.66 萬平方公里，在河南省 18 個省轄市中人口最多、面積最大。南陽市地處中原,位于河南省西南部，北靠伏牛山，東扶桐柏山，西依秦嶺，南臨漢江，為三面環山、南部開口的盆地，因地處伏牛山以南、漢水以北而得名。調研地塊位于南陽市宛城區內，該地塊北至白河中心，南至長江路，西至嵩山路仲景橋，東至獨山大道白河大橋。規劃總用地面積為 1.45平方公里。基地形狀趨近于矩形。

南陽市由 S8311 南陽北繞城高速、許平南高速、G55 二廣高速、G40 滬陜高速圍合，交通便利快捷。此次調研地點紅泥灣鎮，地處宛城區東北部，位于宛城區、方城、社旗三縣交界處，東北與新店鄉相連，南與茶庵鄉、高廟鄉相接，東北與方城縣博望鎮接壤，東與社旗縣橋頭鎮相交，省道 S103（豫 01 線）貫穿全境，南鄧高速、許平南高速從鎮區西穿越而過，S333 于鎮區東去社旗。

2．上位規劃分析

根據南陽市城市總體規劃可以看出南陽市的規劃總體結構為“一軸一帶兩組兩心九片”一軸指白河景觀軸，一帶指組團隔離綠地帶，兩組指河南組團和中心組團，兩心指市級傳統商業副中心和市級商業貿易副中心，九片指王村片區、麒麟片區、高薪片區、核心片區、老城片區、武侯片區、潥北片區、潥南片區、東站片區、河東片區，如圖 2-1。

該地塊位于河南組團溧北片區，緊鄰片區級中心和市級商業貿易副中心。

通過南陽市城市總體規劃我們可以了解到該調研地塊在未來幾十年來的發展優勢，即環境優美——緊鄰白河和組團隔離綠地帶；交通便利——道路系統貫穿其中，其中南北向多達 3 條城市主干道，兩條城市次干道，東西向達到兩條城市次干道，更有三座大橋通往老城片區和核心片區，如圖 2-2；地理位置優越——緊鄰區級中心和市級中心，同時和市級傳統商業副中心，市 級行政中心隔河相望等優勢。．自然條件）氣候特征 ：屬北亞熱帶季風型大陸性氣侯,季風的進退與四季的替換較為明顯。四季氣侯特點：冬干冷，雨雪少；夏炎熱，雨量充沛；春回暖快，降雨逐漸增多；秋季涼爽，降雨逐漸減少。南陽是全省最大的北方水域，具有明 顯的過渡性氣候特征，年均降雨量 800－1000 毫米。

圖 2-2 圖 2-1

2）水文地質 ：）地形地貌 ：境內平原、丘陵、山區各占總面積的 21%、30.6%和 48.4%。有林地面積 1094 萬畝，占全省的 33%。該調研地塊位于平原地帶，地勢平坦，周邊道路沒有明顯坡度，有利于機動車行駛及人的行走。

4.土地利用現狀 調研地塊中多為已建用地，只有極個別的未建設用地，整個地塊的建筑層次高低錯落太大，新舊混雜。主要用地有居住用地、公共管理與公共服務設施用地、商業服務業設施用地、公用設施用地和白河岸邊的綠地，如圖 4-1。）居住用地 居住用地內有一類居住用地、二類居住用地、三類居住用地，其中以三類居住用地較多。調研地塊的土地利用以居住用地為主，在居住用地中以二類居住用地為主。二類居住用地是居住區內設施較為齊全，環境良好，多為幾個小區較為久遠但經過統一規劃的小區和高層住宅。三類居住用地多為自家建設的密度大，沒有經過統一規劃，環境質量差，設施欠缺的居住聚集帶，如一些老舊的棚戶區和底層磚瓦房。）公共管理與公共服務設施用地 調研地塊內的公共管理與公共服務設施用地主要是行政辦公用地、幼兒園用地、醫療用地居多，其中也有較少的文化活動用地、衛生防疫用地。）商業服務業設施用地 主要集中在 103 省道、中原路、同心路、民主路兩側即道路的兩旁，其中以圖 4-1

零售業、餐飲業、旅館業、批發市場居多，還有一些金融保險用地、娛樂康體用地、加油加氣站用地、其他公用設施營業網點用地和其它服務設施用地，它的服務對象以當地的居民為主。由于沒有統一的規劃，目前暫時還沒有形成一定的規模，這就導致了周圍沒有形成穩定的商業區，商業區的定位不明確。）公用設施用地 該地塊內只有一處廣場，兩處環衛用地，一處消防用地，一處其他公用設施用地。．建筑質量現狀

從圖 5-1 中可以看出該調研地塊的整體建筑情況，根據建筑的質量質量狀況分為三類建筑。）一類建筑：

建筑年代較近，建筑材料適合人的居住，建筑質量好，建筑經過統一的規劃設計，外形美觀，有自己 的建筑風格，地塊價值小于建筑現在所體現的價值，建筑本身既突出又和周圍的建筑相得益彰，符合城市發展的要求。建議給予保留。

從上面的一類建筑的標準來看，由于此地塊有較多處新建小區，所以我們可以從此次調研后所繪制的圖中得到該調研地塊中的一類建筑相對還很多，并且可以看出它的分布位置主要集中在此次調研地塊的東部，偶爾也穿插于中部地塊中形成一小片一類建筑區域。

2)二類建筑：

建筑年代較為久遠，建筑材料較為適合人的居住，建筑質量有保證，建筑經過統一的規劃設計，外形較為美觀，建筑風格較為老舊，地塊價值小于或等于建筑現在所體現的價值，建筑本身和周圍的建筑沒有較大的沖

圖 5-1

突。建筑的保留或拆除根據規劃本身而定。

從本次調研后所繪制的圖中可以看出二類建筑則集中在此次調研地塊的西部，偶爾也穿插中部地塊。根據規劃情況則給予拆除或者保留。）三類建筑：

建筑年代久遠，建筑材料比較單一，建筑密度很大，不適合居民的居住，建筑質量較差，建筑風格比較老舊，地塊價值沒有得到充分的利用，建筑明顯低于地塊的價值。建議拆除。

從本次調研后所繪制的圖中可以看出三類建筑則集中在中部地塊和東南角，從調研的情況來看這類建筑的質量差，環境不好，對居民的健康不利。建議在規劃時拆除。．綠地景觀現狀

該地塊的綠地景觀現狀非常差，只有在沿河邊和一些小區里才有一些綠地，但根本就不符合規范。因為這一調研地塊的面積有 135.3平方公里，所以綠地應該占有相當大的一部分，無論是在居住小區，還是在社區中。

7.道路系統現狀 沒有統一的規劃，道路顯得擁擠，分布不合理。該調研地塊內主要有103 省道貫穿而過，其次是一些鎮級道路，主要有中原路、同心路等。

如圖 7-1。道路的狀況非常不好，由于缺乏統一的管理和維護，所以道路顯得破舊不堪，甚至有些路段經常出現下雨天積水排不出去，從而造成交通堵塞。在一些城中村中建筑與建筑之間就是最原始的土路連接，下雨天泥濘不堪，城中村由于沒有統一的規劃常常出現死胡同。

圖 7-1

．解決措施 面對在調研地塊中存在的問題，解決辦法是進行統一的規劃，在進行統一規劃前應充分了解當地的情況，充分利用好地塊緊鄰白河這一得天獨厚的地理條件。重點是對三類居住用地的改造與規劃，改善環境質量，完善公共服務設施，道路與交通設施，增加娛樂康體用地、公用設施用地和綠地與廣場用地。作為一個南陽市重點鎮，在道路發展中，應分等級建造道路系統，使各個等級即獨立存在又和諧統一。因河體從鎮周邊穿過，可以設置帶狀綠地系統，通過楔形綠地將綠地引進鎮中心，使景觀綠地成為系統，也可改善鎮的綠化覆蓋率、空氣質量。較少的公共服務設施和生活性廣場，局限了人們的活動空間。

第五篇：福星城調研報告

福星城調研報告

調研時間：2011-10-18

調研地點：長青路中段

調研目的：項目的體量、規模、售價及規劃。

調研內容：

福星城目前對外推廣的是二期小戶型—悠果“毫”宅系列，此組團均為小戶型，面積區間在56-85㎡之間，共3棟45層的超高層建筑（7號樓、8號樓、9號樓），一期為單棟寫字樓。

二期還未對外銷售，11月初開盤，目前已開始內部認購，憑借個人身份證就可認購一張VIP卡，憑借此卡享受1.8萬-2萬的優惠，整個營銷中心對外口徑一致，具體價格沒有出臺，只有起價房為7988元/㎡，此房源共有8套，均為噱頭炒作，其實就是住宅建筑體4樓朝向最差的戶型。

1-3層為臨街商業街鋪，4層以上為住宅樓，住宅樓4梯8戶，沒有南北通透的戶型，整個住宅建筑為點式結構，皆為東南朝向、西南朝向、東北朝向、西北朝向，單面朝北、單面朝南等6種戶型，戶型結構不理想。

運用偷面積手法，利用飄窗、陽臺等計算一半面積的部分，進行連通、分區，可實際1房變2房、2房變3房。

根據認購時填寫的意向調查表分析，該項目11月初開盤，均價應該在11000-12000元/㎡，總計房源在560套。

怡景地產營銷策劃 韓貝

2011-10-19