第一篇：物業公司與商場簽訂《物業管理協議》

深圳商場

物業管理協議

本協議雙方當事人

委托方:百貨有限公司（以下簡稱甲方）

地址：

法定代表人：

受委托方：（以下簡稱乙方）

地址:

法定代表人：

根據《中華人民共和國合同法》、及有關物業管理法律、法規和政策，在平等自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方委托乙方對“ 甲方租賃物業” 簽訂協議。

第一條物業基本情況

甲方租賃物業名稱：

座落位置：

物業類型： 商業

建筑面積：共計11683.62平方米，其中一層為4746平方米、二層為4808.44平方米、三層為2129.18平方米；

第二條協議期限

本協議期為年，自年月日起 至年月日止。

第三條委托管理事項

1、房屋建筑本體共用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位等）的維修、養護和管理。

2、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施、附屬配套設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈等）的維修、養護和管理。

3、社區文化娛樂活動（雙方共同活動所支費用協商分攤）。

4、甲方變壓器和發電機的日常保養(供電系統停電時，在商場設備完好的前提下，須在10分鐘內發電供給甲方商場使用，但電力供給僅限于商場緊急照明系統)；

5、商場中央空調的運行、保養及維護；

6、商場自動扶梯、貨梯的保養維護；

7、消防系統的定期保養和值班，噴水池的定期清洗、噴水設備維修養護（保證噴水池每天二小時正常工作）；

8、低壓配電柜的日常保養和低壓配電室的值班；

9、商場室外廣場的照明的維修保養（不含商場對應照明的材料配件費）；

10、消防通道的風口、防火門的維修保養、管井、電井的日常管理。

11、法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

12、除上述1—11項委托乙方管理外，以下內容由甲方自行管理：

（1）商場內的一切照明燈具、開關、線路（注：包括電井內商場的所用的電源開關）和商場內的供水設施、商場內的土建設施（不含主體結構）；

（2）商場內消防器材的管理；

（3）商場內的保安、保潔；

（4）商場內使用的廣告照明設備設施的維修和養護；

（5）甲方負責清運商場內的垃圾（甲方應在早7：00前～晚23：00之后將商場內所有垃圾直接清運）。

（6）商場專用隔油池的定期清理。

第四條管理服務費用及其它費用

（一）本著服務顧客、微利經營的原則，本物業管理服務費按照3.00元/月.M2收取，每月共計35050.86元；

（二）管理費的調整標準按實際情況的變化，并經雙方協商一致后調整。

（三）乙方每個月向甲方收取物業管理費，自甲方實際正式開業（含試業）入伙之日起于每個月前七個工作日內（節假日順延）向乙方繳付；

（四）商場建筑外墻共用部位及共用的維修、養護由甲方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費由甲方支付，商場建筑外墻面每年清潔不少于2次，以保證大廈的整體清潔，清洗費用由甲方支付。

（五）、甲方應于年月日起向乙方支付空調運行相應的水電費、維修材料配件費、每月0.6萬元的人工費及2.4元/月.M2標準的空調維修保養費（水電費、人工費及維修保養費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（六）、甲方應于年月日起向乙方支付電梯運行相應的電費、維修材料配件費及每月0.76萬元的電梯保養維護費（電費、電梯保養維護費于每個月前七個工作日內支付，維修材料配件費為實報實銷）；

（七）、發電機由甲方每月按時支付發電機的保養費及柴油費0.1萬元整，因未及時支付造成的損失由甲方自行負責；

（八）、商場外廣場的保潔費用、綠化養護費用標準為每月1.5萬元由甲方于每個月前七日內交付乙方；

（九）、甲方應支付商場室外廣場與商場對應部分的公共電費（泛光燈、路燈、地燈、園林燈、水景燈、水泵、室外廣告照明等）的實際電費、水景用水的水費及維修配件材料費，所占比例為總體用量的50%；

（十）、根據市政府有關文件精神，甲方租賃物業一年后，應向乙方交納標準為0.25元/月.M2 的本體維修基金,每月共計2920.91元；

（十一）、以上部分費用共計95612.46元（不含運行空調、電梯，室外廣場公共景觀、室外廣告照明發生的水電費、維修材料配件費和外墻共用部分維修保養費及清洗費）甲方應于每個月前七日內支付乙方；

第五條甲方的權利和義務

（一）對委托乙方管理的項目實施監督檢查；

（二）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害乙方的合法權益，獲取不當利益；

（三）甲方自協議生效之日起10日內向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案資料（工程建設竣工資料）等，以便于對物業相關設施的管理維護和保養；

（四）甲方不承擔乙方人員、財產的安全責任；

第六條乙方的權利和義務

（一）根據有關法規、法規政策及本協議的規定，制定該物業的各項管理辦法，規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害甲方的合法權益，獲取不當利益；

（二）遵守國家、地方物業管理服務收費規定，經與甲方協定嚴格按協議規定的收費標準收取，不得擅自加價；

（三）有權承聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他單位，不得將專項業務承包給個人；

（四）接受物業管理主管部門及有關政策部門的監督、指導，并接受甲方的監督；

（五）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須在有關部門批準后方可實施；

（六）建立本物業管理相關檔案并負責及時記載有關變更情況；

（七）對甲方的裝修工程施工期間協調、配合工作；

（八）本協議終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；

（九）對甲方自行管理維護的設施設備給予甲方管理提供方便條件。

（十）對乙方使用的樓宇公共設施設備（建筑主體、消防設備、公共線路）實施監督檢查；

（十一）法規政策規定由乙方承擔的其它責任。

第七條違約責任

（一）本協議生效后,甲乙雙方任何一方公司內部出現的股權轉讓、股東變更，法定代表人變更或甲方將本物業整體或部分轉賣第三方及其它原因均不構成修改或終止本協議的理由，否則違約方須自違約行為發生之日起三十日內一次性向對方支付違約金，造成名譽或經濟損失的，還需賠償因此而造成的名譽及經濟損失。其違約責任應依據實際情況或按照法院判決結果為準；

（二）甲乙雙方任何一方違反本協議有關條款或因自身其它原因，致使未能達到協議規定的內容或直接造成對方名譽或經濟損失的，對方有權要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權終止本協議并要求違約方給予相應的賠償；

（三）因乙方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理；因甲方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府主管部門的簽定結論為準）。

第八條其它事項

（一）本協議作為甲方與中海地產股份有限公司簽訂的（房屋租賃合同及補充合同）的補充，具有同等法律效應；

（二）雙方可對本協議和條款進行修訂更改或補充。以書面簽訂補充協

議，補充協議與本協議具有同等法律效應；

（三）本協議執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任，并按有關規定政策規定及時協商處理；

（四）本協議自履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不成時，提請物業管理主管部門調節，調節不成的，提交當地人民法院依法裁決；

（五）本協議之附件均為協議有效組成部分，本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

（六）本協議及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律法規的政策執行。

（七）本協議自簽字、蓋章、甲方正式取得本協議之日起生效，協議規定的管理期滿，本協議自然終止。

（八）本協議共 6頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：乙方簽章：

法人代表：法人代表：

時 間：時 間：

第二篇：開發商與物業公司間物業管理服務協議(下載版)

開發商與物業公司間物業管理服務協議

法定代表人:

住所:

:

根據《中華人民共和國合同法》、《 物業管理條例》等有關法律、法規的規

第一條

委托物業的基本情況

物業類型：

坐落位置：

市

區（縣）

道（路、街）

號

四

至：

南

西

北

萬平方米

建筑面積:

萬平方米

第二條

物業管理服務事項

、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等的下水管道、落水管、電梯、共用照明、樓內消防設施設備、郵政信箱、避雷裝置、天線、二次

收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案。

第三條

前期物業管理服務合同期限

本合同自

****年**月**日開始，至本物業首次業主會確定物業管理服務企業，并簽訂《物業管理服務合同》之日終止。

第四條

甲方權利義務

的

六 1、2、向乙方提供全部工程技第五條 乙方權利義務

保修責任。

負責

每 6十一

1、出售建筑面積達百分之

2、業主入住率達百分之 五十

3、首位業主實際入住達 二 年以上。

1、物業管理服務費、場地占用費、利用物業共用設施所得收益等

3、物業管理服務用房、場地和屬于業主共同所有的其他財物。

協助公安部門維護本物業管理區域內治安秩序、制止違法行為。在本物業管理 應當及時向公安和有關部門

第六條 物業管理服務標準 1、2、3、4、5、房屋完好率 98%

6、房屋大修中有完整的開工報告及7、1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、污水排放暢通5、1、2、3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺明亮。樓道內無亂堆亂4、5、6、7、8、9、1、2、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

1、小區內實行 24 2、3、消防系4、5、消防通道暢通無阻。

房屋小修、急修及時率 98%以上，合格率達 100%，險情排除及時率達 100%，第七條 物業管理服務費用

1、竣工驗收合格交付業主使用前所發生的物業管理相關費用由甲方承擔。

2、平方米

配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積每月每平方米

業主應在每月

日前交納3、4、未出售的空置房屋的物業管理服務費由甲方交納。

5、6、費的萬分之 三 交納滯納金。

車位使用費由車位投資方委托物業向車位使用人按下列標準收

1、機動車輛（1）

（2）

2、3、：、業主委員會辦公經費。

、代辦服務費

乙方可以接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關部門或甲方委托，提供代辦服務，代辦服務費按以下方式收取。1、2、第八條

物業管理服務用房

甲方向乙方無償提供并移交不少于本項總目

第九條 物業管理驗收交接

甲方在竣工驗收合格后交付業主使用前 十、設備等物業。1、2、345、物業管理需要的其他資料。

第十條 違約責任

應與乙方辦理接管驗

應給予乙方經濟賠償。

第十一條 質量糾紛的約定

應向對方支付

元的違約

第十二條 不可抗力的約定

第十三條 爭議處理

第十四條

合同附件

本合同具有同等效力。

本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

遵照國家和本市有關法律、法規和規章執行。

第十五條

合同備案

甲乙雙方及物業管理行政主

甲方持本合同到市場物業管理行政主管部門辦理備案。第十六條

合同責任及生效

本合同承擔相應的責任。

三

****年**月**日

****年**月**日

第三篇：物業公司物業管理工作匯報

×××公司物業管理的工作匯報

×××公司自×××年月份成立并開始為

×××居民提供物業管理服務，在×××的堅強領導和各社居委的支持下，有各位居民對我們工作的支持、配合與厚愛，×××才得以有如此的環境與和諧。作為為廣大居民提供服務的物業公司，這里面凝聚了我們無數的心血和汗水，種種滋味真的是無以言表，同時也與廣大居民之間產生了深厚的感情，小區的一草一木及各種設施設備無不滲透著我們的心血，同時更得益于廣大業主對它們的愛護，我們深知工作中還不同程度地存在著一些不足之處，但我們正在積極地改進工作，努力尋找切實可行的辦法。我們一直努力在朝這方面發展。下面我們將×××的工作匯報如下：

一、小區綜合環境治理方面

×××年 月，物業成立之初，由于×××回遷小區，居民由村民轉變成為市民，很多生活習慣不能適應社區管理的要求，垃圾亂丟，樓道內、外亂堆亂放現象十分嚴重，商業街更是各類亂搭亂建的×××隨處可見，垃圾遍地。為了能給廣大業主提供一個干凈整潔的商業街和生活環境，我們在×××堅強領導、支持下，采取了限期拆除、各個突破的辦法，僅僅用了一個月的時間，完成×××工作，堅決取締各類違章經營等行為，使原本雜亂無章、垃圾遍地的×××街變

得秩序井然、清潔有序的商業街，得到了上級領導肯定、表揚，同時得到了小區居民的認可。

二、衛生環境方面

×××小區在×××公司進入管理之前，小區衛生有回遷居民承擔保潔工作，由于沒有專業管理的經驗，小區衛生環境十分惡劣到處是衛生死角，毀綠種菜現象也十分嚴重；面對種種困難，我們物業公司一班人心往一處想，勁往一處使，重新配備了衛生保潔人員，采取劃片包干、責任到人的衛生區域保潔管理辦法，鏟除了小區毀綠種菜×××多地塊，徹底改變了小區衛生環境，贏得了各方面的贊譽。

三、公共設施、設備及其房屋養護維修方面

由于×××是×××年 月回遷的，到物業公司進入管理×××時間，各類公建設施管理嚴重脫節。我們及時與建設、施工單位聯系，對雨污水、小區路燈等公建設施進行交接，維護管理，先后利用×××個月時間對小區的樓道燈、路燈和雨污水井進行了及時維修、疏通。從根本上解決了小區白天污水橫流、夜晚漆黑一片的現象。

小區房屋質量維修一直投訴不斷，居民怨聲載道；由于質量是由建筑施工單位負責維修的，我們結合實際情況，指派專人負責居民和建筑單位之間的協調工作，要求施工單位做到“有報必修”，由專人監督維修質量，做到維修一家、完善一家。使居民對我們的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××區的設計特殊性，真的是沒有一刻安寧過，為了減少被盜事件的發生，我們在管理之初采取了一系列治安措施：首先對治安隊員進行了精簡，充實了一批責任心強的隊員；加強了治安人員安全防范意識的培訓；增加了必要的治安設施；不斷提高治安員工的待遇, 加上公司嚴格的監管獎懲制度, 門崗隊員嚴格盤查出入小區的陌生人員，巡邏員晚上提醒住戶關好門窗，請廣大業主加強自防意識，以及物管部主任每周不定期深夜檢查等等，大大降低了四防案件的發生，維護了小區居民的利益。

五、機動車輛停放管理

×××年 月，物業公司進入小區管理之時也是各類大型貨車進出小區的猖狂之際，各類大型貨車、渣土車、攪拌車在小區橫沖直撞，小區的環境衛生、公共設施無法保障，嚴重影響居民的人身安全；我們結合回遷小區的實際情況，積極與相關部門聯系，組織資金×××元，擴修了小區配套的大型車輛停車場，制定了切實有效的大車進小區的管理制度；在×××強有力的支持下，至×××年 月底，小區的近1×××大型車輛全部停放在小區外的大型停車場，徹底杜絕了大車進居民小區的現象。得到了廣大居民的一致好評

雖然我們在×××區的物業管理取得了一定的成績，但我們在管理上也還存在很多困難，但我們相信：我們有一支精誠團結、充滿愛心和高度責任心的團隊，在×××堅強領導下，我們會在現有的基礎上從物業管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不斷提高居民對我們物業管理的滿意度，流轉以物業管理為物業服務觀念，牢記：優質管理、優質服務的宗旨；通過提高物業服務水平，宣傳物業管理工作及公司的服務理念，想居民所想，為居民所為，來贏得廣大居民一如繼往地支持我們的工作，共同營造文明、和諧、美好×××

×××公司

第四篇：商場物業管理工作計劃

北京街商業廣場

管理工作計劃

一、修改和制定有關的管理文件

1、管理規約--對北北京街商業廣場物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的所有業主和租戶有效地使用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。

2、用戶手冊--方便各業主及租戶進一步了解北京街商業廣場的物業情況和管理運作規定,旨在保障北北京街商業廣場全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。

3、裝修指南--向各業主及租戶詳細介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必須遵守的規定和必辦的手續,以及介紹北京街商業廣場物業設施情況,以協助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常使用。

二、制定各項管理程序及規定

1、商鋪物業交收程序；

2、商鋪裝修的報批和驗收程序；

3、商鋪裝修的監控程序；

4、公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定；

5、公共設備設施的監管維護和報修程序；

6、投訴處理的程序；

7、意外和緊急情況處理的程序；

8、非辦公時間出入商場的管理規定；

9、貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定；

10、日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定。

三、物業管理服務質量的控制和制度

1、各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)；

2、各崗位的(部門)紀律制度；

3、各崗位服務標準；

4、考核制度和持續改進的措施。

四、商場竣工前對商場設施管理的前期介入

前期介入有利于商場的日后管理,避免發生重復投資或資源浪費,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

1、參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的方便與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避免重復投資或浪費資源。

2、根據我們的專業管理經驗,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。

3、早期熟悉商場設備設施情況,協助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。

五、驗收和接管

將配合發展商,按照北京街商業廣場的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:

1、對隱蔽工程驗收和接管；

2、對樓宇工程質量的驗收和接管；

3、對設備和設施的驗收和接管；

4、對裝修質量的驗收和接管；

5、對各項工程和設備的竣工圖,使用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔；

6、所有交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

六、接管后的物業管理工作

1、代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

2、跟進北北京街商業廣場工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

3、執行日常的保安管理：

1）利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全防范系統等,對北京街商業廣場商場物業實行24小時無間斷的安全管理。

2）制定合適的各項安全管理制度,如每小時巡樓次,“緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理,力求無罪案發生率。

3）制定合適的消防工作計劃和制度,確保北京街商業廣場物業的防火工作安全可靠。

4）制定保安人員的招聘標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素質教育,特別強調“熱情有禮、賓客至上”的服務意識,使保安隊伍成為北京街商業廣場物業管理形象標志。

5）加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

6）加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

4、執行日常的物業保養和維護工作

1）物業管理員每天定期巡視商場物業整體各部份,檢查物業狀況及設備設施狀況,及時安排設施的維修,易耗件的更換等。

42）物業管理員每天巡視檢查公共場所,公共地方的清潔衛生標準及質量,確保北京街商業廣場的高質量清潔水準。

3）物業管理員每天巡視檢查北京街商業廣場的室內外綠化保養及布置,以及節假日的燈飾、促銷活動,外墻清潔等。

5、執行日常的設備保養維護工作：

1）制定和執行工程及機電設備的維護和保養計劃,建立設備檔案、設備卡。

2）對物業潛在的隱患提出整改方案及安排整改。

3）對物業的設施進行定期維護和翻新。

4）制定及執行設備維修計劃及方案。

5）制定及執行各項節能方案。

6、做好二次裝修監控工作：

二次裝修監控是物業管理中相當重要的一環,如二次裝修監控不好,直接導致影響物業的質量,破壞中央系統工程,影響已入住業戶正常生活等多項問題,故將會按以下制度執行。

按照《裝修指南》規定執行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監控和驗收的程序制度,確保裝修單元不影響其它單元以及商場物業的結構和公共設施、中央系統等,確保裝修期間不發生重大事故和火災、水淹等。

第五篇：商場物業管理注意事項

商場物業管理注意事項

1、管理目標

商業物業（樓宇）具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，從而失去物業受托管理權，影響本企業的經濟效益。

因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

2、管理措施

由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業，商業物業對于物業管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業物業（樓宇）的物管機構應依據有關政策法規，嚴格制訂一套適合商業物業物業管理的規章制度，規范各專業崗位的職業守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質量標準，使商業物業始終保持清潔文明、安全舒適的經營狀態，對違反管理規定者，均一律按處罰條例進行處理。

3、商業形象

住宅類物業設計形象的主要目的在于美化居住環境，除在一定程度上促進物業銷售外，在日常物業管理上并無其他商業考慮，而商業物業的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在購買欲望，使之形成現實的消費；良好的外觀設計、優美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業氛圍而實施自己的購買行為。現代的商業大廈（商場、商城）正是利用卓越的商業形象設計使顧客產生美感愉悅的同時，引導顧客消費，從而促進商業營銷。舉凡成功的商業物業無不具備獨樹一幟的成功商業形象，如深圳銅鑼灣商業廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區等等。同時，舒適、幽雅的購物環境與和諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業物業良好的自身形象，促進自身商業發展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業物業形成區域發展，達到整體提升周邊商業環境的效果。總之，保持物業良好形象是商業物業物業管理的主要任務。

由于商業物業內不同區域的功能分區不同，為正確地導引人群、疏導車輛、維持物業內部的有序經營，在適當的位置（如出入口處、樓層梯間、坡道處等）設置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應采取積極合理的措施（如專人導引、專題廣告導引、語音導引等），既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環境，并且影響顧客情緒。另外對于物業內各經營單位（商戶）的招牌（廣告牌）應妥善管理，保持物業外觀整潔。

影響商業物業商業形象的因素很多，完善的物業管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業管理可以創造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業內的各項經營活動。

4、產權、債權關系

商業物業（樓宇）的所有權人可能是個人、一間或數間公司。房地產的開發建設經常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業管理者來說，了解物業債權的實質性關系和所有權類型是相當必要的，若物業產權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態。若物業債權關系復雜，則有可能使物管企業卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。物業管理是屬于長期經營的產業，物業委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業委托雙方的長期合作發展。

5、環境清潔管理

商業樓宇物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志，保潔工作對物業業主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現代的商業樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業樓宇的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業內部（如某些專業批發商場），存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要。

商業物業（樓宇）的保潔形式具有以下主要特點：

①由于商業樓宇日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內的設施）的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。

②商業樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經之地，且位置最接近物業外部環境，只要注意大堂和大門出入口的衛生保持，并及時進行保潔作業，即可在很大程度上減輕物業其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。

③商業樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業自身質素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少；樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業物業，清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量。另外商業物業保潔還需注意對停車場、理貨區及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

④商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業管理單位應合理安排保潔人員的工作時間、工作區域及作業方式，做到既要保證物業環境的清潔衛生，同時也盡量避免因保潔作業對物業內部正常的商業經營活動造成不良影響。

6、環境綠化管理

營造良好的購物環境是商業物業（樓宇）成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業物業區域環境的“含金量”。盡管商業樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。

商業物業的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。

同住宅物業相比，商業物業（樓宇）因其著重商業綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業內可綠化區域面積較小，加上室內陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環境。在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點：

① 商業物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿蔫、老化、不規整等生長不良的情況。

②商業物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。

③室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物。花木擺放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。

④因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。

⑤室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。

⑥搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力。

7、安全管理

商業物業（樓宇）面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業樓宇的安全管理，應注意以下幾點：

①將物業管理中的安全管理與商業經營中的防損要求結合起來。

商業樓宇內的人流構成復雜，幾乎任何一家商業機構都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構的安全人員應根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任。若商業物業的經營管理方自身設有專門的保衛部門（如商品防損部），物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區域的劃分及具體工作的對接程序。若商業物業的經營管理方將防損工作交予物管機構管理，物管機構應在自身安全管理部門內部明確各安全崗位的具體設置及崗位職責，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業社區治安工作的同時，積極重視商業防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內。

②將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節。由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。

③將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的物管工作相比，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

④緊急事故的應急處理

住宅小區的整體環境屬于封閉型或半封閉型，而商業物業屬開放型環境。現代物業管理中的安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和業主需求的變化而不斷增加。

對于高度密集性的商業物業（樓宇）而言，若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業業主、租戶緊密配合。

任何一項安全計劃都應有四個目標：預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業管理者無法事先準確預測事故的發生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發生的各種情況，最大限度地作出反應。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發生樓層的受傷人員疏散使用；在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；組織業主、租戶定期舉行各種應急反應訓練和活動；編制緊急事故程序指南手冊并發放到所有物業工作人員、業主、租戶手中；儲備少量緊急物資等。

一旦緊急事故發生，人身安全就處于第一位。物業管理者應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業主、租戶建立個人聯系，通告危機現狀以及解決辦法。物業管理者必須全力以赴，以避免發生更大的損失，盡可能快地恢復正常的工作運行是減少商業經營損失的最好辦法。

提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業樓宇的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感；人行道附近和停車場不應有藏身之處；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。商業物業的物管機構應與當地公安部門加強聯系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發現有可疑行跡應立即互相通告，這樣由于失誤導致的犯罪事故就會減少。

8、設施養護管理

商業物業（樓宇）高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施設備加強養護，如空調設備、電梯設施等。由于商業物業（樓宇）使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業樓宇內部屬于人流高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

9、消防管理

現代商業物業（樓宇）大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主、租戶和顧客提供安全環境，保障其生命財產安全。商業樓宇常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業樓宇內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機、應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。樓宇內各類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

10、車輛管理

商業類物業（樓宇）一般均位于本地商業旺區，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據典型調查（北京零點市場調查公司數據），在商業樓宇（商場、商城、商廈等）的實際消費購買人數（約占總客流量的40%）中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4∶1。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業各類停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業管理區域內的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

11、公共關系

①商業社區文化

商業社區文化活動對于商業物業內的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業社區內形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內部各商業單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業社區文化活動，有利于加強業主、租戶與物業管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業社區文化活動的開展有利于喚起全體業主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業知名度，并將為物業帶來可觀的商業效應。第四，通過開展文化工作，保證了物業社區的“安全文明”，為社區的穩定和長期發展奠定了基礎。

②商業推廣、促銷活動

加強同商業物業內各經營單位（商戶）的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構可精心策劃、積極配合商業物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業內各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。

總之，商業物業管理機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業經營方、業主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，物業經營方負責物業的商業經營，物管機構則專責物業管理，雙方合理分工、協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。

商場管理的特點

一、商場物業的類型和管理特點

（一）商場物業的類型

．從經營方式分

可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或專營商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。

．從樓宇功能分

可分為單一經營性商店和綜合多功能經營商店。

．從商業物業檔次來分

可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業物業的設施、設備和管理方式都是傳統性的，所經營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業界為搶攤商業市場而建造一批高檔的商業樓宇，其設施、設備齊全、先進，如電視監控、消防系統都由計算機系統控制，以及先進的管理設施，豪華、高雅的購物環境，可謂現代的商業樓字。

（二）商場的物業管理的特點、建筑特點

從建筑內部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；外觀設計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據此，在管理上要求創造和維持環境的優美，使顧客在幽雅、輕松的環境中流連忘返，增強購物的信心和欲望。

．設施齊全

現代商業設備、設施先進，因而對管理人員的素質要求較高。

．客流量大

商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點松懈。

二、商場物業的管理內容

（一）樓宇及附屬設施，設備的養護及維修管理

商業樓字的日常養護標準高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業樓字的重點在于各種設施，設備上，因為這些都能直接影響經營環境。高檔次的商業樓宇設施、設備多而復雜，電腦化程度高，如供電、監控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統大多互聯網絡，由計算機控制維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運行也靠平時養護。

（二）環境衛生及綠化管理

環境衛生是管理的重點，主要是外部環境和內部環境兩方面。外部環境包括樓宇外墻、附屬建筑設施及周圍場地等；內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業主的鋪內、辦公室等非公用部位。綠化是指內外環境的花草樹木的種植及養護，旨在創造整潔、優美和諧怡人的商業氛圍。

環境衛生管理方面應注意以下幾點：

（1）樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；

（2）柜臺內陳列架上商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；

（3）商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指定位置，及時清理；

（4）樓宇內外的主要衛生清潔時間應安排在非營業時間，營業期間必要的清潔應由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；

（5）雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。

（三）安全保衛管理

安全保衛管理是商場物業管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

（1）商場樓宇一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監控系統和自動噴淋裝置；

（2）運用電視監控系統對商場進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業點進行日常監視，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商場中鋪面多，柜臺多，人流密集，易造成電視監控死角，人防必不可少。門崗的保安員主要責任是發現可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發現問題及時解決問題。對突發事件和惡性事件應及時處置防止事態擴大并注意保護現場及時向上級和公安部門報告。

（四）廣告管理

商場廣告既多又雜，常常出現廣告無序有礙整體環境，有的廣告還有違反廣告法規定，因此必須加以管理。

（1）市場內部廣告、應由物業管理公司委托專業廣告設計人員按商場整體布局設計。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項由物業管理公司審核，做到管理有序。戶外廣告一般不設置，如果屬于商場整體促銷廣告也應注意整體性和形象性；

（2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關及時、陳列物品整潔有序。

商場樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請。也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

（1）建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

（2）專人負責對工程實行嚴格的監督；

（3）選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；（4）對裝修現場進行監督管理。

3、地下停車場廣告設計必須采取節能環保的材料，建議購買LED燈具作為廣告燈箱照明，光線較強，這樣為開發商節省了大量的電費資源，同時跟廣告公司談好所有地下廣告照明電費由廣告公司承擔。

（六）租賃管理

有些商場引進了承包制，逐步發展到柜臺出租、樓宇層面或整幢樓出租，作為物業管理公司應做好樓字的租賃同時，注意租賃管理。

．出租方式

主要有租金投標和協議租金兩種，在市口好、顧客量大的商場，商戶往往要爭相租賃，在同時出現多個承租商戶的情況下可用競標方式，以獲取理想的租金。而在一般地段，商戶爭鋪面的情況尚未出現時可用協議租金，這一方式較靈活、便利。

．租金管理

主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商場樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商場所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。