第一篇：2014年版物業管理實務課后習題-第十四章 物業項目管理權交接

2014年版物業管理實務（自己做的，不保證100%正確，請大家一起來糾錯）

第十四章 物業項目管理權交接

一.物業管理權移交的主體有哪些？

答：物業管理權移交主體有:1.物業所有人。2.原物業服務企業。3.新物業服務企業。4.其他移交參與人。

二.簡述物業管理權移交工作的程序？

答：物業管理權移交工作程序：1.成立接收小組。2.召開工作會議。3.以書面形式將移交的有關情況在物業管理區域內公示。4.移交工作開始時，雙方應簽訂物業移交協議。5.移交工作中，雙方移交人員認真做好清單和運行實驗記錄。6.協商一些存在問題的解決方法。

三.簡述物業管理權移交的內容？

答：物業管理權移交內容：

（一）物業資料。1.物業產權資料、2.業主資料包括：（1）業主入住資料:入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片。（2）房屋裝修資料：裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。（3）業主專有部分維修及特約服務記錄等。

3.管理資料。4.財務資料。5.合同協議書。6.人事檔案資料。7.其他需要移交的資料。

（二）物業共用部位及共用設施設備管理工作的移交

（1）房屋建筑工程共用部位及共用設施設備。

（2）共用配套設施

（3）物業管理用房

（三）人、財、物的交接形式

四.物業項目管理退出的方式有哪些？

答：1.前期物業服務合同到期后，供需雙方不再續訂物業服務合同。

2.履約期間供需雙方協商終止合同

3.非正式退出。

五.物業項目管理退出的原因有哪些？

答：物業項目管理退出原因有：

1.因政策方面等外部原因引起的物業項目管理退出

（1）物業管理服務收費價格機制不合理

（2）物業服務企業承擔的社會責任過重

（3）部分壟斷職能部門不作為給物業管理企業帶來的負擔。

2.因物業服務企業自身原因導致物業項目管理退出

（1）缺乏經營風險的有效評估（2）缺乏誠信。（3）企業自身包袱過重，無力旅行物業服務合同。

3.因開發建設單位原因導致物業項目退出

（1）前期承諾不兌現。（2）遺留問題未解決。

4.因業主原因導致物業項目管理退出

（1）業主消費意識差。（2）業主對于物業管理的政策存在偏頗，與物業服務企業無法就某些問題達成一致。

六.簡述物業項目管理退出中的交接問題及成因？

答：物業項目管理退出中交接存在的問題：1.交接主體的問題。2.財務清算問題。3.責任履行問題。

4.交接確認問題。5.物業服務企業自身問題。

物業項目管理退出中交接存在問題的成因分析：1.業主大會主體缺失。2.物業服務企業誠信缺失。

七.簡述物業項目管理退出的程序？

答：1.退出預警報告，發揮物業管理社區聯席會議和行業調解機制。2.退出方案擬定及實施。3.退出后遺留問題的處理原則確定，商定處理原則。

一.物業項目管理退出應移交的工作內容包括那些？

答：

九.簡述物業項目管理退出的注意事項？

第二篇：2014年版物業管理實務課后習題-第二章物業項目管理權獲取

2014年版物業管理實務（自己做的，不保證100%正確，請大家一起來糾錯）

第二章物業項目管理權獲取

一.物業項目管理權的獲取方式有哪些？

答：物業管理權獲取方式有：1.招標方式。2.直接委托方式。3.其他合作方式。

二.簡述物業服務項目招標投標的概念及基本要求？

答：物業服務項目招標是指物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容，制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投，從中選擇符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為

三.簡述物業項目的招標程序？

答：物業項目招標程序：1.成立招標領導小組。2.編制招標文件。3.公布招標公告或發出投標邀請書。4.發放招標文件。5.投標申請人的資格預審。6.接受投標文件。7.成立評標委員會。

四.簡述物業項目的投標程序？

答：物業項目投標程序：1.獲取招標信息。2.項目評估與風險防范。3.登記并取得招標文件。4.準備投標文件。5.提交投標文件。6.接受招標方的資格審查。7.參與開標、現場答辯和評標。8.簽約。

五.物業項目投標的策略技巧有哪些？

答：物業項目投標策略有：1.招標文件解讀。2.基礎資料及數據收集。3.投標的組織策劃。4.項目的現場踏勘。5.投標書的編寫。6.投標報價的策略和技巧。7.現場答辯的技巧。8.簽約談判的技巧。

六.制定服務方案的一般程序是什么？

答：制定服務方案的一般程序如下：

1.組織精英、管理、技術、財務人員及擬任項目經歷參與物業服務方案的制度。

2.對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。

3.根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。

4.確定組織架構和人員配置。

5.根據物業資料及設備設施技術參數、組織架構及人員配置情況、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。

6.根據招標文件規定的物業管理需求內容制定詳細的操作方案。

7.測算物業管理費用（總價和單價）

8.對擬定的物業服務方案進行審核、校對、調整。

9.排版、印制、裝幀。

七.簡述物業服務方案編制的要點？

答：物業服務方案編制要點有：1.顧客基本情況。2.物業基本情況。3.項目開發情況。4.項目周邊情況。5.競爭對手情況。

八.前期物業服務合同包括那些主要內容？

答：前期物業服務合同主要包括：1.合同的當事人。2.物業基本情況。3.服務內容與質量。4.服務費用。5.物業的經營與管理。6.承接查驗和使用維護。7.專項維修資金。8.違約責任。9.其他事項。

九.物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別是什么？

答：物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別是：1.訂立合同的當事人不同。2.合同期限不同。

十.簽訂物業服務合同應注意那些事項？

答：簽訂物業服務合同應注意：1.明確業主、業主委員會的權利義務。2.明確物業服務企業的權利和義務。3.對違約責任的約定。4.對免責條款的約定。5.物業服務合同的主要條款宜細不宜粗。6.合同的簽訂既要實事求是，又要留有余地。

第三篇：物業管理權交接方案

物業管理權交接方案

物業管理權交接方案提要：更換正在實施管理的物業管理公司是一件艱巨的事務，除需要發展商和業主委員會的支持，原物業管理公司的有效支持配合

物業管理權交接方案

更換正在實施管理的物業管理公司是一件艱巨的事務，除需要發展商和業主委員會的支持，原物業管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實施運作。我公司在“更換”問題上，有著深入的研究，并有多次案例和實踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。

根據我司以往經驗，在更換前首先將必須考慮如下幾個重點：

一、程序的合法性

物業管理委員會是代表物業產權人、使用人利益，負責監督檢查物業管理工作的非法人社團，是解決物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

二、協調相關方面的關系，取得中正第三方的支持

協調相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。

中正方的支持主要是指：

法律顧問，提供法律支持。

物管顧問、財務顧問，提供專業支持。

政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。

三、具體交接工作安排

1．發展商負責書面通知，現在管物業公司解除合同日期，確認后與新入駐物業公司簽署物業管理合同。2．雙方物業公司確認交接步驟及內容。

3．以書面形式發給每位業主更換物業通知。

4．在最大限度減低對客戶服務影響的情況下，按步驟進行物業交接工作，并由第三方進行監督。

5．發展商與原物業公司的合同繕后事宜。

四、交接內容

交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：

（一）工程交接

1．成立接收小組，由交、接雙方專業人員組成，指定工程驗收負責人及各專業交驗人員，一般由以下專業人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯（如有）、鍋爐（如有）。

2．召開工作會議，布置各專業組接收要求及具體事項。

3．接收工作要求

參照國家及行業標準，規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保文件資料手續齊備，工程質量及各項技術指標符合標準。

4．物業交接工作程序

（1）接雙方簽定物業接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時間。

（2）交方應提供的資料、文件。

1）圖紙資料、文件、交接清單。

2）設備清單。

3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認電表水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數字）。

4）住戶交納能源費情況統計表。

5）備品備件、材料物品庫存登記表。

6）設備運行記錄。7）交接班記錄。

8）值班記錄。

9）工具、儀表，維修設備登記表。

10）人員花名冊。

11）設備維保合同（有效期內）。

12）維修費使用情況及盈虧。

（3）交接工作開始時，雙主應簽定物業交接協議書。

明確雙方交接人員名單、交接內容、交接時間和日程安排等。

（4）交接工作中，雙方交接人員應就交接物品的位置、數量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業交接清單和運行試驗記錄。

（5）交接工作結束，雙方共同簽署交接報告。對交接中發現的問題，雙方應認真記錄，協商解決辦法，對交接中遇到的工程遺留問題，若不能馬上解決，雙方應簽署備忘錄，說明存在的問題，產生的原因、責任、解決的方法和時間等。

（6）鑰匙移交

（7）設備交接順序

1）變配電設備（變配電室）。

2）熱力設備（熱力站、鍋爐房、熱交換站）。3）燃氣設備（調壓站或調壓裝置、燃氣表房）。

4）消防報警設備。

5）保安監控設備（含攝像、可視對講等）。

6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

7）運輸設備（電梯）。

8）維修設備（工程維修用如，電焊機、鉆床、砂輪機、套絲機等）。

9）其它設備（電腦、辦公設備、電開水器等）。

（各類交接清單見附件。）

（二）財務交接

確定財務交接的日期，在正式交接之前，交接雙方均應做好充分的準備。交付方應對帳、物、資金進行清理造冊；接受方應對原物業管理的財務會計工作有定性的了解。在交接日始業務人員對口進行交接。

交接內容主要包括核實資產與負債；清理債權、債務；重新認定未執行的合同；銀行、稅務等業務口的結束和新建、會計檔案的必要說明和交付；原管理工作中遺留的財務問題的說明和擬定解決方式等。

交接方式上，應做到交付方對交接內容真實、明確；接收方對交接內容查證、清楚。同時，接收方要同交接內容涉及的第三方見面，落實交接內容，并履行必要的法律手續。

（三）文檔交接

鑒于各家管理公司所實施物業管理體系不同，文檔編制也有較大區別，建議物業管理文檔交接清單由原執行機構提供。如已通過ISO-9002的企業，文檔依據為三級文件中作業指導書目錄索引。如未通過，則文檔依據為辦公室文檔管理文件目錄索引。

雙方交接按目錄內容進行簽收即可。

文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，主要包括：維修管理公約、客戶手冊、物業管理費核定標準、政府批準文件、與相關服務管理部門的合同文本。

（四）人事安排

１．崗位交接

根據我公司的交接方案及原物業管理公司所提交的交接內容目錄，我公司派人對原物業管理公司的保安部、工程部、客戶關系部、保潔部等逐一進行崗位交接，并以文字說明交接完畢，經雙方確認簽字。

２．人事安排

在原有人員人事安排上，本著“雙向選擇，擇優安排，加強培訓”的原則，充分考慮原有員工的各人意向與職業特長，合理安排，調動其工作積極性與主動性，發揮潛能，實現企業與個人利益雙贏。對于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工，要組織培訓、考核，使其達到上崗要求，確保服務質量，維護物業管理公司的聲譽。對于員工的合理流動，積極做好人事的各環節工作，手續齊備、快捷。做到“留者安心，離者舒心”。

３．勞動關系

對考核及經培訓考核通過達到上崗要求的人員，應辦理相關的人事手續，即終止與原物業管理公司的勞動關系，與均豪物業管理公司簽定勞動合同，并根據我公司的整體工作布置，安排在原項目部或我公司其它項目部的相應工作崗位。

關于接管工作的其它說明

1．接管工作需提前一個月進行安排，其中

二周時間進行接管機構、干部的組建抽調員工招聘等籌備工作。

二周時間的全員培訓。

2．崗位移交在二個工作日以內完成，移交保駕需3-5個工作日。

3．物資文檔等其它交接約需5個工作日完成。

4．財務交接按劃線制進行交接，我司承諾可進行全程顧問，所需時間暫無法確定。

5．我司同意接收開辦費所購置的固定資產及遞延資產。

風險防范

更換物管企業的過程中，經常出現的“風險”有5種情況：

（1）原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。

（2）原物管企業提出高額補償。

（3）交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

（4）因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。

（5）引發法律訟訴。引發法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

所以要做好風險防范工作，避免業主和使用人工作、生活受到影響。

第四篇：物業管理權交接方案（推薦）

工 程 交 接 方 案

一、交接內容

設計方案，配套設施，運行記錄，外部聯絡，固定資產等。具體如下：

1．成立接收小組，由交、接雙方業人員組成，指定工程驗收負責人及各專業交驗人員，由以下專業人員組成：電氣、綜合、電梯、空調。

2．召開工作會議，布置各專業組接收要求及具體事項。

3．接收工作要求

參照國家及行業標準，規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保文件資料手續齊備，工程質量及各項技術指標符合標準。

4．物業交接工作具體內容：

（1）接雙方簽定物業接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時間。

（2）交方提供工程資料及文件：

1）圖紙資料、文件、交接清單。

2）設備清單。

3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認電表、給水表、中水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數字）。

4）住戶交納能源費情況統計表。

5）備品備件、材料物品庫存登記表。

6）設備運行記錄。

7）交接班記錄。

8）值班記錄。

9）工具、儀表，維修設備登記表。

10）設備維保合同（有效期內）。

（3）交接工作開始時，雙方應簽定物業工程交接協議書。明確雙方交接人員名單、交接內容、交接時間和日程安排等。

（4）交接工作中，雙方交接人員就交接物品的位置、數量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業交接清單和運行試驗記錄。

（5）交接工作結束，雙方共同簽署交接文件。對交接中發現的問題，雙方認真記錄，協商解決辦法，對交接中遇到的工程遺留問題，雙方應簽署備忘錄，說明存在的問題，產生的原因、責任、解決的方法和時間等。

（6）鑰匙移交

（7）設備交接

1）變配電設備（變配電室）。

2）燃氣設備（調壓站或調壓裝置、燃氣表房）。

3）消防報警設備。

4）保安監控設備（含攝像、可視對講等）。

5）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

6）電梯

7）維修設備（工程維修用如，電焊機、鉆床、砂輪機、套絲機等）。

8）其它設備（電腦、辦公設備、電開水器等）。

第五篇：第14章 物業項目管理權交接

第十四章 物業項目管理權交接

物業管理項目進入與退出是一個物業項目完整物業管理周期的開始和結束，做到項目管理的“善始善終”對物業管理的和諧推進至關重要。無論是物業管理項目的“進入”還是物業管理項目的“退出”，物業管理權的交接是最為關鍵的環節。對于新建項目而言，主要涉及物業服務企業與開發建設單位的交接；對于在管項目而言，新物業服務企業、原物業服務企業與業主大會（業主委員會）等主體之問也需要進行交接。本章內容重點介紹在管項目的物業管理權的交接問題。

第一節 物業管理權的移交

一、物業管理權移交的含義和主體

（一）物業管理權移交的含義

物業管理權的移交是指物業項目因特定的原因而使物業管理權在物業管理主 體間發生變更的經營活動。

物業管理權的移交主要分為兩種情況：一是因為新項目的建成、使用而從業主方將管理權移交至物業管理方；二是因物業服務企業退出項目管理而引發的物業管理權的移交。

（二）物業管理權移交的主體

物業管理權移交主體主要涉及以下幾方：

（1）物業所有人。這里的物業所有人包括全體業主。一般情況下，要避免物業服務企業與物業服務企業之間的移交。

（2）原物業服務企業。（3）新物業服務企業。

（4）其他移交參與人。這里的其他移交參與人主要為開發建設單位。當原物

業服務企業滅失或者因為其他的原因不能繼續經營時，物業所在地的基層行政管理部門或基層群眾性自治組織（居民委員會、村民委員會等）也可能成為移交參與人。

二、物業管理權移交工作的程序

物業管理權的移交主要包括原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交；業主大會或物業產權單位向新的物業服務企業移交。前者的移交方為該物業的原物業管理機構，承接方為業主大會或物業產權單位；后者的移交方為業主大會或物業產權單位，承接方為新的物業服務企業。一般地，為了保障移交工作的順利進行，可以參照以下程序開展工作。

（1）成立接收小組，由交、接雙方專業人員組成，指定財務人員、工程人員、項目管理人員及各專業交驗人員。

（2）召開工作會議，由移交雙方的負責人布置各專業組接收要求及具體事項，明確雙方移交人員名單、移交內容、移交時間和日程安排等。

（3）以書面形式將移交的有關情況在物業管理區域內公示，必要時要將移交情況說明向每個業主發送通知。（4）移交工作開始時，雙主應簽訂物業移交協議書。

（5）移交工作中，雙方移交人員應就交接物品的位置、數量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業移交清單和運行試驗記錄。

（6）移交工作結束，雙方共同簽署移交報告并公示，并向主管行政部門辦理更換備案手續對移交中發現的問題，雙方應認真記錄，協商解決辦法；對移交中遇到的遺留問題，若不能馬上解決，雙方應簽署備忘錄，說明存在的問題，產生的原因、責任、解決的方法和時間等。

三、物業管理權移交的移交內容

（一）物業資料

（1）物業產權資料、綜合竣工圖紙及竣工資料，工程驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等；（2）業主資料包括：

①業主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片； ②房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等； ③業主專有部分維修及特約服務記錄等。

（3）管理資料包括：各類物業基礎管理檔案、值班記錄、巡檢記錄、運行日志、設備維修記錄、水質化驗報告、專業檢測報告、房屋設施設備完好率評定等各類服務質量的原始記錄。

（4）財務資料包括：固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。

（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。（7）其他需要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

（二）物業共用部位及共用設施設備管理工作的移交

（1）房屋建筑工程共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空調、給排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。

（2）共用配套設施，包括環境衛生設施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施（值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設施（會所、游泳池、各類球場等）。

（3）物業管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（包括設施）、倉庫等。停車場、會所等需要經營許可證和資質的，移交單位應協助辦理變更手續。

（三）人、財、物的交接或移交

（1）人員。在進行物業管理權移交時，有可能會有原有本項目的服務人員繼續留用的情況，新選聘的物業服務企業應與原有物業服務企業進行友好協商，達成共識，進行有關人員的交接或移交工作。

（2）財務。移交雙方應作好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

（3）物資財產。物資財產包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等。

第二節 物業項目管理退出

一、物業項目管理退出的含義

物業項目管理退出是指物業管理服務的供需雙方在履行合同期滿后或經雙方協商提前解除合同，按照程序辦理交接手續后終止管理服務的行為。

物業項目管理退出有正常退出和非正常退出兩種。正常退出是指合同期滿，業主大會不再續聘，物業服務企業撤出物業管理項目；或合同未滿供求雙方經過協商達成一致意見，同意提前終止合同，物業服務企業撤出物業管理項目。非正常退出是指物業服務企業在履約過程中，未經雙方協商不辭而別，或被業主委員會逐出物業管理項目。

二、物業項目管理退出的方式

1．前期物業服務合同到期后，供需雙方不再續訂物業服務合同

根據《物業管理條例》的規定，“前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止”。這里表述的物業服務企業，可以是原物業服務企業，也可以是業主大會新選聘的物業服務企業。業主大會與原物業服務企業是否續訂合同，取決于雙方的意思表示。任意一方不同意繼續履行合同的，其他方均不得要求強制履行。在這種情況，前期物業服務企業（原物業服務企業）辦理好移交手續后退出物業項目管理。

2．履約期間供需雙方協商終止合同

合同是雙方當事人意思表示一致的協議。根據合同自愿原則，當事人在法律規定范圍內享有自愿解除合同的權利。“選聘和解聘物業服務企業”屬于全體業主共同決定的事項，在物業服務合同期限內，當業主大會和物業服務企業就合同的終止問題達成一致意見時，物業服務合同即時終止。

3．非正常退出

合同期未滿也未經供需雙方協商，供給方不辭而別，或需求方將供給方逐出項目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因為政府規劃、拆遷等原因致使物業滅失的，也必然產生物業服務企業退出項目管理的情況。

三、物業項目管理退出的原因

1．因政策方面等外部原因引起的物業項目管理退出（1）物業管理服務費收費價格機制不合理。

物業管理是一種特殊的服務行業，受傳統體制的影響，大多數地區服務收費標準仍實行政府定價或指導價。而政府價格主管部門在制定價格時更多地是從物業管理保本微利的原則出發，住宅小區物業管理收費標準定得較低，而且多年來沒有根據價格水平、人工成本上漲等因素的變動進行調整，導致物業服務企業經營效益難于保證，為此，企業為了確保盈虧平衡就只能降低服務標準。另外，物業管理服務費標準偏低，直接導致物業服務企業長期虧損經營、無發展后勁，不得不選擇退出。

（2）物業服務企業承擔的社會責任過重。

在物業發展過程中，很多業主認為物業管理應該對住宅區的公共事務全權負責，不切實際地拓寬物業管理的外延和內涵，把社會治安、環境治理、鄰里糾紛等全部加到物業服務企業身上，導致物業服務企業不合理地承擔過多責任，背離了企業市場運作原則。

（3）部分壟斷職能部門不作為給物業服務企業帶來的負擔。

不少城市的供水、供電、供氣、供熱等單位至今仍違反《物業管理條例》規定，沒有做到在物業管理區域內向最終用戶收取相關費用。另外，一些城市的自來水、供電、燃氣和供暖等專業部門只收費而不肯承擔相關管線與管道的維修費用，發生損壞時推諉責任，使得處在面對業主第一線的物業服務企業陷入被動局面。

2．因物業服務企業自身原因導致物業項目管理退出

（1）缺乏經營風險的有效評估，盲目接管項目，人員穩定性差，因管理服務水平跟不上而退出。

少數物業服務企業為了實現短期的商業目的，不顧自身實際狀況，盲目地追求市場占有率，將擴大企業管理規模誤認為是企業發展最終目標，通過低價策略贏得管理權。隨著人工工資等管理成本的不斷上漲，運作中經費捉襟見肘的窘況日益凸顯，直至陷入虧損后或降低服務標準或選擇退出。

（2）缺乏誠信，不履行物業服務合同約定而退出。

個別物業服務企業違背物業服務合同，侵害業主的合法權益，出現了多收費、少服務、管理服務不到位等問題。有的物業服務企業關于物業費、車位費等的使用情況缺乏透明度，不愿向業主公開，業主只見收費，不了解支出，感覺享受不到合同約定物業服務，造成業主對物業管理服務工作的認可度和信譽度下降，使得業主在合同到期后不再選擇原物業服務企業。隨著前期物業管理階段的結束，有的企業不能坦然面對業主大會關于更換物業服務企業的決定，影響物業管理項目的順利交接，引發新的矛盾和糾紛。

（3）企業自身包袱沉重，無力履行物業服務合同而退出。

物業管理的社會化、專業化、市場化新體制雖然已初步確立，但“建管合一”在行業內還較為普遍。相當一部分物業服務企業是由房地產開發建設單位組建的，隸屬于開發建設單位的子公司。這類物業服務企業出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴大管理規模的意識。有的物業服務企業是在以前老的國有企業基礎上整合起來的，接納了許多原企業的多余人員，這些人員素質參差不齊、服務意識較差，但是工齡長，一般不宜采取解除合同的方式，因而在物業服務企業自身造血能力不足的情況下，企業的包袱越來越沉重。有的物業服務企業不具有成本轉嫁能力，當物業服務成本上升時，只能被動接受并由自己吸收增量部分。事實上，即使是保本定價法（全部成本）也只能維持原有服務規模；若物業服務不能保本，就必然會影響企業的持續經營能力，服務質量也會因服務資源的缺乏而下降，形成惡性循環。

3．因開發建設單位原因導致物業項目管理退出（1）前期承諾不兌現。

開發建設單位在商品房的銷售階段做出的部分前期承諾到業主人住后往往不兌現是一個較為普遍的問題。物業服務企業在承接項目時，沒有與房地產開發建設單位就前期承諾的責任承擔問題交割清楚，造成很多后遺癥。業主對于這些問題的解決方案往往就是拒繳物業費。而物業服務企業迫于種種壓力，一般不敢公開向開發建設單位主張權利，最后往往選擇退出項目管理的方式進行逃避。

（2）遺留問題未解決。

物業服務企業代替開發建設單位解決項目遺留問題，是現在很多“父子關系”的物業服務企業的一項工作，然而很多開發建設單位的遺留問題往往是由于規劃設計或施工不合理造成的，解決起來比較復雜，且成本費用非常高。在開發建設單位對物業服務企業資金支持不足的情況下，物業服務企業單靠自身的力量往往很難達到業主滿意。在遺留問題遲遲得不到解決的情況下，業主往往將責任歸責于物業服務企業，以拒繳物業服務費的方式來“維權”。

4．因業主原因導致物業項目管理退出（1）業主消費意識差，物業服務企業因物業費收繳率低而退出項目。

目前，有的小區部分業主的思想還停留在計劃經濟時代，在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來。業主并不清楚物業管理服務運行的全過程以及各項費用的開支情況，日常進出看到的只是秩序維護員、保潔員在工作，于是憑直覺做出簡單判斷，認為質價不符。由于物業管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家、某一戶，物業服務企業不會因為少數業主不交物業費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”。他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環：業主欠費一一物業服務企業虧損——服務質量下降——業主長期拒交費。

（2）業主對于物業管理的政策了解存在偏頗，與物業服務企業無法就某些問題達成一致。

由于目前業主對物業服務的消費觀念尚未完全形成，但是隨著公眾法律意識、維權意識增強和媒體對物業服務負面消息報道增多，業主對物業服務的要求和期望卻很高，很多業主希望用繳納低廉的物業服務費來換取無限的管家貼身服務，加上一些物業服務企業在自身宣傳時沒有講清楚服務的內涵與外延，往往讓業主在理想與現實之間形成較大反差；物業管理法律關系中某些共性問題，如小區停車收費問題、業主財產損失糾紛、共用部位出租、物業收費標準問題等長期存在并達到了矛盾多發時期；同時物業管理糾紛具有很強的示范效應，一個小區內某幾名業主起訴或被訴，經過媒體報道渲染后，往往會牽連其他有同樣情況的業主起訴或被訴，在矛盾激化的情況下，有的物業服務企業會選擇退出項目管理。

四、物業項目管理退出中的交接問題及成因分析

從物業項目管理退出原因分析中可以看出，物業項目管理交接環節既是問題的多發環節，也是諸多相關問題的重要誘因。同時，由于交接內容涉及物業服務提供的各項基本條件和前提保障，交接過程涉及多個主體，需各方的通力協作配合方可完成。為此，有必要對進入與退出的交接進行更加深入的分析和研究。

物業管理項目交接的內容主要包括：共用部位、共用設施設備、物業管理用房及基礎資料等。新建物業項目的交接主體為開發建設單位和物業服務企業，“二手”物業項目的交接主體為原物業服務企業和業主大會（新選聘的物業服務企業可共同參與交接）。

（一）交接存在的問題

物業項目交接過程中，不但存在新建物業項目交接中的各類問題，同時還存在以下問題： 1．交接主體問題

部分物業項目交接時，由于尚未成立業主大會和業主委員會，或業主委員會任期已滿、半數以上成員辭職等原因無法正常履行交接職責，造成交接主體缺失。另外，業主委員會成員之間意見不統一，亦會造成交接主體中的一方不能依法有效履行交接職責。

2．財物清算問題

因物業服務費收支結算、預收費用退還、利用物業共用部位經營收益、公共設施費用結算（水電費等）、物業管理用房等財物清算問題，交接雙方難以達成共識，致使交接無法完成。

3．責任履行問題

原物業服務企業在退出物業管理項目前，出于運營成本和員工安置等原因，自行減少服務人員、降低服務標準、停止共用設備設施養護，影響業主正常生活、造成業主共有財產損失。

4．交接確認問題

交接主體之間因自身利益、專業性差異和遺留問題解決的不確定性等原因，對交接內容、交接標準、交接中發現問題及其解決互不認可，導致交接有開始無結果、有問題無解決。

5．物業服務企業自身的問題

因自身經營、人員安置、交接問題解決等原因，原物業服務企業拒不退出或擅自退出，新物業服務企業急于進入或拖延進入，因而形成物業項目在某一時期的無人管理或多方管理現象。

（二）存在問題的成因分析

物業項目交接問題成因，除新建物業項目交接問題成因外，還存在以下原因： 1．業主大會主體缺失

由于業主人數眾多、成分復雜，召開業主大會難度大，以及利益驅動等諸多原因，存在業主大會召開不規范甚至違法的情況。因此，不愿退出的物業服務企業與不愿解聘物業服務企業的業主勢必阻撓交接工作開展。

部分業主委員會成員因責任心、時間安排、個人利益等原因，在交接過程中不能發揮應有的作用、不能盡到應盡的職責。同時，由于業主委員會成員專業能力所限，以及對物業管理相關法規的理解存在局限性甚至有誤，均是導致交接問題的重要成因。2．物業服務企業誠信缺失

由于物業服務企業與開發建設單位存在“父子”關系，在新建物業項目交接過程中受開發建設單位制約，未能認真、有效地履行交接職責，造成大量遺留問題的存在，且直至退出交接時仍未妥善解決。

物業服務企業在項目物業服務期間，為追求經濟效益最大化，不注重服務品質和業主感受，不斷降低各項成本投入，造成基礎資料遺失和共用設施設備非正常損壞。在交接時，為推卸或逃避責任而有意掩蓋遺留問題、擾亂交接工作。物業服務合同到期或提前終止合同時，物業服務企業可能因經營利潤或開發建設單位授意等原因，不愿退出物業管理項目。此時，個別物業服務企業也會有意識地制造交接障礙，有的甚至肆意破壞共用設施設備、丟棄設備機房鑰匙以及砸斷自來水進水總管、銷毀業主資料等，阻止接管工作進行。

五、物業項目管理退出的程序

（一）退出預警報告

為避免出現物業服務企業因無法正常經營等原因單方面退出，而造成垃圾成堆、綠地荒蕪、設備停運等影響居民正常生活的問題，物業項目退出必須預警報告，即企業退出前必須上報物業管理行業的行政主管部門。在退出過程中應充分發揮物業管理社區聯席會議制度和行業調解機制。

（二）退出方案擬訂及實施

物業服務企業需要擬訂全面的退出方案，就退出時間、資料移交、共用設施設備交接、人員安置、財務移交等擬訂詳細計劃，在與物業所有人協商一致的前提下，按照程序進行退出工作。

（三）退出后遺留問題的處理原則確定

對于項目的撤出，由于涉及的部門比較多，一個接口處理不好容易造成更大的糾紛與隱患，因此，在擬訂退出計劃時，需要將移交時未發生或者未涉及的問題，商定處理原則，以避免在移交工作中因為某些個性問題而耽誤整體的移交工作。

六、物業項目管理退出應移交的工作內容

（一）財務資料

財務資料是物業移交的核心內容。對于財務移交需要注意以下問題：確定財務移交的日期，在正式移交之前，移交雙方均應做好充分的準備。交付方應對賬、物、資金進行清理造冊；接受方應對原物業管理的財務會計工作有定性的了解。在移交日之前業務人員就要對口進行初步接觸，了解財務狀況，以便利于在移交目的財務移交工作。

財務移交內容主要包括：核實資產與負債；清理債權、債務；重新認定未執行的合同；項目的業主收費臺賬；預收費用必須約定退回時間；社區公共部位的收益和支出清單，結余部分必須退回業主大會；物業費測算中包含的固定資產必須退還，提供清單和存放位置；原管理工作中遺留的財務問題的說明和擬訂解決方式等。

移交方式上，應做到交付方對移交內容真實、明確；接收方對移交內容查證、清楚。同時，接收方要同移交內容涉及的第三方見面，落實移交內容，并履行必要的合同解除與轉移手續。同時對于不易當時發現的歷史拖欠款，應當有處理措施。

（二）物業檔案、資料及文件

由于現階段物業服務行業沒有建立統一的管理體系標準，因此不同的物業服務企業所建立并實施的物業管理體系差異較大，文檔編制也有較大區別，一般而言，物業管理體系文件、檔案的移交清單由原物業服務企業提供。

物業管理體系文件、文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，主要包括：業主管理公約、客戶手冊、物業管理費核定標準、政府批準文件、與相關服務管理部門的合同文本等。對于項目常規運行管理的所有資料必須移交，包括設備運行記錄、秩序記錄等，至少要提供復印件，這是業主享受物業服務的組成部分。

（三）物業本體及共用設施設備

物業本體以及共用設施設備的移交是物業管理權移交最重要的內容，也是實際工作中最易發生爭議的地方。一般而言，對于管理體系文件可以根據新接管的物業服務企業的管理標準重新建立，但是如果物業本體和設施設備移交不清，往往會對新物業服務企業的后期管理造成很大的管理隱患。移交時物業本體和設施設備要達到物業服務合同約定的標準，如不能達到，要約定修復時間，或者提供資金由接收方修復。這里特別要注意的是移交雙方如有條件應當對物業本體及設施、設備進行專項評估，明確雙方權利義務。一般地，物業本體以及設施設備的移交主要包括以下兩項內容：

1．物業本體圖紙資料

主要包括但不限于物業項目規劃圖紙；規劃總平面；道路規劃圖；豎向規劃圖；市政設施管網綜合規劃圖；綠地規劃圖；l／1000比例的現狀圖；詳細規劃說明書；物業項目竣工總平面圖；其他單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；有關設施、設備安裝、使用說明書和維護保養技術資料；房屋質量保證文件和房屋使用文件。

2．設施設備以及設備用房

主要包括但不限于強電設備（變配電室）；燃氣設備（調壓站或調壓裝置、燃氣表房）；消防報警設備；弱電設備（含攝像、可視對講、紅外線對射等）；泵房（含生活水泵、中水泵、消防泵、污水泵等）；電梯設備；維修設備（工程維修用如，電焊機、鉆床等）；辦公設備（電腦、辦公設備等）以及其他需要移交的設備等。

（四）人員安置問題

為了便于項目移交后管理工作的順利開展，應當對原管理、服務人員進行一并移交，但是由于涉及不同的管理企業和管理風格，也可能出現人員不予移交的情況。由于人員移交是移交雙方自愿的事情，因此應當協商達成一致。對于實施酬金制管理的應當提供詳細的工資、福利記錄。如實施包干制管理，則無須提供。一般情況下人員移交需要注意包含以下內容：

（1）物業項目的管理架構；（2）員工花名冊；（3）員工勞動合同；

（4）員工薪酬、社會保險繳費基數審批表；（5）上員工薪酬發放明細表；（6）上員工入轉升離記錄；

（7）上員工獎懲明細表以及獎懲單；（8）其他。

七、物業項目管理退出時的工作重點

（一）移交前準備工作的工作重點

移交應重點關注項目遺留問題，提出解決遺留問題的預案。對于雙方簽訂相關的書面協議包括以下主要內容：應移交的資料、承接查驗的內容和標準、移交雙方責任、移交時間、移交程序以及遺留問題解決等。

（二）移交工作實施中的工作重點

在借鑒新建項目承接的基礎上，其全部移交過程宜在政府及行業主管部門監督下進行，移交各方書面確認移交內容及遺留問題解決方案，并向全體業主公示移交過程及結果。

（三）移交完成后的工作重點

對于遺留問題解決及移交前、移交中未發現的隱蔽問題，這類問題的解決往往會對后期物業服務企業運營產生較大影響，需引起相關方的高度關注，其中對物業管理區域內公共設施設備及共有部位的質量遺留問題的解決尤其重要。

對移交過程中雙方進行備忘的事項，應專人進行跟進，保證在約定的時限內處理完成，如遇干擾影響事項完成的，雙方應另行約定。應盡量避免未盡事宜或遺留問題的出現，以一次性當期解決方案為首選解決措施。

八、物業項目管理退出的注意事項

（一）物業服務企業退出時的義務

物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，協助解決項目遺留問題，做好新老物業管理的銜接工作，保持項目管理的連續性。

（二）物業服務企業退出時的糾紛協調

（1）物業服務企業在退出時，如有未收取的物業服務費，可委托新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費，也可以自行收取。由新物業服務企業代為收取，雙方可簽訂協議。

（2）業主委員會對物業服務企業提供的賬目有異議的，可聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從屬業主所有經營性收益中支出，業主委員會應向業主公布審計結果及審計費用。

（3）物業服務企業交接過程中出現的不同意見，由當地街道和社區會同區物業主管部門組織協調，協調無效的，應通過司法途徑解決。

（三）物業服務企業退出時特殊情況處理

在物業交接、查驗過程中如出現業主委員會未成立或未能履行職責的情況，物業服務企業應該邀請當地街道、社區參與交接見證工作，新舊物業服務企業自行辦理交接、查驗手續。

復習思考題

1．物業管理權移交的主體有哪些? 2．簡述物業管理權移交工作的程序。3．簡述物業管理權移交的內容。4．物業項目管理退出的方式有哪些? 5．物業項目管理退出的原因有哪些? 6．簡述物業項目管理退出中的交接問題及成因。7．簡述物業項目管理退出的程序。

8．物業項目管理退出應移交的工作內容包括哪些? 9．簡述物業項目管理退出的注意事項。