第一篇：開征物業稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區房地產業迅猛發展、漲勢明顯，部分地區過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產開發熱為國家宏觀調控出了難題，房地產的稅收政策也成為民眾普遍關心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會產義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，國家稅務局總局在制定“十一五”規劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業稅來控制房地產市場，穩定房價”。應該說，倍受關注的物業稅開征問題已經擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業稅的現實意義

所謂物業稅，簡單的說就是向房產的擁有者征稅，將現行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，統一課征“物業稅”，使得房產的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產后則要逐年的繳納物業稅。

（一）開征物業稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業稅主要依據對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉移支出能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅是緩解土地失控和降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經濟優越發展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果是土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升。

（三）開征物業稅是促進房地產市場健康發展的需要。房地產業是高利潤、高收入行業，所提供的稅收也十分可觀，但房地產業已經成為偷逃稅的重突區，來自國家稅務局的信息顯示，房地產是唯一一個連續三年被列為稅務專項稽查的行業，房地產企業偷逃稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔重，促使了房地產商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范問題，有利于正確處理稅和費的關系，徹底改變整個房地產運營的格局，促進房地產市場的健康發展。

（四）開征物業稅是完善現行稅制的需要。現代國家稅收體系應包括完善的商品稅制、所得稅制和財產稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。國際經驗證明，一個現代化國家應當強化財產稅，財產稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業稅制即可以強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況。

二、開征物業稅需要解決難點問題

目前，物業稅的試點工作已經在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調控對象的承受能力和社會現象，不慎重考慮和解決，必然導致事與愿違，因此開征物業稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農村住房，物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。同時對已購房產是否征收物業稅，有無重復征稅的嫌疑，也是開征物業稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關系甚密，開征物業稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

第二篇：開征物業稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區房地產業迅猛發展、漲勢明顯，部分地區過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產開發熱為國家宏觀調控出了難題，房地產的稅收政策也成為民眾普遍關心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會產義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，國家稅務局總局在制定“十一五”規劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業稅來控制房地產市場，穩定房價”。應該說，倍受關注的物業稅開征問題已經擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業稅的現實意義

所謂物業稅，簡單的說就是向房產的擁有者征稅，將現行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，統一課征“物業稅”，使得房產的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產后則要逐年的繳納物業稅。

（一）開征物業稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業稅主要依據對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉移支出能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅是緩解土地失控和降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經濟優越發展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果是土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升。

（三）開征物業稅是促進房地產市場健康發展的需要。房地產業是高利潤、高收入行業，所提供的稅收也十分可觀，但房地產業已經成為偷逃稅的重突區，來自國家稅務局的信息顯示，房地產是唯一一個連續三年被列為稅務專項稽查的行業，房地產企業偷逃稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔重，促使了房地產商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范問題，有利于正確處理稅和費的關系，徹底改變整個房地產運營的格局，促進房地產市場的健康發展。

（四）開征物業稅是完善現行稅制的需要。現代國家稅收體系應包括完善的商品稅制、所得稅制和財產稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。國際經驗證明，一個現代化國家應當強化財產稅，財產稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業稅制即可以強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況。

二、開征物業稅需要解決難點問題

目前，物業稅的試點工作已經在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調控對象的承受能力和社會現象，不慎重考慮和解決，必然導致事與愿違，因此開征物業稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農村住房，物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。同時對已購房產是否征收物業稅，有無重復征稅的嫌疑，也是開征物業稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關系甚密，開征物業稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。開

征物業稅后，將被納入預算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設、國土部門的利益和相互協作，做好房價地價合一評估的技術難點；另外，房地產交易環節各稅種的精簡合并，對稅務機關也有一定的影響。

（三）如何有效監管土地投機是稅制改革過程中政府應關注的問題。物業稅制的改革，將以往在房價當中一次性繳

納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產業健康、持續發展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯，房地產開發企業的數量在短時間內有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導致新的“圈地運動”，因此在推行物業稅制改革過程中，應輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應制度，防止物業稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農村規劃建設中心村、在城市建農民公寓來解決農村及農民工的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大的困難，主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數額等，否則將達不到完善稅制的預期目標。

三、開征物業稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業稅是多少，如果將來房產所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風險。因此有關部門應當向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業稅的基礎知識，引導、消除居民的矛盾心理，相關部門應在充分調研、征求各方意見的基礎上，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

（二）物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費，也就是說，物業稅和現行的某些稅費是有關系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業稅的設計上，必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費，做到脈絡清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業稅，存在重復征稅的嫌疑。

（三）物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅，如果這樣設計，當然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。另外還需保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業稅的開征在技術和操作上的難題。物業稅的改革需要與之相適應的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設、國土、地方政府等各方面的切身利益，應由中央出臺相關的政策進行宏觀調控，來保證物業稅改革的順利實施。在此基礎上，把物業稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標準、評估單位以及房屋權屬確認等一系列基礎性的技術性工作，解決稅基問題。開征物業稅后，地稅部門應配備專門征收物業稅的人員，來研究掌握物業稅的具體征管模式。筆者認為物業稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產所在地有穩定收入的業主應實行源頭控管，可通過行政、企事業單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產所在地工作以及無固定收入的業主應繳的物業稅，建議由物業管理部門代征代繳；對拒不繳納物業稅的單個業主，應完善相當法律法規，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協作配合，來保證物業稅的順利實施。

總而言之，物業稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和總結，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規范問題，更好地促進我國房地產業健康發展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。

第三篇：開征物業稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區房地產業迅猛發展、漲勢明顯，部分地區過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產開發熱為國家宏觀調控出了難題，房地產的稅收政策也成為民眾普遍關心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會產義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，國家稅務局總局在制定“十一五”規劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業稅來控制房地產市場，穩定房價”。應該說，倍受關注的物業稅開征問題已經擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業稅的現實意義

所謂物業稅，簡單的說就是向房產的擁有者征稅，將現行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，統一課征“物業稅”，使得房產的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產后則要逐年的繳納物業稅。

（一）開征物業稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業稅主要依據對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉移支出能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅是緩解土地失控和降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經濟優越發展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果是土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升。

（三）開征物業稅是促進房地產市場健康發展的需要。房地產業是高利潤、高收入行業，所提供的稅收也十分可觀，但房地產業已經成為偷逃稅的重突區，來自國家稅務局的信息顯示，房地產是唯一一個連續三年被列為稅務專項稽查的行業，房地產企業偷逃稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔重，促使了房地產商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范問題，有利于正確處理稅和費的關系，徹底改變整個房地產運營的格局，促進房地產市場的健康發展。

（四）開征物業稅是完善現行稅制的需要。現代國家稅收體系應包括完善的商品稅制、所得稅制和財產稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。國際經驗證明，一個現代化國家應當強化財產稅，財產稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業稅制即可以強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況。

二、開征物業稅需要解決難點問題

目前，物業稅的試點已經在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調控對象的承受能力和社會現象，不慎重考慮和解決，必然導致事與愿違，因此開征物業稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農村住房，物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。同時對已購房產是否征收物業稅，有無重復征稅的嫌疑，也是開征物業稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關系甚密，開征物業稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

開征物業稅后，將被納入預算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設、國土部門的利益和相互協作，做好房價地價合一評估的技術難點；另外，房地產交易環節各稅種的精簡合并，對稅務機關也有一定的影響。

（三）如何有效監管土地投機是稅制改革過程中政府應關注的問題。物業稅制的改革，將以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產業健康、持續發展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯，房地產開發企業的數量在短時間內有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導致新的“圈地運動”，因此在推行物業稅制改革過程中，應輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應制度，防止物業稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農村規劃建設中心村、在城市建農民公寓來解決農村及農民工的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大的困難，主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數額等，否則將達不到完善稅制的預期目標。

三、開征物業稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業稅是多少，如果將來房產所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風險。因此有關部門應當向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業稅的基礎知識，引導、消除居民的矛盾心理，相關部門應在充分調研、征求各方意見的基礎上，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

（二）物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費，也就是說，物業稅和現行的某些稅費是有關系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業稅的設計上，必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費，做到脈絡清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業稅，存在重復征稅的嫌疑。

（三）物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅，如果這樣設計，當然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。另外還需保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業稅的開征在技術和操作上的難題。物業稅的改革需要與之相適應的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設、國土、地方政府等各方面的切身利益，應由中央出臺相關的政策進行宏觀調控，來保證物業稅改革的順利實施。在此基礎上，把物業稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標準、評估單位以及房屋權屬確認等一系列基礎性的技術性，解決稅基問題。開征物業稅后，地稅部門應配備專門征收物業稅的人員，來研究掌握物業稅的具體征管模式。筆者認為物業稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產所在地有穩定收入的業主應實行源頭控管，可通過行政、企事業單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產所在地以及無固定收入的業主應繳的物業稅，建議由物業管理部門代征代繳；對拒不繳納物業稅的單個業主，應完善相當法律法規，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協作配合，來保證物業稅的順利實施。

總而言之，物業稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規范問題，更好地促進我國房地產業健康發展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。

開征物業稅后，將被納入預算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設、國土部門的利益和相互協作，做好房價地價合一評估的技術難點；另外，房地產交易環節各稅種的精簡合并，對稅務機關也有一定的影響。

（三）如何有效監管土地投機是稅制改革過程中政府應關注的問題。物業稅制的改革，將以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產業健康、持續發展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯，房地產開發企業的數量在短時間內有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導致新的“圈地運動”，因此在推行物業稅制改革過程中，應輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應制度，防止物業稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農村規劃建設中心村、在城市建農民公寓來解決農村及農民工的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大的困難，主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數額等，否則將達不到完善稅制的預期目標。

三、開征物業稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業稅是多少，如果將來房產所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風險。因此有關部門應當向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業稅的基礎知識，引導、消除居民的矛盾心理，相關部門應在充分調研、征求各方意見的基礎上，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

（二）物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費，也就是說，物業稅和現行的某些稅費是有關系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業稅的設計上，必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費，做到脈絡清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業稅，存在重復征稅的嫌疑。

（三）物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅，如果這樣設計，當然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。另外還需保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業稅的開征在技術和操作上的難題。物業稅的改革需要與之相適應的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設、國土、地方政府等各方面的切身利益，應由中央出臺相關的政策進行宏觀調控，來保證物業稅改革的順利實施。在此

基礎上，把物業稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標準、評估單位以及房屋權屬確認等一系列基礎性的技術性，解決稅基問題。開征物業稅后，地稅部門應配備專門征收物業稅的人員，來研究掌握物業稅的具體征管模式。筆者認為物業稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產所在地有穩定收入的業主應實行源頭控管，可通過行政、企事業單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產所在地以及無固定收入的業主應繳的物業稅，建議由物業管理部門代征代繳；對拒不繳納物業稅的單個業主，應完善相當法律法規，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協作配合，來保證物業稅的順利實施。

總而言之，物業稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規范問題，更好地促進我國房地產業健康發展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。

第四篇：淺析廣西開征物業稅的稅制設計的論文

一、廣西開征物業稅的前置條件

廣西開征物業稅的前置前條件與全國其他地區基本相同，主要取決于以下幾個條件：一是理清物業稅與現有房地產稅費的關系，哪些稅費應納入物業稅;二是房地產產權的界定，個人房地產信息系統建立;三是完善的評估體系。

(一)物業稅的涵義

從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產作為課稅對象，不區分經營性與非經營性，以其財產價值作為計稅依據，對其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定稅款，且應納稅值隨著不動產市場價值的升高而提高。①

(二)理清物業稅與現有房地產稅費的關系

我國房地產稅費體系較為復雜，涉及到投資環節、交易環節、保有環節和所得環節，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅以及房產交易稅費等。關于物業稅與土地出讓金的關系，業界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業稅中;二是土地出讓金不應納入物業稅中，筆者認同第二種觀點本文認同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業稅是稅收，土地出讓金是40-70 年的土地租金，是一種收益，二者在本質上就有所不同，將土地出讓金并入物業稅中缺乏理論依據。第二，將土地出讓金并入物業稅中，政府將失去對土地資源的分配依據，土地不在是財產，轉讓、抵押等就無從談起，嚴重影響金融秩序;同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當期的財政收入，影響地方政府開征物業稅的積極性。②第三，土地出讓金分開征收，降低了開發商的進入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達到降低房價的目的，房價主要是受區域經濟發展水平及供需關系的影響。從簡化稅制角度，筆者認為應當將交易環節和保有環節的營業稅(房地產業)、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產稅和城鎮土地使用稅合并，統稱為物業稅，這樣使稅收制度從重交易過渡到重保有。

二、構建廣西稅收制度的設計

(一)納稅人、納稅對象及范圍

1.納稅人。在前文的經驗借鑒中可知，物業稅的納稅義務人為房地產的所有者和使用者。在我國上海、重慶試點房產稅時規定，若房產的產權所有人為未成年人，由其監護人繳納;房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權和房屋產權同時擁有，以物業所有者為納稅義務人;二是擁有土地使用權，沒有房屋產權，主要原因是拿地后為開發，這種只針對土地使用權繳納物業稅，土地使用權人為納稅人;三是只有房屋產權，沒有土地使用權，比如集資房，應以房屋的所有者為納稅義務人;四是既沒有產權也沒有所有權，比如單位個人沒有房屋的產權和使用權，但長期使用該房地產，那么實際使用者就應為納稅義務人。

2.納稅對象及范圍。物業稅的納稅對象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內游泳館等。根據我國稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對象為房地產合一統一征稅。

由于我國房地產性質較為復雜，包含有商品房、市場運作房、小產權房、經濟適用房等。關于商品房在前文物業稅開征的前置條件中已經論述了土地出讓金不包含在物業稅征收范圍中，因此，建議已經購置的首套商品住房在土地使用年限內免征物業稅，土地使用期限屆滿后再征物業稅，第二套、第三套住房依規定納稅。隨著我國不動產統一登記制度的建立和完善，小產權房也應當繳納物業稅;其他市場運作房和經濟適用房等也應該繳納物業稅，但應當減免方面做出相應的規定。

物業稅的征稅范圍可以效仿我國城鎮土地使用稅和房產稅的課稅范圍，暫時限定為城市、縣城、建制鎮和工礦區的營業性和非營業性房屋和土地，隨著我國城鎮化的推進可以逐步推向廣大農村地區。

3.課稅對象的征收時序。第一，向商業物業征收，由于商業物業征收物業稅的操作性強，物業稅開征可以由商業物業邁出第一步。第二，針對商品住宅，根據量能負擔原則，征收時序應從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對小產權物業征收。在農村土地可以流轉的大背景下可以解決國有土地應當享有平等的權益。第四，向廣大農村地區進軍。配合新型城鎮化的推進。但不能加重農民的負擔。

(二)計稅依據和稅率

1.計稅依據。目前，物業稅計稅依據有兩種，一是從量計征，二是從價計征。從量計征主要是根據不動產的面積來計算，如城鎮土地使用稅，但是由于位置不同的不動產價值差距很大，使得價值高的地區的物業同價值低的地區繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產稅實行從價計征，但需在原值基礎上扣除10%~30%，跟房地產原值相關聯，不能反映房地產價值的市場變化，在前文經驗借鑒中已經提到世界上大多數國家采取從價計征的方式，按照國際慣例，廣西在開征物業稅也應當采用物業的評估價值，并根據物業性質進行調節，首先設立一個評估率，將房地產市場價值乘以評估率作為物業稅的計稅依據。

2.稅率。在前文的經驗借鑒中可以看出，世界上大多數國家采取的是比例稅率和累計稅率，稅率的范圍在1%~3%之間。一些國家在物業稅稅率模式采取不同類型的物業采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高;住宅與非住宅，非住宅稅率要高;閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業稅改革采取累進稅率，根據“簡單，明了”原則，建議廣西開征物業稅采取統一的累計稅率，這在一定程度上能打擊投機行為，調節不同納稅人之間的收入差距，體現量能負擔原則。在稅率高低方面，廣西開征物業稅的稅率不應過高，稅率過高老百姓的抵觸情緒較強，并且加重老百姓的負擔。根據國際經驗和房產稅改革得到的經驗，廣西開征物業稅的稅率定為0.5%~3%為宜。⑤

(三)物業稅的減免和優惠

第一，針對農村地區的不動產實行減免，暫不征收農村居民自用房屋的稅。隨著城鎮化的推進，體驗經濟的盛行，農村觀光、休閑旅游的發展，針對這類物業以較低的稅率征收。

第二，針對公益事業不動產的減免。公益事業不動產分為公共服務不動產與社會事業不動產，其中，公共服務不動產與準公共服務不動產有著嚴格的區別。針對準公共服務不動產，如事業單位、城市基礎設施等，應區分營利性和非營利性的區別。營利性與非營利性的稅收優惠應區別對待。社會事業不動產也屬于免物業稅。

第三，針對居住物業首套住宅，人均居住面積在35平米以內免征物業稅。對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實行物業稅減免政策。

第五篇：什么是物業稅[最終版]

什么是物業稅：

物業稅指的是財產稅、地產稅等不動產稅，目前的稱謂沿自香港地區。其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產的稅收課征一般是在房地產的取得、流轉、保有三個環節，其中取得環節包括房地產用地取得、房地產開發等；流轉主要指房地產轉讓、贈與、繼承、分家析產等；保有指持續地持有房地產的產權。三環節稅賦均衡是房地產業健康發展的保證

如何征收：

目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，以房屋用途來區分。中央財經大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。[

房價是物業稅實轉最大的推動力 怎么收法

盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確——即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅

★ 本刊記者/郇麗

隨著國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅第二批試點地區，國內已有十省市開始物業稅“空轉”(即只是模擬測試征稅的運轉，并沒有實際征稅)運行，而且這十個試點省市中的部分城市可能在2008年開始進行“實轉”(即根據試行稅率和辦法實際開征物業稅)。

目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區分。中央財經大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。

國家發改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業稅征收開始實轉，其稅率可能的設定范圍是在房產評估價的0.3%至0.8%之間。

但據記者了解，對于具體的稅率等相關數據，各試點省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業稅在深圳所謂的‘空轉’還只處于調研階段，其實就是在摸底，研究如何執行，還沒有具體的數字結果。”

物業稅怎么收法

國稅總局有關負責人向記者透露，盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確，即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

該負責人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業稅的可行性進行充分論證的基礎上，稅務總局和財政部選擇部分地區進行模擬評稅試點，目前已經創建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經濟開發區的稅收數據，通過計算機模擬方式進行“空轉”實踐，其結論是——房地產稅收比現在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，即將推出的物業稅卻是將土地收益分攤于未來40年或70年內收取，這無疑是對當前土地利益分配格局的重構。物業稅數年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當時的六個物業稅“空轉”試點省市商討2007年能否“空轉實”，并表示因實轉造成的損失，財政部通過其他途徑給予補償。即使如此承諾，商討最終未能達成一致。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據他了解，物業稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當年征收個人所得稅，先從少數人開始，逐步普及，這就回避了目前技術操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認為，物業稅的開征預計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點，物業稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業稅，只有達到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業稅在首批試點城市已經“空轉”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進入實轉理所當然。他認為，如果目前對開發商已經封頂但還未賣出的樓盤征收物業稅，還可以有效地抑制開發商捂盤。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓建議，物業稅征收應當區分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發和消費，并且不干預90～140平方米房型的開發和購買，但對140平方米以上的大戶型開發和銷售卻一直持抑制態度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應當屬于物業稅征收范圍；相反，則應屬于免征范圍。

房價給了物業稅轉實最大的推動力

物業稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據不完全統計，中國最發達的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30%以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業稅是否推出、何時推出的討論焦點，則是圍繞著房價的調控。在蘇鼎房地產研究所所長宋堅眼中，征收物業稅成了“宏觀調控的‘最后一招’”。

從目前國家調控的動機分析，中央當前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業稅，宋堅認為。

近期廣州樓市價格再次出現異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環境、產品、教育等優勢資源支持的項目也跟風上漲。中原地產項目總經理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產生重大的變化，預計到年底之前廣州的房價會繼續上漲，而且幅度將達到10%左右。

香港中原地產集團主席施永青也提醒，目前投資風氣過盛，導致大量高價房出現，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產價格如此非理性地飆漲，物業稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業稅轉實最大的推動力。

近日，北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫在商務部組織的一個座談會上發言時稱，目前房地產價格的異常現象主要是由于房地產投機性需求造成的，要抑制這種投機需求，除了“國八條”“國六條”和建設部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業稅，按房地產的面積每年付稅，二是征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業內和學界。今年年中，面對房價的飆升，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組，撰寫了一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。

另據記者了解，今年8月份，國務院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業稅的問題。

國民經濟研究所所長樊綱則進一步分析說，物業稅是房地產市場的內在穩定器。正是由于不需要支付物業持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當前對房地產市場的調控政策。他認為，開征物業稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業稅的加速推進針對過快上漲的房價，物業稅一旦推出，對市場到底有多大影響？

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉量來算的話，北京每年的二手房交易量應該在30萬套左右，但實際情況是北京市場上的二手房交易量遠遠低于這個數字，2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放？

胡景暉認為主要問題就是沒有對物業的保有環節征收任何稅費，目前的調控政策，主要還是打擊短期投機行為，而物業稅的實施更多的是針對長遠行為。

但21世紀不動產中國區總裁Bill則認為，中國部分城市征收物業稅，將對投資性購房需求產生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內二手房市場將迅速出現集中拋售物業的結論。畢竟，從以往經驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉嫁到房價中，反而進一步助推房價上揚。

對于物業稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關官員在接受記者采訪時也表示，目前與房產管理部門的信息傳遞差錯較多，業主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件。缺少有效的扣稅渠道，預計業主普遍不會及時繳稅，如果采用司法支持，司法力量恐怕也難以承受。★