第一篇：房產稅或物業稅

對執有房征收房產稅或物業稅，有違反《憲法》之虞

理由如下：一是，我國的《憲法》規定城鎮土地屬于國家所有。雖然《憲法》也規定城鎮土地可以轉讓，但是不允許買賣。《物權法》第四十一條規定： 法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。第四十五條規定：法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權。所以，無論如何轉讓城鎮土地的國家所有的性質是不變，土地永遠是國家的財產。目前城鎮居民購買房屋是以土地出讓金的方式向國家租用70年的土地使用權，只有地上承載的房屋屬于私人財產。二是，物業稅或房產稅，屬于財產稅，是對個人財產征收的一種稅，也就是說納稅人應該是財產的所有人。反過來說，已經納稅的財產必然是納稅人所擁有所有權的財產。否則，就不應該稱之為財產稅。三是，就一些地區的物業稅空轉試點的情況來看，這個稅是按照房屋市值再做一些扣除后為稅基征收的。而房屋市值包含兩部分內容，即承載房屋的土地價值和地上房屋的價值。但是在房價中，這二者是根本不可能劃分清楚的。在土地私有制的情況下，按房屋市值征是沒有問題的，因為，私人在購買房屋的同時也購買了承載房屋的土地。但在土地公有制的情況下，問題就出來了。地上的房屋是私產，承載房屋的土地是國家的財產，而二者在價值上根本就無法量化區分清楚。但有一點是可以肯定的，那就是地上房屋是有壽命的，在購買后就開始折舊，每年都在貶值。如果房屋在購買后發生了增值，就一定是土地在增值，因為土地的壽命是無窮的。在當前房屋價格不斷上漲的情況下，如果按照市場值征收物業稅或是房產稅，就等于是將國家的財產(土地)作為私人財產征了稅。我國《憲法》規定鎮土地屬于國家所有。但稅法卻將城鎮的土地確認為私人的財產進行征稅，明顯違反了《憲法》。因為，稅收除了籌集收入的功能之外，還有一個巨大的作用就是可以通過稅收將非法收入認定為合法收入。我國春秋時期魯國的初稅畝就完全證實了這個作用，這也是史學界所公認的。如果要征房產稅也應該先行修憲，把土地私有化。

第二篇：房產稅補充資料：物業稅

房產稅補充資料：物業稅

什么是物業稅

所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。

從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。

各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。

物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。

深圳明年下半年率先試征物業稅

備受各方關注的物業稅開征被寫進《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》，至此，深圳成為首個把開征物業稅提上官方日程的城市。

作為深圳市第四輪財政體制改革內容之一，深圳市將“合并城鎮土地使用稅、房產稅。制定物業稅稅基評估技術標準，建立物業稅稅基評估系統，積極推進深圳開征物業稅試點工作。”

《安排表》對深圳財稅體制改革也定了時間表——2009年將開展準備工作，適時探索開征物業稅，合并城鎮土地使用稅、房產稅；2010年上半年將實施調整城市維護建設稅和教育費附加計稅依據，由以增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅依據，改為按照銷售(營業)收入的一定比例計征，成為獨立征收的稅(費)，并于下半年試運行。

試不試頗為躊躇

2009年5月25日，國務院正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中提到“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，一度引發物業稅開征的社會熱議。

此后不久，深圳市人大審批通過《深圳市政府投資項目計劃》，其中就包括建立“市地稅局物業稅及配套管理系統”，加之深圳作為全國率先實行物業稅“空轉”運行的城市，使得深圳一時被認為作為首批開征物業稅的試點城市。

8月4日，對于深圳是否已經成為開征物業稅的試點城市，深圳市地稅局副局長章家壽公開予以了否定。他表示，深圳確實有開征物業稅的想法，目前在進行研究和考慮。而從現有的思路來看，個人自住的住宅，有可能在物業稅征收中享受到稅收優惠。

“目前征收的房產稅和土地使用稅，都不是十分嚴謹的稅種，作為財產稅中的一個重要環節，物業稅遲早要開征。但物業稅開征還有一段時間，因為還涉及

房產稅補充資料：物業稅

到不少具體環節上的問題，比如說，房子所在土地是不是就屬于納稅人？稅率到底設計多少比較合適？有沒有對物業數據一個充分的掌握？此外，對物業的價值如何評估等等，都需要認真研究準備。”章家壽說。

深圳市地方稅務局稅征處一名官員在接受記者采訪時表示，國家稅務總局或許會考慮把開征物業稅試點，放到此次深圳開展地方稅制綜合改革試點中。而至于深圳具體如何開征物業稅，該官員表示很多方面需要國家政策法規的支持。

該官員表示，物業稅作為一種新稅種, 其開征等事宜須由全國人大常委會立法來決定，稅收的立法權也集中在中央，所以深圳物業稅由“空轉”進入“實轉”層面，需要等待國家統一安排。

專家預計起征點在1％左右

目前深圳所做的還是停留在物業稅開征“空轉”階段，而全國處于“空轉”試點的城市還有北京、遼寧、江蘇、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個省區市。

為什么“空轉”三年進入不了“實轉”？多名受訪專家表示，如何處理好中央財稅和地方財稅的分配關系是物業稅能否順利出臺的關鍵。

按照目前中央政府對房地產稅制改革的設想，物業稅改革的基本框架是，將現行的土地出讓金以及房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、土地增值附加費、土地使用費、印花稅、營業交易稅、物業管理費等稅費合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。

國家稅務總局科研所研究員張培森表示，目前物業稅征收最大的障礙是土地出讓金。

根據我國的土地制度，地方的國有土地歸地方政府所有，地方政府根據各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價，土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業稅，土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外，與現在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業稅分年征收，這將導致地方財政短期收入大大減少。

相關專家向記者表示，物業稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。在中國，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅，即將進入“實轉”的物業稅，誰是受益主體，存在爭論。據其透露，現在各地對物業稅所做的“空轉”試點大多也并未涉及到土地出讓金。

張培森對此表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對現有稅費進行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性，但會涉及到收費的建設部門，所以要進行稅收和收費的整合也并非易事，要協調好不同部門的利益關系，還要制定好配套政策。

深圳大學金融研究所所長國世平亦表示，物業稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面。房產如何評估、針對哪些物業開征、稅費比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都很復雜。

“國家有關部門已經就物業稅開征的時間以及開征基點在學者和業界征求過意見。結合目前的經濟形勢，我預計起征點在1%左右，不能太高。” 國世平說。

國世平進一步向記者表示，“物業稅的征收辦法可能按照人均居住面積計算，超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點，人均30平方米和人均50平方米作為起征點。物業稅的征收標準將在0.6%-6%之間。”

房產稅補充資料：物業稅

搜狐新視角:諸多條件不具備 物業稅開征為時尚早

2009年06月26日來源：中國資本證券網-證券日報

一個月前，中國政府網公布的一則關于深化經濟體制改革工作的通知，讓大家的目光又一次聚焦到物業稅上。與此同時，國家統計局日前又下發通知表示，將在40個重點城市范圍內開展一次商品住房開發費用構成專項調查。

種種跡象似乎都在表明，物業稅開征在即。究竟物業稅該不該開征？開征物業稅前我們應該先做好哪些準備？針對這些問題，6月25日下午，在由搜狐財經舉辦的搜狐新視角經濟學人月度論壇上，對物業稅有著多年研究的專家們進行了熱烈討論。

不能絕對地說是否應該開征物業稅

其實，開征物業稅并非第一次提出。早在5年多前，我國就提出了對房地產征收物業稅的設想。不過，由于稅率、稅基和征收對象等錯綜復雜的問題，物業稅一直就是個空中樓閣，并沒有實質進展。

既然有著這么多的難題待解，那物業稅是不是就不該開征呢？論壇上的專家們觀點不太一致。

“有財產的人應該盡更多的社會義務，有財產的人應該納稅，財產多的人應該多納稅，這是早晚的事。物業稅作為財產稅的一個稅種，它一定會成為稅源的渠道，所以物業稅是一定要征的。”著名物業管理專家舒可心開宗明義。

對此，財政部財科所研究員孫鋼表示贊同。他指出，物業稅不是該不該開征的問題。因為早在2003年的十六屆三中全會就已經決定了要開征物業稅，所以這是一個早晚都要干的事情。問題只在于什么時候開征，而不是該不該的問題。

不過，高策地產顧問機構董事長兼首席專業合伙人李國平意見有些不一樣，在他看來，物業稅并不是一定得征，得要看立場。

“不能說因為別人在征，我們就得征。我們還得對比人家的福利保障，所以這是立場問題。該不該征本身就是一件很不好說的事情。”李國平說。

同樣，北京大學經濟所房地產金融研究中心副理事長張輝也認為，開不開征，得看一個國家的基本面，因為西方發達國家財富已經積累得足夠大了，所以物業稅對老百姓來說已經不是一個很大的負擔，但是對于中國來說，我們還處于財富增加階段，或者是投資不斷的積累階段，若增加稅收，無論是對宏觀經濟還是對個人，都是很不好的影響。

盡管對于開征與否大家意見不太統一，但有一點，專家們意見比較一致，那就是，從理論上來說，開征物業稅是有必要的，只是得看時機是否成熟。

“物業稅早晚會來，但是它離每個老百姓的距離是不同的。”孫鋼說。開征物業稅缺乏制度條件

理論上，物業稅可以起到調節公平尺度、縮小貧富差距的作用，而且也確實能給政府提供穩定的稅收來源。然而現實情況跟理論畢竟是有差距，要想達到這樣的一個理想環境，還有很多條件不具備。

九鼎公共事務研究所研究員、獨立評論學者姚中秋表示，物業稅是針對國民的財產所征收的一種稅收。現行的制度，土地是國有的，并不是我們的私有財產，要我們為國有財產納稅似乎不妥。即便要交，不動產稅的征收對象只能是房屋，而不是土地了。

“開征物業稅是需要制度條件的，我們現在是需要努力構造制度，然后回頭再討論物業稅的問題。”姚中秋說。

房產稅補充資料：物業稅

同時，李國平指出，現在我們國家還有很多的問題，要解決廉租房的問題，還要解決買不起房的問題。如果以后征物業稅或者是財產稅，最重要的一條，可能要跟利益相關。因為增值，所以交稅；因為享受，所以交稅。“不能對普通的老百姓征稅，因為是為了生存買這套房子住，即使漲價也不可能賣掉去獲收益。”

此外，舒可心則強調了，納稅主體和具體稅種的不明晰。他指出，無論從物業稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產權制度做基礎。

“物業稅稅基應該只核定房屋水泥的價值，純粹為房子征稅，而且必須像美國一樣有第三方的中介機構評估這個房子的房產價值，而這個房產價值一定不是政府強迫的。首先還要把土地剝離出去，如果通過第三方來評估。而目前中國的房產評估事務所的水平非常低，會造成很多行政復議、行政訴訟方面的問題，征稅的成本是非常高的。”基于這樣的一些現狀，舒可心認為，雖然現在向社會普遍開征房地產稅或者是物業稅的社會大環境并不具備，但是可以向獨棟的富豪們先開始試點征收。

除了客觀環境的不具備外，專家們還一致強調了，明確物業稅征收目的和用途的重要性。

“物業稅將來要開征，他必須要走在法制的軌道上。比如確定物業稅必須專款專用，只能定向用于為社會提供公共服務，而不能移作其他用途。”李煒光說。

開征至少在三五年后

除了對物業稅該不該開征以及如何做好準備的討論，專家們對于物業稅開征的時機問題也發表了各自的看法。

孫鋼指出，中國現在的征稅對象都是以企業為主，或者是對個人的一些征稅，通過代繳或者是其他隱蔽的手法，讓個人在買東西的時候，無意中把稅交了。而物業稅如果要征收的話，一定是直接面對面，而這對還沒有直接交稅習慣或者意識的中國百姓來說是件很難以接受的事情。

“此外，物業稅是一個地方稅，各個地方的情況千差萬別。稅制又是需要全國人大來立法通過，通過的時候，稅制的設計相當復雜，如果你考慮到這些因素，把這些都涉及到了，確實很長時間才能下來。”在孫鋼看來，短時間就開征的可能性很小。同時，他也指出了一點，那就是5月25日公布的關于深化經濟體制改革工作的通知當中提出要改革的項目多達四五十項，其中針對稅制的改革也有六項，所以國家發改委提出的要研究物業稅的開征只是改革的一般性的安排。并不會因此打亂原來研究的進程，“但是我們需要關注的一點是，原來的物業稅，稅制的研究，主要是財政部和國家稅務總局兩家在做，這一次改革的安排又增加了國家發改委和住房建設部。這兩個單位的加入有可能對整個物業稅初期的安排可能會產生一定的影響。” 基于這些分析，孫鋼認為，現在的政府不會因為某個人的一時性急馬上就推出一個新東西來，而且很多稅制的改革，無論是增值稅的轉型，還是企業所得稅的兩法合并，研究了十年以上，最后才能夠拿出一個方案來。現在再強調研究物業稅的開征，沒有三五年，基本方案未必能夠拿出來。“ 對于孫鋼的這個說法，與會專家保持了難得的一致。天津財經大學財政學科首席教授李煒光表示，在中央已經決定了要開征物業稅的情況下，那么這個事情就無法回避了，加上又有兩個部委介入進來，以及國務院的批復報告，如果明年啟動過程，立法最快兩年就能立，可能就三年之內就要開征。

”開征不一定就是針對每一家每一戶，商用房可能是靠前一些，一般的民眾暫時會晚一點。“李煒光說。

房產稅補充資料：物業稅

”短期內如果要推出來的話，肯定是采取簡約的做法，把現有的稅只是針對有經營收入的單位和個人的房地產征一些稅，跟現在的做法沒有本質的區別，只是把計稅依據調整一下。那樣也就失去了征收這個稅的意義。“孫鋼強調。

并不會對房價造成很大影響

對于物業稅，還有一個大眾非常關心的問題，那就是，如果物業稅開征，將對房價產生怎樣的影響。

”普遍房地產界認為，物業稅的出臺，不管早晚，今后肯定對別人持有第二套房、炒房帶來一定的壓力。這個，開發商基本上已經達成共識了，所以大家基本上擔心會不會對房價有影響。“李國平坦言。

孫鋼也認為，現在看來物業稅僅僅是房地產保有環節的一個稅種，而不是交易環節的一個稅種。而如果物業稅是在保有環節之下，那物業稅和房價之間也就脫離了一種直接的關系。”因為主要是交易環節的稅費可能會對房價產生直接的影響。而保有環節的稅，應該說對房價只是起間接的影響，而不是直接的影響，當然我們不排除它會有影響。比如說人們的心理預期，這種影響我個人認為他不是直接的，是間接的。“ 對于物業稅對房價的影響，北京大學經濟所房地產金融研究中心副理事長張輝則從供求關系的層面進行了分析。

他指出，如果物業稅開征的話，決定房價的是供給和需求。如果是在消費環節征收，是影響需求曲線，需求曲線降低需求。如果是在生產環節征收，在土地出讓環節征收，就是在生產環節征收，就影響了供給。稅征收以后，購房者和賣房者之間的信息是不對稱的，不對稱的情況下，額外多的錢最終肯定會轉移到消費環節。

”我們判斷如果在消費環節征收，就會帶來房價會上升。因為相對于其他因素來說，物業稅對房價的影響會很小。物業稅征收以后，如果這個政策真的出臺的話，對房價的影響有沒有呢？只要這個政策被消費者預期了，這個政策對宏觀面就沒有影響。"張輝說。

對于這點，李國平給與了肯定，他表示，物業稅對房地產企業來說，更多的是心理上的作用，可能會對泡沫的出現有一點阻礙作用，但是等到有一天它真正要實現的時候，可能對市場反而沒有什么影響。

賈康：建議研究漸進式開征物業稅

2009年07月06日05:00來源：中國證券報

財政部財科所所長賈康4日在首屆全球智庫峰會上表示，建議研究開征物業稅，可以采取漸進式方案，先對經營性房地產征收，并考慮覆蓋別墅和高檔公寓，對于個人第二套住房要研究如何在操作上進行界定，個人自住房可暫緩考慮。

賈康表示，目前討論的物業稅實際上是不動產稅，在文件中借鑒了香港物業稅的表述，但和香港物業稅有不少區別。它對應的是成熟市場經濟國家地方政府作為稅基和主要財源支柱的房地產稅和財產稅。

賈康認為，如果把物業稅定位在房地產稅上，就應在保有環節征收，要形成在保有環節通過稅基評估的機制，其好處是能較好校正地方政府行為，促進房地產業健康發展。除此之外，它會給中國有產權房的社會成員增加保有環節的稅負，可以起到一定的調節收入分配作用。這會讓中等收入階層更多地選擇購置較小房屋，也會抑制原來炒房的人，從而影響供給方，使開發商注意更多開發小戶型住宅，提高中國土地的集約利用水平。

第三篇：什么是物業稅[最終版]

什么是物業稅：

物業稅指的是財產稅、地產稅等不動產稅，目前的稱謂沿自香港地區。其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產的稅收課征一般是在房地產的取得、流轉、保有三個環節，其中取得環節包括房地產用地取得、房地產開發等；流轉主要指房地產轉讓、贈與、繼承、分家析產等；保有指持續地持有房地產的產權。三環節稅賦均衡是房地產業健康發展的保證

如何征收：

目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，以房屋用途來區分。中央財經大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。[

房價是物業稅實轉最大的推動力 怎么收法

盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確——即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅

★ 本刊記者/郇麗

隨著國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅第二批試點地區，國內已有十省市開始物業稅“空轉”(即只是模擬測試征稅的運轉，并沒有實際征稅)運行，而且這十個試點省市中的部分城市可能在2008年開始進行“實轉”(即根據試行稅率和辦法實際開征物業稅)。

目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區分。中央財經大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。

國家發改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業稅征收開始實轉，其稅率可能的設定范圍是在房產評估價的0.3%至0.8%之間。

但據記者了解，對于具體的稅率等相關數據，各試點省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業稅在深圳所謂的‘空轉’還只處于調研階段，其實就是在摸底，研究如何執行，還沒有具體的數字結果。”

物業稅怎么收法

國稅總局有關負責人向記者透露，盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確，即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

該負責人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業稅的可行性進行充分論證的基礎上，稅務總局和財政部選擇部分地區進行模擬評稅試點，目前已經創建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經濟開發區的稅收數據，通過計算機模擬方式進行“空轉”實踐，其結論是——房地產稅收比現在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，即將推出的物業稅卻是將土地收益分攤于未來40年或70年內收取，這無疑是對當前土地利益分配格局的重構。物業稅數年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當時的六個物業稅“空轉”試點省市商討2007年能否“空轉實”，并表示因實轉造成的損失，財政部通過其他途徑給予補償。即使如此承諾，商討最終未能達成一致。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據他了解，物業稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當年征收個人所得稅，先從少數人開始，逐步普及，這就回避了目前技術操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認為，物業稅的開征預計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點，物業稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業稅，只有達到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業稅在首批試點城市已經“空轉”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進入實轉理所當然。他認為，如果目前對開發商已經封頂但還未賣出的樓盤征收物業稅，還可以有效地抑制開發商捂盤。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓建議，物業稅征收應當區分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發和消費，并且不干預90～140平方米房型的開發和購買，但對140平方米以上的大戶型開發和銷售卻一直持抑制態度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應當屬于物業稅征收范圍；相反，則應屬于免征范圍。

房價給了物業稅轉實最大的推動力

物業稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據不完全統計，中國最發達的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30%以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業稅是否推出、何時推出的討論焦點，則是圍繞著房價的調控。在蘇鼎房地產研究所所長宋堅眼中，征收物業稅成了“宏觀調控的‘最后一招’”。

從目前國家調控的動機分析，中央當前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業稅，宋堅認為。

近期廣州樓市價格再次出現異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環境、產品、教育等優勢資源支持的項目也跟風上漲。中原地產項目總經理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產生重大的變化，預計到年底之前廣州的房價會繼續上漲，而且幅度將達到10%左右。

香港中原地產集團主席施永青也提醒，目前投資風氣過盛，導致大量高價房出現，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產價格如此非理性地飆漲，物業稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業稅轉實最大的推動力。

近日，北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫在商務部組織的一個座談會上發言時稱，目前房地產價格的異常現象主要是由于房地產投機性需求造成的，要抑制這種投機需求，除了“國八條”“國六條”和建設部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業稅，按房地產的面積每年付稅，二是征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業內和學界。今年年中，面對房價的飆升，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組，撰寫了一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。

另據記者了解，今年8月份，國務院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業稅的問題。

國民經濟研究所所長樊綱則進一步分析說，物業稅是房地產市場的內在穩定器。正是由于不需要支付物業持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當前對房地產市場的調控政策。他認為，開征物業稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業稅的加速推進針對過快上漲的房價，物業稅一旦推出，對市場到底有多大影響？

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉量來算的話，北京每年的二手房交易量應該在30萬套左右，但實際情況是北京市場上的二手房交易量遠遠低于這個數字，2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放？

胡景暉認為主要問題就是沒有對物業的保有環節征收任何稅費，目前的調控政策，主要還是打擊短期投機行為，而物業稅的實施更多的是針對長遠行為。

但21世紀不動產中國區總裁Bill則認為，中國部分城市征收物業稅，將對投資性購房需求產生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內二手房市場將迅速出現集中拋售物業的結論。畢竟，從以往經驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉嫁到房價中，反而進一步助推房價上揚。

對于物業稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關官員在接受記者采訪時也表示，目前與房產管理部門的信息傳遞差錯較多，業主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件。缺少有效的扣稅渠道，預計業主普遍不會及時繳稅，如果采用司法支持，司法力量恐怕也難以承受。★

第四篇：物業稅

淺談物業稅的征收目的和可達性分析

一、物業稅的含義與征收目的物業稅是指對土地、房屋等不動產的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動產評估值的一定比率征收稅款，也稱房地產稅。物業稅是一種財產稅，廣義上講，財產稅是就納稅人某一時點的所有財產課征的稅收，既包括土地、房屋等不動產，也包括其他種類的財產，但從各國實際征收的情況上看，財產稅的主要課征對象就是房地產，因此，物業稅（房地產稅）與財產稅可視為同義詞。為了不與我國現有稅種產生概念上的混淆，本文中將以物業稅的稱法貫穿全文，不再使用房地產稅加以替換。

物業稅的征收目的主要包括三大方面：一是改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩定化；二是使目前過高的房價有所降低；三是改變房地產業稅費種類繁多、征收多門的現狀。

1.改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩定化

從1994年我國的分稅制改革以來，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對比來看，地方財政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，2007年地方財政支出的比重更是達到了77.0%。由此可見，分稅制改革后的十多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。

地方財政收支剪刀差的長期存在，強化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。2007年全國土地出讓總價款為9130億元以上，而全國的財政收入為3.2萬億元，土地出讓收入占財政收入的比重為28.53%。從為數不多的可取得土地有償使用收入數據的城市來看，土地出讓收入在地方政府的收入結構中占據了越來越重要的地位。

然而，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。因此，物業稅就被賦予了成為地方財政收入新來源的使命，征收物業稅的目的中也就不可避免地包含了改善地方財政收支不平衡，使之成為地方財政長期、可持續收入來源的期許。

2.抑制高昂的房價，使目前過高的房價有所降低

從1998年的住房貨幣化改革至今的十多年來，我國的房屋銷售價格一直保持著上漲的態勢，在近幾年國家一系列宏觀調控措施，以及全球金融危機的侵襲之下，我國房價的上漲趨勢依然得以保持。一些學者認為我國房價高企的原因之一便是房地產保有環節的稅負水平偏輕，物業稅的征收則可以起到抑制需求、降低房價的作用；也有學者認為土地出讓金可分年繳納，并入物業稅一同征收，從而使房價下降。

3.優化房地產稅費構成，改變房地產業稅費種類繁多、征收多門的現狀

我國自2003年提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，到2009年又提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，由此可看出梳理簡化目前過于繁雜的房地產稅費制度必然也是物業稅征收的主要目的之一。

我國現行的房地產稅收體系，主要包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。從結構上看，土地增值稅與企業所得稅之間、房產稅與城鎮土地使用稅之間均存在重復課稅，同時，部分稅種的課稅范圍、稅率及其配合等也存在一定問題。從數量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等方面的情況下，房地產開發的稅收成本約占總開發成本的10%以上。同時與房地產稅收體系并行的房地產行政收費項目也十分龐雜。因此，對房地產稅制進行改革、理順房地產稅費構成，也成為物業稅的征收目的之一。

二、物業稅設計思路的三大方向

在對我國物業稅的研究中，不少學者提出了物業稅征收的設計方案，總體來看，物業稅的設計思路可以分為以下三個主要方向。

方向1：僅對現有稅制中的房地產保有環節稅收進行調整

根據國務院發布的第546號令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》，外資企業和外籍個人不再繳納城市房地產稅，取而代之的是依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。這就意味著我國的房地產稅制中，不再有城市房地產稅這一稅種，房地產保有環節的稅種由城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅三種變為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。

物業稅征收的方向之一，便是將房地產保有環節的房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種合并，將稅基由僅向經營性物業征收擴展至將自用住宅也囊括在內，同時稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估。這是一種相對簡單、目前部分政府部門較為傾向的物業稅征收方向。

方向2：對現有的房地產稅費進行調整，但不涉及土地出讓金。

物業稅的另一種方向是對房地產的稅費體系進行系統地改革，力圖解決其間存在的諸多問題。我國現行稅制中與房地產有關的稅收有十多種，而房地產開發商所需交納的政府收費項目林總總多達幾十種，從數量上看，房地產開發的稅收及行政收費約占到開發成本的25%～30%。其中的主要問題包括稅費混雜、重復課稅、稅種配合失當、計稅依據及稅率過時、重交易輕保有等。同時，稅基的調整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業稅，稅基的評估方法改為按市場價值評估。

方向3：對現有的房地產稅費、土地出讓金進行綜合調整。

除了房地產稅費收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來源，因而將兩者結合起來考慮也是物業稅征收的設計思路之一。此方向的主要思路是：打破40～70年土地出讓金一次性收取的方式，將土地出讓金收取方式改為按年分次收取，將其納入物業稅的征收。但廣義的土地出讓金是指國有土地使用權出讓時總的交易金額，包括一級開發建設補償費和政府收益兩大組成部分，其中一級開發建設補償費又包括征地、拆遷、水、電、路等大市政配套建設費用等一級開發成本，以及政府規定的較低水平的一級開發商利潤。由于一級開發建設補償費是由二級開發商支付給一級開發商的，所以納入財政收入的只是政府收益這一部分。因而，代寫畢業論文納入物業稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。

三、物業稅征收目的的可達性分析

以上物業稅征收的三大方向主要目的能否得到有效實現，是決定是否征收物業稅以及如何征收物業稅的重要依據。下面將分別針對我國物業稅征收設計思路的三大方向進行征收目的的可達性分析。

1.僅合并房地產保有環節稅種不足以使物業稅成為地方財政的主要來源不少學者以國外經驗———地方財政的主體稅源是財產稅為主要依據，來論證我國的物業稅也應該、也可以成為地方政府的主體稅源。如美國、加拿大、澳大利亞等國州以下地方政府財政收入的重要來源就是財產稅，以2001年為例，物業稅所占上述各國地方稅收收入的比重分別為71.8%、91.3%、100.0%。而從2007年的數據來看，我國保有環節征收的稅種在地方稅收收入中占有的平均比重約為5%，其中所占比重最高的是遼寧省（9.72%）、所占比重最低的是西藏（0%）。如果按有學者對2006年某省物業稅空轉試點結果的測算看，對經營性房地產價值重新評估后，以新評估值為物業稅的稅基，合并房地產保有環節的稅種（當時包括房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅），0.8%的稅率即可保持原有的稅收收入規模；不少學者認為1%左右的稅率較為適當，如按1%的稅率征收則可使原有的稅收收入規模增加25%。目前房產稅只是對經營性房產征收，對個人所有非營業用房免稅，對個人出租住房和企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4％的稅率征收，但經營性住宅由于征稅執行困難，收效甚微。城鎮土地使用稅主要是針對工業和商業用房，對住宅用地還沒有征收。因此，僅合并保有環節的現有稅種，物業稅征收可實現的規模主要取決于稅基擴大———增收住宅物業稅帶來的稅收多少。

按2006年我國城市實有住宅建筑面積112.89億平方米、全國商品住宅平均銷售價格為3132元/平方米、暫按物業稅稅率為1%估算，住宅物業帶來的物業稅收入約為3535.75億元，約占當年地方財政收入的19.32%，而2006年全國房產稅、城鎮土地使用稅占地方財政收入的3.78%。據此，大致估算按這種方式征收物業稅，物業稅收入可達到地方財政收入的24%。可見，僅對現有稅制中的房地產保有環節稅收進行調整，還不足以使物業稅成為地方財政的主要來源。

而就2007年的數據來看，全國土地出讓收入占財政收入的比重為28.53%。將土地出讓收入納入物業稅的征收，預計可以使物業稅收入達到地方政府財政收入的50%左右，更有利地支撐物業稅成為地方政府的主要稅源，從而達到地方財政收入穩定化的目的。

2.物業稅的征收將有利于房價的降低，但下降幅度將較為有限物業稅征收對房價的影響，取決于其對房地產市場供給方與需求方的影響。

方向1僅對現有稅制中的房地產保有環節稅收進行合并調整，對房地市場中寫字樓、商業等經營性物業的供求影響較小，對住宅物業的供求影響相對較大。住宅物業保有環節稅收負擔的從無到有，從供給方面來看，一方面增加了開發商囤積土地、捂盤惜售的成本，另一方面也增加了投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進入市場交易；從需求方面來看，增加了購房者持有住宅的成本，一定程度上會降低投資性需求，對剛性自住需求的影響不大。綜合供需兩方來看，在其他條件保持不變的情況下，尤其是土地供給平穩，方向1的物業稅征收方向將有利于使房價產生下降的趨勢。

方向2不涉及土地出讓金，對現有的房地產稅費進行系統調整，如果整體稅負水平保持不變，保有環節稅收的增加意味著建設、交易等其他環節稅負的減少，如果清理不合理收費，整合稅費將使整體稅負水平下降，這兩種情況下，都會在一定程度上刺激房地產市場供給的擴大；如果整合后的稅負水平提高，則可能降低開發商的開發規模；但只要保有環節的稅負增加，二手房的供應還會增多。對需求方來說，保有成本的增加將降低投資性需求，而對自住性需求的影響較小。綜合來看也有利于房價的下降，當然前提條件是土地供給等其他情況基本不變。

方向3將土地出讓金納入物業稅的征收，先從房價的構成入手分析，根據2009年7月國土資源部公布的全國620個樓盤土地成本來看，地價占房價平均比例為23.2%。由于能納入物業稅征收的僅是土地出讓金中的政府收益部分，因而由此帶來的開發成本的降低幅度有所減少，但仍然可以較為明顯地降低房地產開發的資金門檻，使能參與房地產開發的競爭者增加，同時也有利于吸引開發商擴大經營。而對房地產市場的需求方，一方面物業

稅增加了保有成本，對投資性需求產生抑制作用；另一方面，在開發商競爭加大、成本降低的情況下，房地產購買門檻的下降也將促使更多的購買者進入市場，雖然持有成本有所增加，但對于自住性需求的影響不大，從而產生使需求增加的作用，進而使房價下降幅度有限。

總體上來看，物業稅的征收具有促使房價下降的作用機制，但鑒于我國現階段的房地產供需關系，下降幅度將較為有限。

3.優化房地產稅費構成的理想模式是有計劃、有步驟地對現有稅費進行全面系統調整從優化房地產稅費構成的角度來看，借物業稅開征之際，全面系統地理順現有的房地產稅費體系，使之與社會經濟的快速發展相協調，無疑比僅僅調整保有環節的稅種更有利于房地產業及整個國民經濟的健康發展。但是對現有稅制的房地產稅費進行全面的系統性調整，涉及面廣、改革阻力大、設計實施難度強，恐難在短期內見效。

可見，優化房地產稅費構成必將是一項長期工作，在“正稅、清費”的大方向下，設定房地產稅費改革的總體目標，同物業稅的設計征收相結合，有計劃、有步驟地分期推進，才能更好地實現優化我國房地產稅費構成的目標，改變房地產業稅費種類繁多、征收多門的混亂現狀。

綜上所述，對房地產稅費進行系統化的調整、將政府土地出讓收入納入物業稅的征收是更有利于實現物業稅征收三大目的的稅種設計方向。

第五篇：物業稅難產之謎

既得利益格局阻礙 物業稅高懸七年的難產之謎

http://www.tmdps.cn 來源：中國新聞網 作者： 2010-02-25 15:49:53 進入2010年，物業稅再次成為熱點話題。在地方“兩會”上，物業稅被多次提出，還傳出“北京最早明年底開征物業稅”的消息。同時，各界對物業稅在即將召開的全國“兩會”上的討論也懷有期待。

2003年10月，“物業稅”一詞經由執政黨文件第一次進入公眾視野。在這份于中共十六屆三中全會上通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中有這樣的表述：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

從彼時起，關于物業稅的官員表態、專家發言和公眾討論就如潮水般一波又一波地展開，幾乎沒有停歇過。然而時至今日，數量龐大的相關討論卻依然停留在初級階段，“要不要開征”“何時開征”仍是人們猜不透的謎底。幾年來，媒體的報道重復上演著這樣的景象：前一天，某家報紙信誓旦旦地宣布“今年很可能開征物業稅”；第二天，另一家媒體的報道卻是“物業稅5年內都難開征”。最近，國家稅務總局科研所研究員張培森在接受媒體采訪時則明確表示：“外界任何給物業稅確定時間表的言論都是沒有權威的。”

與這種表態形成呼應的是，盡管一些省市的物業稅模擬評稅試點工作已經開展多年，但地方稅務機關在接受采訪時依然對此諱莫如深。《華爾街日報》中文網干脆將相關報道的標題取為《物業稅“空轉”之謎》。

猶抱琵琶半遮面的神秘感并沒有澆滅各方的關注熱情。然而，物業稅歷時七年而難產的經歷證明：對于這項涉及復雜利益博弈的財稅政策，它的出臺之路不會平坦，甚至就像有專家所形容“征收物業稅比申辦奧運還難”。

既得利益格局阻礙

作為舶來品的物業稅，在中國一“出生”就充滿爭議，遇到了許多中國特色的新問題。

首先是名稱。雖然官方文件將此稅種命名為“物業稅”，但學界和相關部門官員對此均持有疑義。普遍的看法是：“不動產稅”或“房地產稅”的稱呼更合適，因為此稅種的征稅對象是房地產，計稅依據是房產的市場價值。

比起容易改動的名稱，困擾物業稅的更大問題是法理上的障礙。在已經征收物業稅的國家，此稅種在法律意義上的邏輯起點是國家對私人財產和物權的保護。只有存在清晰的物權，物業稅才具有可靠的稅基，物業稅制度才具有真實的法理基礎，而新中國的土地國有制度無疑與之存在沖突。

不過，隨著3年前旨在保護私產的《物權法》通過，此項障礙已被逐漸掃清。這部被稱為具有劃時代意義的法律基本明確：土地使用權是一種獨立的財產權，例如城鎮土地使用權可以轉讓、出租、贈與和抵押。“盡管我們國家規定土地公有，但使用權也可以作為物業稅的征收對象，因為財產稅征收的對象是權利。《物權法》對不動產產權的明晰為物業稅開征提供了基礎性的產權法律前提。”中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對記者說。

新中國從計劃經濟向市場經濟轉型的特殊經歷也為物業稅的開征平添了許多技術障礙，始于1994年的城鎮住房制度改革、止于1998年的福利分房即是一例。由于住房商品化改革時間并不長，“目前的很多房產不是通過商品房開發獲得的，這些房產信息連房產和土地部門都不清楚，更不用提稅務機關了，而開征物業稅最主要的技術要求就是要掌握房源信息。”施正文說，“目前我們國家房地產的登記制度也存在問題，土地權屬登記在土地管理部門，房屋權屬登記在建設部門，登記信息不能共享。”

此外，對房產市場價值的評估也是一大技術問題。造成此種困境的不僅有社會誠信缺失這樣的大環境，也有評估中介混亂的具體局面。目前，不同的房產評估中介隸屬于不同的管理部門，它們可能的“婆婆”包括建設部門、國土資源部門、國有資產管理部門、財政部門等。在開征物業稅之前，如何整合這些中介，統一評估標準，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。

但在記者接觸的絕大多數學者看來，技術問題都是能夠解決的。“比如說估值，完全可以先用簡化的方式，就算不能特別精確也沒關系。”中國社科院財貿所副所長高培勇在接受采訪時說，“真正難解的是如何繞開既得利益格局，因為房產比較多的人往往也有較大話語權”。

但一些學者也堅持認為，通過市場購買房產者，已經為不動產高額埋單，在此前提下，征收“物業稅”，顯然有失公平。

土地財政的危機與契機

高達萬億的土地出讓金收入是地方政府不愿割舍的重要財源，也是阻礙地方政府擁抱物業稅的重要因素。

根據發布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，去年中國土地出讓金總金額達到15000億元，同比增加140%。盡管學界和相關政府部門對土地出讓金是否并入物業稅尚存爭議，但一個基本共識是：開征物業稅后，地方政府依靠賣地營生的土地財政模式將面臨轉型。

自1994年分稅制改革啟動后，土地出讓金作為地方財政的固定收入，全部劃歸地方所有，并逐漸發展成為地方政府的“第二財政”。相關統計數據顯示：土地出讓金占地方財政收入的比例已經普遍超過半數，個別市縣甚至達到90%左右。

盡管土地財政引發了包括暴力拆遷在內的諸多社會問題，但它所具備的快速解決地方財政之困的能力使得地方政府無法戒掉對賣地的依賴。曾擔任國務院發展研究中心“中國物業稅改革研究”課題組主要執筆人的副研究員王曉明指出：“短期內看，能征收的不動產稅可能還不能彌補土地出讓金的收入，甚至可能會導致其預算外收入的急劇下滑，地方政府可能會出現資金短缺問題，這些都是切實的，摸得著的。而開征不動產稅要投入相當多的精力和財力，將來收益如何，暫時還難以評估。同時，中國地方官員的任期制和考核標準只會使其注重短期收入，一些地方政府也擔心開征不動產稅后會不會影響本地區的投資環境，這些都影響了地方政府的積極性。”

天津財經大學財政學科首席教授李煒光也觀察到了類似的情況。他透露：2007年底，中央曾與六省市探討物業稅“空轉實”的問題，結果無一成功，原因就是“地方上不希望征這種稅，因為它有可能導致當地房價下跌，減少其財政收入”。

作為為地方政府量身打造的地方稅種，物業稅在中國地方政府層面遇到的阻礙是在其他國家所罕見的。不過，這種情況正在發生變化。

今年1月，在北京市“兩會”期間，市財政局負責人向媒體表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的資源，政府不可能把土地出讓金作為政府收入的長期增長點。

這種公開的表態背后，是不少省市的土地資源面臨枯竭的背景。作為一種“寅吃卯糧”的收入方式，土地財政從一開始就帶有強烈的不穩定性和不可持續性。“土地財政的收入面臨枯竭，土地財政的危機就是物業稅開征的重要契機。”施正文說。

王曉明也認為：一邊是土地出讓金的收入不斷下降，另一邊是不動產不斷升值，可征收的不動產稅收總量不斷上升，這樣就形成了一條下降、一條上升的兩條曲線。“在曲線交叉前，地方政府的積極性不高是可以理解的，但隨后可能就不同了。”

各級政府的博弈空間

物業稅的改革不僅涉及地方政府收入方式的變革，也涉及各級政府的財政關系問題。

圍繞與物業稅相關的一系列稅費政策，中央和地方的博弈正悄然進行。施正文在接受采訪時透露，“現在財政部和國土資源部正在考慮改革土地出讓金的分配政策，將其一部分、甚至大部分歸中央所有，這樣地方政府賣地取得的收入就會減少。”倘若土地出讓金分配政策發生調整，地方財政將徹底無法依靠賣地維持收入，發揮替代作用的正是物業稅。“長遠來看，它成為地方政府的主要收入來源。”

盡管物業稅屬于地方稅種已無疑義，但由于我國目前實行的是中央、省、市、縣、鄉五級行政管理體制，對于物業稅的具體歸屬仍有博弈空間。

在國務院發展研究中心提出的方案中，省級政府不參與物業稅的分配，與省平級的直轄市在分配問題上與地級市同等考慮。在市、縣、鄉三級政府之間，則考慮以屬地化原則為主。具體而言，就是稅源所在地的基層財政享有來源于當地的不動產稅，但市轄區需與市進行分享，分享比例可考慮五五分成，這主要是考慮到市政府在提供地方性公共產品方面發揮著較大作用。

但執筆該方案的王曉明同時指出：五級政府已不能適應中國經濟社會的發展，未來不動產稅的歸屬問題，很大程度上依賴行政區劃體制的改革。施正文也認為，“政府層級減少，稅制就容易規范化，把物業稅給市縣(在‘省管縣’的體系下，市縣是平級的)，三級政府分別有主體稅種和稅源，這樣就非常規范，真正做到‘科學發展’的‘科學’。”

此外，中央與地方政府在物業稅的具體政策制定上也存在博弈空間。接受采訪的大多數專家表示：地方政府不可能擁有物業稅的立法權，但應該可以在中央統一規定的稅率區間中根據自身實際情況選擇合適的稅率，還可能允許部分省市在國家統一政策公布后自行選擇時間進行先期試點。

在接受采訪時，社科院財貿所副所長高培勇特別提醒記者注意：在談論中央與地方財政體制問題時，遣詞造句已經發生了變化，“財權與事權相對稱”的說法已經改成了“財力與事權相對稱”。“在單一制的國體，不要指望給地方政府以稅收立法權，這是越來越清楚的。”高培勇說。

與物業稅相關的各部門也在圍繞物業稅改革進行利益博弈。

目前，會受到物業稅政策影響的部門至少包括財政部門、國土部門和城建部門。在政府職權分配格局中，稅收由財政部門管理，土地出讓金由國土部門管理，房地產開發則由城建部門管理。“這幾個部門在此領域里有不同權限，而權限背后體現的是政績和利益，因此存在部門之間的利益調整。”施正文直言，“利益調整后面涉及的是體制問題，體制的推進牽涉的是根本性的改變。部門之間的關系很敏感，在中國，有些事老百姓有問題可能還好解決，但政府哪一家不同意，一個稅就開征不了。”

具體而言，單是對房地產市場價值的評估權就存在部門利益之爭。據報道，可供選擇的評估機構有四種，分別是地方稅務機關、社會中介機構、地方國土部門以及財政部門。最具競爭力的分別是具有征管權的地方稅務部門和具有房產信息優勢的國土部門。

不過，部門之間在進行利益博弈時并非不存在合力。檢索近年來與物業稅有關的報道可以發現，財政部門、國土部門和城建部門的官員都曾在不同場合公開表示：要盡快推進物業稅改革。施正文在接受采訪時透露，現在國土部門對物業稅開征“甚至比財政部門更積極”，因為如果不解決土地財政問題，一旦地賣光了，地方政府就會打起耕地的主意，而18億畝的“耕地紅線”正是國土部門在主管。

必須保證納稅人的參與權

“物業稅政策的制定中，還涉及國家與納稅人之間的博弈。”北京大學法學院教授劉劍文對記者說。

劉劍文曾多次參與財稅立法，他將財稅法稱為“頂天立地”的法律子系統。所謂“頂天”，是指財稅法涉及整個國家宏觀經濟的運轉；所謂“立地”，是指財稅法涉及千家萬戶，涉及每個人的切身利益。

在宏觀稅負水平近30%的中國，民眾對橫空出世的新稅種抱有本能的反感，物業稅也不例外。不過，隨著公共討論的深入，民意也在逐漸發生變化。就“你是否支持開征物業稅”進行調查，在2009年5月開始的調查中，有超過半數的網民選擇“不支持”；而在2010年1月開始的調查中，表示“支持”的網民已接近56%。

民眾的支持是物業稅開征的前提條件，行政機關與立法機關的博弈則涉及具體的開征方式。“究竟是制定法律還是行政法規？在制定法律中，立法機關權力在哪里？行政機關的利益在哪里？這都是利益博弈。”劉劍文說。

李煒光認為，物業稅開征必須走人大立法程序，“因為物業稅是對每一個納稅人財產的剝奪。每一個業主、每一個納稅人必須參與其中，而且要有非常順暢的渠道。”

根據《立法法》規定，涉及財政、稅收基本制度的事項只能制定法律，但該法律同時又規定：此方面“尚未制定法律的，全國人民代表大會及其常務委員會有權作出決定，授權國務院可以根據實際需要，對其中的部分事項先制定行政法規”。

劉劍文強調，在制定財稅法律法規時，最重要的是保障納稅人的參與權。在他看來，參與權可以通過很多方式體現，比如通過人大代表，通過公開征求意見，通過舉行專家論證座談會等。施正文也認為，“物業稅征收的條例法律要盡快起草和完善，可以在社會上公布，進一步完善這個方案，這樣也容易達成共識。”

可以預見的是，物業稅開征前還需要更多的討論。在不少學者看來，近幾年將是物業稅推出的良好時機。施正文透露：“現在財稅部門也做了一些準備，比如理論上做了很好的研究，對物業稅的性質、范圍、影響、國際情況、稅制要素設計，都已經有很細致的方案，有關主管部門的意見也一致起來。”

高培勇向記者表示：“中國2010年應該在結束財產環節無稅狀態方面有所作為。”但他馬上補充：“注意，沒說2010年就要推出，是要有所作為。”

即使物業稅的最終出臺還需若干年的時間，這項涉及多種利益博弈的財稅政策也不是最“難產”的——2007年通過的企業所得稅法從1994年就開始著手制定了，前后歷經13年。

全國“兩會”不久將召開，物業稅或又成討論的熱點話題之一。在相關方案正式出臺之前，各方的利益博弈仍在繼續。兩年之前的兩會上溫家寶的一段話或可作為此項財稅政策博弈的注腳——當時，總理面對中外記者說，“一個國家的財政史是驚心動魄的。如果你讀它，會從中看到不僅是經濟的發展，而且是社會的結構和公平正義。”