第一篇：商業物業管理與住宅物業管理的差異性分析

商業物業管理與住宅物業管理因其服務對象的不同而有所差異，我們不能簡單照搬住宅管理服務的經驗用于商業物業，而應結合商業物業與商業經營的特點，因地制宜地制定物業服務方案。

近年來，隨著我國房地產業的蓬勃發展，物業管理業也隨之發展成為一個生機勃勃的朝陽行業。物業管理為業主和使用人創造和保持了一個安全、舒適、文明與和諧的生活與工作環境，延長了物業使用壽命，使物業得到了保值和增值，為城市文明與進步作出了重大貢獻。目前，物業管理服務的主要對象為住宅類物業，在這一市場內，行業已經積累了豐富的經驗。隨著一部分開發商由開發住宅物業轉為開發商業物業，開發集團內的物業公司也開始轉做商業物業管理，那么住宅物業管理與商業物業管理有何不同？能否將住宅管理的經驗移植到商業物業中？本文將對此作出分析。

一、傳統住宅物業管理的主要內容:

物業管理是一種綜合的經營型管理服務，它融管理、經營、服務于一體，物業管理涉及的服務領域相當廣泛，基本環節為客戶服務、工程維保、環境管理以及秩序維護四方面。客戶服務部門是物業公司的樞紐部門，承擔著進行日常情感溝通與常規服務、收取物業服務費用、收集反饋客戶意見與建議、督促與協調相關部門處理客戶訴求、監督稽核其他職能部門服務質量、辦理客戶進駐及二次裝修手續、執行物業管理公司各項管理方案等多項重要工作。工程維保包括物業項目的供電、給排水、空調、消防、電梯、弱電系統等設施設備的日常運行管理以及維修保養，建筑裝修項目的驗收和資料核實，房屋的小修中修及大修等管理工作。工程維保是物業服務的基礎性工作，如維保工作不能正常開展，水、電、電梯等設備不能運行，物業服務工作也將會難以為繼。環境管理是指對物業區域內的生活和工作環境進行系統而全面的綜合性管理，包括保潔、綠化、排污、消殺以及污染控制等內容，其中最重要的是保潔及綠化管理兩方面。環境管理工作凈化并美化了物業環境，為業主及使用人營造了舒心的生活環境而功不可沒。秩序維護管理主要包括物業環境內安全措施的建立、公共秩序的維護，消防及車輛管理。有效的秩序維護可讓物業區域內的業主及使用人生活在一個安全、和諧、有序的環境中，因而意義重大。此外，物業管理企業為滿足某些住戶的個別需要，還采取了靈活多樣的經營機制和服務方式提供物業專項服務及特約服務，并不斷努力拓展服務的廣度和深度。

二、商業物業的特點:

商業物業是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的物業形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等物業形式。目前，國內商業物業主要有百貨商場、購物中心、商業步行街、專業市場、shoppingmall 等業態種類，其特點表現為：一大，即占地面積大、建筑規模大、停車場大；二多，即行業多、店鋪多、功能多、經營種類多；三好，即環境好。方便舒適的環境更符合顧客購物、休閑與娛樂的需求；四廣，即商業業態廣、商品品種廣、消費內容廣、消費群體廣。

三、商業物業與住宅物業服務的差異性分析

作為為公眾提供商品、服務、設施和場地的場所，商業物業具有經營性、公眾性和服務性的特點。商業物業管理要維護物業的商業形象，使其物業管理的內容比其他物業更加豐富，更為復雜，要求也更高。住宅物業比較而言，現代商業物業管理服務的特殊性表現在以下幾方面：

（一）客戶群體綜合性強，客戶流量大

住宅物業服務的主要群體是靜態的、相對穩定的業主和租戶，較為單一。而商業物業作為經營性的場所，除商戶外，消費群體人員構成復雜，特別是現代商業物業內業態眾多，百貨、餐飲、娛樂、休閑、金融等不同業態帶來多樣需求的客戶，客戶群體綜合性強。同時，商業物業內客流量大，特別是節假日及大型促銷活動時，容易發生意外，這增加了管理的難度，對保潔、安全、消防、設施設備運行等工作提出了更高的要求。

（二）內部環境舒適性要求高

住宅物業對于環境管理的要求在于小區內公共區域干凈舒適，園林綠化美觀。而商業物業作為客戶消費的場所，需要良好的商業氛圍吸引客戶前來消費，須讓客戶感受到環境的寬敞、明亮、整潔與美觀。良好的空氣質量，舒適的溫度，優美的背景音樂，適當的燈光照度，完善的內部設施，栽植和布景的合理運用，能從視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面滿足客戶的需要，使其在輕松、幽雅的環境中流連忘返，增強了顧客消費的信心與欲望。

（三）設施設備維護要求嚴格

住宅物業內的設施設備主要有電梯、供電、給排水、消防及監控設施，適應

小區住戶使用，智能化程度不高，使用頻率也不高。而現代商業物業建筑規模大，設施設備先進復雜，智能化程度高，管理維護要求嚴格，電梯系統、供電系統、空調系統、監控系統、收銀系統、安全管理系統、交通管理系統、消防系統等大多數由計算機控制，這些設施設備運行的頻率遠高于住宅物業，一旦出現故障，將影響到商家的正常經營活動，客戶的消費心理，以及物業的品牌形象。因此，商業物業設施設備維護的要求比住宅物業嚴格許多。

（四）服務人性化要求

住宅物業的人性化服務一方面來源于物業規劃的人性化，另一方面來源于物業人員細致周到的服務，而在商業物業內服務有了更高的標準。比如內部視覺標識系統既要方便、清楚，又要考慮到消費者的感受和習慣，讓消費者在任何一個點都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手間和電梯通道。商業物業內部面積寬廣，顧客除消費外，還有可能較長時間逗留，物業服務還需滿足消費者生理和行為的需要，在合理范圍內設置休息凳、殘疾人設施、兒童康樂設施、不喜歡購物男士的專用休息區、方便哺乳的母嬰室、寵物寄存處、專用吸煙區等滿足不同人群的多樣需求。

（五）安全、消防管理要求高

安全與消防問題關乎生命財產安全，不論住宅物業還是商業物業都應予以高度重視，但由于商業物業內業態綜合，商家眾多，客流量大，經營時間長，安全與消防管理要求更高。現代商業物業內，人多物多，容易出現安全問題，人防與技防應緊密結合以確保物業安全，安全人員要責任到位，堅持巡邏，同時密切監視技防設施，一旦發生各類險情，安全員應快速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態，確保商場運營安全、商家銷售安全與顧客消費。商業物業是公眾消費的場所，客流量大，易燃物品多，消防隱患大，一旦出現消防事故，后果將不堪設想。因此，商業物業的消防管理是物業服務的重中之重，從經理到員工都須做到：防火要警惕、訓練要堅持、組織要落實、措施要具體、預案要可行，做到防患于未然。

（六）交通便捷性要求高

現代商業物業作為購物、餐飲、休閑與娛樂的場所，人流量、貨運量、車流量皆大，比較而言，住宅物業用途單一，車輛數量與出入頻率較商業物業低很多，交通便捷性要求也低于商業物業。交通方便是商業興旺的基礎，交通受阻，將會

影響到客流量與貨運量，進而影響到商業人氣與商業經營。因此，物業管理方要充分考慮和計劃好交通路線設置、車輛交通指引、停車位規劃、停車管理以及緊急疏散的處理預案，確保交通通暢。同時還需考慮與公共交通部門連接，建立公共交通線路，給消費者特別是夜間消費者提供出行方便。

（六）商業活動的配合商業物業管理為商業經營服務，自然應配合商家各種形式的商業活動，而住宅物業則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動、廣告管理、裝修管理、物流服務幾方面:

1、促銷活動。為增加經營效益，商業經營方會不時開展一些促銷活動，配合這樣的活動，物業管理公司會增加人手維護活動秩序，做好人車分流，對各系統設備進行檢查以保證活動的順利進行，為商業促銷活動保駕護航。

2、廣告管理。商業廣告既多又雜，時常會出現廣告無序有礙整體商業環境及涉嫌違反廣告法等現象，物業公司需與商家一起研究，制訂統一的廣告管理辦法，統一一家廣告公司進行策劃和布置。

3、裝修活動。商業經營會時常調整業態、調整鋪面、攤位或柜臺，物業公司應投入綜合力量協助商家解決裝修圍擋問題，以維護商業銷售環境。這種配合要快捷、安全、高質量，做到工完場清，而且要以賣場的購物環境標準來衡量，以不影響商業銷售為原則。

4、物流配套服務。現代購物中心、大型商場因經營需要，要設置驗貨區驗貨，驗貨區外部的管理服務一般由物業公司承擔，主要職責是對進出車輛進行有序疏導、管理，避免驗貨區擁堵，對驗貨區外來吸煙者進行引導和勸阻，消除火災隱患并定時清掃驗貨區，避免“臟、亂、差”影響驗貨區整體環境衛生。通過上述分析，我們可以看到由于商業經營的特殊性，人流量大，設施設備復雜，不論是管理內容還是服務標準與住宅物業都有所不同，在管理內容方面不局限于客服、工程、環境、秩序維護四項，增加了商業服務的內容，在服務標準上，商業物業服務各環節的要求更高，更細致，因此我們不能簡單將住宅管理的經驗移植到商業物業管理中，而應密切聯系商業物業的特點，結合商業經營的要求，因地制宜地做出商業物業管理服務的規劃，堅持服務的高起點、高標準與高質量。總之，要做好物業管理，切不可照搬照抄不同

類別物業管理服務的經驗，須結合項目特點，仔細分析服務的共性與差異性，才能做到服務有針對性，管理有特色。

第二篇：商業物業管理與住宅物業管理的差異性分析

作者簡介：張澤穎（1975—），女，重慶人，重慶教育學院講師，房地產估價師。主要從事房地產經營管理方面的研究。·管理科學· 商業物業管理與住宅物業管理的差異性分析張澤穎（重慶教育學院，重慶 400067）〔摘 要〕 商業物業管理與住宅物業管理因其服務對象的不同而有所差異，我們不能簡單照搬住宅管理服務的經驗用于商業物業，而應結合商業物業與商業經營的特點，因地制宜地制定物業服務方案。〔關 鍵 詞〕 商業物業；住宅物業；物業管理；差異近年來，隨著我國房地產業的蓬勃發展，物業管理業也隨之發展成為一個生機勃勃的朝陽行業。物業管理為業主和使用人創造和保持了一個安全、舒適、文明與和諧的生活與工作環境，延長了物業使用壽命，使物業得到了保值和增值，為城市文明與進步作出了重大貢獻。目前，物業管理服務的主要對象為住宅類物業，在這一市場內，行業已經積累了豐富的經驗。隨著一部分開發商由開發住宅物業轉為開發商業物業，開發集團內的物業公司也開始轉做商業物業管理，那么住宅物業管理與商業物業管理有何不同？能否將住宅管理的經驗移植到商業物業中？本文將對此作出分析。

一、傳統住宅物業管理的主要內容物業管理是一種綜合的經營型管理服務，它融管理、經營、服務于一體，物業管理涉及的服務領域相當廣泛，基本環節為客戶服務、工程維保、環境管理以及秩序維護四方面。客戶服務部門是物業公司的樞紐部門，承擔著進行日常情感溝通與常規服務、收取物業服務費用、收集反饋客戶意見與建議、督促與協調相關部門處理客戶訴求、監督稽核其他職能部門服務質量、辦理客戶進駐及二次裝修手續、執行物業管理公司各項管理方案等多項重要工作。工程維保包括物業項目的供電、給排水、空調、消防、電梯、弱電系統等設施設備的日常運行管理以及維修保養，建筑裝修項目的驗收和資料核實，房屋的小修中修及大修等管理工作。工程維保是物業服務的基礎性工作，如維保工作不能正常開展，水、電、電梯等設備不能運行，物業服務工作也將會難以為繼。環境管理是指對物業區域內的生活和工作環境進行系統而全面的綜合性管理，包括保潔、綠化、排污、消殺以及污染控制等內容，其中最重要的是保潔及綠化管理兩方面。環境管理工作凈化并美化了物業環境，為業主及使用人營造了舒心的生活環境而功不可沒。秩序維護管理主要包括物業環境內安全措施的建立、公共秩序的維護，消防及車輛管理。有效的秩序維護可讓物業區域內的業主及使用人生活在一個安全、和諧、有序的環境中，因而意義重大。此外，物業管理企業為滿足某些住戶的個別需要，還采取了靈活多樣的經營機制和服務方式提供物業專項服務及特約服務，并不斷努力拓展服務的廣度和深度。

二、商業物業的特點商業物業是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的物業形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等物業形式。目前，國內商業物業主要有百貨商場、購物中心、商業步行街、專業市場、shoppingmall 等業態種類，其特點表現為：一大，即占地面積大、建筑規模大、停車場大；二多，即行業多、店鋪多、功能多、經營種類多；三好，即環境好。方便舒適的環境更符合顧客購物、休閑與娛樂的需求；四廣，即商業業態廣、商品品種廣、消費內容廣、消費群體廣。

三、商業物業與住宅物業服務的差異性分析作為為公眾提供商品、服務、設施和場地的場所，商業物業具有經營性、公眾性和服務性的特點。商業物業管理要維護物業的商業形象，使其物業管理的內容比其他物業更加豐富，更為復雜，要求也更高。與 7 3 第11 卷 第1 期（總第41 期）重慶城市管理職業學院學報 2011 年3 月 出版 住宅物業比較而言，現代商業物業管理服務的特殊性表現在以下幾方面：

（一）客戶群體綜合性強，客戶流量大住宅物業服務的主要群體是靜態的、相對穩定的業主和租戶，較為單一。而商業物業作為經營性的場所，除商戶外，消費群體人員構成復雜，特別是現代商業物業內業態眾多，百貨、餐飲、娛樂、休閑、金融等不同業態帶來多樣需求的客戶，客戶群體綜合性強。同時，商業物業內客流量大，特別是節假日及大型促銷活動時，容易發生意外，這增加了管理的難度，對保潔、安全、消防、設施設備運行等工作提出了更高的要求。

（二）內部環境舒適性要求高住宅物業對于環境管理的要求在于小區內公共區域干凈舒適，園林綠化美觀。而商業物業作為客戶消費的場

所，需要良好的商業氛圍吸引客戶前來消費，須讓客戶感受到環境的寬敞、明亮、整潔與美觀。良好的空氣質量，舒適的溫度，優美的背景音樂，適當的燈光照度，完善的內部設施，栽植和布景的合理運用，能從視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面滿足客戶的需要，使其在輕松、幽雅的環境中流連忘返，增強了顧客消費的信心與欲望。

（三）設施設備維護要求嚴格住宅物業內的設施設備主要有電梯、供電、給排水、消防及監控設施，適應小區住戶使用，智能化程度不高，使用頻率也不高。而現代商業物業建筑規模大，設施設備先進復雜，智能化程度高，管理維護要求嚴格，電梯系統、供電系統、空調系統、監控系統、收銀系統、安全管理系統、交通管理系統、消防系統等大多數由計算機控制，這些設施設備運行的頻率遠高于住宅物業，一旦出現故障，將影響到商家的正常經營活動，客戶的消費心理，以及物業的品牌形象。因此，商業物業設施設備維護的要求比住宅物業嚴格許多。

（四）服務人性化要求住宅物業的人性化服務一方面來源于物業規劃的人性化，另一方面來源于物業人員細致周到的服務，而在商業物業內服務有了更高的標準。比如內部視覺標識系統既要方便、清楚，又要考慮到消費者的感受和習慣，讓消費者在任何一個點都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手間和電梯通道。商業物業內部面積寬廣，顧客除消費外，還有可能較長時間逗留，物業服務還需滿足消費者生理和行為的需要，在合理范圍內設置休息凳、殘疾人設施、兒童康樂設施、不喜歡購物男士的專用休息區、方便哺乳的母嬰室、寵物寄存處、專用吸煙區等滿足不同人群的多樣需求。

（五）安全、消防管理要求高安全與消防問題關乎生命財產安全，不論住宅物業還是商業物業都應予以高度重視，但由于商業物業內業態綜合，商家眾多，客流量大，經營時間長，安全與消防管理要求更高。現代商業物業內，人多物多，容易出現安全問題，人防與技防應緊密結合以確保物業安全，安全人員要責任到位，堅持巡邏，同時密切監視技防設施，一旦發生各類險情，安全員應快速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態，確保商場運營安全、商家銷售安全與顧客消費。商業物業是公眾消費的場所，客流量大，易燃物品多，消防隱患大，一旦出現消防事故，后果將不堪設想。因此，商業物業的消防管理是物業服務的重中之重，從經理到員工都須做到：防火要警惕、訓練要堅持、組織要落實、措施要具體、預案要可行，做到防患于未然。

（六）交通便捷性要求高現代商業物業作為購物、餐飲、休閑與娛樂的場所，人流量、貨運量、車流量皆大，比較而言，住宅物業用途單一，車輛數量與出入頻率較商業物業低很多，交通便捷性要求也低于商業物業。交通方便是商業興旺的基礎，交通受阻，將會影響到客流量與貨運量，進而影響到商業人氣與商業經營。因此，物業管理方要充分考慮和計劃好交通路線設置、車輛交通指引、停車位規劃、停車管理以及緊急疏散的處理預案，確保交通通暢。同時還需考慮與公共交通部門連接，建立公共交通線路，給消費者特別是夜間消費者提供出行方便。

（七）商業活動的配合商業物業管理為商業經營服務，自然應配合商家各種形式的商業活動，而住宅物業則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動、廣告管理、裝修管理、物流服務幾方面。1． 促銷活動。為增加經營效益，商業經營方會不時開展一些促銷活動，配合這樣的活動，物業管理公司會增加人手維護活動秩序，做好人車分流，對各系統設備進行檢查以保證活動的順利進行，為商業促銷活動保駕護航。2． 廣告管理。商業廣告既多又雜，時常會出現廣 8 3 Vol． 11 No． 1（General No． 41）Journal of Chongqing City Management Vocational College Mar． 2011 告無序有礙整體商業環境及涉嫌違反廣告法等現象，物業公司需與商家一起研究，制訂統一的廣告管理辦法，統一一家廣告公司進行策劃和布置。3． 裝修活動。商業經營會時常調整業態、調整鋪面、攤位或柜臺，物業公司應投入綜合力量協助商家解決裝修圍擋問題，以維護商業銷售環境。這種配合要快捷、安全、高質量，做到工完場清，而且要以賣場的購物環境標準來衡量，以不影響商業銷售為原則。4． 物流配套服務。現代購物中心、大型商場因經營需要，要設置驗貨區驗貨，驗貨區外部的管理服務一般由物業公司承擔，主要職責是對進出車輛進行有序疏導、管理，避免驗貨區擁堵，對驗貨區外來吸煙者進行引導和勸阻，消除火災隱患并定時清掃驗貨區，避免“臟、亂、差”影響驗貨區整體環境衛生。通過上述分析，我們可以看到由于商業經營的特殊性，人流量大，設施設備復雜，不論是管理內容還是服務標準與住宅物業都有所不同，在管理內容方面不局限于客服、工程、環境、秩序維護四項，增加了商業服務的內容，在服務標準上，商業物業服務各環節的要求更高，更細致，因此我們不能簡單將住宅管理的經驗移植到商業物業管理中，而應密切聯系商業物業的特點，結合商業經營的要求，因地制宜地做出商業物業管理服務的規劃，堅持服務的高起點、高標準與高質量。總之，要做好物業管理，切不可照搬照抄不同類別物業管理服務的經驗，須結合項目特點，仔細分析服務的共性與差異性，才能做到服務有針對性，管理有特色。參考文獻〔1〕李永平． 現代購物中心和大型商業資產的物業管理服務及營銷策略〔J〕． 現代物業，2008（8）．〔2〕姜新國． 商業物業開發經營與管理〔M〕． 北京：中國建筑工業出版社，2007．〔3〕董金社． 商業地產策劃與投資運營〔M〕． 北京：商務印書館，2004．責任編輯：

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第三篇：商業物業管理重要控制點分析

商業物業管理重要控制點分析

核心提示：商業物業(樓宇)具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重，管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

1、管理目標

商業物業(樓宇)具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，從而失去物業受托管理權，影響本企業的經濟效益。

因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

2、管理措施

由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業，商業物業對于物業管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業物業(樓宇)的物管機構應依據有關政策法規，嚴格制訂一套適合商業物業物業管理的規章制度，規范各專業崗位的職業守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質量標準，使商業物業始終保持清潔文明、安全舒適的經營狀態，對違反管理規定者，均一律按處罰條例進行處理。

3、商業形象

住宅類物業設計形象的主要目的在于美化居住環境，除在一定程度上促進物業銷售外，在日常物業管理上并無其他商業考慮，而商業物業的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在購買欲望，使之形成現實的消費;良好的外觀設計、優美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業氛圍而實施自己的購買行為。現代的商業大廈(商場、商城)正是利用卓越的商業形象設計使顧客產生美感愉悅的同時，引導顧客消費，從而促進商業營銷。舉凡成功的商業物業無不具備獨樹一幟的成功商業形象，如深圳銅鑼灣商業廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區等等。同時，舒適、幽雅的購物環境與和諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業物業良好的自身形象，促進自身商業發展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業物業形成區域發展，達到整體提升周邊商業環境的效果。總之，保持物業良好形象是商業物業物業管理的主要任務。

由于商業物業內不同區域的功能分區不同，為正確地導引人群、疏導車輛、維持物業內部的有序經營，在適當的位置(如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設置明顯的指示牌顯得格外重要。

在顧客分流方面，應采取積極合理的措施(如專人導引、專題廣告導引、語音導引等)，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環境，并且影響顧客情緒。另外對于物業內各經營單位(商戶)的招牌(廣告牌)應妥善管理，保持物業外觀整潔。

影響商業物業商業形象的因素很多，完善的物業管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業管理可以創造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業內的各項經營活動。

4、產權、債權關系

商業物業(樓宇)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。房地產的開發建設經常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業管理者來說，了解物業債權的實質性關系和所有權類型是相當必要的，若物業產權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態。若物業債權關系復雜，則有可能使物管企業卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。物業管理是屬于長期經營的產業，物業委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業委托雙方的長期合作發展。

5、環境清潔管理

商業樓宇物業環境的清潔與否是衡量

物業管理水平的重要標志，保潔工作對物業業主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現代的商業樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業樓宇的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業內部(如某些專業批發商場)，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要。

商業物業(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點：

①、由于商業樓宇日常的保潔需求時間較長(營業時間長，且節假日照常營業)，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內的設施)的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。

②、商業樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經之地，且位置最接近物業外部環境，只要注意大堂和大門出入口的衛生保持，并及時進行保潔作業，即可在很大程度上減輕物業其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。

③、商業樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業自身質素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業物業，清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量。另外商業物業保潔還需注意對停車場、理貨區及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

④、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業管理單位應合理安排保潔人員的工作時間、工作區域及作業方式，做到既要保證物業環境的清潔衛生，同時也盡量避免因保潔作業對物業內部正常的商業經營活動造成不良影響。

6、環境綠化管理

營造良好的購物環境是商業物業(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業物業區域環境的“含金量”。盡管商業樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。

商業物業的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。

同住宅物業相比，商業物業(樓宇)因其著重商業綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業內可綠化區域面積較小，加上室內陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環境。在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點：

①、商業物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規整等生長不良的情況。

②、商業物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。

③、室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物。花木擺放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。

④、因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。

⑤、室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。

⑥、搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力。

7、安全管理

商業物業(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理

秩序。

對于商業樓宇的安全管理，應注意以下幾點：

①、將物業管理中的安全管理與商業經營中的防損要求結合起來。

商業樓宇內的人流構成復雜，幾乎任何一家商業機構都要面對商品防損的難題，采取包

括錄像監控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構的安全人員應根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任。若商業物業的經營管理方自身設有專門的保衛部門(如商品防損部)，物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區域的劃分及具體工作的對接程序。若商業物業的經營管理方將防損工作交予物管機構管理，物管機構應在自身安全管理部門內部明確各安全崗位的具體設置及崗位職責，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業社區治安工作的同時，積極重視商業防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內。

②、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節。由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物(產)匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。

③、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的物

管工作相比，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

④、緊急事故的應急處理

住宅小區的整體環境屬于封閉型或半封閉型，而商業物業屬開放型環境。現代物業管理

中的安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和業主需求的變化而不斷增加。

對于高度密集性的商業物業(樓宇)而言，若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業業主、租戶緊密配合。

任何一項安全計劃都應有四個目標：預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業管理者無法事先準確預測事故的發生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發生的各種情況，最大限度地作出反應。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業主、租

戶定期舉行各種應急反應訓練和活動;編制緊急事故程序指南手冊并發放到所有物業工作人員、業主、租戶手中;儲備少量緊急物資等。

一旦緊急事故發生，人身安全就處于第一位。物業管理者應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業主、租戶建立個人聯系，通告危機現狀以及解決辦法。物業管理者必須全力以赴，以避免發生更大的損失，盡可能快地恢復正常的工作運行是減少商業經營損失的最好辦法。

提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業樓宇的一些地方是較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感;人行道附近和停車場不應有藏身之處;為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。商業物業的物管機構應與當地公安部門加強聯系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發現有可疑行跡應立即互相通告，這樣由于失誤導致的犯罪事故就會減少。

8、設施養護管理

商業物業(樓宇)高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施設備加強養護，如空調設備、電梯設施等。由于商業物業(樓宇)使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業樓宇內部屬于人流高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

9、消防管理

現代商業物業(樓宇)大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主、租戶和顧客提供安全環境，保障其生命財產安全。商業樓宇常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業樓宇內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機、應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。樓宇內各類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶(使用人)之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

10、車輛管理

商業類物業(樓宇)一般均位于本地商業旺區，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據典型調查(北京零點市場調查公司數據)，在商業樓宇(商場、商城、商廈等)的實際消費購買人數(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業樓宇，其建筑面積與停車

場面積的合理比例大致為4：1。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業各類停車場(地上、地下停車場)應合理規劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業管理區域內的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理想結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

11、公關關系

①、商業社區文化

商業社區文化活動對于商業物業內的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業社區內形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內部各商業單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業社區文化活動，有利于加強業主、租戶與物業管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業社區文化活動的開展有利于喚起全體業主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業知名度，并將為物業帶來可觀的商業效應。第四，通過開展文化工作，保證了物業社區的“安全文明”，為社區的穩定和長期發展奠定了基礎。

②、商業推廣、促銷活動

加強同商業物業內各經營單位(商戶)的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構可精心策劃、積極配合商業物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業內各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。

總之，商業物業管理機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業經營方、業主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，物業經營方負責物業的商業經營，物管機構則專責物業管理，雙方合理分工、協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。

第四篇：商業物業管理合同

商業物業管理合同

委托方(以下簡稱甲方)：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)：______物業服務有限公司

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

根據有關法律法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_______(物業名稱)委托乙方進行物業管理，訂立本合同。

第一條：乙方提供服務的受益人為甲方，甲乙雙方均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二條 物業基本情況

此物業位于___市____街__號__層，建筑面積__平方米(實際面積高于或者低于合同規定面積，均以此標注面積為準，不作調整)。該房屋的土地證證書編號：______，房產證證書編號：______房屋主體建筑結構為____結構;經甲方及乙方共同簽章確認的房屋所有權證及房屋土地使用證復印件作為本合同的附件。

第三條 委托管理事項

1、房屋建筑共用部位的維修，養護和管理，包括：樓蓋，屋頂，外墻面，承重墻體，樓梯間，走廊通道，門廳，庭院等。

2、共用設施，設備的維修，養護，運行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空調，供暖鍋爐房，樓內消防設施設備，電梯等。

3、公共設施和附屬建筑物，構筑物的維修，養護和管理，包括道路，室外上下水管道，化糞池，泵房，自持車棚，停車場等。

4、公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。

5、交通與車輛停放秩序的管理。

6、維持公共秩序，包括安全監控，巡視，門崗執勤等。

7、管理與物業相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。

第四條 物業費用及繳納方式 ：

1、甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方繳納物業管理費用___元人民幣(___元)此費用包含第三條所列各項委托管理事宜及下列費用：采暖費，電梯費，停車場的使用費，其他未列入的費用由甲方自行承擔。甲方房屋的自用部位，自用設備及設施的維修養護，由甲方自行負責，在甲方提出委托時，乙方可以接受委托并合理收費。

2、甲方應嚴格按照以上條款要求的繳納方式向乙方交納物業管理費用，否則視

為甲方單方違約，乙方有權單方取消合同，有權強行將甲方商品清除，因此造成的一切經濟損失均由甲方自行承擔。

第五條 委托管理期限：自本合同簽訂之日起至__年_ 月_ 日止。

第六條 甲方權利義務

1、隨時檢查監督乙方管理工作的執行情況。

2、及時繳納物業管理費用，如拖欠造成的損失由甲方自行承擔。

3、甲方及時向乙方提供使用物業內的各類圖紙，含裝修改造圖，電路圖，上下水改造圖，廣告審批圖，消防改造審批手續等，以上各類圖紙以甲方使用此物業7日內交給乙方。

4、及時與乙方溝通本合同執行期間所發生的其他問題。

5、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育，文化生活。

第七條 乙方權利義務

1、根據有關法律，法規及本合同的約定，制定物業管理方案。

2、選聘專業人員承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

3、乙方有權對物主使用人違反業主公約的行為進行處理。

4、向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督。

5、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施。

第八條 違約責任

1、甲，乙雙方同意在合同執行期內，因不可抗力導致房屋毀損，滅失的，合同終止，雙方互不承擔責任，但乙方應退還甲方已經提前支付的相關費用。

2、甲，乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，合同終止，但乙方需退還甲方已經提前支付的相關費用。①該房屋占用范圍內的土地使用權非因甲方過錯原因而依法被政府提前收回的;②該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法征用或拆遷的。

3、甲，乙任何一方如有違反合同上述各條款規定，除了按合同有關條款履行以外，守約方有權單方終止合同，并要求違約方賠償給守約方由此造成的一切損失。

第九條 附則

1、甲，乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利，義務，責任清楚明白，并愿按合同及規定嚴格執行。

2、甲乙雙方就履行合同及本協議發生糾紛，應通過協商解決;協商解決不成的，可依法向當地人民法院起訴。、本合同未盡事宜，雙方可協商補充。在此之前簽訂的一切協議如與本協議有矛盾之處，均以本協議為準。之后所簽訂的補充協議及相關規定與本合同具有同等法律效力。

4、本合同經雙方簽字蓋章后生效。合同連同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙雙方各執貳份。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：______物業服務有限公司 法定代表人/代表：法定代表人/代表：

身份證：身份證：

簽約日期：簽約日期：

第五篇：商業物業管理委托合同

物業管理委托合同書

甲方(委托方)：_________

_

乙方(委托方)：________

__

5、若因項目之缺點或缺陷或甲方之原因導致乙方與

對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；

9、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

10、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

11、對物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商同意后報有關部門批準方可實施；

12、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

13、本合同終止后，乙方應按《國家商業物業管理移交辦法》有關規定進行財產移交；

1、物業管理服務費（無論甲方支付或業主支付）自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日起開始由乙方收取。

2、物業管理服務費的標準為：每日每平方米﹍﹍﹍元；

3、物業管理服務費的收取標準，按政府物價部門審核后的標準調整收取；

4、未售出的空置商鋪的物業管理服務費收取標準為：每日每平方米﹍﹍﹍元；

5、鑒于甲方在商鋪銷售推廣時，減免了部分商鋪的物業管理服務費，該部分費用由甲方承擔，總額為﹍﹍﹍元人民幣，甲方應在本合同書簽訂之日三日內支付乙方物業管理服務費（不含公共水電分攤費）。乙方在﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日期間不再向這些商鋪業主（或使用人）收取物業管理服務費。

6、業主和物業使用人未按規定時間交費，從逾期之日起每天按應交費額5‰的標準加收滯納金。

7、露天車位：汽車：5元/次，包月400元/輛；

8、車庫：汽車：5元/二小時/輛，包月300元/輛；

9、自行車臨時0.20元/輛，過夜2.00元/輛，包月50元/輛；

10、電動自行車0.30元/輛，過夜5.00元/輛，包月100.00元/輛；

11、摩托車臨時0.50元/輛，過夜10.00元/輛，包月200元/輛；

本條

2、公用水電費（含電梯用電費）分攤按政府有關部門規定，由乙方向業主或物業使用人收取。