第一篇：商業(yè)物業(yè)管理運作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號多，客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。一旦物管機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)為實現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應(yīng)的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時間較長（營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業(yè)時間內(nèi)場內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)常活動的主要地方。對此，物業(yè)管理機構(gòu)有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機率，并在商業(yè)物業(yè)開放運行中及時處理各種設(shè)備故障，保證其正常運轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機構(gòu)，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會。因為商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會應(yīng)主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費者權(quán)益保護法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運作方式

1、專業(yè)化管理機制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機制 強化教育培訓(xùn)，有效地實現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅實的培訓(xùn)體系，實施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對性和適用性相結(jié)合；推行晨會制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機制，打破地域，內(nèi)部流動，平衡各物業(yè)點之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動，并以此為依托，扎實管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟利益掛鉤、強化質(zhì)量意識外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報業(yè)主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊伍，進行物業(yè)管理質(zhì)量的動態(tài)監(jiān)控，及時收 集各種信息，進行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對違規(guī) 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽。總結(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強溝通協(xié)調(diào)，不斷改進工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第二篇：策劃一商業(yè)運作模式

破 殼 計 劃

商

提 案 業(yè)模式運作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強的專業(yè)知識。好多人員更是有著教高級別的職務(wù)，這為破殼計劃的實施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計劃指的是什么？

一改往日群內(nèi)無營養(yǎng)的討論話題，通過對外與對內(nèi)的營銷，組建真實的工作平臺，為初學(xué)策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學(xué)習(xí)和工作機會。破殼計劃需要有相應(yīng)的團隊進行對外宣傳，并且在團隊內(nèi)部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進而提升自己的策劃水平。破殼計劃，前期的運營中，遵從相關(guān)的工作流程，開展包括微博營銷，網(wǎng)站推廣，策劃執(zhí)行，創(chuàng)意設(shè)計等多方面的工作，后期將會擬定實體營銷的相關(guān)戰(zhàn)略。

B.破殼計劃的實施團隊

該計劃擬將冰點凍力團隊作為群商業(yè)化運營的唯一團隊，專業(yè)的知識人才，良好的行業(yè)平臺，為后期執(zhí)行打下了基礎(chǔ)。冰點凍力，是將企業(yè)創(chuàng)新意識進行深層的挖掘與提煉，我們認(rèn)為企業(yè)堅持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉(zhuǎn)戰(zhàn)中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創(chuàng)意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業(yè)營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團隊隊長，創(chuàng)意組長，策劃組長，AE經(jīng)理人，財務(wù)組長，外聯(lián)組長等多個職位，各組長下設(shè)多名成員，團隊人員齊心合力，共同促進團隊成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團隊架構(gòu)及運作形式

1.團隊架構(gòu)：

監(jiān)督方

策劃方執(zhí)行方

策 創(chuàng)平地地

劃 意 面區(qū)區(qū)

小 小 設(shè)職公

組 組 計員司

財務(wù)監(jiān)管：

2.運作形式：

A.全案運作模式：

以山東為例，地區(qū)設(shè)定為山東濟南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進行項目討論，其他成員進行旁聽。初稿策劃案以投票方式進行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創(chuàng)意小組進行簡報與創(chuàng)意方案的撰寫—設(shè)計部門負(fù)責(zé)制作小樣—由山東地區(qū)的執(zhí)行公司來進行項目的實際運作—最終項目完成。

B.其他策劃案根據(jù)實際情況考慮

單純的設(shè)計或是策劃案等均采用方案買斷的形式進行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布

策劃案全案的設(shè)計和執(zhí)行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項目結(jié)束后都會對團隊成員公示，視具體數(shù)額來進行分配處理，財務(wù)管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元。分配方式：按小組進行分配，各小組成員組長擁有相關(guān)的控制權(quán)力，按照團隊成員積分制度來進行分配額上報。假設(shè)小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執(zhí)行方拿到12000元。各小組組長按照團隊成員積分表進行考評，由財務(wù)監(jiān)管對個人員分值情況進行比例換算分發(fā)利潤。若團隊成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監(jiān)督方反映，一經(jīng)查實免除小組長職務(wù)，請離團隊，嚴(yán)重者直接勸其退群！

后續(xù)跟進，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第三篇：商業(yè)運作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張裕A從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無法在其他市場領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導(dǎo)者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學(xué)的結(jié)合進行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業(yè)——強生集團。美國強生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費者護理產(chǎn)品公司。期初強生也僅僅是一個醫(yī)藥公司，后來利用其強大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個企業(yè)都有其核心價值，當(dāng)然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進，應(yīng)該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內(nèi)在價值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優(yōu)秀傳統(tǒng)價值觀的傳承，更有與時俱進改革創(chuàng)新的時代精神。“茅臺模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺，正在經(jīng)歷一個現(xiàn)代化破譯的過程。他們擁有國內(nèi)一流的白酒實驗室和檢測設(shè)備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個國家級技術(shù)中心。所以，茅臺已經(jīng)融聚了中國的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時俱進，為其錦上添花。

三、推進市場導(dǎo)向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費品領(lǐng)域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段結(jié)合運用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進，不可分割。”考量青啤的“三位一體”營銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機地結(jié)合在一起，向消費者傳達(dá)青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點點從做大做強轉(zhuǎn)變成為做強做大，致力于基于發(fā)展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設(shè)。他構(gòu)建了以知識頻道運營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構(gòu)架。通過電視臺的運營，加強總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張裕

張裕集團是國內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張裕釀酒公司創(chuàng)立，開創(chuàng)了中國工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張裕是一個綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進出口貿(mào)易、包裝裝潢、機械加工、交通運輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張裕的口號。張裕堅持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張裕”品牌，實行以母品牌為主導(dǎo)的子品牌組合模式，而集團開發(fā)的保健酒，一般不打“張裕”的牌子。為了提高品牌專業(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張裕先后淘汰了100余種市場銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張裕又全面砍掉了低端品牌，15元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國際上這種多個子品牌運作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張裕專注與自己的品牌。這一來提高了張裕的品牌形象，二來也使張裕更加集中力量致力于核心競爭力的打造，使得這個百年企業(yè)蒸蒸日上。

第四篇：公租房商業(yè)運作模式初探

公租房商業(yè)運作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認(rèn)識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經(jīng)濟適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實驗室會同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計、政府財政補貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運作模式等問題進行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計成本近1000億元。

在退出機制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟差異等諸多因素而不斷動態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實踐來看，越來越多的國家和政府嘗試?yán)觅Y本市場的力量、社會化的資金和商業(yè)化的運作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號，以下簡稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道。同時，必須清楚地認(rèn)識到，在公共品市場化的過程中，應(yīng)符合資本市場對資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報率應(yīng)符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風(fēng)險對投資回報率有明確要求和期望。對以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產(chǎn)租金回報率，達(dá)到市場可接受的收益率水平。補貼方式一般可分為補貼前期投入成本的“補磚頭”方式與建成后補貼租金的“補人頭”方式兩類。結(jié)合對兩種補貼方式的特點與適用階段來分析，當(dāng)前我國公租房建設(shè)補貼政策極有必要探索“補人頭”這一補貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實踐看，借助資本市場為保障性住房服務(wù)的一個重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開發(fā)和運營，直接擴大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運營服務(wù)。

結(jié)合中國的實際情況，可以試驗依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會化籌資和市場化運作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠為保障性住房的可持續(xù)開發(fā)探索一套新的融資機制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實現(xiàn)保障性住房的滾動融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機結(jié)合，撬動社會資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的價格理性回歸。

對中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機制，具體運作模式如下：第一，公租房項目開發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機構(gòu)管理運營維護，向租戶收取租金。政府的補貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補貼）回報獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產(chǎn)進行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運作模式，我們建議從以下幾個方面著手進行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設(shè)計補貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專門投資公租房開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實驗室主任）

第五篇：商業(yè)理念改變慈善運作模式

比爾·蓋茨與沃倫·巴菲特盡捐家財?shù)呐e動，引領(lǐng)了全球富人新一輪的行善潮流。近年，國內(nèi)企業(yè)也紛紛設(shè)立非公募基金會，積極承擔(dān)社會責(zé)任。不過，散財有道也是一門學(xué)問。如同任何一間掌握巨資的機構(gòu)，基金會存在保值增值的問題。不少基金會委托專業(yè)公司理財，其投資組合一般包括穩(wěn)健的債券、股票等，不過也有Google、eBay等機構(gòu)從事更為進取的PE投資，這也加大了對投資專家的需求。

眾多商界人士介入之后，基金會的勸募、捐助呈現(xiàn)了漸趨濃厚的企業(yè)化特征。一些活躍的基金會不僅積極開拓專項活動、紀(jì)念品銷售、新媒體等籌款渠道，也致力于通過市場營銷改進勸募的技巧；在治理結(jié)構(gòu)上，通過投資與運作部門的分離，基金會正向提升運作效率與透明度轉(zhuǎn)變；中國傳統(tǒng)的運作型基金會開始引入項目招標(biāo)制，向資助型基金會轉(zhuǎn)型；另一些基金會則變身VC或PE，孵化民間公益組織，并引入救助者接力助人的機制，讓慈善鏈條化。商業(yè)慈善、慈善投資等新理念的確立，令慈善這一人類最悠久的社會傳統(tǒng)之一變得日益商業(yè)化與可持續(xù)，從而有助于慈善資源獲得最優(yōu)配置。

中國財富總量的提升與富人階層的日臻成熟，令慈善為越來越多富于社會責(zé)任感的企業(yè)家所踐行。尤其是5·12汶川地震后，各大企業(yè)捐款中有相當(dāng)一部分通過企業(yè)設(shè)立的基金會捐出或捐向一些大型公募基金會，各類基金會由此更廣泛地進入人們的視野。

非公募基金會崛起，捐贈走向制度化

中國的基金會分為公募與非公募兩種，二者的區(qū)別在于可否面向公眾募捐。目前，國內(nèi)的公募基金會多為半官方色彩的政府伙伴型基金會，而非公募基金會則多由企業(yè)出資設(shè)立（表1），當(dāng)然其中也有特例。由于網(wǎng)絡(luò)與固定電話、手機短信成為募捐箱之外的有效勸募途徑，擁有網(wǎng)絡(luò)社區(qū)優(yōu)勢的騰訊獲準(zhǔn)設(shè)立了公募性質(zhì)的騰訊公益慈善基金會。

非公募基金會的崛起，始于2004年6月實施的《基金會管理條例》對其身份的確認(rèn)。按此條例，原始基金不低于200萬元，而全國性、地方性公募基金會的原始基金則分別不低于800萬元和400萬元。為鼓勵非公募基金會的發(fā)展，2007年1月，國務(wù)院將其注冊和捐贈免稅的權(quán)利下放到省市政府，不少企業(yè)基金會因此選擇在地方注冊，如朱孟依捐出市值約10億港元股份成立的合生珠江教育發(fā)展基金會在廣東省注冊；今典集團的蘋果教育慈善基金會在北京注冊。

隨著財富的上升，中國企業(yè)家對于設(shè)立基金會的熱情正在迸發(fā)。截至2007年底，全國1340個基金會中，非公募基金會達(dá)436個，較上年增加24.9%，高于基金會總數(shù)17.1%的年增速（圖1）。在地方上，非公募基金會更成為增長的主角，截至2007年底，北京的84個基金會中，非公募基金會達(dá)64個，占76.2%；當(dāng)?shù)?004年以來新登記的41個基金會中，非公募基金會37個。

也有不少企業(yè)選擇在知名公募基金會名下設(shè)立專項基金或事業(yè)基金（二者區(qū)別在于是否有定向用途），一些明星發(fā)起的基金即如此。譬如李連杰發(fā)起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構(gòu)下獨立運作，李亞鵬與王菲夫婦發(fā)起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會（簡稱“紅基會”）主管（表2）。這些基金由此也可以面向公眾募捐，如招商銀行除捐資與中國青少年發(fā)展基金會（簡稱“青基會”）合作設(shè)立“我和我的2008”專項基金外，還通過短信、網(wǎng)銀、網(wǎng)絡(luò)競拍號召該行信用卡用戶捐助；麥當(dāng)勞與宋慶齡基金會成立的“中國麥當(dāng)勞叔叔之家慈善基金”，亦在其餐廳內(nèi)設(shè)有捐款箱。針對專項基金，一些基金會也有具體要求，如宋慶齡基金會規(guī)定，專項基金的協(xié)議捐贈金額應(yīng)在500萬元現(xiàn)金以上。也有非公募基金會嘗試以專項基金方式籌款，如南都公益基金會名下設(shè)立了由許京騏夫婦捐助 10 萬元的“許左群愛心基金”，其增值部分用于新公民學(xué)校的師生獎勵。

成立基金會，不僅意味著中國富人的捐贈活動已從隨機性的扶危濟貧走向了制度化、規(guī)范化，也在資助方向上凸顯了鮮明的企業(yè)特征與個人視角。如SOHO中國基金會實施的兒童美德工程，目標(biāo)之一在于通過硬件建設(shè)讓貧困地區(qū)孩子養(yǎng)成整潔的習(xí)慣，據(jù)潘石屹稱，2008年下半年會選擇十幾所學(xué)校建幾種類型的廁所，配上洗手設(shè)施和淋浴房，然后大面積推廣；愛佑華夏慈善基金會近年則通過“愛佑童心”項目救助孤貧先天性心臟病患兒，并致力于成為這一領(lǐng)域全球最大的專業(yè)基金會；馬明哲夫婦的“明園慈善基金”，將目標(biāo)之一鎖定金融教育；“嫣然天使基金”則全力救助貧困唇裂兒童。

基金會的設(shè)立同樣有助于促進企業(yè)的形象建設(shè)與業(yè)務(wù)發(fā)展，海外跨國公司對此有豐富的經(jīng)驗。福特汽車通過發(fā)起世界上規(guī)模最大的環(huán)保獎，將自身形象與環(huán)保相捆綁；國際知名投行高盛集團，1999 年捐款2億美元設(shè)立了高盛基金會，并于2001 年推出“高盛全球領(lǐng)導(dǎo)者項目”，在全球大學(xué)生中挖掘未來領(lǐng)袖，獲獎?wù)哂袡C會參加高盛全球領(lǐng)導(dǎo)力學(xué)院活動，與高盛高管在內(nèi)的專家對話，而高盛也為未來發(fā)展鋪墊了人脈。

勸募的技巧

基金會數(shù)量的躍升，帶來了募款能力的競爭，尤其是企業(yè)紛紛成立專屬基金會，分流了捐款的來源，也增加了公募基金會勸募的難度。從民政部的年檢結(jié)果看，2006年被評為“基本合格”的25家基金會，相當(dāng)一部分原因在于募資能力較弱。因此，基金會的多元化勸募、品牌打造、營銷創(chuàng)新日見重要。

眼下，越來越多以慈善名義展開的籌款活動，如慈善晚宴、音樂會、球賽以及對捐贈書畫、珠寶、不動產(chǎn)的慈善拍賣等。除現(xiàn)金外，捐助各種資源或技能，如交通工具、活動場地、宣傳設(shè)計等也被提倡。各基金會也注重與企業(yè)結(jié)盟，在其營銷推廣中加入募款內(nèi)容。富于號召力的明星更成為積聚捐助人的一大招牌，其中表現(xiàn)最出色的是李連杰壹基金。其年報披露，在成立第一年接受的1067.7萬元捐款中，有19%由個人通過匯款、手機短信、貝寶（PAYPAL）和騰訊網(wǎng)絡(luò)捐贈，而3個月之后，其個人捐款占比迅速上升至60%（表3），網(wǎng)絡(luò)支付也增加了財付通、支付寶、快錢等新渠道。壹基金還獲得電影《赤壁》、瑞士名表DeWitt帝威合辦的慈善晚宴募得的100萬元善款，并吸引了微軟、阿里巴巴、俏江南等企業(yè)捐資。

為拓展籌款渠道，壹基金從2007年開始主辦專項籌款活動—“壹基金”杯慈善房車賽，2008年5月，以“汶川加油”為主題的第二屆房車賽募得善款70萬元。專項籌款活動方面，香港世界宣明會由眾多明星參與的“饑饉三十”、樂施會的“毅行者”等知名活動，都有吸引贊助方和參與方的成熟模式。如以長途步行籌款的“毅行者”，參與者要4人一隊在48小時內(nèi)橫越100公里的麥理浩徑，每隊籌款不低于6500港元，完成者可獲證書與贊助商提供的獎項。1986年以來，該項活動已籌得超過2.7億港元善款。

吸納會費、提供服務(wù)以及出售服飾、書、徽章等紀(jì)念品，也是基金會的典型募資手段。2008年7月，壹基金與萬寶龍合作推出了30支限量版墨水筆，每出售一支萬寶龍向壹基金捐贈5000歐元。

勸募中，營銷的方式也相當(dāng)重要。以扶貧為主旨的樂施會，將子網(wǎng)站“樂施有禮”做成購物網(wǎng)站的格局，捐助者可購買若干份牛羊、柑樹苗、沼氣池、醫(yī)療箱、學(xué)校設(shè)施等禮物放入購物籃結(jié)賬。這一方式不僅有利于提升捐助者的興趣，捐款用途也簡潔明了。

在學(xué)習(xí)讓人樂意捐贈技巧的同時，國內(nèi)各基金會也不斷規(guī)范管理，降低管理開支，以打造良好的公信力，保證捐款來源的持續(xù)性。根據(jù)規(guī)定，國內(nèi)基金會的行政費用可以在總支出的10%以內(nèi)，這也符合國際上多數(shù)基金會的開支比例（圖2）。而據(jù)紅基會的審計報告，其2005-2007年的費用占比已從8.9%逐步降至4.8%、3%。在管理費用上，非公募基金會往往具有特殊優(yōu)勢，如宣稱“以慈善推動財富的理性再分配”的愛佑華夏慈善基金會，在國內(nèi)第一家實行零費用運行，其管理費由部分理事分擔(dān)，所募善款100%用于救助項目。這在海外私人基金會中較為常見，比爾和梅林達(dá)·蓋茨基金會（Bill & Melinda Gates Foun-dation，簡稱蓋茨基金會）的管理費即多由蓋茨本人捐贈。

公信力決定基金會募資的能力，而是否擁有卡耐基基金會所倡導(dǎo)的“透明口袋”，則是決定其公信力的關(guān)鍵。即使美國資格最老的慈善組織—有百年歷史的美國聯(lián)合勸募協(xié)會，也有過6名高層案涉150萬美元的財務(wù)丑聞。為了幫助捐款者辨別慈善組織的良莠，慈善評級機構(gòu)應(yīng)運而生。2002年成立的慈善導(dǎo)航者（charity navigator）網(wǎng)站，是目前全美最大的慈善評級機構(gòu)，其依據(jù)最少連續(xù)4年的年報，為超過5000家慈善機構(gòu)評定從無星到4星的級別，評估指標(biāo)主要包括慈善機構(gòu)在日常運作中是否對捐款人負(fù)責(zé)、如何定位以保證項目運作的持續(xù)性，并提供諸如“十大高行政開支慈善機構(gòu)”（其中最高的開支比例占77.5%）、“十大好名聲慈善機構(gòu)”、“十大赤字機構(gòu)”等排名。

為提高運作的透明度，國內(nèi)基金會也引入了外部審計制度，從2005年開始對外公布審計報告，壹基金更堅持每季發(fā)布報告。2007年，民政部下屬的民間組織管理局亦開始對符合條件的69家基金會進行了評級（表1）。

圍繞慈善衍生的產(chǎn)業(yè)鏈上，還包括擁有全面的慈善數(shù)據(jù)庫并從事慈善組織經(jīng)營研究、人才培訓(xùn)等業(yè)務(wù)的美國基金會中心（Foundation Center）等機構(gòu)。正如資本市場上的中介機構(gòu)，它們的存在也有助于慈善資源的有效配置。在慈善方興未艾的中國，亦有類似機構(gòu)萌芽。2006年11月，麥肯錫聯(lián)合德勤華永會計師事務(wù)所、奧美傳播、君合律師事務(wù)所、摩托羅拉等企業(yè)成立“公益事業(yè)伙伴基金會”（Non-ProfitPartners，簡稱NPP），即著眼于打造民間公益產(chǎn)業(yè)的支持平臺：匹配捐贈方、受助方、志愿者；協(xié)助公益組織募款及融資，為其提供免費的財務(wù)、推廣、法律等援助。NPP還自建了一套對公益組織的評估體系：50%的得分來自社會影響力，30%來自組織能力，20%來自契合度。

以投資促進慈善

據(jù)民政部統(tǒng)計，2000年全國的社會捐款額為9.3億元，2007年底這一數(shù)字已達(dá)132.8億元（圖3），其中，民政部門接收50.9億元、慈善會接收41.4億元、各類基金會接收40.5億元，此外，基金會還接收了折價10.2億元的實物捐贈。這些資金如何安排？根據(jù)《基金會管理條例》的規(guī)定，公募基金會每年公益支出不得低于上年總收入的70%，非公募基金會每年公益支出不得低于上年基金余額的8%。這意味著，公募基金會手中仍握有30%的募款，如果能夠?qū)⑵渫顿Y增值，無疑有利于擴大行善范圍；對于非公募基金會，如果不希望基金縮水，其資產(chǎn)每年也需增值8%，這尚未計入通脹因素。由此看，即使作為非盈利機構(gòu)，基金會的投資仍相當(dāng)必要。

在中國，基金會原本多采取購買國債、銀行存款的方式投資，隨著中國進入減息周期，尤其是2002年2月一年期存款利率下調(diào)至最低點1.98%，一些大型基金會開始嘗試介入資本市場。如宋慶齡基金會2006年末的長期股權(quán)投資為392.35萬元，累計投資收益為1045.39元，中國人口福利基金會2006年的投資收益亦達(dá)81萬元。但也有不少基金會對于投資比較審慎。2005年，參加年檢的84家基金會投資收益共為3717萬元，平均每家44萬元，其中55家投資收益為零，10家超過百萬元，清華大學(xué)教育基金會以828.56萬元居首，第二的北京大學(xué)教育基金會近740萬元，中國航天基金會以391萬元居三，中國青少年發(fā)展基金會緊隨其后，投資收益為371萬元，中國聽力醫(yī)學(xué)發(fā)展基金會則虧損32萬元。1994年成立的清華大學(xué)教育基金會，原始資金為2000萬元，2006年捐贈收入1.5億元，至2006年底，其累計投資收益已達(dá)1.12億元（表4）。

根據(jù)各基金會的2006年年報，在全國性的企業(yè)非公募基金中，寶鋼、香江、中遠(yuǎn)等基金會均有長期或短期投資，中遠(yuǎn)慈善基金會2006年亦出現(xiàn)在華夏平穩(wěn)增長基金的持有人名單中，最多持有約2%的份額。南航等基金會的資金則以貨幣形式存在，其資金使用效率有待提升。

為實現(xiàn)資金管理的效益最大化，不少基金會委托專業(yè)公司理財。2000年前后進入資本市場的上海慈善基金會，同時委托數(shù)家公司進行資金運營，出于慈善目的，這幾家公司均承諾：一旦出現(xiàn)虧損，將用贈款補足。由施正榮夫人張唯打理的施氏家族慈善基金會，將投資增值部分交由JP摩根打理，管理費為1-1.5%，資金支出則與匯豐銀行合作。為求穩(wěn)健，其主要投資政府債券與藍(lán)籌股，收益目標(biāo)為8%。這個2007年8月在香港成立的基金會，注冊資金300萬美元，主要資助方向為氣候、環(huán)保、能源、文化遺產(chǎn)保護等。

合理投資－獲取回報－部分收益用于慈善、剩余收益和本金繼續(xù)投資，也是海外基金會的基本運作模式。2001年以來，蓋茨基金會每年都將總資產(chǎn)的88-94%用于投資，捐出數(shù)額的占比則為3-8.5%（表5）。2005年以來，其投資收益已超過當(dāng)年收到的捐款。2007年，其以381億美元的投資獲得了高達(dá)49億美元的投資報酬，高于當(dāng)年其收到的捐贈，包括來自比爾·蓋茨和沃倫·巴菲特的31億美元（2006年6月，沃倫·巴菲特宣布把1000萬股伯克希爾·哈撒韋公司B股贈與蓋茨基金會，此后，他開始兌現(xiàn)每年捐贈股票總額5%的承諾，截至2008年7月，已分三次共捐出142.5萬股，價值超過50億美元）。可見，盡管受到全球最富有的兩大慈善家資助，但對蓋茨基金會而言，出色的投資回報仍是其行善的有力依靠。

出于改善治理結(jié)構(gòu)的考慮，在一些大型基金會中，將投資與運作部門分列是一個趨勢：籌款部門專注勸募、投資；運作部門負(fù)責(zé)跟進項目的實施。蓋茨基金會也不例外，其2006年10月開始分設(shè)兩個實體：一個為蓋茨基金會，負(fù)責(zé)捐贈管理，主要投向全球健康、教育、圖書館、太平洋西北地區(qū)及特殊項目；另一個為比爾和梅林達(dá)·蓋茨基金會信托，負(fù)責(zé)捐贈資產(chǎn)的管理，其投資組合主要包括長期債券、票據(jù)、股票、短期投資，并具有中國的QFII資格。目前國內(nèi)也有非公募基金效法這一模式，2007年2月成立的友成企業(yè)家扶貧基金會，當(dāng)年6月即成立了北京友成資產(chǎn)管理有限公司。據(jù)南都基金會副理事長、希望工程創(chuàng)始人徐永光介紹，南都集團內(nèi)部也成立有一個２億元的公益基金，進行低風(fēng)險操作，每年按基金總資產(chǎn)的5%向南都基金會捐款1000萬元。

在美國，慈善機構(gòu)由于免稅，其投資范圍受到嚴(yán)格限制，主要是傳統(tǒng)的股票、債券投資，而房地產(chǎn)等高風(fēng)險的另類投資則禁止涉足，因此，也有一些機構(gòu)不謀求免稅資格，而從事更為廣泛的投資活動。如Google除在2005年成立擁有免稅資格的Google基金會外，還捐出上市時1%股份和每年1%的利潤創(chuàng)建了Google.org，除捐贈外，還介入私募投資領(lǐng)域，截至2008年5月，Google.org已投入8500萬美元用于捐贈和投資，其中包括對利用太陽能的esolar和brightsource能源公司、利用風(fēng)能的馬卡尼電力公司分別投資1000萬美元，以及與索羅斯經(jīng)濟開發(fā)基金（SEDF）、Omidyar Network等慈善機構(gòu)共同出資1700萬美元，在印度成立了一家中小企業(yè)投資公司。奉行商業(yè)慈善理念的另一個代表是eBay，其成立的慈善投資公司Omidyar Network致力于小額捐贈，向個人創(chuàng)業(yè)提供支持。

投資理念的創(chuàng)新，減少了慈善機構(gòu)對于募款的依賴，但要靠盈利運作，也加大了對投資專家的需求。對于國內(nèi)基金會而言，對投資、法律、專業(yè)項目管理人才的需求，也是一大瓶頸。

投資型資助引發(fā)慈善革命

給予也是一門藝術(shù)。在中國，傳統(tǒng)的基金會往往以運作型基金會（Operating foundation）為主，即基金會利用所籌資金自行運作慈善項目。不過，作為一個復(fù)雜的實體，運作型基金會更容易受到公眾的質(zhì)疑，因此，在美國，這類基金會總數(shù)不到6%，相比之下，通過資助其他民間組織運作項目的資助型基金會（Grant-making foundation）數(shù)量越來越多。國內(nèi)基金會也在向這一方向轉(zhuǎn)變，中國殘疾人福利基金會明確提出，要逐步由運作型轉(zhuǎn)為資助型為主，通過公開招標(biāo)或購買服務(wù)等方式實施公益服務(wù)，以提高項目的運作效率。

項目招標(biāo)制是資助型基金會的主要運作模式，中遠(yuǎn)慈善基金會、南都公益基金會、友成基金會等均采用這一方式。2008年6月，紅基會也宣布拿出2000萬元，面向全國公益組織招標(biāo)。綜合來看，其操作方式大同小異：首先，選擇符合基金會方向的公益項目招標(biāo)，并引入“項目聽證會”和專業(yè)人士“陪審團”等制度進行評估，以便將標(biāo)的給予運行效率最高的機構(gòu)；其次，對項目實行合約化管理，在項目實施中對資金的發(fā)放和使用等進行監(jiān)控；在項目結(jié)束后，則進行效果考察、評估。

秉持分工合作理念的項目招標(biāo)制，催生了對慈善產(chǎn)業(yè)下游的民間公益性非盈利組織的需求。除如福特基金會那樣對民間組織進行培訓(xùn)外，一些活躍的非公募基金會還將發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗帶入慈善事業(yè)的經(jīng)營中，通過風(fēng)險投資的方式培育具有良好項目執(zhí)行能力的公益組織。作為中國內(nèi)地首家慈善創(chuàng)投機構(gòu)的NPP，率先對公益組織進行“風(fēng)險投資”，目前其援助了南都基金會的新公民學(xué)校等項目。南都基金會則引入“風(fēng)險公益”理念，將向公益組織提供的資金、管理和技術(shù)支持作為投資的資本，并參與其管理，在2-6年的投資期屆滿后，對其進行評估并實現(xiàn)退出。友成基金會更精細(xì)地提出，對種子期的公益組織扮演類似VC的角色，以參與式資助協(xié)助項目孵化；對運營模式清晰的公益組織及項目，則扮演類似PE的角色，主要提供資金和適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，而不持有其任何權(quán)益。

通過投資讓慈善延續(xù)的革命性理念，正形成一股席卷全球的慈善資本主義浪潮。在美國，越來越多基金會傾向于使用“使命投資”的模式，即基金會對捐助項目以極低的利息和利潤進行貸款和風(fēng)險投資。波士頓的“社會影響咨詢者組織”對全美92家歷史悠久的基金會的調(diào)查顯示，2005年，進行“使命投資”的基金會有72家，而1968年只有1家；相關(guān)投資金額也由1968年的4800萬美元增長到2005 年的1.3億美元。國內(nèi)第一個以企業(yè)家名字命名的個人基金會王振滔慈善基金會，也在資助貧困大學(xué)生時采用類似方式：受助大學(xué)生須在工作后資助一名貧困學(xué)生，以使該基金變成“種子基金”，令受資助者的數(shù)量呈幾何型增長。慈善投資者們期待，借此將單向的捐助關(guān)系發(fā)展為互動的多贏關(guān)系，實現(xiàn)社會性的“愛心接力”。

正如投資一樣，基金會的資助也有失敗的風(fēng)險，有些資金或許難以落實到項目上，即使落實也可能效果有限，這更凸顯了基金會投資眼光的重要性。

從富人慈善到平民慈善

在中國，企業(yè)家的慈善意識正在提升，然而慈善并非富人專利。香港樂施會2005-2006所籌約1.4億港元款項中，超過93%來自個人。美國施惠基金會的報告顯示，美國2007年慈善捐款創(chuàng)下3060億美元的新高，其中74.8%來自個人，一半來自收入水平居國內(nèi)前10%的家庭，在大多數(shù)年份，2/3的美國人會參與各種形式的慈善捐助。為了鼓勵員工參與慈善，美國不少企業(yè)都設(shè)立了“捐贈匹配”制度：任何員工向合法慈善機構(gòu)捐贈的款額，公司都會同比例向該機構(gòu)追加捐款。而針對5·12汶川地震，谷歌加倍了匹配上限，據(jù)李開復(fù)透露，該公司還有6位員工承諾匹配其他員工的捐贈，他本人也對來自谷歌中國員工的捐款進行了同比匹配。從目前的公開資料看，國內(nèi)僅騰訊等少數(shù)企業(yè)有類似舉措。在中國扶貧基金會發(fā)起的“圓夢2008”活動（沿奧運火炬?zhèn)鬟f路線修建2008個操場）中，搭建網(wǎng)絡(luò)在線募捐平臺的騰訊公益慈善基金會進行了匹配捐贈—所有騰訊網(wǎng)友通過財付通每捐贈1元，騰訊匹配1元，網(wǎng)友每捐贈1000個QQ積分，騰訊捐贈2元錢。

2007年美國3060億美元的慈善捐款，約占美國當(dāng)年GDP的2%，而麥肯錫的調(diào)研顯示，中國實際投入公益的捐贈僅占GDP的0.05%。隨著慈善的平民化，中國慈善機構(gòu)面臨新一輪的增長。1987-2006年間，美國慈善機構(gòu)增長的速度是商業(yè)企業(yè)的兩倍。未來，掌握龐大資金的眾多慈善機構(gòu)，其投資與資助方向都將對社會經(jīng)濟產(chǎn)生深刻的影響。

不過，要鼓勵包括基金會在內(nèi)的慈善機構(gòu)發(fā)展壯大，稅收優(yōu)惠不容回避。這一問題包括兩個層面：其一是對企業(yè)或個人向基金會的捐款予以免稅，為鼓勵捐贈，2008年元旦實施的《企業(yè)所得稅法》已將企業(yè)公益性捐贈準(zhǔn)予在納稅時的扣除比例，由年利潤總額的3%以內(nèi)提高到了12%以內(nèi)；其二是對基金會投資收益的免稅，目前，國內(nèi)基金會的存款利息可以免稅，但股票、債券（國庫券除外）等投資收益則需繳納25%的企業(yè)所得稅，只有少數(shù)特許機構(gòu)享受免稅待遇。2007年，南都公益基金會獲取投資收益1634萬元，按規(guī)定約需納稅300多萬元。而世界各國普遍對基金會投資收益實行稅收優(yōu)惠，美國私人基金會只繳納相當(dāng)于凈投資收益1-2%的消費稅。對于有關(guān)企業(yè)會借基金會避稅的擔(dān)心，美國實施嚴(yán)格的審計政策，資產(chǎn)在2000萬美元以上的大型基金會每年都要接受審計，國稅局下設(shè)的“受雇者計劃及免稅部”，有權(quán)對免稅機構(gòu)進行財務(wù)稽查，一旦違規(guī)便會被取消資格。爭取合乎國際慣例的稅收政策，為眾多中國非公募基金會所關(guān)注。

長江商學(xué)院院長項兵提出，在全球化的時代，慈善也需要整合全球資源。無論慈善投資、資助理念還是維護自身權(quán)益上，國內(nèi)基金會正顯出開闊的全球視角。2008年5月，壹基金還撥款10萬元，對緬甸強熱帶暴風(fēng)災(zāi)難進行救助。民間慈善機構(gòu)打開眼界實施國際救助，也是中國崛起的有力證明。

新財富，劉凌云