第一篇：萬達物業服務市場調查指引

萬達物業服務市場調查指引適用范圍

1.1 本指引主要適用于物業分公司(籌備處)在項目規劃階段開展的市場調查工作，為物業管理方案的編制提供必需的數據和信息。

1.2 對正常運營項目，物業分公司為確切比較、評價本公司物業服務質量和效益水平，可參照本指引規定執行。

1.3 對外承接物業項目過程中，為保證投標的取得預期成果，物業分公司根據實際需要，在編制投標書前可參照本指引規定開展市場調查工作。物業服務市場調查的組織

2.1 在項目規劃階段，物業籌建處(物業分公司總經理)負責組織物業服務市場調查小組，擬訂物業服務市場調查計劃。物業服務市場調查計劃的內容應包括(不限于)：

a)調查的目的；

b)調查的方法；

c)調查的區域；

d)參加調查的人員；

e)調查的期限；

f)調查所需的費用。

2.2 物業服務市場調查計劃經項目所在公司批準后，物業籌建處(物業分公司)組織實施。3 物業服務市場調查的內容

3.1 法律環境調查，內容包括，但不限于：

a)當地現行物業管理法律、法規；

b)當地物業管理費、維修基金；

c)當地物業管理招投標規定；

d)當地用工政策與規定。

3.2 經濟環境調查，內容包括，但不限于：

a)當地的經濟結構；

b)人口及其就業狀況；

c)教學設施布局；

d)基礎設施情況；

e)地區內的重點開發區域；

f)城建規劃；

g)居民收入水平、消費結構和消費水平；

h)當地的用工成本；

i)物業服務市場營銷渠道情況；

j)其他與物業管理相關因素的調查。

3.3 社區環境調查，內容包括，但不限于：

a)社區繁榮程度；

b)購物條件；

c)文化氛圍；

d)居民素質；

e)交通和教育的便利程度；

f)安全保障程度；

g)環衛；

h)綠化、空氣和水質及景觀等。

3.4 市場競爭情況調查，內容包括，但不限于：

a)當地物業管理基本情況；

b)競爭對手的管理規模、經濟實力；

c)競爭對手的管理方式；

d)競爭對手物業管理費的定價；

e)SWOT分析。編制物業服務市場調查報告

4.1 調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析，編制物業服務市場調查報告。報告的內容包括，但不限于:

a)本地物業行業概況、當地的法規和政策；

b)本地物業管理市場的消費習慣和消費水平分析；

c)物業管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平，物業人力資源調查、資薪水平)；

d)主要競爭對手(相似樓盤)的物業管理情況分析(物業服務費用標準、服務模式、服務狀況)；

4.2 物業服務市場調查報告作為項目物業管理方案的編制依據，在物業管理方案報批中應連同物業市場調查報告一并提交。

第二篇：萬達物業入伙百問

入伙常見問題

物業知識：

1、物業管理服務費由哪些項目構成？ 答：物業管理服務費包括：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、物業公司辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

2、物業管理的服務內容? 答：物業管理的服務內容包括： 1）房屋公用部位的維護和管理；

2）房屋共用設施設備的運行維修養護和管理；

3）房屋公用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及污水管道的疏通； 4）公共綠化維護和管理；

5）公共秩序維護、安全防范等事項的協調管理； 6）車輛停泊服務； 7）裝飾裝修管理服務； 8）物業檔案資料管理；

3、業主臨時管理規約有什么用？為什么要簽訂？

答：《臨時管理規約》是由開發商在銷售物業前依據有關法律、法規，以及根據建設部的《臨時管理規約》(示范文本)，結合開發項目實際擬定的。

業主臨時管理規約主要內容是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。包括：

1、物業的自然情況與權屬情況；

2、業主使用物業應當遵守的規則；

3、維修養護物業應當遵守的規則；

4、涉及業主共同利益的事項；

5、違約責任等。開發商應當在物業銷售前將《臨時管理規約》向物業買受人明示，并予以說明，物業買受人在與開發商簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以書面承諾。該臨時規約對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。

物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益也有共同利益。《物業管理條例》規定業主管理規約對全體業主具有約束力。通常情況下，業主管理規約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，規約的修改權也屬于業主大會。然而很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。但基于物業的正常使用和已經入住業主共同利益的考慮，卻有制定業主共同遵守準則的需要，因此，出現業主臨時管理規約。

簽訂業主規約是為了維護全體產權人和使用人的合法權益為了保證物業工作和各類配套設備設施的正常運行它明確了產權人、使用人的權利與義務保障業主人身及財產安全使物業轄區管理有章可循有據可依。

4、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業嗎？需辦理哪些手續，交哪些費用？ 答：業主辦理房屋裝飾裝修時需到物業辦理裝修申請手續，需提交裝修設計圖紙，如業主是請裝修公司裝修，需出具裝修公司的資質證書、營業執照等原件及復印件（復印件需加蓋公章）。辦理裝修需交納裝修管理費（200元/戶）、人員出入證費用（10元/人）、垃圾清運費（2房為300元/戶；3房為400元/戶）和由裝修公司交納和裝修單位擔保金（1000元/戶）。

5、物業管理費該按哪個面積收？

答：按房屋產證面積收費，在辦理房屋產證前按購房合同交納。

6、房子暫不住，物管費如何收？（相關：我不住為什么還要交管理費）

答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

7、物業公司何時開始收取物業管理費？

答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

8、供暖費該怎么收？

答：按年收取，房屋的產證面積*5元/平方。

9、為什么收房要先交半年物業費？

答：

1、在前期物業管理中物業公司投入的成本較大，在交房前需提前招聘工作人員和配備相關的辦公用品，為保證公司的正常動作故預收半年的物業費。

2、部分業主在收房后暫不裝修入住，按南昌物業法規1年內不裝修入住收50%的物業費，所繳納的半年物業費正好可以沖抵一年物業費，免去業主來回交納物業費的時間和精力。

10、為什么陽臺、衛生間、廚房沒有供暖，但能源費還是按全部面積交納？ 答：能源費5元/㎡·年是根據整個供暖機組開啟后運行成本及日常的維修費用除以供暖的總體建筑面積測算得出。如需按照實際供暖的面積來收費，那么測算出的費用肯定會高于5元/㎡·年，而且每戶總的費用也會是一樣的。

11、房子暫時不裝修不入住，可不可以不交能源費？

答：不可以，因為本小區為集中供暖，依據購房合同，供暖期為每年的12月24日至次年2月20日，無論是否入住，物業公司都會履行合同開始供暖。而繳納能源費也是業主的義務。

12、業主提出先驗房再交錢簽約？

答：先驗房再交錢簽約是可以的，但是我們之所以先交錢再驗房是考慮節省關鍵詞時間，簡化關鍵詞流程。您交完錢辦完手續再去驗房，沒有問題就可以直接拿鑰匙走人，如果驗了房再來辦理其它手續你還需來來回兩趟。而且就算您交完了錢辦理完手續后，在房驗房期間發現的問題我們也是記錄后督促施工方及時維修。我們做出的承諾是小問題三天，大問題七天解決。

13、露天停車與地下停車的收費

答：露天停車80元/月，但車位有限，先到先停。地下停車位如已購買需交50元/月車位管理費，如果租用地下車位則需150元的租車位費和50元車位管理費，一共200元/月。

14、已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？

答：嚴格來講是交納場地管理服務費，物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

15、小區有多少個出入口？ 答：小區有東、西兩個出入口。

16、小區二期地下車庫能否通往一期？ 答：小區地下車庫一期、二期互通。

17、小區安全保障有哪些措施？

答首先在硬件方面設立防范措施包括圍墻設紅外線防越系統小區大門安裝門禁系統樓層門安裝門禁及對講系統小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心地下車庫安裝停車場職能管理系統。

其次在非技術防范層面設專職保安人員24小時值班、巡邏在重點部位重點監控物業公司會有完善的應急措施并有針對性地采取安全防范措施人防、技術防范有效結合。

18、小區生活垃圾放置哪里，多常時間清運？

答：二期生活垃圾桶放置

，每天清運兩次，每一次是在早上九點前，第二次在每天下午四點后。

19、業主家被盜，物業公司是否一定要賠償？

答《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

20、業主逾期收樓要承擔哪方面的責任？

答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業主個人原因而不能按期收房的，則業主需承擔以下責任：

1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的風險也將轉由業主承擔。

2、因房屋所發生的物業費及物業費之外所發生的需由業主共同分攤的費用等相關費用并不因業主不收樓而免除。

21、為什么要交專項維修資金，它的使用、續籌的程序怎樣的？

答：根據國家《物業管理條例》及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時購房者應當按購房款1%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用由物業管理企業提出財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

22、若是房屋出租，物業管理費是由誰來繳納？

答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主。如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。

23、高層住戶水壓不夠怎么辦

答：可以直接向所管轄區內自來水主管部門投訴也可以向所在小區物業反映由物業人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。

24、業主問“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯”？

答：可以使用電梯，但為了保護好全體業戶的利益，對于大件物品，超高、超寬，須從樓梯搬運。搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯。所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛生，遵守正確的電梯使用規范。

25、租戶和業主享受的權利相同嗎

答：根據租戶與業主簽訂的協約來定，業主負連帶權利。雙方對物業管理服務是享有同等權利.但對物業的處分權是不同的。業主享有該物業的處分權、收益權等，而租戶則只有臨時的居住權。

26、寵物飼養的若干問題

答：本物業不得飼養兇猛、高大及不利于衛生的動物，如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等。如業主飼養犬，需持有相關部門發放的許可證，執行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續。對有需要的業主可提供周邊地區的寵物醫院資料。業主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區域內排放的糞便。

銷售問題：

27、房屋面積與合同不符，怎樣糾正？

答：按照合同約定，有以下處理方式：合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面積誤差比值在3%以內（含3%）的，據實結算，多退少補。合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，乙方有權退房。乙方退房的，甲方應在乙方提出退房要求之日起30日內，將乙方已付房款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）退還給乙方。乙方不退房的，產權登記套內建筑面積大于合同約定套內建筑面積時，誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由乙方補足，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方承擔，產權歸乙方；產權登記套內建筑面積小于合同約定套內建筑面積時，誤差絕對值在3%內（含3%）部分的房價款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）由甲方返還乙方，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方雙倍返還乙方。

28、售樓時的承諾沒有兌現我可以不交物業管理費嗎？

答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付

29、交房后房產證何時辦妥？按揭客戶何時拿到房產證？

答：業主在合同約定房屋交付日期內辦理完房屋交付手續后，由地產公司在180個工作日內，為業主辦理房屋產權手續。

按揭客戶的房屋權屬證辦理與其它付款方式客戶是一樣的，只是因為按揭付款必須以本套房屋作為貸款的抵押物，所以權屬證暫放置在按揭銀行中，客戶可持有復印件，待客戶按時或提前結清按揭款后，就可以領取到房屋權屬證。

30、購房時房屋與樣板間設計不一樣？

31、98的戶型客廳能否自行安裝窗戶？ 答：不可以。

32、老帶新客戶積分能否兌換物業費？

工程專業：

33、房屋出現細微裂縫，買家能否退房？

答：你反映的問題房地產市場上經常出現。根據有關法律，對于質量問題，應當區別情況進行解決。

1.主體結構問題。對于主體結構問題，應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規定處理，即“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權要求退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

2.非主體結構的質量問題。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。(1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執行。(2)如雙方當事人無特別約定，購房人應與開發商協商予以解決，一般不能退房。

如在法定保修期限和范圍內，可以要求開發商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，實行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的維修，費用從公共維修基金中支出，其他部位，由業主自行承擔費用。如開發商在法定保修期內未進行維修的，則還應讓開發商負責維修。并應依法賠償因不及時維修而帶來的損失。

根據您所反映的情況，應該屬于非主體結構問題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購房為非主體結構問題以外的瑕疵較多，開發商應積極予以解決，如開發商在法定保修范圍和期限內，未予以解決，你依法有權要求開發商承擔保修責任并賠償因此造成的損失。

根據建設市場的實際情況，商品房交付使用后，主體結構發生質量問題的并不多見，大量發生的是非主體結構問題，因此關于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時，應當針對所購房屋的實際情況與開發商約定詳細具體的保修條款。建設部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》對開發商的保修責任做了最低限度的規定，當事人可以在此基礎上與開發商做另外約定。保修條款一般包括如下內容： 1.保修范圍。當事人可以在《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。2.保修期限。當事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎上，約定更長的保修期限。3.用戶報修的單位及答復和處理的時限。4.違約責任。如開發商不按規定承擔保修責任，應承擔違約責任。5.無法維修的處理。如可以這樣規定：開發商經兩次修理仍不能解決的，開發商應當給予一定的經濟補償或買方有權要求更換或退房

現實生活中，經常會出現這樣的問題，房屋墻體有裂紋。住房是從使用工能來考慮，而質監部門往往關注的是安全因素。例如按照建筑學的觀點，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產生裂縫，但由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于冷脹冷縮的原理，墻面出現粉塵裂紋是正常現象。

34、因房子質量問題業主能否拒交物業費

答：不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理

35、如業主在驗房時對房屋內各項指標存在異議業主可否不收房

答：按照銷售合同約定本單元已具備各項交接條件，業主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間，由開發商整改小組負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

36、內開窗可不可以改外開窗？裝修可不可以拆掉保溫層？拆掉陽臺門？

答：禁止二期業主內開窗改外開、拆除保溫層、拆除陽臺門等行為。

因為：1），改動窗戶及拆除保溫層、拆除陽臺門等行為屬于破壞房屋外立面的違章裝修行為，政府對該行為例為以明令禁止行為。2），業主擅自破壞上述保溫結構不但影響自身的供暖溫度，還影響整體供暖效果及給整個供暖機組運行增大能耗且達不到效果。

37、層高不夠標準

答：我們的層高為標準的3米，但是層高包括樓板在內。

國標規范GB 50096-1999(2003版)條款3.6.2中要求：臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

條款3.6.4中要求：廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。

38、房屋面積與合同不符

答：由于房屋的測量專業化要求強，并且有一些相關的具體規定，比如“計租面積內有墻垛、磚柱等，如每處面積超過0.2平方米，應減除所占面積，以及長度誤差在5厘米以內為丈量面積的允許誤差”等等。因此，由于用戶本人缺乏相關專業知識，自行測量的結果未必合乎規范。如果你認為誤差很大，建議先到公房的出租部門進行核實，若結果仍不滿意，可到雙方認可具有資質的房屋計量單位要求測量，以到得準確、合理的數據。

39、如何看待空鼓裂紋？

答：國標規范GB-50209-2002條款中5.3.4中有如下要求：面層與下一層應結合牢固、無空鼓裂紋。注：地面空鼓面積不應大于400cm，且每自然間（標準間）不多于2處可不計。

客觀的說，空鼓裂紋屬于建筑通病之一，目前尚未獲得根治，產生的原因涉及到材料、施工工藝、溫度、保養程度等各方面的因素。就南昌本地來看，原材料及氣候是主導因素。我們正在努力改善這種情況，業主應正視這個問題，不影響后續裝修使用為標準客觀判斷。

40、物業公司與業主的維修責任應如何劃分？

答：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

41、水、電是不是一戶一表，如何交費？

答：電為一戶一表，業主可憑電表繳費號至供電公司、銀行或網絡等途經交納電費。電費安市政價格收取。本小區水表為智能水表，分冷水表和熱水表，先繳費后用水，每戶業主在辦理入伙時會發放一張水卡，業主憑卡到物業交納水費后充入水表用水。小區冷水費安市政公布價格收取，五樓及五樓以上為二次供水，在市政價格基礎上加收0.5元/噸加壓費。熱水15元/噸。

42、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？

答：裝修期間產生的裝修垃圾由業主堆放到物業的裝修垃圾堆放點，由物業公司統一清運，業主需在辦理裝修時交納裝修垃圾清運費。（2房300元/戶；3房400元/戶）

43、冬天供暖和夏天輔助降溫時間

答：供暖時間為每年的12月24日23點至次年2月20日7點。

輔助降溫時間為每年的44、驗房時發現的問題多常時間處理？

答：驗房時發生的問題一般小問題三天，大問題七天，維修完后客服會通知業主來驗房。

45、二十四小時熱水何時開啟？

答：

46、可不可以不用二十四小時熱水，自行安裝熱水器？

答：可以不用二十四小時熱水，但是經專業人士計算過成本，業主自行購買熱水器的成本和日常使用的成本加起來實際上比15元/號的熱水更貴，而且使用起來也不方便。

47、什么是住宅的共用部位、共用設施設備

答：除業主自用部位以外的區域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。

48、小修、中修、大修都包括哪些內容

答：1.大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。

2.中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程。

3.小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。

49、可視對講機、配電箱、寬帶電話接口、電視插口、煤氣管道可否移位？

答：不可私自移動。如需改動需到小區客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

50、廚房處是否做防水

答：廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

51、裝修時，業主能否擅自更改房屋結構，物業管理公司是否有權對外觀部分陽臺、窗戶等進行統一規劃？

答根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要物管有權對外觀部分進行統一規劃。

52、衛生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。

53、能否安裝太陽能熱水器（空氣能）？

答：不可以安裝太陽能熱水器，54、能否封陽臺，安裝防盜網？

55、二期是否有非機動車停車位及充電服務？

56、二期的管理費為什么要比一期的管理費高？是否分開管理？

57、輔助降溫能達到多少度？什么效果？

58、為什么地面不找平？

59、天棚頂鵬為什么不找平60、窗戶為什么是內開內倒61、98戶型內為什么有的砌了隔墻，有的沒有砌筑。62、中間戶型客廳有一個陽角及公共走道 63、17層頂露臺面積為什么不一樣 64、17層頂為什么有排氣孔 65、裝修時那些可以墻體可以拆除 66、為什么水不接到衛生間 67、衛生間如何安裝排氣扇 68、裝修時是否需要安裝空調？ 69、精裝如何確保不破壞天棚等管線？

項目周邊配套

70、小區周邊有哪些公交線路？

答：小區周邊的公交線路有12路、216路、535路、802路、夜班315路。

71、小區地址門牌號？

答：南昌市青山湖區民豐路189號

72、小區周邊有哪些銀行、酒店、餐飲、超市、醫院等？

答：銀行：中國建建設銀行（秀泊經典附近）農業銀行（塘山街23號）洪都農商銀行（塘山街23號）

工商銀行（塘山街11號）

招商銀行26小時自助銀行（江紡廠區）

超市：鑫客隆超市（青山湖北大道13號愉恰家園）洪泰隆購物中心塘山店（塘山街）

酒店、餐飲：新農村飯店、山外山莊、銀筷子、漁家院、如家快捷酒店、好時漫庭精品酒店等

醫院：江紡醫院

高新醫院

塘山填衛生院

73、幼兒園如何收費，業主是否有優惠？

答：幼兒園每人每月1667元，不含一次性費用； 小區業主優惠價格為1417元每人每月，不含一次性費用。

74、小區戶口是哪個轄區？如果辦理戶口遷入？有沒有地址電話？

答：青山路派出所

88630110

辦理市內戶口遷入,應持下列證明證件到其戶口遷入地派出所辦理： 1． 遷入人的居民戶口簿、居民身份證及市內戶口遷移證；

2． 遷入戶的居民戶口簿；

3．新立戶的要有房管部門出具的住房證明或房屋產權證明；

4．遷入人符合申領、換領居民身份證條件的,須交符合規定的照； 5． 因結婚遷入的要持結婚證；

6．遷入非直系親屬戶內的,應征得遷入地派出所同意后,再辦理戶口遷移手續。

75、便民生活電話？（訂報、訂奶、家政、快遞等）

答：送水電話

*** 送奶（陽光）88108276 申通快遞88200888 青山路街辦88686006 急開鎖 *** 江南都市報訂報電話 *** 江西晨報 *** 有線電話報修 96123 出車租叫車 968968

燃氣報修96777

76、小區業主子女教育劃分地段學校？

答：小區業主子女教育劃分地段學校小學為新才小學校、新才中學、南昌十五中。

77、小區配套休閑運動場所？

78、小區一共有多少個車位，能否滿足全體小區業主使用？

79、兒童游樂設施及健身器材缺乏

80、殘疾人坡道沒欄桿？

81、網絡是那個運營商？

82、為什么水不接到衛生間

第三篇：前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

1.目的以內部市場化為原理，理順地產公司與物業公司之間的業務和經營關系。

2.范圍

適用于海昌房地產集團物業管部及自有物業公司與地產公司的前期物業管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責 物業管理部負責本指引的編制及修訂工作。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業管理進行可行性分析。各下屬項目公司參照本指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結算協議，以明確雙方的業務和經營關系。如本指引規定內容與地方法規相沖突，依照地方法規執行。原則 集團下屬地產公司與物業公司應本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產銷售的原則，合理確定地產公司和物業公司因產品屬性不同而帶來的交叉環節工作職責，理順業務和經營關系，建立高效、規范的協同機制。

物業公司與地產公司應確定明確的服務標準，建立清晰、便捷的結算流程，以確保地產公司及物業公司的良性經營需要。

地產公司與物業公司應在每年1月份前確定當年各項業務的結算辦法。

定義

前期物業管理:指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施物業管理服務的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為房屋已交付使用。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為準。

項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業公司為實現新項目正常運作而產生的人員配備、辦公設施、工具材料等費用。

項目配合費:指在總包進場后，物業公司為地產公司提供規劃設計及施工建設部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業服務方案、前期物業管理招投標工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內保潔服務等而產生的人工費、稅費等方面的費用。總包進場前物業配合地產期間產生的費用由地產公司予以實報實銷，物業公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產公司每季度結算一次。

營銷配合費:指售樓部成立后，物業公司為營銷工作提供開放開盤服務、銷售現場、樣板房及開放區域接待、保潔、工程維修服務、銷售現場物業咨詢、入伙工作的支持與人員的協助、培訓、稅費等方面產生的費用。

物業移交:指竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施和場所、房屋移交給物業公司，物業公司組織人員對房屋及相關設施的質量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進行評估驗收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設備設施及場地進行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態。方法和過程控制 物業管理前期介入階段

6.1.1.物業管理介入項目可行性調研

集團下屬地產公司開發房地產業務，一般在地產項目立項前，由物業公司負責對當地的物業法規政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進行充分的調研、并根據物業管理標準和市場價值的差異化程度判斷物業管理在市場進入的可行性，并對未來的經營管理狀況進行合理預測，形成可行性分析報告供地產公司參考。

6.1.2.物業管理模式的確定

地產公司在編制營銷方案時，應將營銷思路、規劃設計思路向物業公司詳細介紹，物業公司將依據地產公司提供的信息進行物業管理模式的研究，并在銷售前確定物業管理模式和服務的基本內容、質量標準，同時作為銷售賣點一并推向市場。

6.1.3.物業管理費測算

6.1.3.1.物業公司應在物業管理服務方案中詳列物業管理費的測算依據。

6.1.3.2.物業管理費定價應參照當地政府相關部門指導標準及行業水平制定，并確

保物業管理項目（含分期開發項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產公司為促進產品銷售而降低物業管理費的做法，如確有必要實施，調

整部分的虧損由地產公司承擔，按月或季度向物業公司辦理結算手續。

6.1.4.項目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產品，規避和減少項目缺陷，在項目規劃設計、現場

施工建設及營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設施設備配備的合理性、管理成本、可持

續發展提出建設性意見。

6.1.4.2.物業公司應提供銷售區域的接待、清潔、維修服務，并對現場服務人員提

供培訓，切實提升現場服務品質，以達到物業促進營銷的目的。

6.1.4.3.項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公

司相關人員就物業公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項目前期介入期間產生的項目配合費用、營銷配合費用、物業開辦費及清

潔開荒費用等按《前期介入服務費用結算標準》進行結算。

6.2.前期物業管理階段

6.2.1.前期物業管理招投標

6.2.1.1.由地產公司在房屋銷售前，按照項目所在地相關規定及主管部門的要求，組織前期物業管理招投標工作，并起草《前期物業服務合同》、《臨時管理

規約》，物業公司應積極配合并參與投標工作。

6.2.1.2.招投標工作完成后，地產公司應與物業公司簽訂《前期物業管理服務合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權利義務、收費標準、物業物業用房、維修資金管理及違約責任等。合同簽訂時應充分考慮對物業管理后期工作的影響，并為從前期物業管理服務過渡到業主委托管理服務階段創造條件，同時該合同應與地產公司在銷售時與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》

中約定的內容一致。

6.2.2.前期物業管理方案策劃

在前期物業管理招投標過程中，物業公司應確定投標項目的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體內容包含：項目及企業簡介、物業總體設想與承諾、人員配備計劃與培訓管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規章制度、檔案管理、物業前期管理、物業的日常管理、智能化系統管理、客戶服務及社區文化建設等。

6.2.3.物業用房的提供

6.2.3.1.地產公司應按照物業管理法規向物業公司或業主大會提供物業用房，物業

用房的裝修方案由地產公司協同物業公司共同制定，裝修費用由地產公司

承擔。

6.2.3.2.物業用房分類

A.B.C.物業管理用房，包括接待中心、辦公室、財務室、會議室、會客室、檔案室等。物業服務用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業用房不包括物業公共設施配套用房。

6.2.3.3.物業用房的標準，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標準提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業用房應具有獨立的產權并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產公司在規劃設計時應對物業用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規劃應考慮到項目物業管理模式的需要，并從服務輻射區域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業用房及員工生活用房不能設在地下室中，并保證通風、噪音符合國家住宅使用標準。

6.2.4.物業的移交

6.2.4.1.物業移交的重點是房屋本體、共用部位、共用設備設施及場地的移交，物

業移交應建立書面移交檔案。對于驗收不合格的項目，地產公司應組織人

員及時進行整改。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達標或項目部拒不

整改以及長期拖延的項目，物業公司應將問題以書面報告的形式報地產公

司分管領導處理。

6.2.4.2.地產公司應在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業公司接管驗收。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產公司須以每10萬平方米預留15個工作日給物業公司辦

理接管驗收手續，并確保另有15個工作日進行清潔開荒工作。否則物業

公司可按日收取應急費用，應急費用包含加班費、補貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍

內的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產公司應確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業公

司。

6.2.5.4.地產公司可將保潔開荒工作直接發包給物業公司，物業公司在清潔開荒報

價中應包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。清潔開荒質量由物業公

司全面監管，費用由地產公司承擔。如地產公司將清潔業務直接發包給專

業清潔公司，物業公司應予以監督清潔質量，由地產公司向物業公司支付

總承包費用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標識由地產公司/商業公司按照項目特有的識別系統制作，物

業管理類標識由物業公司按照海昌集團VI管理規定款式制作，費用由地

產公司承擔。

6.2.6.2.地產公司如將房屋本體類標識及物業管理類標識全部委托交由物業公司

制作，期間產生的設計費、制作費和酬金由地產公司承擔。

6.2.7.客戶體驗日

6.2.7.1.客戶體驗日應安排在項目正式入伙前30天--60天前進行，由地產公司全

程組織安排，費用由地產公司承擔。

6.2.7.2.物業公司應在客戶體驗日充分展示服務水準、專業水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務工作打下堅實的基礎。

6.2.7.3.客戶體驗日中涉及的整改項目，地產公司應在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實行地產公司總經理負責制，成立由各部門、各專業人員

聯合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔。

6.2.8.2.地產公司如委托物業公司辦理房屋集中入伙手續的，物業公司需提前將集

中入伙策劃方案及費用預算報地產公司審核，費用由地產公司承擔。

6.2.9.房屋質量返修管理

地產公司應成立項目保修辦，按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋保修、公共設備設施保修期內的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需由地產公司承擔修復責任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經交付使用，因業主個人原因

未辦理入伙手續的。

6.2.10.2.第一種空置房產生的管理費、水、電、供暖等費用由地產公司承擔；

第二種空置房相關費用由業主承擔。按照《物業服務收費辦法》規定，空

置房管理費應全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產

公司有義務敦促其盡快辦理交付使用手續。

6.2.10.3.物業公司應建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實施，保存相關

工作記錄。

6.3.前期配合費用結算

6.3.1.物業公司配合地產前期介入服務的結算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結算方式按《前期介入服務費用結算標準》簽訂相關協議，項目配合費及營

銷配合費按合同簽訂后3日內支付40%、服務期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預

見費等）均由地產公司承擔，并對物業配合地產期間產生的所有費用計提10%作為物業管理酬金，按季度支付給物業公司。

6.3.4.物業開辦費在簽訂《前期物業服務合同》時由地產公司按集團下發的《前期介入服

務費用結算標準》一次性劃拔給物業公司統籌使用，以便物業公司管理服務工作的正常開展。

6.4.其他事項

6.4.1.地產公司因銷售或其他需要，承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔，此

部分費用由地產公司按月劃撥給物業公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收

費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產生的收支價差及量差部分，由地產公司承擔補差責任。物業公司按季度統計上報地產公司相關部門予以結算。

6.4.3.地產公司在制定與物業管理相關的含有廣告內容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應充分征求物業公司意見后實施。在銷售時不得超出《前期物業管理服務合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執行。

第四篇：物業服務

*****物業服務、管理公示欄

根據***政府()規定，*****與***物業公司，在雙方自愿、平等協商一致的基礎上，經***小區業主委員會大會通過將***物業服務管理工作，委托給***物業公司。雙方制定的收費標準服務管理范圍予以公示。

一、收費標準:

1、住宅月收費1平米×0.35元非住宅月收費每平方米×0.34元。

2、空置房收費標準按上述標準執行。

3、房屋產權變更后，新房主要繳納前業主拖欠的物業費。

4、業主未及時交納物業費，物業企業可以限期催繳，逾期不繳納，物業公司可按合同向人民法院訴訟。

二、物業服務范圍

1、維護管理

樓梯面、消防通道設施，樓道聲控燈、小區公共照明設施、自行車棚、單元門、道路、綠地。

2、衛生保潔服務

小區公共場所，樓道衛生無死角無灰網。垃圾及時收集做到無散垃圾日產日清。公共環境部位要清潔養護及時清運。裝修垃圾業主自負，小區內道路保持整潔干凈。

3、化糞池、下水井定時清掏保證排污水通暢。

4、落雪停后48小時內清理，72小時內清理完畢。

5、公共綠地適時栽種花草，及時修剪，草坪無雜草，樹木花草成活率達到95%以上。

6、樓梯間院區公共照明發現損壞二日內修復。

7、其它設施發現問題隨時處理。

三、業主責任化分

1、異戶因此連部位、室內滲漏由造成責任的承擔責任。

2、室內管道發生堵塞由被堵塞部位以上業戶承擔疏通維修責任及費用。

13、自用部分室內裝修所發生的費用由業主自行承擔。

4、物業管理養護費用，只用于房屋共用部位和公用設施的小型維修。小區配套設施的維修、養護按下列分工劃分責任 以據***政發***號文件

一、共電設施：進戶內線由物業管理養護，維修費用成本由業主承擔。進戶外線（含電表箱）由電業部門負責。

二、自來水管線：室內管線由物業負責，費用由業主承擔，室外供水管線由二次供水負責，一次供水由供水企業負責。

三、電話、電視、網線，室內由業主負責，室外由電信、電視單位負責。

四、供熱網線：室內供熱管線由供熱單位負責，費用由業主承擔樓內共用和樓外地下管線由供熱單位負責。

小區物業管理規定

1、要求各業主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前將垃圾堆到指定地點，不得亂倒亂放。

2、不準在公共建筑、住宅外、墻面及樓梯間亂寫亂畫，如有小孩所為由家長負責清理。

3、不準在陽臺窗口堆放箱柜雜物等物品嚴禁在樓道內停放自行車、摩托車。

4、小區內禁止飼養家禽家畜及犬類。

5、機動車輛進入小區如損壞建筑物、公共設施、硬鋪蓋及花草必須照價償。

6、小區地面、綠地及花草樹木，任何人都不得隨意侵占損壞、踩踏花草。

7、不準在樹木、綠地上掛曬衣物堆放物品。

8、嚴禁在小區內私搭亂建違章建筑。

凡違反上述規定造成損失，損壞者根據情節給與批評教育賠償損失或處以罰款。

第五篇：淺談物業服務

淺談物業服務

在日常人們認識物業服務、接受物業服務的過程中，是否能理性看待住宅類物業服務工作尤為重要，這是因為在物業管理工作中，住宅類物業關系到千家萬戶，并與構建和諧社會有著較多的關聯。怎樣才能理性地看待現階段物業服務工作，我個人認為應當從以下三個方面去認識。

第一、要充分認識從事物業服務工作的核心價值。物業單位從事的物業服務工作所確定的物業服務范圍和工作標準是有合同約定的，這種合同約定雖對業主權利的保護多一些，但對業主和物業單位雙方還是可以起到保護作用的。業主履行合同中的權利和義務，有權要求物業單位按合同約定的范圍和確定的服務標準提供服務，物業單位要履行合同中的權利和義務。首先是按照物業服務范圍和服務標準提供質價相符的服務工作，從而提升業主滿意度，在這個前提下物業服務單位向業主收取業主認定的服務費用對雙方都是公正的。

第二、要充分認識物業服務工作隨著社會的發展，其物業費也應適時調整。花錢買服務，體現了人性化市場經濟的特性。但對居民住宅物業費的確定，政府部門始終是按嚴格的指導價格來操作的，并進行價格備案。目前，物業單位管理的住宅小區中在原確定服務費的基礎上，上調物業管理費的住宅小區非常少，這是當前造成物業企業虧損和退出管理的主要原因之一。同時要充分認識物業單位要充分維護的是業主的合法權益。物業企業是廣大業主花錢雇用的管理服務者，這就決定了物業企業必須為業主服務，必須維護業主的合法權益。第三、物業管理服務是屬于服務性行業，物業管理服務人員的“服務”，是作為一種勞動提供的。服務就是市場，搞不好服務不僅不能有效地開發市場，就是已經占領的市場也會失去。因此，物業管理服務人員在服務過程中，既要文明待客、周到服務、盡心盡責滿足業主的消費需求，體現出全心全意為業主服務的敬業精神。同時物業企業要加大對物業法規、物業管理服務合同和物業常識的宣傳力度，要進一步明確業主與物業服務企業的權利和義務。

其次，政府物價管理部門要加強對物業行業價格的宏觀指導，物價管理部門應當根據國家政策和物價上漲指數，適時出臺物業服務費的浮動指導價格，比如油價等能源上調、社會保險基數上調、人工費適度調整等，致使物業服務企業剛性成本增加。

在現實的物管中，政府行政部門應加大房地產企業特別是住宅類房屋施工質量的監督，嚴把質量驗收關。目前，從住宅類物業服務工作看，業主的意見大多還是集中在房地產企業承諾不能兌現或對房屋存在質量問題，維修不及時、不徹底等多個方面。這其中部分業主由于多次奔走尋求解決但由于久拖不決對房地產企業失去了信任，同時，也將如何解決房屋質量問題自然地轉嫁到物業企業，致使業主對物業服務企業提出了超服務范圍的服務，當物業服務企業與房地產企業協調結果仍不能使業主滿意時，便對物業服務企業代表誰產生了疑慮，因此維護業主的合法權益，應從房屋質量的源頭抓起。