第一篇：房地產現場管理

房地產現場管理

摘要

本文根據房地產現場管理的常見問題，管理階段的質量，安全方面進行了總結和規劃。隨著社會的發展，管理問題越來越重要，尤其是房地產的現場管理，由于流動性大，涉及反面多，無論是技術反面還是員工心理方面都有著很大關系。

關鍵字房地產；現場；階段管理

前言

房地產工程現場管理是一個看似簡單，實則復雜。在質量、進度、安全、投資控制、設計技術工藝等相互之間需求管理的平衡點?；谄髽I戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。

1、房地產行業工程管理常見的問題

1.1現場工程管理人員流動性加大。

需平衡工作時限與流動性。人員流動的幾種原因：有能力而沒有發展舞臺的；跟不上企業發展步伐的；待遇低于行業水平又沒有其他方面提高空間的；與企業文化不合拍的；與管理層行為規范不一個方向的1.2灰色收入層級分明。

責權利需要對等。高度決定厚度，厚度決定責任。在沒有合適的待遇、制度、平臺下，容易滋生權利尋租現象。

1.3中低層管理人員職業化程度參差不齊，人員配置失衡。

人力資源管理的團隊人員知識結構體系的問題。房地產現場管理人員，自基層做起的通過正規項目管理培訓的較少，一專多能的綜合管理人才更少。案例：某房地產工程部門專業組合。

1.4合同違約索賠條款趨于形式化和容易充當某些管理人員謀取私利的砝碼

1.5現場管理人員難以協調諸多內、外部事務。外部關系協調能力、內部關系配合能力。自己不去唱黑臉。被俘虜的人員立場錯誤，當然被俘虜的原因眾多。對承包商的約束力較弱，導致指令難以執行、落實。

1.6忠誠員工不吃香？救火隊員是英雄？。忠誠的員工即要堅持維護制度的嚴肅性，保護企業利益，更要在溝通和變通上多下功夫。無所事事的先放火后救火的，應小心使用。

1.7成本控制抓不住關鍵點。

往往是花錢買教訓，最怕花了冤枉錢沒有吸取教訓。同樣的錯誤不犯第二次。

1.8結算數值遠高于中標數值或預算值，并超出項目成本測算數值，使銷售定價基數失誤，減少了企業利潤空間。

1.9辦理事務過度推、拖、拉，不敢承擔責任。界限不清，三不管地帶，無人問津，好事自然搶，壞事推千里。流程制度無時間量化。

1.10監理單位難以行使自身的權利。監理單位只是負責質量、安全管理，進度、投資等難涉足。房地產工程管理人員插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11進度拖延、質量降低、忽視安全成為管理的不治之癥。

1.12管理人員自身定位（角色定位）偏差?，F場出現問題

1.13尋覓合作較好的長期戰略合作承包商較難。長期的戰略合作伙伴關系的建立與維護。

2、總平圖策劃

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發展進度

2.1提前規劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識

2.2作為合約策劃的重要依據，可以有效地控制成本：總平面管理策劃中的內容基本都與造價相關，這些內容均要在相應的合同中體現，例如，臨時施工道路寬度、斷面做法；機械型

號規格、布置要求；材料堆場面積、做法等內容應作為招標重要依據，并且在招標時明確與造價相關的內容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制

2.3作為現場安全文明管理的重要依據：總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內容主包單位均在措施費清單內逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執行力

3、安全文明策劃

3.1將安全文明管理制度納入招標文件，并考慮在報價之內。

3.2簽定常規施工合同的同時，作為合同的補充協議與承建商簽定《安全文明專項投入與獎罰考核管理協議》，來切實保證承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施費清單中詳細列出主要方面的暫定工程量、單價，在施工過程中只有完成一項、才能支付一項。否則從合同總價中扣除，并采取其他形式保證安全文明效果。

3.4編制符合本工程安全使用要求的“臨時用電組織設計”，繪制本工程臨時用電平面圖、立面圖，并由技術負責人審核批準后實施。

4、項目實施管理

4.1技術能力是現場管理的前提

① 專業能力是工程人員基本的價值體現

② 現場管理不是單純的溝通協調，否則客戶關系人員比我們更具有競爭力

③ 對技術問題有發言權才能與合作方平等對話

4.2避免問題的重復發生，仔細劃分負責區域，實現問題可視化。有效利用資源。并且建立良好的政府關系。衡量好現場管理的尺度。持久力才是現場管理成功的關鍵。交付階段是項目管理的最后一道防線?？蛻纛A驗房可以提升客戶體驗，但前提是質量具有基本保證快速、有效的維修能夠挽回客戶的信任。

5、管理機構的職權

①受公司領導或工程部直接指導代表公司支持和辦理開發項目的一切管理業務，定期或不定期的向公司領導或向直接領導做出項目進展情況的匯報，重大事宜應及時匯報。

② 按照有關要求，組織項目實施，使其項目工程優質、高效、節省、文明、安全的完成。③ 依據“建筑工程承、發包合同”簽辦工程價款的撥付和有關經濟簽證。

④ 當發生影響開發項目工程質量，施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時，除向

領導做緊急報告外，由權做出臨時停工或應急的決定

⑤ 組織辦理項目交工驗收。

6、現場技術管理的內容及工作

6.1加強圖紙管理?，F場應具有圖紙收發、登記、保管、回收等環節的圖紙管理制度（包括工程變更圖紙在內）。

6.2加強技術交底。在施工過程中施工單位提出的有關技術方面的問題，應及時傳達設計部門，及時約其舉行”設計技術交底會議”會同施工單位一起研究解決。

6.3加強對材料、配件、設備試化驗的監督檢查。建筑工程用的材料（半成品、成品、設備等），均應具備合格證件，出廠證件及化實驗的證件。

6.4要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期；圖紙及文件收發日期；氣象情況（氣溫、風力、風向、陰、雨、晴、霧、霜、雪）；每日施工部位及進度；隱蔽工程檢查及驗收；各類事故的發生、分析與處理；材料、配件、設備、供應及短缺情況；上級部門的檢查及指示；其它重要事項如停水、停電、停工、現場治安等等。

6.5要做好施工記錄。如地基處理記錄；大型構件安裝記錄；現場予應件施工記錄；新技術、新材料、新工藝推廣應用記錄；測量記錄；沉降觀測記錄；雨冬期施工記錄；構件荷載實驗

記錄；質量與事故處理記錄。

7、施工階段工程部現場質量管理工作重點

①承包商項目部管理人員的控制管理。②現場平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整體施工組織設計的審核管理。④進場材料的把關。⑤施工過程中隱蔽項目的把關。⑥裝飾裝修階段的樣板引路環節。⑦質量檢查驗收把關。⑧質量缺陷與工程款支付的對應性。⑨竣工驗收階段主抓分戶驗收內容和竣工資料、備案資料的組建。

8、施工階段工程部現場進度管理工作重點

①進度計劃的合理性、可行性②進度計劃的深化程度③進度計劃的糾偏。關鍵線路的不斷調整和控制是管理重點。④承包單位的資金與人員控制的兩大要素?？刂瞥邪滔绕趬|付的資金不能撤出及進度款資金不能挪用是資金管理重點。勞務隊伍的人員數量及工種搭配的合理性是督導重點。其他要素的管控隨時跟進。⑥分包單位的配合。嚴格執行工序交接制度。資金支付的時間與比例的平衡⑦減少設計變更、簽證數量，預防設計技術文件頻繁調整帶來的工期延誤和承包商借機混水摸魚。⑧竣工資料的分段整合匯總管理。⑨竣工驗收、備案管理的及時性。⑩與承包商共同核對利潤平衡點，共謀積極措施，達到理想中的“經濟時速”。

9、結束語

現場管理的意義就是基于企業的戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。所以現場管理對房地產公司起著至關重要的作用。參考文獻

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[2]王學發，我國城市房價上漲的需求動因與調控對策研究[J]，價格理論與實踐，2007（3）：41-42

[3]張岑堯，地方政府的介入對城市房地產價格的影響:雙重壓力假說[J]，東北財經大學學報，2005（6）：40-43

第二篇：房地產現場管理心得

一、銷售管理涉及工作方面

▇現場銷售管理

▇房源銷售控制

▇促銷政策制定

▇現場包裝建議

▇推廣思路和策略的制定

二、現場銷售管理

▉現場銷售管理流程

接聽電話

接聽電話需要了解到客戶的認知途徑、居住區域、產品需求、到訪時間等問題，以便為客戶的到訪做好準備。當然，客戶的認知途徑、居住區域等都是最基本需要了解的內容，如有可能，盡可能最大限度的了解客戶，如家庭結構、年紀、受教育程度、工作單位等。

接待客戶

接待客戶是客戶成交的第一步，因此非常重要，需要銷售員在第一時間給客戶留下深刻的印象，這樣才能保證客戶下次來主動找第一次接待的銷售人員。接待客戶需要我們盡可能將產品的優勢介紹給客戶，并且屏蔽項目的劣勢，最大限度的保證客戶的二次到訪。

發現問題

接待客戶的過程中，需要銷售人員為客戶解決大量的疑問，從而為最終的成交打下基礎?？蛻粼诹私猱a品的過程中，可能遇到如地段不理想、房型面積大、優惠少等問題。諸如此類問題，需要銷售人員充分的了解客戶的需求，幫助他解決問題，為最終的成交打下基礎。

解決問題

銷售人員解決問題需要充分考慮到自己的“職權”所在，不能亂承諾，否則很容易出現售后問題。有的問題可能銷售人員自己不能解決，如優惠點位等，這就需要銷售員及時的請教主管。主管根據客戶情況以及公司的要求需要及時的請教上級領導。

客戶梳理

客戶梳理是一項非常重要的工作。一方面可以使銷售人員相互學習，集思廣益，互相分析彼此的客戶，這也是解決客戶問題的一條途徑；另一方面可以使主管充分的了解銷售人員手中的客戶量，將比較集中的問題制定統一的口徑，或通過其他促銷手段進行解決，從而為整個團隊的銷售量打好基礎。

最終成交

對于高端項目而言，在銷售的過程中，很少有客戶當場成交。這就需要我們充分地把握客戶的成交周期。在客戶決定訂單的時候，掌握火候，把握客戶的心理，最終實現成交。

客戶總結

客戶總結是策劃推廣方向的重要支撐。只有策劃充分的了解了客戶的特點，才能制定相應的推廣措施和推廣思路，為后期的推廣方向奠定基礎。客戶總結中涉及的問題主要有客戶認知途徑、項目給客戶的最大利益點、客戶的具體資料如年紀、工作單位等等。

反饋策劃

在將客戶進行總結之后，需要我們將客戶信息及時的反饋給企劃，為企劃后期推廣尋找目標。

▉現場銷售人員管理

對銷售人員的管理主要涉及到以下方面：

敬業程度

專業水平

著裝要求

禮儀要求

言談要求

▉銷售技巧的培訓

作為一名銷售管理人員，需要掌握大量的銷售技巧，并且將這些銷售技巧及時的傳遞給銷售人員，或者為他們出謀劃策，保證銷售的完成。

第三篇：房地產項目的現場管理

房地產公司的老總會戴上安全帽上工地，是特定時期的現象，盡管發展商的定位應該是投資而非建筑。該講強調運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協調、控制）去促進技術管理工作的開展，為項目整體工程安排提供高效的操作指南。

第1操作環節：總說明

為強化投資風險的約束機制，規范科學地管理好該項目，使公司取得應有的社會效益、環境效益、經濟效益，擬針對項目及現場情況，制定實施本方案。

為明確責任主體，提出現場指揮部任務要求；

防止戰線拖長、效益低、浪費大，提出監控方案；

針對實施項目現場管理有關的設計、方案優化、資源利用，工程承包、施工管理、材料供應、設備訂貨、資金保障予以一些規定。把項目現場管理全過程、全部目標、全部活動都納入計劃軌道，使項目各項工作可預見、可預控。

第2操作環節：現場指揮任務要求

運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協調、控制）去促進技術管理工作的開展。合格的工作主體、精干高效。

（一）負責項目實施過程中有關方面的綜合協調工作，委命現場主持事務的責任者，有關專業（結構、測量、材料、給排水、綠化、電氣等）的監理人員（有專業技術、經驗豐富、管理能力強、誠信主動承擔責任；有成熟而客觀的判斷能力，隨時處理可能發生的事情）應及時組織到位。

（二）據公司決策的總進度計劃，制定所要達到的現場管理的總目標、階段目標，分解目標對事務作安排。對資源進行優化配置，使各項工作都納入計劃軌道，可預見、可預控。

（三）規定職責范圍和協作關系。按工程進度要求和具體實際情況，分專業編制可具體操作的業務文件，制定監理工作運行制度。

（四）審核并簽署工程開工、停工、復工令，督促計劃工作的實施，依據實際進度、對工程款支付申請進行簽證。

（五）拿出處理重大質量事故、責任事故、安全事故的意見。

（六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協助財務等部門搞好工程預算、結算。

第3操作環節：工程管理規定

貫徹建筑法及有關的規定條件，依章法辦事。

（一）有關承包素質的規定

工程由承包商完成（按工程條件、技術規范、圖紙、工程量清單和修改書要求，承擔實施全部工程的施工建成和修復缺陷工作），承包售貨員的素質是一切控制的基礎。

1、預審所提供的資料材料（企業營業執照和資質證書；企業簡歷；自有資金情況；全員職工數；包括技術人員、技術工人數量及平均技術等級等；企業自有主要施工機械設備一覽表；近三年承建的主要工程及質量情況；現有主要施工任務、包括在建和尚未開工工程一覽表）。

2、承包商通過評標、決標選定。據本項目特點制定評標、決標規定。本著保護競爭，維護招標工作的公正、公平、嚴肅性公開進行，以利提高企管水平，走捷徑拓展工作領域。

（1）技術標書部分，主要對施工組織設計（含施工方案）進行綜合評定，整個方案有一定的深度，對施工有指導性。a、有滿足本工程技術文件要求的施工工藝符合技術標準，能抓住本工程的特點、難點、重點。

b、合理的施工程序，平面布置合理、勞動力、機具、材料組織合理，“三新”采用能結合實際、管理措施得力，確保工期、安全、質量。

c、配備強有力的領導班子，工程管理體系、質安體系完整。

(2)商務標書部分。主要對標書所附合同內容進行評議和報價書進行分析比較。

a、所附合同草案內容，滿足招標文件的各項要求。

b、報價書不得有漏項。

3、承包商義務

(1)按合同規定的完工期限、質量要求完成合同范圍內的各項工程。

(2)對現場的安全和照管負責。

(3)執行監理工程師發布的指令。

(4)對現場負責清理，文明施工。

(5)提供履約擔保。

(6)提交進度計劃和現金流通量的估標。

(7)保護提供的座標點和水準點等。

(8)承包商人員、設備等保險。

(9)保障與工程有關的人免受人身或財產損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規。

（二）合同轉包與分包規定

1、合同不得轉讓。禁防工程被肢解、賤價承接、掛靠，合同簽約實施有序、廉潔、高效。

2、工程專業性技術強的可分包，但須監理工程師提供意見經決策組織同意。

（三）有關施工現場的材料、工程設備和工藝的規定

1、監理工程師可隨時進入施工現場。

2、一切材料供應，工程設備訂貨和工藝均應達到合同中規定的相應口級、并符合專業監理師批示的規范標準要求。

3、承包商應隨時接受檢驗。如果商定的時間和地點供檢驗的材料七設備本準備好，或者確定不合規定的，監理師可以拒用這些材料和設備。

（四）有關施工過程中質量規定

1、承包商嚴格按合同進行施工、竣工，并修補缺陷，在涉及該項工程的任何事項上無論這些在全同中是否寫明都要遵守監理師的指示。

2、未經監理師批準、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，已作好檢查準備，監理師得到通知應參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發現問題，監理師可隨時發出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內穿孔，并在檢查后恢復原狀，使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監理師有權反指令暫停工或返工，并在停工返工期間要對工程進行必要的保護和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

（五）有關工程進度管理的規定

1、承包商應提交工程進度計劃

（1）一旦合同簽訂，承包商應再提交一個相對準確，最新修訂過的進度計劃（并附兩份清單，一份承包人設備的主要項目清單；一份勞務組織職員以及合同期內各種開支預測清單）。

（2）在工程計劃的實施中承包商應在不斷進行實際進度值與計劃值比較，按期對工程進度計劃進行修訂，并弟交定期報告。

2、進度計劃管理規定

（1）監理師據現場具體情況與承包商所做的開工準備工作選擇合適的時機發出開工通知，竣工時間從開工日期（應有承包商簽收的回執備案）算起。

（2）監理工程師根據全同規定，工程實際情況審查承包商提交的工程進度計劃的以下幾方面內容，以便提供建設性意見。a、按合同工期完成工程的實施程序、施工部署、任務劃分。

b、網絡計劃周密程度，確保主導工序按時完成的施工方法、技術手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費用流動計劃

3、有關延期等工期核算規定

由于承包商以外的原因造成施工期延長，監理師可據實批準延期，依據開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現合同、結算工程款的依據。

（六）施工安全與防火

1、貫徹執行國務院及各部門頒發的安全規程、生產條例和規定。

2、必須有十分明確的各級領導和各職能部門安全生產的責枉，遵守本地區、本單位的安全生產責任制。

3、無條件做好“計劃、布置、檢查、總結、評比”安全工作，各種長鳴。

第4操作環節：形成監控方案

（－）質量控制

落實保證質量的各種措施，預測避免可能發生的質量事故。

1、所在單位工程的分部、分項均按優質工程進行驗收、鑒定（評定），必須全部達到合格標準（消除不合格工程及無法修復的返工工程），多創優良工程。

2、推行樣板制、先按標準、規范、規程施工達化做出結構裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板問、樣板結構），經認定后作為操作和質量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。

3、保證操作質量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結構、高級裝飾設備

安裝等關鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢（施工中）、預檢（施工前）、結構（交工、竣工）驗收。

（1）隱檢。要對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎工程：對于一般基礎，檢查槽底地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸；樁基礎檢查試樁、打樁記錄。b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現格、數量、接頭位置、搭接長度預埋件以及除銹、代用變更情況等。

C、焊接：檢查焊條品種、焊口規格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質量等。

d、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數，做法和質量情況、防水的質量情況。

e、給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預埋件情況。

f、暗配電氣線路：檢查位置、現格、標高、奇度、防腐接頭等，對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等。

g、施工隊現場所用的砂漿和混凝土都必須按規定取樣（或試配），進行強度試驗。

（2）預檢，確定下道工序的質量而預先對本項目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗。

b、建筑物、構筑物的定位線及引進標高。

c、建筑物基礎放線及標高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數桿。

f、模板的尺寸、標高、支撐及預埋件等。

g、預制構件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出品方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等。

j、設備基礎的位置、標高、尺寸、預留孔洞、預埋件等。

（3）結構驗收，裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結構質量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內業資料檢查。a、外觀檢查主要檢查結構施工質量是否符合質量標準和設計要求。磚混結構的組砌方法、圈梁構造柱斷面尺寸，樓梯及構件的焊接質量、混凝土質量；框架結構要重點檢查節點做法和質量。

b、資料檢查主要包括：各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構配件出廠證明、隱檢、預檢記錄等四大項直接影響結構工程的項目；同時對施工過程的有關記錄和如分部分項工程質量評定記錄、土建施工記錄雙及設計變更招待情況等。

（4）質檢方法、手段、技術資料、成品保護要求。

a、質檢方法：全數與抽數相結合。

b、質檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。

c、技術資料整理歸檔，保證準確、真實、齊全。

d、成品保護要提請重視實施“護”（提前保護）、“包”（包裹防污染）、“ 蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術交底制度。

c、施工組織設計制度。

d、材料檢查和驗收制度。

e、工程質量檢查和試驗制度。

f、工程技術檔案制度。

g、技術責任制度。

h、技術復核與審批制度。

（2）建立實施質量日記、現場質量協調會、質量匯報會等制度。

（二）工期控制

目標明確，現狀清楚，對策具體，措施落實，及時檢查總結。

1、完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實際進度與計劃的判別并分析找出原因，糾正偏差。

2、尋找各階段計劃進度控制點，看網絡計劃中主導工序完成情況，對有關進度及計量，召開進度協調會。

3、有確保主導工序不突破工期的對策措施（包括組織、經濟、技術、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補救措施，調整其他計劃的可能）。

（三）投資控制

1、在施工過程中及時答復施工單位提出的問題及配合要求，主動協調好各方面關系，預測工程風險及可能發生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和養活索賠事件發生。

2、按合同規定條件和要求，監督實施事前的各項準備工作，以免索賠，及時對已完成工程進行計量驗收，及時向對方支付進度款，避免違約。

3、分析設計圖紙、施工方案，標底價，合同（工程量核算、定額取費、材差價格構成因素）等，明確工程費用最容易突破的部分或環節即投資控制重點。

4、對工程設計變更，現場稚、技術措施、材料涉及到經費的稚要嚴格把關。

5、根據功能、檔次、貨源等合理準確地反映主材、設備費用，避免以劣充優和結算價格難以取定而扯皮等問題。第5操作環節： 安全與質量管理

一、安全生產管理制度

（一）項目經理部建立貧富保證體系，落實安全生產崗位素質制。

（二）安全員對工人進行現場安全教育，分項工程施工前由技術員對施工員進行安全技術交底。

（三）進入施工現場必須戴安全帽，不準穿拖鞋上班，高空作業必須系安全帶。

（四）遵守安全操作規程，嚴禁聲音指揮，違章作業，違反勞動紀律。

（五）所有人員嚴禁乘坐貨用電梯，嚴禁在危險地點站立、坐臥、休息。

（六）施工現場的安全防護設施、警示、批示樗牌未經批準不得搬動、拆除、挪做他用，妨礙施工時，由安全員負責處置。

（七）特種作業人員必須持證上崗，非操作人員不準運用機械設備。

（八）遵守安全用電規定，嚴禁非電工接線、接燈，嚴禁使用移動式磺鎢燈。

（九）項目經理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監察工作。

（十）安全隱患由主管生產的項目副經理落實有關人員限期整改，并做好復檢工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防設施組織設計布置，大門設專人值班。

（二）臨時用電設備接線必須符合現場安全用電管理規定，未經批準不得使用電熱器具

（三）現場用火熏經項目安全員批準、開具“用火證”按指定時間卅占田小衛設專人看管。

（四）電氣焊作業場所10米內不準有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品應專庫存放，并經公安部門批準，有安全措施。

（六）木工棚內的刨花、鋸末必須當日清理干凈。施工現場嚴禁吸煙。

（七）嚴禁挪用、圈占、埋壓各種消防設施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。

（八）電焊把結、電纜、小型機具等貴重物品重點管理，防止被盜。

（九）嚴禁賭博，嚴禁觀看淫穢書刊、音像，嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆。

（十）非施工及管理人員進入現場需遵守門衛管理制度，并登記。

第四篇：如何做好房地產項目銷售現場管理

如何做好房地產項目銷售現場管理

一、培訓

培訓的目的是為了使新員工能更好的理解公司的經營理念，公司所開發的項目，使得員工具有健康向上的思想，較強的專業知識，為以后在銷售過程中具備較強的抓客能力和維系客戶推銷公司項目及公司品牌而打下良好的基礎。

1、在培訓過程中不斷灌輸房地產的發展趨勢，發展前景，使得員工對未來房地產市場充滿信心，堅定從事房地產營銷的決心，為打造一只穩定的團隊做好鋪墊。

2、在培訓的中除了教授員工房地產的專業知識外，可以適當的穿插健康的有一定團隊協作的游戲，使得員工在培訓的時候就融入到一種快樂的和諧的氣氛當中，使得他們都喜歡這樣的公司，這樣的伙伴，愿意和公司一起成長。

3、在培訓的時候多多結合保險行業的經驗，使得員工在訓練中學會堅強、勇敢，對以后的銷售過程中碰到的困難有迎難而上的勇氣。

二、制度建設

1、在培訓的過程中需要提前建立銷售管理手冊及各種制度的建設和優化，使得以后的工作過程當中形成統一的操作流程及操作標準。

2、除了例行制度建設外必須建立主動營銷的相關制度及操作流程標準（淡市下每位銷售人員應做到“銷售無時不在”的思想準備）

三、銷售現場管理

1、培訓的持續性：很多現場管理人員認為做完了前期培訓就結束了，其實這是一種誤解，當前期培訓完成后，銷售現場的培訓其實才剛剛起步，許多的銷售問題只有在銷售過程中才會體現出來，所以在今后的管理中本人一定會注重時時提高自己的專業水平，使得員工時時有東西可學。

2、帶頭學習：在銷售現場客戶較少的時候，及時的激發大家學習的熱情，使得銷售現場始終活躍在學習的氛圍中。

3、言語謹慎：做為銷售現場的管理者語言一定要謹慎，許多有關工程和政

令的話題尤其如此，做到一言一行都準確，避免影響置業顧問思路模糊的情況。

4、處理公正：許多的問題處理過程中做到公正，這其實是很多現場管理人員最容易犯的錯誤，做到對任何置業顧問都處在同一感情線上是保持這一原則的前提條件。（不要與置業顧問稱兄弟，這樣容易喪失原則，造成執行力不足）

5、激發員工的建議：在銷售現場管理當中，要注意激發員工的建議熱情，因為任何的銷售和管理都存在問題，不斷自我完善是銷售提高的唯一方式。

6、上下班問題：在銷售現場的管理過程中，主管除不能遲到、早退等違紀現象外，更要注意盡量最晚一個離開銷售現場（員工看到這一現象，往往會受到極大的震撼，許多的情況下管理者就是他們最直接的榜樣）。

7、黃色玩笑：無論在什么情況下銷售主管都不允許開黃色玩笑（許多男銷售主管有這樣的毛病）這樣會影響公司形象。

8、適當做衛生：很多銷售管理人員都不做衛生，因為有安排人做，其實在管理過程中，有聲的命令往往敵不過無聲的行為。

9、建立主動營銷激勵機制：現場的管理過程中不斷使用獎勵的手法有助于更大的激發大家的銷售意識提高銷售現場成交率。

10、游戲：在銷售現場中，如何在沒有客戶的情況下使團隊快樂并學習，游戲成為最好的方式。

11、現場問題的處理：許多置業顧問在接待客戶過程中會在解答客戶疑難問題上出現差錯，作為管理者要善于發現這些問題，并及時處理。

12、少“批評”多“鼓勵”：多鼓勵銷售員，使得大家對市場更有信心，對銷售工作更有激情。

13、幫助銷售人員管理客戶：客戶管理在銷售現場過程中非常重要，要幫助他們管理好客戶并維系好客戶。

14、與各部門的銜接：主管不僅僅要進行現場管理，往往還要往返于各個部門之間，為銜接好公司各部門和銷售部門起到橋梁作用。

15、對策劃的理解：銷售現場的管理人員應當具備一定的策劃知識及廣告知識，及時的向置業顧問傳遞公司的最新策劃和廣告回饋。

16、將公司的企業文化植入銷售人員“心臟”：公司需要有忠誠度的銷售團隊，而作為管理人員應當時時刻刻記住這點，為公司打造和培養一支忠誠度的團

隊而努力。

以上是在以前管理團隊中的一些心得，希望公司在未來的市場競爭中立于不敗，最后祝公司事業更上一層樓。

第五篇：房地產工程現場精細化管理簡述

針對公司提出的精細化管理，工程部從以下幾個方面予以了入手解決：

一、精細管理、預管預控

（一）圖紙、變更、業主通知等文件交接管理

各在建項目必須指定專人負責內業資料的管理工作，文件的保管環境應適宜于防止文件的丟失、損壞和污染，保管時應保持文件的完整、齊全，外部單位及內部部門間文件來往借閱均需填寫文件的發放應填寫《文件發放回收記錄表》。

（二）工程招投標及開標管理

工程中所有項目均采取招標管理，每次力求有新的合作單位參與，不完全奉行低價中標原則，需要參考付款、質量、保修及社會信譽等綜合考慮施工單位。

招標實行分級預收保證金制度，確保招標過程的真實、規范、有序。開標實行至少兩人共同在場、簽字制度。

（三）合同管理

合同簽訂建立招標的基礎上，嚴格審批制度，公司法務工作人員、財務部門負責人均對每一份合同的簽訂都要審核，確保將公司風險降到最低。

嚴格實行合同交底制度，要求每一份合同在現場對要求施工、甲方管理工程師、監理工程師就合同所有內容書面交底，并且經各方簽字存檔備查。

（四）例會制度及進度計劃制度

項目實行三級例會協調相關問題：

1、公司內部各部門協調會，項目負責人負責組織或牽頭參加其他部門組織的協調會，主要是圖紙方案設計或中途重大變更階段

2、項目開工前協調會，有建設方組織，監理、施工、設計、公司其他需要部

門，主要是人員認識，圖紙會審，公司理念，制度宣布等，主要是圖紙會

審，正式開工階段

3、工程例會，總監主持，一般為工程進行階段，一般一周一次。監理負責會

議紀要整理簽字發放存檔。

（五）工程變更及簽證辦理

工程變更嚴格細化為：

（1）由設計單位提出的設計變更；

（2）由建設單位、監理單位提出的設計變更；

（3）由施工單位提出的設計變更；

（4）由客戶提出的變更申請。根據不同方面提出的變更，認真分析對待處理。

簽證管理，所有簽證要本著實事求是的原則，經辦人必須保證簽證真實性；簽證實行額度分級控制管理，要求至少兩人簽字才能生效。

（六）業主通知下發及安全技術交底制度

業主通知原則上分為兩個等級：

簡單的變更（不影響外觀或使用功能的），等由經辦工程師提出經項目經理審定后發給施工單位。

涉及影響外觀或使用功能的，由項目經理書寫，然后報分管經理核定，分管經理不能確定的由總經理審定。

對造價沒有影響的，可以直接發出，對造價由影響的需要協同審計部核定后蓋章發

出。

公司所有項目部會在合同的基礎上單獨對所有入場的分包單位進行書面安全交底，確保最大程度的保證工人的人身安全。

（七）進度款支付審核

根據合同約定，在質量得到保證的前提下嚴格按節點控制進度款撥付，根據集團公

司的管理規定，正常情況下每月日到日為付款日，為了便于管理，除特殊情況外，其他時間不在進行工程款的支付。

（八）質保金支付審核

質保金支付實行多部門聯合管理，由工程部、物業公司、法務管理人員、財務共同

監督審核，相關表格按規定審核完成以后才能支付。

（九）工程評價

工程完工后，項目部需要對所有的參見單位給出合理客觀真實的書面評價，之后公司核定，已確認今后是否為公司的長期合作伙伴。

二、分戶驗收、落實到位

所有工程分戶物業驗收制度，工程實行100%分戶驗收制度，要求所有住戶交接時必須住宅各參與方進行分戶驗收，并填寫分戶驗收表，簽字存檔備查。

在接收物業的前60天左右，由物業工程部進行培訓之后,對即將接管的物業進行查驗；查驗內容包括：土建施工項目、衛生間閉水試驗、塑鋼門窗、地暖管道壓力試驗、下（雨）水通球試驗、電氣測試、設備測試等；

所有工程都編制詳細的《產品使用說明書》，使得業主能夠輕松了解并正確使用相關設施設備。

三、售后客服、確保放心

2013年開始，公司工程部專門制定《客服回訪維修流程操作手冊》，對售后客服工作成立專門的組織架構，設立客服小組，確保所有工程由專人負責客戶提出的所有問題，并且負責解決，或者做好移交解釋工作，以解客戶的后顧之憂。

公司實行代維修制度，對于部分施工單位維修不積極或不到位的，公司維修小組經匯報并通知后，會先行協調人員組織維修，以解客戶燃眉之急。對于發生的費用，只要在保修期內且非人為破壞的，公司全權負責，事后在協同財務部門保修金內和相關施工單位予以配合扣除。

2013年新交房客戶實行100%客戶回訪制度，在業主領取鑰匙的同時發放《回訪單》，客戶可以就收房、裝修以及使用過程中的涉及景觀、規劃、戶型及工程質量等所有問題均可填寫提出意見或建議，填寫后交由物業，公司定期收集，此舉不但定點解決所提問題，也會匯總收集有用的信息，以便以后的工程建設中予以提前調整。

工程部

2014年6月22日