第一篇：怎樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

怎樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

很多的房地產(chǎn)的策劃人經(jīng)常抱怨房地產(chǎn)商不理解營(yíng)銷策劃的重要性，認(rèn)為房地產(chǎn)商對(duì)營(yíng)銷策劃不懂而忽略策劃人的價(jià)值。但是為什么有很多策劃公司在多年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中可以得到開發(fā)商的認(rèn)可，至今不僅還活著，而且路越走越寬？我認(rèn)為一些營(yíng)銷機(jī)構(gòu)或策劃人輕易犯一個(gè)非常重要的錯(cuò)誤。那就是，他們只往往重視市場(chǎng)的研究、產(chǎn)品的研究、銷售手段等方面的研究。但忽略了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的研究！在我們多年的房地產(chǎn)策劃中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)策劃研究是非常重視的一個(gè)課題。

一、我對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案的認(rèn)識(shí)

1、房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案是基于市場(chǎng)形勢(shì)及公司要求制訂的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)的計(jì)劃；

2、策劃方案制訂后不是一成不變的，需要根據(jù)公司要求及市場(chǎng)形勢(shì)的變化進(jìn)行修正；

3、一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案不是大一統(tǒng)的一個(gè)方案解決全盤問題，而是先有一個(gè)綱領(lǐng)性的方案，然后根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)銷售階段進(jìn)一步細(xì)化完善階段性策劃方案。

二、內(nèi)容

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案應(yīng)該包含的內(nèi)容如下：

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析；

2、項(xiàng)目面臨的區(qū)域市場(chǎng)分析；

3、公司需求分析；

4、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析；

5、營(yíng)銷組織；

6、產(chǎn)品定位，賦予產(chǎn)品一定的內(nèi)涵；

7、目前客戶選擇（區(qū)域、年齡、收入、職業(yè)等等）；

8、定價(jià)策略；

9、推廣：主題、階段劃分、媒體選擇、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、實(shí)施步驟及費(fèi)用預(yù)算；

10、利潤(rùn)及現(xiàn)金流測(cè)算；

11、保證措施。通常來說根據(jù)營(yíng)銷需要制定的階段性策劃方案不一定全部包含上述內(nèi)容，根據(jù)需要進(jìn)行刪增。

王大琨（IBM特聘顧問、中國(guó)第3代沙盤模擬領(lǐng)軍人物）

清華大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、浙江大學(xué)、中山大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等國(guó)內(nèi)16所頂尖商學(xué)院總裁班特聘教授！

清華大學(xué)管理碩士專業(yè)畢業(yè)！

北京天下伐謀管理咨詢有限公司副董事長(zhǎng)，高級(jí)合伙人

王大琨老師有20年在不同領(lǐng)域企業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷（歷經(jīng)跨國(guó)企業(yè)、大型國(guó)企、著名民企三類企業(yè)），曾在IBM、萬(wàn)科、泰達(dá)、新浪網(wǎng)、北大縱橫咨詢集團(tuán)擔(dān)任高級(jí)顧問、部門經(jīng)理、高級(jí)總監(jiān)、副總裁職務(wù)！近9年高端管理人才培養(yǎng)經(jīng)歷。咨詢、培訓(xùn)過的企業(yè)超過500個(gè)。擅長(zhǎng)講授沙盤模擬系列課程、TTT等課程。

采用行動(dòng)學(xué)習(xí)、問題導(dǎo)向的咨詢式授課方法推進(jìn)教學(xué)。講課風(fēng)格輕松不失嚴(yán)謹(jǐn)，以學(xué)員及客戶為中心，致力與學(xué)員意識(shí)的互動(dòng)和應(yīng)用效能的提高。根據(jù)學(xué)員情景演練的情況靈活進(jìn)行的案例分析尤其精彩。

三、策劃方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案至少應(yīng)該具備如下特質(zhì)：

1、真實(shí)準(zhǔn)確。引用內(nèi)容和實(shí)際情況相符；

2、可操作性。目前的人力資源、資金、技術(shù)手段等可以方便的實(shí)施；

3、可評(píng)價(jià)性。策劃方案需要達(dá)到的目標(biāo)是明確的，完成量可衡量、可比較的；

4、責(zé)任明確。

5、經(jīng)濟(jì)效益最大化。確定最佳的投入產(chǎn)出比。

四、如何才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

1、知己。明白公司要什么，是現(xiàn)金流？還是利潤(rùn)？還是其他的什么？一個(gè)好的策劃方案一定要符合公司對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，符合公司對(duì)項(xiàng)目的要求，符合項(xiàng)目階段性進(jìn)程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎實(shí)實(shí)做好市場(chǎng)調(diào)研，去一線收集真實(shí)數(shù)據(jù)，切實(shí)掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣點(diǎn)，忌胡編亂造、引用過時(shí)信息，避免虛假信息；

3、方案應(yīng)該板塊內(nèi)容完整。具有邏輯性，前后連貫，不無的放矢，不無痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指導(dǎo)思想一定要正確。不能為了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高檔的方案而是最適合的方案。所以在制訂房地產(chǎn)開發(fā)策劃thldl.org.cn方案時(shí)一定結(jié)合具體情況來做，貫徹適用原則，適用的就是最好的。

5、有組織、有分工。要有明確的責(zé)任人及時(shí)間節(jié)點(diǎn)，便于相關(guān)人員主動(dòng)開展工作，同時(shí)也便于劃分責(zé)任，正確獎(jiǎng)懲；

6、根據(jù)項(xiàng)目定位選擇合適的策劃公司，借助外腦做好策劃方案；

7、建立策劃方案實(shí)施效果評(píng)價(jià)機(jī)制。以便于修訂策劃方案或制訂新的策劃方案參考。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)而是房地產(chǎn)商自身水平的競(jìng)爭(zhēng)！所以我們說，假如不重視對(duì)于房地產(chǎn)商自身的研究，就無法了解他們?cè)谑袌?chǎng)上位置和他們的優(yōu)勢(shì)與差距，從而也就不知道如何與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)！所以，強(qiáng)調(diào)的是，要做好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，首先就要研究該房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介

xxhf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國(guó)際會(huì)展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgCBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。

xxhf，背靠?jī)?yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨(dú)厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩(shī)情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。

xxhf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

目標(biāo)群體分析

目標(biāo)群體對(duì)象：

教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。

2、目標(biāo)群體特征：

經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；

3）追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；

4）通過經(jīng)濟(jì)性過渡及事業(yè)追求，最終實(shí)現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會(huì)文化；

6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會(huì)道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對(duì)一種精神生活的追求及享受。

目標(biāo)群體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。

不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢(mèng)想且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)精英人士，他們追求社會(huì)的認(rèn)同感，也追求健康時(shí)尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡(jiǎn)約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍(lán)爵項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)（S）

1）、項(xiàng)目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會(huì)吸引眾多消費(fèi)群體的青睞及投資。

2）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。

2、劣勢(shì)（W）

1）、xxhf項(xiàng)目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項(xiàng)目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。

2）、小戶型的消費(fèi)群體，除追求簡(jiǎn)約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長(zhǎng)期投資或經(jīng)濟(jì)性過渡，故在選購(gòu)及租賃時(shí)，如果市場(chǎng)定位偏頗及推廣效果不佳，則會(huì)產(chǎn)生遲疑及動(dòng)搖的猶豫心態(tài)，不利于項(xiàng)目的迅速成長(zhǎng)及至臻完善。

3、機(jī)會(huì)（O）

1）、dg市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。

2）、項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項(xiàng)目不多，而此項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場(chǎng)空白，使得市場(chǎng)需要和項(xiàng)目供求守恒持平、相得益彰。

4、威脅（T）

1）、項(xiàng)目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。

2）、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強(qiáng)烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?shì)，如果商業(yè)寫字樓盤市場(chǎng)定位及價(jià)格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。

四、藍(lán)爵市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。

五、藍(lán)爵賣點(diǎn)歸納

1、簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)單而富有品位；美觀實(shí)用，凝聚獨(dú)具匠心的理念。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。

2、自然傳統(tǒng)的底蘊(yùn)、休閑時(shí)尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個(gè)灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個(gè)細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個(gè)畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時(shí)光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實(shí)、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個(gè)人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽(yáng)剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢(mèng)的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡(jiǎn)約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；

生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。

六、藍(lán)爵軟文秀稿

1、藍(lán)爵軟文（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時(shí)光沖淡，有一種方式，它低調(diào)、簡(jiǎn)約，時(shí)時(shí)洋溢著濃濃的人文趣味，時(shí)光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。

xxhf．藍(lán)爵

總有一種時(shí)尚，讓無數(shù)人竟相追慕

有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時(shí)光的流逝中，時(shí)尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

xxhf．藍(lán)爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時(shí)光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華

2、藍(lán)爵秀稿（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷

舒適精致、簡(jiǎn)約優(yōu)雅、溫馨浪漫

生活的品味藏于內(nèi)心的高貴

奮斗、享受、超越

xxhf．藍(lán)爵

觀覽人生萬(wàn)象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡(jiǎn)約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮斗與享受在陽(yáng)光下演繹著生命的完美

xxhf．藍(lán)爵

典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上

家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語(yǔ)中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里

七、項(xiàng)目推廣策略（后續(xù)）

八、商業(yè)推廣方案（后續(xù)）

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介

xxhf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國(guó)際會(huì)展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgcbd內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。

xxhf，背靠?jī)?yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨(dú)厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩(shī)情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。

xxhf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

目標(biāo)群體分析

目標(biāo)群體對(duì)象：

教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。

2、目標(biāo)群體特征：

經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；

3）追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；

4）通過經(jīng)濟(jì)性過渡及事業(yè)追求，最終實(shí)現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會(huì)文化；

6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會(huì)道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對(duì)一種精神生活的追求及享受。

目標(biāo)群體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。

不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢(mèng)想且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)精英人士，他們追求社會(huì)的認(rèn)同感，也追求健康時(shí)尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡(jiǎn)約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍(lán)爵項(xiàng)目swot分析

1、優(yōu)勢(shì)（s）

1）、項(xiàng)目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會(huì)吸引眾多消費(fèi)群體的青睞及投資。

2）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。

2、劣勢(shì)（w）

1）、xxhf項(xiàng)目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項(xiàng)目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。

2）、小戶型的消費(fèi)群體，除追求簡(jiǎn)約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長(zhǎng)期投資或經(jīng)濟(jì)性過渡，故在選購(gòu)及租賃時(shí)，如果市場(chǎng)定位偏頗及推廣效果不佳，則會(huì)產(chǎn)生遲疑及動(dòng)搖的猶豫心態(tài)，不利于項(xiàng)目的迅速成長(zhǎng)及至臻完善。

3、機(jī)會(huì)（o）

1）、dg市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。

2）、項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項(xiàng)目不多，而此項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場(chǎng)空白，使得市場(chǎng)需要和項(xiàng)目供求守恒持平、相得益彰。

4、威脅（t）

1）、項(xiàng)目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。

2）、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強(qiáng)烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?shì)，如果商業(yè)寫字樓盤市場(chǎng)定位及價(jià)格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。

四、藍(lán)爵市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。

五、藍(lán)爵賣點(diǎn)歸納

1、簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)單而富有品位；美觀實(shí)用，凝聚獨(dú)具匠心的理念。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。

2、自然傳統(tǒng)的底蘊(yùn)、休閑時(shí)尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個(gè)灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個(gè)細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個(gè)畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時(shí)光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實(shí)、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個(gè)人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽(yáng)剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢(mèng)的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡(jiǎn)約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；

生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。

六、藍(lán)爵軟文秀稿

1、藍(lán)爵軟文（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時(shí)光沖淡，有一種方式，它低調(diào)、簡(jiǎn)約，時(shí)時(shí)洋溢著濃濃的人文趣味，時(shí)光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。

xxhf．藍(lán)爵

總有一種時(shí)尚，讓無數(shù)人竟相追慕

有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時(shí)光的流逝中，時(shí)尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

xxhf．藍(lán)爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時(shí)光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華

第四篇：怎樣才能做好秘書工作

辦公室擔(dān)負(fù)著上情下達(dá)、下情上報(bào)、對(duì)外交往和后勤服務(wù)等繁重工作，處于協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)各部門、連接領(lǐng)導(dǎo)和基層的樞紐地位，是機(jī)關(guān)的信息中心、服務(wù)中心、參謀中心、運(yùn)轉(zhuǎn)中心和指揮中心。具有參謀、助手、協(xié)調(diào)、服務(wù)、把關(guān)、督辦等六大職能，這就要求辦公室工作人員具有較高的政治敏銳性、較準(zhǔn)確的預(yù)見性，工作具有超前性和豐富經(jīng)驗(yàn)。不論是辦文、辦事、辦會(huì)，還是管理、服務(wù)、協(xié)調(diào)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，甚至給整個(gè)審判工作帶來被動(dòng)或造成損失，也就是說，辦公室工作開展得如何，直接制約和影響著全院各項(xiàng)工作的開展和審判任務(wù)的完成。

從我從事眾多工作崗位來看，越是雜務(wù)事情多，工作煩瑣的工作崗位和工作環(huán)境越富有吸引力和挑戰(zhàn)性，越是能夠?qū)W到新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)，增長(zhǎng)新才干，開拓新視野，挖掘新潛力，辦公室秘書的崗位就是檢驗(yàn)自我的用武之地和鍛煉自我的最好場(chǎng)地。來辦公室秘書崗位工作對(duì)我人生閱歷的增長(zhǎng)和能力的培養(yǎng)、自身綜合素質(zhì)的提高，都是一次難得的鍛煉機(jī)遇。但是，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在，壓力與動(dòng)力并存，在辦公室工作將會(huì)嘗到更多的酸甜苦辣。

一、做好秘書工作所必須具備的政治素質(zhì)和個(gè)人品質(zhì)、敬業(yè)精神要強(qiáng)，工作要認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤勤懇懇、任勞任怨、干一行、愛一行、專一行。特別是要有嚴(yán)明的組織紀(jì)律性，吃苦耐勞的優(yōu)良品質(zhì)、雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，這是干好辦公室秘書工作的前提條件。、思想要活躍，要有解放思想，實(shí)事求是的優(yōu)良作風(fēng)，接受新生事物要快，愛學(xué)習(xí)，愛出點(diǎn)子，改革和超前意識(shí)要強(qiáng)，在工作中要充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，才能不斷開拓新局面。、辦事要穩(wěn)妥，處事要嚴(yán)謹(jǐn)，在廉潔自律上要求嚴(yán)格，嚴(yán)于律已，要起模范帶頭作用，這才是做好秘書工作的保證。、做人要誠(chéng)實(shí)、正派，要有高尚的道德品質(zhì)，樸實(shí)的工作作風(fēng)，公正的處事原則。真正做到堂堂正正做人，認(rèn)認(rèn)真真做事；在原則問題上不能糊涂，不能像墻頭蘆葦隨風(fēng)倒，看領(lǐng)導(dǎo)眼色行事。

二、要具有擔(dān)當(dāng)辦公室秘書必須的知識(shí)能力

從辦公室的職能來看，綜合性強(qiáng)，職能繁雜，擔(dān)負(fù)著機(jī)關(guān)內(nèi)務(wù)、文秘、協(xié)調(diào)、后勤服務(wù)和機(jī)關(guān)管理等多項(xiàng)工作。辦公室秘書必須具備一定的政治理論水平、文字綜合能力、組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗(yàn)。、具備一定的政治理論水平。在辦公室崗位工作，加之辦公室崗位的要求，必須要一定的政治理論水平，才能適應(yīng)辦公室工作的需要。因此，平時(shí)注重學(xué)習(xí)，理解掌握有關(guān)國(guó)家的大政方針政策，保持清醒的政治頭腦，才能夠在工作中始終把握正確的政治方向，保持較高的政治敏銳性。、要具備一定的文字綜合能力。本身要具有一定的文字基礎(chǔ)，同時(shí)，要熟悉業(yè)務(wù)知識(shí)，包括審判知識(shí)、電腦知識(shí)和科學(xué)文化知識(shí)，文字功底和語(yǔ)言表達(dá)能力以及工作方法，如果不具備這一點(diǎn)，那么不論起草文件還是開會(huì)發(fā)言等方面都是糊里糊涂，抓不住要害，提不出問題，只能是和“稀泥、要有一定的組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗(yàn)。辦公室工作不單是要對(duì)辦公室自身崗位本身熟悉，而且要對(duì)本部門整個(gè)工作有所了解。只有對(duì)辦公室工作的全面熟悉和了解，才能打下綜合管理能力的基礎(chǔ)，才能更好地為審判工作服務(wù)。

三、秘書是辦公室的重要組成人員，辦公室工作的好壞，秘書人員起著關(guān)鍵的作用。因此，秘書人員必須做到以下方面：

（一）做一個(gè)純正的人。做秘書首先不能幫倒忙。何為純正？我認(rèn)為就是要做一個(gè)純樸正直的人。有人說秘書是領(lǐng)導(dǎo)的一面鏡子，不可避免要打上領(lǐng)導(dǎo)的烙印。在旁觀者眼里，秘書的言行舉止折映出領(lǐng)導(dǎo)的為人風(fēng)格。因此，秘書謹(jǐn)言慎行，時(shí)刻牢記自己的一言一行不是個(gè)人行為，若行事只顧打自己的小算盤或借機(jī)謀利，就會(huì)不僅害了自己，誤了工作，幫了倒忙，也敗壞了領(lǐng)導(dǎo)的名聲，甚至?xí)韲?yán)重后果。組織安排我們?yōu)轭I(lǐng)導(dǎo)服務(wù)，是信任，也是考驗(yàn)。因此，要經(jīng)得住考驗(yàn)，要在”純“、”正“兩字下功夫，純凈自己的心靈，端正自己的人生觀。

（二）建立與領(lǐng)導(dǎo)”對(duì)接“的工作語(yǔ)言。秘書位居領(lǐng)導(dǎo)身邊，直接為領(lǐng)導(dǎo)工作服務(wù)，是領(lǐng)導(dǎo)的助手，因此領(lǐng)導(dǎo)與秘書雙方的有效溝通至關(guān)重要。兩人之間要建立一種可以”對(duì)接“的工作語(yǔ)言。一是秘書要能準(zhǔn)確把握和理解領(lǐng)導(dǎo)的意圖和思想，即解決”聽懂“的問題；二是秘書要能夠及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供他最為關(guān)心的信息，即解決”回答"的問題，這就需要秘書注意培養(yǎng)自己的政治修養(yǎng)和政策水平；三是要重視反饋，秘書要肩負(fù)起督促，跟蹤領(lǐng)導(dǎo)批示和指示的責(zé)任，并隨時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反饋進(jìn)展情況，以便領(lǐng)導(dǎo)心中有數(shù)；四是想領(lǐng)導(dǎo)所想，急領(lǐng)導(dǎo)所急。當(dāng)前的中心工作是什么？承待解決的問題有哪些，解決問題的切入點(diǎn)在哪里，秘書要了熟于心，即可相應(yīng)做些準(zhǔn)備，從而使自己的工作具備超前性和預(yù)見性。真正成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手。

（三）秘書既要謹(jǐn)慎，又要開放。秘書在領(lǐng)導(dǎo)身邊一定謹(jǐn)慎，但這不是說只能唯唯喏喏，畏畏縮縮，相反，要放開手腳，在領(lǐng)導(dǎo)面前展現(xiàn)自我，敢于表達(dá)自己的想法和看法。與領(lǐng)導(dǎo)朝夕相處，最重要的要坦誠(chéng)相待，要做一個(gè)坦然的人。就是心底無私，無私則無畏。只要一切從工作考慮，為領(lǐng)導(dǎo)著想，何為之有？工作中難免出錯(cuò)，也有不順心的時(shí)刻，只要心底坦然承認(rèn)錯(cuò)誤，加以改正，明天又是暫新的一天。工作要有激情，沒有激情就會(huì)遲鈍，不能進(jìn)入工作狀態(tài)，更談不上創(chuàng)造性地工作。喜怒哀樂順其自然。

第五篇：怎樣才能做好銷售

怎樣才能做好銷售

銷售員的首要任務(wù)是銷售，如果沒有銷售，產(chǎn)品就沒有希望，企業(yè)也沒有希望。同時(shí)，銷售代表的工作還有拓展，只有銷售也是沒有希望的，因?yàn)槟沅N售出去的是產(chǎn)品或服務(wù)，而只有不斷拓展市場(chǎng)，才能夠建立起長(zhǎng)期的市場(chǎng)地位，贏得長(zhǎng)期的市場(chǎng)份額，為企業(yè)的銷售渠道建立了重要的無形資產(chǎn)，為自己贏得了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)。

作為一個(gè)優(yōu)秀的銷售員，應(yīng)當(dāng)具備那些心態(tài)呢？

一、真誠(chéng)

態(tài)度是決定一個(gè)人做事能否成功的基本要求，作為一個(gè)銷售人員，必須抱著一顆真誠(chéng)的心，誠(chéng)懇的對(duì)待客戶，對(duì)待同事，只有這樣，別人才會(huì)尊重你，把你當(dāng)作朋友。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會(huì)，與消費(fèi)者，與經(jīng)銷商的樞紐，因此，業(yè)務(wù)代表的態(tài)度直接影響著企業(yè)的產(chǎn)品銷量。

二、自信心

信心是一種力量，首先，要對(duì)自己有信心，每天工作開始的時(shí)候，都要鼓勵(lì)自己，要能夠看到公司和自己產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，并把這些熟記于心，要和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，就要有自己的優(yōu)勢(shì)，就要用一種必勝的信念去面對(duì)客戶和消費(fèi)者。

三、做個(gè)有心人

“處處留心皆學(xué)問”，要養(yǎng)成勤于思考的習(xí)慣，要善于總結(jié)銷售經(jīng)驗(yàn)。每天都要對(duì)自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么？做的不好，為什么？多問自己幾個(gè)為什么？才能發(fā)現(xiàn)工作中的不足，促使自己不斷改進(jìn)工作方法，只有提升能力，才可抓住機(jī)會(huì)。

機(jī)遇對(duì)每個(gè)人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業(yè)的佼佼者。臺(tái)灣企業(yè)家王永慶剛開始經(jīng)營(yíng)自己的米店時(shí)，就記錄客戶每次買米的時(shí)間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時(shí)，就給客戶送過去。正是王永慶的這種細(xì)心，才使自己的事業(yè)發(fā)展壯大。

作為一個(gè)銷售代表，客戶的每一點(diǎn)變化，都要去了解，努力把握每一個(gè)細(xì)節(jié)，做個(gè)有心人，不斷的提高自己，去開創(chuàng)更精彩的人生。

四、韌性

銷售工作實(shí)際是很辛苦的，這就要求業(yè)務(wù)代表要具有吃苦、堅(jiān)持不懈的韌性。“吃得苦種苦，方得人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協(xié)調(diào)客戶，甚至跟蹤消費(fèi)者提供服務(wù)，銷售工作絕不是一帆風(fēng)順，會(huì)遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。

五、良好的心理素質(zhì)

具有良好的心理素質(zhì)，才能夠面對(duì)挫折、不氣餒。每一個(gè)客戶都有不同的背景，也有不同的性格、處世方法，自己受到打擊要能夠保持平靜的心態(tài)，要多分

析客戶，不斷調(diào)整自己的心態(tài)，改進(jìn)工作方法，使自己能夠去面對(duì)一切責(zé)難。只有這樣，才能夠克服困難。同時(shí)，也不能因一時(shí)的順利而得意忘形，須知“樂極生悲”，只有這樣，才能夠勝不驕，敗不餒。

六、交際能力

每一個(gè)人都有長(zhǎng)處，不一定要求每一個(gè)銷售代表都八面玲瓏、能說會(huì)道，但一定要多和別人交流，培養(yǎng)自己的交際能力，盡可能的多交朋友，這樣就多了機(jī)會(huì)，要知道，朋友多了路才好走。另外，朋友也是資源，要知道，擁有資源不會(huì)成功，善用資源才會(huì)成功。

七、熱情

熱情是具有感染力的一種情感，他能夠帶動(dòng)周圍的人去關(guān)注某些事情，當(dāng)你很熱情的去和客戶交流時(shí)，你的客戶也會(huì)“投之以李，報(bào)之以桃”。當(dāng)你在路上行走時(shí)，正好碰到你的客戶，你伸出手，很熱情的與對(duì)方寒暄，也許，他很久就沒有碰到這么看重他的人了，或許，你的熱情就促成一筆新的交易。

八、知識(shí)面要寬

銷售代表要和形形色色、各種層次的人打交道，不同的人所關(guān)注的話題和內(nèi)容是不一樣的，只有具備廣博的知識(shí)，才能與對(duì)方有共同話題，才能談的投機(jī)。因此，要涉獵各種書籍，無論天文地理、文學(xué)藝術(shù)、新聞、體育等，只要有空閑，養(yǎng)成不斷學(xué)習(xí)的習(xí)慣。

九、責(zé)任心

銷售代表的言行舉止都代表著你的公司，如果你沒有責(zé)任感，你的客戶也會(huì)向你學(xué)習(xí)，這不但會(huì)影響你的銷量，也會(huì)影響公司的形象。無疑，這對(duì)市場(chǎng)會(huì)形成傷害。

有一家三口住進(jìn)了新房，妻子見丈夫和兒子不太講究衛(wèi)生，就在家里寫了一條標(biāo)語(yǔ)：講究衛(wèi)生，人人有責(zé)。兒子放學(xué)回家后，見了標(biāo)語(yǔ)，拿筆把標(biāo)語(yǔ)改成“講究衛(wèi)生，大人有責(zé)”。第二天，丈夫看見，也拿出筆，把標(biāo)語(yǔ)改成“講究衛(wèi)生，夫人有責(zé)”。

這雖然是一個(gè)笑話，但說明一個(gè)問題。責(zé)任是不能推卸的，只有負(fù)起責(zé)任，就象故事里的那一家，怎樣才能夠讓家里變的更衛(wèi)生？首先，要自己講究衛(wèi)生，不能推卸責(zé)任。作為一個(gè)銷售代表，你的責(zé)任心就是你的信譽(yù)，你的責(zé)任心，決定著你的業(yè)績(jī)。

十、談判力

其實(shí)業(yè)務(wù)代表無時(shí)不在談判，談判的過程就是一個(gè)說服的過程，就是尋找雙方最佳利益結(jié)合點(diǎn)的過程。在談判之前，要搞清楚對(duì)方的情況，所謂知己知彼，了解對(duì)方的越多，對(duì)自己越有利，掌握主動(dòng)的機(jī)會(huì)就越多。

九個(gè)字：找對(duì)人，說對(duì)話，辦對(duì)事

一旦做了銷售這一行，有誰(shuí)不想成為優(yōu)秀的銷售員呢?優(yōu)秀意味著得到公司的認(rèn)可，意味著有很高的銷售提成，也意味著得到同行的肯定。那么怎樣才能成為優(yōu)秀的銷售人員呢?我想從下面幾個(gè)方面來回答這個(gè)問題。1。積極的心態(tài)，敢于亮劍的勇氣。我認(rèn)為這是一個(gè)優(yōu)秀的銷售員必備的品質(zhì)。銷售正處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，是被稱為軟戰(zhàn)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)，每一個(gè)選擇了銷售的人，就選擇了戰(zhàn)爭(zhēng)的第一線，你不能有絲毫的退縮和懦弱。那什么是積極的心態(tài)呢?就是無論遇到什么樣的問題和困難，你都有我能做到的決心和自信。具有積極心態(tài)的人，遇事的態(tài)度是不輕易的做出否定，比如我公司代理了一個(gè)補(bǔ)鈣的產(chǎn)品，積極心態(tài)的業(yè)務(wù)員，會(huì)去先考察市場(chǎng)，找到市場(chǎng)的切入點(diǎn)，會(huì)分析自己產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。而消極心態(tài)的銷售員，什么都沒有做，就抱怨，黃總，補(bǔ)鈣的產(chǎn)品都做爛了，怎么你還代理，這產(chǎn)品肯定銷不出去，然后就躺在自己的結(jié)論上睡大覺。這樣的銷售員，仗還沒有打就已經(jīng)失敗了。積極心態(tài)的銷售員，在他的心里永遠(yuǎn)想著，如果我這樣做能否保證成功，怎樣成功的機(jī)會(huì)更大。而消極心態(tài)的銷售員首先想到的是，這樣肯定不會(huì)成功，然后為自己找一大堆的理由，這種心態(tài)的銷售員，不但銷售工作做不好，養(yǎng)成習(xí)慣后，他的人生也是失敗的。成功只需要一個(gè)理由，可失敗會(huì)有上千個(gè)理由。有了積極的心態(tài)，就有了敢于亮劍的勇氣，也就有了銷售成功的希望。

2。永不言敗，敢于承受壓力。銷售員應(yīng)該是承受壓力最大的人群之一。因?yàn)槭堑谝痪€的戰(zhàn)士，每天要面對(duì)不斷的挫折和失敗，還要面對(duì)獨(dú)立工作的壓力，如果沒有堅(jiān)強(qiáng)的毅志力，沒有超出一般人的抗壓能力，是很難堅(jiān)持做好銷售工作的。由于這樣的工作性質(zhì)，就要求銷售人員永不言敗，敢于承受壓力，敢于每天笑對(duì)人生和工作，只有這樣你才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫映而出走向成功。3。不折不扣的執(zhí)行力和靈活的思路。一個(gè)優(yōu)秀的銷售員，應(yīng)該學(xué)會(huì)自覺的執(zhí)行公司的營(yíng)銷策略，還要知道變通，還要有靈活的思路。這看似矛盾，實(shí)際上也在考驗(yàn)銷售員的應(yīng)變能力。執(zhí)行力不是死搬硬套，不是木偶，是有創(chuàng)造性的完成銷售任務(wù)。雖然銷售額不能完全代表銷售員的能力，可老不完成銷售任務(wù)，肯定不是一個(gè)優(yōu)秀的銷售員

1、心態(tài)。做為一個(gè)業(yè)務(wù)員一定要有良好的心態(tài)，不是因?yàn)榇蚬ざ蚬ぃ浅弥贻p氣盛的時(shí)候好好為自己的將來打基礎(chǔ)。你們現(xiàn)在不是在為我打工，而是我提供了一個(gè)很好的平臺(tái)給你們來發(fā)揮，給你們來鍛煉，你們同樣是企業(yè)的主人。做銷售一定要有耐心與方法。因?yàn)樽鲣N售是從被拒絕開始的，沒有誰(shuí)做得那么一帆風(fēng)順的。只有被拒絕以后你才知道自己的不足，你才知道市場(chǎng)的需求，才能激發(fā)你的斗志。所以被拒絕對(duì)于做銷售來說是誰(shuí)都會(huì)經(jīng)歷到的，不要被拒絕而影響你的心情與目標(biāo)。這就是決定你的心態(tài)了，有好多業(yè)務(wù)員被幾個(gè)人拒絕后都沒有信心再去市場(chǎng)或是沒有勇氣與人談判了

如何做到有策略的銷售

同在一家公司，同做銷售工作，為什么你的同事總是做得比你好。你是那么羨慕

你的同事，你有沒有想過原因，是不是非常想改進(jìn)？銷售不是簡(jiǎn)單的拜訪客戶，不是簡(jiǎn)單的介紹產(chǎn)品，它需要一定的策略。

“望聞問切”策略與客戶面談時(shí),要時(shí)時(shí)注意客戶的反映,弄清楚客戶關(guān)注的利益

點(diǎn)，接下來的介紹，就要時(shí)刻圍繞利益點(diǎn)展開，隨帶進(jìn)行一些附加利益的介紹。向用戶介紹產(chǎn)品，最主要的是告訴他該產(chǎn)品能給他帶來什么好處，哪些利益點(diǎn)正是他所需要的。著名的FAB法（功能、特點(diǎn)、利益）被很多銷售人員廣為采用，這種方法在銷售業(yè)界非常流行ＦＡＢ法就是先向用戶介紹某類產(chǎn)品的功能，再介紹本產(chǎn)品的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，接著將本產(chǎn)品特點(diǎn)與消費(fèi)者關(guān)注的利益點(diǎn)聯(lián)系起來，最后解答一些技術(shù)問題與售后服務(wù)問題。但是，與客戶交往中，最難判斷的是他們的關(guān)注點(diǎn)或利益點(diǎn)。如何判斷客戶的關(guān)注點(diǎn)或利益點(diǎn)呢？一個(gè)好的推銷員應(yīng)該借鑒華佗的治病箴言：“望、聞、問、切”來弄清楚客戶究竟在關(guān)注什么。

※望：用眼觀察客戶，識(shí)別客戶的層次、素質(zhì)、需求、喜好等。

※聞：認(rèn)真傾聽客戶的敘述。客戶沒有耐心為你多講幾遍，他們也不會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)，甚至有些時(shí)候他們會(huì)自然不自然地隱藏自己的真實(shí)需求。所以必須耐心地聽，高質(zhì)量地聽。

※問：?jiǎn)柺桥蹇蛻衾纥c(diǎn)和需求的最直接方法。客戶知道他需要買東西解決問題，但是買什么樣?xùn)|西，怎樣做才能最好的解決，卻沒有具體的概念。這時(shí)就需推銷員擔(dān)當(dāng)策劃師的角色，為他提供全面、準(zhǔn)確、最適合的策劃方案。而知道客戶需求的最好方法就是提問，通過提問、回答的互動(dòng)方式反復(fù)深入地了解客戶的真實(shí)想法，從而給出客戶最需要的購(gòu)買建議，完成銷售。

※切：即實(shí)地考察客戶的狀況。客戶的表述、回答都不一定正確，必要的時(shí)候，銷售員可以實(shí)地考察客戶狀況，比如房屋裝修，就需上門考察，再為其制定裝修方案。

銷售引導(dǎo)策略世上最難的事是什么？

讓別人接受你的思想！而銷售工作恰恰就是一個(gè)讓客戶接受你的思想的過程。如何讓客戶認(rèn)同你的商品或服務(wù)比他手里的金錢更有價(jià)值，從而讓他把很寶貴的金錢交給你，以換取你更寶貴的商品和服務(wù)？答案是引導(dǎo)客戶，讓客戶接受你的思想。作為一名銷售員，在整個(gè)銷售業(yè)務(wù)活動(dòng)中，一定要引導(dǎo)客戶，使客戶始終跟著自己的思路走，而切勿被客戶牽著走，只有當(dāng)你引導(dǎo)著客戶，使客戶逐漸陷入你的“銷售圈套”，你的意圖才能被其無意識(shí)地吸收，這樣你便能在銷售中獲得最大的成功。如何引導(dǎo)客戶、驅(qū)動(dòng)客戶？答案是去感染他。做一名成功的銷售員，是需要有感染力的。大家都知道磁鐵能把附近的鐵吸引過來，做銷售也要能夠產(chǎn)生一個(gè)“場(chǎng)”，這個(gè)“場(chǎng)”可以把客戶包圍起來，讓客戶不自覺地受到你的影響和感染。

怎樣感染客戶呢？

使客戶感受到你的激情、你對(duì)事業(yè)的熱愛、你對(duì)推銷的產(chǎn)品的信心，讓客戶被你感染得覺得是在和你做一件很有意義的事。要感染他也對(duì)你的產(chǎn)品產(chǎn)生興趣和信心。銷售引導(dǎo)可以通過語(yǔ)言、行為、神情等來實(shí)現(xiàn)。

※語(yǔ)言引導(dǎo)：通過銷售過程中的交談，讓客戶接受你本人，接受你推薦的產(chǎn)品，接受你提出的建議；

※行為引導(dǎo)：通過產(chǎn)品展示，比如參觀、觸摸、試用等讓客戶了解產(chǎn)品，并且喜歡上產(chǎn)品；

※神情引導(dǎo)：通過神態(tài)感情的表露，讓客戶意識(shí)到產(chǎn)品的優(yōu)秀、銷售的火爆，從而增強(qiáng)購(gòu)買信心；或讓其意識(shí)到價(jià)格的優(yōu)惠，使其購(gòu)買后亦會(huì)有很大的滿足感。