第一篇：關于集體土地流轉機制的探討

關于集體土地流轉機制的探討

深山野老泉

一、土地利用機制的發展簡史

近期關于土地制度創新的探討成為熱門話題。其實有史記載以來，關于土地制度的探討就沒有停止過，古代是奴隸主、封建地主及權勢階層擁有土地，廣大人民成為農奴，從“普天之下，莫非王土”就能知道，土地是受君王及權貴們支配的。近現代以“土地問題”與“鄉村建設問題”為主題的“三農”問題自晚清開始，一直受到學界及社會活動家們的重視，形成了成熟的學術派系及社會派系，其中代表人物有社會學派（如孫中山、毛澤東等），學術派（如梁漱溟、費孝通等）。早期對土地問題的探討為的是農村如何擺脫貧窮落后，而當今是為了建設更加美好的新農村新城鎮，解決好新三農問題及城鄉一體化問題。

土地資源基本是限量資源，在人口增長的前提下，一方面要確保糧食供應安全需要大量的耕地資源；另一方面，還需要供給人們生活生存的建設用地資源。在人地矛盾的越發緊張的趨勢下，利用現代技術運用于農業生產中，才能滿足人們現今的生活水平，并要滿足不斷提高的需要。

二、土地利用流轉機制的創新

十年前寫過關于土地制度創新的文章，談的重點是耕地怎么流轉，為農業（種植業）發展作探討。現在重要的問題如何高效利用好寶貴的土地資源，特別是面臨后工業化時代的資源與環境等方面的多重壓力，如何高效利用好土地資源，尤顯重要。

在現在制度下，我國土地制度只有集體所有制及國家所有制，即農村土地為集體所有，城市土地為國家所有。無論是集體所有還是國家所有，對土地利用的前提都要嚴格管制，并要求高效，還要做到環保安全。

關于土地流轉，于城市土地（國有土地）而言，大中城市土地利用基本上已飽和，很難有新增建設用地，其土地利用機制也非常成熟。這里主要探討集體土地的流轉，特別是集體土地中的建設用地（其中宅居地）的流轉是大有作為的。那么集體土地怎么流轉才會帶動農村與城鎮化的雙贏呢？

1、集體土地中的農用地流轉

集體土地流轉主要包括集體土地中的農用地流轉及宅居地流轉。依據現有制度及政策，農用地流轉還是受到一定限制，因為流轉后的所有權不能變更（除目前正在進行的少數大中城市周邊的農用地可流轉為城市土地外），流轉的穩定性難以保障，因為流轉的是承包經營權，由農戶出讓使用權而來，沒有長期的穩定性作保障，經營者對未來沒有足夠的信心，影響其投入的積極性。甚至有可能產生參與流轉的農戶中途退出或流轉承包方流轉后無力經營等現象。

按土地資源的稀缺性及重要性，農用地流轉確實也需要受到嚴格的限制，也就是說只能是在農用地之內流轉，且要有資格準入條件，須有勞動力與物質實力作為基本申請條件。還要有相應的承諾，流轉之后承包經營戶不得隨意改變土地利用性質，農用地必須只用于農業生產，不得用為林地或其他別的用途，確保土地不受污染，不被破壞。為確保我國糧食及環境安全，現有農用地不能流轉為建設用地。

在這些原則的前提下，鼓勵農用地流轉，讓愿意種地的好手或新職業農民來種地，形成一定的規模種植，使農用地資源不被撂荒，效益提高，經營人能從農業生產中獲得較好的甚至是高于全社會平均水平的收入。具體流轉方式現在全國有許多可供參與的例子，特別是一些大中城市周邊做的非常成功（如上海的一些區的農用流轉，統一流轉，統一管理，統一標準經營，統一產品銷售等）。一些系政府主導型，一些系合作社導型，還有一些系個體新農民主導型或企業主導型。具體的運用辦法采取專業協會、專業合作社、股份合作及股份投包。

2、集體土地中的宅居地流轉

集體所有的宅居地流轉觀目前的現實需求及可行性其實大有可為。筆者認為，為了解決好大量的空心村土地浪費，而城鎮化建設又需要土地，可以采用這兩者直接掛鉤，也符合土地占補平衡的原則。即城鎮化所需要的土地指標與周邊的空心村的宅基地直接優先掛鉤，只要周邊村鄉縣市范圍內及至周邊鄰省市縣范圍內有空心村宅基地有空置的，必須合理流轉這些空宅基地，并結合一戶一宅基地政策結合，在全國推廣。對于出讓空閑宅基地的所有權集體及個體給予政策性補償或把空心村的改造統籌于城鎮化之中，補償來源由城鎮化需用地單位或企業提供，或城鎮化用地單位直接負責對空心村的改造。只要周邊一定范圍內還有空心村宅基地空置的，就不再批新的城鎮化建設用地。這一方法既可提高全國土地利用率，又可節約大量寶貴的農用地資源，還可解決好空心村問題，又能解決好城鎮1 1侯滿平.我國當前農村土地制度創新模式探討.地理與地理信息科學，2003

一體化的問題。對于沒有可利用的空心村宅基地而要城鎮化的地方，也須綜合考慮村莊改造，把城鎮化與村莊改造相結合，以免造空城無人居住。與此同時，按已出臺的相關政策規定，全國核定集體用地中的宅基地用量，對于超標嚴重的宅基地用戶給予糾正或繳納超標用地費，以效公平。

如若真正做好了集體宅居地的流轉，按目前有關粗略估計，可以不新征用任何農用地，就能滿足城鎮化建設用地需要，關鍵在于怎么執行，執行的力度如何。這是一個復雜的問題，涉及到城鄉一體化建設的系統問題，需要做大量細致的工作，要有政策的大力宣傳，又要有良好的溝通。只有理順了，現實做起來才會更合理些，才會得到更多的支持。

第二篇：農村集體土地流轉合同書

農村集體土地流轉合同書

發包方：民勤縣蘇武鄉泉水村八社聯戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關法律法規和政策規定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產合作社18戶聯戶村民委托（委托書附后）經泉水村民委員會同意，報蘇武鄉人民政府批準將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯戶經營的東荒地200畝，依法流轉給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉形式

1．土地用途為種植業和林果業。

2．流轉形式：承包經營。承包范圍內現有機井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護（清單附后）。

三、土地的流轉經營期限

該地流轉經營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉費標準及金額

該宗土地流轉費每年每畝200元，合計每年流轉費金額4萬元，20年 1

共計金額80萬元。

五、土地流轉費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉費分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉費20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉費20萬元；剩余十年的流轉費于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1．依法擁有土地的所有權。承包到期后，甲方有權收回乙方的土地經營權。

2．有權監督乙方仿照流轉合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉費。在合同有效期內，如遇政策性調整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護乙方的土地承包經營權，不得單方面解除流轉合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。

5．甲方應當保障乙方正常生產所必須的水權配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現有狀態無償向乙方提供機井、取水設施設備、供水渠道、供電設施設備及取水、供電手續。

7．經營過程中，若發生土地權屬地界糾紛及當地群眾干擾、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應給予相應賠償。

8．乙方如果發展政府鼓勵提倡的產業，甲方應當給予乙方相應的政府政策性扶持。

（二）乙方的權利和義務

1．按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經營所流轉的土地。

2．享有流轉土地上的收益和林權和按照合同同約定購置財產的所有權。

3．享有對公共設施的使用權。

4．乙方可在流轉的土地上建設與農業生產有關的生產、生活設施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業、林果業，決不允許用于搞工業廠房修建、養殖小區的修建、磚廠等辦企業用地。

6．乙方不得用流轉土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉土地抵償債務。

8．承包期內，若甲方提供的原機井和供水、供電設施不能正常使用，由乙方負責更新，產生的費用均由乙方承擔，流轉期滿后，乙方保證歸還甲方原有農電設施的完整性（以清單為準）。

七、合同的轉包

1．在合同有效期內，乙方可以將流轉的土地全部或部分轉包給第三方。

2．轉包時簽訂轉包合同，不得擅自改變原來流轉合同內容。

3．本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉合同的約定行使權利和承擔義務；乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續流轉，乙方無條件享有優先流轉權，雙方應于本合同期滿前續簽流轉合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉費。如乙方不能按合同規定時間繳清土地承包費，則甲方有權解除本合同。

2、本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發生的糾紛，由雙方協商解決，雙方協商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉人民政府調解；調解不成的，向民勤縣農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定，由雙方約定后作為補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執一份，鄉鎮農經部門存檔一份。

附件：

1、流轉土地示意圖

2、流轉土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮三陶村四社（印章）

負責人(簽字)：

監證單位：民勤縣蘇武鄉人民政府(蓋章)

負責人(簽字)：

民勤縣農村經營管理站(蓋章)

負責人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：村集體土地流轉程序

村集體土地流轉程序

一、村集體擬定流轉方案(會議記錄)

召開村兩委班子會議，研究制定土地流轉方案，包括土地流轉的地塊、面積、方式、年限、標底價及繳款方式等，做好會議記錄，與會人員簽名。

二、召開村民代表會議對土地流轉方案進行表決（表決記錄）

土地經營權屬村委會的，要求有半數以上村民代表參加會議，土地經營權屬村民小組的要求有三分之二以上的戶代表參加會議，會上由村負責人公布土地流轉方案，讓村民代表充分討論，經歸納修改后，交由村民代表進行表決，需占到會人數三分之二以上贊成，方案可通過并由以會人員簽名確認。

三、公布已經通過的土地流轉方案（公示記錄相片）

流轉方案送鎮土地流轉服務中心審核后，在村務公開欄或其他村民經常出入的地方張榜公布，原則上公布時間不少于7天，以便接受村民的監督。

四、投標及簽訂承包合同（流轉合同）

根據流轉方案的規定，在依法、公平、公開的原則上進行公開招投標，價高者得。在同等條件下本社村民有優先權。投標完成后，在鎮土地流轉服務中心的指導下，簽訂農村土地承包經營權流轉合同書。

五、委托鎮土地流轉服務中心實行土地流轉

根據實際情況。村可委托鎮土地流轉服務中心發布土地流轉信息、組織洽談、投標和協調土地流轉雙方簽訂土地流轉合同。

六、資料存檔（合同備案）

土地流轉過程中的有關資料和合同書，鎮土地流轉服務中心須保存一份，并將土地流轉情況送鎮三資管理服務中心及市農業主管部門備案。

第四篇：集體土地流轉新型城鎮化試點

權威人士3日透露，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。在11月召開的十八屆三中全會之后，土地制度改革有望得到進一步推進，但可能不會突破現有法律框架。

業內人士介紹，農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，部分地區已全部完成。今年8月底，國土部發文表示，對農村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。

由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。今年的中央一號文件提出，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。有分析人士認為，隨著土地制度改革不斷推進，這項工作可能會提前完成。

上述權威人士表示，隨著農村土地確權工作推進，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。不過，要實現城鄉土地同權同價，以及城鎮建設用地與農村集體建設用地自由交易，恐有一定難度。

未來數月，農村集體建設用地使用權和宅基地使用權流轉等可能進一步擴大試點范圍。其中，一些東部城市可能會被納入試點。“擴大試點”有可能成為土地制度改革突破口，進而帶動制度破局。

按照國土部工作安排，今年將研究出臺農村集體經營性建設用地流轉指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農村土地股份制改革經驗和做法。

為配合土地制度改革，《土地管理法》修訂工作可能在年內取得進展。

福建新聞網福州7月16日電(記者 孫賢迅)新型城鎮化試點今年7月起在福建全面啟動。福建省發展和改革委員會16日宣布，福建最早實施經濟、政治體制改革的石獅市進行全域城市化發展改革試點。

石獅是福建聚集外來人口較多、產業支撐較為扎實的新興城市。福建首選石獅為城鎮化試點，主要是在經濟和社會轉型上進行探索，以進一步釋放改革紅利，穩步推進“人的城市化”，實現公共服務均等化。

福建省發展和改革委員會副主任孟芊告訴中新社記者，石獅全域城市化改革試點，重點在人口、土地、規劃和行政等體制改革和機制創新，著力破解制約城市化發展的結構性、制度性障礙。

據透露，此項試點主要突出人口管理、產業布局、規劃建設、土地管理、公共服務、社會保障、行政管理和城市管理“八個一元化”改革，逐步實現傳統產業轉為現代產業，傳統農業轉為現代都市農業，農村居民轉為城市居民，外來人口轉為本地市民，村委會轉為居委會，鄉鎮轉為街道，城鄉二元土地管理制度轉為全域城市化土地管理制度，具體包含戶籍、產業、規劃、土地、公共服務、行政管理六個方面。

在土地方面，石獅將完善土地市場運作體系。福建省政府支持石獅市向國土資源部申報列為集體經營性建設用地流轉試點，將集體建設用地流轉納入國有建設用地交易平臺，統一管理、直接入市，實現土地同地同權同價。

福建一些沿海縣、市聚集了大量農業轉移人口，山區一些縣、市，則成為人口凈流出地區。孟芊稱，福建在推進城鎮化進程中，將從多個層面選擇若干試點，進行多樣化的探索。

目前，福建還積極推進德化縣、光澤縣等城鎮化試點方案和相關工作。(完)

昨日，記者從省發展改革委召開的新聞通氣會上獲悉，經省政府同意，石獅市全域城市化發展改革試點方案近日由省政府辦公廳印發實施，標志我省新型城鎮化試點工作全面啟動。

石獅全域城市化改革試點，將重點推進人口、土地、規劃和行政等體制改革和機制創新，著力破解制約城市化發展的結構性、制度性障礙。通過人口管理、產業布局、規劃建設、土地管理、公共服務、社會保障、行政管理和城市管理“八個一元化”改革，逐步實現傳統產業轉為現代產業，傳統農業轉為現代都市農業，農村居民轉為城市居民，外來人口轉為本地市民，村委會轉為居委會，鄉鎮轉為街道，城鄉二元土地管理制度轉為全域城市化土地管理制度。

“石獅是我省聚集外來人口較多、產業支撐較為扎實的新興城市。選擇石獅作為城鎮化試點，順應廈漳泉大都市區建設的總體趨勢，有利于在經濟和社會轉型上進行有效探索，進一步釋放改革紅利，穩步推進人的城市化，實現公共服務均等化，對全省新型城鎮化發展具有重要的借鑒意義。”省發展改革委副主任孟芊表示。

石獅全域城市化改革包含六個方面主要內容——

戶籍方面。深化戶籍制度改革，解決“人戶分離”問題。實施統一的居住證制度，逐步推動就業、教育、醫療、衛生、住房、社會保障等基本公共服務向居住證申領人群全覆蓋。

產業方面。按照“升級淘汰落后，改造代替關停”的思路，加快產業轉型和結構調整，引導城區傳統企業退城入園、退二進三。培育電子信息、節能環保、新型能源等戰略性新興產業，加快發展海洋生物醫藥、海水綜合利用等海洋產業，推動電子商務交易平臺建設，培育現代化物流中心，發展濱海旅游，發展總部經濟、樓宇經濟，建設閩南地區消費中心。

規劃方面。編制全域一體空間統籌規劃，建立生態控制線管理體系，嚴格限制城市建設無序蔓延。探索“多規合一”規劃管理模式，推進生態控制線規劃、經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城市總體規劃等多規融合試點。強化規劃實施管理的約束性，做到“一張圖作業”。

土地方面。完善土地市場運作體系，支持石獅市向國土資源部申報集體經營性建設用地流轉試點，將集體建設用地流轉納入國有建設用地交易平臺，統一管理、直接入市，實現同地同權同價。探索征地制度改革，實行“人地掛鉤”政策，根據吸納外來人口的數量，確定城市建設用地規模，促進土地集約利用。開展城鎮低效用地再開發試點。

公共服務方面。建設一體化的基礎設施體系，實現供水、供電、燃氣、信息通信、垃圾污水處理等設施聯網對接，打造智慧城市，形成全域化基礎設施建設和管理體系。建立均衡優質的區域教育體系，提高示范性幼兒園覆蓋率，所有中小學校辦學條件實現標準化。深化公立醫院綜合改革試點，改革公共醫療衛生服務機制，構建全覆蓋衛生服務體系。建立多元化社會保障體系。完善住房保障體系，建立針對不同人群、不同方式的住房補貼制度。

行政管理方面。根據全域城市化進程和管理服務人口規模，按照“綜合化、扁平化”思路，整合行政職能，調整黨政機構設置。適時推進鎮改街、村改居、社區重劃等行政區劃調整。啟動人事制度改革，深化公務員分類管理和薪酬制度改革，探索實行政府聘員制度。

“我省正在研究制定城鎮化相關政策，進一步推進城鎮健康發展，新型城鎮化試點是重要抓手之一。我省將從多個層面選擇若干試點，進行多樣化探索，發揮基層和群眾的首創精神，打造一批可學可看可推廣的典型，為全省城鎮化健康發展積累經驗、提供標桿。”?孟芊表示。

據悉，目前德化縣、光澤縣等城鎮化試點方案和相關工作正在積極推進。我省將按照“成熟一個、啟動一個”的原則，陸續推動部分具備條件的區域開展不同主題的新型城鎮化試點，農民工重要聚集地開展農民工市民化試點，產業化程度較高的縣市開展產城融合發展試點，山區一些縣市以發展現代農業、開展土地流轉、建設重點生態功能區等為主題開展新型城鎮化試點。

集體建設用地流轉將出新規

本報訊 在深圳獲批就存量農村集體建設用地直接入市交易進行試點之后，作為全國土地主管部門的國土資源部，已經開始考慮在全國范圍內對農村經營性集體建設用地流轉和入市交易進行改革——這項工作已經列入國土資源部2013年工作重點。

目前，國土資源部已經部署開展“集體經營性建設用地流轉指導意見”（下稱“指導意見”）的研究工作，并有可能在2013年出臺。“指導意見”有望就土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。

按照中國現行土地管理制度，農村集體建設用地尚不能自由流轉。

有望直接入市

由于征地補償按照土地生產價值確定，而交易價格由市場價值確定，從而形成了“土地價差”，導致農村集體經濟組織成員無法分享其間的土地增值收益。

“國土資源部正在著手準備制定‘集體經營性建設用地流轉指導意見。”2013年1月23日，山西、山東等省國土資源廳的官員分別向記者證實，國土資源部已就此問題向地方國土廳局主要負責人進行通報，并將其作為深化土地管理制度改革的一項工作。

對于上述說法，國土資源部一位不愿具名的內部人士向記者表示，在國土資源部部長徐紹史部署的2013年重點工作中，確實包括“指導意見”的研究、制定和起草。在對該項工作提出要求時，徐紹史表示“研究出臺集體經營性建設用地流轉指導意見”。

在現行土地管理制度下，包括集體建設用地在內的所有農村土地均須通過征地轉為國有建設用地后，才能入市，一旦“指導意見”出臺實施，農村集體建設用地將有望突破現有體制，獲得直接入市交易的空間。

“土改”新起點

由于農村集體土地流轉問題涉及環節較多，“指導意見”有望成為一系列農村土地管理制度改革的“突破點”。

在部署研究出臺“指導意見”的同時，國土資源部還部署了包括“征地制度改革”“農村宅基地改革”等一系列有關農村土地制度改革的工作。“有的是加強研究，有的是部署試點，工作都圍繞著改革展開。”一位地方國土廳官員告訴記者。

多位地方國土廳基層工作人員向記者表示，盡管征地制度改革和農村集體建設用地流轉改革的對象不同，但在范圍上存在此消彼長的關系，因此，征地范圍縮小和農村集體建設用地流轉擴大需要同步推進。

對此問題，國土資源部已經有所考慮。

“指導意見”中除對范圍、程序、交易等環節進行規定和規范外，還將涉及流轉收益分配的方式等問題，“這對于其他農村土地產生的補償、收益的分配等問題，都有重要的參考意義”。前述國土資源系統的專家稱。（據《中國經營報》）

第五篇：關于規范農村集體土地經營權流轉

關于規范農村集體土地經營權流轉

和宅基地管理的指導意見

為進一步優化土地資源配置，促進農業、農村經濟發展和農村社會穩定，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）等法律法規和政策，現就規范我鎮農村集體土地經營權流轉工作提出如下指導意見。

一、不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關系，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。禁止在承包土地上搭建生產、生活等設施。確需搭建臨時性工棚、簡易房屋等建構筑物的，建構筑物的面積不得超過50平方米，必須經村（社區）集體經濟組織同意后，依法辦理臨時報建手續。

二、合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意愿，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。我鎮在1999年進行了第二輪土地承包，承包期為30年，即現階段的農村土地流轉期限不能超過2029年12月31日。

三、土地流轉必須嚴格依照法定程序和使用規范的合同文本。必須使用市農業行政主管部門統一印制的農村土地承包合同或農村土地承包經營權流轉合同，并建議到鎮法律服務所統一辦理農村土地承包合同或農村土地承包經營權流轉合同的鑒證。村（社區）集體經濟組織應當在同意土地承包經營權流轉之日起15日內到鎮政府農業主管部門辦理備案手續。

四、因地制宜，科學合理規劃、利用宅基地

（一）鎮政府因發展需要，依法征用農村集體土地，在規劃控制范圍40米以內規劃宅基地（即村民住宅控制區域線內），必須報相關部門依法核準。因征地方填沙，土地耕作層已受破壞的五邊地，在相關政策允許的前提下可規劃為宅基地，經所在村民小組會議決定，依法分配或競投。參與分配者，必須是本經濟小組內符合分居條件的村民；參與競投者，必須是本村農業戶籍的村民。

（二）對村內原屬農業性質的地塊，不能規劃為宅基地，禁止違規流轉。

五、各部門要齊抓共管，加大監管力度。農業部門要確保農村集體土地流轉的合同規范；國土部門要杜絕農村集體土地破壞耕地及隨意改變土地性質；城管執法部門對亂搭亂建行為要依法查處。

六、對目前違規發包并已收取訂金的經濟小組，由各村做好雙方解釋工作，將訂金退回投包者，將土地重新依法投包。如經濟小組不愿退回訂金，建議投包者通過法律程序解決。

七、各村要完善土地承包管理，加強監督，發現問題及時向相關部門匯報，將矛盾化解于萌芽狀態。