第一篇：關于集體土地使用權取得和流轉的分析意見

關于集體土地使用權取得和流轉的分析意見

集體土地使用權是土地使用者經人民政府依法批準使用集體土地時，按照法律規定或合同約定對土地所享有的占有、使用和收益的權利。目前我國大多數學者認為，集體土地使用權按取得方式不同可以分為土地承包經營權和集體土地建設用地使用權。

一．土地承包經營權

土地承包經營權是指承包人依法通過承包而取得的對農村土地使用和收益的權利。

（一）土地承包經營權的主體

《土地管理法》第十四條規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。”第十五條規定：“??農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。”

因此，農村集體土地承包經營權的主體既可以是本集體經濟組織內部的成員，也可以是本集體經濟組織以外的單位或者個人。

（二）土地承包經營權的取得方式

根據《農村土地承包法》第三條規定：“農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。”

取得農村土地承包經營權的方式有兩種：一種是家庭承包，另一種是其他方式承包，即荒山、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

（三）取得土地承包經營權的法定程序 1.本集體經濟組織成員的承包經營

根據《土地管理法》第十四條第一款規定：“農民集體所有的土地由本集體

經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。”

根據《農村土地承包法》第二章內容的規定，以家庭承包方式取得土地承包經營權，按照如下程序進行：

（1）本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組；（2）承包工作小組依照法律、法規的規定擬訂并公布承包方案；（3）依法召開本集體經濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案；（4）公開組織實施承包方案；

（5）簽訂承包合同，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。

（6）由縣級以上地方人民政府向承包方頒發土地承包經營權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

以其他方式取得承包經營權的，《農村土地承包法》第四十五條、四十六條分別規定：“以其他方式承包農村土地的，應當簽訂承包合同。”“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。”

2.本集體經濟組織以外的單位或者個人的承包經營

根據《土地管理法》第十五條第二款規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”

因此，經過村民會議三分之二或者三分之二村民代表的同意，并且經鄉（鎮）政府批準，農民集體所有的土地可以由本經濟組織外的單位或者個人承包經營。由本經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經營能力

進行審查后，再簽訂承包合同。

（四）土地承包經營權的流轉

《農村土地承包法》第三十二條規定明確了以家庭承包方式取得的土地承包經營權的流轉方式：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”

該法第四十九條明確了以其他方式取得土地承包經營權的流轉方式：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的規定，土地承包經營權的流轉應注意以下幾點：

1.農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限。

2.農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。且受讓方應當具有農業經營能力。

3.承包方與發包方應在協商一致的基礎上書面簽訂《農村土地承包經營權流轉合同》，農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。

4.發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。

5.鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。

二．集體土地建設用地使用權

集體土地建設用地使用權，是指農民集體和個人進行非農業建設依法使用集體土地的權利。我國《物權法》第一百五十一條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應該依照土地管理法等法律規定辦理。”

（一）集體土地建設用地使用權的主體

取得集體土地使用權有較為嚴格的限制范圍，《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”

集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制。集體所有的土地，一般只能由本集體及其所屬成員享有使用權，其他單位和個人建設需要使用集體土地，應當通過土地征用，使之轉為國有土地后才能依法取得使用權。根據《確認土地所有權和使用權的若干規定》第四十四、四十七和四十九條規定，只有下面幾種情況例外：

1.企業單位或個人與農民集體舉辦聯營企業，經過批準，農民集體可以按照聯營協議將土地使用權作為聯營條件，從而使聯營企業獲得集體土地建設用地使用權。

2.農民集體的土地已由其他農民集體按協議使用的，則該農民集體所有的土地可以由另一個農民集體取得集體土地建設用地的使用權。

3.非農業戶口居民和其他農民集體的農民，按照有關法律、政策規定使用集體土地作為宅基地的，可以取得該集體土地建設用地的使用權。

（二）集體土地建設用地使用權的法定程序

根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的要求，取得集體土地建設用地使用權根據使用情況不同，法律對其取得的程序有不同的要求：

1.鄉村企業建設用地

（1）建設用地預申請

建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出建設用地預申請。受理預申請的土地行政主管部門應當根據土地利用總體規劃和國家供地政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目預審報告。

（2）申請用地

建設單位應向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請，建設單位提出申請時，應填寫《建設用地申請表》，并附有關文件材料。

市、縣土地行政主管部門對符合用地條件的申請應當受理，并在規定申請之日起30日內擬定農用地轉用方案，編制建設項目用地承保說明書，經同級人民政府同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

（3）正式申請

用地單位持上級主管部門正式批準的有關文件和總平面設計圖，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門正式申請用地。

（4）審批

根據《土地管理法》第四十四條和第六十條的規定，鄉（鎮）村企業用地情況分別由以下人民政府批準：

①一般情況下，即除涉及占用農用地外，按照省級人民政府規定的批準權限，由縣級或者縣級以上地方人民政府批準；

②涉及占用農用地的，應當依照《土地管理法》關于農用地轉用的審批權限規定由省級人民政府批準。縣級或者鄉級人民政府可以提出自己的審查意見，供省級人民政府批準時考慮。

2.鄉村公共設施、公益事業單位建設用地（1）申請

鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，建設單位應首先向

其所在地的鄉級人民政府提出申請；經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府行政管理部門正式提出申請。用地單位應安規定填寫《建設用地申請表》。

（2）審核

由縣級土地行政管理部門依據鄉（鎮）村建設計劃控制指標和鄉（鎮）村建設規劃，會同有關部門依法對該申請及提交的有關資料進行審查、核實，并提出審查意見。

（4）審批

具體程序與鄉（鎮）村企業用地的相應事項相同。3.農村村民住宅用地（1）申請

凡是要建房的農戶必須按規定的宅基地限額，提出建設設想，向建房所在地的村民小組、村委會或者其他農村經濟組織提出用地申請，填寫農村宅基地申請表。

（2）村民會議討論

根據《村莊和集鎮建設規劃管理條例》規定，農村村民在村莊、集鎮規劃內建住宅的，應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論后方可審批。

（3）審批

具體程序與鄉（鎮）村企業用地及鄉村公共設施、公益事業單位建設用地的相應事項相同。

（三）集體土地建設用地使用權登記

《土地管理法》第二條第二款規定：“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。”

《土地管理法實施條例》第四條規定：“??農民集體所有的土地依法用于

非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。”

根據以上規定，對于符合法律法規的程序和要件的非農業建設項目，需要使用農民集體所有的土地的，除了應當辦理法律規定的手續之外，還應當進行土地登記。該集體土地的使用者應當向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用證書，確認建設用地的使用權。

（四）集體土地建設用地使用權的流轉

《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

1.集體土地建設用地使用權可以進行流轉的情形

我國嚴格控制集體土地建設用地使用權進行流轉，但符合土地利用計劃并依法取得建設用地的企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。破產、兼并企業的土地使用權轉移，實際上是土地使用權的轉讓行為。但根據國家有關法律規定，企業用地的土地使用權可以作為企業的資產，破產、兼并時對企業的資產處置應當包括土地使用權，此時，該土地使用權發生轉移必須符合以下兩個條件：

（1）應該符合土地總體利用規劃，不符合土地利用總體規劃的企業破產后只能拆除地上建筑物、構筑物，按土地利用總體規劃確定的用途使用。

（2）必須是依法取得的建設用地使用權，并隨廠房等一同轉移的，如果是農用地，或土地上沒有房屋等設施的將不得轉讓。

2.企業破產、兼并后原有集體土地建設用地使用權的處置問題

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定：“

二、7

加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。”

《土地登記辦法》第四十一條規定：“因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。”

《土地管理法實施條例》第六條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。”

因此，企業因破產、兼并后，符合條件的集體土地建設用地使用權可以依法轉移，企業應持相關協議及有關部門的批準文件、原土地權利書等相關證明材料，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地使用權變更登記。該集體土地建設用地使用權的變更字變更登記之日起生效。

三．申請建設用地時涉及農用地轉為建設用地，辦理農用地轉用審批手續的程序

根據《土地管理法實施條例》第十九條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地專用指標；城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。

（一）農用地轉用審批的的權限

根據《土地管理法》第四十四條規定，辦理農用地轉用審批手續的部門分別為：

1.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

2.在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

3.除上述情形以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

（二）農用地轉用審批的程序

農用地轉用在城市、村莊和集鎮建設用地范圍內、外的具體辦理程序及審批方式是不同的。具體辦理方式在《土地管理法實施條例》和《建設用地審查報批管理辦法》中分別作了不同的規定，具體如下：

1.在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，為實施城市、村莊、集鎮規劃占用土地的，《土地管理法實施條例》第二十條規定辦理程序如下：

（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府。

（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準。

（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。即在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目可以由市、縣人民政府批準。

2.能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地的，其農用地轉用辦理程序按《土地管理法 9

實施條例》第二十三條規定辦理程序如下：

（1）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

（2）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及國有農用地的，不擬訂征用土地方案），經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準；其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準；供地方案由批準征用土地的人民政府在批準征用土地方案時一并批準（涉及國有農用地的，供地方案由批準農用地轉用的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準）。

（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

（4）土地使用者應當依法申請土地登記。

第二篇：第七章 集體土地使用權的流轉

第七章 集體土地使用權的流轉

第一節 農村土地承包經營權的流轉

7.1.1法律依據

（1）《中華人民共和國農村土地承包法》（中華人民共和國主席令第七十三號，由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2002年8月29日通過，自2003年3月1日起施行）；

（2）《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部令第四十七號，由農業部第2次常務會議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；

（3）《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》，農業部令第三十三號，由農業部于2003年11月14日發布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋

[2005]6號，由最高人民法院審判委員會第1346次會議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。：在適用上述法律法規時，應明確其根本精神，即保護農民的土地承包經營權。

7.1.3 農村土地承包經營權流轉的法定方式

1、轉包

轉包，是指承包方將承包的土地轉承包給新承包方，原承包方為轉包人，新承包方為受讓人。土地轉包后由受讓人繼續享受和履行承包合同規定的權利和義務，并向轉包人提供一定數量的轉包費。轉包需經發包方備案，但不必經發包方同意。

特別提示：轉包只適用于家庭承包的情形。

5、轉讓

轉讓，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件有償轉移給其他公民、法人或者其他組織的一種農村土地流轉方式。

土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，本集體經濟組織成員有優先受讓權。

特別提示：轉讓后，土地承包經營權發生轉移，由受讓人向發包方履行義務，原承包方完全退出承包經營關系。通過家庭承包獲取的土地承包經營權轉讓的，必須經發包方同意。轉讓未經登記的，不得對抗善意第三人。

8、代耕

代耕，是指承包方在承包期內依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經營的行為。

7.1.4 農村土地承包經營權流轉合同

（1）承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同；

（2）農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份；

（3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同；

（4）承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；

（5）農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證；

（6）農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

1）雙方當事人的姓名、住所；

2）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；

3）流轉的期限和起止日期；

4）流轉方式；

5）流轉土地的用途；

6）雙方當事人的權利和義務；

7）流轉價款及支付方式；

8）流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；

9）違約責任。

特別提示：起草土地承包經營權流轉合同時，可以參考由省級人民政府農業行政管理部門確定的農村土地承包經營權流轉合同文本格式。

請問:四周都是農田.中間有塊3畝多的地.從沒人耕種過.我開荒用了十多年.今后這塊地使用權屬于我嗎?

2010-12-11 01:

43提問者：知道手機網友 | 瀏覽次數：297次

得到賠償很困難，開荒時得到農田沒有地契按理說補地契是很容易的事情，但是工程要占地就不同了，雖然是既成事實但是補辦地契定會很困難的，也能得到一些補償

請問：耕種某塊土地30年，但沒有承包經營權證，該地現在屬不屬于我承包呢？ 根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第二條 “當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同”的規定，你經營管理了30年的土地，發包方從未提出過任何異議，這已說明得到了發包方的默許和認同，所以，你與發包方也屬于承包合同關系，由于你們沒有約定承包期限，應當視為無定期承包合同關系，意思是說，發包方隨時都可以收回此土地的承包經營權，但必須給你合適的時間，比如你家在此地上剛剛種植了棉花，發包方就應當提前通知你家，等到棉花收獲后你家再將土地交還發包方。

我家耕種了一塊被人荒置多年的土地，時長15年，原本土地耕種者也沒有使用權，謝謝懂土地法叔叔阿姨們！

2012-3-24 16:58

提問者： ping564031454

| 懸賞分：10 | 瀏覽次數：20次

我想問的是，我家耕種這15年后，這塊耕地的使用權是否歸我家所有！最近企業暫時征用這塊地，給了點錢，這個錢歸我家，還是曾經的耕種者，或者是政府！麻煩大家了，在線等答案！

荒地屬于集體所有，就是說不是個人的，而是村集體的，細分到組，就是小組集體的，如果你們那有很多類似的地，你們可以分了，你耕種的這部分就是你的了。但不能說你們家在那耕種了十五年就是你們家的，需要得到村集體的同意，需要簽訂合同，但所有權始終是集體的，你們可以承包下來進行耕作，如果因為征用損害了你們的承包利益，那就可以要企業賠

償了，可以適當地分錢。但主要的部分還是給集體。

農業耕種地使用權糾分，應該找哪個部門負責（村委會不管事。法案不給立案這兩個部門就先不算了）還有哪個

2011-3-18 15:50

提問者：匿名 | 瀏覽次數：264次

我們家的地有20多年沒種了，媽媽改嫁到了隔壁村子，現在想回原來的村子把地要回來，可是原來的地已經讓別人種了。去村里要，不給辦。說讓去法院，法院又不給立案。

鄉政府

土地管理所

土地管理局：

（一）貫徹執行黨和國家有關國土資源管理的法律、法規、規章和政策；負責起草全市土地、礦產等自然資源管理和地質環境保護的政策和規范性文件，經審議通過后組織實施。

（二）組織編制和實施全市國土規劃、土地利用總體規劃、土地利用計劃、礦產資源開發利用總體規劃、地質環境保護總體規劃及其他專項規劃；參與審核城市總體規劃。

（三）實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開墾政策；實施農用地用途管理，保護基本農田，指導和監督未利用土地開發、土地整理、土地復墾和耕地開墾工作，確保耕地占補平衡；

（四）依法保護土地、礦產資源所有者和使用者的合法權益，承辦全市權屬糾紛調處，查處土地、礦產違法案件，受理群眾來信來訪。

（五）管理全市土地資源和城鄉地籍、地政工作，組織土地資源調查、地籍調查、土地統計和動態監測；負責土地產權管理。

（六）負責全市農用地轉用、征用的方案編制、審核、報批；負責舊城改造收回土地的審核報批及其地上建筑物拆遷量的審核工作。

（七）編制、實施全市基準地價、標定地價；測算擬定各類建設用地的供地地價標準和出讓地價，確認土地使用權價格，擬定征用和收回土地的補償標準。

（八）負責全市各類建設用地的審核、報批；負責臨時建設用地的審批和建設項目用地的預審；組織實施土地儲備和土地市場管理。

（九）依法管理采礦權，規范礦業權市場，組織實施采礦權的行政授予、招標投標和拍賣；監督、指導采礦業安全生產工作。

（十）依法管理地質礦產勘查，組織礦產資源儲備評審、認定及其登記管理；依法監督管理地質環境保護工作，負責地質災害的防治和突發事件的調處工作。

（十一）做好土地、礦產資源有關規費征收，安排并監督檢查財政撥給的國土資源工作經費及其他資金的使用。

（十二）承辦市政府交辦的其他事項。

土地耕種20年以上是否可以獲得承包使用權

單憑這個肯定是不能，中國是沒有占有取得這么一說的，土地承包是要根據法律和政策進行的十年前我種了別人放棄耕種的地，現在他要要回那些地，我該怎么做？、首先您要了解在當時土地主人放棄耕種的原因，還有當時主人對耕地的承包年限，現在我國耕地已經是承包制，土地國有，是否為農村集體土地這些您都需要了解清楚，如果對對方的說法表示懷疑可以到當地土地管理部門咨詢。

2、如果證實確實是您在未經使用權人允許的情況下私自種植，那么對于土地使用費用（占地+養分流失程度等）您應當對使用權人做出補償，具體補償額度可協商或請當地土地管理部門評估。使用權人在使用期內可以在規定范圍捏自由行使對承包地的使用權。放棄耕種可稱為閑置，但使用權依然歸使用權人所有。

荒廢多年的土地后來由別人耕種，原來有使用權的人現在可以收回嗎？

只要沒過承包期，是可以的。

當時原使用人和村委會簽訂的承包協議是哪一年？從承包那一年開始至其后30年為法定承包期。如果原使用權人的承包權沒有被村委會收回，那么即使荒廢多年由別人耕種，原使用權人還是享有使用權的，可以從后來耕種人手中要回耕地。如有問題請撥打95089，免費為您解答法律方面的問題。

耕地無償給別人耕種卻沒簽任何協議會怎么樣

2011-3-16 09:55

提問者： 桂平天氣

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問題補充：

是不是時間久了，那塊地的土地使用權就歸他了

2011-3-16 13:06 kin5301

| 一級

不可能，還是你的。

第三篇：建立農村集體土地使用權流轉新機制

建立農村集體土地使用權流轉新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農業、農村、農民問題，是我國經濟發展和現代化建設的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關注。《農村土地承包法》特別強調了農民的土地流轉權，不僅在政治上保護了農民的土地權益，還給占中國人口73%的廣大農民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農民的土地權益，代表了最廣大人民的根本利益，體現了執政為民的精神。《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，要求做好農戶承包地使用權流轉工作，在我黨歷史上第一次提出了農戶承包地使用權流轉的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農村的基本政策，長期穩定并不斷完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償的原則進行土地承包經營權的流轉，逐步發展規模經營。”這對我們如何進一步加強農村土地管理，確保農業基礎地位具有十分重要的指導意義。因此，研究農村集體土地流轉制度，健全、完善和創新農村集體土地流轉機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農村集體土地使用權流轉的主要內涵

土地權利的流轉，一般是指土地所有權的流轉，如政府征用土地，致使農民 集體所有的土地轉為國有土地。在現階段，我國土地流轉更多的表現為土地使用權的流轉。

農村集體土地使用權的流轉，在農村主要表現為農用地的內部流轉(指由已承包土地的農戶在自愿的基礎上，將該土地的使用權在一定的限期內轉讓給其他的單位和個人)以及農村集體非農建設用地的流轉。按照我國《憲法》和現行的土地管理法，集體非農建設用地進入市場流轉是不合法的。因此，在研究農用地使用權的流轉時，最狹義、最典型的土地流轉的概念，是指得到土地承包經營權的農戶再把承包經營權全部或部分轉移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農村集體土地使用權流轉機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農村實行了家庭聯產承包責任制。集體土地所有權與使用權、經營權和收益權得到了分離，土地流轉開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯產承包責任制是在中國社會發生重大轉折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農民群眾的自發力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續補充、修改、完善工作的長期性。家庭經營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節問題，實現了責、權、利的統一，但終究還不是完整的農地制度，特別是隨著生產力的發展和經濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發明顯地表現出來，諸如因農村土地所有權主體“模糊”，造成了實施現行農地制度的困難；土地變動頻繁、人地關系不穩；農戶土地規模小，地塊細碎，效益低；土地轉讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經加入世界貿易組織（WTO），現行制度與市場經濟和社會化大生產趨勢不相適應。反映到土地流轉領域，由于農戶的土地權利過小過少，土地產權不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉市場的發育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經濟條件下的合理配置和優化。因此，建立、完善和創新農村集體土地的流轉機制，不僅是土地資源配置適應市場經濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農業發展的必然要求。

三、農用地使用權流轉是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容

根據土地流轉的本質特征，不論是農村集體土地所有權的流轉(國家征用)，還是土地使用權的流轉都屬于土地流轉的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉。現階段，弱化所有權、強化使用權是經濟發展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農民土地權利的根本之策，就是在法律上認可農民得到的承包權是物權，因此，在農戶依法取得了農用地的承包權后，承認農戶具有將使用權再次轉移的權利，這是尊重農民權利，推動土地規模經營，促進農業進一步發展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產權關系，促進土地流轉制度乃至整個土地制度的科學研究，是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容。具體表現在：

(一)農用地使用權的流轉有助于稀缺和有限的土地資源得到更優配置。市場經濟發展和社會發展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學、合理的農用地使用權流轉制度，才能實現土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農用地使用權的流轉將促進農業規模經營，提高農業生產力水平，降低

生產成本。在市場經濟條件下，實行土地使用權流轉制度后，農民在自己保留承包權的前提下，從自身利益出發，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉讓出去，將土地調整的決策權分散到各個農戶，有利于促進土地的適度集中和規模經營的實現。同時，明確農戶自己有決定土地流轉的權利，也可消除農民害怕集體頻繁調整土地的顧慮，從而增加農業投資，加強土地集約化經營。

(三)土地使用權流轉可以促進農村勞動力進一步優化組合。土地流轉可以使經營中發生的勞地比例失調得以及時自然調整，從而使農業生產力要素在總體上保持動態的優化組合。

(四)完善的土地使用權流轉制度有利于穩定農村土地承包關系。農村土地流轉是實際土地使用權的再分配和優化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農戶或從事二、三產業的農戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉出去，讓種田大戶去專門集中經營土地，促進農業的整體發展。

(五)新的土地流轉制度具有強大的農村政治穩定和社會安定的保障功能。隨著城鎮建設規模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農用地的非農化使用規模越來越大，違法轉讓和剝奪土地承包者受償權的現象相當普遍，由此而引發的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權和轉讓收益權，那么必定有利于農村社會的長治久安。

四、建立農村集體土地使用權流轉新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農民群眾利益和促進經濟發展的農用地流轉法律法規體系，為依法建立新的農用地流轉市場提供法律保護和政策依據。

目前，我國土地產權流轉方面的法律、法規還不健全，尤其在集體土地使用權的流轉方面存在較多的“空白”，而這些權利的流轉隨著市場經濟的不斷發展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產權流轉制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農用地使用權流轉市場體系建設。

土地使用權流通市場，一方面發揮著中介作用，為轉讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發揮著市場監督作用，防止發生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農用地使用權流轉市場具有以下功能：第一，優化農用地資源的配置，即運用價格的機制來引導農用地的供給與需求；第二，溝通農村土地經濟關系，評價土地價值；第三，傳導經濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經濟；第四，協調土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現階段要建立農用地流轉市場，促進農用地使用權的流轉，可以從以下幾方面著手：

研究建立農用地使用權流轉市場的運行機制，重點是農用地使用權的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學的方法確定與國有土地使用權價格相協調的農用地使用權流轉市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布。可以委托具有地價評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農用地使用權流轉的約束機制而言，要建立健全法律法規約束、金融約束、稅收約束、產權約束、內部責任義務約束機制。就農用地使用權流轉的中介機制而言，農用地使用權流轉市場的發展需要配套的市場中介服務體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構及其相關的制度，并做好農地保險等工作。就農用地使用權流轉的收益分配制度而言，應當使土地使用權流轉的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權利和利益。另外，還要采取措施，促使農用地使用權交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農用地使用權市場的透明度。

(三)做好農用地產權管理工作。

1.準確界定土地所有權主體。集體土地的所有權主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權的主體并不明確，這就給土地產權管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產權主體。對于集體土地，有條件的地方應當建設鄉、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權，使其成為可以根據生產需要和市場規律，依法獨立地進行土地經營活動的經濟組織。把鄉級政府和村干部個人在土地流轉過程中的支配權、收益分配權剔除掉。

2.理順土地產權關系。要理順土地產權與管理權之間的關系，一切土地產權的流通均應在法律允許的范圍內運行。同時要理順土地產權內部的關系，即所有權與使用權、經營權、收益權、部分處置權以及租賃權、抵押權等權利的關系。

3.加強土地登記。一切土地產權的流轉都必須進行土地登記，否則，土地產權人的權利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領取土地權利證書前，土地權利人就已經實際上取得了用地的權利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎工作，如根據農用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規訓工作，對土地利用以及權屬的變動加以監督，同時跟蹤土地數量和質量的動態變化，為土地流轉提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農用地使用權的抵押制度。

發展農業，需要強有力的資金支持。在農業生產的各個關鍵階段，為了不誤農時，農民在自有資金不足的情況下，為了生產的發展，必然向金融機構提出借貸的要求。但金融機構卻由于種種原因不能滿足農民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發展起來，農村的不穩定因素也隨之增加。政府應當在賦予農民對耕地等集體土地使用權以物權地位的基礎上，允許耕地等集體土地的使用權作為可以抵押的財產，以此作擔保向銀行等金融機構取得貸款，從而使發展農業生產有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調整農業產業結構，加大農地流轉拉動力。

圍繞提高質量和效益這個中心環節，國家和集體經濟組織在保證農民有充分的決策經營權的基礎上，可以通過產業政策和社會化服務引導農民進行產業結構調整和農作物布局，根據市場需求進行生產。與此同時，組織農戶進入市場參與流通，搞活農產品的流通，提高土地的產出率，加大農村土地流轉的拉動力。

(六)穩步推進農地股份合作制，實現農地適度規模經營。

農業股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經營，穩定農地關系，加速我國農業和農村現代化建設方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農業土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經濟效益。但是，農地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉，這是農村土地使用權改革的深化，因而必須在穩定和完善家庭土地承包制的基礎上進行。現階段，在我國推進農地股份合作制，要在經濟較發達、農地規模經營程度低下的地區積極試點、穩步推進，以促進土地使用權的合理流轉。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農用地流轉的監管。

允許農村集體土地使用權流轉，要認真執行現行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償的原則，不得以任何理由強制農戶流轉。要做到確保所有權，穩定承包權，搞活使用權，國家對農戶承包土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的辦法、程序、合同關系的變更及相關的制約都要做出明確的規定，制定鼓勵農村勞動力外出打工或務工經商政策，加快農村勞動力轉移步伐，促進農村分工、分業的發展。農村土地使用權流轉一定要保持農村土地的農業用途，要杜絕借流轉之機，改變耕地性質的現象，確保農村土地的合理流轉。要高度重視農地流轉的調查研究工作，對流轉產生的原因、內在規律、客觀環境進行深入分析，積極探索和建立科學的流轉管理的方式、方法，規范流轉市場服務行為。參照國有土地流轉市場管理的法規和辦法，開展執法監管工作，引導集體土地市場健康發育。

建立農村土地流轉機制，實現農村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農村集體土地流轉起來，才能應對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰，也才能為徹底解決“三農”問題創造條件。

第四篇：集體土地使用權流轉合同

集體土地使用權流轉

合同

書

村民委員會 有限公司

集體土地使用權流轉合同

流轉方（甲方）： 受轉方（乙方）： 見證方（丙方）：

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規。甲方將集體建設土地使用權進行流轉，轉給乙方使用經營，雙方本著自愿、平等、有償等原則，訂立本合同。

一、各方當事人、住所 甲

方：民委員會 授權代表： 住

址：

乙

方：有限公司 住 址： 授權代表： 丙 方： 住 址： 授權代表：

二、前提條件

1、鑒于：

A、該項土地流轉旨在：開發建設《xxx》項目；B、該項土地現

日

第五篇：《自編》農村集體土地使用權流轉注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質是屬于農村個人承包地還是農村集體所有未承包地（非建設用地），現土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經營權。2.土地管理部門和農業管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。

3.該宗土地首次流轉的相關備案（土地管理所 農業局經管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農村集體土地承包權的農戶才可以自行決定土地的流轉，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經營權范圍和期限內進行土地流轉。首先要明確誰擁有土地承包權（或所有權），才能跟其簽訂土地使用權（租賃合同）。

6．集體土地流轉須經過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉給非本土地經濟合作組織。