第一篇：集體土地流轉存在的問題及思考大全

集體土地流轉存在的問題及思考

楊明富

土地是農民最根本的生存保障，是農民的“命根子”。但是，據不完全統計，近幾年來，全國有近億畝耕地被征用，4000多萬失地農民務農無地、上班無崗、低保無份，嚴重影響了經濟社會的協調發展。如何確保農民的土地不再受權力和資本的侵害。在當前市場經濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調節，如城鎮國有土地使用權以有償使用的方式進入市場流轉后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與城鎮國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農村經濟乃至于整個市場經濟都將產生深遠的影響。

1、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在。

近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：(1)農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；(2)鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；

(3)因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；(4)近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。

2、集體土地使用權“流轉”中存在的問題。

現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉(鎮)村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。”造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。分析集體土地使用權“流轉”現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權“流轉”難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新“占地”進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安

置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。

此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“農民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。

3、對農村集體土地使用權流轉的思考。

3.1、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。

3.2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地“資產化、產業化”政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。

3.3、對農村集體土地推行“資產化、產業化”制度，實行“公司化、企業化”管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。

3.4、在農村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規范程序。具體做法是：

(1)根據土地利用總體規劃，嚴格控制土地用途、用地規劃，并建立報批，逐項審查的“流轉”程序；(2)顯化集體土地資產價值，對加入“流轉”的特別是城市規劃區內的農村集體土地非農建設用地應權屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；(3)允許農村集體經濟組織以企業公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎設施建設，如高速公路建設，與舊城改造相關的房地產開發等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權益；(4)在城市化進程中國家對集體土地具有優先購買權。即政府對農村集體土地不再實行“征用”，改為“購買”，對農民不再進行人員安置，只轉變戶口。

第二篇：關于農村集體土地流轉問題的法律思考

關于農村集體土地流轉問題的法律思考

論文提綱

一、農村土地流轉的法律分析

二、農村土地流轉的類型

（一）農村土地的流轉

1、未承包集體的荒山、荒地的流轉

2、已承包的集體荒山、荒地的流轉

3、已承包的集體農業用地的流轉(二)農村宅基地的流轉

1、盡快完善《土地管理法》相關條款，規范宅基地使用權流轉

2、完善農村宅基地產權

3、出臺宅基地流轉指導性政策

4、建立農村宅基地流轉管理機制(三)農村建設用地的流轉

1、農民宅基地使用權流轉

2、鄉（鎮）村企業建設用地使用權流轉

三、農村集體土地流轉的法制管理

(一)農戶承包地使用權流轉要在長期穩定家庭承包經營責任制的前提下進行

(二)農戶承包地使用權流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則

1、土地流轉要按照有關法律、法規和中央的政策進行

2、農村承包土地使用權流轉必須建立在農戶自愿的基礎上

3、土地使用權的流轉應當是有償的

4、規范企事業單位城鎮居民租憑農戶承包地

5、加強對農戶承包地使用權流轉困局工作

6、農村集體建設用地的流轉應當遵循《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關的規定

關于農村集體土地流轉問題的法律思考

內容摘要：農村土地制度改革是保證國民經濟可持續發展的重要問題，也是解決“三農”問題的核心所在。本文從我國當前農村土地承包的現狀和發展入手，從法律、法規的角度對其進行解析，并借鑒當前農村土地流轉的經驗，分析土地流轉存在的困難，并試圖對土地流轉制的建立和完善度提出一些初淺的建議。

關鍵詞： 農村 土地改革 土地流轉

土地是農業生產最重要的生產資料，在我國，農村實行的是家庭聯產承包責任制的基本經營制度，通過集體土地的承包以及承包的延長，穩定了土地承包關系，農民對土地投資的積極性大大提高，進一步加快了我國農村生產力的向前發展。與此同時，隨著我國城鄉產業的發展和城市化進程的加快，農村剩余勞動力大范圍的轉移，農村集體土地在不同主體之間開始轉移，通過農村集體土地的流轉，提高了土地資源的利用率和出產率，帶動了農村土地市場的發肓和農村經濟的更快發展。但是，由于我國大部分地區農村土地市場處于發展初期，農村集體土地流轉交易機制尚未健全，土地流轉過程中存在著一些問題不容忽視，如土地流轉的自發性、無序性，流轉交易程序混亂，一些地區在推行農村集體土地流轉里，違背農民意愿，損害農民利益，甚至隨意改變土地的農業用地用途，相關權利主體權益時常得不到保障，流轉形式不規范，制約因素眾多造成流轉不暢等．這些問題如果不及時采取有效措施加以解決，不但不利于農村土地資源的優化配置和農村集體土地流轉市場的正常建立、培育，而且也將影響我國農村土地家庭承包責任的穩定和實施。因此，農村集體土也流轉既需要加強管理，更需要法律保障，使農村集體土地流轉市場健康發展。本文試圖從分析農村集體土地流轉的類型和具體形式，探討如何加強農村集體土地流轉的管理，使之走上法制的軌道。

一、農村土地流轉的法律解析

土地流轉指的是土地承包經營權的流轉，其實質是土地使用權的流轉，即在農村土地所有權屬于集體所有的前提下，農民在市場支配下，根據自己的意愿轉讓其所承包的土地使用權，從面實現土地資源的優化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的權利，這種權利通常會在事先約定。2002年8月29號，九屆全國人大常務委員會第二十九次會議審議通過《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《農村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式實施。該法對農村土地流轉作出了規定。第十條規定：“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。”第十六條第一款規定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品”。第二十六條第二款規定：“承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。”該法第五節則專門對土地承包經營權的流轉做了詳細規定：第三十二條規定了通過家庭承包取得的土地承包經營權的方式有轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式。第三十三條規定了土地承包經營權流轉應當遵循幾個方面：一是平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。二是不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。三是流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。四是受讓方須有農業經營能力。五是在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

第三十四條規定了土地承包經營權流轉的主體是承包方。第三十五條規定了發包方在合同期間所應遵守的義務。第三十六條規定了土地承包經營流轉的收益歸承包方所有。第三十七條規定當事人雙方應當簽訂流轉書面合同，并對合同所應包含的七個格式條款做了歸納。第三十八條流轉的登記制度。第三十九條、第四十條、第四十一條分別規定了承包關系不變、互耕和承包關系發生變更的情形。尤其值得注意的是第四十二條“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。”這一條明確表明，農業生產方式的變化，規模化生

產將走上一條合法的途徑。第四十三條“承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償。”則旨在鼓勵農民能夠放心對土地加以投入，從而即便在轉讓時也能得到相應的回報。

2005年1月19日農業部頒發《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，于2005年3月1日起正式實施。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以《農村土地承包法》為根據，圍繞尊重和保障農民的土地承包經營自主權，土地流轉當事人、流轉方式、流轉合同、流轉管理等5個方面進行規范。

2008年10月12日，《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以各種形式流轉土地承包經營權。

國家法律、法規及政策的出臺及逐步完善，標志著中國農村土地改革進入快速發展的時期，這也被許多人譽為中國掀起了第三次土地制度大變革。

二、農村集體土地流轉的類型(一)農村土地的流轉

1、未承包集體的荒山、荒地的流轉

指本村農戶未承包的集體荒山、荒地，由本村村民委員會發包給本村個別農戶或本村以外的人員進行農業開發的。

2、已承包的集體荒山、荒地的流轉

指農戶承包本村的集體荒山、荒地后長期無力開發、經營，又將其轉包給本村各本村以外有能力開發經營的農戶或其它人員進行農業開發的。

3、已承包的集體農業用地的流轉

由于年青勞動力的外出打工或者其它原因，土地承包戶無力全部或部分經營其承包的農業用地，如耕地、園地、林地、牧草地和水產用地等，將其轉包給本村或本村以外有能力繼續經營的農戶或其它人員。

(二)農村宅基地的流轉

長期以來，宅基地所有權歸集體，使用權歸個人，《土地管理法》明確規定：農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。由于《土地管理法》對農民宅基地使用權的描述比較模糊，應該怎樣行使宅基地使用權沒有明確規定。《決定》出臺后，明確了“要加強土地承包經營流轉管理和服務，要依法保障農民宅基地用益物權”。如果農民在充分滿足居住權的條件下，可以通過使用權的出租、轉讓等形式進行流轉，必將對現行宅基地管理機制是一次革新。宅基地使用權流轉，可以從四方面進行探索。

1、盡快完善《土地管理法》相關條款，規范宅基地使用權流轉

2、完善農村宅基地產權

通過開展農村宅基地權屬調查，摸清底子，給符合條件的予以確權、頒證，完善農村宅基地地籍檔案，為宅基地流轉打好基礎。

3、出臺宅基地流轉指導性政策

明確宅基地流轉的條件、范圍、形式、年限等，并制定嚴格的流轉程序和管理辦法，規范宅基地流轉。

4、建立農村宅基地流轉管理機制 按照“政府主導、部門管理、集體參與、農戶收益”的原則，國土資源管理部門要直接指導、規范和督查宅基地流轉工作，鎮、村要建立配套的服務機構，確保宅基地流轉依法、規范進行。

(三)農村建設用地的流轉

近幾年來，集體土地市場發展迅速，農村集體建設用地使用權交易活躍，在沿海經濟發達地區已具備相當規模，在貴州省城鄉結合部、縣城和鄉（鎮）政府所在地這種地方流轉也是司空見慣。主要表現為：

1、農民宅基地使用權流轉

宅基地使用權的流轉通常是伴隨著房產流轉而出現，既涉及集體組織，也涉及個別農民及其土地使用者，其形式主要有轉讓和出租等，宅基地使用權流轉的主要原因為：一是一戶二宅轉讓；

二是原有宅基地超占較多，將其中超占部分轉讓；三是用以換取城鎮中心地段商品房；四是已進城農戶轉讓其在農村的宅基地使用權。宅基地出租主要是在城郊合部將房屋出租給人居住，或者將路邊的房屋出租用于商業。

2、鄉（鎮）村企業建設用地使用權流轉

對轉制的鄉（鎮）村企業建設用地使用權流轉主要有以下幾種形式：一是對轉制的鄉（鎮）村企業用地不予評估作價，使個體私營企業有償使用集體土地。鄉（鎮）村企業改革主要采取企業出售的辦法，且基本上是出售給個人。二是一些鄉鎮政府在鄉鎮改制時，擅自以出讓方式處置集體土地使用權。一些農村集體經濟組織借鑒城市土地出讓的做法，以土地所有者的身份，將農村集體土地所有權出讓給土地使用者，收取相應的出讓金，并規定一定的使用年限甚至無使用期限限制。三是轉讓鄉（鎮）村企業建設用地使用權。轉讓的形式包括在集體土地上興建廠房后轉讓及企業間私下變相轉讓等。前一種情況多發生在城郊結合部，后一種情形包括鄉（鎮）政府轉讓、或征用后轉讓和企業為牟取暴利轉讓等多種形式。四是出租鄉（鎮）村企業建設用地使用權。有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權的。五是以地入股興辦聯營企業。這些地方的農民集體，通過這種形式壯在農村集體經濟，解決村民勞力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名為入股，實為出租。如一些私營企業，村與企業簽訂的合同是土地入股，但實際是按年收取租金。七是農村集體建設用地抵押。目前，農村集體建設用地抵押主要用于融資過程中的信用擔保。既有單獨的土地抵押，又有連同房產的抵押。

三、農村集體土地流轉的法制管理

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外。集體土地的自發流轉，多數還是促進了當發的經濟發展，對農村農業和農民都有好處。但農村集體土地自發流轉，如果不加以引導，就不

利于土地市場的有效運行，也不利于耕地保護這一基本國策的落實，同時，造成土地收益的不公，損害農民的利益，引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經營制度。這些，對“三個代表”重要思想的落實和可持續的土地利用都是不利的。因此，必須強化農村集體用地的管理，制定相應的政策法規，避害趨利，把農村集體建設用地交易行為納入法制的軌道，使之成為我國土地市場體系的有機組成部分。

(一)農戶承包地使用權流轉要在長期穩定家庭承包經營責任制的前提下進行

以家庭承包經營為基礎、充分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度，確保這一制度的長期穩定，是土地使用權流轉的基本前提。

(二)農戶承包地使用權流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則

1、土地流轉要按照有關法律、法規和中央的政策進行 在承包期內，村集體經濟組織無權單方面解除土地承包合同，不準收回農戶的承包地搞招標承包；不準將農戶的承包地收回抵頂欠款；不準借土地流轉改變土地所有權和農業用途；流轉期限不得超過農戶承包土地的剩余承包期限。

2、農村承包土地使用權流轉必須建立在農戶自愿的基礎上 土地流轉的主體是農戶，在承包期間，農戶對承包的土地有自主的使用權、收益權和流轉權，有權依法自主決定承包的土地是否需要流轉和流轉形式。任何組織和個人不得強迫農戶流轉土地，也不得阻礙農戶依法流轉土地。由鄉鎮政府或村級組織出面租憑農戶的承包地再進行轉租玫發包的“反租倒包”，不符合家庭承包經營制度，應矛制止。

3、土地使用權的流轉應當是有償的

農戶的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流轉的轉包費、轉讓費和租金等流轉土地的收益。土地流轉的收益應當由農戶與受讓方或承租方協商確定并歸農戶所有，任何組織和個人不得擅自截留和扣繳。

4、規范企事業單位城鎮居民租憑農戶承包地 農村土地流轉應當主要在農戶間進行，中央不提倡工商企業和城鎮居民隨意到農村長時間、大面積租憑和經營農戶承包地。工商企業投資開發農業，應當主要從事產前、產后服務和“四荒”資源開發。農產品加工、流通企業和農業科技單位如果城建需要建立種苗繁育、示范推廣基地，也可以小范圍農戶租憑承包地。外商除農業生產、加工企業或農業科研推廣單位，其它企業和單位不準租憑經營農戶承包地；已經租憑承包地的，要進行清理規范。

5、加強對農戶承包地使用權流轉困局工作

（1）土地問題是農村和農村工作的核心，是農村穩定的基礎。地方各級黨委和政府要正確引導和規范農村土地流轉工作，保護農民的長遠利益。

（2）地方各級政府的農業行政主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作，要加強對農村土地流轉情況的調查研究，掌握動態；指導農村土地流轉合同訂立，及時辦理困土地流轉引起的合同變更、解除、重訂以及合同鑒證；建立流轉合同檔案，妥善調解的處理土地流轉糾紛。

（3）土地管理部門要加強對農村土地征占用的管理，防止以土地流轉為名，擅自改變土地農業用途。

6、農村集體建設用地的流轉應當遵循《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關的規定

在經過縣有人民政府批準后，由同級土地管理部門辦理土地使用權流轉手續，進行土地使用要變更登記；土地流轉過程中，如果涉及土地用途的改變，必須符合鄉鎮土地利用總體規劃規定的土地利用方向，不破壞環境，不損壞土地。

參考文獻

［1］ 朱明芬著《遞進式推進農村土地改革》，轉自《甘肅行政學院學報》2008年第6期，P67-71。

［2］ 林浩濱，何亦名著《農村土地流轉問題初探》，載自《農村展望》，2003年9期，P15-16。

［3］ 葉檀《新土地改革 決定中國農村未來》 來源: 北京青年報2009-11-23。

［4］ 尹娟燕著《論我國農村土地改革存在的問題及其完善——兼評農村土地的私有化》，轉自《財經界》2008年5期，P155-156。

［5］ 班嬋著《淺談當前農村土地流轉問題》，載自《農村經營管理》2004年12期，P42-43。

［6］ 王滿富著《淺析農村土地流轉問題》，載自《前沿》2003年第8期，P59-61。

［7］ 安海崗著《關于我國農村土地流轉問題的思考》，載自《資源與產業》第9卷第1期，2007年2月。

［8］ 何曉麗著《我國農村土地承包經營權流轉制度探析》，載自中國論文下載中心。

［9］ 黃建水，栗麗著《中國農村土地流轉問題的法律思考》，載自《政法論壇》2001年第6期。

［10］ 《浙江將全面推行農村集體土地入市》來源：21世紀經濟報道 www.tmdps.cn 2009-11-18。

第三篇：農村集體土地流轉中存在問題及其解決措施淺論

農村集體土地流轉中存在問題及其解決措施淺論

[摘 要]本文主要分析了農村集體土地流轉的幾種形式，并就現階段農村集體土地流轉的幾個常見問題進行了概述，最后提出了幾點土地流轉的對策。

[關鍵詞]農村 集體 土地 流轉

中圖分類號：TQ461 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）05-0250-01

土地資源是當前市場經濟條件下的一種比較特殊的商品，它會在一定程度上受到市場機制的影響。國內的土地使用權常常是通過有償使用的形式進入市場，但是農村的集體土地流?D還存在很多普遍性問題，流轉機制并不完善，亟需進行制度的健全與改革。

1、農村集體土地流轉的幾種形式分析

1.1 承包的方法

承包就是農戶通過轉讓經營權的方式將土地轉包給別人，土地還是規農戶所有，農戶只是將土地的使用權暫時轉交給了承包者，農戶與承包者簽訂土地承包合同，這個合同在簽訂時一定要得到村委會小組2/3成員的認可。合同中應該明確雙方的義務與權利，但是發包方和承包方都需要嚴格律師合同中所規定的義務與權利。

1.2 租賃方式

把集體土地租給集體或者農戶的方式主要就是把土地的使用權轉讓給本集體以外的組織或者個人，用于農業的開發，并且雙方需要簽訂合法的土地租賃協議，這種承租方式主要是通過業主支付租金給集體或者農戶的方式作為流轉條件。

1.3 互換的方式

農戶為了更好的完成流轉，或者方便今后耕種，跟本集體中的其他農戶或者集體以自愿為原則，相互之間交換土地的使用權。

2、現階段農村集體土地流轉的常見問題分析

當前農村土地的流轉承包發展還處在初步階段，一種新興的承包方式，所以，還存在很多有待完善的地方。

2.1 農村的土地承包宣傳工作沒有做好，農民對于承包流轉的認識不夠

沒有做好土地流轉承包的宣傳工作，農戶并不了解土地流轉的相關政策，甚至對于土地流轉還存在很多的誤解和疑問，比方說一些農戶擔心土地流轉出去后，糧食價格上漲時自己又沒有田地可以種植，會吃虧。所以，一些農民就算是進城務工，寧愿讓田荒蕪了，也不愿意將土地流轉出去。一些農戶擔心政策會有變動，政府會半道收回土地的承包租賃權，不敢將資金投進去。而有些承包戶的小農意識濃厚，擔心承包出去沒有效益，并不敢進行開發另用。這些問題的出現，究其根源，主要就是沒有做好流轉宣傳工作，農民法律意識不強。

2.2 集體土地籌備投資資金難，見效慢

部分土地開發者具有較高的積極性，但苦于缺乏資金，不得不減少耕種面積和數量，這在一定程度上影響了土地的流轉規模。銀行和信用社等金融部門因為缺乏足夠的資金，無法給予全面的支持。因此，他們能采取的集資方式只有貸款。

2.3 缺乏有效的流轉指導方式以及保障措施不到位

目前，農村土地流轉仍以農民私下協商、訂立口頭協議為主，約占75%，流轉程序不規范、流轉合同不完善等現象較為普遍，并現行的土地承包證書上只顯示該戶的土地承包總畝數，并沒顯示該農戶于什么地方承包多少面積的旱地或水田，導致一出現糾紛沒有強有力的有效證據，無法及時解決糾紛。農村土地承包合同和流轉糾紛調處體系沒有建立起來或者不夠完善，部分鄉鎮建立了相應機構，但隊伍不穩、素質不高仍是普遍存在的問題。鎮級農村土地承包和流轉糾紛仲裁缺乏專業人才、專項經費，工作開展難。農戶之間因土地承包或流轉引發矛盾，得不到及時的解決，導致農戶要么上訪。要么相互吵架甚至斗毆。引起社會的不穩定。

3、土地流轉的幾點對策

3.1 解放思想，強化土地流轉的認識

土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經濟意識，摒棄搞土地流轉就是搞土地私有化思想觀念，牢固樹立持續發展的觀念。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放到發展農村經濟這個大局來認識，正確引導規范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發揮好、引導好。

3.2 大力發展和升級農村土地流轉市場

一是加快培育農用耕地產權市場。包括兩個主要方面：在確保土地用途不變、流轉過程公平合理、農民利益得到充分尊重和保護的前提下，大力支持以專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等方式實現土地使用權流轉。推動土地適度經營規模發展，吸引外部資金、技術、管理等要素的有效聚集，使農村土地能夠真正成為實現農業結構戰略性調整的資本平臺；在不具備龍頭企業入駐進行農業開發的區域，重點發展農村土地股份合作制，以土地入股、合作經營方式實現土地相對集中，構建小群體、大規模的土地經營方式，克服現有農戶經營規模過小、投入能力不足的局限，促進農村內部生產要素重新合理配置。進而對優化農業生產結構和促進農民增收發揮積極作用。二是加快培育農村非農建設用地產權市場，推行“宅基地換住房、承包地換社保”。即農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城市獲得一套住房；農民放棄農村土地承包經營權，享受城市的社保。同時配套以社區股份制改革。把村集體資產入股，包括土地、房屋、農機具等折成資產、換成股份，讓農民帶著股份入城。三是加快培育農村土地金融市場。探索賦予農村土地使用權的物權性質，使農民可以以土地使用權抵押方式獲得貸款，在農村土地資源與金融資源之間建立起穩定的內在聯系，培育全新的農村土地金融市場，有效提高農民在土地經營中的投資能力，促進土地利用更加合理，降低農業融資中的較大風險，都將發揮不容忽視的重要作用。四是加快培育土地流轉中介組織。建立健全農村土地供需信息發布系統。發揮信息收集、上傳和發布三大基本功能。積極發展土地流轉經紀人及其他社會中介人。

3.3 政策優惠，扶持資金

要吸引社會資本介入，必須出臺鼓勵和支持企業投身土地整理和流轉置換的優惠政策和投入的回報機制。

安排好投資者資金困難問題，從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是，政府對承包戶政策上要傾斜優惠。二是，銀信部門加大的貸款支持力度。由于承包戶基礎設施和自然基礎條件較差，難籌集資金，土地規模難以擴大。對于流轉土地，應該根據實際規模和經營效益，給予適當的資金扶持。

3.4 規范流轉秩序，完善地方土地流轉管理辦法

修訂完善地方土地流轉管理辦法。土地流轉是集法制性、經濟性、社會性于一體的體制和機制創新。規定好承包戶和被承包戶使用權的確認、建立專門的管理機構。明確各方面的職責，權利、義務、糾紛處理及法律責任。對管理、流轉合同的細則等做出明確要求。用法律和管理辦法約束各方，讓土地流轉走上法制化、規范化軌道。探索出一條適合本地區的土地流轉辦法。

3.5 要科學選擇試點

開展土地流轉置換不能一哄而起，操作中會出現諸多新情況和新問題，只能走先試點，總結經驗教訓，再逐步推廣的路子。開展試點要有兩個基本條件：一是流轉置換節約出來的建設用地指標和新增耕地指標的市場價格足以支撐起農民新居建次和土地復墾整理的費用；二是必須具備良好的區位經濟優勢，農民不僅能改善居住條件，還能提高農戶土地財產性收入的獲得，實現穩定的就業安置。實踐中可以選擇四類村來試點：一是城市規劃區內的城中村；二是縣城和中心鎮規劃區內的城郊村；三是工業園區附近的農村；四是旅游風景區附近的農村。

參考文獻

[1] 張術環.征地補償安王與新農村建設中的利益協調問題[J].農村經濟.20lO（11）：45―48.[2] 王金利，史學崗.農村集體土地用益及――使用權流轉的法律問題初探[J].柴達木開發研究.2008年03期.[3] 陳志宇.新農村建設背景下完善我國農村土地流轉機制研究[J].安徽農業科學.2012年05期.[4] 王世杰，原東方.新時期農村土地流轉中存在的問題與對策[J].山東農業科學.2010年08期.[5] 李江濤，鐘曉蘭，馮艷芬，李景剛，施明燈.贛南山區農村土地使用權流轉研究[J].安徽農業科學.2011年22期.

第四篇：我國土地流轉中存在的問題及對策思考

我國土地流轉中存在的問題及對策思考

內容摘要：農村土地流轉是農業可持續發展的客觀要求，也是化解“三農”難題的有效途徑。然而在實踐中，現階段農村土地流轉還存在諸多問題，如政府角色定位問題、農民的利益保障問題及社會化服務體系不健全問題等等，本文對現階段農村土地流轉改革中存在的問題進行總結并深入分析原因，在此基礎上為進一步完善土地流轉機制提供政策建議。

關鍵詞：農村 土地改革 土地流轉

農村土地規模經營是農業現代化的必由之路。積極推進農村土地流轉改革，對落實農村土地政策、實現土地規模經營、推進現代農業發展、拓寬農民增收渠道均能起到積極作用。但是，由于土地流轉是農村經濟體制改革深入發展的新事物，近幾年各地在土地流轉實踐過程中也出現了很多亟待解決的問題，阻礙了土地流轉的順利進行，因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的問題，處理好各種主體的利益關系，研究制定有效的政策措施，意義重大。

一、當前農村土地流轉存在的突出問題

（一）土地流轉行為不規范

目前很多地方土地流轉大多是農戶間自發進行的，部分農民法律意識淡薄，采取口頭協議進行土地流轉的仍然占很大比例，如在濟源市被調查的117個農戶中，沒有簽訂土地流轉書面協議的占78.4%，其中，既無書面協議又無口頭約定的占10.8%；而經過鄉鎮農業承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。在一些地方即便雙方簽訂了書面協議，但也存在手續不規范條款不完備等問題，“對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規定，一旦出現糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對于農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性”1。

（二）土地流轉中農民的利益缺乏保障

一是強制流轉違背了農民意愿。個別地區沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在“錯位、越位”現象，在土地流轉問題上，采取“一刀切”的簡單化操作方式，嚴重損害了農民的利益。二是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查與評估的市場。在筆者調研的市縣中，無論是政府推動還是自發進行的土地流轉，對承租方農業經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉后，流轉業主一旦經營上出現失誤，無法履約，常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和政 1劉啟營.新形勢下健全農村土地流轉市場的路徑分析[J].農業經濟，2009（4）府承擔。三是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。

（三）土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善

一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，大部分地區尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和優化配置，限制了土地流轉區域范圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前很多地方針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。

（四）土地流轉管理不健全

目前對土地流轉的管理，從上到下的農業行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，有些地方土地流轉主管部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，在個別地方土地流轉仍然處于自發無序的狀態，糾紛隱患較多。一些地方還沒有統一規范的土地承包和流轉管理機構，鄉鎮農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。管理的無序或缺位導致有些地區在土地流轉過程中，存在著隨意改變土地的農業用途的現象，這對國家的糧食安全也造成隱患。

二、影響農村土地流轉的原因分析

（一）政府角色定位不明晰

政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。在一些地方，部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，沒有認識到其在農業現代化進程中的重大意義，對有利的流轉模式不加以鼓勵和推廣，不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的態度。同時沒有科學制定流轉后農民出路的規劃，對可能出現的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。集體土地流轉是一種市場行為，如果基層行政組織，違背農民的意愿而強行流轉，這將為社會埋下許多隱患，甚至危及整個社會的穩定。所以政府應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色2。

（二）農民流轉意愿不強烈

分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下： 2葉桂英.淺談集體土地流轉中的政府角色[N].中國國土資源報，2009-12-11 首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障, “有些農民即使轉移到了二、三產業，由于失業的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”3。其次，農民轉移就業空間小。“土地流轉的速度應該與工業、第三產業就業崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”4，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩余勞動力能力不足導致農民轉移就業不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。

（三）土地流轉后資金與技術支持不足

土地流轉后，要實現規模化生產、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地后從事高效農業開發，后續發展中需要較大的資金投入，由于融資渠道少，致使部分經營者在土地開發上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。從科技層面講，土地流轉的意義在于土地流轉以后，發展高效農業，精耕細作，達到高產高效。而一些承包大戶由于缺乏相關技術支持，只能搞粗放的規模化，不僅無法提高效益，而且對土地資源也造成一種浪費。所有這些不僅阻礙了現代農業的發展，也使一部分有承包能力和意向的經營主體不斷觀望、徘徊，或者承包土地后另做他用，失去了土地流轉的本來意義。

（四）土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾

土地流轉的目的是優化資源配置，實現土地規模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經營，而且農戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經營方式，難以實現土地成片集中流轉。而且業主在實施土地規模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規模化流轉難產，制約了規模經濟的發展。同時，一些地方農田水利基礎設施較差，尤其是丘陵山區，地塊小且不平整，水、電、路建設滯后，集中連片流轉難度大，不利于規模經營和大型機械作業，阻礙了土地的規模化經營。

三、推進農村土地流轉健康進行的對策思考

（一）逐步建立因地制宜的土地流轉制度

土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須 34郭江平.農村土地市場發育障礙及對策研究[J].湖北大學學報：哲學社會科學版，2004，31（1）夏先鵬.農村土地流轉中的發展機遇與風險[J].中國新農村法制建設研究，2009，9 始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導向，創造發展環境，加強服務管理。其次，要把握規模的“適度”。適度規模經營就是生產規模要與生產單位的生產能力相適應，不能一味追求流轉規模，生產能力卻達不到，反而導致粗放經營，甚至拋荒，浪費了土地資源，違背了中央進一步完善農村土地管理制度的初衷。第三，要根據各地具體的自然條件、經濟基礎和農業發展水平制定不同的土地流轉制度。經濟發展較為薄弱或非農產業不發達地區，農民對土地的依賴性仍然很強，而在非農產業發達、經濟實力雄厚的地區，農民對土地的依賴性日益減弱，充分利用土地使之增值的要求越來越高，農民對土地流轉方式的多樣化的需求也越來越高。所以要根據各地實際情況，切實制定有效的措施，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。

（二）積極培育規范化的土地流轉市場

推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格而規范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平臺，要建立和完善縣一級農地流轉服務中心、鄉鎮一級農地流轉服務站、村級農地流轉服務組的三級中介服務網絡，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協辦手續等服務。二是建立農地流轉信息網絡，使廣大農戶和有意投資農業的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題。三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制。“根據市場供求、宏觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態價值變化”，5從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷發展得到相應增長。

（三）深入強化土地流轉的規范化管理

各級基層黨委、政府要加強土地流轉管理，特別要處理好土地流轉促進農業綜合開發與保護基本農田的關系，處理好土地開發與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰。要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或超越農戶對外簽訂流轉合同，依法保障農戶對承包土地的占有、使用、收益等權利。同時，要制定規范的土地流轉程序，提供規范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規范有序。另外，還要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業用途的現象。

（四）加快發展多種形式的土地流轉規模經營主體

5王春超,李兆能.農村土地流轉中的困境:來自湖北的農戶調查[J].華中師范大學學報(人文社會科學版),2008(4).要有效地加快土地流轉，關鍵是要多元化和多形式地創新能促進農村生產力解放和提高的規模經營主體。首先，設立土地流轉專項扶持資金和現代農業經營主體培育專項資金。獎勵、補貼、扶持土地流轉和農業規模經營，大力培育以家庭農場和新型農民專業合作社為主的規模經營主體，努力形成“規模化家庭經營+農民專業合作社”的新型農業生產經營體制。其次，加快構建服務“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。加快農業信用擔保體系建設，鼓勵行業協會、龍頭企業、合作社組建農業信用擔保公司，并建議財政按實際擔保額給予一定的擔保風險補助。第三，加大技術支持，幫助規模經營主體真正實現規模經營與集約經營，提高經營效益，發展現代農業，達到高產高效。

（五）建立健全土地流轉的配套保障機制

土地流轉的健康進行有賴于農村配套保障機制的完善。農業是高風險低收益的產業，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。因此，推動土地流轉，就必須建立健全農業風險保障機制和多層次的農村社會保障制度，增強農業對自然災害等風險的緩沖能力，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，同時使廣大農民醫療有保障，失業有保險，以解除農民對土地轉讓后的后顧之憂，為土地流轉創造良好的外部環境。對于外出打工的農民，應制定統一的、非歧視的勞動就業制度，把農民工逐步納入城鎮社會保障體系。加大對失地農民的就業技術培訓，加快農村城鎮化進程，加速農村剩余勞動力有序轉移，降低農民對土地的依賴程度，最大限度地發揮土地的市場要素功能，確保土地流轉能健康、有序、順利進行。

參考文獻：

1.劉啟營.新形勢下健全農村土地流轉市場的路徑分析[J].農業經濟，2009（4）2.葉桂英.淺談集體土地流轉中的政府角色[N].中國國土資源報，2009-12-11 3.郭江平.農村土地市場發育障礙及對策研究[J].湖北大學學報：哲學社會科學版，2004，31（1）

4.夏先鵬.農村土地流轉中的發展機遇與風險[J].中國新農村法制建設研究，2009，9 5.王春超,李兆能.農村土地流轉中的困境:來自湖北的農戶調查[J].華中師范大學學報(人文社會科學版),2008(4).6.麻昌華，汪安亞.當前農村土地流轉制度中存在的問題及其成因分析[J].湖北民族學院學報(哲學社會科學版).2008.26(4)

第五篇：農村土地流轉存在的問題及對策

農村土地流轉存在的問題及對策

隨著社會主義市場經濟體制的健全和農業經濟進入新的發展階段，對農業生產要素尤其是農用土地資源實行市場配置和規模經營的要求越來越迫切。但據我們調查，當前農地資源利用存在著一些較為突出的問題：

一、承包土地少，規模生產難形成。平均分包土地的格局使農民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規模經營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農業生產進一步發展，造成了農業土地資源的浪費。

二、小規模生產，農民收益難增加。分散零星生產經營方式難以擺脫小農經濟的桎梏，制約了農業結構的調整，影響農業產業化經營的形成和推進。

三、政策不具體，監管措施難有力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉的管理，從上到下的農業行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。

四、舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難。在外出務工、經商的農民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉出去，據調查，部分地方季節性的拋荒地約占耕地面積的10%。大面積拋荒影響農業經濟發展，給農村經濟造成一定的損失。

五、風險大，效益低，制約流轉。農業是自然和市場雙重影響的弱勢產業，比較效益低，特別是前幾年，農產品賣難，造成流轉也難，加之加入WTO后對農業的影響更大，農業增產難增收，如城北鎮的馬林村XX年大面積種植西瓜，由于品種單一，當年氣候不好，出產時，市場行情看跌，造成大量爛瓜，農民損失嚴重。

六、操作不規范。主要表現在：一是大多數農戶之間的土地流轉，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經村社集體經濟組織審查同意；二是土地流轉有的不按規范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農轉非”；三是有的合同未經縣鄉合同管理機構審查、簽證或公證機關公證。目前，還沒有一個鄉有比較完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案缺乏。

七、開發業主引進難。由于農業收益比較低，高收益項目農業難以選擇，農業開發又面臨市場和自然雙重風險。因 此，業主對投資農業開發極為慎重，真正有實力的民營企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前，全縣引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項目選擇不準，產業趨同，品種單一；有的盲目追求規模，管理粗放；也有的缺乏經濟實力和經營能力。

要解決這些矛盾和問題，就必須在穩定土地承包權的基礎上建立規范有序的土地使用權流轉機制，促進土地使用權的依法流轉。為此，提出以下幾點建議：

一、穩定承包關系，完善土地延包工作。進一步做好土地承包期再延長30年不變的工作，全縣自1999年開展二輪土地延包30年工作以來，各級黨委政府非常重視，做了大量艱苦細致的工作，大部分地方落實了延包政策，但極少數地方由于認識不足，宣傳力度不夠，延包工作未真正落到實處，土地承包經營權證還滯留在干部手中，延包合同也沒完全簽訂到戶。這些地方必須在短期內查漏補缺，確保延包合同簽訂率和承包經營權入戶率達到100%，同時要按鄉、村、社逐級建立好承包土地臺帳。這既是穩定土地承包權，落實黨的農村基本政策的要求，也是土地使用權流轉的基礎。

二、明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監督。農業土地使用權流轉工作是對現有農村生產關系適應新階段 農村生產力發展要求的局部調整，是對農村基本經營制度的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業承包合同管理工作的延續和發展，是農村經營管理部門三大主體職能中的首要職能。縣鄉兩級經營管理部門要認真負起農業土地使用權流轉管理的工作責任，及時發現新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權流轉的措施，使之行為規范，形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的處理辦法；第二是規范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。

三、創新觀念，推動土地順利流轉。全縣人均耕地不到一畝，大家都停留在這塊人均不到一畝土地上，很難滿足人民生活的需要，農民很難富起來。隨著入世，農業面臨更嚴峻的挑戰，家庭承包經營制度的農戶小規模經營與現代農業集約化經營的矛盾、平均承包土地與市場自由配置土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農生產與社會化大生產之間的矛盾等等，在現代農業發展中將表現得更為明顯。因此，廣大干部要立足為民辦實事出發，加強土地流轉工作的引導，把它列入重要的議事日程，結合各地實際，多形式、多 渠道、積極穩妥地開展土地流轉工作，把土地流轉與農業產業結構調整有機結合起來，促進資源的合理配置，推動農業產業化發展。同時，對土地流轉法規政策要進行廣泛的宣傳，促進農民積極參與土地流轉工作，改變傳統的農業耕種模式，擴大種植規模，防止寧肯荒地也要守著一畝地的僵化思想，有效地推動農村土地流轉。

四、堅持政策原則，確保土地規范流轉。一是土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經營制度長期穩定。二是土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償、規范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農民的意愿，一切圍繞農業發展，一切為了農民增收。三是要堅持土地流轉主體是農民。當前，農業生產效益比較低下，農民增收困難，各地在引導農村土地流轉中，一定要將流轉收益歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村社會穩定。四是土地流轉要規范操作與管理，各級農村經營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調解和處理土地流轉糾紛，促進土地流轉規范化發展。