第一篇：如何玩轉房地產活動營銷

如何玩轉房地產活動營銷

活動營銷一直是房地產發展商慣用的一種營銷手段，如果運用得當，可以“名利雙收”，如果運用不當，只能是“賠本賺吆喝”甚至是“賠了夫人又折兵”。活動定位是決定活動營銷成敗的最根本的決定性因素之一，那么，應該如何進行活動定位呢?

一、活動營銷定位流程

活動定位就是在活動策劃期間對活動主題、目標、原則、性質、策略和活動參與者等各項事宜明確。客戶定位受樓盤類型、樓盤規模、項目自身資源、項目定位、客戶定位、銷售狀況和銷售期等因素影響，因此，進行活動定位首先要認真分析活動背景。活動定位分析難免存在偏差，并且活動在實施過程中常常會出現影響活動的新情況、新事件，所以，在活動實施過程中，要不斷地對活動效果進行分析評價，分析活動的成功點和不足點，以此及時地對活動定位進行修正。

二、活動營銷如何定位

應結合樓盤特色 物業的差異化決定營銷活動的差異，活動營銷必須結合樓盤自身特色，這樣，才可以在活動中突出體現樓盤主題，更好的向消費者和社會宣揚樓盤的個性化形象。例如萬科的金域藍灣，不定期舉辦的活動都是圍繞項目“尊貴、優雅”的生活方式特色展開的，提高了樓盤的品牌影響，使得金域藍灣成為高雅的代名詞。

充分利用自身資源

活動營銷切忌盲目性，除了活動主題應結合樓盤特色之外，活動內容還應與樓盤的自身資源 包括自然資源和發展商的社會資源 緊密結合。充分利用自身資源，一方面可以充分展示樓盤資源特色，另一方面，有利于控制活動成本。在這方面，陽光帶?海濱城主題活動月的活動堪稱典范。

堅持“以人為本” 活動營銷的對象是人，“如何吸引更多的人參加活動、如何使參加活動的人滿意”是活動的重中之重。

因此，活動營銷必須堅持“以人為本”，以人性化的思維貫穿活動的始末。首先，活動的發起必須以活動參與者 主體包括業主和目標客戶群 的興趣、愛好為出發點。其次，活動的安排應從參與者角度著想，多開展一些大家都樂于參與的活動，錢不一定會花得更多，關鍵在于讓業主感覺到發展商的細心和體貼。

統一性、延續性原則 一個樓盤的活動營銷往往不只一次活動而已，為了配合銷售常常會舉辦數次間斷性活動或短期內的系列活動。各個活動都是針對特定時期銷售工作，具有特定的目的，因此存在活動定位的差異性。但是，各個活動的主題和原則定位應具有統一性和延續性，這樣，可以產生“1+1>2”的活動效應。與樓盤檔次相匹配原則 不同檔次的樓盤具有不同的居住群體和目標客戶群體，活動定位應與之相匹配。高檔社區舉辦高品質活動，才顯尊貴和具有吸引力，例如陽光帶?海濱城舉辦的系列海歸居住文化研討活動。再如一個豪宅項目，針對豪宅客戶對名牌汽車的需求，舉辦名車展也許更加能夠吸引他們的參加。

三、活動營銷的定位選擇 引導預熱期 在此期間，最主要的銷售工作是提高和加強樓盤的知名度和社會影響力，因此，活動目標應定為“造勢、聚攬人氣”，活動參與者應定位為以目標客戶為主，面向廣大市民，活動形式多種多樣，但要求具有轟動性。

公開發售期 因為在引導期的活動宣傳，樓盤在公開發售期已經有了一定的社會影響，此期間的活動營銷的目的在于加強樓盤對目標客戶的吸引力，促進銷售。因此，活動目標應定位于展示樓盤特色品質，打造社區文化;活動參與者應具有針對性，應定位為業主和目標客戶;活動形式可定位為在社區內 會所或售樓部或園林景觀帶等場所 的文化藝術活動。

強銷期 強銷期是銷售目標量最大的時期，活動營銷的目的在于如何點燃消費者的購房置業熱情，加快樓盤的銷售進度。在此期間的營銷活動往往是多種營銷方式結合的組合營銷，如果活動營銷占有較大的比重，最好定位為短期內的系列化活動。一個樓盤優秀的社區文化往往可以成為樓盤的“附加值”，在強銷期樓盤品質已成為共識的情況下，活動營銷應著重宣揚社區文化特色，活動參與者定位為業主和目標客戶。

銷售持續期 在銷售持續期，活動營銷一方面要為項目銷售服務，另一方面是為了提升樓盤品牌和發展商品牌服務。因此，活動形式一方面可定位為面向目標客戶的促銷活動，另一方面定位為面向業主和廣大市民的社區文化藝術活動。

第二篇：美容院如何玩轉微營銷

【營銷之道】連載：手把手教會美容院如何玩轉微信營銷

（二）(2013.08.26)分類：美容院經營 第一步：學會用個人微信號打招呼

個人的微信號相當于是小號，與你的手機綁定使用。使用微信“附近的人”，點擊右上角，選擇“只看女生”，然后從中篩選目標群體，那么什么樣的人是美容院目標人群呢？微信用戶一般都有頭像和相冊，那些看起來年齡比較大的、用小孩子做頭像的、相冊里面炫耀物質生活的，都是我們的目標顧客，你就可以設法和她打招呼了。

當然打招呼是需要設置好話術的，比如你有減肥項目,話術就是“美女你好，減肥瘦身技巧交流”。因為打招呼有字數限制，所以只能短而明確的去打招呼，對方加你那絕對是想減肥的目標客戶，這樣可以做到精準數據庫積累，方便以后做精準營銷。大家可以根據自己店內經營的項目，來設置相應的打招呼話術，比如做抗衰的話術就是“免費提供年輕十歲的好方法”。

持之以恒，每天添加10多個目標客戶應該不是難事，一個月下來，數量會很可觀。當有了大量的微信朋友后，再向她們發送微信公眾帳號，從而轉化為美容院的公眾帳號粉絲。以后所有的資訊、活動、客戶分類、會員管理、自動回復等都可以通過公眾號來完成。那么公眾號如何建立呢？

第二步：注冊公眾平臺帳號

與個人微信號相比，公眾帳號屬于大號，美容院要盡量注冊公眾賬號，在粉絲達到500之后，可以申請官方認證，這樣更有利于美容院品牌的建設，也方便推送信息和解答消費者疑問。方法如下：

1、注冊：

百度搜索“微信公眾平臺”，打開網頁，點擊左上角的“注冊”后會彈出注冊對話框，使用未注冊微信的QQ號登陸微信公眾平臺，已經注冊微信賬號的QQ不能開通微信公眾平臺，不過注冊QQ號確實是一件非常簡單的事。

填寫賬號名稱，通常是我們的美容院名字。用戶說明一定要認真寫，這是微信用戶找到我們后會看到的第一段文字，這段文字將會產生用戶的第一印象，適當的吸引用戶眼球的描述可能會得到更多用戶關注。選擇省市后提交。然后我們就可以前往微信公眾平臺了。

2、微信公眾賬號設置

接著，我們先來進一步完善你的公眾平臺。為了更好的與用戶互動，我們可以添加“被添加自動回復”、“消息自動回復”和“關鍵詞自動回復”。在微信公眾平臺的“高級功能”里面，有“編輯模式”和“開發模式”兩項選擇，作為美容院，比較適合選用“編輯模式”。然后就可以進行自動回復設置了。

“被添加自動回復”是用戶第一次進入我們微信的對話框所呈現的歡迎語，例如：

“HI，歡迎關注可芳美容會所微信公眾平臺，在這里您能得到最專業的美容保養知識和相關資訊，希望能夠用我們的專業幫到您！”

“消息自動回復”是用戶發送任意消息給我們微信后將得到的回復。例如我們可以簡單的回復：

“感謝您的關注，我們將在24小時內給您回復”。

“關鍵詞自動回復”可以用來作為美容院進行各種活動的消息回復設置。提示用戶回復指定內容可以收到更多消息。比如“了解活動優惠回復1”，在自定義回復中我們就可以進行相應設置，在“自定義回復”中“添加規則”。在左側“關鍵詞”一欄選擇“添加關鍵詞”，并填入“1”。在回復一欄中選擇我們要發送內容的格式并填入回復內容，保存即可。例如：

“親，可芳極致凍齡療程原價4980，現價3980，還送全套家居產品哦！”

第三篇：如何玩轉微信營銷

如何玩轉微信營銷

越來越多的商家企業擁有了微信公眾號，一個共同的問題擺在了他們面前：如何去經營好一個公眾號？

首先定位很關鍵，是做一份內容輸出還是 全民產生內容的微信號，這是一個很值得 思考的問題。通常的新手會采取求量不求 質的方法，要么互粉要么買粉，當你習慣 了這種水分很大的營銷模式后，當你享受 到了粉絲分分鐘暴漲的虛假繁華后，你就 基本上告別了單純，告別了成就一個微信 大號的機會。不是你的真實受眾，互粉一 萬個又有什么意義呢？

內容 只有有效的內容對應真實的受眾才能收回 相應的反饋，看人下菜是內容營銷的標準 策略，為你的粉絲提供他們感興趣的話題 他們才有參與互動的可能，初期可能就是 一個討好粉絲的過程。推送的內容一定是 有主題性的，有策略性，一定是要系統性 的推送。當然特殊的行業的建議每周1-2 條最佳，否則受眾就瘋了。

活動 活動是微信營銷最爽的一種營銷模式，無 論是送獎品還是共同參與同一個話題的探 討，這一定是粉絲增長速度提升最快的一 種模式，通常的營銷領域一般以書籍贈送 為主，這種即使分享到朋友圈，可能起的 推廣意義不像企業的那么明顯。但是可以 增加粉絲的互動活躍度。

游戲 直白的廣告誰都煩，創意的廣告反而能激 起別人的小興趣。除了每天的推送模式，為了增加粉絲的活躍度，不妨開發一個有 趣的小游戲，設置一個簡單的自動回復游 戲，并不是一件難事，難的是如何有趣的 把你想要傳遞的廣告植入到游戲環節里，將游戲的難度定義到只有7%的人才能通 關。當粉絲玩到某一關卡無法通關的時 候，自然而然的就分享到了微信朋友圈，朋友圈一定是一個有趣的口碑渠道。

認證 一個加V的僵尸號跟一個沒有加V的真實 粉絲低于500的賬號，前者看上去有面 子，而后者是自我感覺有面子，在創造價 值的過程中，后者會完爆前者至少8條長 安街。加V只是一次信任的提升，不加V 也未必不能贏得粉絲的信任，這關鍵取決 于你的粉絲是否真實。

精準 有朋友問我，我積累了幾千微信粉絲，都 是真實的，為啥做個活動啥的，怎么就沒 有反應呢?每天的互動量怎么才幾十個呢? 微信不同于微博的之處就在于，它所追求 的不是粉絲量而是精準的粉絲數，一個微 博可以洋洋灑灑幾百萬粉絲，每天笑話雞 湯正能量，微信要的是絕對的精準人群，寧吸引300行業精準粉，而不是把自己的 粉做成一個亂燉粉絲。

第四篇：如何玩轉微博營銷

如何玩轉微博營銷

隨著國外的Twitter與國內的新浪微博等的日益走紅，許多人感覺微博客一定是個營銷的好渠道，但是如何下手、怎么利用好進而玩轉它卻不得要領。微博客營銷實際上是一種新型的營銷創意策劃與實施的過程，它有不少自己的特點。

一、爭取粉絲數的確是個問題

說實話，如果你是個微博客新手，要想很快就利用微博客進行營銷的確并非易事。問題的關鍵是剛開始你沒有那么多粉絲，因為微博的特點之一就是，你發的帖子只有你的粉絲是可以看見的，如果沒有一定的粉絲量，誰會看到你的帖子？即使你花了不少心思撰寫某個帖子，即使你認為你的帖子含金量很高。

所以，首先的首先，你必須爭取足夠的粉絲數，而且爭取到的粉絲數量越多越好。問題是，該怎么爭取粉絲呢？除了剛開始與你的微博使用介紹人及親朋好友進行互粉外，你還有兩種途徑可以充分利用于爭取粉絲。

一種爭取粉絲的途徑是花一定時間（比如幾天或幾十個小時），一邊體驗，一邊發各類你感興趣的話題，海闊天空可以，天南地北也可以；熱點新聞轉發可以，真知灼見也可以；說說身處何地可以，談談突發靈感也可以。此時，一定要注意，在發布這些話題時，盡可能讓它們以風趣幽默的語句或口氣出現，能配上圖片更好。

當然，此時如果有人轉發或回復時，一般都要盡可能進行相應的回復或同時轉發，在以示禮貌的同時，也是爭取粉絲的好機會。

如果你特別想讓某個人看到你的精彩帖子，哪怕是某位你仰慕已久的大明星或專家學者，你可以在帖子中使用“@名字”的方法點名呼喚他（或她），這樣系統就會提示他（或她）這條帖子提到了他（或她）。興許他（或她）因為你的高見而關注你（即成為了你的粉絲）。

另一種爭取粉絲的途徑是參與你感興趣話題的討論。這既可以在瀏覽你關注的人不斷發布的帖子時進行，也可以通過搜索關鍵字的方式找到人家正在討論相關話題的帖子，然而參與討論。

這實際上就是同行之間的交流，在別人還不太熟悉你的情況下，你參與他們所發的帖子討論，就是創造讓別人熟悉你、發表你高見、展示你水平的好機會。只要你表現得足夠出色或搶眼，別人關注你（成為你的粉絲）的可能就大多了。

在爭取到一定量的粉絲數后（比如上百、上千甚至上萬），你才可以比較自如地進行相應的微博客營銷。而且，在發布討論某個同樣話題時，如果你的粉絲數越大，那么你受關注或爭取到新粉絲的可能性就更大，這就有可能形成良性循環。

二、微博客營銷創意原則與技巧

接下去，就要看你的有關營銷的帖子的創意水平了。微博客營銷帖子的創意應該堅持兩個基本的原則：有趣原則及有利原則。

微博客的帖子本來就只有通常140字之短，大家通常都有快速閱讀的習慣，此時在簡短的同時以更有趣的方式來寫帖子則會引起更多人的興趣。其實，多數人都喜歡在枯燥無味的生活中看到更多更好玩、更輕松的東西。更何況，一般情況下，包含有廣告內容的營銷帖子，更需要以有趣的方式號召大家參與，這就是有趣原則。

有利原則是指微博客營銷當中要為潛在消費提供一定的利益，讓他們感到“有利可圖”，這也可以激發他們參與你的營銷帖子討論或營銷活動的熱情。那些含有促銷活動及抽獎活動的帖子，就是這類帖子的典型。當然，有時提供一些與你的營銷產品或服務相關的行業新聞、實用知識或信息也是很有用的。

在堅持有趣原則與有利原則的同時，你需要花更多的時間與精力去設計營銷帖子的創意，讓你的帖子、回復都看起來更有吸引力。特別是促銷活動的設計，一定要找到一個吸引人的角度，用短短幾句話就打動你想打動的那批人，以最低的投入獲取最多的關注。

有時這種營銷帖子可以在140字限制內進行巧妙的描述，有時需要配合合適的圖片，有時可以將瀏覽這個帖子的人引起專門的營銷活動網頁。在促銷抽獎時，應盡可能做到公正公平，并將最后的中獎結果發帖進行專門的公布，而公布本身又是一次好的營銷機會。

為了讓營銷的微博客帖子保持一定的熱度，有時，你可以有意設置一些問題讓別人來回答，甚至可以掀起一些辯論、爭吵，讓你的帖子及回復不斷地引起波瀾，產生震動。甚至，在你的帖子的回復中出現兩個相反意見爭執不下時，不僅不需要驚慌，而且應該鎮定自若、游刃有余地進行引導、說服，最后讓爭論朝著你所希望的方向發展。

需要說明的是，為了讓一個帖子能在剛發布出來不久保持一定的熱度，讓營銷團隊成員或親朋好友有意地進行一些轉發或回復是可以理解的。但是，此時一定要能夠通過這些轉發與回復引發更多其他人的注意力，讓其他更多的人轉發或回復，甚至變成你的粉絲。反過來講，如果不能吸引更多其他人的參與，或其他參與人的比例很低的話，則這次營銷則基本是失敗的。

需要注意的是，通常，連篇累牘地在你的微博客里發布營銷信息可能顯得太單調，此時可以考慮在營銷帖子中間穿插各類其他你感興趣的話題。通常，也許十條帖子里可以有八條左右的其他信息，而只要有兩條左右的營銷信息即可。當然，如果某條營銷信息引起了較多關注，則可以集中精力對這條營銷信息進行回復與轉發，讓它盡可能長地保持熱度。

三、微博客營銷可以延伸到多方面

在利用微博客進行日常營銷過程中，還需要注意另外幾件事，分別是尋找需求、售后服務及危機監測等方面。

如果你會利用微博客的搜索功能，則可以不時搜索一下提出與你的產品或服務需求有關的帖子，然后對這些需求進行響應或推薦，甚至當潛在客戶提出進一步咨詢時，耐心地進行回答與引導，用你的回復來影響潛在客戶的決策。

如果你的客戶中有越來越多的人使用某個微博客平臺時，你就可以利用這個微博客平臺進行售后服務。在售后服務過程中，不僅可以即時地解決用戶使用產品或服務中遇到的問題，還可以更透明、更公開地展示企業的服務水平。

如果人手允許，應該考慮在微博客中經常性地進行危機監測。具體方法時是，觀察或搜索與你的企業產品或服務相關的負面信息，有的問題可以即時地以最快的速度解決或做出解釋，有的問題可以轉到相關部門進行專門的處理。應該講，在危機沒有擴大之前及時發現它們并進行適當的干預，相比危機已經擴大到難以收拾的地步要好得多。

當然，在具體的微博客營銷策略制定時，應該考慮企業的規模。對于大型企業，微博客營銷應該成為企業整個營銷規劃中一個不可缺少的部分，并需要設置一個微博客營銷團隊，其中包含若干個成員，進行相應的分工，并在微博客營銷中進行相應的配合。同時，微博客營銷應該與企業整體營銷規劃中其他營銷手段相配合，以達到最佳的營銷效果。

對于中小企業，則視企業規模設定一到五個專職或兼職的人員開展微博客平臺的營銷活動。可以根據實際情況，每天安排專人分時段進行相應的信息搜索及監測，然后根據實際情況進行相應的回復、轉發或問題處理。

如果可能，無論哪類企業，都可以利用一些監測軟件配合人工監測工作，同時可以將相關的信息進行收集及歸檔，以評價微博客的營銷效果，并可以將相關信息輸出到相應的信息統計及分析系統中。

無論如何，不論什么樣的企業，今后都應該對微博客平臺有足夠的重視，它在整個營銷活動中可以成為發布信息、了解反饋、吸引新客戶、開展促銷活動、進行售后服務及危機監測方面的廉價的、便捷的渠道，不僅應該充分利用它，還應該盡可能將其應用到得心應手的地步——那才能被稱為玩轉微博客營銷。

第五篇：房地產營銷活動方案

房地產營銷活動方案

（一）一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于競爭，且樂此不倦；

3、頭腦敏銳，不拘傳統；

4、感性認識和理性認識相處融洽；

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

2）展現樓盤的綜合優勢；

3）體現樓盤和諧舒適生活；

4）直切消費群生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。

④工地圍板的設計、繪制。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。

⑥展銷場地道路指導牌的制作。

⑦展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝制作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

a、認同規劃設計之功能及附加價值優于其他的樓盤。

b、經過比較競爭后，認同本樓盤的價位。

c、想在此地長久居住者。

d、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

e、信賴業主的企業規模與財力潛力。

f、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

a、消費者本人經濟能力不足。

b、比較之后認為附近有理想的樓盤。

c、購買個體者較少，對后市看空。

③購買本樓盤的理由：

a、對本區域環境熟悉念舊者。

b、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養，才能將如業主所愿的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發其購買欲

①工地現場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。

②合約書、預約單及各種記錄表制作完成。

③講習資料編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習工作完成 ⑥刊登引導廣告

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預約客戶中有望客戶做ds（直接拜訪）。

②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

⑤有關接待中心常發生故障或較為客戶在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控臺位置及高度、廣播系統音域范圍及功能，控臺、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期（引導期之后7-15天）及強銷期（公開后第7天起）。

?、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。

?、每日下班前25分鐘，現場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業務主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。

?、每周周一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動（sp）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

?、擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及（sp）活動人員編制調度表。

?、于sp活動前3天，選定協助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練。

?、若于周六、周日或節日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合。

?、每逢周六、周日或節目sp活動期間，善用3-5組假客戶，應注意銷售區和主控臺之自然呼應，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

?、周六、周日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交戶數、客戶反映、活動優缺點進行總結與獎懲。

?、實施責任戶數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任戶數，并于每周一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

?、隨時掌握補足、成交、簽約戶數、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。

⑴、客戶來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯系電話，以便于休息時間或廣告期間實施ds（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

⑵、每逢周日，節日或sp期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期（最后沖刺階段）：

?、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

?、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。

?、回頭客戶積極把握，其成交機會極大。

?、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。

?、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。

房地產營銷活動方案

（二）在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

××商業城座落于××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1.銷售（招商）目標

2.銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合（一）宣傳策略主題

1、個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2、區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。