第一篇：商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

隨著中國城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項(xiàng)目市場定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場所。可以很好地結(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點(diǎn)。

3、定位過程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。

根據(jù)“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數(shù)與購物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經(jīng)營檔次與形象定位

商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營為目標(biāo)。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購物時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。

建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌龅闹苿訇P(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產(chǎn)根本。

二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。

在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。

規(guī)劃時(shí)應(yīng)對各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。

專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。

在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯(cuò)時(shí)營業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。

第二篇：商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項(xiàng)目市場定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人

群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

第三篇：商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

時(shí)間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項(xiàng)目市場定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場所。可以很好地結(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點(diǎn)。

3、定位過程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。

根據(jù)“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數(shù)與購物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經(jīng)營檔次與形象定位

商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營為目標(biāo)。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購物時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌龅闹苿訇P(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產(chǎn)根本。

二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位；

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。

規(guī)劃時(shí)應(yīng)對各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。

在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯(cuò)時(shí)營業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。

第四篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計(jì)。以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費(fèi)人群的購物時(shí)間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第五篇：商業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行九項(xiàng)規(guī)劃定位

商業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行九項(xiàng)規(guī)劃定位

2009-06-22 10:06:20 作者：admin 來源： 瀏覽次數(shù)：44 網(wǎng)友評論 0 條

第一.業(yè)態(tài)定位:

這是商業(yè)定位的第一步,也就是對于商業(yè)物業(yè)來講,它究竟適合做什么,是做百貨、大賣場、還是做便利店、家居建材、還是把它們組合在一起做購物中心？這就是第一項(xiàng)業(yè)態(tài)定位。

第二.功能定位：

功能就是商業(yè)項(xiàng)目到底是做什么的？是做購物、還是做健身、運(yùn)動(dòng)，還是做餐飲、休閑、娛樂，還是做旅游、會(huì)展。

功能不僅僅是購物，很多人在定義商業(yè)的時(shí)候很狹隘，我們認(rèn)為商業(yè)不僅僅是賣東西，實(shí)際上現(xiàn)代商業(yè)的功能是復(fù)合型的。

第三.品類定位：

商業(yè)項(xiàng)目是做服裝、還是做百貨？是做家電、還是做通信、數(shù)碼？是做家居、還是做建材、還是做燈飾、還是做窗簾布藝？這叫品類組合。如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目做家居建材城，那也是需要品類定位的，比如紅木家居做不做？還是做現(xiàn)代家居，藏品做不做？床做不做，還是只做廚房用具？這都是品類。做窗簾、燈具、木地板、油漆、暖通，這都屬于品類定位。

第四.客群定位、客層定位：

這就是我們反復(fù)說的，商業(yè)項(xiàng)目是為哪種人服務(wù)的？我們在這里要弄清楚“客群”與“客層”區(qū)別。“群”是一伙人，“層”是一個(gè)層次的人，有很多人把這兩個(gè)概念混淆了，最后導(dǎo)致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

這是指商業(yè)項(xiàng)目的輻射面積，是做方圓十公里的，還是做方圓五公里的，還是做步行五分鐘就可以到的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)和城市商業(yè)中心的商圈是不一樣的，所以商業(yè)項(xiàng)目的商圈定為一定要搞清楚。

第六.模式定位：

如果是現(xiàn)代百貨，那么是采取聯(lián)營還是采取租賃的模式？如果是中等商鋪，是招幾個(gè)大品牌，還是招眾多的小品牌？是統(tǒng)一收銀，還是分營收銀？是統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收銀，還是分營管理，分營收銀？那么這叫模式定位。這是直接影響到招商的策略和招商的政策的，也是會(huì)直接影響到團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)、管理制度、管理流程的。

第七.形象定位：

商業(yè)項(xiàng)目以什么樣的形象展示出來是很重要的，是高端時(shí)尚的形象，還是大眾流行的形象呢？形象定位對企業(yè)來講是很重要的，是一種親和力，還是一種時(shí)尚，都是需要設(shè)定的。

第八.策略定位：

我們認(rèn)為策略對于一個(gè)商業(yè)企業(yè)來講，在起步之前是非常重要的。這里有“一點(diǎn)”策略的概念和大家分享，什么是“一點(diǎn)”策略呢？我的品牌要優(yōu)一點(diǎn)、我的管理更現(xiàn)代一點(diǎn)、我的員工素質(zhì)要高一點(diǎn)、我的服務(wù)要完善一點(diǎn)、我的營銷要現(xiàn)代一點(diǎn)、我的組織構(gòu)架更科學(xué)一點(diǎn)、我的整體環(huán)境要更好一點(diǎn)。大家不要小瞧這些“一點(diǎn)”，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭并不是很大方面的競爭，差距往往在細(xì)節(jié)上。所以我們的策略就定位在“一點(diǎn)”上，只要有“一點(diǎn)”就可以贏別人，也就有了“一點(diǎn)”定位。

第九.戰(zhàn)略定位：

戰(zhàn)略定位是指商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向是怎么定位的？是怎樣設(shè)定的？比如說開發(fā)商要物業(yè)持有，那這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就是企業(yè)的戰(zhàn)略決策。但是有的開發(fā)商認(rèn)為住宅需要商業(yè)配套，但是并不想持有商業(yè)物業(yè)，那只能將商業(yè)項(xiàng)目分塊賣掉。然后請一個(gè)管理公司幫忙管理一段時(shí)間以后金蟬脫殼，這樣開發(fā)商的戰(zhàn)略定位就是做房地產(chǎn)開發(fā)，而商業(yè)只是作為一個(gè)點(diǎn)而已，那就沒有必要把商業(yè)作為戰(zhàn)略目標(biāo)，不需要投入大量的人力、物力了，所以戰(zhàn)略定位對一個(gè)企業(yè)來講是很重要的。