第一篇：社區商業業態說明

社區及社區商業業態劃分說明

一、社區劃分說明

（一）按規模劃分

1、大型社區—居住區，是指大規模、公建設施配套完整的聚居地，人口規模3萬人以上或用地規模60公頃以上。

2、中型社區—小區，人口規模10000-30000人或用地規模15-60公頃。

3、小型社區—組團，規模一般較小，人口10000人以下或用地規模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區建設時間劃分

1、老社區

是指2000年以前建成的、社區商業建設尚無充分規劃的社區。

2、新建社區

是指2000年（含）以后建成的、社區商業建設有比較完善規劃的社區。

3、在建社區

是指已完成社區商業建設規劃，且正在建設當中的社區。

二、社區商業業態劃分說明

（一）社區商業中心、商業街

社區商業中心是在城市的區域中心建立的，面積在5萬平方米以內，集購物、餐飲及其他服務等多業態為一體的商業中心。

商業街是指社區內配置包括購物、餐飲及其他商業服務設施的街道，商業服務設施一般臨街設立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜肴、消費場所和設備的經營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業態。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立傳統的無明顯品牌形象的零售業態。

（六）維修店

是指社區內配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補以及皮革衣物的清洗、上光等服務項目的經營單位。

（八）美容美發店

美發：根據賓客頭型、臉型、發質和要求，為其設計、剪修、制作發型，提供肩部以上按摩及其相關服務。

美容：根據賓客的面型、皮膚特點和要求，運用多種美容技術、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護膚美容、化妝美容及其相關服務。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區內配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務

是指提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務的機構。

（十一）書店、音像店

是指社區內配置的經營書籍、音像制品的經營單位。

（十二）照相館

運用照相機、傳統感光材料、存儲卡和燈光設備，在室內外拍攝人物、風光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運用彩照擴印設備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴印、放大彩色和黑白照片的經營單位和機構。

社區商業評價規范之二(新建社區)

總體要求：

1、大型社區人均商業用地面積不小于0.9平方米，中型社區人均商業用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區應建社區商業中心。

3、各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4、各商業網點證件齊全，合法經營，有固定的營業場所。

5、社區商業網點在布局上充分實現便利性。

6、社區商業設施實現相對集中，住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

7、社區商業應有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區商業服務人員應著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區商業中心： 1.規模

1.1社區商業中心的輻射半徑約2000米，與居住區的距離不少于100米。

1.2社區商業中心應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上，商業業態在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業與生活服務業。如超市、便利店、餐飲店、美容美發店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區商業中心應設在交通便利處。2.2社區商業中心應提供銀行卡消費服務。

2.3與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫院等。3.設備設施

3.1各類商業網點應有必要的裝飾裝潢，與社區檔次相協調。3.2各類商業網點應有足夠的營業面積，滿足選購和消費需求。3.3商業、服務設施齊備。4.環境、安全設施

4.1保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1社區商業中心規章制度齊全，有完善的售后服務。5.2服務人員應經相應的培訓并由相應的資質。餐飲店： 1.規模

1.1社區應配備餐飲店,應有單店面積在500平方米以上的店鋪，應有社會知名的餐飲店。1.2社區應提供早餐服務。

1.3社區的最遠就餐距離不超過600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應超過10米。2.便利性

2.1應提供電話訂餐及送餐服務。2.2餐飲店應設在交通便利處。

2.3大型社區應至少有一家24小時服務的餐飲店。2.4應有提供銀行卡消費服務的餐飲店。3.設備設施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛生設施。3.2原料、成品、餐具、用具等應分別存放。3.3有洗涮消毒設備。3.4有空調系統，溫度適宜。4.環境衛生、安全設施

4.1餐飲店內應保持清潔，清理及時，加工制作應符合食品衛生法的相關要求。4.2 餐飲店周圍環境應干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應超過30米。4.3應有符合環境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設施及垃圾存放設施。4.4有應急照明設施及消防設施。

5、服務

5.1餐飲店應有不同的種類，大型社區應有多種風味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，定期進行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價格應與社區的消費水平相適應。超市： 1.規模

1.1大型社區至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營業時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業面積40%的停車場。2.2超市經營商品種類不得少于5000種。2.3社區居民距超市的最遠距離不超過2000米。2.4超市應有刷卡通道。3.設備設施

3.1超市應具有冷藏、冷凍、保鮮設施。3.2超市的收銀通道應與超市的規模相適應。3.3超市應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施 4.1超市內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2銷售、加工制作的食品應符合食品衛生法的相關要求。

4.3超市內食品區（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區等區域應嚴格分開，不應交叉。4.4有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1理貨員應及時補充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.3服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，食品加工制作人員定期進行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規模

1.1社區應配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營業時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。

2.3便利店應提供其他便利服務，如：傳真、復印、沖照片、票務服務，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區的便利店應提供網上購物、電話購物等電子商務服務。3.設備設施

3.1便利店應具有冷藏設施（冷柜、冰箱等）、衛生消毒設施。3.2便利店應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施

4.1便利店內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1有相應的規章制度。

5.2熟食加工制作人員應定期進行體檢。美容美發店： 1.規模

1.1大中型社區應配備美容美發店，每千人美容美發店建筑面積應不少于15平方米。1.2至少應有一家單店營業面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠消費距離500米。2.2營業時間不少于12小時。

3、設備設施

3.1具有與所經營的服務項目相適應的設施設備。3.2應具有相應的衛生消毒設備和措施。

4、環境、安全

4.1及時清理，保持店內外的清潔。4.2從業人員必須經過衛生部門的健康檢查。

5、服務

5.1應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

5.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質，服務人員應持證上崗。5.3向消費者提供與服務有關的真實信息，不得欺騙和誤導消費者。維修店： 1.規模

1.1社區應配備家電維修(含微機及外設維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區每千人維修店建筑面積應約30平方米。其中家電維修(含微機及外設維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機及外設維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2家電維修應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有固定的營業場所。

3.2有齊備的維修設備以及必要的測試設備。4.環境、安全設施

4.1維修店應及時清理，保持店內外清潔。4.2應配備消防設施。5.服務質量

5.1接待區應有服務收費價目表，上門維修服務人員應主動出示維修服務收費價目表。5.2維修服務及時。

5.3服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。洗染店: 1.規模

1.1社區應配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2應提供必要的立等可取的服務項目。2.3應提供上門取送服務。3.設備設施 3.1應有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務

4.1應有必要的客衣標識管理，避免錯收錯發。4.2應在營業場所內明示服務項目和收費標準。照相館： 1.規模

1.1每千人照相館建筑面積應不少于10平方米。1.2應有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2最遠消費距離在800米左右。

2.3應提供照相、膠卷沖洗、擴印、膠卷銷售等服務。2.4應提供立等可取的證件照服務。3.設備設施

3.1應有與經營項目相適應的器材、設備。3.2營業室、照相室與加工附屬用房應分開。4.服務

4.1應明示服務項目及收費標準。

4.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。舊貨廢棄物回收站： 1.規模

1.1社區應配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應不少于6平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有封閉的廢品存放處。4.服務

4.1及時清理，貨品擺放有序，應保持回收站內外的清潔。4.2回收站應每天進行物資清理、轉運。4.3上門服務應及時。家庭服務： 1.規模

1.1社區應有家庭服務網點提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務。1.2家庭服務網點的服務半徑為1000米。2.設備設施

2.1應有與家庭服務相適應的設備設施。3.服務質量

3.1服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。書店、音像店： 1.規模

1.1社區應配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應超過15平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。3.設備設施

3.1音像店應提供試聽設備。

社區商業全國示范社區（新建社區）各項目比重分配 項目 比重 % 總體要求 10.5 商業中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發美容店 9 回收店 5 家庭服務 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區商業評價規范之三(在建社區)

總體要求：

1.商業從空間上和時間上實現便利性，便利居民的消費，便利服務的提供。

2.社區商業設施的建設布局實現商業的相對集中及住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

3.各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4.社區人均商業用地面積不少于1平方米。業態結構比例為購物：餐飲：其他服務約為：4：3：3 社區商業業態設置： 1.小型社區應配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區應配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發店、家庭服務網點及舊貨廢棄物回收站等。

社區商業規劃布局：

1.大中型社區應按人口、地塊條件配置多點式便利商業組合，小型社區可結合自身情況集中配置便利社區商業組合。

2.社區商業設施應配置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應臨街或臨路設置。

3.大中型社區應建社區商業中心或社區商業街等集中式商業形式。社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上。社區商業中心內應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。規劃中的社區商業中心與居住區的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區的規劃中應有社區商業中心。

社區商業物件要求：

1.集中獨立商業

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。設置貨流通道，設置適當的停車位。

獨立商業根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接駁。預留商家招牌的設置。

社區商業全國示范社區（在建社區）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業態設置 15 規劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區商業的特點

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提供怎樣的社區商業服務是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區商業的發展概況及特征

社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。

國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區商業的功能

國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2）社區商業中心的業態構成

國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。3）社區商業的開發，國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。

國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。4）社區商業的布局與設計

國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。

（三）、國內社區商業概況

1、國內社區商業現狀 我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。

我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

2、國內社區商業的發展方向

我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：

? 各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等項服務

? 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成

? 各城市將大力發展社區商業中心，社區商業中心是相對集中的社區商業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。

? 社區商業中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。以天津社區商業發展規劃為例，在未來兩年內將在社區內發展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。

第二篇：社區及社區商業業態劃分說明

社區及社區商業業態劃分說明

一、社區劃分說明

（一）按規模劃分

1、大型社區—居住區，是指大規模、公建設施配套完整的聚居地，人口規模3萬人以上或用地規模60公頃以上。

2、中型社區—小區，人口規模10000-30000人或用地規模15-60公頃。

3、小型社區—組團，規模一般較小，人口10000人以下或用地規模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區建設時間劃分

1、老社區

是指2000年以前建成的、社區商業建設尚無充分規劃的社區。

2、新建社區

是指2000年（含）以后建成的、社區商業建設有比較完善規劃的社區。

3、在建社區

是指已完成社區商業建設規劃，且正在建設當中的社區。

二、社區商業業態劃分說明

（一）社區商業中心、商業街

社區商業中心是在城市的區域中心建立的，面積在5萬平方米以內，集購物、餐飲及其他服務等多業態為一體的商業中心。

商業街是指社區內配置包括購物、餐飲及其他商業服務設施的街道，商業服務設施一般臨街設立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜肴、消費場所和設備的經營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業態。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立傳統的無明顯品牌形象的零售業態。

（六）維修店

是指社區內配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補以及皮革衣物的清洗、上光等服務項目的經營單位。

（八）美容美發店

美發：根據賓客頭型、臉型、發質和要求，為其設計、剪修、制作發型，提供肩部以上按摩及其相關服務。

美容：根據賓客的面型、皮膚特點和要求，運用多種美容技術、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護膚美容、化妝美容及其相關服務。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區內配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務

是指提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務的機構。

（十一）書店、音像店

是指社區內配置的經營書籍、音像制品的經營單位。

（十二）照相館

運用照相機、傳統感光材料、存儲卡和燈光設備，在室內外拍攝人物、風光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運用彩照擴印設備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴印、放大彩色和黑白照片的經營單位和機構。

社區商業評價規范之二(新建社區)

總體要求：

1、大型社區人均商業用地面積不小于0.9平方米，中型社區人均商業用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區應建社區商業中心。

3、各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4、各商業網點證件齊全，合法經營，有固定的營業場所。

5、社區商業網點在布局上充分實現便利性。

6、社區商業設施實現相對集中，住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

7、社區商業應有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區商業服務人員應著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。

社區商業中心：

1.規模

1.1社區商業中心的輻射半徑約2000米，與居住區的距離不少于100米。

1.2社區商業中心應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上，商業業態在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業與生活服務業。如超市、便利店、餐飲店、美容美發店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。

2.便利性

2.1社區商業中心應設在交通便利處。

2.2社區商業中心應提供銀行卡消費服務。

2.3與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫院等。

3.設備設施

3.1各類商業網點應有必要的裝飾裝潢，與社區檔次相協調。

3.2各類商業網點應有足夠的營業面積，滿足選購和消費需求 3.3商業、服務設施齊備。

4.環境、安全設施

4.1保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1社區商業中心規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.2服務人員應經相應的培訓并由相應的資質。

餐飲店：

1.規模

1.1社區應配備餐飲店,應有單店面積在500平方米以上的店鋪，應有社會知名的餐飲店。

1.2社區應提供早餐服務。

1.3社區的最遠就餐距離不超過600米。

1.4餐飲店與居民樓的距離應超過10米。

2.便利性

2.1應提供電話訂餐及送餐服務。2.2餐飲店應設在交通便利處。

2.3大型社區應至少有一家24小時服務的餐飲店。

2.4應有提供銀行卡消費服務的餐飲店。

3.設備設施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛生設施。

3.2原料、成品、餐具、用具等應分別存放。

3.3有洗涮消毒設備。

3.4有空調系統，溫度適宜。

4.環境衛生、安全設施

4.1餐飲店內應保持清潔，清理及時，加工制作應符合食品衛生法的相關要求。

4.2 餐飲店周圍環境應干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應超過30米。

4.3應有符合環境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設施及垃圾存放設施。

4.4有應急照明設施及消防設施。

5、服務

5.1餐飲店應有不同的種類，大型社區應有多種風味的餐飲店（包括清真店）。

5.2服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，定期進行體檢，持健康證上崗。

5.3餐飲的檔次及價格應與社區的消費水平相適應。

超市：

1.規模

1.1大型社區至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。

2.便利性

2.1超市營業時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業面積40%的停車場。

2.2超市經營商品種類不得少于5000種。

2.3社區居民距超市的最遠距離不超過2000米。

2.4超市應有刷卡通道。

3.設備設施

3.1超市應具有冷藏、冷凍、保鮮設施。

3.2超市的收銀通道應與超市的規模相適應。

3.3超市應配備空調系統，溫度適宜。

4.環境、安全設施

4.1超市內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2銷售、加工制作的食品應符合食品衛生法的相關要求。

4.3超市內食品區（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區等區域應嚴格分開，不應交叉。

4.4有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1理貨員應及時補充商品，收銀員收銀迅速。

5.2超市規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.3服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，食品加工制作人員定期進行體檢，持健康證上崗。

便利店：

1.規模

1.1社區應配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的營業時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務的便利店。

2.2便利店的商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。

2.3便利店應提供其他便利服務，如：傳真、復印、沖照片、票務服務，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區的便利店應提供網上購物、電話購物等電子商務服務。

3.設備設施

3.1便利店應具有冷藏設施（冷柜、冰箱等）、衛生消毒設施。

3.2便利店應配備空調系統，溫度適宜。

4.環境、安全設施

4.1便利店內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1有相應的規章制度。

5.2熟食加工制作人員應定期進行體檢。

美容美發店：

1.規模

1.1大中型社區應配備美容美發店，每千人美容美發店建筑面積應不少于15平方米。

1.2至少應有一家單店營業面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠消費距離500米。

2.2營業時間不少于12小時。

3、設備設施

3.1具有與所經營的服務項目相適應的設施設備。

3.2應具有相應的衛生消毒設備和措施。

4、環境、安全

4.1及時清理，保持店內外的清潔。

4.2從業人員必須經過衛生部門的健康檢查。

5、服務

5.1應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

5.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質，服務人員應持證上崗。

5.3向消費者提供與服務有關的真實信息，不得欺騙和誤導消費者。

維修店：

1.規模

1.1社區應配備家電維修(含微機及外設維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪

1.2大中型社區每千人維修店建筑面積應約30平方米。其中家電維修(含微機及外設維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機及外設維修)單店的建筑面積不少于50平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2家電維修應提供上門服務。

3.設備設施

3.1應有固定的營業場所。

3.2有齊備的維修設備以及必要的測試設備。

4.環境、安全設施

4.1維修店應及時清理，保持店內外清潔。

4.2應配備消防設施。

5.服務質量

5.1接待區應有服務收費價目表，上門維修服務人員應主動出示維修服務收費價目表。5.2維修服務及時。

5.3服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

洗染店: 1.規模

1.1社區應配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應至少有一家連鎖店。便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2應提供必要的立等可取的服務項目。

2.3應提供上門取送服務。

3.設備設施

3.1應有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。

4.服務

4.1應有必要的客衣標識管理，避免錯收錯發。

4.2應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

照相館：

1.規模

1.1每千人照相館建筑面積應不少于10平方米。

1.2應有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2最遠消費距離在800米左右。

2.3應提供照相、膠卷沖洗、擴印、膠卷銷售等服務。

2.4應提供立等可取的證件照服務。

3.設備設施

3.1應有與經營項目相適應的器材、設備。

3.2營業室、照相室與加工附屬用房應分開。

4.服務

4.1應明示服務項目及收費標準。

4.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

舊貨廢棄物回收站：

1.規模

1.1社區應配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應不少于6平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時 2.2應提供上門服務。

3.設備設施

3.1應有封閉的廢品存放處。

2.4.服務

4.1及時清理，貨品擺放有序，應保持回收站內外的清潔。

4.2回收站應每天進行物資清理、轉運。

4.3上門服務應及時。家庭服務：

1.規模

1.1社區應有家庭服務網點提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務。

1.2家庭服務網點的服務半徑為1000米。

2.設備設施

2.1應有與家庭服務相適應的設備設施。

3.服務質量

3.1服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

書店、音像店：

1.規模

1.1社區應配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。

1.2每千人書店、音像店建筑面積應超過15平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

3.設備設施

3.1音像店應提供試聽設備。

社區商業全國示范社區（新建社區）各項目比重分配

項目

比重 % 總體要求

10.5 商業中心

餐飲店

超市

12.5 便利店

維修店

洗染店

美發美容店

回收店

家庭服務

書店、音像店照相館

總分

社區商業評價規范之三(在建社區)

總體要求：

1.商業從空間上和時間上實現便利性，便利居民的消費，便利服務的提供。

2.社區商業設施的建設布局實現商業的相對集中及住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

3.各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4.社區人均商業用地面積不少于1平方米。業態結構比例為購物：餐飲：其他服務約為：4：3：3

社區商業業態設置：

1.小型社區應配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發店、舊貨廢棄物回收站等。

2.大中型社區應配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發店、家庭服務網點及舊貨廢棄物回收站等。

社區商業規劃布局：

1.大中型社區應按人口、地塊條件配置多點式便利商業組合，小型社區可結合自身情況集中配置便利社區商業組合。

2.社區商業設施應配置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應臨街或臨路設置。

3.大中型社區應建社區商業中心或社區商業街等集中式商業形式。社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上。社區商業中心內應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。規劃中的社區商業中心與居住區的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區的規劃中應有社區商業中心。

社區商業物件要求：

1.集中獨立商業

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。設置貨流通道，設置適當的停車位。

獨立商業根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件。

2.底商

要求層高最低3.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接駁。預留商家招牌的設置。

社區商業全國示范社區（在建社區）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業態設置 15 規劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

第三篇：商業業態介紹

商業業態介紹(轉載)

商業業態開發簡介

商業形態簡析

商業房地產按照行業類型可以分為零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。

零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業房地產。

娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。

餐飲功能房地產也呈現獨體形式和融合發展的經營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發展，同時在項目中也開始發揮越來越重要的作用。

健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展，作為生活品質的一個標準，被越來越多的運用在商業房產中，現在成功的案例主要存在于國內大型城市。

目前，大中MALL在國內的發展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業業態在相互滲透和變幻。我項目的業態依據此點是商業發展的一個趨勢。我現將我項目內預計出現的部分業態作個簡單描述。、體育場館

體育場館原來在招商前期我們的建設初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業形態在近幾年經營的類型也在發生著變化，這和體育事業的蓬勃發展是分不開的。簡單來說體育產業可分為體育服務產業和體育商品產業。體育服務產業主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。體育商品產業是指由體育派生的為體育提供物質條件的器材、設備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關體育用品的銷售市場。

摘錄：體育比賽除了為運動員展現實力向人類極限挑戰及促進運動技術水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業開發的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導，賽事規模

越來越大，社會和經濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設、旅游、就業等多方面發展，并帶來許多潛在的商業機會。無疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現象和新的經濟增長點。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎市政建設、場館及食宿接待設施建設、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續多年的間接效益。直接經濟收入的主要渠道有：出售電視轉播權、比賽標志商品特許權、廣告權、門票，發行彩票，發行郵票、紀念幣、紀念章，企業及個人的贊助和捐贈等。許多國際體育活動，透過衛星電視的轉播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國家樂福1963年創建的特級市場，該業態首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結合，它倡導：超大的營業面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市從商品結構來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態來看還是有好多種：麥德龍現購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。百貨零售業態始于19世紀中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網絡購物的發展，這些業態以商品價格、便利、品類深度、環境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現出來，給傳統的精于有限產品、高價格、環境優雅、人員密集的百貨業帶來沖擊使其不再為商業主流業態，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業的出路主要是并購整合、連鎖化、專業化三個方向。

超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業態，成功經營的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于2點：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數與購物的平均單價。這需要超市從商品結構、商品價格、宣傳廣告、經營方式都要進行仔細設計。

3、便利店

便利店最早起源于美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強、地處于人口密集區域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個區域內可存在數量依據消費需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著這一業態的發展，在西方已經不再作為超市的一種補充業態，開始慢慢成為人們消費密不可分的一種主導業態，有些地區已經代替超市成為第一零售業態。便利店在我國現在也開始迅速開始，有相當規模的還不多，由于發展和存在優勢還不明顯，暫時還無法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現在是最為流行的一種商業業態，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業業態，這類店鋪規模都不

大，多位于城市郊區，地價較低的地區，購物環境簡潔明快、內部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。商業界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業態：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達80%，比較少的也達到60%左右，國內折扣店經營范圍還是偏少，經營規模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業態概念還很模糊。

5、商業街

商業街是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同于商業區（組成城市地域的基本街區），也不同于商業圈（特定商業中心地的商業職能及其影響的地域范圍），商業街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據經濟學家萬典武對商業街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業街

地處地方城鎮中心，街區長度100-200M，商業設施1-2層，商業密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區域構成形狀為線狀，商店數目50家、行業數目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區采購單次數額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業街

地處地域中的城市內，街區長度500-700M，商業設施2-4層，商業密度為70-90%，自身人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區域構成帶狀附以樹狀結構，商店數目300-400家、行業數目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區采購單次購物數額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區型商業街

地處中等城市中心區或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業街構成形態為環形或圈形。商店數目1000-3000家，行業數目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業街

地處大城市中心或交通便捷處，街區長度為1000-5000M，商業設施為6層或6層以上，商業密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業街構成形態為平面圈狀。內為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式，行業以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業數目為300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業服務店、貿易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數額巨大。

綜合下來可以看到商業街的形成和最終發展規模與地域（遠期規劃）人口流量密切相關。商業街不同于其他商家聚集地的最大區別在于商業街的主題。從國內出現的案例來看沒有特色不具備引導消費的商業街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營店、專業店、直銷店的統稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環境改變和消費心理變化而形成發展的。專賣店的經營方式可分為廠家直營和加盟代理，區別對待這兩種方式可以執行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯系，應該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發商開發建設、統一管理的商業設施，它擁有大型核心店、多樣化商業街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內商業街的多種專業店，還有餐飲、娛樂等企業。MALL作為一種商業零售企業群體，是20世紀中葉在美國開始出現的，當時美國人均GDP已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當地零售業態如百貨、超市、倉庫商品、專業店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業已經飽和甚至出現相對衰退的情況下，在郊區逐步開發建立。

我國部分城市人均GDP已達數千美元，繁華商業區的停車和購物環境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們人均GDP預計也只有2000美元，少數大城市或特區可能達到5000-10000美元；同時考慮到國家可建商業土地的建立寬敞停車

場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應當采取務實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。

第四篇：社區商業規劃與業態組合要點

社區商業規劃與業態組合要點

不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區商業的規劃布局和業態組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規劃設計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發，這是統領商業規劃布局以及業態組合設計最基本的原則。如在天津某大型居住區項目的商業研究過程中，對于社區主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區消費人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。

規劃布局

在業態組合的規劃設計中，首先應明確各業態的意義和作用差別。

■主力店：是各業態的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用；

■必備性商業：滿足生活基本需求；

■特色性商業：吸引客流，豐富業態。

其次，根據各業態在社區商業體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區的整體規劃設計最先確定(如設在社區主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應有意識地引導。組織人流，達到引發商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經常性參與的必備性商業(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設置在商業街的端頭，與位于社區入口的主力店構成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

再次，要充分考慮到不同業態之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業態需要組成商業集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業業態則必須相互避開{如醫療診所

與餐飲店}。

業態組合各業態之間的“同業互補、錯位經營”是進行業態組合設計的關鍵原則，通過對前期商業結構和業態分布的調控，將休閑、購物、服務、娛樂等各業態的比例控制在相對合理的范圍內，從而形成較為理想的業態組合和良性互補；項目實施后則可通過專業化管理，運用市場手段，利用級差地租對經營業態進行調

整。

此外，不同的業態對于規劃位置及作為業態場所的建筑空間需求是不同的，在社區商業規劃乃至社區規劃之初，必須先行對社區商業的業態進行充分的研究，初步形成社區商業業態的戰略布局，并以此戰略

布局指導空間規劃(或條件預留)，使得在規劃中提供的空間條件與既定的業態布局策略相統一。

第五篇：社區商鋪的商業業態和規劃設計

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0755-83513598 QQ:69031789 社區商鋪的商業業態和規劃設計

很多開發商一直想做好社區商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業態。在目前看來，對社區商業業態進行控制最有效的方法，就是對租售比進行控制。

有一些開發商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結成“社區商業聯盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業態組合上有獨到經驗的樓盤商業街，正在成為杭城社區商鋪的行業樣板。

“主力店效應”帶熱商圈

早上在知味觀吃點心，然后到世紀聯華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光??這是坤和·親親家園社區商業帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運動服，然后到藍仕堡健身中心去活動一下，8點左右結束運動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進軟軟的沙發中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區商業提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進駐，杭城一些樓盤的社區商鋪在經營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業業態構成中有大品牌的商家進入占據主要位置和大部分的經營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業。這些主力店的進入所產生的主力店效應，首先體現在會帶動商業地產出租或銷售上。國際商業品牌的選址通常都由一些專業機構來評估，并且有一套科學嚴格的評估標準和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業經營經驗的投資人士來說，與其去花時間自己學習掌握選址方法，不如跟隨國際商業品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業經營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業經營者受益。

有主力店的地方，就有無窮的商業機會。

繼世紀聯華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進，不僅方便了親親家園的業主，還吸引了整個三墩區域的居民前往消費。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價值的提升，實現了88.25％的社區商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業當天，就達到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團——百勝全球餐飲集團旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來。“星巴克、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區商業街的大局基本上也就形成了。”紅石房產總經理助理祁國英介紹說。看到了這里的超強人氣，去年11月份，健身品牌藍仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應求。同時，耐克、阿迪達斯等運動名牌也紛紛進駐，意大利的背靠背Kappa在這里開起了全國 《2008房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開發的樓盤中，大多沒有完善的社區配套規劃。商業物業大多采取出售的方式。由于業權歸業主所有，所以經營比較混亂，商鋪業態也比較雜亂，大部分是“被動填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環境的變化和社區商業開發模式的更新換代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區商業開發商的選擇。社區商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統一招商，能使配套在短時間內成熟起來，從而促進項目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產，每年能獲取固定的回報，這也是規避開發風險的需要。

“國家逐步對商業地產進行嚴控，良好地段的商業用地供應越發稀缺，從而促使目前能取得土地的開發商更有想法自行持有物業，享受長遠租金收益。”攻略營銷機構負責人祝軍華認為，在杭州房地產行業發展一個階段之后，目前已經產生了大量頗具實力的本土開發商，他們已經有能力持有物業，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發展。

調查顯示，目前已經推出和將推出的底層商鋪中，開發商直接持有、只租不售的小區越來越多。位于錢塘江南岸的順發·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開發商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業態進入，開發商通常會給予一定的免租期，進駐時間越早，免租期越長。紅石·中央花苑的社區商業街70％物業只租不售。紅石房產總經理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對小區的商業業態有了很好的控制，對重點商戶和主力商家考慮優先分配位置，給予一定的優惠條件，有條件的話在建設中就按照要求進行了部分功能的改造。”

同時，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產開發的河濱公寓，一期社區商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區商業聯盟”引發關注

在商業地產的運營過程中，不缺開發商業物業的開發商，也不缺尋找商業物業的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開發商與商家之間合作條件難以達成共識，這是很大的問題。”我愛我家事業發展部副經理沈靜以超市行業為例分析說，超市行業是微利行業，利潤是靠做量、做規模創造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進入一個新的市場，一般需要3―5年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發商的配合，以實現最終的共贏。而房產公司投入開發以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達成共識。

基于對杭州社區商業發展趨勢的把握和房產開發商、商家在社區商業招商過程中產生的各項需求，日前漢嘉機構百盛招商還倡議成立了“杭州社區商業聯盟”。漢嘉機構執行總裁梅杰介紹說，社區商業聯盟的成立將實現社區商家之間的優勢互補、提升與開發商的談判層次、減少開發商社區商業招商過程中的各項阻力，促進杭州郊區大盤生活配套的快速成熟，從而推進住宅郊區化的實現。

早在2002年，坤和建設就嘗試著構建社區商業聯盟，為的就是聯合社會各界優勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學規劃業態，統一開業，統一宣傳包裝，包括返利等經營支持，從而實現開發商、投資者、經營者三贏的經營模式。通過社區商業聯盟，坤和建設已經成功運作了山水人家、親親家園的社區商業。

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0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質完全功能社區的定位以及整個三墩商業品位，坤和建設在出售親親家園社區商業物業的同時，一律與購買者簽訂《商業用房品質經營保證協議》，對該商業物業今后的經營業態、開業時間等一系列問題進行設定，并采取相應的獎勵政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業的商家，包括新華書店、世紀聯華，可以說都是經過開發商精挑細選，按照不同業態規劃控制并采取諸多銷售、返利等優惠政策所引進的。正是由于社區商業聯盟的作用，許多商家對親親家園高規格的商業配套設計以及6000多位業主的入住規模、未來三墩近40萬人口的巨大消費潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設洽談社區商鋪的購買和進駐事宜。開發商在社區商鋪銷售的同時，自己實行統一招商、統一開業的社區商業運營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產社區商業的開發與經營提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節能夠順利開幕，坤和建設還針對商家推出了開業獎勵政策。凡在規定時間前開張營業的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風系統和除濕機。

社區商業的銷售難、招租難、經營難，一直是備受關注的一個行業話題。實際上，除了招商能力與業態組合，社區商鋪的規劃設計也是非常關鍵的。如果布局及尺度設計不當，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。

一字排開未必聚財

“‘一’字和‘U’字的區別在哪里？從長度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節奏變化。”這并不是為了對中西文字進行比較，而是建筑師林松在分析社區商鋪的沿街面問題。

林松是林松建筑設計有限公司總建筑師，在商業規劃設計上擁有豐富的經驗。他認為把社區商鋪的沿街面設計成“U”字型，不僅可以增長人們逛商街的時間，而且使整條社區商業街富有更明顯的節奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚的商店進駐到凸出來的商鋪，而相對內斂的則可以進駐到凹進去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數樓盤中，更多的社區商鋪沿街面還是“一”字型設計。建筑設計師們經常把這類社區商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優勢，開發商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當地解釋說，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發商將其視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發商就會盡可能多建商鋪，于是出現了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設計成內街，商鋪高達3層甚至更高的案例。過多的商鋪設計不但影響了社區的居住品質，也為過剩埋下了隱患。根據行業經驗值，一個城市人口與商業面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業區的普通住宅小區，商業面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。

開發商為了做足容積率，通常讓小區住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內做了后退，并且做出了“U”字型的社區商鋪沿街面。“紅石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內后退了12米，最深的地方后退了22米。”紅石房產工程部經理陳榮蘭介紹說：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會停留更長時間，商業氛圍更加濃厚。空出了大塊面積，為整個區域形成廣場的效應，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創造了有利的條件。”

商與住“互補不互擾”

建筑師林松認為，如何在建筑設計過程中處理好底商與上層住宅的關系，也將影響到商鋪日后的招商經營。

比如在風力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實完全可以避免，只是需要開發商在設計時把上層住宅的整體進深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費者造成人身傷害。當然，為了彌補這部分空間的損失，可以根據建筑結構，適當地在樓盤的另一面將住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 開發商在項目規劃時，對于底商應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結構，這樣可以避免框減等結構的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結構，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

不論是框架還是其它的建筑結構，其上層住宅業主使用的公共設施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設施必定會占據底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關的法規、辦法，對于底商的業態多數有明文規定，住宅樓底層限制發展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業態，以及影響樓盤上層、社區居民隱私、生活空間的業態。如果實際情況需要底商有餐飲等業態，那么開發商要做到餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區的居民。

布局定位要貼近社區

許多社區商鋪在設計之初并未考慮建成后適應何種商業業態，導致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業態對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，如果未能體現在商鋪的設計中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，商鋪的布局很重要。”負責紅石·宜家道規劃和招商的紅石房產副總經理祁國英，曾經先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業業態有著自己獨到的見解。在宜家道的定位之初她就強調，“社區商鋪業態定位、規劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運營。”

個別社區商鋪設計成三樓甚至更高，是違反商業規律的。一般來說，店鋪的商業價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數業態會用到三樓及以上樓層外，大多數適宜社區環境的商業形態不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經營將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴格，局部采用上下雙層設計，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對商鋪的影響很大，有些開發商為了節約成本，不設計結構轉換層，導致住宅的柱網、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設計時相當困難。最典型的例子是，柱距不當導致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開間的業態無法進駐。

因此，當初建筑設計院欲將宜家道商鋪設計成杭州大多數社區商鋪普遍采用的4米左右短開間時，紅石房產堅持要把開間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設計師的反對，因為這種做法非常冒險，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業主，對于日后招商的要求也更高了。

當然，提出這樣大膽的定位是經過了詳細的市場調查。從面積上進行區分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過一萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場上相對缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現實狀況對社區商業進行業態組合形成了限制。自商業零售市場對外資開放以來，品牌商家的數量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發展迅速，中型租戶的增加使購物中之業態組合具備了更多靈活選擇的可能。

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