第一篇：社區商業發展情況

社區商業發展情況

隨著城鎮化建設步伐日益加快和居民生活水平的快速提升，人們日常生活中對商品和服務消費的需求也越來越豐富。發展社區商業，既能滿足人們日益增長的物質和精神生活需要，也可為擴大就業、建設宜居環境與和諧社區奠定物質基礎。我縣社區商業發展情況如下：

一、基本情況

我縣縣城共有6個社區，總面積約16.7平方公里。社區總人口約(含流動人口)10萬人，城鎮人均消費4000元／人.年，有大型超市5個，綜合大市場2個，各類專業市場（家電、建材、小商品、水果等）6個，各類商業網點1620個，營業面積74630平方米，就業人數4540人，商品年銷售額56000萬元。主要體現在以下幾個方面：

1、社區商業設施不斷完善。通過開展示范社區創建活動，加大了對社區環境、硬件設施和配套服務等方面的投入力度，社區商業網點數量大幅增加，設施不斷完善，業態日益豐富，現代化水平逐步提升，大大方便了社區居民的生活和服務消費。

2、社區商業服務功能日趨完善。針對社區消費特點，著力從完善社區服務功能上推動老社區商業建設，從完善商業設施配套上著力提升新建社區商業建設，努力使社區居民

生活更加便利、消費更加安全、消費模式更加豐富。

3、吸納就業功能逐步增強，社會穩定器作用日益顯現。隨著社區商業設施逐步完善、服務環境不斷優化和經濟效益的穩步提高，社區就業越來越得到人們的認可，社區商業已經成為吸納城市低收入人群就業、下崗再就業以及農村富余勞動力轉移的重要載體，發揮了很好的社會穩定器作用。社區商業是城市商業的基礎，是滿足居民日常生活消費的重要載體。加快發展社區商業，是滿足居民消費，構建宜居城市環境，擴大勞動就業，提升城市商業現代化和綜合競爭力的迫切要求，也是構建社會主義和諧社會和全面建設小康社會的重要途徑。

二、存在的問題

近年來，我縣社區商業雖然有一定的發展，取得了一定的成效，但與城市化發展水平、居民消費需求的增長水平還不相適應，與國內先進地區相比，也存在一些不容忽視的問題。主要表現在：社區商業功能定位不夠明晰，特別是對社區菜市場、便民理發店、沐浴、維修等必備性業態的公益功能定位不明晰。社區商業網點建設缺乏規劃、業態設置缺乏引導、后續經營缺乏管理。社區商業發展水平不高。電子商務、連鎖經營、物流配送等現代流通方式發展還有待進一步加強。

三、今后發展方向

“十二五”是我國轉變經濟發展方式的關鍵時期，調結構、惠民生、促消費是新的歷史時期的重大任務。社區商業建設與民生息息相關。隨著城市居民生活水平提升、工作節奏的加快、家庭小型化、人口老齡化，居民的消費需求和消費習慣發生顯著變化，對消費的便利性、安全性要求越來越高，對精神型、享受型等服務型消費的需求越來越多，對社區商業建設提出更高要求。

今后我縣將以加快轉變經濟發展方式為主線，以“便民、利民、為民、惠民”為根本出發點，進一步推進社區商業建設。

一是提高認識，明確社區商業性質和地位。首先，應將社區商業作為社會公益性或準公益性的行業來明確其地位和功能。從實際情況看，社區商業如菜市場、便民超市等主要功能是便民、惠民，主要是滿足社區居民的日常生活服務消費需求，其特點是建筑設施較小、經營規模不大、盈利水平不高，但與居民生活密不可分，不可或缺，具有很強的社會公益性或準公益性特征。今后要把社區商業作為城市建設、社區管理的一項基礎性功能，把社區商業作為城市宜居、社會發展、生活和諧的一項重要內容和功能來挖掘和提升，通過規劃引導、有效監管以及開展各級示范區的創建工作，真正使社區商業成為社區的生活中心，成為政府行使社區管理職能的有效載體和平臺。

二是加強規劃引導，逐步完善社區商業服務體系。隨著生活水平和生活質量的不斷提升，社區商業成為滿足居民消費的綜合載體。完善社區商業服務功能，優化社區商業結構布局，提升社區商業網點的綜合配套和服務水平，加快營造和諧的社區消費環境，滿足和促進社區居民消費，是社區商業發展的最終目標。

三是因地制宜，合理選擇社區商業發展模式。因地制宜、因住而商，充分考慮社區的規模、類型，社區居民的收入水平、消費層次、文化品位，以及周邊地區的商業環境等多種因素來選擇社區商業模式。

四是加強部門配合，共同推動社區商業建設。

第二篇：社區商業網點發展情況調查報告

為了進一步推進社區商業“雙進工程”，完善社區商業服務功能和政策措施，更好地促進社區商業的發展，對我轄區社區商業網點發展情況進行調查，現將調查情況報告如下：

一、基本情況

我區四個辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區總人口約（含流動人口）150000人，城市人均消費4000元/人、年，較上年增長14.7%；各類商業網點1810個，較上年增長3.73%；營業面積193600m2，較上年增長1.1%；就業人數15084人，較上年增長2.2%；營業收入94858萬元（不含金融網點），較上年增長28%（詳見調查表）。

二、存在主要問題

我區社區商業網點主要分布在城區內沿城區主要街道北新街新車站附近。呈現出“四多四少”的局面。在所有權方面：集體、個體網點多，國營網點少，在零售業分類方面：百貨店、綜合超市、專業店多，而便利店、超級市場、購物中心少。在網點布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉結合部和稍偏離鬧區的地段少。在服務對象方面：服務于城區內居住的網點多，而服務于離城區稍遠一點住宅小區內的網點少。遠遠跟不上城市發展的需要，主要表現在以下幾方面：

1、社區商業網點布局不合理，缺乏統一規劃，嚴重制約了商業網點發展。

商業網點建設無序發展，商業網點主管部門參與規劃建設商業網點工作乏力。根據國家有關政策規定，城市新建的主要街道兩側要按照一定的比例規劃為商業網點用地，但在具體實施過程中，因沒有商業網點主管部門參與規劃的落實和審查，而是由建設單位確定，想建什么就建什么，城市建設主管部門只注重建設的高度、風貌、外型等，對是否需要商業網點而無關大局，使商業網點建設形成無序的發展狀態。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權，只注重土地的拍賣價格而忽視以后商業網點而無處建設的弊端。

2、建設資金缺乏，基礎設施滯后。我區社區商業網點建設一直缺少投入，大部分門面破舊，設施滯后。居民小區一些生活必須便民網點無資金建設，更談不上大型商業網點建設，使居民“住新樓，添新愁”的現象嚴重存在，社區商業網點發展緩慢，跟不上城市發展的需要。

三、意見和建議

目前，我區社區商業網點正在逐步興起，各級各部門對社區商業網點進行了積極探索，取得一定的效果，呈現出良好的發展勢頭。要想有一個較快發展，必須從客觀上加強籌劃和指導，制定總體發展戰略和長遠規劃目標，采取相應的政策措施，促使其早日步入良性循環的軌道。現根據我區實際，提出以下五點建議：

1、堅持統籌規劃，合理布局的原則，把社區商業網點建設納入城市發展規劃。

社區商業網點建設是城市建設的重要組成部分，必須由政府根據現有網點狀況以及城市建設的長期規劃，進行統一規劃，科學布局。社區商業網點應主要規劃在居民居住區（除特種行業外），逐步向鄉村輻射。

2．堅持政府扶持引導與企業自我發展相結合的原則，調動社會各方力量，推動社區商業網點發展。

我區社區商業網點發展相對比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區商業網點建設列入城市基本建設計劃，建設改造資金的籌集，在企業自籌的基礎上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設商業網點，減免各項費用。

3.加強立法，確保商業網點健康、快速、有序發展。

在調研的基礎上，組織相關部門及專家論證，制定《商洛市城鄉商業網點規劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業網點建設有法可依，有章可循。指導商業網點發展工作，確保商業網點健康、快速、有序發展。

附：社區商業網點基本情況統計調查表

第三篇：社區商業發展研究及模式探討

社區商業發展研究與模式探討

營銷部

喬相逢

【摘要】社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。目前，隨著社區商業規模的不斷擴大以及越來越多的大型綜合建筑體的出現，與以往零散商業運作方式不同的模式正在悄然改變社區商業地產的未來。

社區商業的發展概況及特征

社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。

國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68％。

一、社區商業的特點

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。

二、國外社區商業的發展概況及特征

西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.社區商業的功能

國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

2.社區商業中心的業態構成國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。

3.社區商業的開發

國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的，其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。

國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。

4.社區商業的布局與設計

國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置；二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較；三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等；四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。

三、國內社區商業概況

1.國內社區商業現狀

我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。

我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

2.國內社區商業的發展方向

我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：

1)

各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式。根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等服務，因為居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成。

2)

各城市將大力發展社區商業中心。社區商業中心是相對集中的社區商業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。

3)

社區商業中心將普遍位于小區的中心位置。要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

4)

從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。

社區商業的模式探討

社區商業“因住而商”，遵循以人為本的原則，在滿足社區人們基本生活消費服務方面將逐步完善六項功能：購物功能，提供主副食、生活用品；修理服務功能，滿足社區居民日常用品修理的需要；餐飲服務功能，為居民提供早點、正餐和滿足學生、老年人用餐；綜合服務功能，社區居民理發、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴等全在社區完成；可再生資源回收服務功能，采取固定收購站和定期流動收購兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；家政服務功能，社區能幫助居民雇用小時工、保姆、家教等。

可見，社區商業體現就近方便、價廉物美、服務多樣的三大經營法寶。社區商業是一種有別于城市的區域中心商業、SHOPPING-MALL（大型購物中心）、特色步行街的商業形態，具有很強的地域性，為本地區居民服務的商業模式，社區商業的經營特點體現在：

一、側重特色。

針對社區居民這一特定消費群體的特征采用不同的經營策略，隨著社區居民消費水平的提高，消費層次從小康全面邁向比較富裕，消費觀念也隨之發生革命性的變化，以物質消費為主的傳統消費觀轉變為現代的綜合消費觀，以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務消費成為生活的主流，并逐步向體驗消費發展。據此，社區商業營造特色休閑所、風情購物區、藝術市場、風格商業街等，具有消費、娛樂、服務、休閑多重功能的商業配套。

二、輔助功能。

目前，我國大中城市的商業布局出現“集聚——擴散”的發展趨勢，即：品牌、高檔、大宗商品向市中心商業街集聚，追求商業利潤的品牌效應。日用商品向社區擴散，減少消費者的購買成本，商業擴散趨勢使得社區商業成為投資創業的熱點。

三、經營集約化。

大型社區商業以購物中心為主打業態，居住小區以“商業街”、“組團式”、“多點式”為重點建設類型，在業態上以“超市”為主，重點發展“連鎖”經營的業制。購物中心包容各種新型商業形態，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務設施觸手可及，集約化經營將成為社區商業的優勢。

社區商業由社區中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型：

第一，社區底商發展模式。社區底商是屬于零售物業范疇，一般指開發利用住宅、公寓等物業的底層建筑，從事零售商業和服務業。是房地產開發與零售業相結合的一種社區商業模式，是社區商業重要組成部分。社區底商具有相互推動和強化補充的商業特點。入住率達到一定程度后，就會自然產生商機，商機呈現，又會推動入住率的提高。社區往往是居住人口同質化程度最高的地方，社區商業強調的是本社區的特色，在社區底商和居住環境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購物中心區別開來，著眼于生活服務為主，使社區底商因社區生活配套而存在，使商業資源配置更合理，降低居民區的噪音污染，避免各開發商重復投資和建設。

第二，社區商業街發展模式。社區商業街是指由相當數量營業面積不同、經營不同類別商品和服務的商店有規律地排列組合的商品交易服務場所。其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。從規模上看，社區商業街小于城市中心區的大型商業街和城市區域的中型商業街，屬綜合型的小區小型商業街。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。在人們的消費生活中，除購物消費外，休閑、文化娛樂、健身、修養等方面的支出比重會大大增加。考慮到商業街的服務商圈和輻射功能，大中小型三種商業街各自的經營定位應有所不同，社區商業街要和住宅區融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區商業街不僅僅是一個購物場所，而是一個集購物、餐飲、服務業、居住為一體的生活空間。

第三，購物中心發展模式。美國《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個簡單的分布式經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。根據國際購物中心協會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、廣域型購物中心。美國社區購物中心的形態以單層樓為主，營業面積在9000-36000平方米，服務人口2萬至10萬。社區購物中心在面積、服務人口、商店數目等方面都界于區域型購物中心和鄰里型購物中心之間。社區購物中心集購物、服務、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求；社區購物中心實施團組式開發，融合各種新型商業業態，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體，能滿足消費者一站式的消費需要。社區購物中心實施集約化經營，管理成本低，商業帶動效應強，容易凝聚人氣，是社區商業的一種好模式。

第四篇：社區商業發展的調研報告（模版）

關于寶坻區社區商業發展的調研報告

現代服務代表專業組

（2014年6月13日）

為促進我區經濟健康持續發展，現將寶坻區社區商業發展情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著我區城市化進程不斷加快，小城鎮建設和城鄉一體化逐步發展，誕生了越來越多人口密集度較高的小區，消費者慢慢從單位人變成社區人，人們大量的經濟活動都將在社區內完成，“小區經濟”應運而生，符合社區居民就近購買家具日常生活用品的習慣以及省時省事、方便快捷的客觀要求的社區店，漸漸成為社區居民綜合消費的重要載體。本次調研共調查50個小區，45家社區店。

二、存在問題

1.盲目集中，少數店鋪盈利低甚至虧損

不可否認，社區店是城市化發展到一定程度的必然產物，具有非常可觀的前景，但是在我區的社區店發展過程中，相當一部分人的決策非常盲目，選址呈現扎堆現象，如：寶境棲園小區，在門口一個排面就有4家社區店，其中3個甚至比鄰而居；有的社區卻呈現真空狀態，如：金水灣小區、書香園小區、-1-

龍熙帝景等等。很多社區店由于地理位臵集中導致客源分散，銷售額低下，并沒有進入理想的盈利狀態。

調查45家社區店基本情況

2.產品結構過于雷同，產品更新率低

社區店的日常經營主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區社區店普遍存在著“小超市”的風格，提供的產品和服務較為單一，缺乏有競爭力、有特色的產品，在商品結構上與中小型超市嚴重雷同，過于大眾化，因而缺乏競爭力。社區店作為超市的補充形式，應該采取差異化的競爭策略，才能創造出自身的優勢，扭虧為盈。

3.附加服務太少，盈利項目不足

一般情況下，社區店的利潤主要來自于商品銷售及各種增值服務，成熟市場中的社區店，約1/3的利潤來自于為消費者提供的增值服務。這些服務主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費、電費、電話費、網費；代收快遞、干洗、預定飛機票、火車票等等。由于提供這些服務必須符合嚴格的條件且手續復雜，因而目前僅有少數社區店能提供上述服務。

4.缺乏有效地物流系統和信息系統

社區店對流通量大的商品和具有明顯銷售時段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對社區店的物流配送系統和信息系統提出了很高的要求。尤其對于個體社區店來說，沒有信息系統和物流系統的有力支撐，對于銷售具有時段特征的商品，只能憑經驗一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區居民的最新需求。

5.店鋪管理不規范，食品安全無保障

目前我區社區店有的并不符合社區店標準，如：中天小區一家社區店，把自家住宅用房當做店鋪。除此之外，很多社區店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產品都屬于三無產品，食品安全現狀堪憂。

三、幾點建議

1.做好社區店網點規劃

做好社區店網點規劃工作，有利于加強社區店網點的合理布局，防止盲目投資和重復建設，促進社區店網點全面、均衡發展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規劃局、商務部門按照市商務委打造“15分鐘商圈”規劃要求，更合理地對社區店進行布局，避免扎堆現象和空白點的出現。

2.選擇適當的產品和服務

目前我區社區店大多產品結構雷同，產品更新率較低。社

區店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經營路線，“便利”和“與消費者近距離”應該是社區店最大的特點。可以在生活必需品做主打的同時，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發特色型、便利型商品，保持產品更新率，滿足消費者需求的變化，增加消費者的新鮮感。同時提供各種多元化的增值服務，如打印、購票、繳費、寄存等。

3.建立高效的物流配送體系

完善高效的物流配送體系是社區店完美經營的基礎條件。社區店具有顯著的規模小，種類多，庫存能力極弱，配送頻次高的特點。依托完善的現代物流網絡體系和現代物流技術，可以極大地降低社區店的流通成本，實現零售終端優勢。因此，社區店必須建立和完善適應社區店特點的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點的配送方案，滿足小規模分散化配送需求，節省物流配送成本，形成核心競爭力。

4.研究制定社區連鎖店扶持政策

社區店是零售業態的一個必然發展方向，但卻并不意味著只要開社區店就會成功，特別是對于那些單打獨斗沒有自身品牌的社區店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很難整合到一些有價格優勢的產品，這使得很多店面從開始就處于虧損狀態，而且開得時間越長，虧得就越多。而社區連鎖店本身擁有采購、渠道、品牌等諸多優勢，能很好的避免這一問題，建議

政府給予社區連鎖店資金、選址方面的政策支持。

5.加強對社區店的規范管理

目前我區個體社區店相當一部分都存在著食品安全問題，環境衛生質量較差、三無產品等現象都有不同程度的存在。建議有關部門對社區店經營場所、商品質量、環境衛生等問題加強監管，確保社區居民買得放心、用得放心、吃得放心。

第五篇：北京市社區商業服務的發展

北京市社區商業服務的發展：難點與對策

近年來，北京市在發展社區商業服務上做了很多努力，居民購物難、買菜難、吃早點難等問題正逐步緩解。但從總體來看，離社區居民的實際要求還有很大差距。加快發展社區商業服務，需要盡快提上政府及有關部門的議事日程。

一、加快發展北京市社區商業服務的重要意義

社區商業服務是社區建設的重要內容之一，發展社區商業服務對于方便和改善居民生活，提高居民生活質量，具有十分重要的作用。據統計，在發達國家，人們消費支出的60％發生在所生活的社區。在我國一些大中城市，隨著恩格爾系數下降到40％以下（北京市2001年的恩格爾系數是35％），居民的社區消費就不單是“衣食住行”，而且還有更高的精神方面的需求，要求物質消費和精神消費有機融會和統一。發展社區“大”商業，促使社區商業與文化產業、體育產業等“成龍配套”，其緊迫性越來越大。

近年來，北京市住宅社區化、城市功能區中心多元化的趨勢逐漸增強，消費者就近消費的行為使中心商業街空殼化的趨勢也越來越明顯。最新統計顯示，二環路以內雖然集中了37.5％的萬平米大百貨店和1／3的3萬平米巨型店，但每平方米商地平均產出僅1.37萬元，遠低于三環路附近的2.19萬元。在北京銷售增長率最高的商場不再是那些鬧市區的巨無霸型商場，而是一批分布在快速路附近各大社區里的社區型商場。社區商業已經成為服務業中新的經濟增長點。從經濟發展的角度看，需要大力推進社區商業發展。

社區商業由于具有就近方便、價廉物美、服務多樣等特點，總體形象是一個具有親和力的“好鄰居”，因而深受社區居民歡迎。但是，由于現有的社區商業規劃辦法落后于實際發展的需要，再加之商業配套設施在落實環節上存在很大漏洞，最后交付使用的商用設施往往成了商家難以經營、居民多有不便的“犄角旮旯”。在地域狹窄的老城區，功能分區比較混亂，社區商業服務發展受限制因素較多，居民的社區生活質量更是大打折扣。從改善人民群眾生活質量角度看，發展北京市社區商業服務具有非常大的現實緊迫性。

二、北京市社區商業發展中存在的主要問題及其成因

（一）社區商業業態落后，服務水平低，不能滿足居民的需求

2001年，市商委與中國人民大學合作進行了北京市社區商業服務業便利需求方面的問卷調查，結果顯示，對社區商業網點服務功能表示滿意的占74.2％，對購物和服務環境表示滿意的只占29.3％；對購買日用品表示滿意的占50.6％，對購買蔬菜、副食表示滿意的為38.6％。在居民的基本商業服務需求方面，排在第一位的是早點，比例為68.2％。另外，有36.9％的居民希望實現近距離購物，41.0％的居民希望改善購物環境和衛生條件。

從調查結果看，制約社區商業發展和影響居民滿意率的直接原因，是社區商業業態落后，管理水平比較低，連鎖、加盟、特許經營、物流配送等現代經營方式沒有成為社區商業的主要經營形態。

當前，一家一戶的小店小鋪在社區商業服務業中數量不小。它們一般是店主利用自有房屋，或者是臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的，成本較低。這種小店小鋪主要以經營副食為主，品種比較單一；由于缺乏可靠的進貨渠道，產品的質量難以得到保障；再加上購物環境和衛生狀況相對較差，對顧客的吸引力比較小。

在計劃經濟時期，國營菜站、糧店、副食店等在方便居民生活方面發揮了重要作用，目前，這些國有商業企業在提供社區商業服務方面仍然具有自身的某些優勢。例如，一些大的企業有自己的商業網點和配送網絡，甚至還有自己的生產基地等。但是，由于受觀念及體制等方面的束縛，國有商業企業沒能利用好自己的優勢條件來發展連鎖、加盟、物流配送等現代流通方式，更沒有成為社區商業服務的主導力量。

與國有商業企業相比，某些民營企業和外資企業等探索社區商業業態創新的積極性要高得 1

多。北京凱迪紅黃藍科技有限公司開辦的“紅黃藍網絡社區”，是從事社區商業服務企業中比較知名的一個。目前，該公司有40多家社區商業站點。但是，由于社區商業利潤比較低，成功的社區企業大都是通過多開店并提供綜合服務的方式，來降低成本、賺取利潤（如7－11便利店，在一個城市一般只有開到200家左右才能實現盈虧平衡），而“紅黃藍”由于開辦網點少，公司從開辦至今，一直是虧損經營。對于社區商業服務業來說，大規模開店的投資是巨大的。由于北京市目前房價較高，社區商業的盈利空間較小，有些企業因此望而卻步。由于開辦直銷店需要較大的資金投入，所以也有企業試圖通過加盟的方式來整合現有的個體小店小鋪，提供標準化的社區商業服務，但在目前批發市場比較混亂、假冒偽劣比較多的情況下，企業難以對加盟小店實施有效的監控。

（二）配套商業設施的開發建設和經營存在諸多問題，離市場化目標還有比較大的距離 第一，新建或改建小區商業設施不配套。近幾年，隨著北京市拆遷建設力度加大，不少商業配套網點被拆掉。據統計，海淀區1997年－2001年間由于市政建設和園區建設拆遷涉及的商業網點約57個，建筑面積約7.21萬平方米。崇文區“十五”期間危改工程預計拆除商業網點374個，建筑面積約14.43萬平方米。由于缺乏有效的法規作為保障，配套商店拆除后相應的補償資金經常難以到位，臨時商業設施建設遲緩，給居民日常生活帶來很多不便。與此同時，部分開發商或者不建配套商業設施，或者建后改作他用，導致可利用的商業網點越來越少。

北京市物價局1996第404號文件規定，開發商在配套商店建成后要以建安造價出售給購買單位。在城近郊區，鋼筋混凝土結構的商業配套每平方米售價1600元，磚混結構的每平方米售價1200元。由于建安造價與實際房價相差太大，開發商從自身利益出發，便以各種手法對此加以規避（如用“配套用房”來代替配套商店等）。據了解，城八區1997年以前應無償交付而至今沒有交付的配套網點有232處，面積50.8萬平方米；1997年到1999年開工建設的住宅，按最低2％的標準，至少應建設配套商業用房83萬平方米，但實際簽訂協議的只有20萬平方米。社區商業設施短缺的狀況十分嚴重。

對沒有按規定建設配套商業設施或建后不交付使用的，1996年市政府12號令規定，由區縣商委責令責任單位限期改正并處以5000－30000元的罰款，但對于令而不改的，沒有規定進一步的制裁措施。1997年前，規劃部門在核發規劃建設許可證時，一般要就規劃設計方案事先征求商委的意見，商委通過備案，能夠了解住宅區的開工建設情況，并以此為依據要求開發商交付配套商業設施。但在1997年后，規劃部門在實際操作中，只要開發方在規劃設計方案中按要求配有商業設施，便不再征求商委的意見。這就使本來制約作用就很弱的商委，完全失去了對配套商業設施的把關作用。在2002年1月1日市政府86號令正式實施之前，規劃部門只對一些重大項目進行驗收，一般項目抽查驗收；其他有關部門可以就自己的業務范圍進行單項驗收。從實際效果來看，除工程質量的驗收部門有一定權威性外，其他部門基本起不到什么作用。這些漏洞，使得開發商完全可以不按規劃設計建設配套商業設施而得不到任何處罰，即便受到處罰（5000－30000元的罰款），其收益也遠遠大于損失。

第二，原有配套商業網點改變使用性質。

配套商業網點自行改變商業用途的現象比較嚴重。據調查，全市至1997年共交付使用的2150個配套網點中，改變使用性質的有506個。概括起來，主要是兩種情況：一是部分城區在進行商業企業改革過程中，為重組企業資產、增加企業實力，將部分住宅配套網點資產無償劃撥給國有企業，劃撥以后有些改變了使用性質；二是更貼近居民生活、面積比較小的商業網點，由于社區商業利潤比較低，出租房產的租金卻很高，大多將其出租或轉租了，不再從事社區商業服務。

對于改變使用性質的問題，市政府12號令有處罰的規定，商委也通過加強執法檢查進

行了糾正，但力度和范圍有限，沒有遏制住大規模改變使用性質的局面。當路邊、街邊市場和違建市場被清理以后，出現了“買菜難”等一系列突出問題，社區商業服務設施與功能嚴重不足的問題便凸顯出來。

第三，配套商業設施的經營使用權沒有完全市場化，社區商業領域缺乏公平競爭機制。按規定，購買糧油、副食、便民商店等配套設施的單位必須是經區縣商委同意、市商委批準的連鎖企業、國有商業網點經營管理單位或物業管理單位。實際操作中的結果，是大部分網點由區縣商委直接交給本系統的國有商業企業經營。可以說，這部分企業壟斷性地獲得了政府對社區商業的扶持政策。網點獲取上的壟斷導致社區商業企業之間一開始就處于不平等的競爭地位。這種不平等的后果，一是在各區縣都有自己的商業企業的情況下，市場被人為地分割，很難形成大規模、規范化的社區商業連鎖企業；二是部分低價購買或租賃配套商業網點的國有商業企業因經營理念、管理機制等方面的原因，難以有效滿足居民對社區商業服務功能和服務水平的要求，甚至出現轉租和改變使用性質的情況；三是部分很有發展潛力的社區商業企業因房價過高而經營困難，從而影響知名企業進入社區商業服務領域的進程，使北京市的社區商業服務水平難以在短時間內大幅提升。

三、加快北京市社區商業服務發展的對策建議

第一，提高對發展社區商業重要性的認識，強化社區商業發展規劃。

社區商業是服務業中新的經濟增長點。發展社區商業，可以方便居民生活，促進就業和經濟發展。政府及有關部門應提高認識，把發展社區商業的調研、規劃與調控工作盡快擺上議事日程。要本著“規劃優先”的原則，著力強化社區商業規劃的科學性和權威性。強化社區商業發展規劃的重點應當落在區級。要把發展社區商業的任務，列入各區城市和經濟發展規劃之中，納入社區建設的總體規劃之中，由各區人民代表大會通過后，成為嚴肅性和權威性都很強的規范性文件。對于土地批租的方式也要進行改革，要在居住區周邊單獨劃出商業性用地，向開發商公開招標，不但要規定開發的商業面積，而且要規定商業用房的建筑結構，開發商不能隨意變更。對于社區商業的區位、建筑結構和定量控制標準等內容，政府應組織有關部門和專家組成課題組，進行認真科學的研究和測算，要為社區商業規劃的科學化提供充分保證。

第二，建議采用房地產開發商和社區商業經營商相對分離的機制，推動北京市社區商業的發展。

根據國外的經驗，大型社區商業的開發，一般都實行房地產開發商和商業經營商分離的做法。開發商負責商業設施的前期開發，經營商負責租賃經營，這有利于發揮各自的專業優勢，降低開發和經營成本，實現滾動式發展。政府及有關部門要盡快完善招投標機制，鼓勵和選擇那些有實力和有規模的房地產開發商和商業經營商進軍社區商業，推動北京市社區商業的發展。

為了提高社區商業的服務水平和檔次，必須充分利用現代流通方式，大力發展連鎖經營和便利店。針對商委網點管理逐步弱化的實際情況，應交未交的商業網點及今后建成的配套商業設施，建議將接收單位統一改成各區縣國有資產經營公司，由國有資產經營公司接收后，再通過招標方式，吸引管理規范、實力雄厚、信譽好的大企業進入社區開辦連鎖店和便利店。同時，鼓勵國有商業企業與外資、民營等企業合作經營，充分發揮國有企業的資源優勢和外資、民營企業的管理優勢，多渠道發展社區商業。為保證招標的科學性和可行性，可先期選擇部分社區進行試點，取得經驗后再逐步推廣。

第三，在新建居住區要重點發展社區購物中心，提升商業業態。

社區購物中心（或稱商業中心）集購物、休閑、娛樂于一體，可以滿足社區居民多樣化的消費需求，成為居民“家的延伸”，它是繼超級市場以后的第五次零售業革命。由于社區商業中心可以實施集約化經營，管理成本低，商業帶動效應強，容易凝聚人氣，因而是現代

商業的一種好形式。在新建居住區，一定要通過科學的規劃，實現商業與居住功能的相對分區，克服過去社區商業“散、亂、小”的狀況。社區商業中心應實施團組式開發，要融合各種新型商業業態，要有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務設施，能夠滿足消費者一次性購全的需要。商業中心商業業態的設置要有必備性業態和指導性業態兩種，前者主要包括超市、便利店、藥店、快餐店、餐館以及理發、洗染等服務設施，后者主要有專賣店、休閑娛樂設施等。要以社區商業中心為載體，吸引和鼓勵大型商業集團把先進的商業業態、連鎖的商業網點、品牌化的商品引入社區，并在其周圍集聚一批專賣店、專業店、快餐店以及其他文化娛樂企業，組成“聯合艦隊”，大幅度地提高社區商業的組織化程度和商業層次。

第四，當前要采取有效措施，切實解決配套商業設施建設問題。

社區內的配套商業設施是發展社區商業服務的載體。針對當前配套商業設施嚴重短缺的狀況，落實相關的政策，采取切實有效的措施，解決配套設施問題，應當說是當務之急。由于政府對配建網點規定的售價和租金與市場價相比，過于懸殊，開發商不建、少建或漏建的動機相當大。從2002年開始，按照北京市政府86號令的規定，工程竣工后包括社區商業在內的綜合驗收工作正式啟動，這雖然在一定程度上能夠解決配套商業設施的建設問題，但仍是事后被動式的解決辦法，開發商仍然會繼續想方設法加以逃避。對此，上海、廣州等城市采取了預先收取配套設施建設費、開發商建成后再根據面積返還的辦法，取得了比較好的效果。深圳市由于市場經濟發育比較成熟，配套公建作為商品房的賣點已經成為開發商的自覺行為，配套商業設施建成后完全進入市場。深圳市的做法，是城市配套公建發展的方向。根據北京市的實際情況，配套商業設施完全走市場化的路子，還需要一個過程。在此期間，可以借鑒上海等城市收取配套建設費的辦法，確保新建改建小區配套商業設施不再少建或漏建。另外，還應積極挖掘社區服務中心的功能作用，緩解當前社區商業服務設施不足的矛盾。社區服務中心除公益性服務外，還應根據居民需要，開展一些便民利民的有償及低償的商業服務。街道社區服務信息網的商用價值，也應很好地予以開發，要使其成為溝通居民與服務商的有效中介。

第五，加強協調配合，加大執法力度，確保現有政策法規落實到位。

目前，關于配套商業設施北京市有明確的法規，但一直沒有得到很好的落實。為此，一是要提高各級政府及各部門領導的認識，二是要加大執法檢查力度，三是各部門之間要明確責任，加強配合。規劃部門要嚴格按照2001年市政府86號令的要求，做好配套商業設施的審批和驗收工作，并協同商業部門，加強日常執法檢查工作；工商部門要按照1996年市政府12號令的要求，對有非法轉租及改變使用性質等行為的企業，予以應有的懲罰。要通過各部門之間的協調、溝通與配合，保證現有政策法規落實到位。

對于已建成小區配套商業設施及原有商業網點的情況，建議規劃、商業、工商等部門聯合進行一次大檢查，沒建或建后挪作他用的，要追究開發商及相關單位的責任；原有商業網點擅自改變使用性質的，要按規定進行糾正，徹底解決因法規落實不力而產生的各種問題。