第一篇：紐約商業發展報告

《2005國際商業發展報告》連載（十九）：紐約市商業發展態勢

一、紐約市商業發展概況

紐約市（New York City）位于紐約州東南哈得孫河口，瀕臨大西洋。紐約市是美國最大的都市和最大的商港，它不僅是美國金融中心，也是全球金融中心之一。紐約還是聯合國總部所在地，總部大廈坐落在曼哈頓島東河河畔。

根據NAICS北美統計口徑，城市產業統計分為18個大類，具體包括采掘業、公用事業（供應水、電等）、建筑業、制造業、批發貿易、零售貿易、運輸倉儲業、信息業、金融保險業、房地產與租賃業、專業與科學技術服務業、公司與企業管理、行政與廢棄物管理、教育服務、健康護理與社會互助、文藝娛樂業、賓館與餐飲、其他服務業等。據已公布的2002年美國經濟普查資料，2002年紐約市批發貿易業企業數量為17,870個，雇傭員工18.66萬人，銷售收入1,735.39億美元，零售貿易業（不含餐飲）企業數量為30,252個，雇傭員工25.41萬人，銷售收入555.18億美元。此外，紐約市的專業與科學技術服務業十分發達，共有企業數量為24,163個，雇傭員工30.79萬人，銷售收入564.14億美元。紐約市專業與科學技術服務業的雇傭員工數和銷售收入額，均超過了零售貿易業。從就業的角度看，健康護理和社會救助業（雇傭員工56.28萬人）、專業與科學技術服務業（雇傭員工30.79萬人）、零售貿易業（雇傭員工25.41萬人）、批發貿易業（雇傭員工18.66萬人）、住宿和餐飲業（雇傭員工21.39萬人）等，均為就業人數較多的行業。

1、零售業發展概況

根據美國2002年經濟普查資料，紐約市零售貿易業中，服裝和服飾店、食品和飲料商店和健康和護理店占有很大比重，三類商店合計雇傭員工比重占56.7％，銷售額比重占46.7％。

若按大類零售商店劃分和排序，紐約市零售貿易排名第一的是服裝和服飾店，服裝和服飾店擁有網點數量6,283家，雇傭員工5.81萬人，銷售額96.49億美元，雇傭員工和銷售額分別占紐約市零售貿易的比重為22.9％和17.4％。排名第二的是食品和飲料商店，擁有網點數量7,797家，雇傭員工5.41萬人，銷售額90.52億美元，雇傭員工和銷售額分別占紐約市零售貿易的比重為21.3％和16.3％。排名第三的是健康和護理店，擁有網點數量3,050家，雇傭員工2.95萬人，銷售額72.33億美元，雇傭員工和銷售額分別占紐約市零售貿易的比重為11.6％和13.0％。

2002年紐約市無店鋪銷售的企業數量為1,259家，雇傭員工1.24萬人，占比重4.9％，銷售額達到41.38億美元，占比重7.5％。

紐約大都市零售貿易相對比重較高的有8大類商店，具體為：服裝和服飾店；健康和護理店；家用電器店；雜貨店；家具和家居店；食品和飲料店；運動、嗜好、書和音像店和無店鋪商店等。相對比重較低的有4大類商店，具體為汽車及零配件店；建筑材料與園藝設備店；加油站和大眾商品店（含百貨店）。紐約作為國際性大都市，城市經濟發達，居民收入水平高，游客數量多，消費領先。因而，服裝和服飾店、健康和護理店、家用電器店、食品和飲料店等具有相對優勢，有其內在的原因和規律性。

據美國經濟普查資料，2002年紐約市大眾商品店（General Merchandise Stores）有網點數量878個（見表5.2-3），雇傭員工23,468萬人，實現銷售額43.51億美元。紐約市共有百貨店39家，其中折扣百貨店16家，約占百貨店的40％。2002年紐約市有食品和飲料店7,797家（見表5.2-4），雇傭員工54,193人，銷售額90.52億美元。食品和飲料店大類，內含三種細分形式：一是日用品商店（含超市和便利店），有網點數量4,983家，雇傭員工4.3萬人，其中便利店623家；二是專業食品商店，有網點數量1,991家，雇傭員工7,801人。三是啤酒和各類酒商店，有網點數量823家，雇傭員工2,672人。從食品和飲料的流通管道看，日用品商店占了近80％的市場份額，其中包括超市和便利店。超市和便利店是紐約市食品供應的主渠道。2002年紐約市的無店鋪銷售實現零售額為41.38億美元，其銷售規模與大眾商品店（含百貨店）零售額43.52億美元大體相當。在無店鋪銷售中，電子購物和郵購實現零售額28.49億美元，占無店鋪銷售的份額68.8%。直銷網點實現零售額12.31億美元，占無店鋪銷售市場份額29.7%。近年來，隨著互聯網的逐步普及，上網人數的不斷增加，無店鋪銷售和電子購物銷售每年按超過30％的速度增長。

2、餐飲業發展概況

根據美國經濟普查資料，2002年紐約市餐飲業網點數量14590個，雇傭員工17.39萬人，零售額98.96億美元。由于同年紐約市零售貿易業實現的零售額為555.18億美元，零售貿易和餐飲業零售額兩者之和為654.14億美元，餐飲業占份額為15.1％。若直接按比值計算，餐飲業零售額與零售貿易零售額之比為1：5.6。

紐約市餐飲業可以細分為四種類型：一是全套飲食服務餐館，有網點數量6,062個，雇傭員工8.92萬人，零售額達到50.53億美元，占餐飲業的份額為51.1％。二是有限餐飲服務餐館，有網點數量6,061個，雇傭員工5.44萬人，零售額為27.04億美元，占餐飲業的份額為27.3％。三是專業飲食服務，有網點數量1123個，零售額為15.5億美元，占餐飲業的份額為15.7％。四是飲品店（酒和飲料），網點數量1344個，零售額為5.88億美元。

3、批發貿易業發展概況

根據美國經濟普查資料，2002年紐約批發貿易由企業數量17,870個，雇傭員工18.66萬人，實現銷售額為1,735億美元。紐約市批發貿易業實現的銷售額與零售貿易業的零售額，大體是3：1的關系。紐約市是美國的重要港口，這為批發業的發展提供了良好的基礎條件。

在紐約市批發貿易業中，按企業類型劃分，有三種細分類型：一是耐用品獨立批發商；二是非耐用品獨立批發商；三是電子批發市場、代理商和經紀人。其中，非耐用商品獨立批發商的企業數量為8,983個，雇傭員工10.6萬人，銷售額達到1,076億美元，雇傭員工和銷售額的份額分別為56.8%和62.0%。這在紐約市批發貿易業中占了半壁江山。

《2005國際商業發展報告》連載（二十）：紐約市商業發展態勢

二、布魯克林區商業規劃和開發

1、開發目標和推進政策

上世紀60年代以來，紐約市的零售業一直處于蕭條狀態。紐約市在紐約州、新澤西州和康涅狄格州的都市地區所占的零售份額急劇下滑，零售業就業人數也位于數十年來的最低水平。

由于在中心城區缺乏大型零售商店，許多紐約人驅車到城外大型購物中心購物和消費。這些購物中心大多位于北面的維斯切斯特縣，東面的長島和西面的新澤西。每到周末，中心城區居民都到城外消費，這為富足的郊區創造了更多的零售就業機會和稅收。對于有車的城市居民而言，郊區的店鋪為他們提供了更多的便利，更豐富的商品選擇，以及中心城區社區所沒有的更低廉商品價格。例如，一家大型綜合超市可以存儲近25,000種商品，相當于小型零售商店的3倍多。有調查顯示，大約有1/3的紐約市民有規律地到城外的大型目標零售商店購物（特指消費者會專程去購物的商店），包括折扣百貨店、折扣服裝店、大型家居用品店，以及大型綜合超市。然而，中心城區低收入和無自備車的人群，感到很不方便。

目前，零售商們發現，不僅在大都市郊區存在零售發展機遇，中心城區零售額也在上升，這使得美國大都市成為新的零售貿易增長地區。紐約市的零售發展戰略正是適應這一新的趨勢，努力改善中心商業區的環境，重塑城市形象，滿足消費需求，創造新的就業機會和稅收。

紐約市的零售發展戰略是吸引大型目標零售商店回到中心城區發展。布魯克林為紐約市最大的行政區，政府部門正努力吸引大型目標零售商店到中心城區發展，促使這個歷史上中心商業區和本地零售商店集聚區，能夠呈現新的生機。這項工作成為布魯克林商業區開發計劃的重要組成部分。紐約市政府通過一系列政策措施，鼓勵零售商在城內選址、開店、經營和發展。政府制定的系列政策措施，具體包括稅收減免和土地使用管理等。

2、布魯克林商業區的開發計劃

紐約市有數個大型中心商業區，布魯克林商業區 是紐約市繼曼哈頓中心區和下曼哈頓后的第三大中心商業區，布魯克林商業區也是市政府重點開發的4個戰略增長地區之一，其他幾個地區包括下曼哈頓和被恐怖襲擊后的世貿中心重建工程，哈德遜的堆場（與曼哈頓中心區近鄰的工業建筑區），以及皇后區的長島城市。

布魯克林商業區的傳統購物地區，位于Fulton街和該街的延伸部分，該地區的商店以銷售選擇性商品為主，街道繁華，人流熙攘。這里是紐約市最容易盈利的零售地區，租金極高。布魯克林商業區的其他商業街則各有特色，Court街主要針對沿路的辦公樓，大西洋大街十分古老，許多古董家具店和小餐館集聚于該街，其中有許多供應中東地區美食的餐飲店。

90年代初期，紐約市開始施行都市科技項目（Metro Tech），是布魯克林商業區最新、也是迄今最大的一個開發項目。該項目原址是停車場和低層商業建筑。新的項目占地46.5萬平方米，主要建設商業、商用辦公樓和學術性建筑。其設計方案是一個城區“校園”，建設一個共享的“公共餐桌”式的開放場地，周邊則是辦公樓、學術大樓和供辦公室職員就餐的餐館。

2001年，紐約城市規劃委員會批準了布魯克林商業區的區域規劃，仿照曼哈頓中心區和下曼哈頓的特別區，要求沿布魯克林商業區重要購物街道的建筑開設底層商鋪。這項要求確保了沿購物地帶建造的新大樓一定會有商鋪，維護了零售的延續性。同時，汽車主要商業街道上禁止通行，這些規定和措施已經見效。

在紐約市長的指導下，紐約城市規劃署和新紐約經濟開發公司，與布魯克林商業區委員會合作，正在計劃一個新的全方位開發計劃，促進布魯克林商業區的進一步發展。

紐約市零售發展的獨特之處，是鼓勵零售商沿著主要人行道開設商鋪，以及在中心商業區建立零售商店群。開發商鋪，會繁榮和啟動紐約市的街道，提供便利的購物條件，以及形形色色的城區生活體驗，提高其居民的生活質量。城市生活體驗，是與乏味和缺少紛繁選擇的郊區生活的最大區別，也是中心城區商業發展的關鍵優勢。

新規劃的一個關鍵部分就是改善布魯克林商業區的步行環境與城市生活體驗。按照新的計劃，將會出現新增的城市景觀改善與人行道路面，如人行橫道的拓寬。通過這些方法，提高布魯克林中心區城與周邊住宅社區的街道環境，使其成為完整的結合體和統一體。同時，該項計劃中，還制定完善了應用于主要購物街道底層零售的規定，增加了新的要求，即店面的正面應當至少有50％的玻璃外墻或櫥窗，任何百葉窗等遮蔽物不得超過外墻的50％。由此，無論商店營業與否，大樓底層商鋪都有較強的觀賞性，使行人賞心悅目。正面外墻的商鋪標記的位置和大小也會受到更嚴格的控制，保證在新開發的商業區里有更奪目和完整的商鋪外觀。

隨著新商業計劃的施行，未來的布魯克林商業區必將成為美國第四大城市的商業中心之一，擁有多元化發展商業和零售市場，以及與中心商業區融為一體的住宅社區，擁有一流的文化和教育設施，擁有設施配套和環境優美的步行環境，以及繁榮和豐富的街區生活。

《2005國際商業發展報告》連載（二十一）：紐約市商業發展態勢

3、大型目標零售店的開發建設

Gateway購物中心

Gateway購物中心占地面積約6萬平方米，于2002年開業。購物中心所在地，原先是布魯克林區東南部一塊90公頃的空地。購物中心的開發商是Related零售公司和Blackacre Capital公司。該購物中心有2700個泊車位，以及眾多的大型零售商店，包括服裝(Target,Marshall)、倉儲式百貨商場(BJs批發俱樂部)、家居(Home Depot)、電子(Circuit City)、辦公設備(Staples)和附屬餐館。購物中心附近有高速公路立體道路樞紐，交通十分方便，并建設有一個環繞購物中心，近8公頃的新公園，該公園向社會公眾開放。

購物中心的地點是布魯克林區最后一塊大面積的空地，90年代初期，一個大型住宅項目的開發商提議開發含2,400個住宅單元、20公頃公園用地和一個6萬平方米的地區性購物中心，以及零售商店、新型社區、新的公眾學校和一個新的高速公路立體道路樞紐。該項目獲得了社會公眾的同意，將區域規劃由原住宅區改為商業區，并對城區重建規劃作了修改。紐約城市規劃局與私人開發商和紐約市住宅保護與開發局密切合作，設計出融大型社區購物中心和新住宅社區為一體的方案。新購物中心的建設于2001年初動工，2002年秋天竣工，項目中住宅建設部分，正在實施過程中。

開發商表示，該購物中心是一個收效快的成功實例，吸引了來自布魯克林區、皇后區、甚至郊區長島的眾多消費者。Gateway購物中心的業績報告，遠遠超出預期。該地區的居民也很滿意Gateway購物中心帶來的消費便利和豐富的選擇，許多當地居民還找到了新的就業機會。

大西洋購物中心

大西洋購物中心位于布魯克林商業區的東南角，周圍環繞著3個歷史悠久的住宅區，與該建筑群緊鄰的是長島鐵路市郊往返火車站，8條地鐵線路和若干條公交線路。原址為工業區，長期被制造業占用。1986年，紐約市最終批準在這一地點和周圍地區實施大型開發計劃，包括建設購物中心、辦公大樓和新住宅。其中，大西洋購物中心于1996年開業，是一個占地3.7萬平方米的3層零售中心，含能容納650輛的公眾停車場，共投資9400萬美元。大西洋購物中心的店鋪包括一個大型綜合超市、服裝店、家電子用品商場和辦公設備商場。其中，超市是周邊地區唯一的大型綜合超市。大西洋購物中心的第二階段項目，建設在大西洋購物中心毗鄰，預計于2004年春季完工。這項目將包括一個耗資8800萬美元，占地4.4萬平方米的零售商場，和一個建于火車站和地鐵站之上的，占地3.7萬平方米的辦公大樓。大西洋購物中心（二期）零售商場，將包括一個1.2萬平方米的百貨商場、數家服裝店和餐館。開發商已經采納了來自居民和政府官員關于大西洋購物中心外觀設計的意見，對購物中心的設計做到與周邊建筑物材質和外觀的更好協調，同時解決好停車問題。

宜家家居紅鐮店

瑞典宜家家居公司提出要在布魯克林區紅鐮地區開發一個3.2萬平方米的家居商場，包括一個私有的9公頃停車庫，可容納1400輛汽車。紅鐮地區過去是由船廠船塢和倉庫占用的，是一個較為貧困的地區，失業率較高。近20年來，有一些富有想象力的小企業家，購買沿海空地，將它們開發為小型商業地區和藝術家的創作場所。最近，紐約市批準原區域規劃的調整，允許一個大型食品超市在那里建設和經營，地點就在宜家家居公司計劃項目的附近。目前，宜家家居公司在紐約市郊區擁有3個商場，一個在長島，兩個在新澤喜，希望通過這家在紅鐮地區開設的新店，更好地開拓地區市場。該公司預計，這個計劃中的新店鋪將成為他們在美國連鎖店業績最佳的一家。經估算，該項目將會創造超過750個直接和間接的就業機會，對紐約市的經濟貢獻每年約1.15億美元。根據紐約市的區域規劃，要求該濱海地區的地產開發項目，必須為公眾提供能夠到達海邊的人行道和景觀。宜家公司計劃沿其商場，修建一個2.2 公頃的海濱廣場，還包括一個由商場經營的擺渡碼頭，供從曼哈頓地區來的消費者使用。該項目的投資預計7000萬美元，其中包括場地清理、環境建設和項目開發。這個項目并非沒有爭議，紅鐮和周邊地區的居民對宜家商場所產生的交通擁擠問題表示了擔憂。紐約市和宜家公司的交通顧問，正在研究緩解交通擁擠的方法。

第二篇：社區商業發展的調研報告（模版）

關于寶坻區社區商業發展的調研報告

現代服務代表專業組

（2014年6月13日）

為促進我區經濟健康持續發展，現將寶坻區社區商業發展情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著我區城市化進程不斷加快，小城鎮建設和城鄉一體化逐步發展，誕生了越來越多人口密集度較高的小區，消費者慢慢從單位人變成社區人，人們大量的經濟活動都將在社區內完成，“小區經濟”應運而生，符合社區居民就近購買家具日常生活用品的習慣以及省時省事、方便快捷的客觀要求的社區店，漸漸成為社區居民綜合消費的重要載體。本次調研共調查50個小區，45家社區店。

二、存在問題

1.盲目集中，少數店鋪盈利低甚至虧損

不可否認，社區店是城市化發展到一定程度的必然產物，具有非常可觀的前景，但是在我區的社區店發展過程中，相當一部分人的決策非常盲目，選址呈現扎堆現象，如：寶境棲園小區，在門口一個排面就有4家社區店，其中3個甚至比鄰而居；有的社區卻呈現真空狀態，如：金水灣小區、書香園小區、-1-

龍熙帝景等等。很多社區店由于地理位臵集中導致客源分散，銷售額低下，并沒有進入理想的盈利狀態。

調查45家社區店基本情況

2.產品結構過于雷同，產品更新率低

社區店的日常經營主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區社區店普遍存在著“小超市”的風格，提供的產品和服務較為單一，缺乏有競爭力、有特色的產品，在商品結構上與中小型超市嚴重雷同，過于大眾化，因而缺乏競爭力。社區店作為超市的補充形式，應該采取差異化的競爭策略，才能創造出自身的優勢，扭虧為盈。

3.附加服務太少，盈利項目不足

一般情況下，社區店的利潤主要來自于商品銷售及各種增值服務，成熟市場中的社區店，約1/3的利潤來自于為消費者提供的增值服務。這些服務主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費、電費、電話費、網費；代收快遞、干洗、預定飛機票、火車票等等。由于提供這些服務必須符合嚴格的條件且手續復雜，因而目前僅有少數社區店能提供上述服務。

4.缺乏有效地物流系統和信息系統

社區店對流通量大的商品和具有明顯銷售時段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對社區店的物流配送系統和信息系統提出了很高的要求。尤其對于個體社區店來說，沒有信息系統和物流系統的有力支撐，對于銷售具有時段特征的商品，只能憑經驗一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區居民的最新需求。

5.店鋪管理不規范，食品安全無保障

目前我區社區店有的并不符合社區店標準，如：中天小區一家社區店，把自家住宅用房當做店鋪。除此之外，很多社區店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產品都屬于三無產品，食品安全現狀堪憂。

三、幾點建議

1.做好社區店網點規劃

做好社區店網點規劃工作，有利于加強社區店網點的合理布局，防止盲目投資和重復建設，促進社區店網點全面、均衡發展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規劃局、商務部門按照市商務委打造“15分鐘商圈”規劃要求，更合理地對社區店進行布局，避免扎堆現象和空白點的出現。

2.選擇適當的產品和服務

目前我區社區店大多產品結構雷同，產品更新率較低。社

區店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經營路線，“便利”和“與消費者近距離”應該是社區店最大的特點。可以在生活必需品做主打的同時，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發特色型、便利型商品，保持產品更新率，滿足消費者需求的變化，增加消費者的新鮮感。同時提供各種多元化的增值服務，如打印、購票、繳費、寄存等。

3.建立高效的物流配送體系

完善高效的物流配送體系是社區店完美經營的基礎條件。社區店具有顯著的規模小，種類多，庫存能力極弱，配送頻次高的特點。依托完善的現代物流網絡體系和現代物流技術，可以極大地降低社區店的流通成本，實現零售終端優勢。因此，社區店必須建立和完善適應社區店特點的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點的配送方案，滿足小規模分散化配送需求，節省物流配送成本，形成核心競爭力。

4.研究制定社區連鎖店扶持政策

社區店是零售業態的一個必然發展方向，但卻并不意味著只要開社區店就會成功，特別是對于那些單打獨斗沒有自身品牌的社區店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很難整合到一些有價格優勢的產品，這使得很多店面從開始就處于虧損狀態，而且開得時間越長，虧得就越多。而社區連鎖店本身擁有采購、渠道、品牌等諸多優勢，能很好的避免這一問題，建議

政府給予社區連鎖店資金、選址方面的政策支持。

5.加強對社區店的規范管理

目前我區個體社區店相當一部分都存在著食品安全問題，環境衛生質量較差、三無產品等現象都有不同程度的存在。建議有關部門對社區店經營場所、商品質量、環境衛生等問題加強監管，確保社區居民買得放心、用得放心、吃得放心。

第三篇：20130722商業發展破題調研報告(定稿)

2013重點調研課題 成果匯報交流材料

廣陵新城商業發展破題研究

陳

鍇

（2013年7月22日）

一、廣陵新城商業發展背景

廣陵新城位于揚州城市地理中心，是江廣融合一體化大區域經濟腹地的中心地帶，主要承擔商務金融、行政管理、會議展覽、科技資訊、公共文化、生活休閑等城市功能，在提高揚州城市形象與品質上扮演著非常重要的角色。

自2007年4月啟動建設以來，歷經6年時間，累計完成投入80億元，搬遷150萬平方米，建成京杭會議中心、信息產業樓、新城大廈、天順花園安臵房等各類建筑100多萬平方米，建成文昌東路、沙灣路、京杭路等路網18公里。五星級酒店、京杭水鎮、2500城慶廣場、交通銀行金融服務中心（揚州）、環球金融城、產業基地三期等一批重點項目在建。以信息呼叫服務為主導的產業動力強勁，以京杭會議中心為核心的城市魅力彰顯，以育才小學、三間院、網尚影院為代表的文化活力綻放，新城已初現輪廓，輻射效應不斷呈現。

根據《揚州市城市總體規劃（2012—2020）》中確立的城市總體發展目標，揚州市級商業中心格局確定為“二主三副多區”。“二主”，即文昌精致商業中心和京杭高端商務中心，“三副”，分別為京華城西部副中心、八里與運西區域南部副中心、江都四河八岸東部副中心。新一輪商業網點規劃明確提出了未來建設京杭高端商務中心的目標，為廣陵新城商業的發展創造了契機。

根據已經形成的策劃及規劃背景條件，未來三年，廣陵新城內部商業建筑面積將達到160萬平方米，廣陵新城輻射區域——江廣融合地帶核心區商業面積將足夠消化。

二、廣陵新城商業發展舉措

分析揚州商業市場現有及未來供應產品量和項目的分析，未來三年項目競爭激烈，且多集中在城市西部、東部。作為城市商業主中心的廣陵新城各商業項目必須準確定位，選擇切合的運營模式，杜絕因同質化產生的惡性競爭，才能在未來的眾多商業項目中抓住先機，取得競爭優勢。

1、發展定位

目前，揚州商業雖然已形成文昌、曲江、商城、京華城、嘉信茂等五大商圈，但存在：

（1）商業項目呈點狀布局，商圈聚合能力弱。除文昌商圈為核心商圈外，其余商圈項目較為單一，商圈內部各項目存在一定距離，影響商圈整個吸附能力。

（2）項目主題比較單一，項目多數為中端商業。已建商業

項目主要為百貨和shopping mall，覆蓋人群較廣，項目主題較為單一，立足于家庭式消費。除金鷹定位為中高端檔次，其余商業項目檔次一般。當地人口高端產品消費經常前往周邊城市南京、上海等。

（3）業態及品牌重合嚴重。快消費、高端品牌、文化創意品牌、知名餐飲品牌吸引力一般。奢侈品在揚州僅在金鷹進行少量布局，快消費品牌如ZARA、H&M、Unique在揚州僅存在一個；其余文化創意品牌及創意餐飲、高端餐飲品牌較少。

（4）商業項目發揮空間大。2012年，揚州人均GDP突破1萬美元，項目的單一化和品牌的薄弱化以及已經具備消費基礎的城市人口，商業市場可發揮空間仍然很大。

根據上述分析，廣陵新城商業發展定位必須：形態覆蓋面廣、建筑形象美好，吸引全市乃至周邊人口的具有旅游、人文、標桿三重價值；商業特色體現必須：主題豐富化、消費體驗化、價值人文化、消費前沿化。

（1）高端化。高端商業在揚州尚是一個空白區域，未來揚州最高端的商業布點一定在廣陵新城，使廣陵新城成為揚州乃至蘇中蘇北地區高端商業的聚焦點。

（2）專業化。根據不同生活品味客群、以特殊喜好和品牌認知度為基礎細分市場。按文化、兒童、運動、休閑等主題，分版塊布局。

（3）特色化。以城市休閑、購物旅游帶動城市商業的再度繁

榮，引領產業和居住的同步發展。注重文化與旅游的深度融合、注重生活方式改變對消費的影響、注重前沿的消費模式和科技對消費的影響、注重人文價值的追求。

2、科學布局

確立策劃為先觀念。沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。廣陵新城的商業發展應先策劃后規劃，先招商后設計，摒棄“先做后改”的操作模式，調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

商業發展格局。致力打造“三點兩線”，即京杭之心、2500城慶廣場、MSD三點，京杭水鎮一線、環城慶廣場一線。主要由京杭水鎮、城慶廣場地下商業、科技館、MSD、兒童商業綜合體等重點項目組成。

商業版塊布局：

特色商業版塊——京杭水鎮與產業基地三期兩個項目位于東西兩側，前者可以與會議中心、五星級酒店互動，主要以休閑、創意、商務為主的商業業態；后者主要服務基地內部及周邊居住版塊，提供一些社區商業、休閑娛樂的商業服務。

高端商業版塊——城慶廣場東側，重點吸引世界一線品牌入駐，以高端消費人群為目標，打造未來蘇中蘇北地區高端商業的集聚地。

文化創意版塊——京杭水鎮二期局部及文化綜合體地塊動線逐漸活躍，以主力店為主要形式，以餐飲、服飾、休閑娛樂的復合業態為主，關注文化、運河主題。

時尚娛樂版塊——城慶廣場地下部分及科技館未來人流量較大，關注年輕、時尚人群；兒童綜合體地塊關注全家庭消費，以兒童為主題，進行一站式消費體驗。

高端辦公版塊——MSD、產業基地三期商業主要為高端辦公及周邊行政辦公人員服務，引入高檔品牌，定位高端，弱化人流。

3、打造載體

——京杭水鎮一期項目。占地面積1.7萬平方米，建筑面積3萬平方米，是面向城市中高端商務、休閑人群的生活時尚、休閑聚會的場所，展現城市特性、文化氣息的場所，將利用河道打造親水主題概念休閑娛樂。

——京杭水鎮二期項目。占地面積6.5萬平方米，建筑面積

12萬平方米，是面向社會大眾、年輕時尚及旅游人群的時尚街區。

——城慶廣場項目。總建筑面積7.5萬平方米，其中商業面積3.25萬平方米，是目標性消費、家庭型消費、體驗性消費、稀缺性消費為主的新天地，將輻射整個廣陵新城及揚州東區范圍。

——科技館。總建筑面積9.8萬平方米，其中商業3700平方米，主要為到科技館活動的人群提供基礎配套服務。

——MSD項目。占地280畝，總建筑面積約100萬平方米，其中商業建筑面積約15萬平方米，是面向高端消費市場、服務于高端辦公及行政辦公的綜合百貨業態，服務于年輕時尚、城市家庭消費的街區式商業。

——產業基地三期。總建筑面積45萬平方米，其中商業2.6萬平方米，將輻射基地三期及周邊辦公、住宅，客群主要針對園區內商務辦公人士及周邊住宅群眾。

——兒童綜合體。總建筑面積33萬平方米，其中商業2.1萬平方米。客群主要針對：父母和孩子、祖輩和孫子孫女、在校學生、揚州及揚州周邊地區的家庭、年輕夫婦、補習班的學生、準媽媽、旅游者等，為打造“兒童友好城市”而建設的首個商業項目。

4、推進運營

廣陵新城商業體量大，內容多，需要采取不同方式、模式運營。既要大力推進土地招商，更需要引進新的機構、新的理念，與國際知名企業合作，全方位推進運營。

（1）版塊特色運營

——特色商業版塊。以港臺工作室為核心，重點引進港臺等地區知名的商業策劃機構和運營機構。

——高端商業版塊。初步定向遠東國際集團為核心，聘請世界知名的高端商業策劃機構進行專業打造。

——文化創意版塊。以誠品書店、廣陵圖書館為核心，以政府為主導，打造文化創意產業。

——時尚娛樂版塊。以兒童商業綜合體、李寧體育園為核心，關注兒童、時尚人群，打造大型體驗式消費產業。

——高端辦公版塊。以MSD、產業基地三期為核心，全力打造工作室、設計室、實驗室，引進大量的企業總部。

（2）序時特色運營

高端及能夠代表形象的商業項目集中布局在水軸沿線尤其是中段區域；中低端及面向大眾消費的商業布局在地下或內街，采取政策優惠的方式盡力吸引商戶；在區域價值提升后，進行品牌淘汰與更新。

同時，隨著網上購物的興起，生活與消費方式的轉變，廣陵新城商業應從傳統的零售業態轉向復合型業態的打造，重點引進品牌主力店、主題展示店、生活體驗店、文化創意體驗店等新的消費模式形態。一要注重人文價值的追求。可以引進書店、唱片店等業態，引入70后、80后主題的一些復古的商店，關注人群內心的追求；應該低碳、無障礙，具備豐富性和趣味性，具備親和力，符合現代商業消費的需求。二要注重社區商業的發展。隨

著多種業態的全面發展，社區商業中心逐漸成為了消費者的“新寵”。離家更近的位臵、更多的體驗式服務、更豐富的業態及更完善的配套設施，讓人們開始習慣于在“家門口”休閑購物，這也使得社區商業中心開辟出了一片“都市購物新天地”。基地三期商業部分、MSD商業部分均可定位于社區商業中心。

（3）訂制特色運營

為滿足個性化需求，保證運營的有機性，針對不同業態，走訂制式路線。

——以兒童為媒。針對兒童綜合體，可與Kid Zania、星期八小鎮等國內外領先兒童職業體驗機構洽談；與Lolipop、Mothercare等國際知名母嬰用品連鎖品牌進行洽談；與樂天百貨、新加坡怡豐城等知名全家庭娛樂的商業開發商進行洽談。

——以文化為媒。針對文化綜合體，可與新世界地產進行洽談，將客戶的需求結合到方案深化設計中。其旗下K11商業項目注重藝術、文化與商業的結合，近幾年在數十個城市集中布局，擴張模式和產品特色符合文化綜合體地塊的初步定位。

——以旅游為媒。針對廖家溝西側風光帶、大橋公園地塊，以打造“未來的世界遺產”為愿景，依托城市CBD，服務揚州及長三角文化休閑客群，打造集文化創意、時尚設計、特色商業、生態度假、婚慶活動等功能為一體的東方精致時尚休閑旅居目的地。

第四篇：紐約模聯報告

紐約模聯報告

2016.3.19—2016.3.26 每個模聯都有自己的一套游戲規則，不同形式的模聯規則會影響到會議的進行方式。在開會之前要先了解會議的基本議事規則。此次模聯大賽是國際模擬聯合國大賽紐約場，屬于羅伯特議事型，會議共進行五天，本次匯報按照時間順序，從會前，會中，會后三部分介紹此次大會的過程。

會前

模聯比賽在三月份進行，選拔是在十二月進行，因此，準備時間大致有五個月，寒假集中培訓持續了半個月。集訓的效率很高，比自己平時單獨準備要有效。

首先的在報名得知代表國后開始進行前期資料收集準備。會議會提供背景文件和參賽規則及建議，重點是把精力放在背景文件的準備，因為紐約模聯的規則相對簡單，能在會前預演幾次就基本清楚。根據大會提供的議題和背景介紹，開始對所在委員會和每個議題進行深入調研。

在調研的過程經常會使用翻墻瀏覽器，因為很多資料都是外文的，可以少量找一些中文資料幫助理解。調研的進程為，委員會歷史與授權，具體議題，國家立場。

委員會：

委員會的調研第一個需要弄清楚的問題就是委員會的授權，即所在委員會能做什么，不能做什么。不同的委員會授權不同，同樣這會最后影響到決議的措辭。

議題：

一般的委員會會提供三個議題，一般大會只會討論到一個，小的委員會可能會討論到兩個，所以在調研前期需要對每個議題都進行深入的調研，然后根據國家立場和國際形勢選取在大會最可能討論的兩個議題作為重點調研對象。

調研的資料以聯合國的官方文件為基礎，通過聯合國的參考文件庫查找議題相關的文件，同時輔助時事新聞，了解對該議題的最新進展。

前期需要有一個調研大綱，根據議題國際框架，相關議事體，存在問題，解決思路制定，用于指導調研方向。調研結束后需要掌握該議題的基本現狀，對議題存在的問題的解決方案，不需要對議題所有存在的問題都有解決方案，一定對自己代表國家重要，或自己熟悉的方面進行更深入的思考，在已有國際公約的框架下提出新的解決方案。抓住某一方面，重點跟別國斡旋。

國家立場：

每個代表國都需要在會前提交立場文件，因此需要對代表國家的歷史，現實情況，國情，外交關系，地理等各個方面進行了解，并根據國家在相應的議題的聯系選擇具體調研方向。國家領導人的發言是最好的立場闡述，在代表國的國家官方網站和聯合國的演講記錄能查詢到較多有用信息。最后根據對議題的調研和國家基本立場撰寫立場文件。立場文件需要邏輯清晰，內容合理簡潔，語言官方正式。

進行完所有議題的調研之后，一定要對閱讀的材料分類整理，這樣有助于理清思路。同時要開始著手寫工作文件，亦即模仿大會決議草案的形式，對議題的解決方案以書面的形式把自己調研的結果展示出來。

會中

前期充分的調研是讓代表在會場游刃有余的跟不同國家進行協商討論的基礎，此外，個人領導能力，交流能力，對語言的運用能力和辯論能力都能影響到會場的發揮。在具備了這些能力之后就是全身心的投入。

第一天：

第一個晚上是議程安排，大會讓代表通過協商談判決定大會討論議題的順序，這個過程需要代表根據前期準備情況和國家立場制定議程，并根據制定議程的理由說服別國代表，與別國代表談判，積極主動影響大會議程的制定，爭取能制定最優的議程。這個過程中會有動議提出非正式討論，整個會議都是在正式討論和非正式辯論中切換進行，正式討論有代表發言名單，積極爭取進入發言名單，在整個會場發表演講。如果最后會議達成的議程不是預想的一樣，需要根據情況調整，找到議題的共同點，不要放棄立場，堅持觀點。

第二天：

議程決定后就開始了第一議題的討論，會議還是在正式辯論和非正式討論中切換進行。在非正式討論中，要根據國家的外交關系，注意與別國代表建立盟友，并且盡可能多的與不同集團達成盟友關系，但需要堅守在其中的主要地位。首先是讓別國知曉本國立場與之前所準備的對該議題重點關注的方面進行闡述，認真聽取別國意見，然后努力達成共識，并嘗試說服別國代表。支持的代表越多，在最后的決議草案通過的可能性才最大。

第三天：

這期間還是繼續議題的討論，不過會有代表開始著手工作文件的撰寫，一般國外使用谷歌云和谷歌文檔進行在線編輯，代表在參會之前應對該工具進行了解使用。該過程一定要積極寫出本國的解決方法，同時對別國代表提出的方案給出建議和修改意見，要讓自己顯得對該集團有貢獻，與代表的交流很重要，要以一個外交官的身份要求自己，用專業的行為在會場進行協商談判。

第四天：

待所有集團都提交工作文件后，大會主席開始審閱提交的工作文件，同時給出反饋，并且大會主席會根據所有的工作文件的內容，建議相關的利益集團進行合并，這時，代表需要和其他的集團談判，如何合并，一般情況下都是集團的領頭人進行協商并最后敲定合并形式，然后重新修改工作文件。最后形成一份新的工作文件，然后代表可以在大會尋找附議國，引為最后支持的國家越多才越有可能通過。這時候代表可以在會場中和其他代表商討介紹本集團的工作文件，積極爭取附議國的簽名。

最后是決議草案的投票，這個過程基本有主席掌握節奏，并且在正式討論中進行，代表能做的就是表現出外交官的專業性，在投票之前為其他的決議草案提出友好修改意見，努力辯護自己的決議草案。

會后

開會的時間都安排的很緊湊，休息的時間比較少，因此在會后要適當注意休息。不過完成了任務還是需要放松一下的，可以適當出行體驗當地的人文美景。

開會代表的能力不僅局限于英語，交流能力是很重要的品質，當然團隊協作和遵守規定也是一個團隊能積極向上的重要因素。雖然最后開會是一個會兩個代表單獨工作，單前期的準備需要團隊所有成員的配合和努力。

最后，因為時差和環境的變化可能會造成身體的不是適，因此有一個健康的身體狀態是取得良好成績的大前提。

第五篇：商業發展高峰論壇主持詞

各位領導、企業家朋友、專家學者：

大家上午好！在各位領導和各商貿企業的大力支持下，在論壇組委會的積極籌備下，由西安市商貿局主辦、西安市擴大消費領導小組辦公室，西安連鎖經營協會協辦的2010西安商業發展高峰論壇今天在這里隆重舉行。我謹代表西安商業貿易局向關心支持此次論壇各位領導和各界朋友表示衷心的感謝!向蒞臨今天研討會的各位領導、嘉賓、企業家和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎!

今年是祖國建國60周年，60年的歷史變遷，30年的改革開放，西安的商業發生了天翻地覆的變化，整個城市面貌煥然一新。在這個特殊的日子里，我們舉辦商業發展論壇，回顧歷史，立足現在，展望未來，對弘揚行業精神，提升我市商貿流通服務業水平，增強發展后勁，有著十分重要的意義。

出席今天論壇的領導嘉賓：

參加論壇的還有各區縣商貿主管部門的領導以及等40多家我市知名商業企業的主要負責同志。

應邀出席論壇的還有等新聞媒體的朋友。

本次論壇，大家將圍繞“擴大內需、拉動消費，商業強市、大展宏圖”的主題，共同研討，相互切磋。希望大家能暢所欲言，為西安商貿業的發展出謀劃策、建言獻計，共同打造2010年的一次行業交流的盛宴！

首先請西演講西安商貿業輝煌六十年，與我們一起回顧西安商貿業的發展歷程。大家歡迎。.......剛才大家圍繞商業發展，結合各自的實踐，從不同角度充分發表了各自的見解，進行了深入的交流。無論戰略發展、行業規劃、科學經營管理、現代技術的應用等等，既是西安作為一個現代商貿中心城市的內在要求，也是我們商貿流通行業未來科學發展、可持續發展所必須具備的基本知識。

回顧西安商貿業60年的發展歷程，我們倍感驕傲自豪，展望未來，西安商貿業的發展前景無限美好。希望通過這次論壇，能為我們開啟西安商貿事業的新征程，為西安經濟的發展作出新的更大的貢獻！

各位領導、各位嘉賓，2010西安商業發展高峰論壇到此結束，謝謝大家！