第一篇：社區商業業態功能及運營分析

社區商業業態功能及運營分析

社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態，如鄰里商業街區、社區購物中心及鄰里購物中心等。社區商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性也決定了社區商業的總規模一般應控制在3萬平米以內，商業業態的設置也有較強的針對性。

一、社區商業分類

目前為止，社區商業還沒有非常權威的標準分類方法，出發點和目的的不同，使得社區商業的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結為宏觀和微觀兩個層面的劃分方式，具體劃分如下表：

國外零售商業分類形式參考：

二、社區商業的功能

社區商業的功能主要包括：購物功能、社交功能、服務功能、文化休閑娛樂功能。

按照潛在業主對不同商業配套設施設施的需求強度差異，我們將其分為3個層次，即：

1、強度需求商業設施，需求的比重超過50%

此類商業設施主要包括：綜合超市、菜市場、購物中心、銀行；

2、中度需求商業設施，需求比重在10-50%之間

此類商業設施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運動場館、24小時便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發店、老年活動中心等；

3、弱需求商業設施，需求比重在10%以下

此類商業設施主要包括修理店、彩擴沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場。

三、社區商業功能業態組合

四、社區商業運營中存在的問題

1、“殺豬式”銷售帶來的后果

通常開發商的做法就是以住宅銷售的手法進行商鋪的銷售，先營造出一個好的概念，讓投資者有一個美好的想象空間，然后將商鋪高價賣給投資者，再由這些投資者運營出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設計、建設之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對于投資者的后續服務及輔助，導致投資者購買前期望過高，購買后盲目經營，或者由于售價過高，導致投資者為了達到比較理想的投資回報，只能把租金提高，結果導致惡性循環。

2、體量過大，超出社區承受范圍

社區商業的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標準出臺，所以開發商在做規劃的時候往往比較盲目，首先遵循的是規劃指標，在條件允許的范圍內，寧大勿小。通常來說，社區商業的體量大小和所服務的住宅體量大小有關，如果體量太小，則無法滿足社區居民的基本生活需求，如果體量太大，則導致人流不足、商家經營出現問題，最終導致商鋪空置現象出現。

預估商業體量方法參考——通過周邊人口數量。國內一線城市的人均商業面積達到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業面積約在1.0-1.6平方米之間。考慮到社區商業功能、服務對象以及服務范圍，社區商業的體量應控制在人均1平方米左右或以內。

3、住宅入住率長期的超低

由于城市化進程的不斷加快，很多城市的市區已經有了成熟樓盤，越來越多的開發商開始把開發的目光轉向郊區，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導致很多郊區樓盤的入住率增長緩慢，最后形成了惡性循環，居民入住率越低，商家越不愿意進駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。

4、社區商業存在先天不足

對于大多數的社區商業來說，建筑上的先天不足是制約其發展的一個硬傷，首先，對于開發商來說，社區商業不是經過規劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規劃的時候設置一些底商作為社區商業，并沒有把社區商業的功能考慮清楚，對于業態的設置和商家的開店需求更是沒有規劃。結果最終導致很多社區商業很難良性運作。

五、社區商業運營成功的因素總結

深入、細致的市場調研，特別是需求分析。社區商業首要關注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是“人”。

? 合適的業態配比是社區商業中心區別于其他類型商業的關鍵，同時也是保證項目人氣的要點之一；

? 合理的業態布局有利于聚集與疏導人氣，對商業的持續經營有著直接影響；

? 租戶組合將影響項目的培養期與租金收益情況；

? 恰如其分的運營管理將是保證項目長久良好運營的關鍵。

第二篇：社區商業業態說明

社區及社區商業業態劃分說明

一、社區劃分說明

（一）按規模劃分

1、大型社區—居住區，是指大規模、公建設施配套完整的聚居地，人口規模3萬人以上或用地規模60公頃以上。

2、中型社區—小區，人口規模10000-30000人或用地規模15-60公頃。

3、小型社區—組團，規模一般較小，人口10000人以下或用地規模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區建設時間劃分

1、老社區

是指2000年以前建成的、社區商業建設尚無充分規劃的社區。

2、新建社區

是指2000年（含）以后建成的、社區商業建設有比較完善規劃的社區。

3、在建社區

是指已完成社區商業建設規劃，且正在建設當中的社區。

二、社區商業業態劃分說明

（一）社區商業中心、商業街

社區商業中心是在城市的區域中心建立的，面積在5萬平方米以內，集購物、餐飲及其他服務等多業態為一體的商業中心。

商業街是指社區內配置包括購物、餐飲及其他商業服務設施的街道，商業服務設施一般臨街設立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜肴、消費場所和設備的經營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業態。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立傳統的無明顯品牌形象的零售業態。

（六）維修店

是指社區內配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補以及皮革衣物的清洗、上光等服務項目的經營單位。

（八）美容美發店

美發：根據賓客頭型、臉型、發質和要求，為其設計、剪修、制作發型，提供肩部以上按摩及其相關服務。

美容：根據賓客的面型、皮膚特點和要求，運用多種美容技術、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護膚美容、化妝美容及其相關服務。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區內配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務

是指提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務的機構。

（十一）書店、音像店

是指社區內配置的經營書籍、音像制品的經營單位。

（十二）照相館

運用照相機、傳統感光材料、存儲卡和燈光設備，在室內外拍攝人物、風光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運用彩照擴印設備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴印、放大彩色和黑白照片的經營單位和機構。

社區商業評價規范之二(新建社區)

總體要求：

1、大型社區人均商業用地面積不小于0.9平方米，中型社區人均商業用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區應建社區商業中心。

3、各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4、各商業網點證件齊全，合法經營，有固定的營業場所。

5、社區商業網點在布局上充分實現便利性。

6、社區商業設施實現相對集中，住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

7、社區商業應有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區商業服務人員應著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區商業中心： 1.規模

1.1社區商業中心的輻射半徑約2000米，與居住區的距離不少于100米。

1.2社區商業中心應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上，商業業態在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業與生活服務業。如超市、便利店、餐飲店、美容美發店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區商業中心應設在交通便利處。2.2社區商業中心應提供銀行卡消費服務。

2.3與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫院等。3.設備設施

3.1各類商業網點應有必要的裝飾裝潢，與社區檔次相協調。3.2各類商業網點應有足夠的營業面積，滿足選購和消費需求。3.3商業、服務設施齊備。4.環境、安全設施

4.1保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1社區商業中心規章制度齊全，有完善的售后服務。5.2服務人員應經相應的培訓并由相應的資質。餐飲店： 1.規模

1.1社區應配備餐飲店,應有單店面積在500平方米以上的店鋪，應有社會知名的餐飲店。1.2社區應提供早餐服務。

1.3社區的最遠就餐距離不超過600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應超過10米。2.便利性

2.1應提供電話訂餐及送餐服務。2.2餐飲店應設在交通便利處。

2.3大型社區應至少有一家24小時服務的餐飲店。2.4應有提供銀行卡消費服務的餐飲店。3.設備設施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛生設施。3.2原料、成品、餐具、用具等應分別存放。3.3有洗涮消毒設備。3.4有空調系統，溫度適宜。4.環境衛生、安全設施

4.1餐飲店內應保持清潔，清理及時，加工制作應符合食品衛生法的相關要求。4.2 餐飲店周圍環境應干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應超過30米。4.3應有符合環境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設施及垃圾存放設施。4.4有應急照明設施及消防設施。

5、服務

5.1餐飲店應有不同的種類，大型社區應有多種風味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，定期進行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價格應與社區的消費水平相適應。超市： 1.規模

1.1大型社區至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營業時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業面積40%的停車場。2.2超市經營商品種類不得少于5000種。2.3社區居民距超市的最遠距離不超過2000米。2.4超市應有刷卡通道。3.設備設施

3.1超市應具有冷藏、冷凍、保鮮設施。3.2超市的收銀通道應與超市的規模相適應。3.3超市應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施 4.1超市內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2銷售、加工制作的食品應符合食品衛生法的相關要求。

4.3超市內食品區（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區等區域應嚴格分開，不應交叉。4.4有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1理貨員應及時補充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.3服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，食品加工制作人員定期進行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規模

1.1社區應配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營業時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。

2.3便利店應提供其他便利服務，如：傳真、復印、沖照片、票務服務，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區的便利店應提供網上購物、電話購物等電子商務服務。3.設備設施

3.1便利店應具有冷藏設施（冷柜、冰箱等）、衛生消毒設施。3.2便利店應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施

4.1便利店內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1有相應的規章制度。

5.2熟食加工制作人員應定期進行體檢。美容美發店： 1.規模

1.1大中型社區應配備美容美發店，每千人美容美發店建筑面積應不少于15平方米。1.2至少應有一家單店營業面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠消費距離500米。2.2營業時間不少于12小時。

3、設備設施

3.1具有與所經營的服務項目相適應的設施設備。3.2應具有相應的衛生消毒設備和措施。

4、環境、安全

4.1及時清理，保持店內外的清潔。4.2從業人員必須經過衛生部門的健康檢查。

5、服務

5.1應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

5.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質，服務人員應持證上崗。5.3向消費者提供與服務有關的真實信息，不得欺騙和誤導消費者。維修店： 1.規模

1.1社區應配備家電維修(含微機及外設維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區每千人維修店建筑面積應約30平方米。其中家電維修(含微機及外設維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機及外設維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2家電維修應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有固定的營業場所。

3.2有齊備的維修設備以及必要的測試設備。4.環境、安全設施

4.1維修店應及時清理，保持店內外清潔。4.2應配備消防設施。5.服務質量

5.1接待區應有服務收費價目表，上門維修服務人員應主動出示維修服務收費價目表。5.2維修服務及時。

5.3服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。洗染店: 1.規模

1.1社區應配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2應提供必要的立等可取的服務項目。2.3應提供上門取送服務。3.設備設施 3.1應有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務

4.1應有必要的客衣標識管理，避免錯收錯發。4.2應在營業場所內明示服務項目和收費標準。照相館： 1.規模

1.1每千人照相館建筑面積應不少于10平方米。1.2應有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2最遠消費距離在800米左右。

2.3應提供照相、膠卷沖洗、擴印、膠卷銷售等服務。2.4應提供立等可取的證件照服務。3.設備設施

3.1應有與經營項目相適應的器材、設備。3.2營業室、照相室與加工附屬用房應分開。4.服務

4.1應明示服務項目及收費標準。

4.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。舊貨廢棄物回收站： 1.規模

1.1社區應配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應不少于6平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有封閉的廢品存放處。4.服務

4.1及時清理，貨品擺放有序，應保持回收站內外的清潔。4.2回收站應每天進行物資清理、轉運。4.3上門服務應及時。家庭服務： 1.規模

1.1社區應有家庭服務網點提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務。1.2家庭服務網點的服務半徑為1000米。2.設備設施

2.1應有與家庭服務相適應的設備設施。3.服務質量

3.1服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。書店、音像店： 1.規模

1.1社區應配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應超過15平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。3.設備設施

3.1音像店應提供試聽設備。

社區商業全國示范社區（新建社區）各項目比重分配 項目 比重 % 總體要求 10.5 商業中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發美容店 9 回收店 5 家庭服務 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區商業評價規范之三(在建社區)

總體要求：

1.商業從空間上和時間上實現便利性，便利居民的消費，便利服務的提供。

2.社區商業設施的建設布局實現商業的相對集中及住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

3.各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4.社區人均商業用地面積不少于1平方米。業態結構比例為購物：餐飲：其他服務約為：4：3：3 社區商業業態設置： 1.小型社區應配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區應配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發店、家庭服務網點及舊貨廢棄物回收站等。

社區商業規劃布局：

1.大中型社區應按人口、地塊條件配置多點式便利商業組合，小型社區可結合自身情況集中配置便利社區商業組合。

2.社區商業設施應配置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應臨街或臨路設置。

3.大中型社區應建社區商業中心或社區商業街等集中式商業形式。社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上。社區商業中心內應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。規劃中的社區商業中心與居住區的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區的規劃中應有社區商業中心。

社區商業物件要求：

1.集中獨立商業

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。設置貨流通道，設置適當的停車位。

獨立商業根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接駁。預留商家招牌的設置。

社區商業全國示范社區（在建社區）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業態設置 15 規劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區商業的特點

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提供怎樣的社區商業服務是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區商業的發展概況及特征

社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。

國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區商業的功能

國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2）社區商業中心的業態構成

國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。3）社區商業的開發，國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。

國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。4）社區商業的布局與設計

國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。

（三）、國內社區商業概況

1、國內社區商業現狀 我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。

我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

2、國內社區商業的發展方向

我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：

? 各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等項服務

? 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成

? 各城市將大力發展社區商業中心，社區商業中心是相對集中的社區商業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。

? 社區商業中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。以天津社區商業發展規劃為例，在未來兩年內將在社區內發展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。

第三篇：社區及社區商業業態劃分說明

社區及社區商業業態劃分說明

一、社區劃分說明

（一）按規模劃分

1、大型社區—居住區，是指大規模、公建設施配套完整的聚居地，人口規模3萬人以上或用地規模60公頃以上。

2、中型社區—小區，人口規模10000-30000人或用地規模15-60公頃。

3、小型社區—組團，規模一般較小，人口10000人以下或用地規模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區建設時間劃分

1、老社區

是指2000年以前建成的、社區商業建設尚無充分規劃的社區。

2、新建社區

是指2000年（含）以后建成的、社區商業建設有比較完善規劃的社區。

3、在建社區

是指已完成社區商業建設規劃，且正在建設當中的社區。

二、社區商業業態劃分說明

（一）社區商業中心、商業街

社區商業中心是在城市的區域中心建立的，面積在5萬平方米以內，集購物、餐飲及其他服務等多業態為一體的商業中心。

商業街是指社區內配置包括購物、餐飲及其他商業服務設施的街道，商業服務設施一般臨街設立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜肴、消費場所和設備的經營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業態。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立傳統的無明顯品牌形象的零售業態。

（六）維修店

是指社區內配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補以及皮革衣物的清洗、上光等服務項目的經營單位。

（八）美容美發店

美發：根據賓客頭型、臉型、發質和要求，為其設計、剪修、制作發型，提供肩部以上按摩及其相關服務。

美容：根據賓客的面型、皮膚特點和要求，運用多種美容技術、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護膚美容、化妝美容及其相關服務。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區內配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務

是指提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務的機構。

（十一）書店、音像店

是指社區內配置的經營書籍、音像制品的經營單位。

（十二）照相館

運用照相機、傳統感光材料、存儲卡和燈光設備，在室內外拍攝人物、風光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運用彩照擴印設備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴印、放大彩色和黑白照片的經營單位和機構。

社區商業評價規范之二(新建社區)

總體要求：

1、大型社區人均商業用地面積不小于0.9平方米，中型社區人均商業用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區應建社區商業中心。

3、各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4、各商業網點證件齊全，合法經營，有固定的營業場所。

5、社區商業網點在布局上充分實現便利性。

6、社區商業設施實現相對集中，住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

7、社區商業應有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區商業服務人員應著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。

社區商業中心：

1.規模

1.1社區商業中心的輻射半徑約2000米，與居住區的距離不少于100米。

1.2社區商業中心應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上，商業業態在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業與生活服務業。如超市、便利店、餐飲店、美容美發店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。

2.便利性

2.1社區商業中心應設在交通便利處。

2.2社區商業中心應提供銀行卡消費服務。

2.3與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫院等。

3.設備設施

3.1各類商業網點應有必要的裝飾裝潢，與社區檔次相協調。

3.2各類商業網點應有足夠的營業面積，滿足選購和消費需求 3.3商業、服務設施齊備。

4.環境、安全設施

4.1保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1社區商業中心規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.2服務人員應經相應的培訓并由相應的資質。

餐飲店：

1.規模

1.1社區應配備餐飲店,應有單店面積在500平方米以上的店鋪，應有社會知名的餐飲店。

1.2社區應提供早餐服務。

1.3社區的最遠就餐距離不超過600米。

1.4餐飲店與居民樓的距離應超過10米。

2.便利性

2.1應提供電話訂餐及送餐服務。2.2餐飲店應設在交通便利處。

2.3大型社區應至少有一家24小時服務的餐飲店。

2.4應有提供銀行卡消費服務的餐飲店。

3.設備設施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛生設施。

3.2原料、成品、餐具、用具等應分別存放。

3.3有洗涮消毒設備。

3.4有空調系統，溫度適宜。

4.環境衛生、安全設施

4.1餐飲店內應保持清潔，清理及時，加工制作應符合食品衛生法的相關要求。

4.2 餐飲店周圍環境應干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應超過30米。

4.3應有符合環境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設施及垃圾存放設施。

4.4有應急照明設施及消防設施。

5、服務

5.1餐飲店應有不同的種類，大型社區應有多種風味的餐飲店（包括清真店）。

5.2服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，定期進行體檢，持健康證上崗。

5.3餐飲的檔次及價格應與社區的消費水平相適應。

超市：

1.規模

1.1大型社區至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。

2.便利性

2.1超市營業時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業面積40%的停車場。

2.2超市經營商品種類不得少于5000種。

2.3社區居民距超市的最遠距離不超過2000米。

2.4超市應有刷卡通道。

3.設備設施

3.1超市應具有冷藏、冷凍、保鮮設施。

3.2超市的收銀通道應與超市的規模相適應。

3.3超市應配備空調系統，溫度適宜。

4.環境、安全設施

4.1超市內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2銷售、加工制作的食品應符合食品衛生法的相關要求。

4.3超市內食品區（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區等區域應嚴格分開，不應交叉。

4.4有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1理貨員應及時補充商品，收銀員收銀迅速。

5.2超市規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.3服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，食品加工制作人員定期進行體檢，持健康證上崗。

便利店：

1.規模

1.1社區應配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的營業時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務的便利店。

2.2便利店的商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。

2.3便利店應提供其他便利服務，如：傳真、復印、沖照片、票務服務，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區的便利店應提供網上購物、電話購物等電子商務服務。

3.設備設施

3.1便利店應具有冷藏設施（冷柜、冰箱等）、衛生消毒設施。

3.2便利店應配備空調系統，溫度適宜。

4.環境、安全設施

4.1便利店內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2有應急照明設施及消防設施。

5.服務

5.1有相應的規章制度。

5.2熟食加工制作人員應定期進行體檢。

美容美發店：

1.規模

1.1大中型社區應配備美容美發店，每千人美容美發店建筑面積應不少于15平方米。

1.2至少應有一家單店營業面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠消費距離500米。

2.2營業時間不少于12小時。

3、設備設施

3.1具有與所經營的服務項目相適應的設施設備。

3.2應具有相應的衛生消毒設備和措施。

4、環境、安全

4.1及時清理，保持店內外的清潔。

4.2從業人員必須經過衛生部門的健康檢查。

5、服務

5.1應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

5.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質，服務人員應持證上崗。

5.3向消費者提供與服務有關的真實信息，不得欺騙和誤導消費者。

維修店：

1.規模

1.1社區應配備家電維修(含微機及外設維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪

1.2大中型社區每千人維修店建筑面積應約30平方米。其中家電維修(含微機及外設維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機及外設維修)單店的建筑面積不少于50平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2家電維修應提供上門服務。

3.設備設施

3.1應有固定的營業場所。

3.2有齊備的維修設備以及必要的測試設備。

4.環境、安全設施

4.1維修店應及時清理，保持店內外清潔。

4.2應配備消防設施。

5.服務質量

5.1接待區應有服務收費價目表，上門維修服務人員應主動出示維修服務收費價目表。5.2維修服務及時。

5.3服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

洗染店: 1.規模

1.1社區應配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應至少有一家連鎖店。便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2應提供必要的立等可取的服務項目。

2.3應提供上門取送服務。

3.設備設施

3.1應有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。

4.服務

4.1應有必要的客衣標識管理，避免錯收錯發。

4.2應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

照相館：

1.規模

1.1每千人照相館建筑面積應不少于10平方米。

1.2應有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2最遠消費距離在800米左右。

2.3應提供照相、膠卷沖洗、擴印、膠卷銷售等服務。

2.4應提供立等可取的證件照服務。

3.設備設施

3.1應有與經營項目相適應的器材、設備。

3.2營業室、照相室與加工附屬用房應分開。

4.服務

4.1應明示服務項目及收費標準。

4.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

舊貨廢棄物回收站：

1.規模

1.1社區應配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應不少于6平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時 2.2應提供上門服務。

3.設備設施

3.1應有封閉的廢品存放處。

2.4.服務

4.1及時清理，貨品擺放有序，應保持回收站內外的清潔。

4.2回收站應每天進行物資清理、轉運。

4.3上門服務應及時。家庭服務：

1.規模

1.1社區應有家庭服務網點提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務。

1.2家庭服務網點的服務半徑為1000米。

2.設備設施

2.1應有與家庭服務相適應的設備設施。

3.服務質量

3.1服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。

書店、音像店：

1.規模

1.1社區應配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。

1.2每千人書店、音像店建筑面積應超過15平方米。

2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

3.設備設施

3.1音像店應提供試聽設備。

社區商業全國示范社區（新建社區）各項目比重分配

項目

比重 % 總體要求

10.5 商業中心

餐飲店

超市

12.5 便利店

維修店

洗染店

美發美容店

回收店

家庭服務

書店、音像店照相館

總分

社區商業評價規范之三(在建社區)

總體要求：

1.商業從空間上和時間上實現便利性，便利居民的消費，便利服務的提供。

2.社區商業設施的建設布局實現商業的相對集中及住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

3.各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4.社區人均商業用地面積不少于1平方米。業態結構比例為購物：餐飲：其他服務約為：4：3：3

社區商業業態設置：

1.小型社區應配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發店、舊貨廢棄物回收站等。

2.大中型社區應配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發店、家庭服務網點及舊貨廢棄物回收站等。

社區商業規劃布局：

1.大中型社區應按人口、地塊條件配置多點式便利商業組合，小型社區可結合自身情況集中配置便利社區商業組合。

2.社區商業設施應配置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應臨街或臨路設置。

3.大中型社區應建社區商業中心或社區商業街等集中式商業形式。社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上。社區商業中心內應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。規劃中的社區商業中心與居住區的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區的規劃中應有社區商業中心。

社區商業物件要求：

1.集中獨立商業

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。設置貨流通道，設置適當的停車位。

獨立商業根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件。

2.底商

要求層高最低3.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接駁。預留商家招牌的設置。

社區商業全國示范社區（在建社區）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業態設置 15 規劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

第四篇：商業業態介紹

商業業態介紹(轉載)

商業業態開發簡介

商業形態簡析

商業房地產按照行業類型可以分為零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。

零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業房地產。

娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。

餐飲功能房地產也呈現獨體形式和融合發展的經營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發展，同時在項目中也開始發揮越來越重要的作用。

健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展，作為生活品質的一個標準，被越來越多的運用在商業房產中，現在成功的案例主要存在于國內大型城市。

目前，大中MALL在國內的發展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業業態在相互滲透和變幻。我項目的業態依據此點是商業發展的一個趨勢。我現將我項目內預計出現的部分業態作個簡單描述。、體育場館

體育場館原來在招商前期我們的建設初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業形態在近幾年經營的類型也在發生著變化，這和體育事業的蓬勃發展是分不開的。簡單來說體育產業可分為體育服務產業和體育商品產業。體育服務產業主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。體育商品產業是指由體育派生的為體育提供物質條件的器材、設備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關體育用品的銷售市場。

摘錄：體育比賽除了為運動員展現實力向人類極限挑戰及促進運動技術水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業開發的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導，賽事規模

越來越大，社會和經濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設、旅游、就業等多方面發展，并帶來許多潛在的商業機會。無疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現象和新的經濟增長點。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎市政建設、場館及食宿接待設施建設、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續多年的間接效益。直接經濟收入的主要渠道有：出售電視轉播權、比賽標志商品特許權、廣告權、門票，發行彩票，發行郵票、紀念幣、紀念章，企業及個人的贊助和捐贈等。許多國際體育活動，透過衛星電視的轉播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國家樂福1963年創建的特級市場，該業態首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結合，它倡導：超大的營業面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市從商品結構來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態來看還是有好多種：麥德龍現購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。百貨零售業態始于19世紀中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網絡購物的發展，這些業態以商品價格、便利、品類深度、環境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現出來，給傳統的精于有限產品、高價格、環境優雅、人員密集的百貨業帶來沖擊使其不再為商業主流業態，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業的出路主要是并購整合、連鎖化、專業化三個方向。

超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業態，成功經營的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于2點：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數與購物的平均單價。這需要超市從商品結構、商品價格、宣傳廣告、經營方式都要進行仔細設計。

3、便利店

便利店最早起源于美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強、地處于人口密集區域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個區域內可存在數量依據消費需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著這一業態的發展，在西方已經不再作為超市的一種補充業態，開始慢慢成為人們消費密不可分的一種主導業態，有些地區已經代替超市成為第一零售業態。便利店在我國現在也開始迅速開始，有相當規模的還不多，由于發展和存在優勢還不明顯，暫時還無法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現在是最為流行的一種商業業態，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業業態，這類店鋪規模都不

大，多位于城市郊區，地價較低的地區，購物環境簡潔明快、內部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。商業界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業態：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達80%，比較少的也達到60%左右，國內折扣店經營范圍還是偏少，經營規模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業態概念還很模糊。

5、商業街

商業街是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同于商業區（組成城市地域的基本街區），也不同于商業圈（特定商業中心地的商業職能及其影響的地域范圍），商業街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據經濟學家萬典武對商業街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業街

地處地方城鎮中心，街區長度100-200M，商業設施1-2層，商業密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區域構成形狀為線狀，商店數目50家、行業數目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區采購單次數額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業街

地處地域中的城市內，街區長度500-700M，商業設施2-4層，商業密度為70-90%，自身人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區域構成帶狀附以樹狀結構，商店數目300-400家、行業數目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區采購單次購物數額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區型商業街

地處中等城市中心區或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業街構成形態為環形或圈形。商店數目1000-3000家，行業數目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業街

地處大城市中心或交通便捷處，街區長度為1000-5000M，商業設施為6層或6層以上，商業密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業街構成形態為平面圈狀。內為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式，行業以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業數目為300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業服務店、貿易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數額巨大。

綜合下來可以看到商業街的形成和最終發展規模與地域（遠期規劃）人口流量密切相關。商業街不同于其他商家聚集地的最大區別在于商業街的主題。從國內出現的案例來看沒有特色不具備引導消費的商業街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營店、專業店、直銷店的統稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環境改變和消費心理變化而形成發展的。專賣店的經營方式可分為廠家直營和加盟代理，區別對待這兩種方式可以執行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯系，應該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發商開發建設、統一管理的商業設施，它擁有大型核心店、多樣化商業街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內商業街的多種專業店，還有餐飲、娛樂等企業。MALL作為一種商業零售企業群體，是20世紀中葉在美國開始出現的，當時美國人均GDP已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當地零售業態如百貨、超市、倉庫商品、專業店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業已經飽和甚至出現相對衰退的情況下，在郊區逐步開發建立。

我國部分城市人均GDP已達數千美元，繁華商業區的停車和購物環境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們人均GDP預計也只有2000美元，少數大城市或特區可能達到5000-10000美元；同時考慮到國家可建商業土地的建立寬敞停車

場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應當采取務實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。

第五篇：體驗式商業業態的運營要點及案例

體驗式商業業態運營要點和案例借鑒

細數國內體驗式商業項目，雖然K11、僑福芳草地、大悅城等已在“體驗”實踐上做得有模有樣，但國內大部分項目都還處于摸索階段。如何做好體驗式商業項目？體驗式商業有哪些成功要點？我們可以從那些成功案例中借鑒什么？本次專題從生活體驗式購物中心、兒童體驗主題案例、藝術體驗購物中心以及體驗式購物中心升級策略四大方面進行成功經驗分享。一.你是否真的理解什么叫“體驗式商業”？ 1.概念

所謂“體驗式商業”，是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式，其更注重消費者的參與、體驗和感受，并對空間和環境的要求也更注重體驗性。

體驗式商業最常見的載體是購物中心，因為購物中心在建筑設計、空間品質、業態組合和經營模式上，更易于實現“體驗式”的要求。體驗式消費主要是人體三方面感官的參與：視覺（聽覺）、觸覺、味覺。

視覺（聽覺）：指消費現場的各種新奇的建筑形態、裝潢布置、產品陳列等對消費者視覺的沖擊（或某種聲音引起人的注意），從而觸動消費者內心，引起愉悅感受。

觸覺：主要是指消費者在賣場消費過程中的參與行為。味覺：指商業物業里的美食體驗。

2.發展模式

3.7大主要特征

“體驗式商業”特征1：注重定位的精準性 體驗型業態主要包括：餐飲、電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、兒童游藝。

“體驗式商業”特征2：關注功能的便利性

任何業態的選擇和引入，都基于項目合理的業態組合定位，以及對潛在目標消費群消費喜好的準確把握，商業業態功能對區域消費者的便利性體驗式商業需關注的基本點。

“體驗式商業”特征3：關注業態的協同性

商業場所的產品計劃，是消費者進入的充分理由，包括：消費層分類/分析、業態分布的分析、業態分布的分區、產品調整計劃。

統一運營要求各商戶統一經營管理，是商業場所的各項服務功能符合目標消費者的需求，從而在市場樹立良好的、獨特的形象。“體驗式商業”特征4：關注經營的特色性

商業的經營特色能夠有效吸引消費者，也是吸引消費者定性消費的主要賣點之一；

鮮明的形象主題，使商場在商品同質化嚴重的商業市場內獲得形象和檔次的提升。

“體驗式商業”特征5：關注場所的感染力

體驗不僅僅是餐飲、休閑、娛樂，而是與場所整體匯聚起感染能量。

“體驗式商業”特征6：場所理念與消費者價值的融合

“體驗式商業”特征7：關注消費的文化性

4.體驗化元素有哪些？

二、體驗式商業成功案例解析

1、生活體驗購物中心（LSC）案例借鑒

生活體驗購物中心（Lifestyle Shopping Center，簡稱LSC）一般位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征；在業態上，主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。

LSC需要滿足6大條件

1）豐富的業態滿足消費者對商品的需求和生活品質的追求； 2）坐落在相對集中的高收入人群區域；

3）面積一般在1.5-5萬平方米之間，近年來出現逐漸增大的趨勢； 4）是在一個開放的環境中，而不像傳統購物中心是在一個封閉的環境里； 5）停車方便，有足夠的停車位； 6）更加注重環境和建筑風格的營造。

典型的Lifestyle Shopping Center通常有一條步行休閑購物街、若干條副街及休閑廣場組合而成。而國際購物中心委員會定義中所指的開放空間，并不是室內大型開放空間或者中庭，而是室外的自然空間。LSC的特點 休閑第一：所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。

環境第一：LSC更加注重環境和建筑設計。

規模適中：美國的LSC規模平均在5~6萬平方米左右。

業態專精：LSC從業態上更接近于集百貨店、（大型）超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。消費高端：高檔的環境、高檔的產品和倡導的時尚理念。

營利潤高：經營利潤高是吸引業主的關鍵。高消費、高利潤率和高附加值的產品，致使Lifestyle購物中心的業主的零售凈利潤率平均達30%以上。國外經驗借鑒 1）業態——餐飲

在LSC中，餐廳是占據主要位置，在我國可以發展各式高檔餐廳，但要作出特色形成精品。

2）業態——家具與家居飾品

家具與家居飾品在國外的LSC中占據到了第二大的比例，但在國內還不明顯，因此在經營前期引入家居類業態的比例不宜過高。3）業態——休閑娛樂

在國外，LSC中的影劇院及其他娛樂設施比重幾乎是Mall中的兩倍。在我國可以把休閑娛樂的品位提升在Mall之上，專門針對中產階級的休閑娛樂業態；不過應該盡量避免百貨、折扣店的出現。

2、兒童體驗主題案例借鑒

據調查，80%的家庭，兒童支出占家庭支出的30%~50%，孩子的消費已經成為家庭消費的最大支出之一。兒童消費需求層次：對獲得基本的養育、視頻、服裝及生活必需品的需求；對醫療、保健、居住條件的需求；對受教育及抵御未來不確定性的需求；對運動、娛樂、社會交往的需求；對提高個人素質及個性發展的需求。職業體驗型

星期8小鎮：完整貨幣體系，體驗社會角色的親子樂園；寓教于樂的情景體驗天地；為孩子提供全面的角色體驗。KIDZANIA：虛擬的故事背景，完整的貨幣與教育體系；選擇高標準合作伙伴，打造巨大產業鏈。主題樂園型

北京snoopy 樂園：寓教于樂，盡享童年時光；讓消費者在購物的同時還可以置身在童話世界里。兒童主題家庭消費綜合體

深圳baby city：以兒童和親子生活為中心來規劃運營；全方位呵護兒童成長，樹立一個行業標桿式創新綜合教育平臺。兒童體驗主題商業地產：關鍵要素 1）商業價值鏈分析

2）選址（選址要求如右圖）3）項目規模

一二線城市的開發體量存在差異：北京、上海、深圳等一線城市兒童主題商業地產的開發體量較大。南京、沈陽、無錫等 二線城市的項目，建筑面積在1萬平方米以下。

4）業態組合與商家組合

除了兒童體驗主力商家外，如果項目交通條件好，消費者購買能力強，消費者對流行時尚的認知度高，就應該采取沒有主力店，以次主力店和小商鋪為主的組合模式。

5）建筑規劃設計

應根據消費者的不同購買能力和消費習慣，在進行規劃布局時進行橫向分布。在同一個樓層，品牌定位或面對的消費者應該在同一個水平上。在整體定位上，從一樓至高樓層，商品檔次從高檔逐漸降低。

市場細分與目標群體定位

據戴德梁行調查：全國一線城市購物中心的消費者中，二人世界、三口之家占到69%；其中70后占到47%，80后占到36%； 傳統百貨商場，人均停留時間為1小時； 家庭式購物場所里，人均停留時間是4.3小時。目標群體定位：打造以“兒童體驗”為特色，以“家庭群體”為重度目標消費群的商業綜合體。

兒童體驗主題商業地產運營管理策略

1）增加主題類型，采用積分、貨幣等方式增加消費粘性；

2）增加收入類型，除了體驗館的門票、植入廣告外，增加早教、培訓、運動健身等全體系兒童產業項目，增加成人群體的消費類型；

3）增加親子互動環節，在產品和業態規劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，提高商業坪效； 4）收費模式：收費方式和體驗時間靈活，因地制宜；

5）通過企劃多種活動解決時間硬傷問題，解決周一到周五的客源問題； 6）最大程度整合政府和兒童教育系統的資源，聯合運營，保證持續人流； 7）整合周邊兒童活動配套資源，在業態規劃上保證人流連續性。

3、藝術體驗購物中心案例借鑒 什么是藝術體驗式購物中心？

1）藝術館與購物商場的無縫完整結合； 2）市中心地段，吸收當地藝術文化精華；

3）每個城市的K11藝術商場均為獨一無二，反映當地的文化藝術； 4）建筑形態及空間與周圍自然環境融合，建筑作為城市公共藝術； 5）大型裝置藝術和各種藝術作品穿插整個商場空間；

6）以整個商場空間作為藝術館，定期策劃各種類型當代藝術展覽； 7）非大眾的零售及餐飲品牌。

藝術體驗式購物中心帶來的思考：我們能學到什么？ K11 成功要點

學習與借鑒

1）商業表現需對品牌理念具有延伸性、傳承性；

2）藝術空間、景觀裝飾的規劃應與建筑內裝設計同步，既可以合理規劃出藝術空間，又可以使景觀小品與整體建筑、內裝風格協調統一；

3）統一的品牌形象廣告對整體品牌形象的塑造有不可或缺的重要作用； 4）媒體管理，傳播渠道，小眾精準；內容風格更偏重對藝術認知的傳播； 5）積累運用多種藝術、時尚資源，搭建國際化時尚平臺。

把握兩大要點

1）商業的精神層面（品牌文化）

每個商業體都要有做百年老店的戰略規劃，而要做到這一點，沒有自己獨特的文化內涵是難以被消費群識別的。2）客戶消費習慣和需求重心的轉變。

僑福芳草地 成功要點

1）芳草地定位藝術購物中心，區別傳統商業，短期類內能吸引大量眼球與人流，但長期還是靠經營管理。

2）整體建筑圍繞環保主題，內部鋼結構讓人眼前一亮，獨特多入口立體交叉結構，對動線的把控，對業態的布局都運用的非常到位。近50%的品牌首次進入北京市場，成為芳草地獨特的市場競爭力。

3）不計成本的設置更大的公共空間，商業店鋪與自然景觀的結合，各式小品對于整體氛圍的營造都起到了良好的效果。

4）據統計目前平時日流量在1.5萬人次，還高于周末的1.2萬人次，說明目前芳草地最為依賴的還是周邊的上班人群。5）總體來說藝術主題不論在資金、運營，還是在時間上對開發商都是龐大考驗，而藝術類主題購物中心的選址苛刻性都無形中增加了其選址難度和成本。如果不能良好的刺激消費，藝術主題購物中心也只能淪為另類的“展覽館”。面對此種情況，湘潭項目也應該引以為鑒，結合自身的實際情況做好規劃。

四、購物中心體驗升級策略

這兩年大家談商業地產必談同質化、體驗化和O2O，特別是電商發展迅猛下，大家都在講購物中心的體驗式經營來應對，那么，現在的購物中心行業到底怎么了？我們來看看大悅城是如何實現體驗升級的。

大悅城體驗升級五大策略

大悅城的購物體驗升級是整個商業管理思維上的升級，整體來說，分為五個部分：建筑、品牌、營銷、服務和大數據。1）建筑空間體驗——靈動化建筑營造體驗空間

大悅城一般體量較大，合理在12-20萬m2，并且會把超過50%的建筑空間留給消費者，經營面積約50%。每個大悅城的中庭空間、觀光梯、飛天梯以及大悅城帶給消費者的空間意境，比如西單大悅城6層的玫瑰園、煙臺大悅城的愛悅灣主題。2）品牌體驗——主題化商業孕育體驗文化

大悅城特別關注小群體租戶的組合，比如朝陽大悅城5層打造了兒童空間和3C 賣場；主力街區：天津大悅城4樓的騎鵝公社室內主題時尚街區，將其改造成6-20m2小店鋪的集合，與瘋果盒子等創新業態合作，做創意產品，分攤下來租金是原來的15倍以上。

3）營銷體驗——精準化營銷深耕體驗策略

營銷體驗是大悅城抓住18-35歲主力客群的殺手锏，主題營銷與大悅城品牌形成粘合；文化感受體驗：針對主力客群做主題文化活動；

4）服務體驗——細節化服務改善體驗品質

大悅城賣的不是產品，而是感受，用心做好每一個細節；

會員360°服務：通過移動互聯網無時無刻、隨處隨地為會員服務； 5）數據體驗——大數據提升商業體驗價值

大數據管理是大悅城管理的核心。大悅城決策管理的依據都是以數據為基礎，而不是經驗主義。大悅城移動互聯的成功得益于大悅城八大系統：收銀系統、CRM 系統、MIS系統、租戶管理、現場管理、消費者調研、客流統計、車流統計。