第一篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點

不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設計最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設計中，首先應明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區(qū)的整體規(guī)劃設計最先確定(如設在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應有意識地引導。組織人流，達到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經營”是進行業(yè)態(tài)組合設計的關鍵原則，通過對前期商業(yè)結構和業(yè)態(tài)分布的調控，將休閑、購物、服務、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運用市場手段，利用級差地租對經營業(yè)態(tài)進行調

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導空間規(guī)劃(或條件預留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第二篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業(yè)現代化作為商業(yè)產業(yè),起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發(fā)展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現代化的標志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉型和主導業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現代商業(yè)地產開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

第三篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

時間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現代商業(yè)地產開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經營規(guī)模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領商業(yè)主流為目標

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。

根據“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經營檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內涵，建立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨特而鮮明的商業(yè)組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設計和推出專業(yè)化商業(yè)組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。

二、項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應社會發(fā)展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發(fā)展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點，實現顧客盡可能多的消費訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發(fā)、招商和經營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經營成功的關鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位；

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業(yè)種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結合部。

規(guī)劃時應對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎。業(yè)種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。

在規(guī)劃中根據各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉換接合處。同時在規(guī)劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯時營業(yè)和區(qū)隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。

第四篇：商業(yè)項目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

商業(yè)項目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業(yè)現代化作為商業(yè)產業(yè),起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發(fā)展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現代化的標志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉型和主導業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現代商業(yè)地產開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經營規(guī)模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領商業(yè)主流為目標

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。

根據“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經營檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內涵，建立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。

建立獨特而鮮明的商業(yè)組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設計和推出專業(yè)化商業(yè)組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。

二、項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應社會發(fā)展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發(fā)展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點，實現顧客盡可能多的消費訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發(fā)、招商和經營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經營成功的關鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。

在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業(yè)種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結合部。

規(guī)劃時應對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。

專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎。業(yè)種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。

在規(guī)劃中根據各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉換接合處。同時在規(guī)劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯時營業(yè)和區(qū)隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。

第五篇：社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設計

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0755-83513598 QQ:69031789 社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設計

很多開發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進行控制最有效的方法，就是對租售比進行控制。

有一些開發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨到經驗的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板。

“主力店效應”帶熱商圈

早上在知味觀吃點心，然后到世紀聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光??這是坤和·親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運動服，然后到藍仕堡健身中心去活動一下，8點左右結束運動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進軟軟的沙發(fā)中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業(yè)業(yè)態(tài)構成中有大品牌的商家進入占據主要位置和大部分的經營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進入所產生的主力店效應，首先體現在會帶動商業(yè)地產出租或銷售上。國際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機構來評估，并且有一套科學嚴格的評估標準和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業(yè)經營經驗的投資人士來說，與其去花時間自己學習掌握選址方法，不如跟隨國際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業(yè)經營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經營者受益。

有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會。

繼世紀聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個三墩區(qū)域的居民前往消費。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價值的提升，實現了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業(yè)當天，就達到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團——百勝全球餐飲集團旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來。“星巴克、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了。”紅石房產總經理助理祁國英介紹說。看到了這里的超強人氣，去年11月份，健身品牌藍仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應求。同時，耐克、阿迪達斯等運動名牌也紛紛進駐，意大利的背靠背Kappa在這里開起了全國 《2008房地產營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開發(fā)的樓盤中，大多沒有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權歸業(yè)主所有，所以經營比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區(qū)商業(yè)開發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時間內成熟起來，從而促進項目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產，每年能獲取固定的回報，這也是規(guī)避開發(fā)風險的需要。

“國家逐步對商業(yè)地產進行嚴控，良好地段的商業(yè)用地供應越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長遠租金收益。”攻略營銷機構負責人祝軍華認為，在杭州房地產行業(yè)發(fā)展一個階段之后，目前已經產生了大量頗具實力的本土開發(fā)商，他們已經有能力持有物業(yè)，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發(fā)展。

調查顯示，目前已經推出和將推出的底層商鋪中，開發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進入，開發(fā)商通常會給予一定的免租期，進駐時間越早，免租期越長。紅石·中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70％物業(yè)只租不售。紅石房產總經理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對重點商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設中就按照要求進行了部分功能的改造。”

同時，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產開發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關注

在商業(yè)地產的運營過程中，不缺開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開發(fā)商與商家之間合作條件難以達成共識，這是很大的問題。”我愛我家事業(yè)發(fā)展部副經理沈靜以超市行業(yè)為例分析說，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進入一個新的市場，一般需要3―5年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發(fā)商的配合，以實現最終的共贏。而房產公司投入開發(fā)以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達成共識。

基于對杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握和房產開發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過程中產生的各項需求，日前漢嘉機構百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機構執(zhí)行總裁梅杰介紹說，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實現社區(qū)商家之間的優(yōu)勢互補、提升與開發(fā)商的談判層次、減少開發(fā)商社區(qū)商業(yè)招商過程中的各項阻力，促進杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進住宅郊區(qū)化的實現。

早在2002年，坤和建設就嘗試著構建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會各界優(yōu)勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經營支持，從而實現開發(fā)商、投資者、經營者三贏的經營模式。通過社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設已經成功運作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。

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0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質完全功能社區(qū)的定位以及整個三墩商業(yè)品位，坤和建設在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時，一律與購買者簽訂《商業(yè)用房品質經營保證協(xié)議》，對該商業(yè)物業(yè)今后的經營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等一系列問題進行設定，并采取相應的獎勵政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業(yè)的商家，包括新華書店、世紀聯(lián)華，可以說都是經過開發(fā)商精挑細選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設計以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來三墩近40萬人口的巨大消費潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設洽談社區(qū)商鋪的購買和進駐事宜。開發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時，自己實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經營提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設還針對商家推出了開業(yè)獎勵政策。凡在規(guī)定時間前開張營業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風系統(tǒng)和除濕機。

社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經營難，一直是備受關注的一個行業(yè)話題。實際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計也是非常關鍵的。如果布局及尺度設計不當，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。

一字排開未必聚財

“‘一’字和‘U’字的區(qū)別在哪里？從長度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節(jié)奏變化。”這并不是為了對中西文字進行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問題。

林松是林松建筑設計有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設計上擁有豐富的經驗。他認為把社區(qū)商鋪的沿街面設計成“U”字型，不僅可以增長人們逛商街的時間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚的商店進駐到凸出來的商鋪，而相對內斂的則可以進駐到凹進去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設計。建筑設計師們經常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優(yōu)勢，開發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當地解釋說，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發(fā)商將其視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設計成內街，商鋪高達3層甚至更高的案例。過多的商鋪設計不但影響了社區(qū)的居住品質，也為過剩埋下了隱患。根據行業(yè)經驗值，一個城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。

開發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內做了后退，并且做出了“U”字型的社區(qū)商鋪沿街面。“紅石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內后退了12米，最深的地方后退了22米。”紅石房產工程部經理陳榮蘭介紹說：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會停留更長時間，商業(yè)氛圍更加濃厚。空出了大塊面積，為整個區(qū)域形成廣場的效應，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件。”

商與住“互補不互擾”

建筑師林松認為，如何在建筑設計過程中處理好底商與上層住宅的關系，也將影響到商鋪日后的招商經營。

比如在風力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實完全可以避免，只是需要開發(fā)商在設計時把上層住宅的整體進深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費者造成人身傷害。當然，為了彌補這部分空間的損失，可以根據建筑結構，適當地在樓盤的另一面將住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 開發(fā)商在項目規(guī)劃時，對于底商應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結構，這樣可以避免框減等結構的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結構，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

不論是框架還是其它的建筑結構，其上層住宅業(yè)主使用的公共設施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設施必定會占據底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

布局定位要貼近社區(qū)

許多社區(qū)商鋪在設計之初并未考慮建成后適應何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，如果未能體現在商鋪的設計中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，商鋪的布局很重要。”負責紅石·宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產副總經理祁國英，曾經先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨到的見解。在宜家道的定位之初她就強調，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運營。”

個別社區(qū)商鋪設計成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來說，店鋪的商業(yè)價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數業(yè)態(tài)會用到三樓及以上樓層外，大多數適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經營將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴格，局部采用上下雙層設計，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對商鋪的影響很大，有些開發(fā)商為了節(jié)約成本，不設計結構轉換層，導致住宅的柱網、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設計時相當困難。最典型的例子是，柱距不當導致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開間的業(yè)態(tài)無法進駐。

因此，當初建筑設計院欲將宜家道商鋪設計成杭州大多數社區(qū)商鋪普遍采用的4米左右短開間時，紅石房產堅持要把開間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設計師的反對，因為這種做法非常冒險，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業(yè)主，對于日后招商的要求也更高了。

當然，提出這樣大膽的定位是經過了詳細的市場調查。從面積上進行區(qū)分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過一萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場上相對缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現實狀況對社區(qū)商業(yè)進行業(yè)態(tài)組合形成了限制。自商業(yè)零售市場對外資開放以來，品牌商家的數量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，中型租戶的增加使購物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

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