第一篇：商業步行街應注重業態和文化特色

商業步行街應注重業態和文化特色

話題緣起

商業步行街作為一種最具活力的商業業態和最具成長空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。在近年的商業地產開發熱中，商業步行街占據了相當的比例，究其原因，無非是商業步行街不僅銷售價值高，而且發展商可以根據步行街的街鋪獨立經營的特征，輕松甩掉招商經營的包袱。

步行街不僅好賣，賣了還可以不管，于是乎步行街開發開始熱過了頭，放任自流過了頭。目前全國各地開發的商業步行街，有的開發了一期，第二期便難以為繼，生意冷清甚至無法開街者也比比皆是。

目前在惠州市區及周邊縣市，還缺少大規模的購物公園式街區、社區商業中心型商業步行街，即使是各種中小型商業街也較少。由于這些步行街大都以銷售為導向，且商鋪價格高，較易出售，因而開發商可以嘗試選擇其中一條或者幾條作為開發的方向，但是千萬要遵循商業步行街開發經營的基本規律，使商鋪銷售后成為良性物業。

協辦單位：

深圳世方商業地產顧問機構 第13期

商業步行街，以其獨特的街區特征，成為商鋪投資者的首選，也得到越來越多開發商的青睞。

但令人遺憾的是，國內近年開發的商業步行街很多都人氣稀落、生意蕭條，究其原因，主要在于：選址不當，在非城市中心和商業中心位置硬性規劃步行街，卻不知步行街離不開商業積淀；規模超標，不論城市消費人口多少，動輒就是幾十萬平方米大開發等。步行街的開發熱潮與冷清的人氣，引發了一股到底是“步行街”還是“不行街”的反思浪潮。

其實，商業步行街的開發也應該是一個系統的工程，從項目立項開始，就要從后續經營出發，一切以可持續經營為指導，充分尊重零售市場規律，解決好五個方面的問題。

地段選擇

縱觀全國成功步行街的發展軌跡，從其地段的角度來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長沙的黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。而惠州的西湖步行街，處于惠城區的老商業街區，并憑借西湖商圈的核心位置，在惠州市同樣具有相當的影響力。

發展商在進行步行街開發之初，首先要研究一下意向開發區域的地段因素和商業條件。步行街的開發，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，一個偏離城市商業中心、居住中心的商業步行街，即使規劃再完美，也是無本之末。

規模控制

近年的商業步行街開發，出現了一股貪大求洋的風氣，規模越做越大，幾萬平方米司空見慣，十萬甚至幾十萬平方米比比皆是，甚至一個經濟并不十分發達的縣級市，也蓋上十幾萬平方米的步行街。

商業步行街的規模控制，可以適當超前，但更要量體裁衣，必須立足于城市居民數量、社會消費品零售總額數量等指標，同時結合自身的地理位置，考評城市現有商業的容量，確定實際的商圈半徑。缺乏科學的調研分析，忽視商業規律，一味要做“最大”，其結果只能是有街無市。

文化魅力

步行街之所以能夠擔綱城市商業代表的重任，并非偶然，而是因為步行街的獨特文化和商業魅力所致。

商業步行街的文化魅力，最為核心的體現就是在步行街的建筑、環境景觀規劃上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成為城市商業建筑的典范和藍本。

同時在環境景觀方面，要力求從未來經營的角度出發，對本土民俗文化進深入發掘，通過環境景觀誘發市民的歷史情節和認同，這不僅僅會對本土市民產生強大的人氣磁力，更是步行街成為城市標志的重要因素，使步行街成為一個城市文化發展的濃縮和代表。

一個沒有文化和歷史作為載體的商業步行街，是沒有靈魂的。

業態整合步行街的開發，必須充分重視業態規劃。

首先，在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業生力軍的今天，步行街必須大力引進主力店為經營的核心和龍頭，要借助于品牌大商家的知名度和超強的聚客能力，為步行街的經營提供助推。由于龍頭商家租賃面積大、租金要求低、位置要求好，一些開發商往往追求銷售面積最大化，不少步行街項目或未引進主力店，或引進主力店不足。

其次，要注重業態的互補性。據相關資料統計，目前各地步行街二層以上的商鋪空置率達七成，其原因主要在于二層以上物業在業態選擇上雷同于首層的定位。如果對二層以上進行餐飲、休閑、文化、娛樂類定位，就會扭轉這一局面。如惠州的數碼街三層引進了游戲廳、特色飲食街，在定位方面與一、二層的服飾、鞋包形成互補，其經營狀況并非慘淡，反而較火爆。

協調銷售與招商矛盾

步行街作為一種最受追捧的商業物業，往往市場投資熱情高漲，一些開發商因此對步行街的售價寄予較高的期望。

誠然，以什么價格銷售出去，能獲得多大的利潤，是任何一個發展商都非常關心的問題，但

仍需要講究一個度，商業地產一旦盲目追求銷售價值的最大化，就會帶來銷售與經營的矛盾，導致后續招商和經營的壓力。

售價、回報、租金收益是被緊緊牽系在一起的，若過高地榨取了銷售收益，勢必會提升租金，當商鋪超過現有市場的租金水平后，就導致了商戶的不認同和經營壓力，步行街經營不起來就不值得奇怪了。

商業步行街的開發要走系統化的道路，要著重考慮但又不局限于上述降低開發風險的五個問題，包括發展商在保證銷售收益的同時，保留一定的自有物業作為商業步行街的配套區域，包括成立步行街管理辦公室，立足經營，著眼未來等，都是商業步行街成功的必要條件。

第二篇：商業業態介紹

商業業態介紹(轉載)

商業業態開發簡介

商業形態簡析

商業房地產按照行業類型可以分為零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。

零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業房地產。

娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。

餐飲功能房地產也呈現獨體形式和融合發展的經營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發展，同時在項目中也開始發揮越來越重要的作用。

健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展，作為生活品質的一個標準，被越來越多的運用在商業房產中，現在成功的案例主要存在于國內大型城市。

目前，大中MALL在國內的發展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業業態在相互滲透和變幻。我項目的業態依據此點是商業發展的一個趨勢。我現將我項目內預計出現的部分業態作個簡單描述。、體育場館

體育場館原來在招商前期我們的建設初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業形態在近幾年經營的類型也在發生著變化，這和體育事業的蓬勃發展是分不開的。簡單來說體育產業可分為體育服務產業和體育商品產業。體育服務產業主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。體育商品產業是指由體育派生的為體育提供物質條件的器材、設備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關體育用品的銷售市場。

摘錄：體育比賽除了為運動員展現實力向人類極限挑戰及促進運動技術水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業開發的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導，賽事規模

越來越大，社會和經濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設、旅游、就業等多方面發展，并帶來許多潛在的商業機會。無疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現象和新的經濟增長點。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎市政建設、場館及食宿接待設施建設、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續多年的間接效益。直接經濟收入的主要渠道有：出售電視轉播權、比賽標志商品特許權、廣告權、門票，發行彩票，發行郵票、紀念幣、紀念章，企業及個人的贊助和捐贈等。許多國際體育活動，透過衛星電視的轉播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國家樂福1963年創建的特級市場，該業態首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結合，它倡導：超大的營業面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市從商品結構來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態來看還是有好多種：麥德龍現購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。百貨零售業態始于19世紀中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網絡購物的發展，這些業態以商品價格、便利、品類深度、環境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現出來，給傳統的精于有限產品、高價格、環境優雅、人員密集的百貨業帶來沖擊使其不再為商業主流業態，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業的出路主要是并購整合、連鎖化、專業化三個方向。

超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業態，成功經營的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于2點：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數與購物的平均單價。這需要超市從商品結構、商品價格、宣傳廣告、經營方式都要進行仔細設計。

3、便利店

便利店最早起源于美國，是在20世紀40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強、地處于人口密集區域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個區域內可存在數量依據消費需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著這一業態的發展，在西方已經不再作為超市的一種補充業態，開始慢慢成為人們消費密不可分的一種主導業態，有些地區已經代替超市成為第一零售業態。便利店在我國現在也開始迅速開始，有相當規模的還不多，由于發展和存在優勢還不明顯，暫時還無法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現在是最為流行的一種商業業態，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業業態，這類店鋪規模都不

大，多位于城市郊區，地價較低的地區，購物環境簡潔明快、內部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。商業界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業態：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達80%，比較少的也達到60%左右，國內折扣店經營范圍還是偏少，經營規模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業態概念還很模糊。

5、商業街

商業街是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同于商業區（組成城市地域的基本街區），也不同于商業圈（特定商業中心地的商業職能及其影響的地域范圍），商業街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據經濟學家萬典武對商業街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業街

地處地方城鎮中心，街區長度100-200M，商業設施1-2層，商業密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區域構成形狀為線狀，商店數目50家、行業數目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區采購單次數額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業街

地處地域中的城市內，街區長度500-700M，商業設施2-4層，商業密度為70-90%，自身人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區域構成帶狀附以樹狀結構，商店數目300-400家、行業數目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區采購單次購物數額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區型商業街

地處中等城市中心區或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業街構成形態為環形或圈形。商店數目1000-3000家，行業數目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業街

地處大城市中心或交通便捷處，街區長度為1000-5000M，商業設施為6層或6層以上，商業密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業街構成形態為平面圈狀。內為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式，行業以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業數目為300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業服務店、貿易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數額巨大。

綜合下來可以看到商業街的形成和最終發展規模與地域（遠期規劃）人口流量密切相關。商業街不同于其他商家聚集地的最大區別在于商業街的主題。從國內出現的案例來看沒有特色不具備引導消費的商業街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營店、專業店、直銷店的統稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環境改變和消費心理變化而形成發展的。專賣店的經營方式可分為廠家直營和加盟代理，區別對待這兩種方式可以執行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯系，應該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發商開發建設、統一管理的商業設施，它擁有大型核心店、多樣化商業街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內商業街的多種專業店，還有餐飲、娛樂等企業。MALL作為一種商業零售企業群體，是20世紀中葉在美國開始出現的，當時美國人均GDP已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當地零售業態如百貨、超市、倉庫商品、專業店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業已經飽和甚至出現相對衰退的情況下，在郊區逐步開發建立。

我國部分城市人均GDP已達數千美元，繁華商業區的停車和購物環境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們人均GDP預計也只有2000美元，少數大城市或特區可能達到5000-10000美元；同時考慮到國家可建商業土地的建立寬敞停車

場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應當采取務實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。

第三篇：九龍國際文化旅游商業步行街概述

新九龍品牌策劃機構

寧夏〃固原

?九龍國際?文化旅游商業步行街

摘要：寧夏南部片區，固原市地理區域內，旅游景點及具備特色旅游文化的景點較多，固原市撤地立市13年時間內，固原市政府及主管領導曾多次強調主抓固原市旅游景區的推廣及特色建設，書記李文章曾明確表示固原的發展?坐不住?、?等不起?、?慢不得?的緊迫感。還圍繞發展文化旅游產業談了他的觀點和思路。他說：?固原市的一大優勢，是文化旅游資源豐富，加快文化旅游產業發展是固原轉變經濟發展方式的重要途徑，是固原實現跨越發展的新的增長極。市上已經成立了六盤山旅游集團公司，正在制定全市文化旅游產業發展規劃，對全市文化旅游資源進行整合，加快文化旅游體制創新，全面加強文化旅游基礎設施建設，重點支持開發建設‘兩山一寨’(六盤山、須彌山和火石寨)、‘兩館一園’(固原博物館、紅軍長征紀念館和西吉紅軍長征會師紀念園)，帶動其他景區項目的開發建設，全力打造固原文化旅游品牌，構建以固原為中心，輻射陜甘寧蒙的‘中國西部地區獨具特色和魅力的旅游目的地’。

關鍵詞：旅游產業整合、景區聯動、特色文化、發展；

一、當前固原旅游商業簡述

1、當前景區分析：

當前固原市轄區內涵蓋的旅游景區大致有：須彌山石窟、火石寨九龍國際文化旅游商業步行街+86-0954-7288888

地質森林公園、六盤山國家森林公園、老龍潭景區、野荷谷景區、六盤山紅軍長征紀念館、紅軍長征會師紀念園、震湖等近十多個被國家認定并推出旅游市場并得到廣大游客好評的景區，還在醞釀階段的特色旅游景區更多的數不勝數；如：彭陽茹河瀑布；掛馬溝林場生態森林公園、古城鎮皇普謐文化廣場、特色文化飲食等諸多旅游商業項目更待開發。

二、九龍國際文化旅游商業步行街的誕生：

1、響應國家政策號召：

習主席訪問俄羅斯期間，發表了一個演講：未來5年，單一門店將消失。取而代之的是團隊及創新的商業模式！這是大趨勢！要順應時代的發展潮流，敢于創新！要實現中國夢，必須有每個公民的參與。在目前，再靠個人能力已經做不了什么大事了，未來是資源整合時代，是團隊合作時代！任何人要實現自己的夢想都不是靠個人能完成的。

2、九龍國際文化旅游商業步行街

九龍國際文化旅游商業步行街從開始前期審批土地開始，就準備著手打造寧夏南部片區的文化旅游商業綜合體。所以當宗地交易成功后，土地的使用亦是文化、娛樂用地。

3、九龍國際文化旅游商業步行街從項目初期定位，就定位為固原市集紅色革命老區、旅游文化、飲食、民間藝術、民族特色、古玩字畫等業態展示；并在游客游覽初期可為所有游客提供周邊旅游線路引導和先期景區微縮了解及休閑娛樂、住宿等。體現我固原特色旅游及滿足各地游客游覽完周邊景區后進入市區的一個固原周邊景區特

色依據業態分布的內景街區；涵蓋各個景區的微縮景觀各個景區的特色紀念品及固原市民族特色文化詮釋的一個整合體。

三、延伸?固原市第一屆美食文化節?

通過?固原市第一屆美食文化節?的引導作用，提升固原最大的文化旅游商業航母 ?九龍國際文化旅游商業步行街?的成熟，順應固原市政府建設大固原的決心，提速固原市旅游商業經濟的超越發展。并帶動固原市當地民俗特色飲食文化的發揚及活躍城市鄉村居民的文化生活。拉動新一輪文化旅游創新的商業模式，圓夢固原市文化旅游特色商業整合發展；帶動固原市文化旅游特色經濟的整體規模。

以節慶日帶動固原市綜合收入的提高，大型文化旅游商業綜合體的開發和創新，以九龍國際文化旅游商業步行街文化旅游商業鏈條拉動固原市其他區域內產業集群的一個可持續發展。

為體現固原市文化旅游特色，快速建立固原市內文化旅游的特色窗口；利于九龍國際文化旅游商業步行街后期打造文化旅游特色品牌窗口，為提高固原市經濟總量和人均收入水平打下良好基礎

九龍〃國際文化旅游商業步行街，意欲從2014年開始；和固原市相關單位做無縫結合，每年在當地政府部門的支持下，配合項目商業業態，推出類似的大型體現當地旅游、人文特色、地方特征的文化類活動。

固原市九龍國際文化旅游商業步行街2014-7-8

第四篇：第一章 商業業態概述

一、零售

零售：向最終消費者個人或社會集團出售生活消費品及相關服務，以供其最終消費之用的全部活動。這一定義包括以下幾點：

1．零售是將商品及相關服務提供給消費者作為最終消費之用的活動。如零售商將汽車輪胎出售給顧客，顧客將之安裝于自己的車上，這種交易活動便是零售。若購買者是車商，而車商將之裝配于汽車上，再將汽車出售給消費者則不屬于零售。

2．零售活動不僅向最終消費者出售商品，同時也提供相關服務。零售活動常常伴隨商品出售提供各種服務，如送貨、維修、安裝等，多數情形下，顧客在購買商品時，也買到某些服務。

3．零售活動不一定非在零售店鋪中進行，也可以利用一些使顧客便利的設施及方式，如上門推銷、郵購、自動售貨機、網絡銷售等，無論商品以何種方式出售或在何地出售，都不會改變零售的實質。

４．零售的顧客不限于個別的消費者，非生產性購買的社會集團也可能是零售顧客。如公司購買辦公用品，以供員工辦公使用；某學校訂購鮮花，以供其會議室或宴會使用。所以，零售活動提供者在尋求顧客時，不可忽視團體對象。在我國，社會集團購買的零售額平均達10%左右。

二、零售商活動 1.零售商活動特點

（1）交易規模小，交易頻率高。（2）即興購買多，且受情感影響較大。（3）去商店購物仍是顧客的主要購物方式。

三、零售業

零售業是指以向最終消費者（包括個人和社會集團）提供所需商品及其附帶服務為主的行業。

零售業是一個國家最古老的行業之一。

零售業也是一個國家最重要的行業之一。零售業的每一次變革和進步，都帶來了人們生活質量的提高，甚至引發了一種新的生活方式。零售業是反映一個國家和地區經濟運行狀況的晴雨表。國民經濟是否協調發展，社會與經濟結構是否合理，首先在流通領域，特別是在消費品市場上表現出來。

零售業是一個國家和地區的主要就業渠道。由于零售業對勞動就業的突出貢獻，很多國家甚至把扶持、發展零售業作為解決就業問題的一項經濟政策。現代零售業是高投資與高科技相結合的產業。現在，零售商們運用著最先進的計算機和各種通信技術對變化中的消費需求迅速做出反應。

三、西方零售業四次重大變革

零售業中的某些變化之所以能提升到重大變革的高度，必須滿足三方面的條件，一是革新性，即這一變化應產生一種全新的零售經營方式、組織形式和管理方法，并取得支配地位；二是沖擊性，即新的零售組織和經營方式將對舊組織和舊方式帶來強烈的沖擊，同時也影響著顧客購物方式的變化和廠商關系的調整；三是廣延性，即這場變革不是轉瞬即逝，而是擴展到一定的空間、延續到一定的時間。從這幾個方面考察，西方零售業歷史上曾出現過三次重大變革。

（一）、第一次零售變革：百貨商店的誕生

零售業的第一次重大變革是以具有現代意義的百貨商店的誕生為標志的。學術界稱之為“現代商業的第一次革命”，足見其劃時代的意義。盡管當時百貨商店被稱為具有革新性的經營手法現在看來十分平常，諸如明碼標價和商品退換制度；店內裝飾豪華，顧客進出自由；店員服務優良，對顧客一視同仁；商場面積巨大，陳列商品繁多，分設若干商品部，實施一體化管理等。但這些改革對當時傳統零售商來說，已是一個質的飛躍。

1． 銷售方式上的根本性變革

百貨商店是世界商業史上第一個實行新銷售方法的現代大量銷售組織。其新型銷售方法，概括起來就是：

? 顧客可以毫無顧忌地、自由自在地進出商店；

? 商品銷售實行“明碼標價”，商品都有價格標簽，對任何顧客都以相同的價格出售；

? 陳列出大量商品，以便于顧客任意挑選； ? 顧客購買的商品，如果不滿意時，可以退換。

這些銷售方式，在現在看來雖然是一件十分平常的事情，但它是由百貨商店的誕生及其對零售銷售的變革而來的。

2． 經營上的根本性變革

當時出現的百貨商店最大一個特點是，設有若干不同的商品部，這些商品就像是一個屋頂下的“商店群”，即把許多商品按商品類別分成部門，并由部門來負責組織進貨和銷售。而且，百貨商店主要以生活用品為中心，實行綜合經營的大量銷售組織。按不同商品和不同銷售部位來經營，雖然每個部位的經營規模不大，但由于它是匯聚在一個經營體之中的，因而這種綜合經營的規模比起之前的雜貨店和專門店來說就十分龐大。因此，百貨商店實行綜合經營也是其適應大量生產和大量消費的根本性變革內容之一。

3． 組織管理上的根本性變革

傳統的城市零售店和鄉村雜貨店，店主不僅親自營業，而且自行負責人、錢、物的管理。與此根本性不同，百貨商店由于同時經營若干系列的商品，企業規模龐大，因而其經營活動分化成相對獨立的專業性部門，實行分工和合作；而管理工作則是分層進行的，企業訂有統一的計劃和組織管理原則，然后由若干職能管理部門分頭執行。因此，百貨商店是在一個資本的計劃和統制下，按商品系列實行分部門、分層次組織和管理的。

（二）第二次零售變革：超級市場的誕生 1．革命性變化

超級市場標志著一場零售革命的爆發，其對零售業的革新和發展以及整個社會的變化帶來了以下影響：

? 開架售貨方式流行。開架售貨盡管不是超級市場首創，但它卻是因超級市場而發揚光大的，超級市場采用的自選購物方式，作為一個重要的競爭手段不僅沖擊了原有的零售形態，而且影響了新型的零售業態，后來出現的折扣商店、貨倉式商店、便利店等都采取了開架自選或完全的自我服務方式。

? 人們購物時間大大節省。隨著女性工作時間增多，閑暇時間減少，人們已不把購物當作休閑方式，要求購物更方便、更快捷，超級市場恰好滿足了人們的這種新要求，將原本分散經營的各類商品集中到一起，大大節省了人們的購物時間，使人們能將有限的閑暇時間用于旅游、娛樂、健身等活動，創造了一種全新的現代生活方式。超級市場實施的統一結算和關聯商品陳列，也大大節省了人們選購商品和結算時間。? 舒適的購物環境普及。超級市場所營造的整齊、干凈的舒適購物環境，取代了原先臟亂嘈雜的生鮮食品市場，使人們相信購買任何商品都能享受購物樂趣。

? 促進了商品包裝的變革。開架自選迫使廠商進行全新的商品包裝設計，展開包裝、標識等方面的競爭，出現了大中小包裝齊全、裝潢美觀、標識突出的眾多品牌，這也使商場顯得更整齊、更美觀，造就了良好的購物環境。2．產生背景

超級市場的出現和發展現在看來有其歷史的必然，其產生背景是： ? 經濟危機是超級市場產生的導火線。20世紀30年代席卷全球的經濟危機使得居民購買力嚴重不足，零售商紛紛倒閉，生產大量萎縮，店鋪租金大大降低，超級市場利用這些租金低廉的閑置建筑物，采取節省人工成本的自助購物方式和薄利多銷的經營方針，實現了低廉的售價，因而受到了當時被經濟危機困擾的廣大消費者歡迎。

? 生活方式的變化促成了超級市場。二戰后，越來越多的婦女參加了工作，人們生活、工作節奏加快，加上城市交通擁擠，原有零售商店停車設施落后，許多消費者希望能到一家商場，停車一次，就購齊一周所需的食品和日用品，超級市場正是適應消費者的這種要求而產生的。

? 技術進步為超級市場創造了條件。制冷設備的發展為超級市場儲備各種生鮮食品提供了必要條件，包裝技術的完善為超級市場中的顧客自選提供了極大的方便；而后來的電子技術在商業領域的推廣運用，更是促進了超級市場利用電子設備，提高售貨機械化程度。此外，冰箱和汽車在西方家庭中的普及使消費者的大量采購和遠距離采購成為可能。

（三）第三次零售變革：連鎖商店的興起 連鎖商店是現代大工業發展的產物，是與大工業規模化的生產要求相適應的。其實質就是通過社會化大生產的基本原理應用于流通領域，達到提高協調運作能力和規模化經營效益的目的。連鎖商店的基本特征表現在四個方面： ? 標準化管理。在連鎖商店中，各分店統一店名，使用統一的標識，進行統一的裝修，在員工服飾、營業時間、廣告宣傳、商品價格方面均保持一致性，從而使連鎖商店的整體形象標準化。

? 專業化分工。連鎖商店總部的職能是連鎖，而店鋪的職能是銷售。表面上看，這與單體店沒有太大的區別，實際上卻有質的不同。總部的作用就是研究企業的經營技巧，并直接指導分店的經營，這就使分店擺脫了過去靠經驗管理的影響，大大提高了企業管理水平。

? 集中化進貨。連鎖總部集中進貨，商品批量大，從廠家可以得到較低的進貨價格，從而降低進貨成本，取得價格競爭優勢。由于各店鋪是有組織的，因此，在進貨上克服了盲目性，不需要過大的商品庫存，就能保證銷售需要，庫存成本又得到降低。各店鋪專門負責銷售，就有更多的時間和手段組織推銷，從而加速了商品周轉。

? 簡單化作業。連鎖商店的作業流程、工作崗位上的商業活動盡可能簡單，以減少經驗因素對經營的影響，由于連鎖體系龐大，在各個環節的控制上都有一套特定的運作規程，要求精簡不必要的過程，達到事半功倍的效果。

(四)信息技術孵化零售業第四次變革

信息時代，網絡技術的發展對零售業的影響是巨大的，它的影響絕不亞于前三次生產方面的技術革新對零售業影響的深度和廣度。網絡技術引發了零售業的第四次變革，它甚至改變了整個零售業。這種影響具體表現在以下幾方面：

1.網絡技術打破了零售市場時空界限，店面選擇不再重要。店面選擇在傳統零售商經營中，曾占據了極其重要的地位，有人甚至將傳統零售企業經營成功的首要因素歸結為：“Place Place Place”（選址、選址、還是選址），因為沒有客流就沒有商流，客流量的多少，成了零售經營至關重要的因素。連鎖商店之所以迅速崛起，正是打破了單體商店的空間限制，贏得了更大的商圈范圍。而在信息時代，網絡技術突破了這一地理限制，任何零售商只要通過一定的努力，都可以將目標市場擴展到全國乃至全世界，市場真正國際化了，零售競爭更趨激烈。對傳統商店來說，地理位置的重要性將大大下降，要立足市場必須更多地依靠經營管理的創新。

2.銷售方式發生變化，新型業態崛起。信息時代，人們的購物方式將發生巨大變化，消費者將從過去的“進店購物”演變為“坐家購物”，足不出戶，便能輕松在網上完成過去要花費大量時間和精力的購物過程。購物方式的變化必然導致商店銷售方式的變化，一種嶄新的零售組織形式——網絡商店應運而生，其具有的無可比擬的優越性將成為全球商業的主流模式并與傳統有店鋪商業展開全方位的競爭，而傳統零售商為適應新的形勢，也將引入新型經營模式和新型組織形式來改造傳統經營模式，嘗試在網上開展電子商務，結合網絡商店的商流長處和傳統商業的物流長處綜合發揮最大的功效。零售業的變革不再是一種小打小鬧的局部創新，而是一場真正意義上的革命。

3.零售商內部組織面臨重組。信息時代，零售業不僅會出現一種新型零售組織——網絡商店，同時，傳統零售組織也將面臨重組。無論是企業內的還是企業與外界的，網絡技術都將代替零售商原有的一部分渠道和信息源，并對零售商的企業組織造成重大影響。這些影響包括：業務人員與銷售人員的減少、企業組織的層次減少、企業管理的幅度增大、零售門店的數量減少，虛擬門市和虛擬部門等企業內外部虛擬組織盛行。這些影響與變化，促使零售商意識到組織再造工程的迫切需要。尤其是網絡的興起，改變了企業內部作業方式，以及員工學習成長的方式，個人工作者的獨立性與專業性進一步提升。這些都迫使零售商進行組織的重整。

4.經營費用大大下降，零售利潤進一步降低。信息時代，零售商的網絡化經營，實際上是新的交易工具和新的交易方式形成過程。零售商在網絡化經營中，內外交易費用都會下降，就一家零售商而言，如果完全實現了網絡化經營，可以節省的費用包括：企業內部的聯系與溝通費用；企業人力成本費用；避免大量進貨的資金占用成本、保管費用和場地費用；通過虛擬商店或虛擬商店街銷售的店面租金費用；通過Internet進行宣傳的營銷費用和獲取消費者信息的調查費用等。另外，由于網絡技術大大克服了信息溝通的障礙，人們可以在網絡上漫游、搜尋，直到最佳價格顯示出來，因而將使市場競爭更趨激烈，導致零售利潤將進一步降低。

商圈部分：

一、商圈構成及影響因素

商圈（trading area）也稱零售交易區域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是零售商吸引其顧客的地理區域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域，通常商店的55%-70%的顧客來自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區域，在此商圈內顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規模較小的商店在此區域內幾乎沒有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業外部環境因素和內部因素。主要有： ? 商店規模。? 經營商品的種類。? 商店經營水平及信譽。? 促銷策略。? 家庭與人口因素。? 競爭對手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法 1雷利法則

在劃定商圈方面，美國學者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認為，商圈規模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發揮作用。雷利法則的基本內容是：在兩個城鎮之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮購買，即在這一中介點上，兩城鎮商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮人口

ｄ : 城鎮Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國零售學者戴偉·赫夫于20世紀60年代提出的在城市區域內商圈規模預測的空間模型。赫夫法則是從不同商業區的商店經營面積、顧客從住所到該商業區或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發，來對一個商業區或商店的商圈進行分析。赫夫認為，一個商店的商圈取決于它的相關吸引力，商店在一個地區，以及其他商店在這個地區對顧客的吸引力能夠被測量。在數個商業區（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業區（或商店）的概率，是由商業區（或商店）的規模和顧客到該區（或商店）的距離決定的，即一個商店對顧客的相關吸引力取決于兩個因素：商店的規模和距離。商店的規模可以根據營業面積計算，距離為時間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠距離商店更有吸引力。赫夫法則的數學模型是：

Sj / Tλ ij

Pij =

n

∑ Sj / Tλij j=1 式中： Pij：i地區的消費者在j商業區或商店購物的概率； Sj：j商店的規模（營業面積）或j商業區內某類商品總營業面積； Tij：i地區的消費者到j商店的時間距離或空間距離；

λ：通過實際調研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距離敏感性的參數；

Sj / Tλ ij ：j商店或j商業區對i地區消費者的吸引力；

∑： 同一區域內所有商業區或商店的吸引力。3．實驗法 ? 實地調查。? 電話詢問。? 郵寄問卷。? 提供服務。

三、商圈分析的要點 1．人口統計分析

這是對商圈區域內人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點、年齡分布、民族、學歷及職業構成等方面的現狀和發展趨勢做調研。通過這些統計資料調查，有利于把握商圈內未來人口構成的變動傾向，并為市場細分和企業定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動信息，如我國每10年進行的一次人口普查，普查結果以各種形式發行。上面除了對每個家庭進行基本的人口統計外，還對一定比例的家庭進行深入的問卷調查，這就意味著可以通過計算機統計有關區域家庭住房情況、家庭財產、就業情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進行一次，而且不能及時公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統計年報中得到一些相關信息，也可以請專門的市場調研公司幫助收集相關信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區開店較易失敗。2．經濟基礎和購買力分析

在進行商圈分析時，零售商應該考察以下一些經濟因素：各行業或各類行業從業人員的比例，運輸網絡，銀行機構，經濟周期波動對地區或行業的影響，某些行業或企業的發展前景等。在分析中，一個有關需求的指標尤其應引起重視，這就是購買力指數。比較不同商圈的購買力指數，可為發現潛在的消費市場提供依據。購買力指數 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險費和不動產消費等）；B：是商圈內零售總額；C：是具有購買力的人口數量。

3．競爭狀況分析

商圈飽和度是判斷某個地區商業競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區，商店的成功可能性較高度飽和地區的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標（IRS）計算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區某類商品商業圈飽和指數

Ｃ ：某地區購買某類商品的潛在顧客人數

ＲＥ：某地區每一顧客平均購買額

ＲＦ：某地區經營同類商品商店營業總面積 4．基礎設施狀況分析

區域內的基礎設施為商店的正常運作提供了基本保障。連鎖經營的零售企業需要相應的物流配送系統，這與區域內交通通訊狀況密切相關，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統。此外，還與區域內軟性基礎設施有關，包括相關法律、法規、執法情況的完善程度等，都需要認真分析。

第三節

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費者購買。

２、方便貨品運送。３、有利于競爭。４、有利于網點擴充。

二、商店位置類型的設計 ? 孤立店

這是指商店獨立開店，不與其它競爭對手比鄰相設。

優勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；

劣勢：如果商店規模不足夠大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能較高；在多數情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業中心區購物。? 經規劃的購物中心

這是經過仔細規劃設計并集中管理的商店群，通常是由房地產公司事先規劃設計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場所，適合家庭購物及閑游。

優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施，寬敞的停車場，各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。? 自然形成的商業中心

這是指未經規劃自然發展起來的商業中心。這種自然形成的商業中心可以分為中心商業區、次級商業區、鄰里商業區和商業街四種類型。

中心商業區（central business district，CBD）是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引著來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業群體效應吸引較多較遠的顧客群，但開辦費用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業繁華區是百貨商店或專賣店的首選地址。

次級商業區（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場和幾家專業店或專賣店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業區主要面向城市的某一區域消費者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對好找，但供應的商品和服務不均衡，難以吸引較遠的顧客。

鄰里商業區（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干小商店組成，如標準超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業區設店競爭程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關系，但商圈小，價格通常也不優惠。專業一條街（string）是由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。在許多歷史悠久的城市往往會自發形成一條條特色商品街，這是城市發展積淀下來的商業文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費生活。

三、位置選擇因素分析 1．客流規律 ? 客流性質 ? 潛在固定顧客 ? 流動顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業的聚集 ? 有競爭關系的零售業的聚集 ? 有補充關系的零售業聚集 ? 多功能聚集

3．競爭對手分析

對競爭對手的分析主要包括以下內容：

? 競爭店與所開設新店的距離，以及在地理位置上的優劣勢； ? 競爭店的銷售規模與目標定位 ? 競爭店的目標顧客層次特點； ? 競爭店商品結構和經營特色； ? 競爭店的實力和管理水平。4．交通地理條件 ? 交通的便利性。? 街道特點。? 地形特點。5．城市發展規劃 6.周圍環境 7.物業成本

四、店址評估 1.新店營業潛力

新店營業潛力可通過預測商店銷售額來確定。這種預測可以根據過去在類似環境中的經驗，同行業的一般水平，或者經過調查后采用統計分析方法計算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據已知的商店商圈內消費者的戶數、離店的遠近、月商品購買支出比重及新商店在該區域內市場占有率四個因素來估算。2.開店投資與經營費用測算

通過商圈調查可以估算新店的營業額，但該新店是否值得經營，還必須把營業額與投資額相比較，評估出損益狀況。? 開店前期投資預估 ? 開店后經營費用預估

五、選址分析報告

商店選址分析報告的內容如下：

1.新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； 2.被選店址周圍商業環境和競爭店情況；

3.新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次； 4.新店開業后預計能輻射的范圍； 5.新店的營業面積和商品結構； 6.新店的市場定位和經營特色； 7.新店址經營效益預估。8.新店未來前景分析。

六、兩種具體的選址方法 1．市場需求與供應密度分析方法

這種選址方法是通過對一個區域市場的零售潛力（需求密度）狀況，再結合當地已有的零售商店情況和可供選擇的店址（供應密度）進行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對簡化了商圈分析內容，對大型商店的選址較為適用。2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個備選店址進行評分，最后確定最佳店址的方法。

第五篇：社區商業業態說明

社區及社區商業業態劃分說明

一、社區劃分說明

（一）按規模劃分

1、大型社區—居住區，是指大規模、公建設施配套完整的聚居地，人口規模3萬人以上或用地規模60公頃以上。

2、中型社區—小區，人口規模10000-30000人或用地規模15-60公頃。

3、小型社區—組團，規模一般較小，人口10000人以下或用地規模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區建設時間劃分

1、老社區

是指2000年以前建成的、社區商業建設尚無充分規劃的社區。

2、新建社區

是指2000年（含）以后建成的、社區商業建設有比較完善規劃的社區。

3、在建社區

是指已完成社區商業建設規劃，且正在建設當中的社區。

二、社區商業業態劃分說明

（一）社區商業中心、商業街

社區商業中心是在城市的區域中心建立的，面積在5萬平方米以內，集購物、餐飲及其他服務等多業態為一體的商業中心。

商業街是指社區內配置包括購物、餐飲及其他商業服務設施的街道，商業服務設施一般臨街設立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜肴、消費場所和設備的經營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區消費者日常生活需要的零售業態。根據商品結構不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業態。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立傳統的無明顯品牌形象的零售業態。

（六）維修店

是指社區內配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補以及皮革衣物的清洗、上光等服務項目的經營單位。

（八）美容美發店

美發：根據賓客頭型、臉型、發質和要求，為其設計、剪修、制作發型，提供肩部以上按摩及其相關服務。

美容：根據賓客的面型、皮膚特點和要求，運用多種美容技術、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護膚美容、化妝美容及其相關服務。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區內配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務

是指提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務的機構。

（十一）書店、音像店

是指社區內配置的經營書籍、音像制品的經營單位。

（十二）照相館

運用照相機、傳統感光材料、存儲卡和燈光設備，在室內外拍攝人物、風光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運用彩照擴印設備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴印、放大彩色和黑白照片的經營單位和機構。

社區商業評價規范之二(新建社區)

總體要求：

1、大型社區人均商業用地面積不小于0.9平方米，中型社區人均商業用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區應建社區商業中心。

3、各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4、各商業網點證件齊全，合法經營，有固定的營業場所。

5、社區商業網點在布局上充分實現便利性。

6、社區商業設施實現相對集中，住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

7、社區商業應有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區商業服務人員應著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區商業中心： 1.規模

1.1社區商業中心的輻射半徑約2000米，與居住區的距離不少于100米。

1.2社區商業中心應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上，商業業態在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業與生活服務業。如超市、便利店、餐飲店、美容美發店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區商業中心應設在交通便利處。2.2社區商業中心應提供銀行卡消費服務。

2.3與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫院等。3.設備設施

3.1各類商業網點應有必要的裝飾裝潢，與社區檔次相協調。3.2各類商業網點應有足夠的營業面積，滿足選購和消費需求。3.3商業、服務設施齊備。4.環境、安全設施

4.1保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1社區商業中心規章制度齊全，有完善的售后服務。5.2服務人員應經相應的培訓并由相應的資質。餐飲店： 1.規模

1.1社區應配備餐飲店,應有單店面積在500平方米以上的店鋪，應有社會知名的餐飲店。1.2社區應提供早餐服務。

1.3社區的最遠就餐距離不超過600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應超過10米。2.便利性

2.1應提供電話訂餐及送餐服務。2.2餐飲店應設在交通便利處。

2.3大型社區應至少有一家24小時服務的餐飲店。2.4應有提供銀行卡消費服務的餐飲店。3.設備設施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應有分隔，冷葷的制作有獨立的操作空間和衛生設施。3.2原料、成品、餐具、用具等應分別存放。3.3有洗涮消毒設備。3.4有空調系統，溫度適宜。4.環境衛生、安全設施

4.1餐飲店內應保持清潔，清理及時，加工制作應符合食品衛生法的相關要求。4.2 餐飲店周圍環境應干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應超過30米。4.3應有符合環境保護要求的排污、消煙、消音、除塵設施及垃圾存放設施。4.4有應急照明設施及消防設施。

5、服務

5.1餐飲店應有不同的種類，大型社區應有多種風味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，定期進行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價格應與社區的消費水平相適應。超市： 1.規模

1.1大型社區至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營業時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業面積40%的停車場。2.2超市經營商品種類不得少于5000種。2.3社區居民距超市的最遠距離不超過2000米。2.4超市應有刷卡通道。3.設備設施

3.1超市應具有冷藏、冷凍、保鮮設施。3.2超市的收銀通道應與超市的規模相適應。3.3超市應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施 4.1超市內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。

4.2銷售、加工制作的食品應符合食品衛生法的相關要求。

4.3超市內食品區（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區等區域應嚴格分開，不應交叉。4.4有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1理貨員應及時補充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規章制度齊全，有完善的售后服務。

5.3服務人員應經相應的培訓并具有相應的資質，食品加工制作人員定期進行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規模

1.1社區應配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營業時間不少于16小時，應至少有一家24小時服務的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應包括生活必需品。

2.3便利店應提供其他便利服務，如：傳真、復印、沖照片、票務服務，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區的便利店應提供網上購物、電話購物等電子商務服務。3.設備設施

3.1便利店應具有冷藏設施（冷柜、冰箱等）、衛生消毒設施。3.2便利店應配備空調系統，溫度適宜。4.環境、安全設施

4.1便利店內應保持清潔衛生，有垃圾存放設施。4.2有應急照明設施及消防設施。5.服務

5.1有相應的規章制度。

5.2熟食加工制作人員應定期進行體檢。美容美發店： 1.規模

1.1大中型社區應配備美容美發店，每千人美容美發店建筑面積應不少于15平方米。1.2至少應有一家單店營業面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠消費距離500米。2.2營業時間不少于12小時。

3、設備設施

3.1具有與所經營的服務項目相適應的設施設備。3.2應具有相應的衛生消毒設備和措施。

4、環境、安全

4.1及時清理，保持店內外的清潔。4.2從業人員必須經過衛生部門的健康檢查。

5、服務

5.1應在營業場所內明示服務項目和收費標準。

5.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質，服務人員應持證上崗。5.3向消費者提供與服務有關的真實信息，不得欺騙和誤導消費者。維修店： 1.規模

1.1社區應配備家電維修(含微機及外設維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區每千人維修店建筑面積應約30平方米。其中家電維修(含微機及外設維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機及外設維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2家電維修應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有固定的營業場所。

3.2有齊備的維修設備以及必要的測試設備。4.環境、安全設施

4.1維修店應及時清理，保持店內外清潔。4.2應配備消防設施。5.服務質量

5.1接待區應有服務收費價目表，上門維修服務人員應主動出示維修服務收費價目表。5.2維修服務及時。

5.3服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。洗染店: 1.規模

1.1社區應配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。

2.2應提供必要的立等可取的服務項目。2.3應提供上門取送服務。3.設備設施 3.1應有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務

4.1應有必要的客衣標識管理，避免錯收錯發。4.2應在營業場所內明示服務項目和收費標準。照相館： 1.規模

1.1每千人照相館建筑面積應不少于10平方米。1.2應有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2最遠消費距離在800米左右。

2.3應提供照相、膠卷沖洗、擴印、膠卷銷售等服務。2.4應提供立等可取的證件照服務。3.設備設施

3.1應有與經營項目相適應的器材、設備。3.2營業室、照相室與加工附屬用房應分開。4.服務

4.1應明示服務項目及收費標準。

4.2服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。舊貨廢棄物回收站： 1.規模

1.1社區應配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應不少于6平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。2.2應提供上門服務。3.設備設施

3.1應有封閉的廢品存放處。4.服務

4.1及時清理，貨品擺放有序，應保持回收站內外的清潔。4.2回收站應每天進行物資清理、轉運。4.3上門服務應及時。家庭服務： 1.規模

1.1社區應有家庭服務網點提供家庭鐘點工、家政服務、家庭護理等服務。1.2家庭服務網點的服務半徑為1000米。2.設備設施

2.1應有與家庭服務相適應的設備設施。3.服務質量

3.1服務人員應經專業培訓并具有相應的資質。書店、音像店： 1.規模

1.1社區應配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應超過15平方米。2.便利性

2.1營業時間不少于12小時。3.設備設施

3.1音像店應提供試聽設備。

社區商業全國示范社區（新建社區）各項目比重分配 項目 比重 % 總體要求 10.5 商業中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發美容店 9 回收店 5 家庭服務 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區商業評價規范之三(在建社區)

總體要求：

1.商業從空間上和時間上實現便利性，便利居民的消費，便利服務的提供。

2.社區商業設施的建設布局實現商業的相對集中及住宅和商業的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業不擾民。

3.各社區商業設施的外觀與社區整體風格相協調。

4.社區人均商業用地面積不少于1平方米。業態結構比例為購物：餐飲：其他服務約為：4：3：3 社區商業業態設置： 1.小型社區應配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區應配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發店、家庭服務網點及舊貨廢棄物回收站等。

社區商業規劃布局：

1.大中型社區應按人口、地塊條件配置多點式便利商業組合，小型社區可結合自身情況集中配置便利社區商業組合。

2.社區商業設施應配置在社區對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應臨街或臨路設置。

3.大中型社區應建社區商業中心或社區商業街等集中式商業形式。社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上。社區商業中心內應有不少于10種業態店鋪的規劃，各業態搭配協調。規劃中的社區商業中心與居住區的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區的規劃中應有社區商業中心。

社區商業物件要求：

1.集中獨立商業

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標對于面寬進深比的要求和房屋荷載的要求及業態可轉換。設置貨流通道，設置適當的停車位。

獨立商業根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、空調、電梯等設施設備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數不超過2層，面寬與進深之比1：2為宜，不低于1：3。預留水、電、氣、污等各項設施的接駁。預留商家招牌的設置。

社區商業全國示范社區（在建社區）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業態設置 15 規劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區商業的特點

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提供怎樣的社區商業服務是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區商業的發展概況及特征

社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。

國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區商業的功能

國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2）社區商業中心的業態構成

國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。3）社區商業的開發，國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。

國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。4）社區商業的布局與設計

國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。

（三）、國內社區商業概況

1、國內社區商業現狀 我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。

我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

2、國內社區商業的發展方向

我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：

? 各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等項服務

? 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成

? 各城市將大力發展社區商業中心，社區商業中心是相對集中的社區商業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。

? 社區商業中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。以天津社區商業發展規劃為例，在未來兩年內將在社區內發展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。