第一篇：錦江商業廣場商業定位及招商規劃構想

錦江現代城商業廣場

商業定位及招商規劃初步構想

一、商業定位——為什么是兒童類主題商業街？

1、兒童類主題商業街是市場發展的一種需求。

宏觀上看，全國兒童消費市場未來存在約2萬億元的潛在動力，隨著第四波嬰兒潮的到來，我國的兒童消費市場將越來越大，而功能單一的經營模式已難以適應市場的發展，兒童一站式消費將大行其道。而現今焦作兒童商業還處于起步階段，因此市場潛力巨大。

2、兒童類主題商業街將會成為投資新熱點。

從全國近2年的兒童主題商街的市場來看，包括廣州、北京、上海、武漢、成都五大城市，每月的兒童消費額近40億元，而已有的兒童商業多以專賣店的模式出現，數量少，缺少統一主題和整合，在焦作，這方面更是空白，因此兒童經濟成為商業地產的下一個熱點必將是一種趨勢。

3、兒童類主題商業街將更有利招商、推廣、運營。

目前在焦作市場上還沒有兒童類主題商街出現，兒童主題的定位避免商業定位的同質化，利用差異化定位的優勢，讓項目在眾多的對手中脫穎而出，具有更強的號召力，更強大的輻射力，為商家提供更高的成長空間。

4、兒童類主題商業街定位可充分契合項目區域及硬件，使硬件與區位上的劣勢化為優勢。

項目處于新區市政府邊上，而且處于內街，在治安與交通安全上都很優越，兒童對于安全方面要求跟高，可充分發揮此優勢，化劣勢為優勢。

二、兒童主題街業態規劃構想

適合引入兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、學習文具、早教培訓6大業態，再配合兒童餐飲、兒童娛樂休閑體驗設施等，將打造成將成為焦作首家名副其實的一站式大型兒童主題綜合商業。

在具體業態規劃分布上，商場一樓為休閑娛樂與兒童餐飲；商場二樓為早教培訓為主。一樓沿街獨立店鋪以兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、為主，二樓獨立店鋪為學習文具。（具體規劃布置請提供平面圖）

第二篇：黃金海岸商業廣場 項目定位及規劃設計報告[定稿]

“黃金海岸·商業廣場”項目定位及規劃設計報告

（A、B地塊部份）

一、項目用地周邊環境分析

1、項目土地情況（1）項目用地面積

“黃金海岸商業廣場”（以下簡稱本項目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個地塊。其中：商業用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項目位于欽州市金海灣大道中段。項目東臨揚帆大道、欽南區政府和新汽車總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國際建材商貿城隔路相望。

（3）地質地貌狀況

項目用地基本上是農田，土地平整，高低差很小，沒有大量的土方工程，施工難度小。

2、項目區域交通

（1）地塊周邊的市政路網以其公交現狀

項目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河東新區欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門。

欽州市新的汽車總站在金海灣大道東面的欽南區政府對面，距離本項目只有300米遠，目前建設工作接近尾聲，幾個月后將啟用。屆時，車站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車、的士、貨運等交通會變得非常發達。

（2）規劃交通

按照市政規劃，項目門口的揚帆大道將向南拓展延長線，直達欽州港。揚帆大道的全線貫通，將會大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設施完善（1）社區建設

項目周邊目前正在建設的住宅小區有遠辰·金灣藍岸等10多個住宅項目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預見，項目所在片區將會很快成為成熟社區。

（2）文化教育

欽州市第三中學位于本項目的西側200米處，正在建設中，項目住戶子弟可就近入學。

（3）醫療衛生

欽州市婦幼保健醫院在安州大道上，距離本項目只有一公里距離，社區醫療保障輕松可以做到。

（4）娛樂休息

正在建設中的白石湖旅游公園緊靠本項目，占地1600畝，是一個很好的娛樂休閑去處。項目臨水而建，臨水而居，環境十分良好。

4、片區商業

項目對面的大型項目——北部灣國際建材商貿城即將建成開業，有力地帶動本區域的商業發展，安周大道的長榮新城商業街交付使用過半，其他后進項目也正在規劃建設中，片區商業日漸成熟。

二、市場調研分析

1、項目SWOT分析（1）項目優勢 區位優勢

欽州市以“大港口、大工業、大旅游”為主要建設目標，為廣西沿海城市中心城市，項目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區位優勢得天獨厚。

交通優勢

欽州市海上交通近年得到大發展，目前10萬噸級航道已開通，20萬噸航道也在建設中，與東盟各國的海上貿易往來日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業大發展

隨著大港口建設，以中石油1000萬噸煉油項目和310萬噸林漿紙項目為首的臨港大工業陸續上馬，欽州市正在大量地吸納全國各地的投資資源和國際資本，發展本地工業項目，地方工業發展體系已逐漸形成。

（2）項目劣勢

欽州市基礎工業相對薄弱，項目所在地片區商業剛剛起步，距離成為成熟的區域專業批發市場還有一個過程，建設有一定難度，在很大程度上考驗開發企業的經濟實力和開發水平。

（3）項目機會點

欽州市是一個新興的沿海港口城市，是我國最后一塊未開發的沿海處女地，充滿發展機遇，目前城市正以高速發展，對外貿易、工業產值及工業發展速度連續三年獲得廣西第一。

今年五月國家正式批準欽州港設立10平方公里的保稅港區，大大地加快了欽州市港口工業的發展，為欽州市大發展起到了里程碑的作用。

（4）項目威脅

項目威脅點目前主要來自全國地產行情，在深圳、北京地產相繼降價的情況下，許多地方的地產發展受到了影響。目前欽州房產開發速度很快，大有超過城市發展速度的勢頭，市場形勢嚴峻。

北部灣國際建材商貿城是本項目的一個參考指標，它的成敗對本項目影響將會比較大。目前該項目的銷售和招商工作進展并不順利，存在一定的負面作用。

2、項目市場競爭狀況分析

目前項目存在的競爭比較小，帶有一定同質性的項目只有北部灣國際建材商貿城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項目存在客戶競爭，從積極角度看，它能與本項目共同做旺本項目所在的片區商業。

可以說，北部灣國際建材商貿城與本項目的關系是競爭與合作的關系，合作大于競爭。

三、項目市場定位

1、項目總體定位：

欽州灣地區綜合性商業地產項目，以銷售汽車、機械產品、機電產品以及汽車配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區和東盟市場的專業的機電產品專業市場。

2、項目案名：黃金海岸·商業廣場（暫定）案名說明：

（1）定位為商業廣場，市場靈活性強，可以為汽車城、機電城也可以為百貨商貿城等，市場建設可根據開發情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業項目開發要有海洋文化，海洋文明代表冒險和進取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機遇和希望，有理想有抱負的各界人士都會到這里來淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項目開發起點高，建設大市場，因而市場內將會有大量的商鋪。欽州城市不大，經營戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發展，許多外地客商正源源不斷涌進來，因而購買住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對A、B地塊做功能定位，兩區域一層建設為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規劃建設：

A區建設為汽車銷售市場和二手車交易市場，主要銷售小轎車整車、微型車、大貨車、小貨車、工程機械、建筑機械、農業機械和二手車交易；

B區建設為汽車配件、汽車用品及汽車相關附屬服務行業、五金機電行業、摩托車電動車銷售行業等行業的銷售市場。

為更好發展商業，發揮項目的最大價值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設計兩層商業。

5、建筑面積安排（1）A區規劃建設面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計：56953㎡（2）B區規劃建設面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計：115728㎡

四、建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃（1）建筑風格表現

建筑外立面建議采用國際較為流行法式現代風格，局部采用中式現代化線條處理進行總體設計。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風格設計。

欽州為港口城市，在設計外立面及樓頂標識風格表現時，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現項目的屬地特性。

（2）項目總體布局構思

項目為一大型商業市場，里面設定主題市場和各分類市場，建議項目整體規劃時體現這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業上缺乏縱深，不宜做大賣場規劃設計。B地塊臨金海灣大道界面長，縱深大，并處在金海灣大道與揚帆大道交匯處，商業表現容易展開，因而建議主題市場形態設計于此，市場標志性建筑物、大門前廣場、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長約430米，寬約570米，作為商業開發，內鋪將會比較多，對于銷售和經營都會有很大壓力，為扭轉這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內部規劃建設一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規劃大道相通，把項目里面的內鋪臨街化，這樣有利于盤活整個項目的商業氛圍。

（3）建筑色彩計劃

項目為機電類市場，可兼容其他百貨商業，建筑物色彩采取銀白色調較好，這一色調明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項目文化匹配。

2、建筑單體外立面設計提示

（1）商品住宅房及外立面設計提示：

項目A、B地塊均為開發商業鋪面，住宅建在二層以上，根據容積率要求，最多只能建設5層。項目為商業項目，依附于項目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設計上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設計方案比較合適。外立面建議設計成帶有公寓辦公樓性質為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設計可根據項目整體的法式現代風格進行設計。（2）商業物業建筑風格設計提示

一層商鋪建設要符合使用，根據市場調查結果，商鋪規格為開間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規格對于二層以上的住宅戶型規劃也很有好處，中間不用進行轉換層結構的調整，減少建筑成本，提高項目的抗震能力。

商鋪內均為獨立鋪面，設置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應用

據建設部要求，在進行住宅節能改造的同時，將啟動綠色建筑的認證制度，通過五個等級來對住宅“驗明正身”，并通過五個等級向社會公布住宅建筑在節能生態方面的質量狀況。

建議本項目建設在環保及節能技術應用上，精益求精，最大程度上運用新材料、新技術、新工藝、綠色環保材料、節能材料及智能化配置，塑造綠色、環保、節能的地產精品。

五、主力戶型選擇

1、項目所在區域同類樓盤戶型比較（1）北部灣國際建材商貿城

主力戶型：2房2廳1衛（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛（面積：101—146㎡）1房1廳1衛（面積：58—63㎡）4房2廳2衛（面積：135㎡）（2）長榮新城

主力戶型：3房2廳2衛（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠辰·金灣藍岸

主力戶型：3房2廳2衛（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項目業態分析配置

A地塊為汽車銷售市場，場地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車配件、五金機電等銷售市場，建議層高為4.5米。

3、項目戶型配置比例

根據項目所在區域樓盤戶型規劃比例和銷售情況，大致安排如下戶型規劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛（面積：95—125㎡）4房2廳2衛（面積：130㎡）

4、主力戶型設計提示（1）一般住宅套房戶型設計

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風良好。廚衛設計美觀實用，窗戶明亮大方。

（2）復式戶型設計

頂層戶型采用復試戶型設計，注重時尚實用，采光和通風良好。

5、商業物業戶型設計

一層商鋪為全框架結構，層高5米，戶型方正，預留衛生間接口。

六、室內空間布局裝修

1、室內空間布局提示

住宅室內空間布局方正，注重通風和采光，干濕區區分明顯，室內柱子不能留有死角，占據有效使用面積，影響家居擺設。橫梁高低要統一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過道和樓梯，樓梯寬度采取通用標準即可，過道采用明亮的地磚鋪設，墻面刮白色膩子，置壁燈，裝飾要求與建筑風格一致的文化藝術標志和飾品等。

七、裝修標準提示

1、住宅裝修標準提示

外墻涂料，內墻砂漿抹平；地板全現澆樓板，水泥砂漿過面；廚房通水，預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛生間置蹲式便器，預留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽臺為封閉式，低開鋁合金窗，墻面刮白色膩子，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對講防盜門，進戶防盜門；獨立水電表，水進戶內，電表裝至戶門外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過面，衛生間預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項目街道規劃設計提示

1、本項目大型露天廣場平時用作車輛展示，設置要有氣勢，適合舉辦大型展示會需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態學的角度來看，海洋文化是一個“包括內核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內，它由“物態文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構成，內容包羅萬象。在四個層面中，既有海洋文化的核心內涵，也存在海洋文化的淺層表現?，F代海洋文化的實質，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢與局限，孜孜不倦地開拓，發揮海洋的優勢，以最大限度地溝通人類物質和精神文明的一種媒介。這種追求現代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢。比如，在一些海洋城市的港口、商業區，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內部，它們就呈現出本土化和傳統的特征，這就是一種開放性和多樣性的組合。

從海洋經濟和海洋意識的起源，海洋城市的文化表現為鼓勵思變、溝通意識和冒險精神。海洋文化的最大特征就是開放性和多樣性。

海濱特色最終通過城市文化加以表現，城市文化是個綜合的概念，包括城市的經濟特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經過長期的發展和融合，固定下來，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說的“藍色文明”。

第三篇：公司簡介和商業構想

企業概況

企業名稱：田園牧歌之家（Pastoral House）

法律模式：本公司是一個股份有限責任公司，在天津市注冊。

有限責任公司聯系地址：天津市河西區

電話：022—24903111E-mail:471093043@qq.com

經營范圍：

[]制造業[√ ]服務業[]批發商[]零售商

產品或服務：

本公司致力于讓廣大都市人在閑暇之余享受到寧靜的田園生活。試想每當你忙的焦頭爛額的時候，你是不是想換個環境去放松下自己。試想每當你被工作壓的喘不過去氣，你是不是也渴望釋放下被束縛的心靈。試想每當你沒時間陪你家人時，你是不是想和他們一起享受天倫之樂。試想每當你厭煩了都市的喧鬧和嘈雜，你是不是也想好好安靜一下。試想每當你吃膩了大魚大肉，是不是也想品嘗下農家菜的清爽淡雅。在我們的田園牧歌之家，你可以感受到“采菊東籬下，悠然見南山”的恬淡。你更可以感受到“落霞與孤鷺齊飛，秋水共長天一色”的晚間美景。你更可以感受到“孤舟蓑笠翁，獨釣寒江雪”的別樣感覺。你還可以感受到“日出江花紅勝火，春來江水綠如藍”的人間美景。在這依山傍水之間，鳥語花香之際，你可以體驗到男耕女織的樂趣。淳樸，自然，恬靜，我們的田園牧歌之家。

我們的經營思想

我們的田園牧歌之家以農家淳樸，自然，恬靜為基調。為游客們提供各種農家菜，并且附帶釣魚，織布，以及有趣的風俗活動。在這美景之下大家歡聚一堂盡情享受農家之樂。

我們的公司有天津工業大學團隊組成，一共七個人，大家集思廣益，分別根據自己的專業負責不同部分，學習金融負責資本運營，學習會計的負責財務方面，學習計算機的負責市場營銷，學習工商管理的負責公司管理。我們的團隊目標是實現大規模經營和連鎖經營。

我們公司的宗旨

以沒有最好只有更好的服務為大家釋放壓力，享受田園風光，享受田園文化生活，實現廣大顧客的最大心靈享受。

我們的客戶

我們的客戶主要為現在工作繁忙的都市人，年齡不限。現在的大部分兒童以及青少年都是獨生子女，沒有體驗過農家生活，他們主要的生活場所為大城市，他們的活動場所主要為游樂場，電玩，以及商業街。他們對農家生活體驗很少，童年的美好非常局限，田園生活對于他們很遙遠，同時也很新鮮。他們在田園牧

歌可以體驗到原汁原味的田園生活。比如垂釣，種菜，戲水，捉蝴蝶，掏鳥窩等一系列他們在城市體驗的活動。不僅可以豐富他們的經驗，而且鍛煉了他們自立自強的能力。年輕人是也是消費群體，他們工作忙，生存壓力大，他們的心靈最容易疲倦。在我們田園牧歌他們可以享受到最大的平靜，恬然，在這里可以和陶淵明談心，與自然最親密的結合，陶冶情操，體驗物我一體，天人合一的境界。然而也是在此時，也是最容易享受到生活的美好，為他們明天的奮斗增添新的動力。中年人是主要的消費群體，他們大部分事業有成，家庭和諧美好，有能經濟能力也有時間來農家享受下田園生活，在這里他們也許可以回到曾經自己體驗過的生活，有一種故地重游的感覺。在這里，他們一家人可以享受天倫之樂，我相信，在這里他們不僅享用的是農家菜，而且感受的也是幸福的一家快樂。對于許多孝順的人，田園之家也是個不錯的選擇，帶上身邊的老年人到這里享受一下寧靜，自然。有宜于老年人的身心健康。

所有者

本公司是一個股份制有限責任公司，有天津工業大學開拓者團隊共同創建，團隊人員包括：劉穎，楊左明，齊鑫，恭倩宇，姚飛，張國強。

吸收就業人數

本公司屬于文化餐飲服務公司，需要有較高的文化水平的人員若干名，而且需要技術骨干若干名，預計吸收就業人員人60。其中管理層6人，財務部4人，后勤部20人，服務人員30。

啟動資金

投資資金500萬

運營資本600萬

共計1100萬

資本來源

風險投資500萬

團隊每人100萬

三：商業構想和市場分析

商業構想的描述：

中國自改革開放三十年來，中國的經濟實現的飛速的發展，人們的生活有了很大的提高，但是現在的社會問題也是越來越突出，我們的藍天不見了，我們的動物伙伴消失了，我們的水喝著有味了，我們空氣不新鮮了。我們能犧牲的還有多少？前年經營幾十年的企業三鹿因為三聚氰胺放多了而消失在公共的眼中，三

鹿幾乎成了中國的中國奶制品的信仰，中國人還敢信什么？今年的河南龍頭企業雙匯因為被查出瘦肉精而在3.15風口浪尖風光了一把，我們吃了十幾年的火腿現在避之不及，現在去超市還敢買什么火腿，沒查出并不代表沒有。還有近段時間查出的注硫酸鋇活雞，以及不斷曝光挑戰我們心里底線的地溝油，想一想大家還能吃的下么?現在還有不斷曝光的避孕藥養蝦，農藥蔬菜。我們吃的一點也不放心。

在這樣的背景下，我們田園牧歌之家不僅僅為顧客提供恬靜安然的生活環境，這里有藍天偶有白云有綠水，有美好的生態自然。而且我們承諾打造生態健康的高品質的食品。我們的合作伙伴擁有養雞場，養豬場，以及養魚蝦的池塘等等。我們的目標就是為大家提供最健康最保健的食品。

我們的公司再進一步的發展下，會陸續在掌握技術的情況下，為顧客提供食療計劃，為廣大的有需要顧客打造高品質，高質量的食品組合。在田園牧歌之家享受到美景恬淡的同時可以保養身體健康。

我們公司最大的目標是建立世界最大的田園休閑場所，我們提供最全面的服務。只有你想不到的，沒有我們做不到的。

市場分析

隨著鄉村旅游業的發展鄉村農家樂越來越受到人們的關注，逐漸形成了到鄉村旅游必少不了走進當地頗具特色的農家，親身體驗濃郁的民俗風情和品味新鮮奇特而鮮美的農家特飯菜。可是，縱觀現今的農家樂經營管理缺乏持久性的發展戰略規劃，產品過于單一，并且陳舊，新鮮特色性持續不長久。更多的是缺乏品牌效應，農家樂呈現的就是多雜亂，出現了發展中的“一哄而上，遍地開花”到“一哄而散，滿目瘡痍”的惡性循環。

現代農家樂旅游既面對著前所未有的機遇，也同時接受著巨大的挑戰。縱觀當今農家樂旅游的發展趨勢，其追求的是一種可持續的生態旅游形式，在建筑風格、管理模式、發展路徑、活動項目等方面必需開拓創新，才能搶占先機，在競爭的大潮中立于不敗之地。

我們的客戶：

天津市是中國四大直轄市之一，經濟比較發達，人們生活水平較高，對于擁有1000多萬的人口的天津來說，我們的客戶源是相當大的。我們的主要客戶是在天津市中心的居住居民，在這個日益注重環境質量的時代，大部分人愿意去享受田園生活。

除此之外，我們的最大的客戶源來自于全國各地的一線城市的居民，當他們來天津旅游時，在游山玩水之際，在我們的田園牧歌暫歇一下，一定是個不錯的選擇。

主要競爭對手：

在天津市有上百家農家樂，主要分布在薊縣，在市區里的大港和和平區等地方少有分布，作為千年古城的薊縣，有盤山、黃崖關、九龍山、九山頂、東陵等多處風景區，這為這里的農家樂帶來了巨大的商機，但是他們最大的缺點在于，大部分設施不夠齊全，而且大部分為散戶式經營，收益小，發展緩慢。

第四篇：商業構想和市場分析

一．商業構想

有一天在大街上看到一條寵物狗特

別漂亮就和它的女主人聊起了天，問了

一些養寵物狗的花銷：女主人家的“貝

貝”是一只不大的寵物狗，別看成年后

也不過3公斤，花費可不少。首先，小

家伙怕冷，室溫必須常年保持在26攝氏

度才行；其次女主人還為貝貝準備了好

多套衣服，冬夏皆有，最貴的一件是女

主人在國外為它買的小皮襖。貝貝體格

太嬌小，好多最小號的狗衣服都穿不下，為了讓貝貝的衣服更合身，女主人還特

地買來電動縫紉機親自上陣把衣服改

小。小貝貝的清潔用品也不便宜，一支專用的犬用牙膏要100多元一支，洗耳朵和眼睛的洗液也多是從香港買回來的高檔品。此外，衛生間里還為它配備了專用的毛巾；除了做足貝貝的健康工夫，女主人還考慮到小家伙玩耍的需求，給它置辦了五六十件玩具，而且，隨著貝貝對玩具的破壞，新的玩具還在不斷增加??以上花費還不算每年固定的680元的預防針，更別提馬上要給貝貝找只合適的小母狗，娶房“媳婦”的費用??就這樣，由此可見寵物市場有很大的發展空間。

（二）．市場分析

1.消費情況分析

一項調研結果表明：中國的寵物數量在1999-2008的9年間增長了近500%。寵物食品供應、用品供應、美容保健、寵物醫院等行業不斷走俏，我國寵物及用品一年的交易額已超過100億元。

動物的世界里也有名牌，狗狗們因品種血統而身價不同。穿衣認品牌，養狗養名牌，如今很多白領養寵物也是非名牌狗不買，價格自然不菲。花大價錢把一只名牌小狗抱回家，投資其實才剛剛開始。要讓自己的寵物寶貝過上幸福生活，狗屋、狗糧、狗香波一樣都少不得。一個舒適的狗窩在幾百元左右，每年的置裝費需要數百元不止，再加上護理用品、看病吃藥、狗糧、玩具等多種花銷，一個家庭在寵物上每年花的錢不會低于3000元。光說寵物的護理一項，據一位養狗的白領介紹，“一小瓶320毫升的寵物沐浴液四五十元，寵物專用護發素40多元，去虱去蚤的寵物噴霧也近50元，專用寵物剃刀100元至120元不等，如果出去洗澡體積不大的小狗包月每月4次也要400多元，剪一次指甲30元，留個時髦發型，那是300元錢都打不住”。

我在一家寵物用品及美容店，看到價目表上詳細地按照寵物的體重分為小、中、大、超大型四個等級，價位按照體重以及服務的項目而遞升，從100元到450元不等。其中特別服務還包括染色、殺菌、皮膚護理、電毛、焗油等，服務項目之齊全、收費之可觀和普通的美容院、美發店相比真是有過之而無不及。要是不小心小狗得了病，看病更不得了。一家寵物醫院的醫師介紹說，就是小狗得了皮膚病等最常見的病，掛號費、化驗費和醫藥費加起來至少也要100多元。每年打一兩次防疫針，進口疫苗一次就是100多元。一名狗主人帶著自己的圣伯那犬到寵物醫院看病，醫生向其建議使用一種非常安全有效的進口特效驅蟲藥，價錢100元一粒，但為了保證寶貝的健康，主人們毫不猶豫，“買”！

2.市場競爭及寵物經濟分析

隨著白領們對寵物的鐘愛，養寵物的人不斷增多，寵物數量急劇增加，寵

物經濟也越來越受人關注。人們對寵物

也不再只停留在給它們吃喝上，還要求

給穿上漂亮的衣服，做美容，做造型，看病等等，寵物食品供應、用品供應、美容保健、寵物醫院等行業開始走俏。

目前，我國寵物經濟的市場潛力至少達

到150億元。在勞動和社會保障部最新

公布的第二批新職業中，頗為引人關注

就是“寵物健康護理員”，在某網站最

炫的十大職業的評選中，寵物美容師名

列前茅。據專家介紹，目前我國寵物業

從業人數已達百萬人，其中從事寵物醫療和護理的人員約占其中的10%，寵物健康護理員職業的從業人數可達9萬人。

近年來，隨著哈爾濱市的寵物商店、寵物醫院越來越多，競爭也日趨激烈。一個寵物醫院的老板告訴我們，最初剛開這個寵物店時自己心里也很沒底，那時養寵物的人很少，生意不好干，但現在生意比以往好多了。應該是隨著人們生活水平不斷提高的緣故吧，養寵物的人一年比一年多，我們的生意自然也一年比一年好了。隨著養寵物的市民逐漸增多，每天的銷售額明顯提高，但現在開寵物商店也越來越多，競爭也比較激烈。

目前，養寵物的市民逐漸增加，一個很大的寵物經濟市場擺在眼前：以一條小型犬為例，如果主人給予它周到的關懷，它應該吃狗糧，一天大概吃半斤狗糧，狗糧平均價格在8元/斤，一天伙食費最少需要3元，一個月至少需要90多元。一年80元左右的疫苗費用，一條寵物狗一年至少需要花費1000多元。

走進超市，貨架上寵物貓、寵物狗專用的商品越來越多、琳瑯滿目，似乎一夜之間，哈市內各大商場和超市里面都設立了寵物用品專區，寵物交易市場也是一片紅火。據統計，中國寵物及用品一年的交易額已超過100億元。不僅如此，寵物身后的一條完整的產業鏈條已經逐漸形成：寵物飼養場、寵物醫院、寵物美容店、寵物食品店、寵物寄養店、寵物墓，甚至寵物網站等，這不僅形成了一個相當大的市場，還創造了一個新名詞：寵物經濟。

在寵物經濟這塊大蛋糕尚可瓜分的今天，涉及到寵物的方方面面，都會成為新的創業熱點和“淘金地”，孕育著蓬勃的商機?？梢哉f，在寵物行業中，只有你想不到的，沒有你賣不掉的。有專家預計：到2010年，中國寵物數量將增至1.5億只，中國寵物產業銷售額有望達到400億元人民幣。

3.寵物寄養市場分析

在“寵物經濟”日益被看好的今天，寵物寄養成為一個新行業，是“寵物經濟”中市場前景最大的一種。

每逢長假期間，一部分養寵物的市民或忙于走親訪友，或外出旅游，無暇照顧愛寵，寵物寄養生意隨著出游高峰的到來也迎來黃金檔。哈市某寵物寄養中心的負責人介紹，每逢長假是他們寵物寄養的“旺季”，“來我們這寄養的寵物增加了30%左右，多數為小狗、小貓等。送寵物來我們寄養中心的人在走的時候都很舍不得，千叮嚀萬囑咐一定要照顧好它們。”該負責人還表示，由于人手不足。寵物寄養價格根據寵物個頭大小，以及是否自帶狗糧等。雖然寄養價格并不便宜，但辦理寄養手續的主人們都表示，節日外出，寵物沒人照顧，花點錢把寵物寄養，不僅能為寵物在假期找個臨時的家，還能為它們提供專業的醫療和美容護理。

據專業人士介紹，開展寵物寄養業務的要求比較高，也越來越星級化，特別是貓狗，房間要有空調保暖設備，還要定時安排運動，有專人護理，要有基本醫療手段保障。針對不同寵物的生活習慣，寵物寄養師還需滿足不同寵物的進餐、運動及休息時間等需求，這才能使寵物在寄養期間受到良好的照看。由于經營寄養寵物的成本不低，所以目前寄養寵物的專業機構為數不多，只是因為有市場需求，不少寵物醫院和寵物美容院也就順帶開展了這項附加業務。某寵物店的店主表示，大部分寵物寄養的時間都集中在假期，基本上假期前一周寵物寄養的“床位”就被預訂一空，收入就有近萬元。

不過，由于寵物寄養是個新興的市場，行業秩序也有待進一步規范，目前只有為數不多的寵物店會主動與顧客簽訂《寄養協議書》。由于缺乏統一的行業標準，在收費、寄養地點、寄養條件以及如何避免疾病傳染等方面仍存在著不少隱患。同時，寄養之前沒有進行必要的健康檢查等不規范的寄養方式，也常常會給雙方帶來麻煩。

第五篇：商業項目定位與業態組合如何規劃？

商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。

目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。

一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提??

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。