第一篇：淺議文旅小鎮及其商業業態定位那點事

王超軍 來源：旅游圈 2016-05-04 20:44 旅游行業評論

政治、經濟、文化、產業的不同訴求導致了文旅小鎮的大發展。黨的十八大首次提出了“努力建設美麗中國”這一富有詩意的理念，努力建設“美麗中國”，意味著人民生活要美麗、環境要美麗，旅游業是生態文明與經濟發展的最佳結合點。新出臺的《國家新型城鎮化規劃》提出限制大城市人口規模，加快發展中小城市，發展旅游業是小鎮實現跨越式發展的一條重要途徑。特別是中國老百姓生活水平的提高，旅游市場的蓬勃發展，文旅小鎮成為市場歡迎的重要的一個旅游產品，流動性充裕的資本市場，更是為旅游小鎮點上了一把火，地方政府、房產商、旅游等各路資本紛紛沖進這個領域。以上是文旅小鎮成為市場熱點的重要因素。目前市場上的旅游小鎮大致分為兩類，一類是原有古村、古鎮延伸發展而來的旅游小鎮，一類是借助旅游資源、交通優勢等新建的旅游小鎮。不論是第一類還是第二類，在面臨日新月異的市場環境下，都需要不斷進行更新、提升以保持其持續的市場生命力和社會價值。而一個文旅小鎮如何才能實現其成功落地呢？前期精準的整體定位及核心的商業業態定位必不可少。從整體定位來看，大致有以下三個方面需要著重考慮：

1、找魂——充分立足本地的文化資源稟賦，尋找小鎮的文化制高點 尋找旅游小鎮的文化之魂要“站得高、能落地”。深入分析小鎮的自然、生態、文化、景觀、民俗等資源，尤其是文化和民俗方面需深入挖掘，找到旅游小鎮不同于其他項目的特質，以此為切入點，盡量避免與周邊旅游項目開發的同質化競爭。

這是最難的工作，需要全面剖析項目所在地域的文化DNA，進行歸納，去粗取精，去偽存真，從而找到項目獨特的文化精神核心。找到了魂，項目的精氣神才能清晰。并且才能在萬千小鎮中樹立自己獨特的旅游品牌形象。換一句話說，這個魂就是小鎮的文化圖騰、精神向心力，是小鎮最重要的旅游吸引核。如果這個文化之魂正好與市場的大勢能夠契合，這個小鎮項目基本上可以確定建成后的市場成功。確定整個項目的靈魂后，一切后續工作都要圍繞這個核心點進行展開延伸，包括建筑設計，景觀打造，商業業態呈現，活動舉辦等，都是為了充分呈現這個文化主題，這個精神內涵，而不是一盤散沙的堆砌。

2、健身——充分立足本地的特色產業，為小鎮注入強大產業支撐點

很多文旅小鎮，不論是歷史遺存的小鎮還是新建小鎮，一般都有各種各樣的資源，如果對這些資源進行充分挖掘，合理嫁接，利用旅游帶來的消費力，發揮其產業效應，對該項目乃至本地的經濟發展往往有引爆作用。比如有的地方環境好、適合養生，有的地方漁業資源豐富，有的地方美食豐富等等，這些都可以通過文旅小鎮為其提供平臺功能，進行產業鏈的深化，形成產、供、銷、研發一體化。而文旅小鎮也通過特色產業形成自身特色的文旅功能價值，在市場競爭中處于優勢地位，也強力支撐整個項目的可持續的發展。

3、布點——規劃適宜市場的小鎮旅游產品體系，引爆旅游市場

根據旅游小鎮的市場客群定位，規劃相應的層次化確定旅游產品的結構，如哪些是面向度假客群，哪些是面向休閑客群，哪些是面向觀光客群；確定核心旅游產品、引爆性的旅游產品；針對不同的產品體系、不同的游覽主題和不同的客群、不同的游覽時間確定不同的游線等。延伸一點來說，布點還包括景觀設置、廣場游憩點設置、街道尺度、以及后面展開的業態布局等等。在規劃定位前期這些都必須要全盤考慮清楚，了然于胸。以此指導后續的建筑規劃、景觀設計、建設等，這些方面本篇不做詳細展開。

從商業業態定位來看，其中有以下八個方面要注意。

1、文旅小鎮業態調整改造的背后是深刻的社會變革 古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動下，迎來了一波巨大的變革。不僅僅是傳統建筑空間、商業業態的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質變。如果只是僅僅就業態而業態，那注定這個小鎮的商業是膚淺的，并可能造成業態定位的偏離。

2、游客需求層次的提升，需要文旅業態同步提升

近20來年旅游的大發展，已經從原有的觀光旅游逐步向休閑和度假游轉型，但轉型期觀光、休閑和度假不同需求的旅游形態將會在一段時間內存在，并且不同區域的文旅小鎮項目會在旅游需求層面方面的側重點還會不同，不同的旅游需求層次所對應服務的旅游業態是不同的，在此背景下，不僅原來很著名的古鎮古村業態需要進行提升，改造，一些新邁入開發的小鎮項目也將更加復雜。

3、移動社會、智慧社會的到來帶來文旅業態的改變

移動互聯網時代，已經打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態和地域界限，可以隨時隨地辦公與他人開展工作合作。旅游小鎮因為其濃厚的文化環境和優美的自然環境，可以引來很多大城市的人群前來創業辦公、邊度假邊辦公。這些會促使對住宿以及休閑娛樂業態需求的提升，而移動時代網絡購物的方便，也會造成對單調零售業態需求的減少，對體驗型零售業態的增加。

4、旅游業態和城鎮化業態的融合

旅游小鎮配套設施無論是從種類還是數量，都高于普通小城鎮的標準，因此服務設施指標的選取不能完全按照《鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動人口（包括旅游人口及因旅游發展吸納的外來就業人口等），進行科學的計算。旅游小鎮生態為基，小鎮旅游人口的確定要充分考慮到小鎮的生態承載能力，旅游設施的配置科學合理，適當留有余量，杜絕浪費。并且從實際的眾多案例來看，文旅商業業態的面積不宜過大，要根據游客量的消費結構進行縝密核算，才比較合理的結果，目前存在的一個普遍問題是小鎮業態面積往往過大，其后果就是在運營中產生很多空鋪，死鋪。

5、傳統旅游六大要素的提升

長期以來，旅游業已經形成了基于旅游服務的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素，文旅小鎮的商業業態也基本是按照這幾個方面進行構建的，但是隨著旅游市場的變化，一些創新的業態開始呈現，或者說需要對原來的六大要素進行重新創新性認識和闡釋。比如從原來簡單的吃飽、睡著，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業態定位的面積、量級等都會產生重要的改變。

6、文旅小鎮的商業是文化風景

未來的文旅小鎮的商業設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動交流、游覽體驗等復合的功能。每一個店鋪，都是一個風景點，每一個店鋪都是文化體驗點，純碎的商業功能會弱化，旅游價值和文化價值逐步凸顯，讓游客在閑逛中產生消費欲望，在歡樂中產生消費行為，這是更高一個層次的文旅商業業態。當然，這些會對前期招商、商戶的引進培育、商業的運營要求很高。

7、文旅小鎮的商業業態招商需要具有“個性”的商戶

文旅小鎮的商業招商對象不是普通的商戶，甚至不是連鎖的商戶。除了立足本地化之外，還要招一些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發燒友”。特別是有文化情懷的發燒友，最好是在某一行業有一定影響力，比如可以讓一些文化人過來開茶館、開特色客棧，讓著名的烹飪師傅過來經營文化餐館等等。特色化招商、不走尋常路的招商這就是未來文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個文旅商運營服務商服務能力的重要標準。

8、文旅小鎮的商業業態需要考慮旅游淡旺季、周末與工作日等特性

旅游商業的一大特點是經營的季節性，即有明顯的淡旺季之分。季節性是大多數旅游地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門可羅雀。中國大部分景區，冬季的幾個月，幾乎無游客來訪，商鋪開業率不足50%。這就要求旅游產品的設置和后期運營盡量延長旅游旺季，并設置可行的四季旅游產品和旅游服務。還有一個顯著的問題是周末人氣很旺，周一到周四人氣不濟，怎么辦？這些問題都需要從業態規劃定位就開始研究設置能夠吸引游客淡季旅游的旅游產品和旅游服務，并且在商業業態中如何呈現落地，這樣就把商業業態——旅游產品體系——旅游淡旺季一條線的進行整體解決。

文旅小鎮及文旅商業業態的規劃定位是一個復合型的，系統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅游、文化、商業、地產，涉及到旅游產品、旅游線路、旅游活動，包括美食、酒店、民俗、活動等豐富內容，本文只是個人不成熟的一點想法，歡迎各位熱愛文旅的同行們批評、討論。

第二篇：商業項目定位與業態組合如何規劃？

商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。

目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。

一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提??

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

第三篇：【特色小鎮】日本十個經典文旅小鎮案例

日本有許多天然形成的小鎮，以人文資源為基礎而自生特色，藏著日本特有的“田舍文化”，以日出日落計算時間，用熱茶和暖食陪伴看遍青山流水。從城市的鋼鐵森林中逃離，若想清凈心神。

1.上勝町

上勝町被稱為“日本超級環保小鎮”“日本零垃圾小鎮”，隱藏在日本德島縣森林茂密的群山之中，人口只有2000多人，因為經濟危機，一半以上都是60歲以上的老人，但卻是世界有名的“垃圾分類模范小鎮”。

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

2000年，為了小鎮的生態環境，當地人決定將鎮上兩個焚化爐關閉。全鎮只設有一個垃圾站，站內卻有44個垃圾桶。從豆腐盒、蛋盒、塑料瓶蓋、免洗筷、日光燈管、地板墊子、書報雜志、一次性杯子以及不同的金屬都要分類放置。真正做到了垃圾零焚燒。

分類好的垃圾，干電池、熒光燈泡運到北海道加工處理;塑料瓶子送往岡山縣;鋼鋁金屬送到廣島;塑料用品運往九州島。分類越細，可再生的資源就越多，這就是上勝町的秘訣。

這里山泉清澈，鮮花盛開，空氣清新，一年四季都是美景。上勝當地有溫泉，很多游客都喜歡到這里來泡溫泉，你可以在這里吃到最天然最樸素的料理，即使你不懂日語，也可以和這里的人們一起開懷大笑。

2.白川鄉

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

白川鄉位于岐阜縣西北部白山山麓，是四面環山、水田縱橫的山村。那里“合掌造”(茅草的人字形木屋頂)式的民宅，110 多棟連成一片，1995 年被指定為聯合國教科文組織的世界文化遺產。不管哪個季節，白川鄉都呈現著不同的意境，像是畫中的風景。

3.小樽

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

相比說它一個城市，我倒更愿意說它是一個小鎮。《情書》里的唯美空靈，靜靜流淌的運河，具有文藝氣息的咖啡店，溫暖有浪漫的燈光?

北海道的小樽原本只是一個小漁村，后來成為指定的國際貿易港，但繁華過后卻成了一個落寞的小港口，人口外流、國際貨輪不再，小樽卻能善用舊有、廢棄的倉庫等公共設施，由一個過氣的小商港，發展成觀光重鎮、浪漫之都。

而小樽最出名的玻璃工業，也讓這個城市有“燈的故鄉”等美譽，看精致的玻璃工藝，是小樽另一種浪漫。小樽到處都是博物館，也到處都是美食餐館。

4.湯布院

位于九州大分縣的“日本最美溫泉小鎮”，湯布院溫泉包括由布院溫泉、湯平溫泉、冢原溫泉3個溫泉。湯布院溫泉一帶田園風光曾令日本文人墨客為之感懷，由布院車站附近有很多溫泉旅館和各種禮品店充實，街道獨具特色，旅游價值極高。

據說這里是日本動畫大師宮崎駿畫龍貓時的靈感發源地，因此湯布院有一家架設著龍貓公車站牌的龍貓專賣店，邀請你入店找回童年夢想和感動。

5.郡上八幡

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

日本充滿江戶風情的古老小鎮，佇立于岐阜縣八幡山巔，四周猶如森林公園般流淌著自然的氣息。擁有全日本最古老的木制重建城堡，紅殼格子包裹著的街道處處體現著江戶時代的風情。泉水纏繞在小鎮內外，流水交錯間，古老民居連綿相依。

6.高山小鎮

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

日本岐阜縣北部的高山市，被稱為原木制造的“小京都”，典雅恬靜的小鎮風貌，放眼望去盡是古樸風情，街道兩側多為各具特色的雜貨鋪、茶館、咖啡館等，老街上的店鋪，每家都那么美，門前必不可少的是花花草草，可愛優雅。

街道一側有河水流過，河道不寬，但是清澈見底，在溪水畔、山腳下到處都是掩映在叢林中的傳統建筑，有時光交錯之感。

7.伊根町

伊根灣內沿著海灣有一排古老的船屋，230間船屋相互連結著環繞整個海灣，如一串妝點海灣的黑珍珠。伊根灣水質清澈可見水中水草搖曳的姿態，日式的小漁村寧靜淡泊，海鷗聲聲慢。

因伴海而居，隨入一家街邊小店，都有新鮮刺身可食，小酌一杯葡萄酒色的“伊根滿開清酒”，心中不免升起一股愜意。漁民的家是與海相連的，枕著破濤睡覺，是伊根人幾百年來不變的情懷。

8.宮島

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

宮島很久以來就作為神島存在于人們的心中，是日本信仰文化造就的獨特之地。紅色建筑的神社，翠綠的山林，在藍色大海的包圍之下，成就了獨一無二的海上蓬萊。

每年元旦的黎明，海上初升的太陽都異常壯觀，臨海遠眺海上景觀，感受與神鹿共居一島的新奇體驗。一座充滿了神祇和信仰的島嶼，蒼茫大海上經年的舞樂祭祀，祈禱平安喜樂與幸福延續。

9.綾町

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

宮崎的綾町，因常綠的照葉林而聞名的村莊，是許多來自都市想要找尋慢生活的上班族喜歡的地方。是日本國內屈指可數的照葉林區，被指定為九州中央山地國定公園。

這里還有世界最大級的「照葉大吊橋」，通過吊橋你可以沿著山斜面在森林中散步，感受各種美景。

10.南小國町

熊本南小國町，位于阿蘇山山麓的村莊，周邊不僅有豐富的自然山水資源，而且還有許多溫泉。除了村莊之外，瀬之本高原也是個絕佳的景點。

前瞻產業研究院 | http://f.qianzhan.com/

第四篇：江浙十大文旅特色小鎮

江浙十大文旅特色小鎮

有重點、有特色發展是指導小城鎮建設的重要原則，浙江省2015年全面啟動特色小鎮建設，截止目前共有79個特色小鎮列入省級創建名單，51個特色小鎮列入培訓名單。浙江特色小鎮建設創新推動“產、城、人、文”融合，為破解空間資源瓶頸、產業轉型升級、改善人居環境、推進新型城鎮化提供了有力的抓手，對探索新型小城鎮之路有重要意義。現將浙江省特色小鎮規劃建設工作實踐、10個特色小鎮建設情況，供學習參考。

一、江南藥鎮2015年6月，浙江省第一批37個省級特色小鎮創建名單正式公布，以中藥材歷史經典產業為主導的“磐安江南藥鎮”名列其中。

江南藥鎮位于磐安縣新渥鎮境內，距離磐安縣城不到10公里。自古以來磐安便是浙江省中藥材之鄉，尤其盛產以“白術、元胡、玄參、白芍、玉竹”為代表的磐五味，被譽為“天然的中藥材資源寶庫”。中國藥材城“磐安浙八味市場”是長三角地區唯一的大型藥材特產批發地。磐安以此為基礎，以浙江省特色小鎮為發展契機，打造融“秀麗山水、人文景觀、生態休閑、旅游度假、康體養生”于一體的江南藥鎮。近期建設用地面積393公頃，其中主要建設區用地面積132公頃。江南藥鎮定位為“藥材天地、醫療高地、養生福地、旅游勝地”，通過培育中醫藥健康產業、旅游服務業和養生養老產業三大新興產業，融產業、旅游、社區、人文功能于一體，建設成為以中草藥文化為主、集高端中藥產業、旅游度假養生、區域聯動發展的特色小鎮；塑造一個尊重和傳承中國中醫藥文化、一個人與自然和諧共生、一個可持續發展的精致特色小鎮。江南藥鎮總投資51.5億元，主要用于非盈利性基礎及服務設施和重點工程項目，其中非盈利性基礎及服務設施投入約11.5億元，主要用于打造文化旅游品牌、中醫藥養生園、特色文化街區和中藥產業園建設。分為三大功能區：一是結合浙八味市場，通過藥文化園、養生博覽館、中醫藥文化特色街區、中醫院、康體養生園的建設打造江南藥鎮的核心區，作為藥鎮對外服務的主體部分；二是主題展示區，包括中醫藥主題公園、百草園，以中藥材的種植和展示功能為主；三是以中醫藥產業園建設為代表的產業區。磐安縣“江南藥鎮”被列為省首批特色小鎮創建對象，由縣委書記牽頭專門成立了小鎮建設指揮部。截至2015年底，已開發建設面積112公頃，完成固定資產投資（不包括商品住宅和商業綜合體項目）10.05億元，吸引120家企業、990家個體工商戶、20多個創業團隊入駐。江南藥鎮初見成效，中藥材特色產業服務業營業收入已經突破五億元，百草園、中醫藥文化特色街區、中醫院、康體養生園等項目也已經在規劃建設中，逐步將藥鎮的功能從簡單的種植、生產、銷售延伸至旅游服務、醫療保健、養生研發等多個領域。江南藥鎮作為浙江省唯一一個以中藥材特色產業為依托的特色小鎮,正在成為全縣加快跨越發展的新引擎，為全縣中藥材產業轉型發展提供了新的契機。

二、遠洋漁業小鎮2016年1月，浙江省公布第二批42個省級特色小鎮創建名單。定海遠洋漁業小鎮作為健康產業類特色小鎮入圍。

定海遠洋漁業小鎮位于舟山市定海區北部的干覽鎮境內，毗鄰定海西碼頭漁港，距離定海中心城區16公里，距舟山市政府所在地——臨城新區19公里。舟山是我國遠洋漁業起步最早、最為發達的地區之一；2015年4月，農業部批準設立全國唯一的國家遠洋漁業基地；全市共有遠洋漁船450余艘、水產精深加工企業40余家，遠洋漁船數量和遠洋水產品捕撈量均占全國的22%左右；是全國遠洋捕撈魷魚最大的輸入口岸和主要加工基地，魷魚捕撈量占全國的70%；目前已形成遠洋捕撈——海上運輸——水產精深加工——冷鏈物流——水產交易、銷售、服務等全產業鏈的遠洋漁業發展體系。同時，定海西碼頭漁港具有“百年漁港”的傳承歷史，自古以來是舟山本島北部的政治、經濟、文化、交通和貿易中心，人文底蘊深厚，是舟山和浙江漁業振興史的縮影。定海遠洋漁業小鎮立足“遠洋漁業”和“漁文化”的地域特色，抓住舟山國家遠洋漁業基地建設的契機，遵循浙江省特色小鎮倡導的“產、城、人、文”四位一體的發展理念，將重點打造集科研、生產、綜合物流于一體的海洋健康食品、新型海洋保健品、遠洋生物醫藥等海洋健康產業，采用“海洋健康產業+”的創新發展模式，促進健康產業與新經濟模式的充分“嫁接、契合、互融”，積極推動創意、文化、旅游、電子商務等新興業態發展，構建形成多鏈條、高融合的新型產業生態圈，積極打造成為浙江富有濃郁海島漁文化氣息的遠洋漁業特色小鎮。遠洋漁業小鎮規劃面積約3.18平方公里，其中建設用地面積約1.26平方公里；總體布局為“一核五區”，包括核心區（遠洋漁都風情灣區，即小鎮客廳），以及遠洋健康產品加工區、健康產品物流區、生活配套區、健康休閑體驗區和綜合保障區。通過創建“遠洋漁業小鎮”，不僅有利于更高品質地打造舟山國家遠洋漁業基地，成為浙江海洋經濟發展新的增長點；有利于完善浙江省健康產業體系建設，成為浙江健康產業發展示范區與產業基地；有利于海島文化傳承和高端要素集聚，成為浙江舟山群島新區的形象展示窗口；更是有利于優化浙江舟山群島新區城鄉空間格局，成為浙江“產城融合”的典范區。定海遠洋漁業小鎮具有五個方面的發展優勢：一是舟山遠洋漁業全國領先，具備發展遠洋健康食品產業的堅實基礎。二是遠洋漁業前景廣闊，舟山擁有全國唯一的國家遠洋漁業基地。三是岸線腹地資源極佳，定海西碼頭區域遠洋漁業基地建設初步成型。四是百年漁港歷史傳承，定海西碼頭漁港人文底蘊深厚。五是各級領導高度重視，省市政府全力支持遠洋漁業基地建設。定海遠洋漁業小鎮未來將大力發展以“海洋健康食品和海洋生物醫藥研發制造”為主的海洋健康制造業，積極培育遠洋漁業的總部服務經濟和文化休閑經濟功能，圍繞“海洋健康制造”主題積極引進戰略運營商，不斷改善和塑造遠洋漁業小鎮的軟硬件環境，建成“一港、一灣、一基地”的目標愿景。定海遠洋漁業小鎮規劃期內計劃共新（擴）建項目12個，包括9個產業項目和3個基礎設施配套項目，總投資52.58億元，至2015年底已完成13億元的投資額；到2017年底，預計可實現年產值60億元，產生年稅收收入1億元以上，集聚中高級人才100人以上，提供就業崗位6000人左右，年旅游人次30萬人以上。目前，已經引進中國水產舟山海洋漁業公司總投資10億元的深海魷魚健康食品加工和中農發遠洋漁業基地項目；引進浙江興業集團公司（與日本瑪魯哈公司合資）總投資5億元的深海魚油加工項目；積極與正大集團、新希望集團等集團洽談合作。同時，與上海海洋大學國家遠洋漁業工程技術研究中心在談合作事項，已達成初步合作意向。按照“三年初見成效”的總體安排，定海將堅持政府引導、企業主體、市場化運作的原則，進一步強化規劃引導、產業培育和要素保障，加快和督促特色小鎮項目推進，積極打造一個產業特色明顯、地方文化獨特、生態環境優美、“產、城、人”三位一體的省內唯一的遠洋漁業健康產業小鎮，使之成為長三角地區乃至全國海洋健康產業的新樣板、新典范。

三、寵物小鎮2016年1月，浙江省公布第二批42個省級特色小鎮創建名單。平陽寵物小鎮作為時尚產業類特色小鎮入圍。寵物小鎮選址于南雁蕩山景區門戶區域，四面環山，傍靠鰲江水系，距離平陽縣中心1.1公里。平陽寵物用品產業自上世紀90年代起步以來，各個環節配套服務齊全，已發展成為極具特色和競爭力的優勢產業。2010年平陽縣被省商務廳、省財政廳聯合認定為“浙江省寵物用品出口基地”；2014年被確定為全國唯一一個“中國寵物用品出口基地”；2014年全縣寵物用品產業產值達45億元（含在省外投資產值），產品遠銷歐美市場，產品種類已發展至幾十個系列、上千個品種。2014年成功舉辦了全國寵物狗冠軍賽（CKU）平陽站比賽，這是該項賽事首次放在縣級城市舉行；小鎮所屬的南雁蕩山景區是國家AAAA級風景名勝區，甌南地區極具知名度的山岳型景區，2014年景區游客接待人數達到146萬人次，實現旅游收入11.5億元。平陽寵物小鎮定位為國內知名寵物主題小鎮，著力打造成為溫州寵物用品研發制造基地、溫州寵物主題文化時尚中心、南雁景區休閑旅游特色門戶和北港片區新興產城融合板塊等四大功能。寵物小鎮重點培育寵物用品產業和寵物休閑旅游產業這兩大主導產業，將產業、旅游、社區、人文功能融于一體，建設成為集全國最重要的高端寵物用品研發制造基地、時尚展銷窗口、主題旅游目的地和綜合服務中心為一體的特色小鎮。平陽寵物小鎮總投資52.2億元，主要用于非盈利性基礎及服務設施和重點工程項目，其中非盈利性基礎及服務設施投入約22.7億元，主要用于打造游客接待中心、寵物文化博物館、溪心島休閑旅游特色村和基礎設施項目的建設。分為三大功能區：一是結合游客接待中心、寵物文化博物館、產業研發與公共服務中心和寵物產業總部經濟園的建設打造小鎮的核心區；二是寵物用品產業核心制造基地，包括科創園、電商園、生產示范園，以及寵物用品小微創業園；三是以旅游和居住為主的綜合服務性功能區塊，包括寵物時尚主題樂園、特色旅游村、寵物用品商業街和綜合商住區。目前，平陽寵物小鎮已完成投資額10.05億元，主要用于寵物用品研發中心建設；引進寵物用品企業高級以上職稱或碩士學歷以上的高端人才有27人；皮革企業高級以上職稱或碩士學歷以上人才15人。寵物小鎮基本完成了核心功能設施、平臺建設，初步打響寵物時尚小鎮品牌知名度。

四、和合小鎮和合小鎮選址于天臺縣城北郊，以天臺山和合文化旅游為主導，列入浙江省第二批42個省級特色小鎮創建名單。

和合小鎮位于天臺縣國清寺門的南部入口區，處于天臺城區和天臺山風景名勝區（北片）的過渡地帶，距離縣城中心1.5公里左右，總面積約3.02平方公里。天臺山歷史源遠流長，其中最為重要和具有影響力的，是始于兩漢、魏晉至隋唐，盛于兩宋之后，逐步形成“儒釋道”三教充分“和合、兼容、并蓄”的獨特地域文化——“和合文化”。天臺縣以此為基礎，以浙江省特色小鎮為發展契機，打造融“文化地標、旅游門戶、非遺基地、養生基地、創新社區”于一體的“天臺山和合小鎮”，建設用地面積為183.3公頃，近期建設99.6公頃。和合小鎮定位為國際化的“和合文化”交流、展示、傳播中心，浙江省內重要的文化地標，通過發展休閑文化旅游、健康服務產業和文化創意產業三大主導產業，融產業、旅游、社區、人文功能于一體，建設以“和合文化”為靈魂，以人文體驗與自然風景旅游為主體，以非物質文化遺產和養生文化傳統為特色的特色小鎮。和合小鎮總投資56.1億元，主要用于非盈利性基礎及服務設施和重點工程項目，其中非盈利性基礎及服務設施投入約16.4億元，主要用于打造天臺山旅游集散中心、主題文化廣場、赭溪濱水景觀和生態休閑游憩區等建設。小鎮主要分為三大功能區：一是以“和合文化”研究、展示和傳播為主的核心區，包括國際交流中心、天臺縣博物館、文化廣場、“和合人間”文化園、“和尚文”藝術村和民宿工藝制作區；二是以旅游綜合配套服務為主的天臺門戶旅游區，主要包括天臺山旅游集散中心、特色旅游村和生態休閑游憩區；三是以休閑度假、養生康體、宗教靜養項目為主的和合天堂養心谷，主要以傳教院、峧頭“慢生活”區、“和合天堂”度假村和禪修習養園等項目為主。目前和合小鎮與多家國內外知名企業（公司）和創新團隊洽談合作，其中包括新湖集團、上海復興集團、上海帝芙特茶葉有限公司等國內外知名上市企業，并與山東偉天實業、浙江明豐文化產業有限公司等企業達成合作意向并簽署合作協議。國家級非物質文化遺產天臺山“干漆夾苧技藝”項目代表性傳承人湯春甫一直在和合小鎮的佛教城內從事干漆夾苧技藝的傳承和發展工作；和合小鎮提出后，中國人民大學孔子研究院秘書長羅安憲教授，清華大學人文學院方朝暉教授，人民出版社哲學編輯室主任方國根，《光明日報》總編室副主任李亞彬，浙江省委黨校陳海紅教授，上海社會科學院研究員張志宏，孔子研究院劉增光、吉恩煦、白春燕和上海孟母堂吳飛等專家學者多次聚集和合小鎮，研究探討天臺山和合文化的當代價值；此外，天臺山和合小鎮內的溫泉山莊、和合文化園和中華佛教城項目已經開工并初具形象，30余家佛雕、根雕創業團隊集聚于此；另外還聘請了徐永恩、周琦等專家作為文化研究員，同時，引進文化研究院和高級管理人員30余人。和合小鎮建成后將極大提升城市文化品位，提升臺州文化產業地域品牌，促進臺州文化旅游事業持續發展。

五、青瓷小鎮浙江省第一批省級特色小鎮創建名單正式公布，龍泉青瓷小鎮憑借青瓷制作歷史經典產業列入首批創建名單。

中國青瓷小鎮于2012年正式啟動建設，著力于打造集文化傳承基地、青瓷產業園區、文化旅游勝地為一體的青瓷主題小鎮。總體格局為“一核心、三組團”。核心區位于上垟鎮，地處浙閩邊境龍泉市西部，距市區36公里，龍浦高速、53省道穿境而過。山水資源優越、瓷土資源豐富、民間制瓷盛行，歷百年不衰。上垟作為現代龍泉青瓷發祥地，見證著現代龍泉青瓷發展的歷史。走進上垟鎮，深山小鎮的瓷風古韻，從舊屋翻新的大街小巷里飄溢出來，曾經的上垟國營瓷廠辦公大樓、青瓷研究所、專家宿舍、工業廠房、大煙囪、龍窯、倒焰窯等至今仍在，成為不可復制的青瓷文化歷史。因此，上垟在龍泉青瓷發展史上的獨特地位、良好的產業文化基礎，成為中國青瓷主題小鎮的靈魂。2015年底，“中國青瓷小鎮開發項目”正式簽約，總投資30億元。分三期投入建設，以上垟鎮龍泉瓷廠舊址為核心，整合周邊資源，深入挖掘龍泉青瓷文化內涵，建設成為開放式、生態化的人文景區。青瓷文化園是青瓷小鎮項目的核心，保留原國營龍泉瓷廠風貌，設置青瓷傳統技藝展示廳、青瓷名家館、青瓷手工坊等各種青瓷主題的休閑體驗區，為不可復制的青瓷文化歷史增加了新的休閑體驗。經過一年的建設發展，中國青瓷小鎮初見成效，目前已吸引了89家青瓷企業、青瓷傳統手工技藝作坊入駐，帶動了當地4000多名農民就業創業。依托小鎮濃厚的青瓷文化底蘊和依山傍水的秀麗風景，城鎮建設風生水起，一個世界青瓷技藝傳承地、青瓷文化創意集散地、青瓷文化交流匯集地為一體的世界級青瓷小鎮已初具規模。

六、基金小鎮2015年05月17日，杭州玉皇山南基金小鎮正式揭牌，一個類似于美國對沖基金天堂——格林尼治的基金小鎮，在國內誕生了。基金小鎮憑借金融業列入首批浙江省特色小鎮創建名單。

玉皇山南基金小鎮位于杭州市上城區玉皇山南，地處西湖世界文化遺產保護帶的南端。車水馬龍地，玉皇山腳下；背倚八卦田，南宋建筑群。這片南宋皇城根下的產業園，三面環山，一面臨江，是千年皇城腳下的城中村，西湖邊上的原住地。玉皇山南基金小鎮核心區規劃總占地面積2.5平方公里，總建筑面積約30萬平方米。玉皇山南基金小鎮是為響應省委、省政府打造“特色小鎮”的要求，以美國格林尼治基金小鎮為標桿，運用國際先進理念和運作模式，結合浙江省和杭州市的發展條件和區域特質所打造的集基金、文創和旅游三大功能為一體的特色小鎮。基金小鎮用“微城市”的理念打造園區，加快建設生活配套服務平臺，在玉皇山南集聚區內，公共食堂、商務賓館、停車場、配套超市等正在加快建設，有的已投入使用。此外，基金小鎮還將提供一系列特色配套服務。比如引進由省金融業發展促進會組建和管理的“浙江省金融家俱樂部”，將創辦成立“浙江金融博物館”，成立對沖基金研究院，為小鎮入駐私募機構提供專業化服務。截至目前，基金小鎮已集聚了68家私募、股權投資企業，到位資金63億元，管理資產規模300多億元，成為杭州市私募股權投資企業最多、管理資產規模最大的區塊。入駐企業中，既有新引進的阿里巴巴旗下杭州湖畔山南資本管理有限公司、寧波遠大物產等，也有“老牌”的敦和資產管理有限公司。此外，位于安家塘19號的莫言工作室也已完成裝修施工，即將迎接莫言團隊正式入駐。未來五年，基金小鎮將以玉皇山南二、三、四期為核心區塊，集約化引進和培育100家以上、輻射帶動周邊300家以上各類私募基金、私募證券期貨基金、量化投機基金以及相關財富管理中介機構等，預計管理資產金額超過5000億元人民幣。根據規劃，一期的山南國際創意產業園已建成，入駐企業以文創、私募（對沖）基金為主；二期甘水巷、海月水景公園、魚塘北地塊正在建設中，主要集聚私募基金龍頭型企業；三期三角地倉庫區塊和四期白塔片機務段區塊，引進為基金小鎮提供配套金融服務的私募中介機構、初創型機構等。一次設計將碎片化的基金小鎮整合入微小鎮生活圈，描繪著線上線下、工作生活緊密關聯的小鎮藍圖。

七、夢想小鎮在浙江第一批首發的37個特色小鎮中，夢想小鎮的“夢想”二字顯得尤為醒目。對于“夢想小鎮”，李強省長認為，“希望這里成為天下有創業夢想的年輕人起步的搖籃，讓夢想變成財富，讓夢想成真。” 夢想小鎮位于杭州未來科技城倉前區域，臨近西溪濕地，擁有倉前糧倉、太炎故居等極具人文氣息的歷史遺跡。籌建于2014年8月，規劃面積3平方公里，是浙江省、杭州市、余杭區三級重點培育的創新創業綜合服務平臺，致力于打造眾創空間的新樣板、特色小鎮的新范式和信息經濟的新增長點，成為世界級的互聯網創業高地。夢想小鎮定位于“互聯網創業小鎮”和“天使小鎮”雙鎮融合發展。其中，互聯網創業小鎮重點鼓勵和支持“泛大學生”群體創辦電子商務、軟件設計、大數據、云計算、動漫等互聯網相關領域的企業；天使小鎮則重點培育和發展科技金融、互聯網金融，集聚天使投資基金、股權投資機構、財富管理機構。夢想小鎮的互聯網村、天使村和創業集市三個先導區塊已經建成投用，一個低成本、全要素、開放式、便利化的創業社區基本建成。夢想小鎮的筑夢理念主要分為記憶、織補、共享、夢想四個部分：記憶——倉前老街承載了幾代人的生活，有鄉愁、有歷史、有回憶……；織補——以老街的空間肌理為脈絡，增建建筑、院墻、梳理水街、巷道，添補小橋、河埠，恢復枕河而居、夾岸為街、宅院四合的老街風韻；共享——作為互聯網的眾創辦公基地，既是工作空間，更是思想與理想的碰撞空間、人才與技術的交流空間、新老文化的融合空間、服務器等公共資源的共享空間；夢想——泛大學的創客們，從校園出發，回到記憶中的校園，這里有鄉愁有機遇也有夢想。從2015年3月28日開園至今，夢想小鎮已入駐創業項目500余個，新注冊投資機構和各類基金108家，集聚管理資本總額逾362億元。其中，累計有54個項目獲得百萬元以上融資，融資總額達到14.7億元。夢想小鎮正在成為新的創新驅動和經濟增長點。

八、云棲小鎮云棲小鎮是浙江省首批創建的37個特色小鎮之一。小鎮位于美麗幸福的首善之區杭州市西湖區轉塘科技經濟園區，地處之江核心，四面環山、碧水中流。按照浙江省委省政府關于特色小鎮要產業、文化、旅游、社區功能四位一體，生產、生活、生態融合發展要求，秉持“綠水青山就是金山銀山”發展理念，云棲小鎮著力建設以云計算為核心，大數據和智能硬件產業為主導產業的特色小鎮。園區總用地面積為227公頃，規劃建筑面積212.95萬平方米，已建成20萬平方米。云棲小鎮建設僅僅一年，發展非常迅速。截至目前，云棲小鎮已引進了各類企業328家，其中涉云企業255家，阿里云、富士康、英特爾都是小鎮居民。產業覆蓋APP開發、游戲、互聯網金融、移動互聯網、數據挖掘等各個領域，已初步形成較為完善的云計算產業生態。2015年實現涉云產值近30個億，完成財政總收入2.1個億。云棲小鎮努力建設成為浙江特色小鎮建設的示范鎮、中國創業創新第一鎮，探索出一條產業、文化、旅游、社區功能融合發展，體制機制靈活的新型城鎮化建設之路。未來，云棲小鎮計劃以云計算為科技核心，以阿里云計算為龍頭，通過3-5年時間的努力，打造一個富于科技人文特色的中國首個云計算產業生態小鎮。云棲小鎮將進一步著眼供給側改革，緊緊圍繞轉型升級，加快實施騰籠換鳥，著力培育新興產業，加快集聚高端要素，全力實施“雙創”行動，加快構建產業生態，培育小鎮經濟。

九、藝尚小鎮2015年5月，藝尚小鎮成功入圍浙江省首批特色小鎮創建名單，是唯一定位于時尚產業的特色小鎮。

藝尚小鎮位于臨平新城核心區，規劃面積3平方公里。作為未來的城市副中心，規劃區成為臨平要素集聚、交匯的鏈接區塊，其建設對整合臨平的區域資源、梳理城市空間結構、優化城市服務功能、提升城市生活品質有著至關重要的作用。藝尚小鎮以時尚產業為主導，把推進國際化、體現文化特色與加強互聯網應用相結合作為小鎮主要定位特色。規劃形成“一心兩軸兩街”的基本格局，“一心”為小鎮的形象之心、交通之心、功能之心，“兩軸”為沿望梅快速路及其延伸段形成的山水文化軸和沿迎賓路形成的產城融合軸，“兩街”即中國·藝尚中心項目形成的時尚藝術步行街和調整后的汀蘭路時尚文化步行街。藝尚小鎮產業規劃由時尚設計發布集聚區、時尚教育培訓集聚區、時尚產業拓展集聚區、時尚旅游休閑集聚區、跨境電子商務集聚區和金融商務集聚區六部分組成。藝尚小鎮聚焦國際性服裝和珠寶配飾產業，按照企業主體、項目組合的原則，從2015年起到2017年，分三期實施。2015年投資15個億，產業定位于設計與研發、銷售展示、旅游休閑以及教育與培訓等，引進品牌服裝企業80家左右。目前已引進中國·藝尚中心項目，一期37畝已開工建設，二期193畝計劃開工。“中法青年時尚設計人才交流計劃”基地已落戶“藝尚小鎮”；中國服裝協會、中國服裝設計師協會、法國時尚學院、中法時尚合作委員會已簽署入駐協議，美國紐約大學時尚學院、英國圣馬丁藝術學院和意大利馬蘭歐尼時尚學院三大國際知名時尚學院正在積極引進中，七匹狼、太平鳥等40余家國內知名品牌已簽訂入駐協議。未來的藝尚小鎮，將是時尚產業驅動、弘揚人文價值，讓設計師們“聚集靈活思想、人性回歸”的圣地。

十、酷玩小鎮2016年1月，浙江省級特色小鎮第二批創建名單正式出爐，柯巖酷玩小鎮入選第二批名單。酷玩小鎮位于紹興市柯橋區西南部，柯巖風景區內，地理位置優越，區域環境優美，區域交通便利。酷玩小鎮核心目標及定位是：旅游小鎮—體驗傳統小鎮的地方風情，運動小鎮—引領“酷玩”運動新時尚，產業小鎮—打造體育旅游產業生態鏈。打造酷玩小鎮主要是結合柯巖旅游開發建設項目、特色山水資源及城鎮發展實際，通過加快環境的美化、設施的完善，旅游休閑、體育項目的引進、景區標準化創建等舉措，將各體育健身、旅游休閑項目串點成線，連線成片，逐步形成以酷玩（體育健身、旅游休閑）為主體的特色小鎮。東方山水樂園和總投資12億元的浙江國際賽車場是柯巖酷玩小鎮的兩個核心項目，小鎮計劃利用3年時間，規劃總面積3.8平方公里，以體育運動、山水休閑為主題，根據對現有資源、建設項目的梳理，把柯巖規劃設計形成高端休閑區、山水游樂區、大眾運動區三大片區，以游艇、自行車、賽車、馬拉松、直升機等水陸空游線串聯各個片區。項目包括公共設施、體育運動以及休閑旅游三大類，除公共設施外，相關項目共有11個，預計總投資110億元，其中“東方山水”綜合體投資80億元，占地近400畝的主體建筑已經基本完工，目前正在進行外圍掃尾和機電調試工作。在體育設施方面，包括八大體育休閑類項目，如已建的鑒湖高爾夫場、喬波滑雪館，在建的若航直升機場、天馬（F2）賽車場，另外還將新建環鑒湖慢行道、鑒湖碼頭、酷玩樂園、綜合體育場等。其中，喬波滑雪場從2009年開始就已投入使用，是長三角地區唯一一家室內滑雪館，去年接待12萬人次。酷玩小鎮的“酷”體現在三方面的不受限制：從戶外到戶內，酷玩場地不限制；從普通到特殊，酷玩方式不受限制；從大眾到專業，酷玩人群不受限制。目前，“酷玩小鎮”已具備了山水環境、產業基礎等先天優勢，經過政府、企業之間的接洽已有了初步的小鎮藍圖。通過今后3年的時間，力爭打造出一個涵蓋低中高端游樂特色，融合基礎服務、休閑旅游、運動體驗于一體的特色小鎮，為柯橋和紹興帶來經濟、社會和生態的多重效益。

第五篇：商業項目定位與業態組合規劃

商業項目定位與業態組合規劃

時間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項目市場定位規劃

準確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變量，是做好成功商業規劃的前提……

現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。

（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象

1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。

3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業態需求——求綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業態需求——綜合型、一站式消費場所；

業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。

（二）商業中心功能、規模定位

1、定位內容：明確商業中心功能規劃和經營規模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業的基礎上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業名片、引領商業主流為目標

一般來講，商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。如果在建筑風格、規模和環境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業業態shopping mall來開發，考慮引入購物以外的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業建筑規劃具體確定本商場的功能和規模。

根據“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務面積的比為4：1。

（三）商業中心的經營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用。如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商業商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業中心品牌的定位界定商業文化內涵，建立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創新組合業態、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨特而鮮明的商業組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰略高度上系統設計和推出專業化商業組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。

二、項目整體業態規劃

（一）業態規劃的背景：

所謂的業態革命，是針對于傳統零售商業的單一化功能很難適應社會發展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業業態的戰略規劃性恰恰表現在如何精心定位規劃第三生活空間。

傳統商業的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發展的需要。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養等方面的支出比重會大大增加。

（二）業態戰略規劃：

主力業態定位、科學業態配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內張弛相間的興奮點，實現顧客盡可能多的消費訴求。

主力業態定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。

（三）業態規劃組合定位；

1、在商業規劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區型購物中心的商業規劃中，量販超市是購物中心商業規劃首選業態。量販超市是零售業發展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區域分布的限制少，與項目開發中規劃的不同規模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應是業界知名業種代表，主力店的規劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區位或樓層，并在周圍聚合一批同業種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區結合部。

規劃時應對各業種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業態組合的購物中心內的主力店，所規劃區域可多選幾家使用意向差別大的業主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規劃。

3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業種配比與租戶組合規劃，以市場調查確認的商圈業種分布統計和消費者需求分析為基礎。業種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。

在規劃中根據各樓層業種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態的零星娛樂、小吃業種，宜規劃在購物業種轉換接合處。同時在規劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業種應該放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱深區域，且易于錯時營業和區隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。