第一篇：論住宅小區業主自治的完善

淺談住宅小區業主自治的重要意義

馬驍

住宅小區業主自治是指城市住宅小區內的全體業主基于建筑區分所有權，依照法律法規，通過民主程序建立自治組織、確立自治規范、自主決定住宅小區范圍內公共物業事項并進行自我管理的一種基層自治模式，是隨著我國當代城市管理發展的現代化、科學化、法律化，而衍生的城市管理的重要理念和模式，也是我國社會政治經濟進步發展和現代城市建設管理的必然產物。

從歷史的角度看，1978年開始的改革開放之前，由于我國全面實行計劃經濟，絕大多數城市居民都居住在國家分配的只享有使用權的公產房中，“業主”這個帶有明顯資產所有權成分的詞語是不存在的，自然也就沒有“業主自治”的概念。這時期，主要以一屆全國人大第四次會議通過的《城市居民委員會組織條例》為法律規范，由城市居委會承擔城市居民自治的任務。1978年改革開放特別是從1990年代開始，我國城市住房制度向市場化轉向。1994年建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》規定：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會”；1998年國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“加快改革現 1

行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，”第一次明確指出了住宅小區管理主體的發展方向；2003年國務院出臺《物業管理條例》，在行政法規層面上對社區業主自治主體進行了確認；2007年十屆全國人大第五次會議頒布《中華人民共和國物權法》，以專章形式確認了業主自治在住宅小區管理中的主導地位。這些法律法規和規章制度的陸續實施，標志著我國社區物業管理體制開始由公權主導向私權自治轉變，住宅小區物業管理開始從國家直接管理向業主完全自治管理轉變。

現代業主自治制度在西方已經成熟地實行了長達半個世紀之久，其背后的“私權神圣、保護私有財產不受侵犯”的法治理念，已經成為公民社會基本行為準則。但在我國，實施業主自治制度從最早的商品房小區開始計算，也不過30多年，“私權”這個概念也是在改革開放之后才逐漸被人們認知和重視的。全面實施住宅小區業主自治在我國的重要社會價值與社會意義，主要表現為“三個有利于”：

一是有利于推動民主政治進步。自治組織是典型的非政府組織，在彰顯服務組織內部成員，維護組織內部成員共同利益主體作用的同時，也具備促進社會進步和諧的外部功效。迅猛發展的新興城市住宅小區，表面看是我國私人購房比例不斷提高，深層次反映的則是隨著城市建筑所有權歸屬

性質的不同，引發城市居民訴求的根本變化，成為社會民主政治的重要縮影。在城市住宅小區，業主委會員等住宅小區業主自治組織的根本目的，是保障使公民房屋所有權也是最重要的私有財產權。要維護業主們的合法權益，必然會對小區的民主管理體制提出訴求。業主自治的產生、發展與完善，正是順應這一歷史發展趨勢的結果。在業主自治的范圍內，民主政治不再是一個虛無瞟渺的口號，而是與廣大業主利益息息相關。共同的利益把業主們捆綁在一起，通過自治方式解決小區公共事務中的諸多問題。這個過程既能有效增強業主們的民主政治意識，使他們找到“主人翁”的位置；更能有效維護業主們的各項權益，并逐漸通過自治活動體會到民主的價值、社會的價值和個人的價值，掌握現代社會協調、溝通、管理的基本規則，從而培養鍛練一批批具有自信精神和社會責任的現代公民，對破除中國數千年專制歷史的桎梏、弘揚民主法治的社會主旨、推進和諧社會建設，具有標志性意義。可以說，推動業主自治的過程，就是同時培養和造就一大批樹立現代理念、追求普世價值、敢于負責擔當的現代新型公民的過程，就是把業主自治與社會自治有機聯系起來，通過培訓現代新型公民推動現代新型公民社會建設的過程。住宅小區業主自治將是推動我國民主政治進步的有效途徑之一，具有現代公民意識的廣大業主將是推動我國民主政治進步的重要力量之一。

二是有利于促進社會和諧。推動科學發展、構建和諧社會，是我國當前的主要目標。目前，城市住房問題已經成為我國構建和諧社會的主要矛盾和問題之一。黨的十六屆六中全會決定，“全面開展城市社區建設，把住宅小區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體”。城市住宅小區的主要利益相關者包括政府、房地產開發商、物業管理者、居民委員會和業主。在一個住宅小區內部，政府需要通過建設和諧小區來實現社會的穩定安寧；物業管理者需要通過和諧小區的建設叫響自己的商業品牌以求得更大的利潤；業主需要通過小區的和諧建設來實現安居樂業。因此小區和諧是各利益相關方的共同追求，但同時也必須看到業主是社區不和諧的最大受害者，也是各利益相關者中的弱勢群體。在城市住宅小區內部，業主們的權益得不到保障已經成為和諧小區建設的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業主們的合法權益，大張旗鼓地推進業主自治、完善業主自治是有利于維護社會穩定、促進社會和諧的不二選擇。

三是有利于活躍市場經濟。私有房屋作為最重要的不動產，在業主生活中占有極其重要的地位。其活躍市場經濟的特性主要表現在三個方面：一方面，由于房價過高，絕大多數業主往往都要貸款買房，承受著沉重的還貸壓力。這種壓力的正面作用就是推動業主們必須通過個人創收實現還貸目的，從而有效促進業主個體的經濟活動力度，為整個社會的經濟發展注入活力；另一方面，業主的住宅可以隨時通過出租、轉讓、抵押等手段，實現二次變現，幫助業主通過融資擴大再生產、開辟新的經濟活動領域；再一方面，業主對自身權益的維護，特別是國家賦予業主依法依規、自主選擇小區物業管理單位的權力后，可以有效平衡業主與物業管理公司之間的博弈，有效促進物業管理公司樹立服務理念，提升服務品質，實現管理轉型，推動中國物業經濟的健康發展。

因此，要進一步完善住宅小區業主自治相關法律法規，積極改變以行政強制手段為主要調節方式的管理現狀，加快相關立法進程，特別是允許地方政府自我探索相關地方法規。要改進住宅小區業主自治組織體制，構建“業主大會—業主代表大會—業主委員會—業主監督委員會”的管理模式，建立建全業主委員會事務定時公開機制、業主委員會與房地產開發商、物業管理公司的聯絡機制。要建立穩定的資金渠道保障業主自治組織的運行，通過合理的報酬有效提高業主委員會的工作積極性，有效規避業主委員會為了尋求自己的單方面利益與物業管理公司的妥協，加強業主委員會對物業管理企業的監督力度，維護業主的合法權益。要培養業主自治意識，搭建以現代先進科技手段為核心的教育平臺，教育引導業主不斷增強參與住宅小區業主自治的積極性和創造性。（作者系湖南城市學院城市管理專業2007級學生）

第二篇：住宅小區業主委員會章程

業主委員會章程

第一章

總則

第一條

組織名稱、地址

名稱：天津市西青區精武鎮恒溢隆庭小區業主委員會

地址： 天津市西青區精武鎮恒溢隆庭小區

所轄區域范圍：恒溢隆庭小區

第二條

性質和宗旨

業主委員會是本物業管理區域范圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。由業主大會（業主代表大會）選舉產生，對業主大會（業主代表大會）負責。

其宗旨是：代表和維護全體業主的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、安全、舒適的居住環境。

第三條

委員會自當地房地產行政主管部門核準登記之日起成立，并接受其監督與指導。

第四條

本章程所稱業主，是指本物業管理區域內各類住宅的非住宅房屋及其他各類物業和產權所有人。第二章

組織機構和職責

第五條

第一屆業主委員會由當地房地產行政主管部門會同全體小區業主，在街道辦事處配合下組織業主召開第一次業主大會（業主代表大會）選舉產生。

業主委員會選舉產生后，１５日內持成立業主委員會登記申請書、委員會成員名單和委員會章程到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。

第六條

業主大會由本物業管理區域的全體業主參加，業主人數較多的，應當按棟或單元推選業主代表，組成本物業管理區域的業主代表大會。業主大會（業主代表大會）必須有半數以上的業主（業主代表）出席才能舉行，業主可以委托其代理人出席大會。

產權性質單一的寫字樓、商場、大廈、居住區、工業區等，業主大會（業主代表大會）由業主自行產生。

第七條 第一次業主大會（業主代表大會）按下列程序召開：

１．由大會籌備組介紹大會籌備情況；

２．由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況；

３．業主大會（業主代表大會）的成員投票選舉產生業主委員會成員。

第八條 業主大會（業主代表大會）每年至少召開一次，業主委員會負責在會議召開７日之前將大會召開日期和內容送達每位業主（業主代表）。

經１０％以上業主（業主代表）提議，委員會應在接到提議后１５天內，就其提議的內容召開臨時業主大會（業主代表大會）。大會對提出的議案已作出決定的，業主（業主代表）在半年內不得以同一內容再提議召開臨時業主大會（業主代表大會）。

業主大會（業主代表大會）應按棟或按業主人數的一定比例邀請非業主的房屋使用人列席會議。

第九條 業主大會（業主代表大會）的決定，由出席會議的業主（業主代表）投票表決，過半數以上通過。

第十條 委員會設委員

名（根據實際情況設定，不得少于５人），其中主任一名，副主任

名。主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

第十一條 委員會每屆任期三年，委員可連選連任。

第十二條 委員會權利

１．召集和主持業主大會（業主代表大會）；

２．制定委員會章程，代表業主、使用人，維護其合法權益； ３．在房地產行政主管部門的組織或指導下，采取公開招標或其他方式，選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

４．審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預決算、住宅配套工程和重大的維修項目計劃； ５．負責維修基金的籌集、使用和管理； ６．監督公共建筑、公共設施的合理使用； ７．組織換屆改選業主委員會；

８．提出修訂業主公約、委員會章程的議案；

９．監督、檢查各項管理工作的實施情況及各項規章制度的執行情況；

１０．業主大會（業主代表大會）賦予的其他職責和權利。第十三條 委員會義務

１．向業主大會（業主代表大會）報告工作；

２．執行業主大會（業主代表大會）通過的各項決議、決定；

３．接受業主和使用人的監督；

４．聽取業主和使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

５．協助物業管理企業落實各項管理工作，協助物業管理企業收繳物業管理的有關費用；

６．涉及全體業主利益的有關事項決定，應書面或口頭通告，也可張貼公布。其中重大事項，必須經業主大會（業主代表大會）通過；

７．建立業主委員會檔案制度；

８．自覺接受房地產行政主管部門及各有關行政主管部門和物業所在地人民政府的監督指導；

９．委員會作出的決定，不得違反法律、法規、規章和規范性文件，不得違反業主大會（業主代表大會）的決定，不得損害公共利益。

第十四條 經業主大會（業主代表大會）同意，委員會主任、副主任和執行秘書可獲得適當津貼。

１．主任：

２．副主任：

３．執行秘書：

第十五條 委員會會議每月召開一次，由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。有三分之一以上的委員會提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十六條 委員會召集人應在會議召開７日之前將會議召開日期和內容送達每位委員。如會議討論重大事項，可以邀請房地產行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

當本物業管理區域的物業有三分之一以上為出租時，必須聘請承租人代表列席委員會會議，但沒有表決權。

第十七條 委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。第十八條 委員會會議必須做好記錄，并由會議主持人簽署后存檔。涉及重大問題應由與會全體委員簽署。第三章

委員

第十九條

業主委員會委員必須符合下列條件：

１．是本物業管理區域內業主；

２．能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；

３．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；

４．品行端正無劣跡；

５．熱心公益事業。

第二十條 有下列情形之一的人員不得擔任委員會委員，已擔任的須停任，并由下次業主大會（業主代表大會）確認：

１．已不是本物業管理區域的業主；

２．無故缺席委員會會議連續３次以上；

３．因健康原因喪失履行職責的能力；

４．有違法犯罪行為被司法部門認定的；

５．其他原因不適宜擔任委員的。

第二十一條

委員停任時，必須在停任半個月內將由其管理、保存的委員會各種資料和財物移交給委員會。

第二十二條

委員會委員缺額時，應在下一次業主大會（業主代表大會）召開時予以補選；缺額人數較多時，可召開臨時業主大會（業主代表大會）予以補選。

第二十三條

業主委員會主任的職責

１．負責召開業主委員會會議；

２．負責召開業主大會（業主代表大會）；

３．代表業主委員會對外簽約或簽署文件；

４．核定維修基金帳目；

５．經業主大會（業主代表大會）或業主委員會授權的其他事項。

第二十四條

委員的權利和義務

１．權利

（１）參加委員會組織的有關活動；

（２）參與委員會有關事項的決策；

（３）具有對委員會的建議和批評權。

２．義務

（１）遵守本會章程；

（２）執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

（３）參加本會組織的會議、活動和公益事業；

（４）向本會的工作提供有關資料和建議。

第二十五條

業主委員會主任每屆期滿必須進行一次財務審計和工作述職報告；離任時應進行離任審計，發現問題應及時糾正和查處。

第四章

經費

第二十六條

委員會經費由

費用中支出。

第二十七條

委員會的經費開支包括：業主大會（業主代表大會）和委員會會議；有關人員津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向委員會匯報，每向業主公布。第五章

附則

第二十八條

本章程或本章程的修訂經業主大會（業主代表大會）通過后生效，本章程未盡事項由業主大會（業主代表大會）補充。業主大會（業主代表大會）通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

第二十九條 本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第三十條 業主委員會制定和修訂后的章程，經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政主管部門備案。

第三篇：住宅小區業主委員會考核辦法

住宅小區業主委員會考核辦法

為進一步完善城市長效綜合管理機制，充分發揮業主委員會在物業長效管理中的作用，根據《物業管理條例》及《業主大會和業主委員會指導規則》等法律法規規定，結合我社區實際，制定本考核辦法。

一、成立由鎮市容局、社區兩委、小區居民代表等相關人員組成的考核小組，考核小組組長由社區副書記倪豐擔任，副組長由各小區開發商和鎮市容局考核人員擔任，主要負責對城區住宅小區業主委員會工作進行考核。

二、考核對象：社區住宅小區業主委員會。

三、考核實行百分制評分標準。主要考核內容為：業主委員會規范運作、內部管理及作用發揮情況，督促業主依約繳納物業服務費情況，自覺接受社區的指導與監督情況。

四、考核小組每半年按照考核細則對業主委員會進行明查與暗訪，根據檢查與考核結果公布分值與排名。

五、考核辦法：考核小組年終對考評情況進行匯總和排名。對優秀的業主委員會予以表彰，考評結果不合格的業主委員會，由所在街道、社區責令整改；對拒不整改連續兩年考核不合格的業主委員會，由街道、社區啟動改選程序，重新選

舉業主委員會。

六、有下列情況之一的，直接判定為不合格業主委員會：

1.組織渙散、工作不力，不履行職責的；

2.因管理不到位，人民來信、市長熱線、群眾來電來訪較多，經查實三次以上且處理不力的； 3.不作為或消極作為的業主委員會，經街道社區或行政主管部門指導，責令改正收效甚微的；

4.由于管理原因，對小區安全產生重大負面影響的；

5.其他違反法律法規規章的行為。

七、本辦法自發布之日起施行。

附件：

街社區住宅小區業主委員會考評細則

附件

街社區住宅小區業主委員會考評細則

序號 考核內容

內部制度健全，人員分工明確，按照業主1 大會業主委員會指導規則開展工作，認真履行業主委員會工作職責。定期召開業主委員會會議，并做好書面記

錄。

及時選擇物業管理方式，簽訂物業服務合同，并監督、協助物業服務企業履行合同。建立值班制度，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，臺帳記錄齊全；加強與4 各單位、業主、物業服務企業之間的協調和溝通，實現良性互動，促進物業管理良性健康運行。

加強宣傳教育，引導廣大業主樹立正確的5 消費理念。利用小區各自宣傳載體和平臺，結合小區實際開展多種形式的宣傳活動，豐富業主的業余生活。組織做好新、老物業服務單位進退交接工

作。

業主委員會成員自覺交納物業服務費，并7 督促不按物業服務合同約定及時交納物業服務費用的業主交納物業服務費。組織業主委員會成員學習法律法規，積極8 參加主管部門的培訓，積極開展各類創建活動。

每年在物業管理區域內公示業主大會和業9 主委員會工作經費使用情況，接受業主監

督。接受所屬街道、社區的監督和指導。重大事項應邀請街道、社區、派出所、主11 管部門人員參加，作出的決定應及時告知街道、社區、主管部門，不正確的及時糾

正。按要求協助開展群眾滿意度測評等工作。

5分 8分 5分

不接受街道、社區監督和指導扣

5分。

結合平時考核，重大會議未通報社區或其他部門，每有一次扣2分；錯誤決定不及時糾正每有一

起扣5分。

未按要求協助開展相關工作的5分

未定期公告扣5分。

14分 9分

未履行交接工作的扣9分。住宅小區業主5％以下不交物業服務費扣2分，5％～10％扣5分，10％～15％扣10分，15％

以上的不得分。

查閱資料，結合平時考評，每有5分 一次不參加培訓扣2分；每有一

項活動未開展扣2分。

8分

查閱資料，有一項不到位的扣

2分。

10分

查閱資料，有一項不到位的扣

3分。

5分 分值

評分標準

查閱資料，內部管理混亂，未開8分 展工作，不積極履職的，每項扣

3分。

未定期召開業主委員會會議扣3

分，記錄不齊扣2分。查閱資料，現場檢查，未簽訂合10分 同、未協助履行合同的每項扣

5分。

得分

每起扣3分。正確處理開發建設、物業管理等方面的關系，正確開展和引導業主維權。

8分

查閱資料，現場檢查，處理不及

時不到位每起扣1分。

備備注

備注：配合物業服務企業或行政主管部門開展查違拆違、保綠護綠等活動，成績

突出的，考核組可酌情加2-5分。

第四篇：住宅小區業主概念與權利探討

兩個司法解釋總結了《物權法》實施以來的司法實踐中出現的問題，根據立法規定提出了審判中應當掌握的原則，給業主與物業服務企業提供了一個明確雙方權利義務和衡量自己行為尺度的標準。

業主的概念

業主是指一定物業的主人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區業主通常是指購買房屋的所有權人，是物業管理法律關系

中的重要民事主體之一。《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。法律雖然給出了高度概括的文字規定，但并不能涵蓋和解釋實踐中所出現的種種特殊現象。

根據最高法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為《物權法》第六章所稱的業主。”簡單地說，凡依法登記或依法取得物業所有權的人就是業主。能拿出房產證或依據法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據繼承關系取得房產所有權的人就是業主，自己合法建造房屋的也能成為業主，已經買房但還未辦出產權證的也是業主。這些業主的法律地位是得到法律確認并予保障的，因此可稱之為法律上的業主。這個概念的核心就是依據產權（物業所有權）確定所有權人。

實踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居住；子女購房與父母共同居住；子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區的業主還是應當有所區別？區別何在，標準是什么？住宅小區是個業主自治區域，個人是否具有業主身份，能否以業主身份參與小區公共事務或擔任自治組織如業主委員會成員，這就成為一個較復雜的問題。與法律上的業主概念（或稱狹義上的業主）相對應的就存在著一個生活中的業主概念（或稱廣義上的業主），生活中的業主就不享有或不完全享有法律上業主的所有權利，這是司法解釋所明確的業主身份確認的基本原則，也是對業主進行區分的標準。

子女購房依照法律規定產權人就是法律上的業主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權利，但其不能處分住房產權。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區生活，也不直接享有并行使業主權利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區內生活，享受物業服務，小區公共管理事務直接與他們的各項利益有關，其法律地位相當于法律上的準業主，筆者認為經其子女書面授權委托，明確這類業主可以享有行使業主權利、參與小區公共事務，有投票和參與選舉（被選舉）的權利，經其他業主認可并經選舉成為小區自治組織成員。

有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區內，購房者是第二代子女，三代都享有物業服務，小區公共事務都與他們直接有關，而對某一具體事務三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權和被選舉權的只能按照法律上的業主標準來確定，其他人只能作為生活中的業主來確定身份，不享有法律上業主的完整權利，不能以法律上業主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。

子女購房自住而父母經常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區（生活上的）業主的身份，只能視為臨時居住者或業主的親友，不具備享有物業服務的主體資格，不宜參與小區公共事務包括對其他業主、業主委員會或物業服務企業的法律性評價，即使有合理意見也應當通過產權人（法律上的業主）來提出，而不宜視同為業主本人的意見。實踐中會有偶而住在小區、僅與業主有親友關系、甚至僅僅出入過小區的人都會自認為或自稱為業主，對小區公共管理事務提出指責和批評，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業主身份對小區管理和其他業主的權利造成侵害。

夫妻間或共有權人如何確定業主身份，根據司法解釋依法登記在產權證上的人是業主，那么夫妻是共有權人，一戶或一套住宅會有二個以上的業主，如果在小區選舉或投票活動中夫妻對同一事務存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產生完全不同的意見），那一個意見應計為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權利的業主（簡稱行權人）的概念，并經具有業主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權人即簽字表態、投票選舉的人，通常就是以產權證的名字為準，而其他雖具備業主身份的人就不能作為行權人進行投票，以自行排除的方式確定一戶業主的唯一意見。

確定法律上的業主身份對小區公共管理事務具有重要意義，這涉及到小區自治組織（業主大會、業主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業主參與物業管理活動的正當、合法、有效，業主維權行動的合法有效，以及業主提起訴訟的主體適格等方面都將導致不容忽視的法律后果，因此在實踐中應當準確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被

選舉的業主資格進行甄別確認，以保證投票結果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權人身份進行提示，保證投票結果的有效性。如果忽視這項工作，就可能出現某戶雖然表示了某種投票意見，但出現行權人否認投票意見的現象，導致投票結果不準確。也可防止不具有業主身份的人以業主名義要求物業服務企業提供額外服務，甚至擾亂小區管理秩序。這種審查與選舉

活動中的選民、候選人資格審查性質相同，因此應當成為住宅小區自治管理活動中的一項常規工作內容。

業主的權利

除了一般民事主體所擁有的民事權利外，住宅小區的業主還應具有特定主體的權利。

住宅小區業主的權利首先是對物業專有部位的完整所有權，即對其所購房產的占有、使用、收益和處分的權利。作為所有權的法律特征就是強調所有權是絕對權（即對世權）。所有權權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。業主對其物業的所有權受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發生物業服務企業員工為迫使業主交納物業費而切斷房屋的進戶水電設施，導致業主無法使用水電和正常居住，這是對業主使用物業權利的嚴重侵犯，是一種違反法律規定的違法行為，物業服務企業應當為此承擔侵權責任。

業主對住宅小區共有部位共同享有使用權、收益權、參與管理權。

業主對涉及小區自治公共管理事務有知情權、參與管理權、提出意見建議權和監督權。

業主對物業服務企業有要求按照服務合同約定提供相應服務的權利，有向物業服務企業提出投訴的權利。

業主有對造成本人本戶損害的其他業主、物業服務企業、業主委員會提起訴訟的權利。

業主在建立小區自治組織過程中有選舉和被選舉的權利。

上述主要權利相對應的就是作為小區業主也應當履行相應的義務，如果只強調權利而不履行義務，其權利的行使和保障也要受到限制。

司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規定，例如《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”。小區公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業主共有的，但常有一些業主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業主的影響甚至反感；有的業主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業服務企業的干預，雙方產生爭執。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進行使用，不屬侵權行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬合理范圍，應予允許。“但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”，法律法規規定設置戶外廣告應經工商管理部門批準，未經批準擅自安裝發布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或將頂層占為已有，均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據《物權法》相關規定，將小區管理規約也列舉作為法律依據之一，凸現了我國法律體系已將城市住宅小區自治管理所制定的規約也納入其中，明確了違反小區自治管理規約也是違法，其他業主、業主委員會、物業服務企業均有權要求違法者予以糾正。

第五篇：住宅小區業主入伙模擬問答

小區業主入伙模擬100問

1、我們小區由哪個物業公司管理？

答：中房****有限公司。

2、小區占地面積是多大？有多少戶？

答：******萬平方米，**千多戶。

3、小區的綠化率是多少？

答：35%

4、辦理入伙時要帶哪些證件？

答：入伙通知書，業主的身份證及復印件，業主及家人照片。

5、辦理入伙能否找人幫助代辦？

答：您可以委托他人來辦理，但要有委托書。

6、入伙總共需交多少費用？

答：辦理入伙時需要交納半年的物業管理費。

7、我現在不拿鑰匙，就可以不交物業管理費嗎？

答：不行，在您收到入伙通知書和我公司以公告形式通知之日起就要交納物管費了。

8、已辦理入住，但不打算裝修，能否只收一半的物管費？

答：不行，根據現行的相關法律法規，即使暫不入住，也要全額繳納物管費。

9、為什么一次要交納半年的物管費？

答：入伙前期業主多忙于裝修等事情，很少入住，物業公司同業主聯系較困難，為了方便工作，請您配合一次繳半年的。謝謝！

10、所收的費用，經過政府主管部門同意嗎？是否有備案？

答：那是肯定，全有備案。我們不會亂收費的。

11、物業管理費交納后，服務標準達不到怎么辦？

答：請您放心，肯定不會出現您說的情況，如果工作中出現您不滿意的地方，也請您多提寶貴意見。

12、為什么前期服務協議物業公司是甲方？

答：協議的雙方是平等的，如果您覺得作為甲方重要，將來業主委員成立后，重新簽的服務合同時，將業主放在甲方也是一樣的。

13、房屋存在質量問題怎么辦？

答：房屋都是經過驗收的，不會存在質量問題，如果出現了一些小問題，我們也會協助您進行維修整改。

14、哪些房屋的質量問題屬于保修范圍？

答：《房屋質量保證書》上已列明了質量保修范圍。

15、房屋出現了面積誤差，我可以不收房嗎？

答：如果誤差在允許范圍內，您就得收房，如果超出了允許范圍，您可以選擇處理的方式。

16、我們小區裝的是什么樣的電表？是不是分時表？

答：裝的不是分時表，國家現在用電緊張，我們為您安裝的是普通電子表。

17、配套的防盜門質量合格嗎？

答：肯定是合格的，也都是經過質量驗收的。您可以放心使用。

18、防盜門要是出現了問題，導致了失竊，責任由誰來付？

答：我們可以協助業主進行鑒定如果確實是防盜門的質量問題，我們會協助業主向防盜門廠家索賠。

19、為什么要填寫業主入住登記表？

答：可以方便我們遇到緊急事情時與您聯系，也可以方便派出所的戶籍管理工作。

20、留下電話和檔案，物業公司會不會泄漏？

答：請您放心，沒有經過您的授權和同意，我們是不會將您的資料外泄的。

21、你們能將政府驗收的各項資料提供給我們看嗎？

答：可以。

22、辦了入住手續后，兩書就可以發下來的嗎？

答：對。

23、什么時候成立業主委員會？

答：入住率達到50%以上，或者第一套住宅交付滿兩年時，就可以籌備成立業主委員會。

24、我的房產證什么時候可以辦下來？

答：具體情況請詢問銷售部。

31、今后的生活垃圾是自己帶下來，還是有專人上門收？

答：自己袋裝化后，放到指定地方，我們會有專人清理。

32、入住后能否裝伸縮曬衣架？如果不行是為什么？

答：不行，因為伸縮曬衣架影響美觀，影響小區的外立面

33、入住后能否封閉陽臺？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區的規劃。

34、入住后能否安裝防盜網？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區的規劃，嚴重降低了小區的外觀檔次。如果業主確實須裝防盜網，可以裝在窗子的內側。

35、入住后能否安裝雨陽棚？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區的規劃，國家法規也是嚴厲禁止的。

36、能安裝太陽能熱水器嗎？如果不行,為什么？

答： 不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區的規劃，裝在樓頂也會破壞防水層，造成漏水。

37、窗戶沒有紗窗怎么辦？

答：您可以安裝您自己喜歡的樣式。

38、業主外出，門窗均好，家中被盜責任由誰承擔？

答：根據物業服務合同，如果我們按服務合同的要求履行了職責，此項責任就不由物業公司承擔。

39、辦理入住，房屋存在的問題，你們什么時候能修好？

答：我們會根據《房屋質量保證書》上的承諾時間為您解決。

40、房屋存在質量問題是否什么時候修好什么時候開始收物業管理費？

答：不是，只要不影響使用，我們會盡快聯系施工單位維修。

41、修好后，是否書面通知？

答：修好后，我們會電話通知您。

42、辦理裝修需要哪些手續？

答：業主提出申請，裝修隊提供相關的營業執照和資質證明，施工圖紙。

43、裝修人員一定要一同辦理手續嗎？

答：是的，他們需要一同辦理。

44、裝修公司一定要是正規的裝修公司嗎？能否請熟人裝修？

答：根據國家建設部第110號令，裝修必修選擇有資質的裝修公司，我們建議您不要請熟人裝修。

45、裝修需交納哪些相關費用？

答：裝修押金，建筑垃圾清運費，施工人員出入證押金和工本費。

46、為什么要收裝修押金？

答：因為施工隊在裝修過程中，會出現很多意外的情況，影響其它業主正常生活。收押金，可以督促施工隊及時解決問題，保障您和其它業主的權利。

50、自己熟人裝修能否不收押金？

答：那不行，請施工單位和熟人進行裝修是一樣的。

51、為什么收了物業管理費后，還要收裝修垃圾清運費？ 答：管理費只包括生活垃圾的處理，而裝修會產生大量的建

筑垃圾，管理處必須請相關單位進行清運。

52、垃圾能否自行清運？如果不行，為什么？

答：不行，因為裝修垃圾在堆放時沒有辦法分清是那一家的，往往會造成糾紛，另一方面，自家的裝修垃圾因為數量少，往往會出現堆放時間長的問題，影響了小區的環境，所以裝修垃圾由物業公司安排環衛部門統一清運。

53、我家只是簡單裝修，沒什么垃圾，能否少收點費用？

答：不行，因為有的業主裝修垃圾較多，有的垃圾較少我們不好核準收費標準，所以統一按建筑面積算。

54、建筑垃圾有沒有指定的堆放點？

答：有，裝修垃圾按指示牌的地點堆放。

55、裝修為什么不能用紅磚？

答：紅磚它破壞土壤同時也影響樓宇的承重結構，國家已明令禁止在建筑上使用實心紅磚。

56、裝修施工人員為什么不能在房內留宿？

答：裝修人員成份比較復雜，夜間容易出現問題，極易影響到其它業主。

57、裝修人員能否在施工房間內做飯吃？

答：不行，在施工現場易燃燒材料和化學品較多做飯不安全，有很大的安全隱患。

58、要更改裝修方案還要辦理哪些相關手續？

答：直接到管理處申請，申報更改方案。

59、******的樓梯間進入不了裝修大件材料怎么辦？

答：按裝修的需要，將大件的裝修材料合理分解。

60、本小區屬哪派出所管轄？

答：***派出所。

61、要遷移戶口怎么辦理？

答：帶戶口本和房產證或購房合同到派出所辦理，具體事宜可咨詢派出所。

62、入住后電費、水費、煤氣費到哪去交？

答：可以直接到相關部門交，也可以委托銀行托收。

63、電話、有線、寬帶要自己去辦理開通嗎？

答：是的，也可以委托管理處統一辦理。

64、有線，寬帶是哪一家公司的？

答：有線電視是成都有線電視，寬帶網是中國電信ADSL。

65、物業公司提供哪些特約服務？

答：特約服務項目很多，我們將在管理處予以公示。

66、小區是否執行24小時封閉管理？

答：是的。

67、監控室是否有專人24小時值守？

答：是的。

68、忘了帶卡，監控中心可以幫助開門嗎？

答：在我們確定業主身份后，可以幫助開門。

69、放置空調外機的位置不夠怎么辦?能否自己找位置放？

答：不行，如果出現位置不夠的情況，也需要物業公司統一進行安排。

70、能不能養寵物？

答：養寵物必須有養犬證，且必須圈養。

71、能否自行改煤氣管道？

答：不行，改煤氣管道必須由煤氣公司專業的人員進行。

72、對講位置不好，能否自行改裝？

答：不行，需通過廠家專業人員進行改裝。

73、預留的空調孔位置不好，能否自行在外墻鉆孔？

答：不行，住宅的外立面是絕對不允許被破壞的。

74、小區物業財務收支情況會定期公布嗎？

答：我們每半年會向全體業主公布。

75、業主小車停放費用標準是多少？

答：具體見服務協議。

76、如果車輛丟失，劃壞，物業負責賠償嗎？

答：不負責，您所交納的費用是場地維護費和場地租金，不包括保管費。

77、小區水景多長時間換一次水？

答：十天。

78、家里下水道裝修時堵了，是物業負責修嗎？是否也要繳費？

答：不是。是由裝修施工隊負責，我們也可以為你維修，但您需要交納相關成本費用。

79、小區內的路燈亮燈時間？

答：晚七點到早上六點，且根據季節進行調整。

80、附近好一點的幼兒園、小學、中學，是哪一所？

答：*******************。

81、我們這里的郵政編碼是多少？

答：*************

82、高層有沒有水箱？是一次供水還是二次供水？多長時間清洗一次？

答：本小區四層以下為常壓供水，四層以上為二次供水，二次供水的蓄水池在地下。我們會按衛生防疫部門的要求定期清洗蓄水池，一定會保證您的健康。

83、收房時沒有漏水現象，可否不再做二次防水？

答：建議您最好要做二次防水，因為在裝修施工的時候有時會對防水層有一定破壞，做了二次防水就會更放心。可以少花錢解決大問題，因為一旦裝修完成后發現漏水再重新做防水，損失就更大。

84、物業公司的電話是多少？

答：******。

85、*****物業管理處的電話是多少？

答：。

86、電話24小時都有人接聽嗎？

答：對。物業管理處24小時有人值班。

87、市政等相關職能部門的電話是多少？可否提供？

答：可以提供，在我們發放的業主手冊上就有。

88、要是停電了，沒有電梯使用該怎么辦？

答：本小區配有發電機組，在短時間內就會供電。

89、小區今后會安排哪些有意義的社區活動？

答：管理處有開展很多有意義的活動，在開展前會廣泛征求業主的意見。

90、本小區屬哪個社區居委會？

答：站前社區居委會。

91、我們家用電最大功率是多少？

答：8KW92、您知道業主委員會怎么組建？

答：住宅小區入住率達到50%以上或住宅區房屋交付使用滿2年時，由所在地區房地產行政管理部門會同開發建設單位、街道辦事處召集一次業主大會，選舉產生業主委員會。第一次業主大會也可由業主自行組織召開，選舉產生業主委員會。

93、您知道小區包括哪些物業管理服務事項嗎？

答： ⑴ 共有部分的使用管理、維修養護和更新； ⑵ 共用設施中水泵、電梯等設備的運行服務； ⑶ 綠化養護； ⑷ 治安防范服務； ⑸ 清掃、保潔服務； ⑹ 車輛進出和停放的管理； ⑺ 按照業主、使用人的要求，及時提供房屋自

用部位、自用設備的有償應急維修服務； ⑻ 住宅區工程建設和維修檔案資料的保管； ⑼ 物業維修專項資金的帳務管理； ⑽ 其他物業管理服務事項。

94、物業管理服務費、車輛管理服務費收費這么高，依據是什么？

答：物業綜合管理服務費、車輛管理服務費是由物價局會同市房地產行政管理部門，依照《中中華人民共和國價格法》的有關規定，按照普通建設標準和高標準制定全市統一的指導價。具體收費標準由物業公司經物價局審批、核準并備案，應明碼實價，掛牌公布內容。

95、物業管理公司服務質量不高，業主就可以拒繳物業管理費嗎？

答： ⑴不能。業主應按時繳納物業管理費，否則物業管理公司由于經費不足，將無法開展管理工作，服務水平下降。⑵ 業主有意見，有權要求物業管理公司改正。⑶ 如果物業管理公司在實施物業管理過程中有違反前期物業管理服務合同的行為，作為業主，可以追究其違約責任。

96、您知道物業管理費是從什么時間開始收取？

答：物業管理費是從業主入伙起開始收取。所謂入伙，是指業主收到入伙通知書就視為入伙。在您辦理入伙手續時，須一次性預交不超過半年的物業管理費。

97、物業管理是為售樓服務，還是為業主服務？

答：“為業主服務“是物業管理公司不變的宗旨，業主才是物業公司服務的主體，且委托式物業管理小區不存在為售樓服務的因素。

98、您知道物業管理的目的是什么？

答： ⑴ 為業主創造一個整潔、舒適、安全、優美的工作與生活環境。⑵ 提高物業價值，延長物業使用壽命，使物業發揮最大使用效能。

99、您知道業主能否自己管理物業嗎?

答： ⑴ 物業的整體性特點決定了不可能由業主各自分散進行維護管理，必須通過政府行政主管部門資質認可的專業機構（物業管理公司）來操作。物業管理公司既對業主提供經營性服務，又對公共利益實施有效管理監督，包括代替政府履行部分城市設施和管理與維護（如綠化、消防設施等）。⑵ 面對復雜的管理與服務，作為業主顯然不能自己管理。因為每位業主的工作崗位不在此，也就沒有更多的時間投入到物業的管理上，所以說，業主自己管理在法律上和現實中都是行不通的。

100、物業管理的針對特約服務有哪些內容？

答：應業主要求提供的戶內維修、代收代繳代辦、中介服務、家政服務、特殊性保管服務等等。如代收代繳水電費，代買車票、機票，室內保潔，代請保姆，保管車輛等服務。

101、住戶裝修有哪些禁區？

答： ⑴ 不得破壞房屋主體結構和房屋結構。⑵ 一定做好房屋二次防水。⑶ 地面裝修材料的重量不得超過規定重量。⑷ 不得擅自改動排水管道、煤氣管道。⑸ 不得改變使用性質。⑹ 不得占用物業管理區域內的道路、場地。102、業主裝修房屋應注意哪些事項？

答：業主裝修房屋，應當事先將裝修方案告知物業管理處，并與之簽訂裝修管理協議，遵守業主公約，并按房屋安全使用規范的要求進行裝修。

103、業主裝修為什么要事先告知物業管理處和辦理有關手續？

答： ⑴ 首先裝修管理是物業管理的一部分，房屋裝修關系到房屋結構、房屋外統一后期物業管理等問題。裝修管理的目的，是要保護業主自身利益，使業主有一個安全、舒適、優美的居住環境。⑵《武漢市住宅小區物業管理條例》規定：業主使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。由物業公司對裝修施工進行指導和監督。

104、為什么裝修垃圾要由物業公司統一清運？

答： ⑴ 方便業主，免去業主負擔。⑵ 保障小區公共衛生環境。

105、為什么裝修押金要完工一段時間后才退還？

答： ⑴ 房屋裝修質量必須有一個使用周期，方可看出裝修真正質量。⑵ 對施工隊有一定制約，對業主的裝修質量、保修服務有一定保障。⑶ 因施工質量問題造成業主、小區公共設施損失的可有一定補償。

106、房屋裝修為什么要選擇專業施工隊伍？

答：⑴ 專業隊伍有專業的技術人員對各方面施工規范比較熟悉；施工程序規范，對裝修的質量有一定保障。⑵ 有一定的公司信譽，有利于房屋的保修；有利于物業公司的裝修管理。⑶ 沒有執照與資質的施工隊伍，根據裝修行業規

定沒有承接裝修工程的資格。

107、您知道嚴禁住戶自行安裝有礙外觀的設施是什么嗎？

答：為保障小區房屋外觀的整齊劃一，物業公司嚴禁自行住戶安裝如防盜網、雨陽逢、花架、伸出式曬衣架、封閉陽臺等等。如果確有需要物業公司將組織業主統一安裝。

108、在已交納停車費的情況下，車輛在停車場被盜，物業負多大責任？

答：物業公司收取的停車費是小區衛生、道路維護費、看管人工資、車位使用費，并非車輛保管費。小區停車場與車主之間是車位有償使用關系，對被盜車輛不負有保管義務，對丟失的車小區沒有過錯，不承擔賠償責任。物業公司可于車主協商適當給予補償。

109、業主家被盜，損失是否由物業管理公司賠償？

答： 物業管理公司在住宅小區內開展治安管理，主要是保證小區公共環境的治安秩序，同時也有防范小偷及其他作案者進入小區，保證小區家庭安全的作用。業主家被盜，物業公司是否有責任進行賠償，主要取決于兩個因素： ⑴ 是內盜還是外盜。如是內盜，物業公司是無能為力的，也是難以 難以防范的。因為小區內的住戶家庭都是親朋好友，無從判斷。⑵ 如是外盜，要分析物業公司有沒有作為。如是門崗在崗時，而且巡查崗巡查力度正常，作案者是通過其他途徑進入小區作案的，物業公司不承擔主要責任，也不應賠償業主損失。反之，作為物業公司要承擔連帶責任，根據損失量的多少，物業公司的失職程度來作相應的處理。

以上問題是結合各物業友人的幫助而成供大家參考

前期物業管理服務合同可否拒絕，如果業主認為前期物業管理服務合同的內容不合理怎么辦？

答：在業主入住之前，為了規范而又有效的管理小區，保障您和其他業主的生活環境，開發商有必要也有權利選聘前期物業服務企業，這是法律賦予開發商的權利，同時也是開發商承擔的義務。這一規定對于業主同樣具有法律強制性，業主不得以合同并非由其簽訂為由拒絕覆行。相關法律法規規定，買賣雙方應當就前期物業管理作出約定，商品房買賣，合同應當包含前期物業服務合同的內容，或者要求房屋買受人與建設單位選聘的物業服務企業簽訂協議。買受人雖然在選聘前期物業服務企業時不享有表達自己意志的權利，但買受人可以就合同的條款提出自己的意見，如果協商不成，而且合同條款確有損害業主利益的內容，買受人可以向房地產主管部門和物價主管部門投訴，要求變更合同中的不合法條款。（依據《物業管理條例》第21條的規定：“在業主入住之前，為了管理小區，保障業主的生活環境，開發商有必要也有權利選聘前期物業服務企業，這是法律賦予開發商的權利，同時也是開發商承擔的義務。）