第一篇：二三線城市商業地產開發--學習心得體會

學習心得

這次課程講師為原萬達集團子公司總經理劉老師，在為期兩天的課程中，劉老師對商業地產基本概念做了全面解析，并以實際案例為借鑒就二三線城市的商業地產開發定位、規劃、業態組合及招商模式做了深入剖析，經過兩天的學習，主要體會有以下幾點：

一、我們屬于哪種開發商？我們要做哪種開發商？

在課程上，劉老師首先提出了這個問題：你是屬于哪種類型開發商？A、為了做地產而做商業，B、為了做商業而做地產。目前國內外成功的商業地產企業如：美國的西蒙、國內的萬達，都具備了優秀的商業運營和商業理解能力，美國西蒙之所以成為全球最大的商業地產企業，一是依靠突出的資本運作能力，通過兼并、收購實現企業的快速擴張；二是形成優秀的品牌管理能力，深度把握客戶需求，保持客戶忠誠度。大連萬達在經歷過沈陽項目推倒重建、全國快速擴張后資金斷流等等一系列艱難險境，逐漸對商業規律有了更清楚的認識，從傳統的地產開發商身影走了出來，用了近10年的時間才摸索出目前較為成熟的“訂單地產”模式，為國內其它住宅開發企業從事商業地產提供了寶貴的經驗。而國內很多開發商還在以傳統住宅地產開發思維進行商業地產開發，這就是典型的“為了做地產而做商業”，商業地產是高投入、高風險、高利潤的行業，很多地產開發商對商業地產不了解，盲目追求利潤，忽視了開發的整體難度和風險，商業地產是比住宅投資更多、投資回報期更長、風險更大的地產產品，加之對于銷售的特殊要求（商業地產最好的運作方式是只租不售，或銷售不

超過10%的比例），因此對于資金的要求甚高。況且，近年國家出臺的一系列緊縮房地產行業貸款，控制土地和房價的政策，進一步抬高了房地產開發的準入門檻。在開發過程中出現的資金鏈斷裂往往會使項目立刻陷入癱瘓的境地，而為了保證資金或出于實現利潤目標的需求，許多開發商拿出部分物業進行銷售，銷售商鋪固然會使資金迅速回籠，但同樣也會造成產權分散，經營無法統一的情況出現，尤其對于大型商用物業更是如此，將無法實現預期的商業規劃，主力商家進駐受阻、經營混亂，最終導致商場經營難以為繼的局面。所以我們想要做好商業地產，必須先“商業”后“地產”，必須要有足夠的決心，足夠的資金，足夠的資源，足夠的時間、明確的戰略規劃以及支持戰略實現的有效手段！

二、項目定位的重要性 開發商業地產，最核心的關鍵點就是“定位”！定位也就是產品決策，即做什么樣的產品，怎么做以及為什么要這樣做。商業地產的定位相對住宅來說更為系統和豐富，包括業態定位、客群定位、功能定位、經營定位、商圈定位、模式定位、形象定位以及戰略定位，因此，在定位階段就好比畫一幅圖，需要將項目在平面表現上立體化：各個樓層做什么，業態如何組合，業種如何搭配，功能區如何分布，需要引進哪些商戶，是統一經營還是分散經營，這些都是需要考慮的。最為典型的案例就是“東莞華南MALL”，最初定位為：“全球最大MALL”，大而全的定位反而讓項目定位模糊不清，與市場需求情況產生極大偏差，后來重新定位為“新華南MALL〃生活城”，東莞華南MALL因定

位不準導致后期商業結構不合理、功能及業態組合出現偏差，從而使眾多商戶撤離，項目沒有競爭力，其中有很多值得我們借鑒的地方：

1、定位要結合項目當地地域特點，不能一味模仿別人；

2、找到當地商圈消費群體，定好項目開發方向；

3、通過精準全面的前期調研合理設置功能業態互補及配比，一期開發選擇聚集人氣的業態；

4、如果項目地非一線城市核心商圈，要結合當地人均消費能力，合理設置“磁鐵”業態。

三、商業綜合體業態組合配比

一個商業綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態;各業態在綜合體或購物中心中的占比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系;落位與分布的問題:各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。對不同的業態如何進行有效的劃分與組合,不僅關系到項目定位的實現、客流的共享,更關系到經營收益的最大化，我們在開發大體量商業綜合體項目時應考慮以下幾點業態配比因素：

1、單個綜合體或購物中心的業態組合須服務于公司整體戰略的發展要求。購物中心業態的選擇與配比規劃須符合城市綜合體的整體定位,滿足商家的經營需要和消費者的消費需求

2、項目立地條件與周圍的商業環境與競爭態勢不同,其功能結構也將有所區別。對于位于城市中心區的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業態的比例相對比較均衡,而位于市郊的綜合體,住宅、購物中心等業態比重較大。位于城市中心區的購物中心,購物、餐飲、休閑

娛樂等功能業態相對突出;社區型購物中心,目的性消費較強的零售類業態會比較多;郊區型的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業態則更加豐富。

3、各業態布局與相互銜接時各業態間能否有效互融,關系到購物中心內消費的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。可以根據不同客群的消費特征在項目區域內建立不同的消費主題區域,在不同的消費主題區根據客群的需求組合各功能業態。

4、低毛利業態的客流帶動能力比較強;而高毛利業態的客單相對較高,承受租金的能力也較強,但客流量有限。商業項目需要在高毛利業態和低毛利業態方面進行平衡,一般通過低毛利業態拉動客流,用高毛利業態獲取租金。

5、利用有限的租賃空間創造更多的長期投資價值,必須在目標客群和相關業態的選取上必須有所取舍,并根據市場的需求適時調整。

6、項目開業初期在業態規劃與配比上,需多考慮能迅速促進穩場與旺場經營的業態與品牌;項目步入穩定成長區或成熟區后,要結合項目品質和持續盈利能力選擇業態和品牌。

第二篇：二三線城市快捷酒店發展

二三線城市快捷酒店發展

現在二、三線城市的快捷酒店也像雨后春筍般的出現在各個大街小巷，不管是個人經營的大小旅館，還是品牌酒店生意都很好。但是隨著時代的進步，人的消費觀念的改變，個人經營的小旅館遠遠落后于品牌連鎖酒店。這時，會有很多個體店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此來拉動消費。

尚客優快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規連鎖酒店品牌的市場定位，并首創符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。經過數年的發展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規模排名全國第六。

酒店在正式運營之前，要進行宣傳，以增加開業后的客流量。進而提高酒店的入住率。

一、我要做個快捷酒店，想了解一下投資大概在多少？

賓館的投資情況是要根據所選擇的物業基礎條件來確定的，就拿加盟“尚客優連鎖酒店”來說，一般來說框架結構的房子，所有基礎裝修完成、物資配送到位后，一個房間成本控制在2.5萬元左右，消防投入、公共區域裝修，需要了解實際情況后確定。總的來講，如果您加盟了一家連鎖酒店品牌，總部會有專業人員在了解過實際情況后為您預算整個籌建工程的投資成本和投資收益的。

二、我要加盟酒店，中國經濟型連鎖酒店排名是怎樣的？

綜合評估國內經濟型酒店品牌的客房數和門店數，2011年3季度，全國快捷連鎖酒店20強排行榜中，前三甲依次為，如家連鎖酒店、7天和錦江之星。其他進入10強的經濟型連鎖酒店品牌是，漢庭連鎖酒店、格林豪泰、尚客優、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟連鎖酒店，公司會在營銷方面給業主什么幫助呢？

1.籌建期間：公司會根據當地的實際情況，結合前期拓展經理考察的市場狀況，制定一份詳細的市場調研報告及營銷策略；

2.運營期間：有專業的營銷支持小組支持。不定期為分店策劃重大節慶日及日常的營銷方案；

3.有效會員的不斷輸送；

4.為分店發放公司的免費期刊及宣傳支持；

5.網絡營銷宣傳，包括：官網及百度宣傳，憑借網絡營銷的各種模式和服務為分店進行宣傳。

第三篇：二、三級城市商業地產開發的模式與

二、三級城市商業地產開發的模式與機會

作者：吳煥賢

文/中海華通商業地產服務機構總經理吳煥賢

提要：

一股商業地產開發熱席卷中國各個城市，二、三級城市的商業開發更是遍地開花。這兩類城市商業地產的開發與中心城市有著明顯的區別。

城市人口變化帶來的商業格局變化

(一)目前城市商業地產開發呈現四級梯隊層次：

第一個層次：“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。

第二個層次：“一級城市或中心城市”，市區人口在500萬—1000萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。

第三個層次：二級城市，市區人口在100萬—500萬之間，主要是地級城市。

第四個層次：三級城市，市區人口在50萬—100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮級城市。

由于超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發。

(二)城市人口聚集形式：

1、人口流動形式

第一級流動形式：農村人口城鎮化

鄉村多余人口流向：→ 鄉鎮→ 縣鎮

這一流動，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業服務性”工作，從而迅速形成新的縣城商業中心與新的商業街區。

在這種情況下，只有擁有自己的商業店鋪，才能養活全家，并使下一代能有更好的生活機會與發展機會。

第二級流動形式：地區性城市中心化

縣城(“有錢人”)流向：地級城市(生活、居住、學習、工作)

這一流動，使地級城市人口迅速擴大，這是中國流動最快的人流導向，也是農村人口演化成城市人口的標志。據調查，中國10年內，地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。人口重新聚集，必然會形成新的地區商業中心，形成新的商業需求，從而使地級商業布局重新洗牌。商業街、商業中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應運而生。第三級流動形式：區域性城市中心化

地級城市人口流向：省會城市

這一流動，使原來的省會城市人口迅速攀升，形成新的區域中心，省會城市將從普通城市向國際化城市邁進。

這一漸變過程必然使省會級城市商業布局走向國際化，形成更加現代的國際型城市商業新格局，必然出現各類全新的商業業態。大量商業中心重新規劃與建設。

第四級人口流動形式：全國、世界各地人口流向：超級都市

這一流動不僅是國內人口流動，國外也將有大量人口流向超級都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業規劃與布局面臨全新的要求與挑戰。

從這四個流向可以看出，每個流向都將形成不同的城市形態，從而創造出不同的消費需求，進而形成新的商業規劃與布局。

二.二、三級城市商業的幾個特點二、三級城市商業發展具有以下幾個特點：

1.商業中心比較集中，且只有一個商業中心(規模)。

一個二級城市一般只有一個商業中心，而且商業中心基本上包括了商業的各個業態，同時也是該城市人們購物的主要場所。

2.商業面積供求關系比較容易達到飽和(面積)。

由于城市小，且應有的可開發商業土地比較充裕，所以很容易商業開發與建設。商業面積供應往往容易過剩。

3.商業位置很敏感(位置)。

開發的商業項目對位置、商圈很敏感，往往離開商業中心幾十米的距離，商業經營便面臨挑戰。經營狀況比大城市更難，所以對商業位置的選擇，決不能來自大城市的研究結果與理論。

4.租金收入與投資回報不相符(租金)。

正常的商業投資回報期是10年，即投資回報率是10%；而二、三級城市的商業投資回報期一般在15年甚至20年，是很長的回報期。作為開發者必須考慮清晰。

5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。

由于城市比較小，他們對于城市已經相當了解，對于一個商業項目的認識往往超過了大都市的商業投資人，小城市的商業布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復雜，很難做出比較準確的判斷。

6.商鋪價格比較敏感，不會有超值的價值升值空間。(售價)

二、三級城市的人們對商鋪的售價比較敏感，主要是可類比的項目與價格，影響人們的高期望值判斷。

那么，在二、三級城市應如何進行商業開發呢？

1.充分進行市場調查，研究出該城市的未來發展空間。

對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規劃與發展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業發展空間、商業需求空間、商業業態布局，從而確定市場需求。

2.準確的市場定位

定位是項目發展的關鍵，定位應充分考慮該城市的未來，以發展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：

第一，總體定位。即項目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業街，還是臨街底商、特色商業、超市等。

第二，產品定位。即本項目是以租賃為主還是銷售為主。相當關鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級城市應重點推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業街，這就是前期概念設計的關鍵。

第三，面積定位。即商業總規模大小，商鋪的面積大小。規模大了，面積租金會低，商鋪總價會高，對于出售會有很大的困難。

第四，價格定位。即對商鋪租金和商鋪銷售價格定位。由于商業的特點,每個位置的租金水平都會有所差異的，從而每個位置的售價也有不同。很多開發商由于對商業位置價值理解的深度不夠，往往定價過于簡單，從而不能充分地將每個位置的商業潛力最大化。

第五，投資人與租賃人定位。準確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據其特點確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。

3.符合市場的概念設計與規劃

概念設計一定要從商業專業角度進行專業設計，充分考慮未來商業經營者使用的需要。

二、三級城市不要有太前衛的設計。要與這個城市的文化與習慣相符合，過于概念化的設計，往往使項目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。

4.直效營銷與概念營銷二、三級城市的經營者對于本城市有著很深的了解。城市里發生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的重點應放在“真誠的告知”與“未來的分析”上。

二、三級城市的城市擴展與城市發展充分顯示了該城市新的商業形態的形成，準確地把握市場，是成功開發的關鍵。

第四篇：二三線城市的房產問題

二、三線城市房地產中介市場的發展現狀、監管難點與對策

南海區局 戴桂純

近十年來，伴隨著房地產市場的持續火熱，房地產中介行業得到了迅猛發展。然而，在近幾年的監管執法和消費維權工作中，筆者發現目前二、三線城市房地產中介市場存在許多不規范的問題。如何進一步加強行業監管，促進其良性發展，切實維護好消費者的合法權益，成為迫切需要解決的問題。

一、當前全市房地產中介的發展現狀及存在的問題

房地產中介是指在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易主體提供評估、交易、代理、經紀、咨詢等服務及善后管理服務的機構，其在房地產開發和市場消費中的作用越來越大。近幾年來，房地產中介市場發展更為迅猛，以目前佛山市內已登記注冊從事房地產經紀業務的經營戶為例，共有1996家，其中2008年注冊成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，這一數字還未包含未依法登記注冊擅自開業經營的無照經營者。

（一）市場經濟秩序混亂，無照和超范圍經營亟待規范。一是無照經營較普遍。在樓市火熱期，房地產中介具有較大的生存空間，只需租賃一間面積不大的店面，配置若干電腦、電話、工作人員便可對外經營。為減少支出，降低經營成本，逃避管理，不少房地產中介無照經營。據業內人士透露，即使是知名房地產中介連鎖公司，也存在幾十家門店沒有辦理營業執照的情況。二是超范圍經營較嚴重。在最近一兩年的樓市新政調控下，樓市成交量有所下降，房地產中介業務量銳減。為謀求生存，一些生意慘淡的房地產中介超越核準的經營范圍從事其他業務，如兼營送水、家政、婚介，散裝食品、煙酒等業務，租賃《經紀人證》賺取個人供應方和需求方之間的差價等。

（二）虛假房源信息泛濫，欺詐現象頻發亟待整治。一是網絡上虛假房源信息泛濫。房地產中介經常將過期的房源信息登載在網上，待顧客上鉤后才告知該房源已售（租）出，并拼命推薦其他房源。二是不少中介公司的門店玻璃櫥窗上貼出的房源信息為虛假信息，其標注的房源價格往往比市場價低10%-15%，這已成為房地產中介的攬客招數，是行業里公開的秘密。

（三）霸王條款侵權益，客戶利益欠保障。目前，一些房地產中介機構使用自訂合同、條款的手段加重客戶的義務，排除、降低自身責任。比如要求客戶一旦簽訂合同，就必須支付傭金，合同履行一旦發生問題，便推脫，有時即便沒有交易成功，也不會退還傭金。

二、工商部門監管房地產中介市場的存在難點

（一）立法相對滯后，執法成效受制約。近年來房地產中介發展迅猛，但立法跟不上形勢發展，市場發展快而法律介入慢，助長了房地產中介的違法違規行為。盡管在2011年4月1日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》正式實施，但是該辦法仍存在立法層面不夠高、細節規定不夠明確，未徹底消除法律漏洞等問題。面對復雜多變的外部環境和后續出現的新類型侵權案例，立法規范行業健康發展依然任重道遠。

（二）準入門檻及違法成本較低，違法行為難根治。一是準入門檻較低。主要體現在：在資金方面，房地產經紀公司注冊資金的下限僅為10萬元，沿街盡是房地產經紀公司的情況比比皆是，甚至很多小區里都有不知名的經紀公司，工商部門全面監管的壓力較大。在人員方面，要求3個有資質的房地產經紀人。據業內數據顯示，目前全國具備資質證書的僅有幾萬人，但從業人數已達100萬。人員持證上崗率低，管理不嚴格，流動性大，許多欠缺職業道德，唯利是圖，損害客戶利益，工商維權任務重。二是違法成本較低。具體體現在：一方面是設備簡單、投資成本低，房地產中介聞風可迅速撤離人員及設備逃避執法，增加了工商查處的難度，即便被扣押財物，不久又重新購買設備繼續無照經營；另一方面是查處后房地產中介所承受的法定成本低，沒收違法所得和罰款需要依據房地產中介提供給工商部門的交易臺賬和經紀合同，但這些證據可能造假，當處罰低于違法經營所得，便會促使其存在僥幸心理繼續違法。

（三）對虛假廣告監管不到位，虛假信息坑害消費者。當前，房地產中介往往對房源產權、位置、交通、商業和文化設施、建筑面積、物業等作含糊、引人誤解的表述或承諾后不予兌現的虛假廣告，工商部門對此類廣告的監管力度還有待進一步加強。

（四）推行合同示范文本力度不足，規范約束力低。以佛山市為例，由市工商局聯合市住建局制訂的《佛山市存量房買賣合同》和《佛山市房地產經紀服務合同》已于今年1月1日開始作為合同示范文本正式在全市全面推廣使用，但目前推廣使用的力度仍顯不足，在消費者的投訴舉報中，就發現不少在自訂合同中使用“霸王條款”損害消費者利益的情況。

（五）多部門協調機制待完善，調解專業性待提高。在12315接到的有關房地產中介的投訴舉報中，反映的主要問題有房地產中介提供虛假房地產信息，故意掩蓋房屋質量問題，收費不合理，騙取定金等。在調解糾紛過程中，工商部門主要面臨兩個難題：一是職權有限。工商、住建、國土資源、稅務、公安等部門對房地產中介機構均享有監管責任，因此，在調解糾紛過程中，因為各單位各司其職，缺乏協調解決問題的機制，導致難以順利開展工作。另外，鑒于職權有限，如果消費者不舉報，可能較難發現侵權行為。二是專業受限。由于房地產中介服務工作的專業性強，因此，相應要求工商部門的調解人員也應對房地產業務、房地產法律法規等方面的知識有一定了解，才能更好地完成調解工作，但當前工商部門缺乏房地產行業專業人才，缺少房地產知識專業培訓，一定程度上制約了房地產糾紛調解工作的有效開展。

三、加強房地產中介行業監管的對策

（一）針對新問題完善立法，規范新型違法行為。進一步健全房地產中介市場監管方面的法律法規，完善細則，填補法律漏洞，各個職能部門應及時將《房地產經紀管理辦法》頒布后出現的新問題、新類型案件反饋給法律法規制定部門，使法律法規體系與時俱進，以便各職能部門開展執法有法可依，提高執法效能。比如《辦法》雖然規定房地產中介和人員不得賺取差價，但只要借用其他非房地產經紀人的名義簽訂合同，那么低價買入和高價賣出的兩份合同根據《合同法》仍然是有效合同，中介對雙方不承擔違約責任，因此，法律可增加對此類行為的禁止規定，進一步規范房地產中介的經營行為。

（二）嚴把五關，大力整治無照和超范圍經營行為。一是把好初審關，對新設立的房地產中介進行嚴格的資質和登記項目審查，避免不符合登記注冊條件的中介進入市場造成魚龍混雜的局面，并加強與建設、國土等部門的溝通協調，及時提取企業原始資料充實到“經濟戶口”檔案中。二是把好年檢關，重點檢查有無超范圍經營，擅自改變經營場所，提交虛假材料等違法違規行為。三是把好巡查關，加大對無照經營的檢查力度，對已登記注冊的房地產中介及分支情況進行摸底排查，并督促其將經營范圍，職業經紀人姓名、證號和照片、服務內容及傭金標準在經營場所醒目位置對外公示。四是把好整治關，與轄區內住建、稅務、國土資源、公安、供水供電等部門開展聯合執法行動，并形成長效監管協作機制，保證執法效果。五是把好存檔備查關。督促房地產經紀機構建立健全房地產銷售(租賃)檔案，將經紀原始憑證、經紀臺賬、經紀合同存檔備查，以利于當違法經營行為發生時計算所應承擔的法定成本有更準確的依據。

（三）加大對虛假廣告的監測和查處力度，促進誠信經營。加強對報紙、電視、廣播、網站、手機短信登載的房源廣告的收集和監測，重點清查含有升值或者投資回報等承諾內容，虛假和夸大房源名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施內容的廣告。依據《反不正當競爭法》、《廣告法》等法律，對虛假廣告予以嚴肅查處，維護公平競爭、健康有序、文明誠信的行業秩序。

（四）加大合同范本的使用監督，促進合同使用規范合法。為有效規范房地產中介行業的合同使用，減少“霸王條款”對消費者權益的侵害，積極推廣使用官方制訂的《存量房買賣合同》和《房地產經紀服務合同》。建議定期對房地產經紀機構與客戶簽訂的合同進行抽查，對不配合使用合同范本和不公示其樣式的房地產經紀機構，加大巡查力度，及時發現和查處房地產經紀違法行為，確保合同使用規范、合法、有效，保護消費者的合法權益。

（五）完善應對房地產中介市場的維權機制，提高維權效能。一是暢通投訴渠道。要求房地產中介在經營場所醒目位置公布12315消費維權服務站點、消費者申訴舉報電話，并鼓勵經營者完善自身的投訴處理機制，在條件允許情況下設置投訴處理專員和熱線，及時發現和解決問題。二是提高調解隊伍的專業性。通過建立和完善培訓制度，綜合運用講課、視頻演示、討論、角色扮演等方式定期開展有針對性的培訓，增加調解人員在專業領域的知識儲備。同時，考慮吸收退休法律工作者等專業人員以志愿者身份參與進調解工作中，優化調解員隊伍。三是建立調解聯席會議制度。當遇到棘手糾紛時，及時啟動聯席會議，由住建、稅務等部門給予專業性、權威性的分析，提高調解成功率。四是建立健全房地產中介消費警示制度。及時收集案例，進行分析總結，廣泛利用官方網站、微博、電臺廣播、報紙等各類媒體公開曝光違法違規案件，發布消費警示。五是加強維權宣傳和法律法規普及。利用3.15、普法宣傳日等有利契機開展現場咨詢活動，派發法律知識手冊，開辦講座讓群眾熟悉法律條款，提高利用法律手段維護自身利益的能力。

（六）積極引導房地產中介行業協會發展，加強行業自律。應積極引導行業協會發展，發揮協會協助行政部門管理行業的作用。一是行業協會應深入調查研究，全面了解行業動態，及時向工商等有關部門進行反饋。二是協會應積極向會員宣傳政府的相關政策和制度，加強對行業的監督管理，通過行業自律機制促進良性發展，樹立良好的行業形象。三是協會應加強對經紀人員的職業道德教育和技能培訓，提高服務水平。四是協會應不斷完善中介機構和個人信用檔案，并為其搭建申報“守合同重信用”稱號平臺，引導企業培育品牌，誠信經營。五是協會應探索建立權威性房源信息系統，減少消費者受虛假房源廣告誤導的情況發生，可借鑒廣州市房地產中介協會，引導協會建立權威的房源查詢系統，提供全面、真實、可靠的房源信息。

第五篇：二三線城市限購信息7-20

1．二三線城市房價領漲全國 漲幅超京滬等一線城市

國家統計局昨日公布數據顯示，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環比漲幅繼續趨緩，但同比漲幅下降的只有三個，多數城市房價仍在上漲，其中二三線城市漲幅已經超過北京、上海等一線城市，成為領漲全國房價的“主力軍”。

分析人士指出，數據說明調控還沒有完全達到預期目標。隨著限購措施擴大至二三線城市，下半年樓市預計將進一步調整。

2.二三線城市成調控重點 下半年樓市調整有望深入

限購效果初步顯現

國家統計局數據顯示，限購措施最為嚴厲的北京、上海、廣州、深圳4個城市，6月份新建商品房價格基本保持平穩，其中環比最大漲幅為0.2%，二手房價格最大上漲幅度為0.6%。6月份四大城市房價同比漲幅僅為3.85%。記者還注意到，5月份全國70個大中城市中，京滬廣深四大一線城市房價漲幅也只有3.2%，明顯低于其他城市5.5%的房價平均漲幅。

“目前來看，限購依然是樓市調控最有效的手段之一。日前召開的國務院常務會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。未來一段時間，實施限購措施的區域范圍將進一步擴大。”中國指數研究院副院長陳晟說。而據中原地產統計分析，目前執行限購的城市超過40個，限購城市的房地產成交量都明顯萎縮。

“以最先采取限購的北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，北京在實施限購后的成交量中，89.6%為自住的首次置業，其中本地戶籍購房占到

91%，這些數據比實施限購前出現大幅增長。投機投資需求明顯受到擠壓。”中原地產研究報告說。

去年4月份出臺的“國十條”明確提出，房價過高、上漲過快的城市出臺限購措施。去年10月，陸續有20多個城市出臺“限購令”。今年1月出臺的“國八條”提出，要擴大限購范圍、加大限購力度，直轄市、省會城市、計劃單列市（若不含拉薩共計35個城市）和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上住房不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當地納稅或社保繳納證明的不得購買住房。

截至目前，已有約40個城市出臺限購措施，不同城市嚴厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續5年”繳納社保或納稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴厲的城市。

北京等地的限購措施出臺已有5個多月，從數據中可以看出，限購措施給房地產市場帶來了明顯變化。即，成交價格上漲的幅度明顯降低，6月份價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。與5月份相比，6月份環比價格下降和持平的城市增加了6個。

另外，商品房庫存上漲，大部分城市存銷比已經接近歷史最高值，一線城市如北京、廣州、深圳近期都出現了知名開發商推出實質性降價樓盤的現象。業內人士普遍預計，三季度樓市將出現從量跌到價跌的變化。

新一輪限購城市名單正在擬訂

另一方面，為應對房價隨時可能出現的反彈壓力，特別是部分二三線城市

房地產市場出現的“量價齊漲”現象，限購等調控措施仍有進一步加碼的必要。

記者了解到，住建部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并將據此草擬新一輪限購城市名單。

“確定新一輪限購城市名單可能主要看兩個方面：一是看房價同比和環比上漲數據；二是看推動房價上漲的資金是來源于本地還是外地。”陳晟分析說，在他看來，丹東、烏魯木齊、鄂爾多斯、廊坊等城市都可能進入實施限購的行列。

“根據國家統計局數據，6月份有28個城市房價同比漲幅超過5%，與5月份相比，減少2個。有26個城市新房價格上漲幅度連續3個月超過5%，其中約有16個城市當下沒有推行限購政策，包括秦皇島、吉林、煙臺等。”鏈家地

產首席分析師張月認為，有關部門擬訂限購名單，可能會參照以上統計數據，特別是連續多個月房價保持較快上漲的城市，未來出臺限購政策的可能性很大。

3.限購城市名單即將出爐 珠三角或

有更多城市限購

新一輪限購城市名單即將出爐，珠三角多個未限購城市上半年房價破調控目標紅線。昨日傳出消息，與國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要執行限購政策同步，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。

這意味著，不但一線城市限購令松綁成了泡影，更多的二三線城市也很快就將加入限購行列。數據顯示，珠三角幾乎所有未限購城市都在“樓價上漲過快”的范圍，珠海樓價漲幅甚至超過四成，珠三角或將全面限購。

上半年珠海房價同比漲四成今年上半年，廣州、深圳、佛山三市率先限購，而珠海、中山、東莞等二三線城市雖然一度傳出限購傳聞后，卻最終沒有限購。隨后，大批資金從限購的城市流向了非限購城市，珠海、中山、東莞等地上半年樓價暴漲，最高漲幅同比超過四成。

據統計，今年上半年中山市一手住宅均價為6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上漲了17.4%。今年上半年東莞全市住宅簽約均價達8179元/平方米，達到歷史最高，同比上漲約16.8%。珠海在珠三角的未限購城市中樓價漲幅最高，搜房網發布的數據顯示，珠海上半年商品住宅銷售均價12283元/平方米，相比同期上漲超過四成。

在廣州全市范圍來看，目前增城、從化兩市仍未納入限購范圍，雖然兩市都有相應的限價政策，限價后增城房價更是大跌兩成。不過，上半年增城8578元/平方米的均價仍然超過全年樓價控制目標約一成。也就是說，今年下半年增城房價還需要有更大的降幅才能完成全年的樓價控制目標。

今年年初，不少城市制定的房價調控目標為“房價漲幅不超過同期GDP或人均收入增長水平”，按此標準，多個珠三角城市都已超越房價調控目標紅線，也許符合“房價上漲過快”的標準。

僅限一線城市難實現調控目標

相比珠海、中山、東莞等二三線城市，已經執行限購的廣州、佛山、深圳三地今年上半年樓價漲幅相對得到一定程度遏制。廣州市國土房管局相關負責人近日就表示，今年上半年廣州一手房價漲幅不到2%，樓市調控已經初見成效。

不過，隨著一線城市成交萎縮，二三線城市成交量大增，僅僅控制一線城市的樓價漲幅無疑難以扭轉全國樓價的飆升。同策咨詢研究部總監張宏偉就認為，促使中央提出二三線城市限購的主要原因有三：一是一線城市限購導致開發企業轉戰二三線城市，由此二三線城市房價上漲較快，導致普通購房者購房壓力越來越大；二是由于沒有限購政策限制，一線城市投資客轉戰二三線城市，也助推二三線城市房價過快上漲；最后，二三線城市房地產市場投資過熱導致二三線城市房價向一線城市房價看齊。

據了解，遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發投資增幅兩個指標。對此同策咨詢研究部總監張宏偉認為，單純依靠這兩個指標出臺限購措施，實際上是“治標不治本”，只能說從行政角度短期內解決個別二三線城市房價上漲過快的現象。

1.目前已限購的珠三角城市廣州、深圳、佛山

2.可能面臨限購的珠三角城市珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶

3.房價破調控紅線的珠三角城市

珠海 上半年同比上漲超40%

中山 上半年同比上漲17.4%

東莞 上半年同比上漲16.8%

專家說法

限購令出臺前，市場可能出現搶購

二三線城市房價短期或急漲

新快報訊 記者 陳齊 報道近年來，為了避免一線城市市場震蕩帶來的風險，國內大型房企已將發展觸角伸入二三線城市。二三線城市即將限購將對開發商的二三線城市發展戰略帶來較大影響。

以恒大為例，該公司上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項目共計89個，分布于中國49個城市，其中三線城市33個，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售128.1億元，占比30.3%。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，盡管部分二三線城市即將出臺限購令，但是，對于大型房企而言，它們不僅不會放緩二三線城市房地產投資的步伐，而且還會“逆勢擴張”，在樓市相對低迷期，進一步擴張和深耕區域房地產市場，搶占區域內具有購房能力同時具有購房資格的人群，提前回籠資金，應對二三線城市的“限購令”，最終達到搶占市場份額的目的。

張宏偉表示，對于即將出臺“限購令”的二三線城市，新“國五條”或使二三線城市樓市短期迸發。這些城市的成交量價有可能出現短期走高或暴漲的市場現象。這和先期一線城市和部分二線城市出臺“限購令”的市場搶購現象較為相似，主要也是為了搶在限購令出臺之前進行房產交易，以規避限購令出臺而帶來的不利影響。

2011-7-20