第一篇：對物業管理現狀焦點問題的分析及幾點建議

對物業管理現狀焦點問題的分析及幾點建議

最近一段時間，各種媒體連續對小區業主與物業公司之間的問題進行了大量的討論。聯想近幾年的物業管理情況，不難發現，目前的物業管理狀況是；業主維權強烈、物業公司叫苦連天、政府左右為難。為什么會出現這種情況呢？原因是多方面的，那就需要我們針對物業管理的行業特點進行認真、系統地分析、解剖，從宏觀經濟和微觀經濟的角度找到問題的根本所在。

我是一個在北京從事小區物業管理工作近十年的物業管理工作者，深知物業管理對國家、集體、個人及維護社會穩定的重要性，也愿意為這個新興的行業做一點事情。本人認為，之所以會發生業主、物業公司、政府都不滿意的現象，說明目前的物業管理行業的運行存在著違背事物發展規律的地方，政府在制定有關的物業管理法律法規的過程中存在著宏觀調控失衡，責、權、利不對稱等問題。整個行業在期盼物權法的出臺，社會各界也都希望通過立法形式使得物業管理方面的糾紛與沖突不斷下降。但要真正解決目前物業管理現狀中的焦點問題，真正通過立法的形式調節物業管理方面出現的糾紛，就必須冷靜地分析造成這些焦點問題和糾紛的根本原因，制定切實可行的法律、法規及辦法，在各方面共同努力下，逐步加以解決。下面就把自己對目前物業管理中存在的一些問題、看法及針對目前出現問題的解決方法和建議談一談，希望能促進物業管理行業的產業調整，使得這一行業能健康、快速的發展。

一.目前物業管理的幾個特性；

物業管理行業是從房地產開發派生而來, 是隨著商品房的產生而產生的新興行業，是房地產開發過程中的必然副產品，它是由購房人的必然需求和開發企業的必然需要而產生的，它即是市場經濟的產物又是發展過程中不可缺少的環節。所以物業管理行業的產生有其有別于其它企業的特殊性。在現階段表現出以下幾方面的特性；

1． 權力不對等性;

為了更好地把一個房地產項目做的更具有人性化, 更有利于開發后期的物業管理，房地產開發前期設計階段、施工階段都需物業管理企業的前期介入，從物業管理的角度提出合理化建議，并在施工過程中了解整個施工的全過程，以確保物業交付使用后能夠達到合理、可靠、經濟、安全。這就需要在房屋銷售前的設計、建筑期就必須選定一家物業管理公司為這一項目的管理者。這也是北京市規定的房屋銷售許可的必要條件之一。也是國務院頒布實施的《物業管理條例》中提到的前期物業管理部分的內容。雖然近年來北京市相繼出臺了《物業管理企業資質管理辦法》《北京市物業管理招標投標辦法》等相關規定來保證前期物業管理公司的管理質量。但只是規定了公司的注冊資金、人員構成等簡單要求，并沒有從根本上解決什么樣的物業公司，具備什么樣的條件、達到什么樣的水平，才能管理什么樣的物業項目的問題。這就使得一些不具備管理能力的物業公司在這一階段進入某個物業項目進行前期物業管理。有些物業管理公司只是有個營業執照、和幾個只有上崗證的人員，所有人員以前就從來沒有從事過或只是簡單了解物業管理工作，又如何進行項目的前期介入及行業規范要求的管理呢？購房人在決定購買這個物業項目的房產時就必須接受這已經確定的物業管理公司的服務。如果不接受只能等到業主委員會成立，通過投票2/3以上業主通過才能更換物業管理公司（這里暫不討論更換物業公司的難度）或不購買這個物業項目。購房人的被服務權只能由政府職能部門來保證了，但目前的法律法規仍不建全，可操作性差。及某些政府職能部門的不作為。開發企業所選定的物業管理公司在服務質量和服務意識上不能滿足物業購買人的基本服務需求，而物業購買人在前期物業管理階段只能被動接受。所以就造成了購房人與售房后服務人的權力不對等性。使得購房人從入住那天起就是一種被動的接受服務加管理，就不認可為其服務的物業管理企業，也給管理這物業項目的物業管理公司增加了管理難度。

2.價值轉移性;

任何產品都有其價值，價值又是通過價格給以體現，有時價格會偏離價值，但總在價值上下波動。物業管理公司的產品就是服務，服務就會有成本，在保證服務質量和效率的前提下，物業公司所收的服務費應大于或等于服務的成本，企業才能生存、發展。但這一理論在很多物業管理公司特別是開發公司組建的管理居住小區的物業管理公司不適用，很多開發公司在組建物業公司的時候就已經明確了物業公司的三大職能，一是促進售房；物業服務好，收費低是物業項目的一種展示，是房屋銷售的買點，暫時滿足了購房人少付費多享受的心理需求。是為了把物業項目賣的更好。二是幫助業主（更確切地說是開發公司）解決開發中的遺留問題；也就是產品的售后服務問題，雖然開發過程中的遺留問題應該由開發公司來解決，購房人也知道這一法律關系，但購房人房款已交，鑰匙已領，找開發公司打官司沒精力也沒時間。最省事的辦法就是不交物業服務費。三是不斷

1提高服務質量，使物業項目保值增值。其目的仍然是促進售房。物業服務這個產品的價值只有一部分以服務費來體現，而很大一部分是通過促進售房、提高房價來體現的。成本是物業管理公司來支出，而房地產開發公司卻受益。這就形成了物業管理企業價值的轉移。很多房地產開發公司為了解決其物業公司的虧損問題，采用明補或暗補的方式維持物業公司的運轉。一旦開發終結，開發公司不能給物業管理企業明補或暗補，物業管理公司經營將出現困難。今年因國家房地產政策調整及信貸政策的改變，北京市就有約500家房地產開發公司停止開發新的項目。那么這些開發公司以前開發的物業項目的明補和暗補還能否實現，管理這些項目的物業管理企業僅靠房屋促銷時經過打折的物業收費標準還能否保證在不降低服務質量的前提下生存，提高物業服務費標準業主能否同意并給予支持，這些都是我們需要思考的問題。

3.服務范圍的不確定性；

目前很多居住小區的物業費收費率低并非是因為物業管理企業整體服務質量低，而是因為開發遺留問題太多、房屋銷售過程中的不切合實際的承諾太多及管理權限不規范等問題，造成小區業主不交費。例如《北京青年報》2005年元月20日所刊登的一些小區的問題。如業主不能辦理產權證的問題、養犬人太多的問題、前期承諾與兌現差距大的問題、社區配套設施不到位的問題等，都不是物業管理企業自身能夠解決的問題。國務院2003年9月1日公布施行的《物業管理條例》第四十五條規定；物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。但目前又有多少能落實的呢？而沒有落實的所產生的費用只能由物業管理企業來消化。業主如果不交水、電、暖費用，物業公司卻不能停止服務，而所有費用總和物業公司必須如數上繳各職能部門。如果以上這些部門能做到向最終用戶收取費用而服務卻不能到位，服務質量低這頂帽子仍然要給物業管理企業扣上。仍然是不交物業費的理由。河南鄭州466家物業公司聯合罷收水、電、暖等免費代收費用也同時說明了這些問題。如果北京在落實《條例》上長時間沒有明確、可行的辦法，物業公司長期代人收費又代人受過，是否能夠長期維持下去，是否會發生罷收，這些都是值得考慮的問題。所以規范物業管理的服務內容和范圍，分清物業管理企業的職責和理順各方責、權、利的關系，是減少物業管理企業與業主矛盾的條件之一。

4..標準不可測量性

我們大家都知道測量重量用秤，測量長度用尺。這是測量的單位，每單位長度或重量所體現的社會平均價格是測量的單價,只要有了公認的測量單位和體現社會平均價格的單價，在商品交易的過程中經過協商就能使雙方都滿意。物業服務是物業管理企業的產品，也是一種特殊的商品。即然是一種商品，在測量它的價格的時候，也必須具備測量的單位和單價，才能在商品交易中進行正常交易。最近所有關心物業管理行業的部門、業主及有識之士都在討論關于物業費應該定多少錢一平方米更合適的問題。有人說0.9元/平方米太少了，物業企業無法生存，不能保證服務質量，最少也要1.66元/平方米才行，這是經過調查一些正在管理的小區的平均值，是社會的平均價格。有人說，我們的小區不是高檔小區，0.9元/平方米就已經很高了，經濟適用房物業費才0.52/平方米。為什么會出現這樣的問題呢？為什么有的人少也覺得多，有的人多也覺得少呢？是因為沒有大家公認的測量標準，沒有真正具有說服力的、公認的體現社會平均價格的單價。物業費每平方米收1.66元的小區服務的標準是什么？每百平方米應有的保安人員是多少？保安的職責有哪些？應有的服務項目有哪些？物業費每平方米收0.9元的小區服務標準又是什么？等等。所以沒有測量的標準也就無從談起物業費的高與低。飯店的菜單上，龍蝦有龍蝦的標準和單價，小蝦米有小蝦米標準和單價。決不可能付的是小蝦米的價錢而吃的是龍蝦。更不可能付的是龍蝦的價錢而吃的是小蝦米。

物業管理企業的社會平均價格是多少？平均成本是多少？要想說清楚這個問題就要搞清這一行業的規模效益和規模成本的問題。我們都非常清楚，物業管理企業是勞動密集型企業，是規模效益企業，只有有了一定的規模才會降低成本，增加效益。但多大的規模才會產生最佳的經濟效益？多大的規模才會產生社會平均價格，規模又包含哪些因素？因為歷史的原因，北京的幾千家物業管理企業規模相差很大，小到只管理一棟樓幾千平方米，大到管理幾百萬乃至上千萬平方米，有的物業項目售價

一、兩萬元/平方米，有的物業項目售價只有兩三千元/平方米，項目的檔次不同、配套不同、業主需要不同。服務的標準也不同．我們必須經過大量的調查研究，采用科學的計算方法，運用經濟學的理論推倒出具有科學根據的，物業管理行業的社會平均價格，才能使物業管理費的標準具有可信度、可接受度和可測量性。

停車收費問題一直是一個較為敏感的話題，也是很多社區物業公司與業主矛盾的交點。其根本原因仍然是不具備可測量性的問題。在沒有標準、沒有范圍、沒有監督的情況下，讓物業所有人或管理者和業主委員會

去協商停車收費標準是不現實的。況且目前北京市近4000家社區中只有600多家成立了業主委員會，也就是說有3400家沒有業主委員會的小區根本沒法協商。由于地理位置的不同、停車場地的所屬不同、停車場地的配套設施不同、保存車輛的價值不同、管理方式不同、承擔的責任不同，承擔的風險不同，其管理的成本也不同。只有根據不同的社會公認的平均成本，才能最后協商確定停車收費標準。也就是說先要制定幾把可以用來測量的尺子，才能算出停車收費的標準。也才能充分體現責、權、利的對等關系。

5.業主委員會委員的責、權、利的不對等性；

業主委員會其職責是業主大會的執行機構，代表業主履行業主大會賦予的職責。維護的是全體業主的利益。而就其業主委員會的成員來講責任是重大的。在法律法規不建全、很多事情無法可依的情況下，他要保證持不同觀點、不同看法、不同理解、不同需求的業主的利益不受侵害。工作是繁重的，沒有人為他們配置交通。、通信等工具及設施，只有靠他們的雙腿走東家、串西家去爭求意見，了解情況。權利是有限的；他們對物業管理企業只有建議權、監督權及占自己房產面積比例的選擇權。對業主也只有建議權和勸說權。而他們的利益卻幾乎等于零。作為一個由納稅人養活的政府職能部門也許能夠進行正常的工作，但作為一個自然人的業主，他自身要消費、他要養家糊口。他付出的很多又沒有勞動所得，他自己的勞動利益都在受到侵害。又怎么來保證廣大業主的利益長期能有保證呢，靠學雷鋒做事情不符合市場經濟規律。這可能就是目前全市4000個社區，只有600個業主委員會的原因之一吧。

二、對解決目前物業管理問題的幾點建議；

1.加強對物業管理行業的法制化管理，建立具有政府職能的專業化的監督機構；

在目前的市場條件下，要想全面提高物業管理企業的整體素質和服務水平，只靠行業自律或通過普遍不具備專業水平的業主委員會與物業管理企業的協商，是不可能的，由于物業管理法律法規仍不建全，行業標準沒有形成，走完全市場化道路、通過市場調節來提高物業管理企業的服務質量，也不可行。所以為了能夠保障業主與物業管理企業的利益，規范行業行為，政府必須行使政府職能，建立專業化的管理、監督機構并及時制定符合現實情況的法律、法規。指導行業向專業化、標準化健康發展?？梢哉f當前物業管理方面的糾紛與沖突不斷增多、激化，業主與物業管理企業矛盾不斷增加與政府職能部門的無為有著直接的、必然的關系。

2.加強公司及資質審查力度，首先保證“優生” 原則；

強化物業管理及為社區服務的專業化公司的資質審查力度，強制物業管理企業提高服務質量，通過優勝劣汰，在專業職能部門的指導下經過征求廣大業主的意見淘汰一批服務質量低，經濟效益差、管理面積小的物業管理企業。并規定不具備一定資質和管理經驗的物業管理企業，不準接管新入住小區的前期物業管理工作。嚴格控制開發公司在所成立的物業公司的股份。通過考察、驗收確定部分有豐富管理經驗的、正在對物業項目實施管理的物業管理企業為前期介入顧問公司，并給予資質認可，也就是只有具備前期介入顧問資質的公司才能接管新開發物業項目的前期物業管理．前期物業管理公司有對后期物業管理公司的培訓，顧問責任。后期物業管理出現問題，要追查前期物業管理的顧問責任。通過嚴格的審查及管理適當控制物業管理企業的數量，促使物業管理走向規?；洜I。區域化經營，減少不必要的成本開支，提高行業綜合效益，降低物業管理的社會平均成本。

3、.明確物業管理企業的管理服務內容；

物業管理企業之所以會出現價值轉移現象，就是因為責任不清、范圍不清、服務內容不清。服務與收費不對等、權力與義務不對等、成本與收益不對等。建議把整個項目的物業管理分成幾個不同的管理階段，根據不同的階段具體劃分相關各方的責、權、利。

（1）顧問階段；此階段物業物理企業的服務對象是開發企業和以后購房的業主，顧問質量的好壞直接影響

到物業項目的品質及后期的居住品質，并直接影響后期物業項目的服務質量。此階段就需開發公司必須按照政府規定的內容選聘有資質的物業顧問公司，對所開發項目進行顧問，并承擔顧問費用。物業顧問公司按政府規定的內容、項目進行顧問工作，以保證開發項目的合理化、人性化。政府要賦予顧問公司一定的權限，來約束開發企業的設備、設施的使用，以保證房屋的建筑質量和后期設備、設施的正常運行。保證購房人的利益。如門、窗的選型、水泵的選型、電梯的選型等。

（2）介入階段；從對項目的驗收到業主的入住這段時間叫介入階段。此階段物業物業管理企業服務的對象

仍然是開發企業和準備入住的業主。此階段的費用也應該是開發企業承擔。因為此階段屬于產品售后服務前的準備過程階段，屬于開發成本的一部分。

（3）保修階段；產品的保修原本屬于開發企業或開發企業委托的房屋建筑商，但目前業主入住后，房屋出

現質量問題或保修不到位問題，往往要找物業管理公司，如果物業公司未能幫助業主協調解決好這些問題，將是業主以后不交物業費的直接理由。房屋建筑的保修合同是開發商與建筑商簽訂的。物業公司沒有權力去要求開發公司或開發公司委托的房屋建筑商對房屋進行按時、按質保修．最多也就是替業主維護其應該得到的房屋本身的質量保修期內的保修問題。很多物業公司在協調不利的情況下，只有自己付出成本幫助業主解決一些問題，以減少業主對物業公司的不滿。建議政府在此階段強制規定，物業企業在接收項目時與開發企業、建筑企業共同簽訂房屋保修合同的補充條款，賦予物業公司在建筑企業保修不到位時，使用保修款對房屋質量問題進行保修的權利，并保證款項的落實。物業企業同時向保修單位收取管理配合費用。此方法本人已經過使用，雖然沒有政府規定，力度不是很大，但也起到了一定的效果。

（4）正常管理階段；從業主入住開始就已經進入正常管理階段。物業公司按照業主公約及法律、法規所約

定或規定的服務內容、項目進行服務并向業主收取費用。代收代交費用向職能部門收取服務費。并以法規的形式規定水、電、氣、暖等職能部門的責、權、利。

4.制定物業服務的可測量標準；

目前物業費的高與低意見分歧很大，其主要原因是沒有一個公認的可測量標準。196號文中所列的及目前正在討論中的收費項目和標準只是一個規定，而不具有可測量性，也就不會得到大多數人的認可。建議對全市的所有居住物業項目在充分調查的基礎上進行分類，制定類別測量項目和可測量的標準，確定類別系數。再根據類別系數及可測量的服務標準確定收費標準。例如

服務級別及收費標準近似于《北京市住宅物業管理服務標準》只是在工作內容及要求一欄要更加細化和量化，根據不同社區的特點分出不同的級別標準。

也就是制訂物業收費分等定價的規定。規定上限的總價標準和自由組合的菜單式服務內容、等級，業主可以按需在菜單中選擇服務“套餐”，總價在規定的最高標準之下具體的由業主大會和物業公司“討價還價” 后協商確定

目前停車場的收費問題也是物業公司與業主的交點。按照條例等相關規定，地下停車場的收費標準要由業主委員會和物業管理公司協商確定，但此方法可操作性很差。業主委員會站在業主的角度要多服務少付費，而管理單位要考慮成本和利潤。雙方很難達成統一。因此政府要根據停車場的地理位置、設備設施情況、規模大小、管理水平、產權歸屬、車位配比、職責范圍等情況確定停車場的等級標準，根據不同的等級制定不同等級的政府指導價。在根據車輛的不同價值、管理的成本及風險的大小，制定不同車型停車費的政府指導價。兩項政府指導價綜合考慮就能對某地區的某一停車場內的某輛車進行協商確定停車費的標準，只有這樣才具備了業主委員會與管理單位協商，達成統一的可能性。

5.明確公共區域并以可行的方式公示給全體業主；

《條例》明確規定；“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！?由于社區的房屋及場地的復雜性。70~80%的業主分不清楚哪些是共用部位、哪些是共用設施。有些房屋的地下室產權是開發商的，開發商以暗補的形式讓物業公司去經營，所得收益用于補充由于房屋促銷而降低物業收費標準的不足。而很多業主認為只要不是已經買給業主的產權部分，只要是在小區紅線以內的都是共用部位、共用設施設備。包括為整個社區服務的會所、學校、幼兒園。所以要想讓業主監督使用共用部位、共用設施設備，就要采用業主可以接受的方式、方法提前向業主公示、告知。建議每個已建成小區都要在小區明顯位置，建永久性告知牌，標明小區建筑面積數、可銷售面積數，包含的部位，產權所屬、共用面積數，包含的部位，產權所屬、地下空間面積數，包含的部位，產權所屬等所有基本情況，做到一目了然。政府專業管理部門制定統一的格式并進行監督管理。之所以目前業主對物業公司不滿意。物業公司也叫苦連天。就是因為雙方缺乏了解、缺乏有效的溝通。在物業管理還不成熟的今天。缺乏政府的統一指導。

6.盡快落實維修基金使用管理辦法、簡化程序

一個幾十萬平方米的小區的維修基金是一個不小的數字，但只是因為小區沒有成立業主委員會或業主委員會無為，就造成了房款的2%的維修基金不能使用，設備設施每天都在運轉，樓體每天都在經受風吹日曬。設備設施、樓體、道路不可能因小區沒有成立業主委員會而不損壞。即使存在業主委員會而委員也未必就是專業人士，又如何進行監督使用呢？況且目前廣大業主關注更多的是能夠親身感受到的小區的保安、保潔、綠化等情況，評價一個小區的好壞也只是更多的是看保安、保潔、綠化怎么樣，服務態度怎么樣。很少有業主關心設備、設施怎么樣，還有一些業主根本不知道小區還有泵房、配電室、消防中控室、鍋爐房。更不知在這些地方還需要大量的人力、物力、資金的投入。而維修基金幾乎全部體現在對設備、設施的大、中修上。維修基金不能很好的落實將會加大物業管理企業的管理難度，同時因為資金不落實，忽視設備、設施的大、中修維護有可能會造成巨大的經濟損失。建議政府的專業監督、管理部門行使其管理職能，成立房屋維修基金會，具體負責全市房屋維修基金的管理。擔負起替廣大納稅人的業主監督、使用好維修基金的責任．在具體操作中，可以是物業公司或物業公司和業主委員會共同提出房屋維修基金的使用申請，房屋維修基金會派專家組進行現場評估、論證，并簽署基金使用審批意見，由物業管理公司或專業公司具體落實。基金會制定詳細的房屋維修基金的使用管理辦法，并與業主委員會共同對基金的使用情況，進行全程跟蹤監督管理。簡化申報程序，加強監管力度，負起政府的管理職能的責任。因為只有這樣才能協助物業管理企業解決小區設備、設施的大、中修的資金問題，也能使物業公司更好的為小區服務。業主會感謝你們，物業公司也會感謝你們。

8.制定符合國情的業主委員會章程

目前，因為存在著業主委員會委員的責、權、力不對等性，很多人不愿意從事業主委員會的工作，不愿干這費力不落好的事情，越是物業管理好的小區，業主成立業主委員會的積極性越低，越是物業服務不好的小區，業主成立業主委員會的熱情越高，一旦成立就要求提高服務質量、降低物業費，或通過重新選聘物業公司

來降低物業費，好像成立業主委員會的目的就是為了團結起來，有組織地和物業公司作斗爭。很多業委會委員根本不懂物業管理企業的運行規律，也不管是否符合國家的法律、法規，只是出于樸素的情感，認為只要讓廣大業主少拿錢又能夠得到更多的實惠，就是為人民服務了。這就使得物業管理糾紛不斷激化、不斷升級。完全違背了《物業管理條例》的成立業委會的初忠及指導思想。糾其原因主要是業主委員會組建、改選、更替中的制度建設出了問題，也就是說目前的業委會組建、改選、更替程序不符合中國的國情，或是某個地區的具體情況。只是國外管理經驗的翻板。所以要根據中國的國情及各地區的具體情況制定適合于本地區的業委會章程，明確業委會委員的責、權、利。制定切實可行的、真正能夠促進社區建設、保證社區長期持續發展的業委會組建、改選、更替要求及程序。并對業委會成員進行資格認定。在規范物業管理服務行為的同時規范業委會的監督管理職能及范圍。只有規范了各方的行為并能很好地落實，業主委員會的法律地位以及訴訟主體問題也就不是問題了。因為在業委會章程中都已經包含了業委會的責、權、利。拋開責、權、利談法律地位及訴訟主體問題是不符合事物發展規律的。也是和現有法律相違背的。

以上是本人在北京從事物業管理工作十來年的一點體會和幾點建議，由于工作的局限性，也沒有機會對全市的更多的社區及物業管理企業進行更全面的了解，難免有不切合實際的地方，有些觀點也難免會產生偏激，寫這些東西只是想起到拋磚引玉的作用。希望更多的有識之仕參與到對物業管理的問題的討論中來，大家共同對當前出現的問題進行剖析，找出切實可行的解決辦法，盡早解決物業管理中存在的問題。提高我市物業管理行業整體水平。

姓名；張學軍

職務；北京銀地物業管理有限公司 常務副總經理

電話；83725030***

信箱；zhangxuejun2000@163.com

地址；北京市豐臺區花鄉銀地家園物業辦公室

郵編；100070

二零零五年十二月

第二篇：物業管理現狀分析

一、物業管理現狀分析

（一）虧損經營（占比95%）

1、房地產商受制于宏觀調控開發商物業補貼費用越來越受到嚴格的控制；

2、物業雇用人力成本的上升、生產資料成本的增加，物業收費受到的限制較多、傳統物業管理存在管理落后、經營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業管理做為經營載體、忽視客戶的剛性消費

開發商僅僅將物業管理作為房地產銷售的一個工具和賣點，忽視了社區消費才是真正的剛性消費，每開發100多萬平米，等于產生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業生產客戶。

二、數據分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區約有5萬個，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區客戶層次

中國的中產階級或以上的富裕階層，保守按照人年均消費1萬元計算，一年消費額為7500億人民幣。

（三）中國，社區商業占據社會商業總支出的30%

歐美，社區商業占據社會商業總支出的60%以上

社區是一塊未被開掘的金礦！

物業究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業行業的轉型迫在眉睫！

三、關鍵詞

關鍵詞一：社區移動電商（B2F）

關鍵詞二：社區移動服務

關鍵詞三：社區移動社交

四、關于產品

產品是以微信公眾平臺為入口，嵌入相關功能的網頁和關聯APP共同組成。

（一）產品設計

1、產品功能描述

2、社區電子商城產品銷售規則

（二）產品的社區內推廣

通過線上和線下相結合的方式完成推廣。推廣分為三個周期，每個周期需要由鼎晟科技、物業公司及產品供應商三方的共同配合完成。

三個推廣周期（圖）

五、關于項目

該項目主要涉及到產品研發及推廣方鼎晟科技，各個物業公司和線上提供產品和服務的渠道商，以及項目的監管方微商會。

（一）資源整合（二）項目推廣

第三篇：住宅小區物業管理現狀與問題分析

住宅小區物業管理現狀與問題分析

來源:物業管理師考試網

住宅小區物業管理現狀與問題分析

一個行業要發展，首先要做到本行業的經濟運作符合客觀經濟規律，服務的內容要符合廣大消費者生活需求的內涵，管理運行的機制要有規則，并不斷發展完善，物業管理行業的發展也是如此。隨著社會經濟的發展和社會消費水平的提高，物業管理作為服務行業有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴大。但是，這個擴大的過程不是必然的，如果經營管理不善，這種擴大就可能停止，甚至被其他的經濟模式所取代。隨著我國住宅商品化的發展，物業管理服務已經逐步被社會廣泛的接受，城市化進程的加速也促使物業管理的步伐加快。與此同時，物業管理也暴露出來由于體制的不完善而引發的各種問題，對于住宅小區實施的物業管理就更為突出。

在一些地方，物業管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強加的形式出現和存在；許多物業管理企業服務的責任心不強，遇事扯皮推諉，不能讓業主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現的問題在進行物業管理時顯現出來，責任關系混亂；一些物業管理企業缺少管理規范和規則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區的物業管理服務當中去。總之，物業管理還沒有完全實現社會化、專業化、市場化、規模化和法制化。其問題的根源在于：

1、機制的非競爭性。

物業管理缺乏競爭，從企業之間到物業管理企業內部之間都是如此。企業作為經濟組織卻對競爭的信號不敏感，崗位對員工的競爭要求不明顯。在缺乏競爭機制的情況下，造成物業企業漠視業主需求，工作效率低下，浪費很多資源。先天的、難選擇的物業公司與業主的關系阻礙了市場機制的發揮，同時使物業管理企業生存發展也受到限制。

2、管理的無規則性。

物業管理服務質量的標準不清晰，住戶對物業管理普遍不滿。2000年建設部曾下發《全國物業管理示范住宅小區標準及評分規則》以及2004年中國物業管理協會出臺了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》。但是，行業缺乏一個承諾性的文件，示范小區標準對一般的物業管理企業缺乏約束力，形成一個企業一個管法的局面。業主對物業管理公司的服務沒有表揚、批評或評價的機會，也難以對物業管理服務表達自己的愿望。物業管理的服務水平與規范化要求相距甚遠。

3、組織的分散性。

物業管理公司利微，企業發展困難。由于實施物業管理時要對治安、環境、車輛、公用設施等進行管理，支出較大，單靠企業收取的服務費用不足企業運營開支，企業開展服務的積極性受到影響。與此同時，企業本身缺乏規模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優勝劣汰”的市場規則。

4、市場的不健全性。

物業管理公司與業主的初始關系不自主，糾紛不斷，職責不明確。物業管理往往是在消費者選購商品房產時的既成事實，物業管理公司和業主之間缺乏一個規范的、自主的銜接過程。業主與物業管理公司缺乏相互信任，收支內容與服務項目的關系模糊，管理隨意性較大，人員素質不高，服務意識淡薄。業主委員會的作用一直沒有得到有效地發揮，應該說物業管理服務的市場還沒有完全建立起來。對比分析物業管理行業的發展狀況，經濟發達地域優于經濟欠發達地域，大城市好于小城市，物業管理行業發展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規范較為清晰、經營穩定的特征。而越是物業行業發展得不好的地域，問題就越多，行為就越不規范，服務質量更是參差不齊，導致經濟效益差。物業管理差異的存在，從表面上看是地域經濟發展水平的差異，實質上是發展的觀念、發展的方式、發展的機制的差異，是行業發展的共性的問題沒有解決好。

第四篇：礦區住宅區推行物業管理的現狀分析及幾點建議

礦區住宅區推行物業管理的 現狀分析及提升服務水平的幾點建議

本文中，筆者針對近年來在礦區住宅區物業管理機構的工作實踐中遇到的各類問題，結合自己所學的專業知識對礦區住宅小區推行物業管理的現狀以及如何提升服務水平從框架層面進行了一些粗線條的思考并提出了一些不成熟的建議，僅供參考。

第一部分：礦區住宅區現有物業管理的特點

從現代物業管理的概念來講，物業管理機構的主要職能是按照受物業所有人的委托要求，以物業管理委托合同為依據，對受托的房屋建筑及其設備、公用設施進行維護、修繕和管理，并按照合同約定提供有償的綠化、保潔、保安等綜合服務，上述管理和服務均應按合同約定進行收費。

而目前多數礦區住宅區的物業管理機構在職責界定上不同程度的擔負著為小區供暖、供水、供電等非常規物業管理服務，這就使小區的物業管理工作體現出較強的特殊性，具體表現為：

一、物業管理機構管理職能突出。

礦區住宅區的物業管理機構在承擔著小區基本物業管理服務的基礎上還承擔著該小區整體或部分的供暖、供水、供電和三費收繳等常規物業管理所不涵蓋的業務范疇。而這些業務的存在使物業管理機構整體的工作職能更傾向于企業基層生產單位的管理而沖擊了直接面向小區居民的服務功能。

二、物業管理基礎服務項目缺失。多數礦區住宅區的物業管理機構目前僅提供物業管理基礎服務項目中的保潔、綠化、維修等服務，而缺失了同樣屬于基礎服務項目中的保安、交通管理等服務項目?；A服務項目的缺失，導致物業管理服務不能形成完整的閉合體系，在與居民日常生活息息相關的服務層面上不能實現全面覆蓋，削弱了物業管理在小區居民中的影響力。

第二部分：提升物業化管理水平面臨的客觀困難。

一、硬件設施建設的先天不足。多數礦區住宅區設計、興建于上世紀80年代前后，在建設之初主要是為了解決職工及其家屬的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著近年來居民生活水平的不斷提高，小區的配套設施已經不能滿足居民正常的生活需求，如：綠植選栽不合理，小區內速生楊的種植導致部分樓房采光效果受到較大影響，引起居民不滿；小區道路設計狹窄，隨著機動車的不斷增加和周邊居民群體與小區居民交流互動的日益密切，交通安全壓力與日俱增；沒有停車位的規劃，小區內車輛亂停亂放現象既影響了整體形象，又形成了一定的安全隱患…此外，由于年代久遠，當初的供電、供水、供暖管網設計都存在著一定的缺陷，給現在的管理和維護造成了相當大的困擾。

二、小區居民素質的參差不齊。近年來，隨著交通條件的不斷改善和員工收入水平的不斷提高，大量企業職工由礦區住宅區陸續向市區搬遷，礦區住宅區的二手房交易量持續增長，新遷入人員多為周邊農民和外來務工人員。目前，礦區住宅區的居民群體呈現出如下特點：

1、年齡結構偏高。中老年居民占了小區居民的多數，在該部分居民中，計劃經濟體制下的“福利”思想根深蒂固，把物業管理作為一種有償服務進行消費的觀念很難被接受。

2、文化水平偏低。由于小區居民以中老年職工、周邊農民及外來務工人員為主，大多受教育程度較低，綜合素質不高，在日常生活中表現出來的自律和自覺性相對較差，為了自己一時方便而破壞公物、私搭亂建等現象時有發生。

3、收入水平不高。小區內部分家庭的日常生活僅靠一人工資維持，甚至還有部分居民無穩定的經濟收入，生活拮據致使部分居民采取戶外生火燒水、住宅區飼養家禽、使用滴水的方式用水等與物業管理理念相沖突的方式來減輕生活壓力，同時在收入水平不高的前提下，對通過物業管理的有償服務來提高生活質量的預期熱情不高。

三、物業管理人員專業水平不高。在現有從事礦區住宅區物業管理的人員中，受過正規物業管理從業培訓的很少，多數管理人員并不具備系統的物業管理理論知識；在操作員工層面，個別職工國企“正式工”的思想根深蒂固，缺乏服務意識和危機意識，服務技能和服務水平也有待于經一步提高；多數員工沒有相應的物業管理服務從業經驗，致使在日常的工作實踐中，往往無法擺正與用戶之間的關系，不是站在服務的角度而是站在管理的角度去處理問題，導致服務滿意度難以提升。

第三部分：提高物業服務水平的幾點建議。

一、調整機構設置、突出物業管理的服務職能。通過將生產職能和服務職能剝離的形式，將供水、供暖、供電等生產特點明顯的業務范疇由物業管理機構進行剝離；健全、完善保潔、綠化、保安、維修等常規物業管理服務體系，嘗試拓展家政服務等業務市場，強調物業管理的服務職能，從而提升物業管理的專業化水平。

二、加強業務培訓、提升從業人員的專業素質。對物業管理從業人員進行分期分批的專業知識培訓，從政策法規、服務理念、作業規范、服務流程等各個環節進行系統的強化培訓，從業人員內部形成正確的物業管理觀念。從著裝、禮儀、行為規范等方面按照市場化物業公司的標準進行設計，打造全新的物業管理服務形象，以全新的面貌推向小區居民。

三、加大資金投入、建設滿足需求的配套設施。對小區內的綠化、硬化、照明等基本配套生活設施進行合理的設計和改造：嘗試通過科學選址、建設停車場或對小區綠地布局進行重新規劃，預留停車位的方式緩解停車壓力；嘗試對現有供暖管網進行升級改造實現分戶供暖；嘗試將戶內水表改至戶外安裝，集中管理，一方面可以降低抄表的難度，另一方面可以杜絕住戶在水表前接管取水的問題發生。

第五篇：對社會保險稽核工作現狀分析及幾點建議

對社會保險稽核工作現狀分析及幾點建議

摘要：社會保險是國家依法為保障勞動者在就業期間勞動保護和退休后正常生活設立的一項社會保障制度。社會保險稽核是國家和勞動保證部根據《社會保險費征繳暫行條例》和國家有關規定制定的賦予社會保險經辦機構的一項重要職責。但由于社會保險法制建設滯后等原因，社會保險稽核工作還存在不少問題。

關鍵詞：社會保險 稽核 存在問題 解決方法

前言：加強社會保險稽核工作既是維護基金安全、保持社會保險事業規范、有效、協調、可持續發展的重要措施,也是推動社會保險誠信機制建設、實現權利與義務對等的社會保險理念的重要手段。社會保險稽核工作還存在許多的操作阻力和環境阻力。文章通過分析社會保險稽核工作中常見的問題及難點，提出了對社會保險基金進行有效稽核的思路和想法。

1現階段社會保險稽核工作存在的問題

1.1社會保險的重要意義在認識上還有待提高，社會保險稽核的執法環境缺乏社會的支持

由于社會保險工作開展環境與各地區經濟發展環境差異的原因，以及社會保險相關政策法規健全和完善的滯后，特別是全國各地區執行社會保險有關業務的標準的不規范、不統一，社會保險方面的法律法規較之國家有關的稅法和其他法規在社會上的影響力和對違法用工單位的震懾力明顯顯弱。這與對違法行為的處罰力度不同有直接關系。如國家稅務方面的法律法規比較明確詳細地規定了一些違法行為按構成犯罪而追究刑事責任。而社會保險方面的法律法規在違法方面的處罰規定上明顯較弱且缺乏連續操作的實用性。因此這也是多年來一些用工單位把“瞞報”，“漏報”社會保險費作為企業降低成本，追求利潤最大化的一個重要手段而且屢禁不止的原因。而且，在農村勞動力大量進入城市勞動力市場的今天，諸多勞動者對用工單位和勞動者應當承擔的法律責任和社會義務意識淡薄，缺少依法維護自身合法權益的主動性，有的農村勞動者為了不愿從個人收入中扣除應該由個人承擔的社會保險部分甚至和用工單位簽定私下協議自愿放棄用工單位為其參加社會保險的權益。助長了用工單位不依法繳納社會保險的行為。

1.2概念混淆，以少申報

有的單位以“實發工資”與“ 實領工資”相混淆，變相降低繳費工資基數。

根據有關文件規定，社會保險繳費基數是以單位實發工資總額構成的，由計時工資，計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資六項構成，而有些企業單位是以扣除個人負擔的養老保險費、個人所得稅、住房公積金等部分后的實領工資作為單位的繳費基數，很顯然，是把工資總額實際構成等同于職工領到手的實領工資縮小了工資總額構成內涵。

1.3領導重視不夠

長期以來，社保機構重資金到賬，輕基數稽核；重養老金撥付，輕生存調查。社?；斯ぷ鳑]有得到足夠的重視，不規范行為的防范和糾正機制普遍空缺，從而使不規范行為的滋生成為可能。

1.4稽核人員少

按稽核辦法，實施稽核必須有兩人以上的稽核人員共同進行，由于目前社會保險部門常常普遍存在人員少的問題，而且身兼數職，很難抽出兩人辦理稽核工作。

2對改變稽核工作難題的幾點建議

2.1、充分認清形勢，切實轉變思想觀念

目前隨著社會保險事業的不斷拓展，企業瞞報、漏報和基層社保機構漏核社會養老保險費基數的現象也日益嚴重，已經影響到社會保險費的安全與完整，影響到在職職工和離退休人員的切身權益。對此，我們必須引起足夠重視。強化社會保險稽核、完善社會保險管理，健全對不規范行為的防范和糾正機制勢在必行。必須通過對參保單位實地稽核，掌握參保單位瞞報、漏報、漏核繳費的基本情況，對其發生的原因認真進行分析，有針對性的健全措施，嚴密規章，全面查堵社會保險費“跑、冒、滴、漏”的現象，通過邊稽核邊整改，做到應收盡收。為此，要轉變思想觀念，改變“重征繳、輕稽核”的做法，建立起以稽核促征繳、以稽核保征繳的新機制。長期以來，社保機構的工作重點往往集中在養老保險費的征繳上，社保工作人員的主要任務和精力就是下企業催繳養老保險費, 重資金到賬輕費基稽核，重養老金撥付輕生存狀況調查，從而使征繳中不規范的行為滋生蔓延，這些“重收輕核”不良后果的顯現，促使我們思考必須進一步改進社保工

作。

2.2、堅持嚴格執法，增強企業法人代表的法律意識

稽核工作也是一種執法活動，2003 年勞動和社會保障部頒發的《社會保險稽核辦法》（以下簡稱《辦法》），就是社會保險稽核的“基本法”，是統領社會保險稽核工作的綱領性文件。實踐證明，這些法規文件為開展稽核工作提供了有力的法律武器。因此，稽核人員在稽核檢查中，要從大局出發，站在維護國家和參保人切身利益的高度，把每一次稽查都做為宣傳、落實《辦法》的過程，而不能簡單地翻翻帳本、報表就了事。通過扎扎實實的稽核工作，來樹立依法征繳保險費的權威性，維護參保職工的合法權益打造良好的社會保險工作形象。企業瞞報、漏報社會養老保險費的現象，很大程度上與企業法人代表的參保意識和行為密切相關。為了切實增強企業法人代表對依法參保的思想認識，必須稽核與教育并重，促使企業法人代表不斷增強法律法規意識，改變過去不以職工工資總額為基數繳費，能少繳則少繳，只顧眼前利益而忽視職工的合法權益的錯誤思想觀念，只有這樣才能從根源上較好的遏制企業瞞報、漏報繳費費基現象的發生。

2.3提高隊伍專業水平，強化隊伍素質建設

為了適應社保工作新形勢的需要，必須加大投資，盡快建立起一支精通業務，廉潔高效的社會保險稽核隊伍。所謂素質高，就是要求稽核人員具備基本的道德素質和政策水平，不但要堅持原則，還要熟悉相關的法律、法規和政策，熟悉社保經辦機構各項業務的工作流程和辦理方法。所謂專業化，就是要求稽核人員具備基本的專業技能和相關資格。不但要具有財務、審計專業知識和技能，還要熟悉會計規則和有關會計、審計的其他法規。對這支隊伍要重點管理，定期培訓，年終考核，以不斷增強廉潔公正服務意識，不斷增強自覺學習、自我超越意識，從而不斷提高工作質量和效率，促進社保事業健康發展。3重視社會保險稽核的重要性

社會保險基金是是社會保險制度實施的根本保障，社會保險基金問題始終是社會保障的首要問題。隨著改革開放發展的客觀需要，社會保險作為勞動制度改革的部分在特定的歷史條件下展開。并為加快我國改革開放的進程和經濟高速的發展起到了重要的保障和促進作用。但是由于社會保險立法工作的滯后。相關法規操作細則的不完善。我們的社會保險征繳現狀還不能做到應收盡收，影響征收的瞞報、漏報和拖欠社會保險費的現象還存在不止。如何行之有效的規范社會保險的繳費行為，為社會保險事業的健康發展營造一個法治公平的良好環境。是我們社會保險稽核工作者應該思考的一個課題。所以，社會保險的稽核工作就是這其中的一項必不可少的工作，加強稽核審查不僅有利于保險制度的落實和保險金的正常發放，而且還會影響到整個社會的安定和長治久安，如果這項制度不能很好的落實，就會造成社會上許多人的不滿和動蕩，不利于整個社會的發展。因此加強社會保險的稽核工作是當前社會保險工作落實的重點內容。

結語：社會保險是國家對于勞動者保護的一項重要保障措施，也是維護為整個社會勞動者權益的工作，但是由于這項工作在實施中的一些漏洞和缺陷，也導致了許多問題，尤其是在社會保險的稽核方面存在的一些問題，所以加強對問題的重視和分析，尋找合理有效的解決問題的方法是當前整個保險行業面對的共同課題。

參考文獻：

[1]周沖，對社會保險稽核問題的幾點建議，揚州晚報，2011

[2]郭奕宏，加強社會保險稽核工作的重要性，蘭州大學出版社，2009