第一篇：對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀焦點(diǎn)問題的分析及幾點(diǎn)建議

對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀焦點(diǎn)問題的分析及幾點(diǎn)建議

最近一段時(shí)間，各種媒體連續(xù)對(duì)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的問題進(jìn)行了大量的討論。聯(lián)想近幾年的物業(yè)管理情況，不難發(fā)現(xiàn)，目前的物業(yè)管理狀況是；業(yè)主維權(quán)強(qiáng)烈、物業(yè)公司叫苦連天、政府左右為難。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？原因是多方面的，那就需要我們針對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真、系統(tǒng)地分析、解剖，從宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的角度找到問題的根本所在。

我是一個(gè)在北京從事小區(qū)物業(yè)管理工作近十年的物業(yè)管理工作者，深知物業(yè)管理對(duì)國家、集體、個(gè)人及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，也愿意為這個(gè)新興的行業(yè)做一點(diǎn)事情。本人認(rèn)為，之所以會(huì)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)公司、政府都不滿意的現(xiàn)象，說明目前的物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)行存在著違背事物發(fā)展規(guī)律的地方，政府在制定有關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)的過程中存在著宏觀調(diào)控失衡，責(zé)、權(quán)、利不對(duì)稱等問題。整個(gè)行業(yè)在期盼物權(quán)法的出臺(tái)，社會(huì)各界也都希望通過立法形式使得物業(yè)管理方面的糾紛與沖突不斷下降。但要真正解決目前物業(yè)管理現(xiàn)狀中的焦點(diǎn)問題，真正通過立法的形式調(diào)節(jié)物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛，就必須冷靜地分析造成這些焦點(diǎn)問題和糾紛的根本原因，制定切實(shí)可行的法律、法規(guī)及辦法，在各方面共同努力下，逐步加以解決。下面就把自己對(duì)目前物業(yè)管理中存在的一些問題、看法及針對(duì)目前出現(xiàn)問題的解決方法和建議談一談，希望能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，使得這一行業(yè)能健康、快速的發(fā)展。

一.目前物業(yè)管理的幾個(gè)特性；

物業(yè)管理行業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)派生而來, 是隨著商品房的產(chǎn)生而產(chǎn)生的新興行業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的必然副產(chǎn)品，它是由購房人的必然需求和開發(fā)企業(yè)的必然需要而產(chǎn)生的，它即是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物又是發(fā)展過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。所以物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生有其有別于其它企業(yè)的特殊性。在現(xiàn)階段表現(xiàn)出以下幾方面的特性；

1． 權(quán)力不對(duì)等性;

為了更好地把一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做的更具有人性化, 更有利于開發(fā)后期的物業(yè)管理，房地產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計(jì)階段、施工階段都需物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，從物業(yè)管理的角度提出合理化建議，并在施工過程中了解整個(gè)施工的全過程，以確保物業(yè)交付使用后能夠達(dá)到合理、可靠、經(jīng)濟(jì)、安全。這就需要在房屋銷售前的設(shè)計(jì)、建筑期就必須選定一家物業(yè)管理公司為這一項(xiàng)目的管理者。這也是北京市規(guī)定的房屋銷售許可的必要條件之一。也是國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中提到的前期物業(yè)管理部分的內(nèi)容。雖然近年來北京市相繼出臺(tái)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》等相關(guān)規(guī)定來保證前期物業(yè)管理公司的管理質(zhì)量。但只是規(guī)定了公司的注冊(cè)資金、人員構(gòu)成等簡單要求，并沒有從根本上解決什么樣的物業(yè)公司，具備什么樣的條件、達(dá)到什么樣的水平，才能管理什么樣的物業(yè)項(xiàng)目的問題。這就使得一些不具備管理能力的物業(yè)公司在這一階段進(jìn)入某個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理。有些物業(yè)管理公司只是有個(gè)營業(yè)執(zhí)照、和幾個(gè)只有上崗證的人員，所有人員以前就從來沒有從事過或只是簡單了解物業(yè)管理工作，又如何進(jìn)行項(xiàng)目的前期介入及行業(yè)規(guī)范要求的管理呢？購房人在決定購買這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)時(shí)就必須接受這已經(jīng)確定的物業(yè)管理公司的服務(wù)。如果不接受只能等到業(yè)主委員會(huì)成立，通過投票2/3以上業(yè)主通過才能更換物業(yè)管理公司（這里暫不討論更換物業(yè)公司的難度）或不購買這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。購房人的被服務(wù)權(quán)只能由政府職能部門來保證了，但目前的法律法規(guī)仍不建全，可操作性差。及某些政府職能部門的不作為。開發(fā)企業(yè)所選定的物業(yè)管理公司在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)上不能滿足物業(yè)購買人的基本服務(wù)需求，而物業(yè)購買人在前期物業(yè)管理階段只能被動(dòng)接受。所以就造成了購房人與售房后服務(wù)人的權(quán)力不對(duì)等性。使得購房人從入住那天起就是一種被動(dòng)的接受服務(wù)加管理，就不認(rèn)可為其服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，也給管理這物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理公司增加了管理難度。

2.價(jià)值轉(zhuǎn)移性;

任何產(chǎn)品都有其價(jià)值，價(jià)值又是通過價(jià)格給以體現(xiàn)，有時(shí)價(jià)格會(huì)偏離價(jià)值，但總在價(jià)值上下波動(dòng)。物業(yè)管理公司的產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就會(huì)有成本，在保證服務(wù)質(zhì)量和效率的前提下，物業(yè)公司所收的服務(wù)費(fèi)應(yīng)大于或等于服務(wù)的成本，企業(yè)才能生存、發(fā)展。但這一理論在很多物業(yè)管理公司特別是開發(fā)公司組建的管理居住小區(qū)的物業(yè)管理公司不適用，很多開發(fā)公司在組建物業(yè)公司的時(shí)候就已經(jīng)明確了物業(yè)公司的三大職能，一是促進(jìn)售房；物業(yè)服務(wù)好，收費(fèi)低是物業(yè)項(xiàng)目的一種展示，是房屋銷售的買點(diǎn)，暫時(shí)滿足了購房人少付費(fèi)多享受的心理需求。是為了把物業(yè)項(xiàng)目賣的更好。二是幫助業(yè)主（更確切地說是開發(fā)公司）解決開發(fā)中的遺留問題；也就是產(chǎn)品的售后服務(wù)問題，雖然開發(fā)過程中的遺留問題應(yīng)該由開發(fā)公司來解決，購房人也知道這一法律關(guān)系，但購房人房款已交，鑰匙已領(lǐng)，找開發(fā)公司打官司沒精力也沒時(shí)間。最省事的辦法就是不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是不斷

1提高服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)項(xiàng)目保值增值。其目的仍然是促進(jìn)售房。物業(yè)服務(wù)這個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值只有一部分以服務(wù)費(fèi)來體現(xiàn)，而很大一部分是通過促進(jìn)售房、提高房價(jià)來體現(xiàn)的。成本是物業(yè)管理公司來支出，而房地產(chǎn)開發(fā)公司卻受益。這就形成了物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值的轉(zhuǎn)移。很多房地產(chǎn)開發(fā)公司為了解決其物業(yè)公司的虧損問題，采用明補(bǔ)或暗補(bǔ)的方式維持物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)。一旦開發(fā)終結(jié)，開發(fā)公司不能給物業(yè)管理企業(yè)明補(bǔ)或暗補(bǔ)，物業(yè)管理公司經(jīng)營將出現(xiàn)困難。今年因國家房地產(chǎn)政策調(diào)整及信貸政策的改變，北京市就有約500家房地產(chǎn)開發(fā)公司停止開發(fā)新的項(xiàng)目。那么這些開發(fā)公司以前開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的明補(bǔ)和暗補(bǔ)還能否實(shí)現(xiàn)，管理這些項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)僅靠房屋促銷時(shí)經(jīng)過打折的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還能否保證在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下生存，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主能否同意并給予支持，這些都是我們需要思考的問題。

3.服務(wù)范圍的不確定性；

目前很多居住小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低并非是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量低，而是因?yàn)殚_發(fā)遺留問題太多、房屋銷售過程中的不切合實(shí)際的承諾太多及管理權(quán)限不規(guī)范等問題，造成小區(qū)業(yè)主不交費(fèi)。例如《北京青年報(bào)》2005年元月20日所刊登的一些小區(qū)的問題。如業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證的問題、養(yǎng)犬人太多的問題、前期承諾與兌現(xiàn)差距大的問題、社區(qū)配套設(shè)施不到位的問題等，都不是物業(yè)管理企業(yè)自身能夠解決的問題。國務(wù)院2003年9月1日公布施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。但目前又有多少能落實(shí)的呢？而沒有落實(shí)的所產(chǎn)生的費(fèi)用只能由物業(yè)管理企業(yè)來消化。業(yè)主如果不交水、電、暖費(fèi)用，物業(yè)公司卻不能停止服務(wù)，而所有費(fèi)用總和物業(yè)公司必須如數(shù)上繳各職能部門。如果以上這些部門能做到向最終用戶收取費(fèi)用而服務(wù)卻不能到位，服務(wù)質(zhì)量低這頂帽子仍然要給物業(yè)管理企業(yè)扣上。仍然是不交物業(yè)費(fèi)的理由。河南鄭州466家物業(yè)公司聯(lián)合罷收水、電、暖等免費(fèi)代收費(fèi)用也同時(shí)說明了這些問題。如果北京在落實(shí)《條例》上長時(shí)間沒有明確、可行的辦法，物業(yè)公司長期代人收費(fèi)又代人受過，是否能夠長期維持下去，是否會(huì)發(fā)生罷收，這些都是值得考慮的問題。所以規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和范圍，分清物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)和理順各方責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系，是減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾的條件之一。

4..標(biāo)準(zhǔn)不可測(cè)量性

我們大家都知道測(cè)量重量用秤，測(cè)量長度用尺。這是測(cè)量的單位，每單位長度或重量所體現(xiàn)的社會(huì)平均價(jià)格是測(cè)量的單價(jià),只要有了公認(rèn)的測(cè)量單位和體現(xiàn)社會(huì)平均價(jià)格的單價(jià)，在商品交易的過程中經(jīng)過協(xié)商就能使雙方都滿意。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品，也是一種特殊的商品。即然是一種商品，在測(cè)量它的價(jià)格的時(shí)候，也必須具備測(cè)量的單位和單價(jià)，才能在商品交易中進(jìn)行正常交易。最近所有關(guān)心物業(yè)管理行業(yè)的部門、業(yè)主及有識(shí)之士都在討論關(guān)于物業(yè)費(fèi)應(yīng)該定多少錢一平方米更合適的問題。有人說0.9元/平方米太少了，物業(yè)企業(yè)無法生存，不能保證服務(wù)質(zhì)量，最少也要1.66元/平方米才行，這是經(jīng)過調(diào)查一些正在管理的小區(qū)的平均值，是社會(huì)的平均價(jià)格。有人說，我們的小區(qū)不是高檔小區(qū)，0.9元/平方米就已經(jīng)很高了，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)才0.52/平方米。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題呢？為什么有的人少也覺得多，有的人多也覺得少呢？是因?yàn)闆]有大家公認(rèn)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，沒有真正具有說服力的、公認(rèn)的體現(xiàn)社會(huì)平均價(jià)格的單價(jià)。物業(yè)費(fèi)每平方米收1.66元的小區(qū)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？每百平方米應(yīng)有的保安人員是多少？保安的職責(zé)有哪些？應(yīng)有的服務(wù)項(xiàng)目有哪些？物業(yè)費(fèi)每平方米收0.9元的小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又是什么？等等。所以沒有測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)也就無從談起物業(yè)費(fèi)的高與低。飯店的菜單上，龍蝦有龍蝦的標(biāo)準(zhǔn)和單價(jià)，小蝦米有小蝦米標(biāo)準(zhǔn)和單價(jià)。決不可能付的是小蝦米的價(jià)錢而吃的是龍蝦。更不可能付的是龍蝦的價(jià)錢而吃的是小蝦米。

物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)平均價(jià)格是多少？平均成本是多少？要想說清楚這個(gè)問題就要搞清這一行業(yè)的規(guī)模效益和規(guī)模成本的問題。我們都非常清楚，物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，是規(guī)模效益企業(yè)，只有有了一定的規(guī)模才會(huì)降低成本，增加效益。但多大的規(guī)模才會(huì)產(chǎn)生最佳的經(jīng)濟(jì)效益？多大的規(guī)模才會(huì)產(chǎn)生社會(huì)平均價(jià)格，規(guī)模又包含哪些因素？因?yàn)闅v史的原因，北京的幾千家物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相差很大，小到只管理一棟樓幾千平方米，大到管理幾百萬乃至上千萬平方米，有的物業(yè)項(xiàng)目售價(jià)

一、兩萬元/平方米，有的物業(yè)項(xiàng)目售價(jià)只有兩三千元/平方米，項(xiàng)目的檔次不同、配套不同、業(yè)主需要不同。服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也不同．我們必須經(jīng)過大量的調(diào)查研究，采用科學(xué)的計(jì)算方法，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論推倒出具有科學(xué)根據(jù)的，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)平均價(jià)格，才能使物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)具有可信度、可接受度和可測(cè)量性。

停車收費(fèi)問題一直是一個(gè)較為敏感的話題，也是很多社區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的交點(diǎn)。其根本原因仍然是不具備可測(cè)量性的問題。在沒有標(biāo)準(zhǔn)、沒有范圍、沒有監(jiān)督的情況下，讓物業(yè)所有人或管理者和業(yè)主委員會(huì)

去協(xié)商停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不現(xiàn)實(shí)的。況且目前北京市近4000家社區(qū)中只有600多家成立了業(yè)主委員會(huì)，也就是說有3400家沒有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)根本沒法協(xié)商。由于地理位置的不同、停車場地的所屬不同、停車場地的配套設(shè)施不同、保存車輛的價(jià)值不同、管理方式不同、承擔(dān)的責(zé)任不同，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同，其管理的成本也不同。只有根據(jù)不同的社會(huì)公認(rèn)的平均成本，才能最后協(xié)商確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說先要制定幾把可以用來測(cè)量的尺子，才能算出停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。也才能充分體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的對(duì)等關(guān)系。

5.業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)、權(quán)、利的不對(duì)等性；

業(yè)主委員會(huì)其職責(zé)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。維護(hù)的是全體業(yè)主的利益。而就其業(yè)主委員會(huì)的成員來講責(zé)任是重大的。在法律法規(guī)不建全、很多事情無法可依的情況下，他要保證持不同觀點(diǎn)、不同看法、不同理解、不同需求的業(yè)主的利益不受侵害。工作是繁重的，沒有人為他們配置交通。、通信等工具及設(shè)施，只有靠他們的雙腿走東家、串西家去爭求意見，了解情況。權(quán)利是有限的；他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)只有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)及占自己房產(chǎn)面積比例的選擇權(quán)。對(duì)業(yè)主也只有建議權(quán)和勸說權(quán)。而他們的利益卻幾乎等于零。作為一個(gè)由納稅人養(yǎng)活的政府職能部門也許能夠進(jìn)行正常的工作，但作為一個(gè)自然人的業(yè)主，他自身要消費(fèi)、他要養(yǎng)家糊口。他付出的很多又沒有勞動(dòng)所得，他自己的勞動(dòng)利益都在受到侵害。又怎么來保證廣大業(yè)主的利益長期能有保證呢，靠學(xué)雷鋒做事情不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這可能就是目前全市4000個(gè)社區(qū)，只有600個(gè)業(yè)主委員會(huì)的原因之一吧。

二、對(duì)解決目前物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議；

1.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的法制化管理，建立具有政府職能的專業(yè)化的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；

在目前的市場條件下，要想全面提高物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和服務(wù)水平，只靠行業(yè)自律或通過普遍不具備專業(yè)水平的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)商，是不可能的，由于物業(yè)管理法律法規(guī)仍不建全，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)沒有形成，走完全市場化道路、通過市場調(diào)節(jié)來提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也不可行。所以為了能夠保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的利益，規(guī)范行業(yè)行為，政府必須行使政府職能，建立專業(yè)化的管理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)并及時(shí)制定符合現(xiàn)實(shí)情況的法律、法規(guī)。指導(dǎo)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化健康發(fā)展。可以說當(dāng)前物業(yè)管理方面的糾紛與沖突不斷增多、激化，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾不斷增加與政府職能部門的無為有著直接的、必然的關(guān)系。

2.加強(qiáng)公司及資質(zhì)審查力度，首先保證“優(yōu)生” 原則；

強(qiáng)化物業(yè)管理及為社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化公司的資質(zhì)審查力度，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，通過優(yōu)勝劣汰，在專業(yè)職能部門的指導(dǎo)下經(jīng)過征求廣大業(yè)主的意見淘汰一批服務(wù)質(zhì)量低，經(jīng)濟(jì)效益差、管理面積小的物業(yè)管理企業(yè)。并規(guī)定不具備一定資質(zhì)和管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，不準(zhǔn)接管新入住小區(qū)的前期物業(yè)管理工作。嚴(yán)格控制開發(fā)公司在所成立的物業(yè)公司的股份。通過考察、驗(yàn)收確定部分有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的、正在對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)為前期介入顧問公司，并給予資質(zhì)認(rèn)可，也就是只有具備前期介入顧問資質(zhì)的公司才能接管新開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理．前期物業(yè)管理公司有對(duì)后期物業(yè)管理公司的培訓(xùn)，顧問責(zé)任。后期物業(yè)管理出現(xiàn)問題，要追查前期物業(yè)管理的顧問責(zé)任。通過嚴(yán)格的審查及管理適當(dāng)控制物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量，促使物業(yè)管理走向規(guī)模化經(jīng)營。區(qū)域化經(jīng)營，減少不必要的成本開支，提高行業(yè)綜合效益，降低物業(yè)管理的社會(huì)平均成本。

3、.明確物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容；

物業(yè)管理企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，就是因?yàn)樨?zé)任不清、范圍不清、服務(wù)內(nèi)容不清。服務(wù)與收費(fèi)不對(duì)等、權(quán)力與義務(wù)不對(duì)等、成本與收益不對(duì)等。建議把整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理分成幾個(gè)不同的管理階段，根據(jù)不同的階段具體劃分相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利。

（1）顧問階段；此階段物業(yè)物理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是開發(fā)企業(yè)和以后購房的業(yè)主，顧問質(zhì)量的好壞直接影響

到物業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)及后期的居住品質(zhì)，并直接影響后期物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量。此階段就需開發(fā)公司必須按照政府規(guī)定的內(nèi)容選聘有資質(zhì)的物業(yè)顧問公司，對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行顧問，并承擔(dān)顧問費(fèi)用。物業(yè)顧問公司按政府規(guī)定的內(nèi)容、項(xiàng)目進(jìn)行顧問工作，以保證開發(fā)項(xiàng)目的合理化、人性化。政府要賦予顧問公司一定的權(quán)限，來約束開發(fā)企業(yè)的設(shè)備、設(shè)施的使用，以保證房屋的建筑質(zhì)量和后期設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。保證購房人的利益。如門、窗的選型、水泵的選型、電梯的選型等。

（2）介入階段；從對(duì)項(xiàng)目的驗(yàn)收到業(yè)主的入住這段時(shí)間叫介入階段。此階段物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對(duì)象

仍然是開發(fā)企業(yè)和準(zhǔn)備入住的業(yè)主。此階段的費(fèi)用也應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。因?yàn)榇穗A段屬于產(chǎn)品售后服務(wù)前的準(zhǔn)備過程階段，屬于開發(fā)成本的一部分。

（3）保修階段；產(chǎn)品的保修原本屬于開發(fā)企業(yè)或開發(fā)企業(yè)委托的房屋建筑商，但目前業(yè)主入住后，房屋出

現(xiàn)質(zhì)量問題或保修不到位問題，往往要找物業(yè)管理公司，如果物業(yè)公司未能幫助業(yè)主協(xié)調(diào)解決好這些問題，將是業(yè)主以后不交物業(yè)費(fèi)的直接理由。房屋建筑的保修合同是開發(fā)商與建筑商簽訂的。物業(yè)公司沒有權(quán)力去要求開發(fā)公司或開發(fā)公司委托的房屋建筑商對(duì)房屋進(jìn)行按時(shí)、按質(zhì)保修．最多也就是替業(yè)主維護(hù)其應(yīng)該得到的房屋本身的質(zhì)量保修期內(nèi)的保修問題。很多物業(yè)公司在協(xié)調(diào)不利的情況下，只有自己付出成本幫助業(yè)主解決一些問題，以減少業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿。建議政府在此階段強(qiáng)制規(guī)定，物業(yè)企業(yè)在接收項(xiàng)目時(shí)與開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)共同簽訂房屋保修合同的補(bǔ)充條款，賦予物業(yè)公司在建筑企業(yè)保修不到位時(shí)，使用保修款對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行保修的權(quán)利，并保證款項(xiàng)的落實(shí)。物業(yè)企業(yè)同時(shí)向保修單位收取管理配合費(fèi)用。此方法本人已經(jīng)過使用，雖然沒有政府規(guī)定，力度不是很大，但也起到了一定的效果。

（4）正常管理階段；從業(yè)主入住開始就已經(jīng)進(jìn)入正常管理階段。物業(yè)公司按照業(yè)主公約及法律、法規(guī)所約

定或規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)并向業(yè)主收取費(fèi)用。代收代交費(fèi)用向職能部門收取服務(wù)費(fèi)。并以法規(guī)的形式規(guī)定水、電、氣、暖等職能部門的責(zé)、權(quán)、利。

4.制定物業(yè)服務(wù)的可測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)；

目前物業(yè)費(fèi)的高與低意見分歧很大，其主要原因是沒有一個(gè)公認(rèn)的可測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。196號(hào)文中所列的及目前正在討論中的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)規(guī)定，而不具有可測(cè)量性，也就不會(huì)得到大多數(shù)人的認(rèn)可。建議對(duì)全市的所有居住物業(yè)項(xiàng)目在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行分類，制定類別測(cè)量項(xiàng)目和可測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)，確定類別系數(shù)。再根據(jù)類別系數(shù)及可測(cè)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。例如

服務(wù)級(jí)別及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近似于《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》只是在工作內(nèi)容及要求一欄要更加細(xì)化和量化，根據(jù)不同社區(qū)的特點(diǎn)分出不同的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)。

也就是制訂物業(yè)收費(fèi)分等定價(jià)的規(guī)定。規(guī)定上限的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和自由組合的菜單式服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)，業(yè)主可以按需在菜單中選擇服務(wù)“套餐”，總價(jià)在規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)之下具體的由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司“討價(jià)還價(jià)” 后協(xié)商確定

目前停車場的收費(fèi)問題也是物業(yè)公司與業(yè)主的交點(diǎn)。按照條例等相關(guān)規(guī)定，地下停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定，但此方法可操作性很差。業(yè)主委員會(huì)站在業(yè)主的角度要多服務(wù)少付費(fèi)，而管理單位要考慮成本和利潤。雙方很難達(dá)成統(tǒng)一。因此政府要根據(jù)停車場的地理位置、設(shè)備設(shè)施情況、規(guī)模大小、管理水平、產(chǎn)權(quán)歸屬、車位配比、職責(zé)范圍等情況確定停車場的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的等級(jí)制定不同等級(jí)的政府指導(dǎo)價(jià)。在根據(jù)車輛的不同價(jià)值、管理的成本及風(fēng)險(xiǎn)的大小，制定不同車型停車費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)。兩項(xiàng)政府指導(dǎo)價(jià)綜合考慮就能對(duì)某地區(qū)的某一停車場內(nèi)的某輛車進(jìn)行協(xié)商確定停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才具備了業(yè)主委員會(huì)與管理單位協(xié)商，達(dá)成統(tǒng)一的可能性。

5.明確公共區(qū)域并以可行的方式公示給全體業(yè)主；

《條例》明確規(guī)定；“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。” 由于社區(qū)的房屋及場地的復(fù)雜性。70~80%的業(yè)主分不清楚哪些是共用部位、哪些是共用設(shè)施。有些房屋的地下室產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，開發(fā)商以暗補(bǔ)的形式讓物業(yè)公司去經(jīng)營，所得收益用于補(bǔ)充由于房屋促銷而降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不足。而很多業(yè)主認(rèn)為只要不是已經(jīng)買給業(yè)主的產(chǎn)權(quán)部分，只要是在小區(qū)紅線以內(nèi)的都是共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。包括為整個(gè)社區(qū)服務(wù)的會(huì)所、學(xué)校、幼兒園。所以要想讓業(yè)主監(jiān)督使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，就要采用業(yè)主可以接受的方式、方法提前向業(yè)主公示、告知。建議每個(gè)已建成小區(qū)都要在小區(qū)明顯位置，建永久性告知牌，標(biāo)明小區(qū)建筑面積數(shù)、可銷售面積數(shù)，包含的部位，產(chǎn)權(quán)所屬、共用面積數(shù)，包含的部位，產(chǎn)權(quán)所屬、地下空間面積數(shù)，包含的部位，產(chǎn)權(quán)所屬等所有基本情況，做到一目了然。政府專業(yè)管理部門制定統(tǒng)一的格式并進(jìn)行監(jiān)督管理。之所以目前業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意。物業(yè)公司也叫苦連天。就是因?yàn)殡p方缺乏了解、缺乏有效的溝通。在物業(yè)管理還不成熟的今天。缺乏政府的統(tǒng)一指導(dǎo)。

6.盡快落實(shí)維修基金使用管理辦法、簡化程序

一個(gè)幾十萬平方米的小區(qū)的維修基金是一個(gè)不小的數(shù)字，但只是因?yàn)樾^(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)無為，就造成了房款的2%的維修基金不能使用，設(shè)備設(shè)施每天都在運(yùn)轉(zhuǎn)，樓體每天都在經(jīng)受風(fēng)吹日曬。設(shè)備設(shè)施、樓體、道路不可能因小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)而不損壞。即使存在業(yè)主委員會(huì)而委員也未必就是專業(yè)人士，又如何進(jìn)行監(jiān)督使用呢？況且目前廣大業(yè)主關(guān)注更多的是能夠親身感受到的小區(qū)的保安、保潔、綠化等情況，評(píng)價(jià)一個(gè)小區(qū)的好壞也只是更多的是看保安、保潔、綠化怎么樣，服務(wù)態(tài)度怎么樣。很少有業(yè)主關(guān)心設(shè)備、設(shè)施怎么樣，還有一些業(yè)主根本不知道小區(qū)還有泵房、配電室、消防中控室、鍋爐房。更不知在這些地方還需要大量的人力、物力、資金的投入。而維修基金幾乎全部體現(xiàn)在對(duì)設(shè)備、設(shè)施的大、中修上。維修基金不能很好的落實(shí)將會(huì)加大物業(yè)管理企業(yè)的管理難度，同時(shí)因?yàn)橘Y金不落實(shí)，忽視設(shè)備、設(shè)施的大、中修維護(hù)有可能會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。建議政府的專業(yè)監(jiān)督、管理部門行使其管理職能，成立房屋維修基金會(huì)，具體負(fù)責(zé)全市房屋維修基金的管理。擔(dān)負(fù)起替廣大納稅人的業(yè)主監(jiān)督、使用好維修基金的責(zé)任．在具體操作中，可以是物業(yè)公司或物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同提出房屋維修基金的使用申請(qǐng)，房屋維修基金會(huì)派專家組進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估、論證，并簽署基金使用審批意見，由物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)公司具體落實(shí)。基金會(huì)制定詳細(xì)的房屋維修基金的使用管理辦法，并與業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)基金的使用情況，進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督管理。簡化申報(bào)程序，加強(qiáng)監(jiān)管力度，負(fù)起政府的管理職能的責(zé)任。因?yàn)橹挥羞@樣才能協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)解決小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的大、中修的資金問題，也能使物業(yè)公司更好的為小區(qū)服務(wù)。業(yè)主會(huì)感謝你們，物業(yè)公司也會(huì)感謝你們。

8.制定符合國情的業(yè)主委員會(huì)章程

目前，因?yàn)榇嬖谥鴺I(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)、權(quán)、力不對(duì)等性，很多人不愿意從事業(yè)主委員會(huì)的工作，不愿干這費(fèi)力不落好的事情，越是物業(yè)管理好的小區(qū)，業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的積極性越低，越是物業(yè)服務(wù)不好的小區(qū)，業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的熱情越高，一旦成立就要求提高服務(wù)質(zhì)量、降低物業(yè)費(fèi)，或通過重新選聘物業(yè)公司

來降低物業(yè)費(fèi)，好像成立業(yè)主委員會(huì)的目的就是為了團(tuán)結(jié)起來，有組織地和物業(yè)公司作斗爭。很多業(yè)委會(huì)委員根本不懂物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，也不管是否符合國家的法律、法規(guī)，只是出于樸素的情感，認(rèn)為只要讓廣大業(yè)主少拿錢又能夠得到更多的實(shí)惠，就是為人民服務(wù)了。這就使得物業(yè)管理糾紛不斷激化、不斷升級(jí)。完全違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的成立業(yè)委會(huì)的初忠及指導(dǎo)思想。糾其原因主要是業(yè)主委員會(huì)組建、改選、更替中的制度建設(shè)出了問題，也就是說目前的業(yè)委會(huì)組建、改選、更替程序不符合中國的國情，或是某個(gè)地區(qū)的具體情況。只是國外管理經(jīng)驗(yàn)的翻板。所以要根據(jù)中國的國情及各地區(qū)的具體情況制定適合于本地區(qū)的業(yè)委會(huì)章程，明確業(yè)委會(huì)委員的責(zé)、權(quán)、利。制定切實(shí)可行的、真正能夠促進(jìn)社區(qū)建設(shè)、保證社區(qū)長期持續(xù)發(fā)展的業(yè)委會(huì)組建、改選、更替要求及程序。并對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行資格認(rèn)定。在規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為的同時(shí)規(guī)范業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理職能及范圍。只有規(guī)范了各方的行為并能很好地落實(shí)，業(yè)主委員會(huì)的法律地位以及訴訟主體問題也就不是問題了。因?yàn)樵跇I(yè)委會(huì)章程中都已經(jīng)包含了業(yè)委會(huì)的責(zé)、權(quán)、利。拋開責(zé)、權(quán)、利談法律地位及訴訟主體問題是不符合事物發(fā)展規(guī)律的。也是和現(xiàn)有法律相違背的。

以上是本人在北京從事物業(yè)管理工作十來年的一點(diǎn)體會(huì)和幾點(diǎn)建議，由于工作的局限性，也沒有機(jī)會(huì)對(duì)全市的更多的社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更全面的了解，難免有不切合實(shí)際的地方，有些觀點(diǎn)也難免會(huì)產(chǎn)生偏激，寫這些東西只是想起到拋磚引玉的作用。希望更多的有識(shí)之仕參與到對(duì)物業(yè)管理的問題的討論中來，大家共同對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的問題進(jìn)行剖析，找出切實(shí)可行的解決辦法，盡早解決物業(yè)管理中存在的問題。提高我市物業(yè)管理行業(yè)整體水平。

姓名；張學(xué)軍

職務(wù)；北京銀地物業(yè)管理有限公司 常務(wù)副總經(jīng)理

電話；83725030***

信箱；zhangxuejun2000@163.com

地址；北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)銀地家園物業(yè)辦公室

郵編；100070

二零零五年十二月

第二篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經(jīng)營（占比95%）

1、房地產(chǎn)商受制于宏觀調(diào)控開發(fā)商物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用越來越受到嚴(yán)格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產(chǎn)資料成本的增加，物業(yè)收費(fèi)受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經(jīng)營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業(yè)管理做為經(jīng)營載體、忽視客戶的剛性消費(fèi)

開發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的一個(gè)工具和賣點(diǎn)，忽視了社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)，每開發(fā)100多萬平米，等于產(chǎn)生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶。

二、數(shù)據(jù)分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區(qū)約有5萬個(gè)，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區(qū)客戶層次

中國的中產(chǎn)階級(jí)或以上的富裕階層，保守按照人年均消費(fèi)1萬元計(jì)算，一年消費(fèi)額為7500億人民幣。

（三）中國，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！

三、關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：社區(qū)移動(dòng)電商（B2F）

關(guān)鍵詞二：社區(qū)移動(dòng)服務(wù)

關(guān)鍵詞三：社區(qū)移動(dòng)社交

四、關(guān)于產(chǎn)品

產(chǎn)品是以微信公眾平臺(tái)為入口，嵌入相關(guān)功能的網(wǎng)頁和關(guān)聯(lián)APP共同組成。

（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1、產(chǎn)品功能描述

2、社區(qū)電子商城產(chǎn)品銷售規(guī)則

（二）產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)推廣

通過線上和線下相結(jié)合的方式完成推廣。推廣分為三個(gè)周期，每個(gè)周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產(chǎn)品供應(yīng)商三方的共同配合完成。

三個(gè)推廣周期（圖）

五、關(guān)于項(xiàng)目

該項(xiàng)目主要涉及到產(chǎn)品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個(gè)物業(yè)公司和線上提供產(chǎn)品和服務(wù)的渠道商，以及項(xiàng)目的監(jiān)管方微商會(huì)。

（一）資源整合（二）項(xiàng)目推廣

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

來源:物業(yè)管理師考試網(wǎng)

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

一個(gè)行業(yè)要發(fā)展，首先要做到本行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，服務(wù)的內(nèi)容要符合廣大消費(fèi)者生活需求的內(nèi)涵，管理運(yùn)行的機(jī)制要有規(guī)則，并不斷發(fā)展完善，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也是如此。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的提高，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)有很大的市場需求空間，而且這個(gè)空間在不斷擴(kuò)大。但是，這個(gè)擴(kuò)大的過程不是必然的，如果經(jīng)營管理不善，這種擴(kuò)大就可能停止，甚至被其他的經(jīng)濟(jì)模式所取代。隨著我國住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)逐步被社會(huì)廣泛的接受，城市化進(jìn)程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。與此同時(shí)，物業(yè)管理也暴露出來由于體制的不完善而引發(fā)的各種問題，對(duì)于住宅小區(qū)實(shí)施的物業(yè)管理就更為突出。

在一些地方，物業(yè)管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強(qiáng)加的形式出現(xiàn)和存在；許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的責(zé)任心不強(qiáng)，遇事扯皮推諉，不能讓業(yè)主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過程出現(xiàn)的問題在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)顯現(xiàn)出來，責(zé)任關(guān)系混亂；一些物業(yè)管理企業(yè)缺少管理規(guī)范和規(guī)則，把過去針對(duì)公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中去。總之，物業(yè)管理還沒有完全實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場化、規(guī)模化和法制化。其問題的根源在于：

1、機(jī)制的非競爭性。

物業(yè)管理缺乏競爭，從企業(yè)之間到物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部之間都是如此。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織卻對(duì)競爭的信號(hào)不敏感，崗位對(duì)員工的競爭要求不明顯。在缺乏競爭機(jī)制的情況下，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，浪費(fèi)很多資源。先天的、難選擇的物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系阻礙了市場機(jī)制的發(fā)揮，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展也受到限制。

2、管理的無規(guī)則性。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不清晰，住戶對(duì)物業(yè)管理普遍不滿。2000年建設(shè)部曾下發(fā)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分規(guī)則》以及2004年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)出臺(tái)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。但是，行業(yè)缺乏一個(gè)承諾性的文件，示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一般的物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束力，形成一個(gè)企業(yè)一個(gè)管法的局面。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)沒有表揚(yáng)、批評(píng)或評(píng)價(jià)的機(jī)會(huì)，也難以對(duì)物業(yè)管理服務(wù)表達(dá)自己的愿望。物業(yè)管理的服務(wù)水平與規(guī)范化要求相距甚遠(yuǎn)。

3、組織的分散性。

物業(yè)管理公司利微，企業(yè)發(fā)展困難。由于實(shí)施物業(yè)管理時(shí)要對(duì)治安、環(huán)境、車輛、公用設(shè)施等進(jìn)行管理，支出較大，單靠企業(yè)收取的服務(wù)費(fèi)用不足企業(yè)運(yùn)營開支，企業(yè)開展服務(wù)的積極性受到影響。與此同時(shí)，企業(yè)本身缺乏規(guī)模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優(yōu)勝劣汰”的市場規(guī)則。

4、市場的不健全性。

物業(yè)管理公司與業(yè)主的初始關(guān)系不自主，糾紛不斷，職責(zé)不明確。物業(yè)管理往往是在消費(fèi)者選購商品房產(chǎn)時(shí)的既成事實(shí)，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間缺乏一個(gè)規(guī)范的、自主的銜接過程。業(yè)主與物業(yè)管理公司缺乏相互信任，收支內(nèi)容與服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系模糊，管理隨意性較大，人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)淡薄。業(yè)主委員會(huì)的作用一直沒有得到有效地發(fā)揮，應(yīng)該說物業(yè)管理服務(wù)的市場還沒有完全建立起來。對(duì)比分析物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域優(yōu)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地域，大城市好于小城市，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規(guī)范較為清晰、經(jīng)營穩(wěn)定的特征。而越是物業(yè)行業(yè)發(fā)展得不好的地域，問題就越多，行為就越不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量更是參差不齊，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益差。物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，實(shí)質(zhì)上是發(fā)展的觀念、發(fā)展的方式、發(fā)展的機(jī)制的差異，是行業(yè)發(fā)展的共性的問題沒有解決好。

第四篇：礦區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析及幾點(diǎn)建議

礦區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的 現(xiàn)狀分析及提升服務(wù)水平的幾點(diǎn)建議

本文中，筆者針對(duì)近年來在礦區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作實(shí)踐中遇到的各類問題，結(jié)合自己所學(xué)的專業(yè)知識(shí)對(duì)礦區(qū)住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的現(xiàn)狀以及如何提升服務(wù)水平從框架層面進(jìn)行了一些粗線條的思考并提出了一些不成熟的建議，僅供參考。

第一部分：礦區(qū)住宅區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理的特點(diǎn)

從現(xiàn)代物業(yè)管理的概念來講，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的主要職能是按照受物業(yè)所有人的委托要求，以物業(yè)管理委托合同為依據(jù)，對(duì)受托的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，并按照合同約定提供有償?shù)木G化、保潔、保安等綜合服務(wù)，上述管理和服務(wù)均應(yīng)按合同約定進(jìn)行收費(fèi)。

而目前多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在職責(zé)界定上不同程度的擔(dān)負(fù)著為小區(qū)供暖、供水、供電等非常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，這就使小區(qū)的物業(yè)管理工作體現(xiàn)出較強(qiáng)的特殊性，具體表現(xiàn)為：

一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理職能突出。

礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在承擔(dān)著小區(qū)基本物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上還承擔(dān)著該小區(qū)整體或部分的供暖、供水、供電和三費(fèi)收繳等常規(guī)物業(yè)管理所不涵蓋的業(yè)務(wù)范疇。而這些業(yè)務(wù)的存在使物業(yè)管理機(jī)構(gòu)整體的工作職能更傾向于企業(yè)基層生產(chǎn)單位的管理而沖擊了直接面向小區(qū)居民的服務(wù)功能。

二、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目缺失。多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)目前僅提供物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目中的保潔、綠化、維修等服務(wù)，而缺失了同樣屬于基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目中的保安、交通管理等服務(wù)項(xiàng)目。基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目的缺失，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不能形成完整的閉合體系，在與居民日常生活息息相關(guān)的服務(wù)層面上不能實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，削弱了物業(yè)管理在小區(qū)居民中的影響力。

第二部分：提升物業(yè)化管理水平面臨的客觀困難。

一、硬件設(shè)施建設(shè)的先天不足。多數(shù)礦區(qū)住宅區(qū)設(shè)計(jì)、興建于上世紀(jì)80年代前后，在建設(shè)之初主要是為了解決職工及其家屬的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著近年來居民生活水平的不斷提高，小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民正常的生活需求，如：綠植選栽不合理，小區(qū)內(nèi)速生楊的種植導(dǎo)致部分樓房采光效果受到較大影響，引起居民不滿；小區(qū)道路設(shè)計(jì)狹窄，隨著機(jī)動(dòng)車的不斷增加和周邊居民群體與小區(qū)居民交流互動(dòng)的日益密切，交通安全壓力與日俱增；沒有停車位的規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放現(xiàn)象既影響了整體形象，又形成了一定的安全隱患…此外，由于年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初的供電、供水、供暖管網(wǎng)設(shè)計(jì)都存在著一定的缺陷，給現(xiàn)在的管理和維護(hù)造成了相當(dāng)大的困擾。

二、小區(qū)居民素質(zhì)的參差不齊。近年來，隨著交通條件的不斷改善和員工收入水平的不斷提高，大量企業(yè)職工由礦區(qū)住宅區(qū)陸續(xù)向市區(qū)搬遷，礦區(qū)住宅區(qū)的二手房交易量持續(xù)增長，新遷入人員多為周邊農(nóng)民和外來務(wù)工人員。目前，礦區(qū)住宅區(qū)的居民群體呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

1、年齡結(jié)構(gòu)偏高。中老年居民占了小區(qū)居民的多數(shù)，在該部分居民中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的“福利”思想根深蒂固，把物業(yè)管理作為一種有償服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)的觀念很難被接受。

2、文化水平偏低。由于小區(qū)居民以中老年職工、周邊農(nóng)民及外來務(wù)工人員為主，大多受教育程度較低，綜合素質(zhì)不高，在日常生活中表現(xiàn)出來的自律和自覺性相對(duì)較差，為了自己一時(shí)方便而破壞公物、私搭亂建等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

3、收入水平不高。小區(qū)內(nèi)部分家庭的日常生活僅靠一人工資維持，甚至還有部分居民無穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，生活拮據(jù)致使部分居民采取戶外生火燒水、住宅區(qū)飼養(yǎng)家禽、使用滴水的方式用水等與物業(yè)管理理念相沖突的方式來減輕生活壓力，同時(shí)在收入水平不高的前提下，對(duì)通過物業(yè)管理的有償服務(wù)來提高生活質(zhì)量的預(yù)期熱情不高。

三、物業(yè)管理人員專業(yè)水平不高。在現(xiàn)有從事礦區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的人員中，受過正規(guī)物業(yè)管理從業(yè)培訓(xùn)的很少，多數(shù)管理人員并不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理理論知識(shí)；在操作員工層面，個(gè)別職工國企“正式工”的思想根深蒂固，缺乏服務(wù)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)，服務(wù)技能和服務(wù)水平也有待于經(jīng)一步提高；多數(shù)員工沒有相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使在日常的工作實(shí)踐中，往往無法擺正與用戶之間的關(guān)系，不是站在服務(wù)的角度而是站在管理的角度去處理問題，導(dǎo)致服務(wù)滿意度難以提升。

第三部分：提高物業(yè)服務(wù)水平的幾點(diǎn)建議。

一、調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置、突出物業(yè)管理的服務(wù)職能。通過將生產(chǎn)職能和服務(wù)職能剝離的形式，將供水、供暖、供電等生產(chǎn)特點(diǎn)明顯的業(yè)務(wù)范疇由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行剝離；健全、完善保潔、綠化、保安、維修等常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)體系，嘗試拓展家政服務(wù)等業(yè)務(wù)市場，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的服務(wù)職能，從而提升物業(yè)管理的專業(yè)化水平。

二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行分期分批的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，從政策法規(guī)、服務(wù)理念、作業(yè)規(guī)范、服務(wù)流程等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)的強(qiáng)化培訓(xùn)，從業(yè)人員內(nèi)部形成正確的物業(yè)管理觀念。從著裝、禮儀、行為規(guī)范等方面按照市場化物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，打造全新的物業(yè)管理服務(wù)形象，以全新的面貌推向小區(qū)居民。

三、加大資金投入、建設(shè)滿足需求的配套設(shè)施。對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、硬化、照明等基本配套生活設(shè)施進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和改造：嘗試通過科學(xué)選址、建設(shè)停車場或?qū)π^(qū)綠地布局進(jìn)行重新規(guī)劃，預(yù)留停車位的方式緩解停車壓力；嘗試對(duì)現(xiàn)有供暖管網(wǎng)進(jìn)行升級(jí)改造實(shí)現(xiàn)分戶供暖；嘗試將戶內(nèi)水表改至戶外安裝，集中管理，一方面可以降低抄表的難度，另一方面可以杜絕住戶在水表前接管取水的問題發(fā)生。

第五篇：對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作現(xiàn)狀分析及幾點(diǎn)建議

對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作現(xiàn)狀分析及幾點(diǎn)建議

摘要：社會(huì)保險(xiǎn)是國家依法為保障勞動(dòng)者在就業(yè)期間勞動(dòng)保護(hù)和退休后正常生活設(shè)立的一項(xiàng)社會(huì)保障制度。社會(huì)保險(xiǎn)稽核是國家和勞動(dòng)保證部根據(jù)《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》和國家有關(guān)規(guī)定制定的賦予社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要職責(zé)。但由于社會(huì)保險(xiǎn)法制建設(shè)滯后等原因，社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作還存在不少問題。

關(guān)鍵詞：社會(huì)保險(xiǎn) 稽核 存在問題 解決方法

前言：加強(qiáng)社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作既是維護(hù)基金安全、保持社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)規(guī)范、有效、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的重要措施,也是推動(dòng)社會(huì)保險(xiǎn)誠信機(jī)制建設(shè)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的社會(huì)保險(xiǎn)理念的重要手段。社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作還存在許多的操作阻力和環(huán)境阻力。文章通過分析社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作中常見的問題及難點(diǎn)，提出了對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金進(jìn)行有效稽核的思路和想法。

1現(xiàn)階段社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作存在的問題

1.1社會(huì)保險(xiǎn)的重要意義在認(rèn)識(shí)上還有待提高，社會(huì)保險(xiǎn)稽核的執(zhí)法環(huán)境缺乏社會(huì)的支持

由于社會(huì)保險(xiǎn)工作開展環(huán)境與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境差異的原因，以及社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)政策法規(guī)健全和完善的滯后，特別是全國各地區(qū)執(zhí)行社會(huì)保險(xiǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)的不規(guī)范、不統(tǒng)一，社會(huì)保險(xiǎn)方面的法律法規(guī)較之國家有關(guān)的稅法和其他法規(guī)在社會(huì)上的影響力和對(duì)違法用工單位的震懾力明顯顯弱。這與對(duì)違法行為的處罰力度不同有直接關(guān)系。如國家稅務(wù)方面的法律法規(guī)比較明確詳細(xì)地規(guī)定了一些違法行為按構(gòu)成犯罪而追究刑事責(zé)任。而社會(huì)保險(xiǎn)方面的法律法規(guī)在違法方面的處罰規(guī)定上明顯較弱且缺乏連續(xù)操作的實(shí)用性。因此這也是多年來一些用工單位把“瞞報(bào)”，“漏報(bào)”社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)作為企業(yè)降低成本，追求利潤最大化的一個(gè)重要手段而且屢禁不止的原因。而且，在農(nóng)村勞動(dòng)力大量進(jìn)入城市勞動(dòng)力市場的今天，諸多勞動(dòng)者對(duì)用工單位和勞動(dòng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任和社會(huì)義務(wù)意識(shí)淡薄，缺少依法維護(hù)自身合法權(quán)益的主動(dòng)性，有的農(nóng)村勞動(dòng)者為了不愿從個(gè)人收入中扣除應(yīng)該由個(gè)人承擔(dān)的社會(huì)保險(xiǎn)部分甚至和用工單位簽定私下協(xié)議自愿放棄用工單位為其參加社會(huì)保險(xiǎn)的權(quán)益。助長了用工單位不依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)的行為。

1.2概念混淆，以少申報(bào)

有的單位以“實(shí)發(fā)工資”與“ 實(shí)領(lǐng)工資”相混淆，變相降低繳費(fèi)工資基數(shù)。

根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)是以單位實(shí)發(fā)工資總額構(gòu)成的，由計(jì)時(shí)工資，計(jì)件工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資、特殊情況下支付的工資六項(xiàng)構(gòu)成，而有些企業(yè)單位是以扣除個(gè)人負(fù)擔(dān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、個(gè)人所得稅、住房公積金等部分后的實(shí)領(lǐng)工資作為單位的繳費(fèi)基數(shù)，很顯然，是把工資總額實(shí)際構(gòu)成等同于職工領(lǐng)到手的實(shí)領(lǐng)工資縮小了工資總額構(gòu)成內(nèi)涵。

1.3領(lǐng)導(dǎo)重視不夠

長期以來，社保機(jī)構(gòu)重資金到賬，輕基數(shù)稽核；重養(yǎng)老金撥付，輕生存調(diào)查。社保稽核工作沒有得到足夠的重視，不規(guī)范行為的防范和糾正機(jī)制普遍空缺，從而使不規(guī)范行為的滋生成為可能。

1.4稽核人員少

按稽核辦法，實(shí)施稽核必須有兩人以上的稽核人員共同進(jìn)行，由于目前社會(huì)保險(xiǎn)部門常常普遍存在人員少的問題，而且身兼數(shù)職，很難抽出兩人辦理稽核工作。

2對(duì)改變稽核工作難題的幾點(diǎn)建議

2.1、充分認(rèn)清形勢(shì)，切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念

目前隨著社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)的不斷拓展，企業(yè)瞞報(bào)、漏報(bào)和基層社保機(jī)構(gòu)漏核社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)的現(xiàn)象也日益嚴(yán)重，已經(jīng)影響到社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的安全與完整，影響到在職職工和離退休人員的切身權(quán)益。對(duì)此，我們必須引起足夠重視。強(qiáng)化社會(huì)保險(xiǎn)稽核、完善社會(huì)保險(xiǎn)管理，健全對(duì)不規(guī)范行為的防范和糾正機(jī)制勢(shì)在必行。必須通過對(duì)參保單位實(shí)地稽核，掌握參保單位瞞報(bào)、漏報(bào)、漏核繳費(fèi)的基本情況，對(duì)其發(fā)生的原因認(rèn)真進(jìn)行分析，有針對(duì)性的健全措施，嚴(yán)密規(guī)章，全面查堵社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)“跑、冒、滴、漏”的現(xiàn)象，通過邊稽核邊整改，做到應(yīng)收盡收。為此，要轉(zhuǎn)變思想觀念，改變“重征繳、輕稽核”的做法，建立起以稽核促征繳、以稽核保征繳的新機(jī)制。長期以來，社保機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)往往集中在養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的征繳上，社保工作人員的主要任務(wù)和精力就是下企業(yè)催繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi), 重資金到賬輕費(fèi)基稽核，重養(yǎng)老金撥付輕生存狀況調(diào)查，從而使征繳中不規(guī)范的行為滋生蔓延，這些“重收輕核”不良后果的顯現(xiàn)，促使我們思考必須進(jìn)一步改進(jìn)社保工

作。

2.2、堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)法，增強(qiáng)企業(yè)法人代表的法律意識(shí)

稽核工作也是一種執(zhí)法活動(dòng)，2003 年勞動(dòng)和社會(huì)保障部頒發(fā)的《社會(huì)保險(xiǎn)稽核辦法》（以下簡稱《辦法》），就是社會(huì)保險(xiǎn)稽核的“基本法”，是統(tǒng)領(lǐng)社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作的綱領(lǐng)性文件。實(shí)踐證明，這些法規(guī)文件為開展稽核工作提供了有力的法律武器。因此，稽核人員在稽核檢查中，要從大局出發(fā)，站在維護(hù)國家和參保人切身利益的高度，把每一次稽查都做為宣傳、落實(shí)《辦法》的過程，而不能簡單地翻翻帳本、報(bào)表就了事。通過扎扎實(shí)實(shí)的稽核工作，來樹立依法征繳保險(xiǎn)費(fèi)的權(quán)威性，維護(hù)參保職工的合法權(quán)益打造良好的社會(huì)保險(xiǎn)工作形象。企業(yè)瞞報(bào)、漏報(bào)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的現(xiàn)象，很大程度上與企業(yè)法人代表的參保意識(shí)和行為密切相關(guān)。為了切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)法人代表對(duì)依法參保的思想認(rèn)識(shí)，必須稽核與教育并重，促使企業(yè)法人代表不斷增強(qiáng)法律法規(guī)意識(shí)，改變過去不以職工工資總額為基數(shù)繳費(fèi)，能少繳則少繳，只顧眼前利益而忽視職工的合法權(quán)益的錯(cuò)誤思想觀念，只有這樣才能從根源上較好的遏制企業(yè)瞞報(bào)、漏報(bào)繳費(fèi)費(fèi)基現(xiàn)象的發(fā)生。

2.3提高隊(duì)伍專業(yè)水平，強(qiáng)化隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)

為了適應(yīng)社保工作新形勢(shì)的需要，必須加大投資，盡快建立起一支精通業(yè)務(wù)，廉潔高效的社會(huì)保險(xiǎn)稽核隊(duì)伍。所謂素質(zhì)高，就是要求稽核人員具備基本的道德素質(zhì)和政策水平，不但要堅(jiān)持原則，還要熟悉相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，熟悉社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的工作流程和辦理方法。所謂專業(yè)化，就是要求稽核人員具備基本的專業(yè)技能和相關(guān)資格。不但要具有財(cái)務(wù)、審計(jì)專業(yè)知識(shí)和技能，還要熟悉會(huì)計(jì)規(guī)則和有關(guān)會(huì)計(jì)、審計(jì)的其他法規(guī)。對(duì)這支隊(duì)伍要重點(diǎn)管理，定期培訓(xùn)，年終考核，以不斷增強(qiáng)廉潔公正服務(wù)意識(shí)，不斷增強(qiáng)自覺學(xué)習(xí)、自我超越意識(shí)，從而不斷提高工作質(zhì)量和效率，促進(jìn)社保事業(yè)健康發(fā)展。3重視社會(huì)保險(xiǎn)稽核的重要性

社會(huì)保險(xiǎn)基金是是社會(huì)保險(xiǎn)制度實(shí)施的根本保障，社會(huì)保險(xiǎn)基金問題始終是社會(huì)保障的首要問題。隨著改革開放發(fā)展的客觀需要，社會(huì)保險(xiǎn)作為勞動(dòng)制度改革的部分在特定的歷史條件下展開。并為加快我國改革開放的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展起到了重要的保障和促進(jìn)作用。但是由于社會(huì)保險(xiǎn)立法工作的滯后。相關(guān)法規(guī)操作細(xì)則的不完善。我們的社會(huì)保險(xiǎn)征繳現(xiàn)狀還不能做到應(yīng)收盡收，影響征收的瞞報(bào)、漏報(bào)和拖欠社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的現(xiàn)象還存在不止。如何行之有效的規(guī)范社會(huì)保險(xiǎn)的繳費(fèi)行為，為社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)的健康發(fā)展?fàn)I造一個(gè)法治公平的良好環(huán)境。是我們社會(huì)保險(xiǎn)稽核工作者應(yīng)該思考的一個(gè)課題。所以，社會(huì)保險(xiǎn)的稽核工作就是這其中的一項(xiàng)必不可少的工作，加強(qiáng)稽核審查不僅有利于保險(xiǎn)制度的落實(shí)和保險(xiǎn)金的正常發(fā)放，而且還會(huì)影響到整個(gè)社會(huì)的安定和長治久安，如果這項(xiàng)制度不能很好的落實(shí)，就會(huì)造成社會(huì)上許多人的不滿和動(dòng)蕩，不利于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。因此加強(qiáng)社會(huì)保險(xiǎn)的稽核工作是當(dāng)前社會(huì)保險(xiǎn)工作落實(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容。

結(jié)語：社會(huì)保險(xiǎn)是國家對(duì)于勞動(dòng)者保護(hù)的一項(xiàng)重要保障措施，也是維護(hù)為整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)者權(quán)益的工作，但是由于這項(xiàng)工作在實(shí)施中的一些漏洞和缺陷，也導(dǎo)致了許多問題，尤其是在社會(huì)保險(xiǎn)的稽核方面存在的一些問題，所以加強(qiáng)對(duì)問題的重視和分析，尋找合理有效的解決問題的方法是當(dāng)前整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)面對(duì)的共同課題。

參考文獻(xiàn)：

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