第一篇：住宅小區(qū)業(yè)主概念與權(quán)利探討

兩個司法解釋總結(jié)了《物權(quán)法》實(shí)施以來的司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，根據(jù)立法規(guī)定提出了審判中應(yīng)當(dāng)掌握的原則，給業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個明確雙方權(quán)利義務(wù)和衡量自己行為尺度的標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主的概念

業(yè)主是指一定物業(yè)的主人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區(qū)業(yè)主通常是指購買房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理法律關(guān)系

中的重要民事主體之一。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。法律雖然給出了高度概括的文字規(guī)定，但并不能涵蓋和解釋實(shí)踐中所出現(xiàn)的種種特殊現(xiàn)象。

根據(jù)最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。”簡單地說，凡依法登記或依法取得物業(yè)所有權(quán)的人就是業(yè)主。能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據(jù)繼承關(guān)系取得房產(chǎn)所有權(quán)的人就是業(yè)主，自己合法建造房屋的也能成為業(yè)主，已經(jīng)買房但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認(rèn)并予保障的，因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)（物業(yè)所有權(quán)）確定所有權(quán)人。

實(shí)踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居住；子女購房與父母共同居住；子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別？區(qū)別何在，標(biāo)準(zhǔn)是什么？住宅小區(qū)是個業(yè)主自治區(qū)域，個人是否具有業(yè)主身份，能否以業(yè)主身份參與小區(qū)公共事務(wù)或擔(dān)任自治組織如業(yè)主委員會成員，這就成為一個較復(fù)雜的問題。與法律上的業(yè)主概念（或稱狹義上的業(yè)主）相對應(yīng)的就存在著一個生活中的業(yè)主概念（或稱廣義上的業(yè)主），生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上業(yè)主的所有權(quán)利，這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認(rèn)的基本原則，也是對業(yè)主進(jìn)行區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)。

子女購房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權(quán)利，但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區(qū)生活，也不直接享有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區(qū)內(nèi)生活，享受物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項利益有關(guān)，其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主，筆者認(rèn)為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托，明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù)，有投票和參與選舉（被選舉）的權(quán)利，經(jīng)其他業(yè)主認(rèn)可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。

有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi)，購房者是第二代子女，三代都享有物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān)，而對某一具體事務(wù)三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能按照法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來確定，其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份，不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利，不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。

子女購房自住而父母經(jīng)常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區(qū)（生活上的）業(yè)主的身份，只能視為臨時居住者或業(yè)主的親友，不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格，不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對其他業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評價，即使有合理意見也應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)人（法律上的業(yè)主）來提出，而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實(shí)踐中會有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會自認(rèn)為或自稱為業(yè)主，對小區(qū)公共管理事務(wù)提出指責(zé)和批評，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業(yè)主身份對小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。

夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份，根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主，那么夫妻是共有權(quán)人，一戶或一套住宅會有二個以上的業(yè)主，如果在小區(qū)選舉或投票活動中夫妻對同一事務(wù)存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見），那一個意見應(yīng)計為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權(quán)利的業(yè)主（簡稱行權(quán)人）的概念，并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人，通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn)，而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進(jìn)行投票，以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意見。

確定法律上的業(yè)主身份對小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義，這涉及到小區(qū)自治組織（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業(yè)主參與物業(yè)管理活動的正當(dāng)、合法、有效，業(yè)主維權(quán)行動的合法有效，以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致不容忽視的法律后果，因此在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被

選舉的業(yè)主資格進(jìn)行甄別確認(rèn)，以保證投票結(jié)果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權(quán)人身份進(jìn)行提示，保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項工作，就可能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見，但出現(xiàn)行權(quán)人否認(rèn)投票意見的現(xiàn)象，導(dǎo)致投票結(jié)果不準(zhǔn)確。也可防止不具有業(yè)主身份的人以業(yè)主名義要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供額外服務(wù)，甚至擾亂小區(qū)管理秩序。這種審查與選舉

活動中的選民、候選人資格審查性質(zhì)相同，因此應(yīng)當(dāng)成為住宅小區(qū)自治管理活動中的一項常規(guī)工作內(nèi)容。

業(yè)主的權(quán)利

除了一般民事主體所擁有的民事權(quán)利外，住宅小區(qū)的業(yè)主還應(yīng)具有特定主體的權(quán)利。

住宅小區(qū)業(yè)主的權(quán)利首先是對物業(yè)專有部位的完整所有權(quán)，即對其所購房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為所有權(quán)的法律特征就是強(qiáng)調(diào)所有權(quán)是絕對權(quán)（即對世權(quán)）。所有權(quán)權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。業(yè)主對其物業(yè)的所有權(quán)受到法律的保障和他人的尊重，實(shí)踐中發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工為迫使業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)而切斷房屋的進(jìn)戶水電設(shè)施，導(dǎo)致業(yè)主無法使用水電和正常居住，這是對業(yè)主使用物業(yè)權(quán)利的嚴(yán)重侵犯，是一種違反法律規(guī)定的違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

業(yè)主對住宅小區(qū)共有部位共同享有使用權(quán)、收益權(quán)、參與管理權(quán)。

業(yè)主對涉及小區(qū)自治公共管理事務(wù)有知情權(quán)、參與管理權(quán)、提出意見建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有要求按照服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的權(quán)利，有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴的權(quán)利。

業(yè)主有對造成本人本戶損害的其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利。

業(yè)主在建立小區(qū)自治組織過程中有選舉和被選舉的權(quán)利。

上述主要權(quán)利相對應(yīng)的就是作為小區(qū)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，如果只強(qiáng)調(diào)權(quán)利而不履行義務(wù)，其權(quán)利的行使和保障也要受到限制。

司法解釋也針對一些實(shí)踐中的模糊點(diǎn)做了明確規(guī)定，例如《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”。小區(qū)公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業(yè)主共有的，但常有一些業(yè)主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業(yè)主的影響甚至反感；有的業(yè)主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業(yè)服務(wù)企業(yè)的干預(yù)，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進(jìn)行使用，不屬侵權(quán)行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵?jǐn)_、損害他人的后果即屬合理范圍，應(yīng)予允許。“但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”，法律法規(guī)規(guī)定設(shè)置戶外廣告應(yīng)經(jīng)工商管理部門批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自安裝發(fā)布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或?qū)㈨攲诱紴橐延校鶎贂小俺狻钡那闆r。司法解釋根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將小區(qū)管理規(guī)約也列舉作為法律依據(jù)之一，凸現(xiàn)了我國法律體系已將城市住宅小區(qū)自治管理所制定的規(guī)約也納入其中，明確了違反小區(qū)自治管理規(guī)約也是違法，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均有權(quán)要求違法者予以糾正。

第二篇：住宅小區(qū)業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程

第一章

總則

第一條

組織名稱、地址

名稱：天津市西青區(qū)精武鎮(zhèn)恒溢隆庭小區(qū)業(yè)主委員會

地址： 天津市西青區(qū)精武鎮(zhèn)恒溢隆庭小區(qū)

所轄區(qū)域范圍：恒溢隆庭小區(qū)

第二條

性質(zhì)和宗旨

業(yè)主委員會是本物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。由業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）負(fù)責(zé)。

其宗旨是：代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、舒適的居住環(huán)境。

第三條

委員會自當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)登記之日起成立，并接受其監(jiān)督與指導(dǎo)。

第四條

本章程所稱業(yè)主，是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類住宅的非住宅房屋及其他各類物業(yè)和產(chǎn)權(quán)所有人。第二章

組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)

第五條

第一屆業(yè)主委員會由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門會同全體小區(qū)業(yè)主，在街道辦事處配合下組織業(yè)主召開第一次業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，１５日內(nèi)持成立業(yè)主委員會登記申請書、委員會成員名單和委員會章程到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。

第六條

業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主參加，業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按棟或單元推選業(yè)主代表，組成本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）必須有半數(shù)以上的業(yè)主（業(yè)主代表）出席才能舉行，業(yè)主可以委托其代理人出席大會。

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)單一的寫字樓、商場、大廈、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等，業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）由業(yè)主自行產(chǎn)生。

第七條 第一次業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）按下列程序召開：

１．由大會籌備組介紹大會籌備情況；

２．由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況；

３．業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的成員投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。

第八條 業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）每年至少召開一次，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在會議召開７日之前將大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主（業(yè)主代表）。

經(jīng)１０％以上業(yè)主（業(yè)主代表）提議，委員會應(yīng)在接到提議后１５天內(nèi)，就其提議的內(nèi)容召開臨時業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）。大會對提出的議案已作出決定的，業(yè)主（業(yè)主代表）在半年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開臨時業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）。

業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）應(yīng)按棟或按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人列席會議。

第九條 業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的決定，由出席會議的業(yè)主（業(yè)主代表）投票表決，過半數(shù)以上通過。

第十條 委員會設(shè)委員

名（根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定，不得少于５人），其中主任一名，副主任

名。主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。

第十一條 委員會每屆任期三年，委員可連選連任。

第十二條 委員會權(quán)利

１．召集和主持業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）；

２．制定委員會章程，代表業(yè)主、使用人，維護(hù)其合法權(quán)益； ３．在房地產(chǎn)行政主管部門的組織或指導(dǎo)下，采取公開招標(biāo)或其他方式，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

４．審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)決算、住宅配套工程和重大的維修項目計劃； ５．負(fù)責(zé)維修基金的籌集、使用和管理； ６．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用； ７．組織換屆改選業(yè)主委員會；

８．提出修訂業(yè)主公約、委員會章程的議案；

９．監(jiān)督、檢查各項管理工作的實(shí)施情況及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況；

１０．業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）賦予的其他職責(zé)和權(quán)利。第十三條 委員會義務(wù)

１．向業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）報告工作；

２．執(zhí)行業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過的各項決議、決定；

３．接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

４．聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

５．協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理的有關(guān)費(fèi)用；

６．涉及全體業(yè)主利益的有關(guān)事項決定，應(yīng)書面或口頭通告，也可張貼公布。其中重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過；

７．建立業(yè)主委員會檔案制度；

８．自覺接受房地產(chǎn)行政主管部門及各有關(guān)行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

９．委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，不得違反業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的決定，不得損害公共利益。

第十四條 經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）同意，委員會主任、副主任和執(zhí)行秘書可獲得適當(dāng)津貼。

１．主任：

２．副主任：

３．執(zhí)行秘書：

第十五條 委員會會議每月召開一次，由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。有三分之一以上的委員會提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時，可召開特別會議。

第十六條 委員會召集人應(yīng)在會議召開７日之前將會議召開日期和內(nèi)容送達(dá)每位委員。如會議討論重大事項，可以邀請房地產(chǎn)行政主管部門及政府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。

當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請承租人代表列席委員會會議，但沒有表決權(quán)。

第十七條 委員會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。第十八條 委員會會議必須做好記錄，并由會議主持人簽署后存檔。涉及重大問題應(yīng)由與會全體委員簽署。第三章

委員

第十九條

業(yè)主委員會委員必須符合下列條件：

１．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

２．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

３．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)；

４．品行端正無劣跡；

５．熱心公益事業(yè)。

第二十條 有下列情形之一的人員不得擔(dān)任委員會委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）確認(rèn)：

１．已不是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

２．無故缺席委員會會議連續(xù)３次以上；

３．因健康原因喪失履行職責(zé)的能力；

４．有違法犯罪行為被司法部門認(rèn)定的；

５．其他原因不適宜擔(dān)任委員的。

第二十一條

委員停任時，必須在停任半個月內(nèi)將由其管理、保存的委員會各種資料和財物移交給委員會。

第二十二條

委員會委員缺額時，應(yīng)在下一次業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）召開時予以補(bǔ)選；缺額人數(shù)較多時，可召開臨時業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）予以補(bǔ)選。

第二十三條

業(yè)主委員會主任的職責(zé)

１．負(fù)責(zé)召開業(yè)主委員會會議；

２．負(fù)責(zé)召開業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）；

３．代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；

４．核定維修基金帳目；

５．經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）或業(yè)主委員會授權(quán)的其他事項。

第二十四條

委員的權(quán)利和義務(wù)

１．權(quán)利

（１）參加委員會組織的有關(guān)活動；

（２）參與委員會有關(guān)事項的決策；

（３）具有對委員會的建議和批評權(quán)。

２．義務(wù)

（１）遵守本會章程；

（２）執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

（３）參加本會組織的會議、活動和公益事業(yè)；

（４）向本會的工作提供有關(guān)資料和建議。

第二十五條

業(yè)主委員會主任每屆期滿必須進(jìn)行一次財務(wù)審計和工作述職報告；離任時應(yīng)進(jìn)行離任審計，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正和查處。

第四章

經(jīng)費(fèi)

第二十六條

委員會經(jīng)費(fèi)由

費(fèi)用中支出。

第二十七條

委員會的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）和委員會會議；有關(guān)人員津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向委員會匯報，每向業(yè)主公布。第五章

附則

第二十八條

本章程或本章程的修訂經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過后生效，本章程未盡事項由業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）補(bǔ)充。業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。

第二十九條 本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第三十條 業(yè)主委員會制定和修訂后的章程，經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

第三篇：住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法

住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法

為進(jìn)一步完善城市長效綜合管理機(jī)制，充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)長效管理中的作用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我社區(qū)實(shí)際，制定本考核辦法。

一、成立由鎮(zhèn)市容局、社區(qū)兩委、小區(qū)居民代表等相關(guān)人員組成的考核小組，考核小組組長由社區(qū)副書記倪豐擔(dān)任，副組長由各小區(qū)開發(fā)商和鎮(zhèn)市容局考核人員擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)對城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作進(jìn)行考核。

二、考核對象：社區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會。

三、考核實(shí)行百分制評分標(biāo)準(zhǔn)。主要考核內(nèi)容為：業(yè)主委員會規(guī)范運(yùn)作、內(nèi)部管理及作用發(fā)揮情況，督促業(yè)主依約繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)情況，自覺接受社區(qū)的指導(dǎo)與監(jiān)督情況。

四、考核小組每半年按照考核細(xì)則對業(yè)主委員會進(jìn)行明查與暗訪，根據(jù)檢查與考核結(jié)果公布分值與排名。

五、考核辦法：考核小組年終對考評情況進(jìn)行匯總和排名。對優(yōu)秀的業(yè)主委員會予以表彰，考評結(jié)果不合格的業(yè)主委員會，由所在街道、社區(qū)責(zé)令整改；對拒不整改連續(xù)兩年考核不合格的業(yè)主委員會，由街道、社區(qū)啟動改選程序，重新選

舉業(yè)主委員會。

六、有下列情況之一的，直接判定為不合格業(yè)主委員會：

1.組織渙散、工作不力，不履行職責(zé)的；

2.因管理不到位，人民來信、市長熱線、群眾來電來訪較多，經(jīng)查實(shí)三次以上且處理不力的； 3.不作為或消極作為的業(yè)主委員會，經(jīng)街道社區(qū)或行政主管部門指導(dǎo)，責(zé)令改正收效甚微的；

4.由于管理原因，對小區(qū)安全產(chǎn)生重大負(fù)面影響的；

5.其他違反法律法規(guī)規(guī)章的行為。

七、本辦法自發(fā)布之日起施行。

附件：

街社區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考評細(xì)則

附件

街社區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考評細(xì)則

序號 考核內(nèi)容

內(nèi)部制度健全，人員分工明確，按照業(yè)主1 大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則開展工作，認(rèn)真履行業(yè)主委員會工作職責(zé)。定期召開業(yè)主委員會會議，并做好書面記

錄。

及時選擇物業(yè)管理方式，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同。建立值班制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，臺帳記錄齊全；加強(qiáng)與4 各單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)和溝通，實(shí)現(xiàn)良性互動，促進(jìn)物業(yè)管理良性健康運(yùn)行。

加強(qiáng)宣傳教育，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立正確的5 消費(fèi)理念。利用小區(qū)各自宣傳載體和平臺，結(jié)合小區(qū)實(shí)際開展多種形式的宣傳活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。組織做好新、老物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)退交接工

作。

業(yè)主委員會成員自覺交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并7 督促不按物業(yè)服務(wù)合同約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)法律法規(guī)，積極8 參加主管部門的培訓(xùn)，積極開展各類創(chuàng)建活動。

每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會和業(yè)9 主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主監(jiān)

督。接受所屬街道、社區(qū)的監(jiān)督和指導(dǎo)。重大事項應(yīng)邀請街道、社區(qū)、派出所、主11 管部門人員參加，作出的決定應(yīng)及時告知街道、社區(qū)、主管部門，不正確的及時糾

正。按要求協(xié)助開展群眾滿意度測評等工作。

5分 8分 5分

不接受街道、社區(qū)監(jiān)督和指導(dǎo)扣

5分。

結(jié)合平時考核，重大會議未通報社區(qū)或其他部門，每有一次扣2分；錯誤決定不及時糾正每有一

起扣5分。

未按要求協(xié)助開展相關(guān)工作的5分

未定期公告扣5分。

14分 9分

未履行交接工作的扣9分。住宅小區(qū)業(yè)主5％以下不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)扣2分，5％～10％扣5分，10％～15％扣10分，15％

以上的不得分。

查閱資料，結(jié)合平時考評，每有5分 一次不參加培訓(xùn)扣2分；每有一

項活動未開展扣2分。

8分

查閱資料，有一項不到位的扣

2分。

10分

查閱資料，有一項不到位的扣

3分。

5分 分值

評分標(biāo)準(zhǔn)

查閱資料，內(nèi)部管理混亂，未開8分 展工作，不積極履職的，每項扣

3分。

未定期召開業(yè)主委員會會議扣3

分，記錄不齊扣2分。查閱資料，現(xiàn)場檢查，未簽訂合10分 同、未協(xié)助履行合同的每項扣

5分。

得分

每起扣3分。正確處理開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等方面的關(guān)系，正確開展和引導(dǎo)業(yè)主維權(quán)。

8分

查閱資料，現(xiàn)場檢查，處理不及

時不到位每起扣1分。

備備注

備注：配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或行政主管部門開展查違拆違、保綠護(hù)綠等活動，成績

突出的，考核組可酌情加2-5分。

第四篇：住宅小區(qū)業(yè)主入伙模擬問答

小區(qū)業(yè)主入伙模擬100問

1、我們小區(qū)由哪個物業(yè)公司管理？

答：中房****有限公司。

2、小區(qū)占地面積是多大？有多少戶？

答：******萬平方米，**千多戶。

3、小區(qū)的綠化率是多少？

答：35%

4、辦理入伙時要帶哪些證件？

答：入伙通知書，業(yè)主的身份證及復(fù)印件，業(yè)主及家人照片。

5、辦理入伙能否找人幫助代辦？

答：您可以委托他人來辦理，但要有委托書。

6、入伙總共需交多少費(fèi)用？

答：辦理入伙時需要交納半年的物業(yè)管理費(fèi)。

7、我現(xiàn)在不拿鑰匙，就可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

答：不行，在您收到入伙通知書和我公司以公告形式通知之日起就要交納物管費(fèi)了。

8、已辦理入住，但不打算裝修，能否只收一半的物管費(fèi)？

答：不行，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，即使暫不入住，也要全額繳納物管費(fèi)。

9、為什么一次要交納半年的物管費(fèi)？

答：入伙前期業(yè)主多忙于裝修等事情，很少入住，物業(yè)公司同業(yè)主聯(lián)系較困難，為了方便工作，請您配合一次繳半年的。謝謝！

10、所收的費(fèi)用，經(jīng)過政府主管部門同意嗎？是否有備案？

答：那是肯定，全有備案。我們不會亂收費(fèi)的。

11、物業(yè)管理費(fèi)交納后，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到怎么辦？

答：請您放心，肯定不會出現(xiàn)您說的情況，如果工作中出現(xiàn)您不滿意的地方，也請您多提寶貴意見。

12、為什么前期服務(wù)協(xié)議物業(yè)公司是甲方？

答：協(xié)議的雙方是平等的，如果您覺得作為甲方重要，將來業(yè)主委員成立后，重新簽的服務(wù)合同時，將業(yè)主放在甲方也是一樣的。

13、房屋存在質(zhì)量問題怎么辦？

答：房屋都是經(jīng)過驗收的，不會存在質(zhì)量問題，如果出現(xiàn)了一些小問題，我們也會協(xié)助您進(jìn)行維修整改。

14、哪些房屋的質(zhì)量問題屬于保修范圍？

答：《房屋質(zhì)量保證書》上已列明了質(zhì)量保修范圍。

15、房屋出現(xiàn)了面積誤差，我可以不收房嗎？

答：如果誤差在允許范圍內(nèi)，您就得收房，如果超出了允許范圍，您可以選擇處理的方式。

16、我們小區(qū)裝的是什么樣的電表？是不是分時表？

答：裝的不是分時表，國家現(xiàn)在用電緊張，我們?yōu)槟惭b的是普通電子表。

17、配套的防盜門質(zhì)量合格嗎？

答：肯定是合格的，也都是經(jīng)過質(zhì)量驗收的。您可以放心使用。

18、防盜門要是出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致了失竊，責(zé)任由誰來付？

答：我們可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行鑒定如果確實(shí)是防盜門的質(zhì)量問題，我們會協(xié)助業(yè)主向防盜門廠家索賠。

19、為什么要填寫業(yè)主入住登記表？

答：可以方便我們遇到緊急事情時與您聯(lián)系，也可以方便派出所的戶籍管理工作。

20、留下電話和檔案，物業(yè)公司會不會泄漏？

答：請您放心，沒有經(jīng)過您的授權(quán)和同意，我們是不會將您的資料外泄的。

21、你們能將政府驗收的各項資料提供給我們看嗎？

答：可以。

22、辦了入住手續(xù)后，兩書就可以發(fā)下來的嗎？

答：對。

23、什么時候成立業(yè)主委員會？

答：入住率達(dá)到50%以上，或者第一套住宅交付滿兩年時，就可以籌備成立業(yè)主委員會。

24、我的房產(chǎn)證什么時候可以辦下來？

答：具體情況請詢問銷售部。

31、今后的生活垃圾是自己帶下來，還是有專人上門收？

答：自己袋裝化后，放到指定地方，我們會有專人清理。

32、入住后能否裝伸縮曬衣架？如果不行是為什么？

答：不行，因為伸縮曬衣架影響美觀，影響小區(qū)的外立面

33、入住后能否封閉陽臺？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區(qū)的規(guī)劃。

34、入住后能否安裝防盜網(wǎng)？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區(qū)的規(guī)劃，嚴(yán)重降低了小區(qū)的外觀檔次。如果業(yè)主確實(shí)須裝防盜網(wǎng)，可以裝在窗子的內(nèi)側(cè)。

35、入住后能否安裝雨陽棚？如果不行是為什么？

答：不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區(qū)的規(guī)劃，國家法規(guī)也是嚴(yán)厲禁止的。

36、能安裝太陽能熱水器嗎？如果不行,為什么？

答： 不行，因為影響了外立面，破壞了整個小區(qū)的規(guī)劃，裝在樓頂也會破壞防水層，造成漏水。

37、窗戶沒有紗窗怎么辦？

答：您可以安裝您自己喜歡的樣式。

38、業(yè)主外出，門窗均好，家中被盜責(zé)任由誰承擔(dān)？

答：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，如果我們按服務(wù)合同的要求履行了職責(zé)，此項責(zé)任就不由物業(yè)公司承擔(dān)。

39、辦理入住，房屋存在的問題，你們什么時候能修好？

答：我們會根據(jù)《房屋質(zhì)量保證書》上的承諾時間為您解決。

40、房屋存在質(zhì)量問題是否什么時候修好什么時候開始收物業(yè)管理費(fèi)？

答：不是，只要不影響使用，我們會盡快聯(lián)系施工單位維修。

41、修好后，是否書面通知？

答：修好后，我們會電話通知您。

42、辦理裝修需要哪些手續(xù)？

答：業(yè)主提出申請，裝修隊提供相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明，施工圖紙。

43、裝修人員一定要一同辦理手續(xù)嗎？

答：是的，他們需要一同辦理。

44、裝修公司一定要是正規(guī)的裝修公司嗎？能否請熟人裝修？

答：根據(jù)國家建設(shè)部第110號令，裝修必修選擇有資質(zhì)的裝修公司，我們建議您不要請熟人裝修。

45、裝修需交納哪些相關(guān)費(fèi)用？

答：裝修押金，建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，施工人員出入證押金和工本費(fèi)。

46、為什么要收裝修押金？

答：因為施工隊在裝修過程中，會出現(xiàn)很多意外的情況，影響其它業(yè)主正常生活。收押金，可以督促施工隊及時解決問題，保障您和其它業(yè)主的權(quán)利。

50、自己熟人裝修能否不收押金？

答：那不行，請施工單位和熟人進(jìn)行裝修是一樣的。

51、為什么收了物業(yè)管理費(fèi)后，還要收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)？ 答：管理費(fèi)只包括生活垃圾的處理，而裝修會產(chǎn)生大量的建

筑垃圾，管理處必須請相關(guān)單位進(jìn)行清運(yùn)。

52、垃圾能否自行清運(yùn)？如果不行，為什么？

答：不行，因為裝修垃圾在堆放時沒有辦法分清是那一家的，往往會造成糾紛，另一方面，自家的裝修垃圾因為數(shù)量少，往往會出現(xiàn)堆放時間長的問題，影響了小區(qū)的環(huán)境，所以裝修垃圾由物業(yè)公司安排環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)。

53、我家只是簡單裝修，沒什么垃圾，能否少收點(diǎn)費(fèi)用？

答：不行，因為有的業(yè)主裝修垃圾較多，有的垃圾較少我們不好核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以統(tǒng)一按建筑面積算。

54、建筑垃圾有沒有指定的堆放點(diǎn)？

答：有，裝修垃圾按指示牌的地點(diǎn)堆放。

55、裝修為什么不能用紅磚？

答：紅磚它破壞土壤同時也影響樓宇的承重結(jié)構(gòu)，國家已明令禁止在建筑上使用實(shí)心紅磚。

56、裝修施工人員為什么不能在房內(nèi)留宿？

答：裝修人員成份比較復(fù)雜，夜間容易出現(xiàn)問題，極易影響到其它業(yè)主。

57、裝修人員能否在施工房間內(nèi)做飯吃？

答：不行，在施工現(xiàn)場易燃燒材料和化學(xué)品較多做飯不安全，有很大的安全隱患。

58、要更改裝修方案還要辦理哪些相關(guān)手續(xù)？

答：直接到管理處申請，申報更改方案。

59、******的樓梯間進(jìn)入不了裝修大件材料怎么辦？

答：按裝修的需要，將大件的裝修材料合理分解。

60、本小區(qū)屬哪派出所管轄？

答：***派出所。

61、要遷移戶口怎么辦理？

答：帶戶口本和房產(chǎn)證或購房合同到派出所辦理，具體事宜可咨詢派出所。

62、入住后電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)到哪去交？

答：可以直接到相關(guān)部門交，也可以委托銀行托收。

63、電話、有線、寬帶要自己去辦理開通嗎？

答：是的，也可以委托管理處統(tǒng)一辦理。

64、有線，寬帶是哪一家公司的？

答：有線電視是成都有線電視，寬帶網(wǎng)是中國電信ADSL。

65、物業(yè)公司提供哪些特約服務(wù)？

答：特約服務(wù)項目很多，我們將在管理處予以公示。

66、小區(qū)是否執(zhí)行24小時封閉管理？

答：是的。

67、監(jiān)控室是否有專人24小時值守？

答：是的。

68、忘了帶卡，監(jiān)控中心可以幫助開門嗎？

答：在我們確定業(yè)主身份后，可以幫助開門。

69、放置空調(diào)外機(jī)的位置不夠怎么辦?能否自己找位置放？

答：不行，如果出現(xiàn)位置不夠的情況，也需要物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行安排。

70、能不能養(yǎng)寵物？

答：養(yǎng)寵物必須有養(yǎng)犬證，且必須圈養(yǎng)。

71、能否自行改煤氣管道？

答：不行，改煤氣管道必須由煤氣公司專業(yè)的人員進(jìn)行。

72、對講位置不好，能否自行改裝？

答：不行，需通過廠家專業(yè)人員進(jìn)行改裝。

73、預(yù)留的空調(diào)孔位置不好，能否自行在外墻鉆孔？

答：不行，住宅的外立面是絕對不允許被破壞的。

74、小區(qū)物業(yè)財務(wù)收支情況會定期公布嗎？

答：我們每半年會向全體業(yè)主公布。

75、業(yè)主小車停放費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：具體見服務(wù)協(xié)議。

76、如果車輛丟失，劃壞，物業(yè)負(fù)責(zé)賠償嗎？

答：不負(fù)責(zé)，您所交納的費(fèi)用是場地維護(hù)費(fèi)和場地租金，不包括保管費(fèi)。

77、小區(qū)水景多長時間換一次水？

答：十天。

78、家里下水道裝修時堵了，是物業(yè)負(fù)責(zé)修嗎？是否也要繳費(fèi)？

答：不是。是由裝修施工隊負(fù)責(zé)，我們也可以為你維修，但您需要交納相關(guān)成本費(fèi)用。

79、小區(qū)內(nèi)的路燈亮燈時間？

答：晚七點(diǎn)到早上六點(diǎn)，且根據(jù)季節(jié)進(jìn)行調(diào)整。

80、附近好一點(diǎn)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，是哪一所？

答：*******************。

81、我們這里的郵政編碼是多少？

答：*************

82、高層有沒有水箱？是一次供水還是二次供水？多長時間清洗一次？

答：本小區(qū)四層以下為常壓供水，四層以上為二次供水，二次供水的蓄水池在地下。我們會按衛(wèi)生防疫部門的要求定期清洗蓄水池，一定會保證您的健康。

83、收房時沒有漏水現(xiàn)象，可否不再做二次防水？

答：建議您最好要做二次防水，因為在裝修施工的時候有時會對防水層有一定破壞，做了二次防水就會更放心。可以少花錢解決大問題，因為一旦裝修完成后發(fā)現(xiàn)漏水再重新做防水，損失就更大。

84、物業(yè)公司的電話是多少？

答：******。

85、*****物業(yè)管理處的電話是多少？

答：。

86、電話24小時都有人接聽嗎？

答：對。物業(yè)管理處24小時有人值班。

87、市政等相關(guān)職能部門的電話是多少？可否提供？

答：可以提供，在我們發(fā)放的業(yè)主手冊上就有。

88、要是停電了，沒有電梯使用該怎么辦？

答：本小區(qū)配有發(fā)電機(jī)組，在短時間內(nèi)就會供電。

89、小區(qū)今后會安排哪些有意義的社區(qū)活動？

答：管理處有開展很多有意義的活動，在開展前會廣泛征求業(yè)主的意見。

90、本小區(qū)屬哪個社區(qū)居委會？

答：站前社區(qū)居委會。

91、我們家用電最大功率是多少？

答：8KW92、您知道業(yè)主委員會怎么組建？

答：住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上或住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時，由所在地區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處召集一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一次業(yè)主大會也可由業(yè)主自行組織召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

93、您知道小區(qū)包括哪些物業(yè)管理服務(wù)事項嗎？

答： ⑴ 共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新； ⑵ 共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)； ⑶ 綠化養(yǎng)護(hù)； ⑷ 治安防范服務(wù)； ⑸ 清掃、保潔服務(wù)； ⑹ 車輛進(jìn)出和停放的管理； ⑺ 按照業(yè)主、使用人的要求，及時提供房屋自

用部位、自用設(shè)備的有償應(yīng)急維修服務(wù)； ⑻ 住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管； ⑼ 物業(yè)維修專項資金的帳務(wù)管理； ⑽ 其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

94、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)這么高，依據(jù)是什么？

答：物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛管理服務(wù)費(fèi)是由物價局會同市房地產(chǎn)行政管理部門，依照《中中華人民共和國價格法》的有關(guān)規(guī)定，按照普通建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和高標(biāo)準(zhǔn)制定全市統(tǒng)一的指導(dǎo)價。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)公司經(jīng)物價局審批、核準(zhǔn)并備案，應(yīng)明碼實(shí)價，掛牌公布內(nèi)容。

95、物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主就可以拒繳物業(yè)管理費(fèi)嗎？

答： ⑴不能。業(yè)主應(yīng)按時繳納物業(yè)管理費(fèi)，否則物業(yè)管理公司由于經(jīng)費(fèi)不足，將無法開展管理工作，服務(wù)水平下降。⑵ 業(yè)主有意見，有權(quán)要求物業(yè)管理公司改正。⑶ 如果物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理過程中有違反前期物業(yè)管理服務(wù)合同的行為，作為業(yè)主，可以追究其違約責(zé)任。

96、您知道物業(yè)管理費(fèi)是從什么時間開始收取？

答：物業(yè)管理費(fèi)是從業(yè)主入伙起開始收取。所謂入伙，是指業(yè)主收到入伙通知書就視為入伙。在您辦理入伙手續(xù)時，須一次性預(yù)交不超過半年的物業(yè)管理費(fèi)。

97、物業(yè)管理是為售樓服務(wù)，還是為業(yè)主服務(wù)？

答：“為業(yè)主服務(wù)“是物業(yè)管理公司不變的宗旨，業(yè)主才是物業(yè)公司服務(wù)的主體，且委托式物業(yè)管理小區(qū)不存在為售樓服務(wù)的因素。

98、您知道物業(yè)管理的目的是什么？

答： ⑴ 為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境。⑵ 提高物業(yè)價值，延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)發(fā)揮最大使用效能。

99、您知道業(yè)主能否自己管理物業(yè)嗎?

答： ⑴ 物業(yè)的整體性特點(diǎn)決定了不可能由業(yè)主各自分散進(jìn)行維護(hù)管理，必須通過政府行政主管部門資質(zhì)認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)（物業(yè)管理公司）來操作。物業(yè)管理公司既對業(yè)主提供經(jīng)營性服務(wù)，又對公共利益實(shí)施有效管理監(jiān)督，包括代替政府履行部分城市設(shè)施和管理與維護(hù)（如綠化、消防設(shè)施等）。⑵ 面對復(fù)雜的管理與服務(wù)，作為業(yè)主顯然不能自己管理。因為每位業(yè)主的工作崗位不在此，也就沒有更多的時間投入到物業(yè)的管理上，所以說，業(yè)主自己管理在法律上和現(xiàn)實(shí)中都是行不通的。

100、物業(yè)管理的針對特約服務(wù)有哪些內(nèi)容？

答：應(yīng)業(yè)主要求提供的戶內(nèi)維修、代收代繳代辦、中介服務(wù)、家政服務(wù)、特殊性保管服務(wù)等等。如代收代繳水電費(fèi)，代買車票、機(jī)票，室內(nèi)保潔，代請保姆，保管車輛等服務(wù)。

101、住戶裝修有哪些禁區(qū)？

答： ⑴ 不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和房屋結(jié)構(gòu)。⑵ 一定做好房屋二次防水。⑶ 地面裝修材料的重量不得超過規(guī)定重量。⑷ 不得擅自改動排水管道、煤氣管道。⑸ 不得改變使用性質(zhì)。⑹ 不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。102、業(yè)主裝修房屋應(yīng)注意哪些事項？

答：業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先將裝修方案告知物業(yè)管理處，并與之簽訂裝修管理協(xié)議，遵守業(yè)主公約，并按房屋安全使用規(guī)范的要求進(jìn)行裝修。

103、業(yè)主裝修為什么要事先告知物業(yè)管理處和辦理有關(guān)手續(xù)？

答： ⑴ 首先裝修管理是物業(yè)管理的一部分，房屋裝修關(guān)系到房屋結(jié)構(gòu)、房屋外統(tǒng)一后期物業(yè)管理等問題。裝修管理的目的，是要保護(hù)業(yè)主自身利益，使業(yè)主有一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境。⑵《武漢市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。由物業(yè)公司對裝修施工進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

104、為什么裝修垃圾要由物業(yè)公司統(tǒng)一清運(yùn)？

答： ⑴ 方便業(yè)主，免去業(yè)主負(fù)擔(dān)。⑵ 保障小區(qū)公共衛(wèi)生環(huán)境。

105、為什么裝修押金要完工一段時間后才退還？

答： ⑴ 房屋裝修質(zhì)量必須有一個使用周期，方可看出裝修真正質(zhì)量。⑵ 對施工隊有一定制約，對業(yè)主的裝修質(zhì)量、保修服務(wù)有一定保障。⑶ 因施工質(zhì)量問題造成業(yè)主、小區(qū)公共設(shè)施損失的可有一定補(bǔ)償。

106、房屋裝修為什么要選擇專業(yè)施工隊伍？

答：⑴ 專業(yè)隊伍有專業(yè)的技術(shù)人員對各方面施工規(guī)范比較熟悉；施工程序規(guī)范，對裝修的質(zhì)量有一定保障。⑵ 有一定的公司信譽(yù)，有利于房屋的保修；有利于物業(yè)公司的裝修管理。⑶ 沒有執(zhí)照與資質(zhì)的施工隊伍，根據(jù)裝修行業(yè)規(guī)

定沒有承接裝修工程的資格。

107、您知道嚴(yán)禁住戶自行安裝有礙外觀的設(shè)施是什么嗎？

答：為保障小區(qū)房屋外觀的整齊劃一，物業(yè)公司嚴(yán)禁自行住戶安裝如防盜網(wǎng)、雨陽逢、花架、伸出式曬衣架、封閉陽臺等等。如果確有需要物業(yè)公司將組織業(yè)主統(tǒng)一安裝。

108、在已交納停車費(fèi)的情況下，車輛在停車場被盜，物業(yè)負(fù)多大責(zé)任？

答：物業(yè)公司收取的停車費(fèi)是小區(qū)衛(wèi)生、道路維護(hù)費(fèi)、看管人工資、車位使用費(fèi)，并非車輛保管費(fèi)。小區(qū)停車場與車主之間是車位有償使用關(guān)系，對被盜車輛不負(fù)有保管義務(wù)，對丟失的車小區(qū)沒有過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司可于車主協(xié)商適當(dāng)給予補(bǔ)償。

109、業(yè)主家被盜，損失是否由物業(yè)管理公司賠償？

答： 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)開展治安管理，主要是保證小區(qū)公共環(huán)境的治安秩序，同時也有防范小偷及其他作案者進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)家庭安全的作用。業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否有責(zé)任進(jìn)行賠償，主要取決于兩個因素： ⑴ 是內(nèi)盜還是外盜。如是內(nèi)盜，物業(yè)公司是無能為力的，也是難以 難以防范的。因為小區(qū)內(nèi)的住戶家庭都是親朋好友，無從判斷。⑵ 如是外盜，要分析物業(yè)公司有沒有作為。如是門崗在崗時，而且巡查崗巡查力度正常，作案者是通過其他途徑進(jìn)入小區(qū)作案的，物業(yè)公司不承擔(dān)主要責(zé)任，也不應(yīng)賠償業(yè)主損失。反之，作為物業(yè)公司要承擔(dān)連帶責(zé)任，根據(jù)損失量的多少，物業(yè)公司的失職程度來作相應(yīng)的處理。

以上問題是結(jié)合各物業(yè)友人的幫助而成供大家參考

前期物業(yè)管理服務(wù)合同可否拒絕，如果業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容不合理怎么辦？

答：在業(yè)主入住之前，為了規(guī)范而又有效的管理小區(qū)，保障您和其他業(yè)主的生活環(huán)境，開發(fā)商有必要也有權(quán)利選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是法律賦予開發(fā)商的權(quán)利，同時也是開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)。這一規(guī)定對于業(yè)主同樣具有法律強(qiáng)制性，業(yè)主不得以合同并非由其簽訂為由拒絕覆行。相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，買賣雙方應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)管理作出約定，商品房買賣，合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，或者要求房屋買受人與建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。買受人雖然在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時不享有表達(dá)自己意志的權(quán)利，但買受人可以就合同的條款提出自己的意見，如果協(xié)商不成，而且合同條款確有損害業(yè)主利益的內(nèi)容，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價主管部門投訴，要求變更合同中的不合法條款。（依據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定：“在業(yè)主入住之前，為了管理小區(qū)，保障業(yè)主的生活環(huán)境，開發(fā)商有必要也有權(quán)利選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是法律賦予開發(fā)商的權(quán)利，同時也是開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)。）

第五篇：關(guān)于目前國內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主違章建筑報告

關(guān)于目前國內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會處理小區(qū)內(nèi)部違章建筑的報告材料

案例2：昆明滇池衛(wèi)城部分業(yè)主搭建雨棚案例

部分業(yè)主在自家房屋樓頂搭建雨棚,這屬于認(rèn)定為“違章建筑”，物管公司按照之前簽訂的“協(xié)議”，對沒有拆除“搭建違章建筑，發(fā)通知要求郭整改，如不執(zhí)行不排除強(qiáng)拆。最后，郭自行拆除其柵欄等違章建筑。

對法律法規(guī)認(rèn)定的違章建筑以及其他一些影響小區(qū)安全、景觀的不合理不恰當(dāng)?shù)倪`建設(shè)施，就能在第一時間按照約定予以排除，對搭違行為予以制止。

4、物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會授權(quán)管理小區(qū)日常服務(wù)工作的機(jī)構(gòu)，在小區(qū)設(shè)施設(shè)備、景觀綠化等方面的管理、巡檢、維護(hù)等方面發(fā)揮著重要職能，對于臨時出現(xiàn)的一些違章建筑能夠在最短時間內(nèi)控制局面、停止違建施工，并快速向相關(guān)部門報告。但需注意，物業(yè)公司作為普通企業(yè)，不具有違章建筑的認(rèn)定權(quán)和強(qiáng)拆權(quán)。物業(yè)公司的行為意義在于防止違章違建事態(tài)進(jìn)一步惡化，在查處違章建筑實(shí)質(zhì)問題上，只能由相關(guān)行政部門予以處理。

一是實(shí)施私力救助，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會自律自治作用。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依法共同決定。”業(yè)主作為小區(qū)主人，是小區(qū)事務(wù)的管理主體，享有自治權(quán)。

第一，制定業(yè)主公約。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，在業(yè)主公約中對有關(guān)裝修、搭建的各種情形進(jìn)行約定。比如，業(yè)主公約可以約定采用何種材料封閉陽臺，也可以約定在屋頂或者其他適當(dāng)?shù)胤桨惭b太陽能接受器。需要通過業(yè)主公約進(jìn)行授權(quán)的搭建行為，主要是可能影響小區(qū)整體外貌的搭建行為，因為，不進(jìn)行約定，這些搭建行為都將因違反履行共同維護(hù)整體物業(yè)存在和良好的義務(wù)，而被禁止。一旦通過業(yè)主公約承認(rèn)該類搭建行為的合法性，則可以視作各業(yè)主都放棄相關(guān)權(quán)利，并愿意承擔(dān)容忍義務(wù)。業(yè)主公約通過后報物業(yè)公司備案，由小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督執(zhí)行；發(fā)現(xiàn)違反業(yè)主公約的情況，應(yīng)當(dāng)立即向業(yè)主委員會報告。

第二，召開業(yè)主大會。對違反業(yè)主公約，搭建影響小區(qū)景觀、外貌的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，可以由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，共同對搭建行為進(jìn)行協(xié)商處理，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)列席參加。業(yè)主大會可以綜合考慮，根據(jù)違法搭建的程度，作出以下決定：（1）對小區(qū)整體外貌基本無礙的搭建，可以通過修改、補(bǔ)充業(yè)主公約，允許業(yè)主搭建。（2）對小區(qū)整體外貌有一定影響，但不甚嚴(yán)重的搭建，可以通過增收維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)濟(jì)性措施，彌補(bǔ)其業(yè)已造成的損害。（3）嚴(yán)重影響小區(qū)整體外貌，或者侵害相鄰權(quán)人合法權(quán)益的搭建，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)督促當(dāng)事人遵守業(yè)主公約，自行拆除；當(dāng)事人拒絕履行的，業(yè)主大會或者被侵權(quán)人可以請求公權(quán)力介入解決。

二、注重規(guī)范管理，充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢。在小區(qū)日常管理上，物業(yè)公司擁有熟悉情況、易于溝通的優(yōu)勢。在物業(yè)管理小區(qū)違法搭建現(xiàn)象上，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)公司的作用。

第一，告知義務(wù)。根據(jù)《無錫市物業(yè)管理辦法》第四十五條規(guī)定：“業(yè)主或者使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守業(yè)主公約。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并對物業(yè)裝飾裝修活動實(shí)施監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政主管部門依法處理。”據(jù)此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在業(yè)主、使用人進(jìn)行裝修工程前，重申有關(guān)裝修中的禁止性行為，并采取書面告知的方式。

第二，制止義務(wù)。對違法搭建行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并可采取一定措施進(jìn)行制止，需要注意的是，物業(yè)公司只是一個民事主體，不是國家執(zhí)法部門，只能在其法律賦予的管理職能范圍采取相應(yīng)手段，如制止個別業(yè)主違章建筑的材料、施工人員進(jìn)入小區(qū)等。

三、請求公力救濟(jì)，通過公權(quán)力部門介入解決小區(qū)違章建筑現(xiàn)象。