第一篇：加強資金監(jiān)管

鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目資金監(jiān)管的探索

隨著農(nóng)村稅費改革不斷推向深入，上級用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金規(guī)模逐年加大。為提高資金使用效益進(jìn)行了一些有益的嘗試和探索，在“管精、管細(xì)、管好、管嚴(yán)、管實”的基礎(chǔ)上，制定了一系列的制度，取得了一定的成效。但在實際當(dāng)中，還存在一些不容忽視的問題：

首先，監(jiān)管意識不強。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)主要精力都用在加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，對資金監(jiān)管意識不強，精細(xì)管理還做得不夠到位，在一定程度上存在“重發(fā)展，輕監(jiān)管”、“重資金分配，輕使用監(jiān)管”、“重項目申報，輕后期監(jiān)督”的現(xiàn)象。加之鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政人手少、業(yè)務(wù)量大，財政資金監(jiān)管是一項長期而又繁瑣的事，按照具體的實施辦法開展工作，有一定的困難，造成財政監(jiān)督處于一種游離狀態(tài)。

其次，制度管理流于形式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所機構(gòu)設(shè)置、人員業(yè)務(wù)繁雜，業(yè)務(wù)指導(dǎo)不規(guī)范，很多人不愿意到基層工作，；二是人員的教育培養(yǎng)跟不上形勢發(fā)展，存在青黃不接、年齡結(jié)構(gòu)偏大的現(xiàn)象，人員更新?lián)Q代難；三是資金信息上下級溝通不暢，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政對某些資金來源性質(zhì)不明，資料信息不能共享，導(dǎo)致政策執(zhí)行的相關(guān)進(jìn)度、數(shù)據(jù)等信息滯后。

第三，內(nèi)控機制不完善。一是涉及財務(wù)管理的人員分工不夠明確。領(lǐng)導(dǎo)崗位、稽核崗位、會計崗位、出納崗位的責(zé)任制度執(zhí)行不夠到位，達(dá)不到權(quán)責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督的目的。二是財務(wù)內(nèi)部控制制度不夠健全。沒有建立財產(chǎn)清查制度。三是會計核算真實性審核監(jiān)督缺位，無法對變通處理的支出票據(jù)進(jìn)行有效監(jiān)督。四是嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律、打擊違規(guī)違紀(jì)行為方面還做得不夠到位。對發(fā)現(xiàn)的問題處理一般都較為寬松，導(dǎo)致財政監(jiān)督權(quán)威性不高。

第四，預(yù)算管理不規(guī)范。一是預(yù)算收入編制沒有全面、系統(tǒng)地反映鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有收入；部門預(yù)算中的政府采購預(yù)算只是流于形式；項目預(yù)算沒有實行評審論證制度，沒有做好項目支出滾動預(yù)算與部門年度預(yù)算的銜接工作，預(yù)算編制的前瞻性、計劃性受到影響。二是預(yù)算執(zhí)行隨意性較大。預(yù)算的編制、調(diào)整基本上沒有按規(guī)定報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人代會批準(zhǔn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政預(yù)算的法律約束形同虛設(shè)。

為了切實做好資金監(jiān)管工作，我們認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個方面入手：

立足科學(xué)精細(xì)，控管資金運行。財政部門要充分發(fā)揮職能，從項目立項、預(yù)算編制、決算審計等專項資金使用的全過程實施控制監(jiān)督，結(jié)合財政專項資金特點，建立健全專項資金項目庫，逐項建立健全具體管理辦法。把重點放在對專項資金預(yù)算編制的審查上，對每筆資金的使用范圍、資金額度等要從嚴(yán)控制，避免虛列項目或多要資金。

建立民主機制，確保決策公正。財政專項資金投向要突出保民生、保穩(wěn)定、保重點支出需要。項目立項和支出預(yù)算報告必須組織論證評審，項目計劃和支出預(yù)算執(zhí)行方案須經(jīng)財政部門初審，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審定批準(zhǔn)后執(zhí)行。專項資金的分配、審批、使用情況，要定期向社會公開，接受社會各界廣泛監(jiān)督。

進(jìn)行績效考評，實施違規(guī)問責(zé)。以提高財政資金的使用效益為目的，加大對重點專項資金項目的績效評價，促進(jìn)財政專項資金由“分配管理”向“績效管理”轉(zhuǎn)變。專項資金項目必須堅持單獨設(shè)賬、獨立核算，完成后必須進(jìn)行財務(wù)決算審計，以夯實財政專項資金的監(jiān)管基礎(chǔ)。推行專項資金監(jiān)管問責(zé)聯(lián)系會議制度，由地方監(jiān)察、審計、財政等部門組成，重點研究、檢查、處理專項資金監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并依法依規(guī)嚴(yán)格責(zé)任追究。

第二篇：資金監(jiān)管協(xié)議

專用資金賬戶監(jiān)管協(xié)議

甲方（貸款人）：

乙方（借款人）：

丙方（銀行）：

為規(guī)范****公司在參與***業(yè)務(wù)上貸款資金的管理，確保**資金安全、合理、有效使用，經(jīng)甲、乙、丙三方在平等自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行了充分協(xié)商，并在各方協(xié)商一致的情況下，制定如下協(xié)議條款，共同遵照執(zhí)行。

第一條 甲方權(quán)利義務(wù)

一、甲方應(yīng)積極為乙方提供符合“*******”規(guī)定的各項****資金的貸款服務(wù)。

二、甲方應(yīng)向丙方提供審查資金用途所需的有關(guān)資料。

三、甲方有權(quán)對本協(xié)議的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。

四、未經(jīng)甲方書面同意，乙方擅自將貸款資金挪作其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，甲方有權(quán)停止貸款資金的發(fā)放。

第二條乙方權(quán)利義務(wù)

一、乙方擁有貸款資金的所有權(quán)和專項使用權(quán)。

二、乙方須在甲方指定銀行開立專項結(jié)算賬戶。

三、乙方應(yīng)接受甲方對貸款資金結(jié)算的管理監(jiān)督和檢查。

四、乙方應(yīng)向單位所在地支行級及其以上級別的商業(yè)銀行申請辦理動員預(yù)付款銀行保函和銀行履約保函，在提交甲方和丙方審查合格后，方可按規(guī)定的程序辦理動員預(yù)付款支付手續(xù)。

五、乙方應(yīng)按本協(xié)議約定的期限和方式向甲方報送當(dāng)月用款計劃和。

六、乙方的所有合同或協(xié)議（包括分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)備的購買合同等），必須報甲方計劃合同處、財務(wù)資產(chǎn)處核備，并抄送丙方一份。

七、乙方必須保證貸款資金的安全、合理、有效的使用，未經(jīng)甲方批準(zhǔn)不得以任何名義轉(zhuǎn)移貸款資金，否則甲方有權(quán)停止與乙方的貸款合同。

八、甲方委托丙方對乙方貸款資金的支付進(jìn)行監(jiān)督管理，即乙方在丙方開設(shè)的貸款專用賬戶內(nèi)的貸款資金要全部用于政府采購業(yè)務(wù)的資金結(jié)算，否則，丙方有權(quán)拒絕支付。

第三條丙方權(quán)利義務(wù)

一、丙方應(yīng)為甲方和乙方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不得無理壓票壓匯壓款，應(yīng)配備專管員提供資金結(jié)算咨詢服務(wù)。有義務(wù)接受甲方對貸款資金管理、監(jiān)督。

二、丙方應(yīng)配合甲方對乙方貸款資金監(jiān)督管理。

三、丙方有權(quán)在乙方違反貸款合同規(guī)定、擅自轉(zhuǎn)移貸款資金時，按照甲方要求從乙方結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn)等額款項進(jìn)入專戶存儲。專戶存款未經(jīng)甲方的書面批準(zhǔn)不得支用。

第四條 違約責(zé)任

乙方未經(jīng)甲方同意將核算專項賬戶內(nèi)的貸款資金挪用，作為政府采購業(yè)務(wù)以外的支出時，應(yīng)按挪用資金金額的5%向甲方支付違約金，同時視挪用金額大小、性質(zhì)等情況，終止貸款合同。

第五條 協(xié)議生效

本協(xié)議自三方簽字蓋章之日起生效，至貸款償還后自動失效。

第六條 協(xié)議文本數(shù)量

本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙三方各持一份。未盡事宜，三方另行協(xié)商。

甲 方：乙 方：丙 方：

法定代表人法定代表人法定代表人

或授權(quán)代理人 ：或授權(quán)代理人 ：或授權(quán)代理人 ：：

2012年 月 日2012年 月 日2012年 月 日

第三篇：涉農(nóng)資金監(jiān)管

晴隆四舉措強化涉農(nóng)資金監(jiān)管

今年以來，晴隆縣采取四項措施加強涉農(nóng)專項資金的監(jiān)督管理，堅決遏制截留、挪用、擠占、套取甚至貪污、私分涉農(nóng)專項資金的違紀(jì)違規(guī)行為，以確保涉農(nóng)專項資金安全運行和規(guī)范管理，進(jìn)一步提高財政支農(nóng)資金的使用效益。

晴隆縣涉農(nóng)專項資金主要涉及縣發(fā)改、財政、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、教育等有關(guān)部門和全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。為確保國家涉農(nóng)惠農(nóng)政策惠及千家萬戶，切實維護(hù)廣大農(nóng)民的合法利益，今年以來，該縣把加強涉農(nóng)惠農(nóng)資金監(jiān)管作為效能建設(shè)的一項重要內(nèi)容，采取四項措施加強對涉農(nóng)惠農(nóng)資金實行全程監(jiān)管。

強化學(xué)習(xí)教育。該縣定期組織紀(jì)檢監(jiān)察、財政、審計及涉農(nóng)資金主管部門、涉農(nóng)資金項目單位的責(zé)任人及相關(guān)工作人員進(jìn)行有關(guān)涉農(nóng)資金政策法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，不斷增強涉農(nóng)資金管理人員依法行政、廉潔行政、規(guī)范行政的觀念，自覺為涉農(nóng)資金的管理使用當(dāng)好家、把好關(guān)。

強化項目公示制。屬于直接兌現(xiàn)給群眾的涉農(nóng)資金嚴(yán)格按照村組申報，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核后到村組進(jìn)行張榜公布，群眾無意見后報到相關(guān)部門撥款，然后進(jìn)入農(nóng)網(wǎng)“一折通”發(fā)放，確保農(nóng)戶得到實惠；項目單位的資金立項、施工、驗收由項目實施單位到項目受益的村組進(jìn)行項目公示，并要求項目實施單位與施工單位簽訂廉政建設(shè)責(zé)任書。同時，積極開展事前監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)防涉農(nóng)資金管理使用過程中出現(xiàn)的問題，把隱患消除在萌芽狀態(tài)。

建立健全涉農(nóng)資金備案機制。將涉農(nóng)專項資金的名稱、來源、數(shù)量、項目安排去向、實施單位等情況在同級紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)備案，進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)單位改進(jìn)管理，增強責(zé)任感，提高涉農(nóng)資金管理使用的效率和效果。

強化監(jiān)督約束機制。縣財政局嚴(yán)格實行項目報賬制度，對項目資金的撥付嚴(yán)把審核關(guān)；縣審計局對涉農(nóng)專項資金定期或不定期開展審計；縣紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)加大對違規(guī)使用專項資金的查處力度，發(fā)現(xiàn)截留、挪用或其他違規(guī)行為嚴(yán)肅查處。各相關(guān)職能部門推行各項制度，增加專項資金管理使用的透明度，提高廣大人民群眾的知情權(quán)。

第四篇：資金監(jiān)管協(xié)議書

京山縣中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

協(xié) 議 書

開發(fā)企業(yè)：

（以下簡稱甲方）監(jiān)管部門：

（以下簡稱乙方）合作銀行：

（以下簡稱丙方）甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方開發(fā)并擬進(jìn)行預(yù)售的商品房預(yù)售資金監(jiān)管事宜取得的一致意見，根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《京山縣中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》等規(guī)定，特訂立如下協(xié)議。

一、預(yù)售商品房概況

預(yù)售商品房項目名稱：

座落位置：

投資規(guī)模：

建筑面積：

房屋幢數(shù)：

該項目在本協(xié)議訂立時的實際工程進(jìn)度為：

二、預(yù)售資金的收取

（一）收取范圍：甲方依照商品房買賣合同約定向購房人收取的房價款，包括定金、首付款、預(yù)付款、預(yù)售商品房按揭貸款等各種款項。

（二）收取程序：

行使，乙方嚴(yán)格按照國家法律、法規(guī)和《京山縣中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的規(guī)定行使審核權(quán)和資金使用過程中的監(jiān)管權(quán)。

2、甲方預(yù)售資金余額未達(dá)到同期預(yù)售工程總投資額（規(guī)劃許可證核定的規(guī)劃面積×工程造價）的 %，即

萬元時，不得使用預(yù)售資金，丙方亦不得擅自撥付。

3、甲方申請使用監(jiān)管范圍內(nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)按乙方要求提交用款事項等相關(guān)證明材料，經(jīng)乙方審核批準(zhǔn)后，甲方持經(jīng)乙方審批同意的使用申請審批表到丙方辦理專用資金撥款手續(xù)。

4、丙方憑乙方簽署的批準(zhǔn)意見載明的用款時間、金額，及時、足額向甲方劃款。

六、預(yù)售資金監(jiān)管的期限及解除條件

1、監(jiān)管期限：商品房預(yù)售資金的監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證之日起，至該商品房項目取得建設(shè)工程竣工驗收備案證之日止。

2、監(jiān)管解除：甲方在該項目預(yù)售商品房項目取得建設(shè)工程竣工驗收備案證后，由甲方提交《京山縣商品房預(yù)售資金撤銷監(jiān)管申請審批表》，向乙方申請解除預(yù)售資金監(jiān)管，經(jīng)乙方審核后，丙方依據(jù)審批意見撤銷監(jiān)管。

七、各方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù) 甲方權(quán)利：

2、有依法履行監(jiān)管職責(zé)的義務(wù)。

3、有將預(yù)售資金的使用中可依法公開的信息向社會公示的義務(wù)。

（三）丙方的權(quán)利和義務(wù)

1、按照國家法規(guī)和規(guī)定及本合同的約定，協(xié)同履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)。

2、依照乙方的審核意見及時、足額劃款；未經(jīng)乙方批準(zhǔn)擅自劃款的，應(yīng)當(dāng)及時追回；逾期未追回或者發(fā)生多次擅自撥款的，乙方有權(quán)按規(guī)定要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、不得在專用賬戶中直接扣劃甲方貸款及利息、費用和貸款保證金。

八、其他約定

1、甲方若與丙方設(shè)定在建設(shè)工程抵押貸款的，雙方承諾在預(yù)售資金未解除監(jiān)管前，不能將預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金直接扣劃、沖抵償還貸款資金本息；在有個人住房抵押貸款的情況下，丙方亦不能從監(jiān)管專用帳戶中直接扣劃保證金。

2、甲方因特殊原因確需變更監(jiān)管銀行的，應(yīng)向乙方提出申請，經(jīng)乙方同意后予以變更；若丙方違反資金監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，乙方有權(quán)責(zé)令甲方變更監(jiān)管銀行。變更監(jiān)管銀行后，應(yīng)重新簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，原監(jiān)管專用帳戶內(nèi)的資金一并劃入新的監(jiān)管銀行。

3、。

甲

方（簽章）： 地

址： 法定代表人（簽章）： 委托代理人（簽章）： 聯(lián) 系 電 話：

乙

方（簽章）： 地

址： 法定代表人（簽章）：委托代理人（簽章）：聯(lián) 系 電 話：

丙

方（簽章）： 地

址： 法定代表人（簽章）：委托代理人（簽章）：聯(lián) 系 電 話：

年

年

年-7-

日

日

日

月

月

月

第五篇：預(yù)售資金監(jiān)管探討

關(guān)于商品房預(yù)售 合同備案以及

資金監(jiān)管有關(guān)問題的探討

一、關(guān)于商品房預(yù)售的問題

（一）商品房預(yù)售的概念

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，這個制度即為商品房預(yù)售制度。它與現(xiàn)房的銷售已成為我國新建商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

（二）商品房預(yù)售的背景

1994年國家出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，于同年11月頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從此建立了商品房預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2004年7月20日建設(shè)部發(fā)布了修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。目前我國商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，我市達(dá)90%以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的困難，加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，從而帶動了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

（三）商品房預(yù)售的特征

我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個明顯特征：

第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。它不是尚未開工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程。

第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。

第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何需要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

（四）商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對方違約的風(fēng)險，為了保護(hù)買房人的利益，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品

房項目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設(shè)工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。

第三，按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設(shè)項目已經(jīng)實際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

（五）商品房預(yù)售的風(fēng)險

自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實施以來，商品房預(yù)售市場逐步走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。

第一，交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了開發(fā)的

全部風(fēng)險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。

第二，銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的初步成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。

第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場規(guī)范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問題，更凸現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

第五、商品預(yù)售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所謂“期房價格低”只是假象，對開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟(jì)價值的期待值要比這個差值要小。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預(yù)期會推動房價屢創(chuàng)新高。

（六）新舊商品房預(yù)售合同的區(qū)別

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更強的適用性和可操作性，而且也更注重對購房人的保護(hù)。

第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個文本。原《商品房買賣合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買賣雙方對簽訂合同過程中容易忽視的事項和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。

第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買賣雙方信息不對稱的前提下，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購房人

商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。

第三，強化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號。意義：加強了對開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。

第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗收備案表和竣工驗收報告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等，能有效表述商品房經(jīng)過各項綜合驗收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿足交付條件，一目了然。

第五，擴大了購房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實際生活中，購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。現(xiàn)新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

第六，增加了購房人查驗房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買賣

合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權(quán)對商品房進(jìn)行查驗。意義：實際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機會實地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項手續(xù)后，即使查驗出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商也會怠于維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。

第七，填補了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購房人維權(quán)帶來較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。

第八，細(xì)化了開發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對購房人權(quán)益的保障，更能滿足購房人現(xiàn)代生活需要。

第九，固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利。新修訂的《商品房買賣合同》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫、會所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的時候，能夠及時拿起法律武器

進(jìn)行維權(quán)。

第十，引導(dǎo)了買賣雙方對合同重要事項作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。

第十一，突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護(hù)條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。

二、關(guān)于合同備案的問題

（一）合同登記備案的概念

商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的

所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

（二）合同備案的意義

商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對預(yù)購人具有保護(hù)功能。

第一，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。

第二，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請求權(quán)具有對抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過登記備案后便獲得了對抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化。

第三，商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。該項登記活動主要是為了對開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行合法性審查，同時維護(hù)買受人的利益，強化買受人權(quán)利的效力。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過備案登記而主張合同無效。

(三)預(yù)告登記的概念

所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。

預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

(四)預(yù)告登記的意義

在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。

商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因為：第一，在商品房預(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請預(yù)告登記的人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有權(quán)人，請求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請人為商品房預(yù)售人，同時其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行

為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購房人無權(quán)申請進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實際意義，成為請求權(quán)的保全手段。而我國對商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權(quán)變動或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請求權(quán)的保全，不具有獨立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國實行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。

（五）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)別

兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實的物權(quán)變動，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。[③] 就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對預(yù)購人具有保護(hù)功能。簡單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請登記備案的，這是具有強制性的。而預(yù)告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。兩者的登記機關(guān)也不一定是同一個，預(yù)告登記就是房屋的登記機構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。

第一，“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對抗前抵押權(quán)人

行使抵押權(quán)，甚至司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同；雖說如此，但在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。

第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質(zhì)上區(qū)別。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”可見商品房預(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報備義務(wù)接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在效力具有永續(xù)性；而不動產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治，是當(dāng)事人借助法律制度和登記機關(guān)所實施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當(dāng)標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)在三個月內(nèi)過戶時，預(yù)告登記的效力被物權(quán)自動疊蓋，當(dāng)能夠進(jìn)行不動產(chǎn)過戶登記而當(dāng)事人在三個月內(nèi)未申請登記時，預(yù)告登記自動失效。

第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系。就目前來說，商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預(yù)告登記適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。不動產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價款付訖才予登記過戶的不動產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險手段。登記備案的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動主體是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。

三、關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問題

（一）預(yù)售資金監(jiān)管的概念

新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是銀行與房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機構(gòu)合作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金實行監(jiān)管的一種模式，通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并要求開發(fā)企業(yè)依協(xié)議將商品房預(yù)售資金存入資金監(jiān)管專用賬戶，使開發(fā)企業(yè)對預(yù)售資金的使用必須經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)審核，確保預(yù)售資金依法用于預(yù)售房地產(chǎn)項目后續(xù)工程的開發(fā)建設(shè)，防止預(yù)售資金被挪用、轉(zhuǎn)移，從而維護(hù)商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業(yè)及其他相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的和意義

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴性，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的特點，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據(jù)統(tǒng)計，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中，大部分開發(fā)商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%的資金來源主要依賴于金融系統(tǒng)的融資、民間借貸以及購房者的預(yù)付款。因此對建設(shè)項目的資金疏于監(jiān)管，將使房地產(chǎn)開發(fā)市場上出現(xiàn)工程材料款無法落實、民工工資拖欠、工程無法驗收、購房業(yè)主無法辦證，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”等問題。這些現(xiàn)象的存在嚴(yán)重?fù)p害了消費者利益、擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，影響社會大局穩(wěn)定。所以，強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管是現(xiàn)實的需要。

（1）維護(hù)消費者利益。房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)商相對購房者來說處于優(yōu)勢地位，各種資源無法實現(xiàn)共享。開發(fā)企業(yè)總是比購房者更了解資金使用情況，且購房者很難查詢到開發(fā)企業(yè)資金的使用信息。有的開發(fā)商在明明缺乏必要的開發(fā)資金，貸款又無著落的情況下，倉促上馬，致使工程無法按計劃實施，甚至半途而廢；有的開發(fā)商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項目層層轉(zhuǎn)包，致使資金遭層層盤剝，實際投入不足，劣質(zhì)材料充數(shù)，造成工程質(zhì)量低劣；有的在反復(fù)炒作中，造成地價過高，開發(fā)手續(xù)不全，致使開發(fā)商被套牢，配套設(shè)施難以完成，項目無法竣工；有的開發(fā)商，空手套白狼，挖一個坑就開始預(yù)售，致使許多購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失等等，這些情況都嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。

（2）維護(hù)房產(chǎn)市場秩序。房地產(chǎn)市場是以房地產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材業(yè)和裝飾業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房屋的交換價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。但是，由于房產(chǎn)信息的非對稱性，購房者所能看到的只是開發(fā)企業(yè)行為的結(jié)果，加之有些開發(fā)商不能誠信經(jīng)營，社會缺乏有效的資金監(jiān)管機制，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)損害購房者利益，使房屋的交換價值和使用價值無法按合同完全兌現(xiàn)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場秩序受到破壞，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場混亂。

（3）維護(hù)社會大局穩(wěn)定。商品房作為日常生活中的大件商品，往往需要老百姓傾畢生積蓄，由于“半拉子工程”、“爛尾工程”、“豆腐渣工程”的出現(xiàn)，造成開發(fā)商不能如期按質(zhì)交房，不能按約歸還銀行貸款，消費者投訴開發(fā)商違約，商業(yè)銀行指責(zé)開發(fā)商不講

誠信，受害者均抱怨政府不作為，商品房違約已逐漸成為社會投訴的熱點。處于弱勢的購房者在投訴無果的情況下，經(jīng)常采取聚眾上訪甚至封堵政府大門、主要交通干道等許多過激行為，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。近年來，各地發(fā)生的多起針對商品房預(yù)售資金無監(jiān)管或監(jiān)管不力而引起的群體性事件充分說明，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管是維護(hù)社會大局穩(wěn)定的迫切需要。