第一篇：小區管理方案

小區全套物業管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業管理的整體構想與創優規劃

XXXX住宅社區作為建設開發有限公司的又一經典之作，以其建筑的現代風格和完美的協調性，構筑了又一具有現代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在的每一個細節都充分體現

出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。針對社區物業管理的整體情況，我們確立了住宅社區物業管理的管理構想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把社區創造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對社區實施專業化的物業管理與服務。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。

3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。

4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。

三、管理特色及創新點

公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。

2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。

3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。

四、創優規劃

（一）、近期工作目標

第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；

第二年內，創市物業管理示范住宅小區；

第三年…… 保市優、創全國物業管理示范住宅小區；

（二）、實施方案

1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。

2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指

導小組做好社區創優的指導、監督工作。

5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。

第三部分管理機構設置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機構模式

住宅城社區的物業綜合管理工作，由物業有限公司

負責，管理處下設客服部、秩序維護部、維修部、環境部。組織結構圖

二、管理人員的配備

管理處定編人，其中主任、副主任各名，各部門負責人人，由物業公司聘任，授權到住宅社區實施綜合管理。接待員：人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。

文員：人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

財務：人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。

衛生清潔工：人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養護工：人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。治安員：人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序； 維修工：人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責條件

第二篇：小區保安管理方案

雅居苑小區

保 安 管 理 方 案

鴻福物業公司

雅居苑小區保安管理方案

對于雅居苑小區物業管理制定的保安管理方案如下：

一、工作態度

1． 服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2． 嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。

3． 正直誠實——對上級領導、同事和業主要以誠相待，不得陽奉陰違。

4． 團結協作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協力的解決困難。

5． 勤勉高效——發揚勤奮踏實的精神，優質高效地完成所擔負的工作。

6． 認真學習——認真學習相關專業知識(包括但不限于：安防和消防等)，不斷地提高自身業務水平，努力提高服務質量。

7． 勤儉節約——具有良好的節約意識，勤儉為公，節約能源。

二、服務態度

1． 禮貌——這是員工對業主和同事最基本的態度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。

2． 真誠——以真誠的態度接待業主。

3． 友善——“微笑”是體現友善最適當的表達方式，因此應以微笑來迎接業主及與同事相處。

4． 熱情——盡可能為同事和業主提供方便，熱情服務。

5． 耐心——對業主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。

6．平等——一視同仁地對待所有業主，不應有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表

1． 員工必須保持衣冠整潔，按規定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。

4． 應每曰修剪胡須，發不蓋耳遮領，不得剃光頭。

5． 面部、手部必須保持干爽清潔，不留長指甲（不長于指頭2毫米）。

6． 保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

7． 不得在大庭廣眾之下梳頭、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠和伸懶腰等影響公司形象的行為。

四、行為舉止

1． 舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。

2． 遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。

3． 站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳。

5． 注意走路姿勢：眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，走平行步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰撓背；在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）

6． 進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內；進入后，不得隨意翻動室內物品；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。

7． 進出辦公室，應主動上前一步先拉開門，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。

8． 乘電梯要禮讓，先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩、吵鬧。

9． 在各種場合，見到同事或業主都要面帶微笑，主動問好。

五、電話接聽

1． 所有來電，務必在三響之內接答。

2． 拿起話筒先說“您好，***監控室！”，語氣平和。

3． 通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使用免提鍵。

4． 認真傾聽對方講話，需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名，并向對方復述一遍。

5． 通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。

6． 上班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過3分鐘（禁止打聲訊電話）

保安人員工作細則

一、儀表著裝

1、按公司配發制服統一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規范。

2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

3、上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區；服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

4、保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發、胡須。

二、上崗姿態

1、在崗時須精神飽滿，精力集中。

2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態統一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態統一步伐行進。

4、在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

三、文明禮貌執勤

1、對待住戶或來賓須態度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。

2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中。

3、禁止任何粗俗言談、污言穢語。

4、回答住戶或來賓提問時應清楚扼要，并使用普通話。

四、門衛崗

1、對出入小區的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

2、勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區。

3、根據小區機動車輛管理規定，管理小區交通秩序，無關車輛不得進入小區。

4、負責登記電視監控情況。

5、負責小區內郵件的收發登記管理。

6、門衛崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛崗。

五、巡邏崗

1、巡邏執勤人員根據每日排班表按規定的區域及路線實施巡邏執勤。

2、巡邏崗執勤主要內容包括：小區內陌生人員查詢，勸阻已進入小區的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發現不安全隱患，制止不法行為及違反小區綜合管理制度的現象等。

3、認真遵守姿態、禮貌用語等方面的規定。

一、目的全方位巡查管理區域，保證小區的安全，維持良好的工作和生活秩序。

二、適用范圍

各管理處保安巡邏。

三、準備工作

按《保安員儀容儀表規定》和《保安員交接班制度》做好上崗執勤的準備工作和交接工作。

四、工作時間安排

1.值班崗保安實行24小時值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月10日，20日，30日為倒班日。

3.小區巡邏：

(1)巡邏周期：20分鐘1次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。

(2)巡邏規律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡邏檢查內容

檢查各崗位執勤情況：日常巡視檢查執勤情況由各班長和主管負責。

1.交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規定等，發現問題，及時糾正，并做好記錄。

2.每小時巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

3.主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。

4.巡查時，發現有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

5.本班執勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規定處理，不能解決時報告主管或管理處處理。

保安員門崗服務

一、在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗。

二、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。

三、物業管理區域實行全天24小時立崗保安服務。

四、物業管理區域的大門5:00～24:00實行開啟服務；00:00～次日5:00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務。

五、不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業管理區域。

六、雨天為業戶提供方便傘或傘套等便民服務。

七、對進出物業管理區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規定執行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業管理區域。

八、阻止4噸及4噸以上大型汽車進入物業管理區域（特種車輛和搬家車輛除外）。

九、交接崗時按規范操作。

十、在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。

十一、上崗期間必須滿腔熱情地回答業戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節。

十二、大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。

十三、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業戶或裝潢人員講解清楚。

十四、當物業的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時立即通知班長，按應急預案執行。

十五、當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。

十六、每日配合監控室人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。

十七、各班班長依據檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。（見附）

十八、日檢

1.管理處保安主管根據保安工作檢驗標準和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊所有工作及保安員進行檢查，填寫《員工考核表》。

2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據標準對各保安工作進行檢查。

十九、周檢、月檢

管理處的主管及物業管理經理根據標準對管理部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

保安員職業道德規范

一、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛任務。

二、遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優質服務贏得社會的認可和業主（住戶）的信任。

三、不計個人得失，樂于奉獻。

四、文明執勤，禮貌待人。

五、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

六、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。保安服務紀律

一、保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規，認真執行公司規定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

二、保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規定的各項規章制度和操作規程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。

三、保安人員必須嚴格遵守16個不準：

1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。

2.不準在崗位上與他人發生爭吵或打架。

3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。

4.不準在夜間值勤時打瞌睡。

5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。

6.不準在上崗時不能玩手機游戲

7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。

8.不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。

9.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

10.不準留鬢角、長頭發、長指甲、小胡子。

11.不準向業戶、司機、攤主及其他客戶借錢或索討財物。

12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

13.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現金。

14.不準打人、罵人及違反“七不”規定。

15.不準知情不報或包庇壞人。

16.不準當班員工下班后進入工作場所。

以上方案只用于鴻福物業公司，外仿無效。

雅居苑小區物業管理處2012、3、20

第三篇：小區電動車管理方案

一、難題：

隨著電動自行車的普及，電動車充電的問題就日益突出。電動車車主為了給電動車充電，要么從自家窗口扔下一根很長的臨時電源，要么得把電瓶取下來抬回家充電。而小區的物業方面，如果為車主設立免費的充電電源，那么電費由誰來出？如果指派專人收費，人員工資不合算，而且會存在管理問題（比如當天收費多少，無法明析）。為有效解決上述困擾廣大電動車主和物業的難題，我司采用了長沙匯騰科技的投幣（刷卡）式電動車供電站。產品的鋪出既給電動車車主帶來了方便，也規范了物業的管理，受到廣大電動車車主一致認可和好評。

二、產品介紹：

投幣式電動車供電站，由一臺控制器外加九個兩孔插座構成，控制器內裝有數字電度表及空氣開關，主機具有真假幣識別功能，識別率可達到99.7%。出廠設置只識別一元硬幣(也能根據客戶需要定制可使用代用幣的機型，還可實現投幣、刷卡兩用)。控制器有九路供電端口，每路通道都有其獨立的顯示窗口與控制按鍵，用戶在投入硬幣（或刷卡）后，按下其中的一個控制按鍵，控制器就會給對應通道的插座供電，各通道的工作狀態與工作時間（倒計時）可以通過其對應的顯示窗口顯示出來。考慮為適應不同型號的電動車，控制器輸出的是220V電源，給電動車充電時還是需要插接上電動車自帶的充電器。

三、產品性能特點：

1.用戶可自主設定單位幣數的通電時間，１－９９９分鐘可調。

2.倒計時顯示，時間到了自動斷電。

3.設有保護電路，具有過載和短路保護功能。

4.安裝使用方便，具備２２０V交流電源即可安裝和使用。

5.電子計數，及時對收益了如指掌，更方便合作式經營管理。6.智能CPU識幣系統，防釣幣、防偽幣、防電擊功能。

7.具有斷電記憶功能，停電后再來電時可以自動啟動斷電時的狀態。

四、主要技術指標：

外形尺寸：

輸入電壓：

最大承載電流：

待機功率：

300mm（長）×140mm（寬）×360 mm（高）凈重：6.8 KG

AC220 V /50 Hz

10A

輸出電壓：

單個通道最大承載電流：

投幣器、控制電路工

作電壓：

AC220 V /50 Hz A

4W DC 12 V

五、安裝方法：

1、選擇安裝于車棚及停車場方便電動車充電的墻、柱上，根據箱體背面四個孔的孔距，在墻、柱上打孔分別用兩個６毫米膨脹螺絲和兩個6毫米自攻螺絲固定箱體。如安裝在室外，應做好防雨雨棚。

2、根據一般電動車充電器電纜線的長度，其主機安裝高度為箱底部距離地面100－120厘米，輸出端口（插座）距離地面３０－４０厘米，每個端口（插座）之間的距離保持50－100厘米為宜。

六、投資回報分析：

如在小區物業設定1元錢充電2小時，電費為0.7元/度，商場設定為1元充電1小時，電費為1.2元/度,假定每個端口平均每天有8小時工作，9個端口每個月的收益分別為：

小區每月的收益為：１元/2×8小時×9個×３０天＝1080元 商場每月的收益為：1×8小時×9個×30天＝2160元 一臺電動車的充電功率平均為150W，每小時充電的用電量為0.15度，則用電成本為： 小區每月的電費是：

0.15度/小時×0.7元/度×8小時×30天×9＝226.8 商用電的電費是：

0.15度/小時×1.2元/度×8小時×30天×9＝388.8 充電站為1880元/臺，5年折舊，每個月的折舊費用為： 1880元/60個月＝31元 物業提成20%，每月凈利潤為：

小區：收入1080元-電費227-折舊31-物業提成1080×20%＝606元 商場：收入2160元-電費389-折舊31-物業提成2160×20%＝1308元 小區為三個月收回成本，商場為兩個月收回成本。若物業方不收取電費，則可直接按40%的分成給物業方。

七、鋪放場所：

適合安裝投幣式電動車充電器的場所有：居民區、單位停車棚、停車場、商場、超市、臨街鋪面等等。

第四篇：小區停車場管理方案

小區停車場管理方案

學院

班級

學號

姓名

工商管理學院 級房地產經營管理陳志龍

2010 201006124008

小區停車場管理方案

一、車輛管理規定

車輛停放是精神文明的重要體現，物業管理處將向業主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現象的發生，自覺到指定停車泊位停車。1.對小區的業主、使用人和單位的車輛進行詳細的登記，并建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛發給泊麗經典出入通行證。

2.為業主臨時停車提供方便，小區設有地面停車場和地下停車場，地下停車場停放已購買車位的業主車輛，其它車輛一律停放在地面車場；地面停車采取按時收費辦法，暫不實行包月收費，地下車場實行包月收費方式，收費依據參照XX市物價局洪價費字(2004)17 號《關于制定XX市住宅小區停車管理服務收費標準的通知》和業主與開發商簽定的《商品房買賣合同》實行。

3.已購買地下停車位的車主，可到小區物業客戶服務中心辦理停車位使用手續。

4.對業主、使用人已租賃的泊位，小區物業管理處將負責做出相應控制，確保停車方便。

5.各種車輛不得在小區道路上隨意停放，臨時進入小區的機動車應在指定地點停放，嚴禁車輛在道路交叉口停放。

6.停放在停車場的所有車輛，車主必須關好車門、車窗，帶走貴重物品。車場管理人員如發現車輛門窗未關好等情況，應及時通知小區物業管理處

客戶服務中心聯系車主，同時派護衛現場職守，防止車內物品丟失。7.停車場只提供場地、車位有償使用，不負責車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場不負責賠償。

8.車輛進入小區物業應減速慢行，最高時速不得超過小區物業限速標志的規定，進出車場時遇對面行來車輛，應做到先出后進。

9.小區物業停車場不準學習駕駛機動車，嚴禁試車和隨意鳴喇叭。10.謝絕出租車進入小區（緊急情況除外），緊急情況下進入小區的出租車同樣實行計卡出入，按小時收費，對外來人員乘坐的出租車謝絕其進入入內。

11.對進入小區的車輛維持一定的清潔度，保證其不污染道路；5噸以上大型機動車未經小區物業管理處許可，不得進入小區內。車輛停放必須服從現場護衛員指揮，注意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。

12.裝載裝修材料的車輛進入小區，應停在規定場地裝卸材料，不得影響小區的交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區還需出示業主的書面證明或經業主確認，方可駛離。

13.對所有進出小區的車輛都實行憑車輛出入卡進出，門崗在值班記錄上做好外來車輛的登記工作，包括寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名。

14.應妥善保管好在使用中的車輛臨時出入卡，必須保證有具可查，不能有流失現象發生。

二、停車場守則

為規范停車場的使用及管理，營造規范的居住環境，特制定本守則。

1、包月車的車主于每季度最后一個月月底前到管理處客戶服務中心繳交下一季度的各種費用，物業助理將收取的停車費用統一登記在《停車場收費臺賬》上，并對車主開具正規停車發票；停車卡專車專用，不得轉借他人。

2、臨時停放車輛進行智能刷卡按小時進行收費，由門崗護衛根據電腦顯示進行收取，并開具正規發票給車主，收費時必須先給票再收費，車主不要的發票必須進行登記，下班時上交班長，由班長上交護衛主管。

3、月租車的車主只可將其車輛停在其所屬車位范圍內，由當班地下車庫護衛員進行跟蹤指揮；臨時停放車輛必須按地面車場劃線停放，不得隨意停放在其它通道，尤其是消防通道上，地面車位由地面巡邏員統一負責；大門口內外禁止停放任何車輛，大門口內外兩側由大門口護衛進行負責。

4、停車場只能作為停車之用，不能用作維修車輛、儲存貨物或其它用途。

5、車場內嚴禁吸煙，嚴禁在車場內加油。

6、載有易燃、易爆，或有毒、危險品的車輛不得在車場停放。

7、在車場內必須按限速行駛和按車場指定路線行車。

8、在車場內行車必須注意安全，以免損壞停車場設施和其它車輛，如有損壞，當班護衛員必須及時上報客戶服務中心和護衛主管，當班護衛現場控制好車輛，管理處根據實際情況向損壞者索賠，經管理處主管以上領導同意后車輛方可放行。

9、車主如遺失停車卡，應馬上通知小區物業管理處客戶服務中心，護衛員

接到車主反映后也必須第一時間通知客戶服務中心，客戶服務中心物業助理收取30元手續費后補發新的停車卡，同時必須在第一時間內將舊卡掛失報停。

10、任何車輛沒有車場進出卡（包括月卡和臨時停車卡），一律不得放行！如車主遺失車卡，按上述第9條操作之后，車主如需將車輛開出小區，必須讓車主出具三證，即《車輛行駛證》、《駕駛證》、《身份證》，當班護衛進行仔細核對，并將上述三證進行復印，然后讓車主寫出一份《車卡遺失聲明》后方可同意其車輛離場。

11、小區物業管理處不負責保管隨車物品。

12、車主如違反車場守則，小區物業管理處有權拒絕其車輛停放。

三、小區物業卸貨物管理規定

裝卸區域的位置：

對于搬運裝修材料等車輛謝絕進入小區內部，管理處統一設立裝卸區域，位于大門口，可用管理處提供的板車進行搬運。裝卸區的使用范圍：

1、搬運裝修材料的車輛；

2、搬家公司的車輛； 裝卸區的管理：

1、裝卸貨物時，必須在指定的裝卸區內進行裝卸貨物，不得阻塞通道；

2、所有裝卸的進出車輛必須服從護衛員的統一管理，不得亂停亂放；

3、不得在入口處，樓梯、平臺或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。

4、一切貨物、物品只能在管理處指定的時間、通道裝卸和運送。

5、業主的家具、設備及裝置等搬離前，須事先取得管理處的書面同意，憑管理處客戶服務中心發出的《放行條》搬出，門崗護衛留下《放行條》。夜間8：00后禁止一切物品搬離小區。

四、車輛管理工作標準

1.道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協調； 2.車行道通暢，出、入口標志明顯；

3.外來車輛未經許可，不可進入地下車庫，地面及地下車庫車輛停放規范有序；

4.進入停車場內的車輛，服從物業公司管理，護衛進行跟蹤；

5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；

6.駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

7.停車場內的所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到車證齊全，一車一卡，見卡放車；

8.車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；

9.車輛管理員要熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；

10.車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，立即通知客戶服務中心聯系車主，并進

行現場看守；

11.停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

12.停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物； 13.停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

14.停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

15.停車場內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%； 16.地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上； 17.臨時停放車輛收費率100%；

18.每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

19.外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

五、班長職責

1、接受護衛主管的直接領導。

2、領導下屬詳細記錄車輛進出情況，認真檢查，有效阻止危險品進入停車場。

3、熟悉停車場的建筑設施及固定車位的情況。

4、熟悉停車場管理的各項規章制度及安全應急方案。

5、迅速、妥善處理好社會性事件、事故、并及時向上級匯報。

6、組織、指導下屬參加各項培訓。

7、在工作中要運用禮貌用語文明服務，積極為顧客解決各種困難，提供方便。

8、主持每日的班前、班后會議，認真做好工作日記和記錄，做好交接班工作。

9、完成上司下達的各項工作任務。

六、停車場護衛員職責

1、積極指引車輛安全駛入車位停車，檢查并提示車主鎖好車門窗，并詳細記錄車輛進出時間，車況及車牌號。

2、做好對機動車的監護及車場的安全巡邏工作。

3、按規定對停車場內的臨時停放車輛收取車輛管理費，并做好票款的交接、保管工作。

4、提示司機嚴格遵守停車場的安全管理規定和使用規定。

5、嚴格杜絕停車場內有明火作業的情況發生。

6、認真檢查停車場內的消防設施、器材，保持正常使用狀態。

7、對車場周圍的施工情況進行管理，避免因施工影響到泊麗經典的正常停車秩序。

8、阻止未經許可或未辦理地下停車位相關手續的機動車輛使用車庫。

9、阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛入停車場，發現問題應立即向班長或主管報告。

10、阻止無關人員，閑散人員（包括非工作需要的員工）穿行車庫、逗留。

11、對停放一天以上的車輛要記錄，并報告班長和主管。

12、嚴格禁止在停車場內停放非機動車和存放貨物，發現情況立即制止，無法制止立即向班長或主管報告。

13、認真做好當班各種記錄，并做好交接班工作。

14、完成上級下達的各項工作任務。

七、交通意外事故的處理預案

護衛員在發現交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：

1、應立即用通訊設備報告保安班長發生交通意外事故現場的具體位置，并通知護衛主管；

2、留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者；

3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。

4、護衛主管接到報告后立即報告管理處經理，并迅速趕赴現場參加搶救；

5、護衛班長或主管調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；

6、送重傷者到醫院搶救；

7、報交警大隊事故（電話120）： ●——事故發生的時間及地點； ●——事故造成的傷亡及損失情況； ●——已送搶救情況。

8、經理接報后立即趕赴現場，根據現場情況進行指揮協調，并報分公司總經理。

第五篇：小區商鋪管理方案 免費

**小區商鋪管理方案

本著將****打造成****市一流的物業，特制定本管理方案，本方案所涉及的管理服務工作大體上分為接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、接管驗收管理方案

為確保商業街區的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂商業街區接管驗收方案。

1、管理內容：

（1）了解接管物業的基本情況；

（2）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

（4）與開發、施工單位一起，對商業街區物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

（5）與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接：

核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對、接收各類設施設備；

核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責商業街區的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規程；

（3）掌握物業驗收的標準和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規定辦理接管驗收手續。

二、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程序》；

（2）策劃租戶入住現場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規定辦理租戶入住手續。

三、秩序維護部管理方案

在商鋪管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護商業街區物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維

護商業街區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）；

b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業街區；

e.嚴禁攜帶危險物品進入商業街區；

f.遇有外來人員將大件物品帶出商業街區，即與物主核實，并作登記。g.為租戶提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

c.對商業街區內的可疑人員進行檢查防范；

d.商業街區安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反商業街區管理制度行為。

（2）技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對商業街區內的治安情況實施24小時監控，確保商業街區安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

四、消防管理方案

消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合商鋪的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強商業街區裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是商業街區內不可缺少的部分，關系到整

個商業街區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

根據氣候，給花木適量澆水。

根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）商業街區室內公共區域的綠化布置；

（3）清潔衛生：通過日常保潔工作，使商業街區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔商業街區所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：

保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。