第一篇：買房經驗談 - 自己辦商貸

買房自己辦商貸

買房經驗談——看了本貼能省一萬！——自己辦商貸中介報價你看中房子以后，中介一般會給你報一個稅費清單。

如下：中介費

2.5%代書費

0.5%權證代辦費3000

貸款服務費3000（多于30萬的部分，每多貸一萬加收50元）

契稅根據房屋面積，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高

個稅1%

營業稅5.5%*(出售價格-購入價格)

貸款擔保費0.5%

評估費0.3%

然我們交錢不難，最重要的是這些錢都是交給誰的? 如果都是按照國家規定,交給**的,那我們就認了.如果是被中介“黑”去了, 就只能怪自己“功課”沒做好了吧? 好,現在說說, 收錢方都是誰.由于商業貸款和公積金貸款差別很大, 這部分分開說

1.商業貸款交給國家的: 契稅 個稅營業稅其余的都是給中介的: 中介費代書費權證代辦費貸款服務費貸款擔保費評估費公積金貸款交給國家的:契稅 個稅營業稅交給公積金管理中心及其評估公司的: 貸款擔保費評估費 其余的都是給中介的:中介費代書費權證代辦費貸款服務費

tx們可以在上面的帖子里面看到, 商業貸款和公積金貸款,中介能夠獲得你交的費用的名目差別還是很大的.為什么呢? 這主要出在商業銀行身上,其實走商業貸款是有回扣的(他們內部的稱呼,叫做“反點”.究竟返多少呢? 不知道,不同的銀行返點是否相同.我在招商銀行辦理的貸款, 返千分之八.就是說,如果貸款60萬,中介從中獲利4800元 其實不論是商業貸款,還是公積金貸款,都是需要繳納評估費和擔保費的.只不過, 以下內容需要回復才能看到公積金貸款,這兩個費用是交給公積金管理中心的(注意, 公積金貸款沒有回扣)

而商業銀行貸款的回扣,完全可以cover這部分費用,所以相對“厚道”一點的中介會說,他就不收你: 評估費和擔保費 就是說,如果你走商業貸款,中介還向你要評估費擔保費貸款服務費, 那他簡直就是兩頭吃,貪得無厭

目前, 國家出臺購房刺激政策, 營業稅 滿兩年就不用交，個人所得稅,滿5年就不用交，因此滿5年商品房,需要交的只有契稅.需要說的一點, 關于這個5年還是2年,日期問題, 如果房本不滿, 要看一下房主當時買房的時候的“契稅完結發票”,如果發票時間滿規定的年限, 同樣可以不交.這各問題也是因貸款方式的不同而不同的.我們舉個例子: 一套100平米, 2<房本年齡<5, 售價100萬, 昌平區的房子,房主買房子的時候,花了36萬(差不多是4年前的價格), 如果公積金貸款,評估價為80萬.按照規定,需要交 1.5%的契稅(90平米以上), 1%的個人所得稅(不滿5年).(其實個人所得稅,應當是賣房的人交,但是由于現在的市場環境,基本都是買方交)

那么,需要交的稅,理論上= 100萬*(1.5%+1%)=2.5萬

實際上,需要交多少錢呢?

1)商業貸款

商業貸款實際交稅=100平*3814*1.5%+min{(100*3814-36萬)*20%, 3814*100* 1%}=9535元

解釋:

1.商業貸款避稅,可以按照地區的過戶指導價計算成交價格,昌平區的過戶指導價是3814/平

2.個稅,有兩種方式計算, 交稅的時候取較小的那個值

a.(出售價格-買入價格)*20%

b.出售價格*1%

2)公積金貸款

商業貸款實際交稅=80萬*1.5%+min{(80萬-36萬)*20%,80萬*1%}=2萬元

解釋:

公積金貸款, 房價最低只能做到評估價

其實一共要簽5份合同, 其中一份給建委,一份給銀行, 中介 賣方買方 各一份.我們做的只有交稅的這個是做低的房價,其他4份都是真實交易價格.有些同學, 5份合同都是做低的房價, 當然了,賣房子的人會要求你再簽一個補充協議寫明真實房價.其實做低房價,對于買房的人沒有風險, 但是對于賣房的人是有很大風險的, 萬一買房支付做低的房價跟賣房的人打官司,這個海說不準誰贏呢.(關于這點,咨詢過律師)

信不信由你，如果走商貸，自己辦貸款，可以省8000元！

如果你自己去找銀行辦理貸款，回扣應該是能給你自己，另外就是節省了給中介的“貸款服務費”

雖然我不是自己辦的,但是幾乎所有的步驟我都打聽清楚了, 只因為賣方著急出售, 怕耽誤了, 所以最后還是中介的業務員幫我們聯系的.當然了,回扣就歸這個業務員了, 但是我們沒有給中介公司那些所謂的“貸款服務費 評估費擔保費”

Q: 自己辦商貸復雜么?

A: 比起8000塊錢來, 我覺得值了(相信一個月賺8000的,也不是很多吧?)

Q: 會耽誤工作時間么?

A: 與通過中介貸款相比，不需要多請假； 但是需要你花費幾天的業余時間做好＂功課＂

Q: 找那個銀行貸款比較合適？

A: 每個銀行貸款的利率都是一樣的，差別在服務，主要是提前還款的規定（提前還款需要交違約金）； 另外就是，在你代發工資的銀行辦理貸款，會比較順利;再就是，方便還款。

Q: 銀行面簽之前需要哪些準備工作？

A: 分以下幾步

1）賣方同意你自己辦理貸款，并且同意你指定的那家銀行

2）準備好需要你自己公司出具的證明： a.工資證明，加蓋公司公章

b.公司營業執照副本，加蓋公章（５００強企業不需要，只要帶工作證或者badge 就可以）

3)資產證明，就是拿著你的工資卡，到銀行打一張流水單子，要加蓋銀行公章

4)確定一家銀行，找到業務員：這件事也不復雜（一些中介會騙你說，銀行不會針對個人辦貸款，騙子！）當你確定了找哪家銀行貸款以后，到銀行的“支行”以上的門店，找大堂經理，說你要貸款，他們就會給你貸款部的人的聯系電話。剩下的就是，你聯系這個貸款部的人，約一個時間（賣方、買方都能到場，如果已婚夫妻雙方都要到場），當然你可以跟這個貸款部的人談談關于回扣的事情

Q: 銀行面簽當天需要帶什么材料？

A: 1)雙方：買賣合同

2)買方：

a.身份證, 戶口本, 沒有北京戶口的要帶暫住證, 結婚證（如果結婚，a項夫妻雙方都需要帶）

b.學歷證、公司的工資證明、公司的營業執照副本、資產證明

３）賣方 a.身份證, 戶口本, 沒有北京戶口的要帶暫住證,結婚證（如果結婚，a項夫妻雙方都需要帶）b.房本，買房時的各種契稅發票

總的來說，自己辦商貸，沒有想象得那么復雜，但是有些問題需要注意的．

首先說，哪些情況不適合自己辦商貸

１）賣主著急出售．由于我們在銀行方面畢竟人脈淺，而中介會有一個專門的人蹲點在銀行辦理商貸，所以進度好控制．況且一旦在合同規定的時間內辦不下來，違約的責任由中介承擔．

２）買方首付不夠．實話實說，評估價這個問題，中介與銀行和評估公司的人比較熟，如果買方希望多貸款，那最好還是交給中介辦．我聽說同一個小區，同一個戶型（９４平米），高評比正常評估能多貸６萬．

再說一下，自己辦商貸，需要注意的事情

１）一定要在銀行里簽合同，畢竟我們對那里不熟，還是多加小心

２）面簽之后，盡量每天打電話給銀行的業務員，催與不催的差別挺大的，托個１個月也是發生過的事．如果通過中介走商貸，中介還跟你要貸款服務費＼評估費＼擔保費，那么你就跟他說，你自己辦貸款．

多數情況下，他們會讓步妥協，答應不收你這三項費用，＂免費＂幫你辦貸款．當然你要清楚，回扣肯定是被他們吃掉了

個別中介，會說，這三項事不能不交的，因為不是交給他們中介公司，而是交給什么評估公司．這時，如果你還想買這套房子，可以跟他要＂發票＂，就是說，這幾項錢，如果是中介公司收的，堅決不交； 如果是其他公司，如銀行＼評估公司收取的，就把那個公司的收據＼發票拿來．

關于公積金貸款，我沒有很高的發言權，但是也多少了解一點．相對于商貸來說： １）公積金辦理時間相對長一點點，不過我也有同事７個工作日辦好的２）公積金的評估價會相對低一點，這是真的．北京市市管公積金中心在方莊，它指定的唯一評估公司叫＂康正宏基＂．

３）公積金利率比商業貸款低，目前低不到一個百分點

４）中介在公積金貸款的過程中拿不到回扣，而且比較麻煩，所以一般來說，＂貸款服務費＂不太好坎

５）就是前面提到的，商業貸款需要交的稅可以做的第一點，公積金基本不能做低

我所見到的，中介幫我寫的文書有這些：

１）定金收據

２）＜北京市存量房交易合同＞，這個網上有

３）首付款未付證明

４）網簽合同

差不多就這些．所以代書費，如果交給中介３千，也忒黑了．這個錢，基本是可以砍掉的．

如果你選擇商貸，等房本下來，到擔保公司做完抵押之制后，你才能拿到房本，這時候，你可以申請按月提取公積金還銀行貸款。

何時選擇公積金貸款，我覺得，以下三種情況

1）你準備還款的周期比較長，如 30年，因為畢竟公積金貸款利率比較低

2）你首付足夠，因為商貸評估價可以比公積金多一點，而且交給中介的費用可以多砍一點

3）房子的稅比較少，主要看房本的年頭。

比較兩種貸款方式需要交的稅的差價，和利率的差價，以及中介費的差價，就知道那個合適了

很多時候都是這樣，少給中介錢的代價，就是要不停的催他們，甚至增加不少擔心。你可以權衡一下，值不值得。但，即使他們阻撓，相信最終也影響不了你過戶。

還有一招，如果業務員態度不好，打電話到總部投訴他。

第二篇：商貸收入證明

收入證明

我單位（正式聘用）職工年，現從事工作，學歷，職稱職務，平均月收入人民幣（大寫

特此聲明

單位蓋章：

日期：

收入證明

我單位（正式聘用）職工年，現從事 職務，平均月收入人民幣（大寫

特此聲明

單位蓋章：

日期：

第三篇：商貸收入證明

個人收入證明

收入證明開立告知：

貴單位在開立收入證明的過程中需遵守誠信原則。貴單位確認已按誠信原則出具真實的收入證明，凡查實出具虛假收入證明的，我行將不采信貴單位的證明，并將按照規定向有關部門報告，有相關部門負責收集上述信息并予以通報，由此產生的一切后果由貴單位自行承擔。

上海浦東發展銀行武漢分行：

茲有我單位

部門職工

先生（女士）向貴行申請個人

貸款，應貴行要求，特證明：

先生（女士）目前在我單位已實際工作年，表現良好，身體健康，固定收入

元（大寫），其他年收入

（大寫）。

經辦人：

聯系電話：

單位公章：

日

期：

收入證明核實記錄：（）電話方式（）上門方式（）其他方式

核實情況：（）屬實

（）不符

經辦人簽名：

核實日期：

第四篇：商貸辦理流程 （模版）

商貸辦理流程

前期準備：

1、貸款人夫妻雙方身份證復印件2份（房管局一份）

2、戶口本復印件2份（房管局一份）

3、結婚證復印件或單身證明2份（房管局一份）

4、填寫征信報告授權書1份

5、夫妻雙方開具收入證明（不填寫日期）

6、簽訂商品房買賣合同

銀行面簽階段：

1、準備資料：填寫銀行申請表一份，空白申請表一份，貸款人身份證、戶口本、結婚證復印件一份，主貸人為外地戶口需提供近一年本地養老保險對賬單一份，收入證明一份，還貸卡3093主檔查詢單一份（需顯示3個月的月供），征信報告及授權書一份，商品房買賣合同原件一份，首付款發票復印件一份，誠信保證書一份，個人住房貸款面談筆錄一份，擔保借款授權委托書一份，借款合同5份。

2、貸款人在唐山新華西道支行辦理一張房貸卡，開通網上銀行、電話銀行、手機銀行、消息服務四項業務，存3個月月供，打印3093主檔查詢單一份。

3、銀行面簽。貸款人夫妻雙方攜帶身份證、戶口本、結婚證原件。

4、兩份銀行借據，申請表，誠信保證書，個人住房貸款面談筆錄、擔保借款授權委托書、5份借款合同簽字按手印。

第五篇：商貸通用收入證明

收入證明

茲證明（1.先生2.女士）系本單位（1.正式工

2.合約工3.臨時工），已連續在本單位工作年，目前在本單位擔任（職務），最高學歷為，婚姻狀況，身體狀況。該職工的平均月收入人民幣（大寫）元。年總收入（大寫）元。

以上情況準確屬實，特此證明。

單位簽章（公章）：

單位地址：單位電話（固定電話）：

經辦人：

年月日