第一篇：關于業主代表大會制度有利于社區業主自治

關于業主代表大會制度有利于社區業主自治

《物權法》將于2007年10月1日實施。2003年9月1日實施的《物業管理條例》（以下簡稱“《條例》”）基于《物權法》已于2007年8月31日就有關條款做了修改，將與《物權法》同步實施。

《條例》要規范的主要對象是業主一方、物業服務企業一方，以及兩者之間的關系。從《條例》實施四年來的實際情況看，《條例》對規范物業服務企業的運作和提高服務水平起到了較好的作用。但對于規范業主這一方，也就是如何使業主達成共識，如何使業主做出共同決定方面，《條例》在過去四年產生的效果，差強人意。

從社區業主自治的現狀來看，最主要、最困難的是如何讓業主在廣泛參與的基礎上，對于社區的事務，如選擇物業服務的方式，選擇物業服務企業等，做出共同決定。有了業主的共同決定，具體執行是次要的、好處理的問題。

對業主大會/業主委員會構架的認識

1、社區業主自治基本國情

●我國大部分社區規模較大，都在千戶上下；

●社區業主參與社區公共事務的主動性和持久性不夠好，還需要長時間的引導；

●社區物業服務需要做決定的大小事情較多。

2、業主大會/業主委員會構架的缺陷

按照《條例》規定，物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會除了這樣一個定義，沒有作為一個組織應有的屬性，如辦公場所，聯系人等。新修改后的《條例》第十一條，將業主大會履行的職責修改為業主共同決定，使業主大會組織的功能也虛擬化。修改后的《條例》將業主委員會是業主大會的執行機構改為業主委員會執行業主大會決定事項，將業主大會與業主委員會的關系模糊化。

修改后的《條例》中規定的業主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。對于中國現在的絕大部分社區來說，業主數量多，一個社區的業主來自不同的行業、單位、地區，集體召開業主大會，在同一時間把大多數業主集中到同一個地點開會，實際上是不現實的。對于我國社區規模在千戶上下的社區，從《條例》實施到現在的四年中，在全國范圍內，沒有一例以“集體討論形式”成功召開業主大會的報道。所有千戶上下的社區業主大會會議的召開，絕大部分（也可能是全部）采用的是“書面征求意見形式”。也就是說，業主大會會議的召開，最后全部是“全體業主書面表決的形式”。我們必須客觀面對這個現實。

修改后的《條例》規定業主委員會執行業主大會的決定事項。由于業主大會的“虛擬性”，對于提議召開業主大會，基本上都是由業主委員會決定。按《條例》規定，業主可以提議召開業主大會會議，條件是有20%以上的業主提議。一個千戶上下的社區，要收集200戶左右的業主簽名，對于松散的、沒有組織的業主群體來說，是非常困難的。

《條例》中規定了業主的提議權和監督權，但是這些權利如何行使，《條例》并沒有具體規定。因此這些權利的行使實際上是沒有制度保障的。如業主提出的議題與業主委員會的意見不一致時，或者業主對業主委員會不信任而要行使監督權時，根據《條例》規定，受理的機構還是業主委員會本身，這在制度上就是一種悖論。實際上業主委員會成了既當運動員又當裁判員的角色。業主委員會上面沒有“上級單位”檢查把關。社區中的分散的業主對業主委員會又不能進行有效的監督。業主委員會成了一個不受監督的機構。

對于社區物業管理事務，《條例》中業主大會/業主委員會構架設計的初衷可能是保護每個業主的權利。實際執行起來往往成了每個業主都可以管，每個業主都管不了的局面。從全國社區業主自治過去四年的實際情況看，業主大會/業主委員會構架對于推動社區業主自治沒有起到應有的作用。

對有限權力業主代表大會/業主委員會構架的認識

按照《物權法》的規定，如果得到多數業主的同意，一個社區完全可以根據自己的實際情況，如社區的大小、配套設施情況，制定本社區的業主自我管理、物業管理的模式。不應該、也不可能只有一個通用的模式。但對于大多數社區，如數百戶到幾千戶的社區，筆者認為，有限權力的業主代表大會/業主委員會構架，是一個較好的選擇。有限權力業主代表大會/業主委員會構架有如下兩方面的含義：

第一、以有負責人、有實際存在（有辦公地點、聯系人、聯系方式）的社區業主代表大會為社區自治核心。業主委員會為業主代表大會的執行機構。可以設立業主監事會，以實現更理想的分權制衡。

第二、對于社區物業管理的重大事項（《物權法》規定的事項），或按管理規約能夠啟動全體業主共同決定（召開業主大會會議）的事項，由全體業主共同決定。除此之外的較重大事項，由業主代表大會決策。日常工作中的具體事務，由業主委員會決定。

業主代表大會是不是剝奪了業主的權力

對于業主代表大會，業界的爭議很激烈，即業主代表大會是不是剝奪了業主的權力。對于此點，筆者的認識是，按上面所定義的有限權力業主代表大會沒有剝奪或削弱業主的權力。

如上面所述，業主行使權力的根本是參與社區事務的共同決定，表現形式是以表決形式由全體業主共同決定（業主大會會議）。如果在業主代表大會的構架

下，從制度設計上，把提議進行全體業主表決（召開業主大會會議）的門檻，及對全體業主表議題（業主大會表決議題）提議的門檻定得適當的低，即等同于或低于業主大會/業主委員會構架中的規定，則業主的權力完全沒有受到剝奪或削弱。相反，從制度設計上，可以增加業主代表大會提議進行全體業主表決（召開業主大會會議）的條款，進一步增強業主行使自己的權力。

實行業主代表大會制度，從以下方面有利于社區的業主自治和對社區物業的管理：

1、業主代表大會制度可引導更多的業主參與社區的物業管理事務

建立了業主代表大會制度，可以由幾十位業主代表有組織地、持久地參與社區事務管理。業主代表可以引導更多的業主參與社區的物業管理事務。通過參加業主代表會議，業主代表可以更全面地了解社區存在的問題，可以了解政府的法規、政策，可以提高自身的認識和素質。

2、有利于整合社區中各種積極的力量，特別是居委會的力量

社區居委會是社區中的居民自治組織。實際上在現在的大部分小區，業主（包括業主的直系親屬）與社區居民大部分是重合的。居委會成員如果是本小區的業主，完全可以積極爭取成為業主代表，參與社區的業主代表大會，以業主代表的合法身份積極推動和影響社區物業管理事務的決策。對于社區的業主自治，政府可以利用居委會的橋梁，引導和支持業主自治工作的正常開展。

3、可以支持、督促和監督業主委員會的工作

有了業主代表大會，業主委員會、物業服務企業、開發商，都會清楚地認識到，業委會后面有幾十位業主代表的支持，這是一股比業委會幾個委員更強大的力量。

對于業委會的工作，從制定計劃開始，到主要的實施過程，業主代表都能參與和決策。業委會的工作，是在業主代表知情，在業主代表決策同意的情況下進行的。業主代表大會可以起到督促和監督業委會工作的作用。

4、有利于協調業主之間的利益，防止業主出現大規模分裂

通過業主代表開會討論，把問題放到桌面上，大家充分討論，這樣可以讓人們從不同的角度去認識理解同一個問題，也容易讓人們理解持不同意見者的想法。對問題討論后，少數服從多數，如有必要，可形成代表大會決議。有爭議的問題在業主代表大會上討論解決了，從而不會使矛盾激化，或者激起業主與業主間的群體對。

5、有利于社區業主對公共財產管理上升到更高的層次

社區建立了業主代表大會制度，形成了對業主委員會良好的督促和監督機制，在將來適當時機，可以考慮將社區業主委員會注冊成法人。小區的公共財產可以注冊在業主委員會法人名義之下。達到這樣的層面后，社區業主選擇物業服務方式，改換物業服務企業，對社區業主公共財產的保值和管理，將更方便和更有效。

結語

在目前及未來相當長一段時間，社區自治的關鍵是如何更好地引導更多的業主有組織地、持久地參與和關心社區的事務。保障業主參與社區事務權力的關鍵是將啟動業主共同決定（或業主大會會議）的門檻及對議題的提議門檻設置得適當的低。制度設計上要直面我國的社區實際情況，所設計的制度要有可操作性和可持續性。只有做到了這些，才能真正和更好地落實《物權法》所賦予全體業主的權力，實現社區重大事務由業主共同決定的目標。只有做到了這些，才能實現社區業主的其他事務有人管、能監督的目標。

社區實行有限權力的業主代表大會制度，在當前我國社區現實情況下，是實現這兩個目標較好的制度保障。

第二篇：業主代表大會議事規則(參考文本)

XXXXXXXXXXX業主代表大會議事規則（草案）

第一章 總則 第二章 業主小組 第三章 業主代表大會 第四章 業主委員會 第五章 業主委員會換屆選舉 第六章 附則

第一章 總則

小區

第一條 根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等政府法律法規的相關規定，制定本業主代表大會議事規則，并經20 年 月 日業主大會討論通過。

第二條 業主大會的組成與架構

根據XX市XXX區業主的實際情況，本物業管理區域內實行業主代表大會制度，履行業主大會的職責。（省12條）

1、以單元樓為單位，由全體業主成立業主小組；（省28條）

2、以單元樓為單位推舉出業主代表，由業主代表組成業主代表大會；（省12條）

3、由業主代表大會表決產生業主委員會。（省12條、28條）各層次組織的主要（功能）性質：

1、業主代表大會設立的業主委員會為執行機構；

2、業主代表大會為議事、決策機構，并代表業主監督業主委員會的工作；

3、業主小組在本議事規則有關條款規定的范圍內議事、表決，并監督業主代表、業主代表大會和業主委員會的工作。

4、業主小組于首屆業主代表選舉產生并公示通過之日起成立。

１

5、業主代表大會于20 年 月 日的首次業主代表大會會議召開之日成立。

6、業主委員會于20 年 月 日的首次業主代表大會選舉產生之日起成立。

第三條 業主代表大會宗旨（范本）

本業主代表大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、安全、舒適、文明的環境。

第四條 物業管理區域基本情況

一、業主大會名稱：XXX市XX區XXXXXXX業主代表大會

業主委員會辦公地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

二、物業管理區域范圍（四至及附圖）：

XXXXXXXXXXXXX；

XXXXXXXXXXXXXX；

三、物業類型：高層住宅

四、物業管理區域概況： 占地面積：平方米

房屋總建筑面積： XXXXXXX萬平方米，其中住宅平方米，2500 套，非住宅平方米。

第二章 業主小組

第五條 業主小組的組成（省28條）

以單元樓為單位成立業主小組，業主小組由該單元樓的全體業主組成。業主小組名稱以“區-單元號業主小組”命名。

第六條 業主小組的職責：（省28條）

1、推選本小組的業主作為業主代表，代表本小組全體業主出席業主代表大會會議；

2、討論、表決本議事規則中業主代表大會需要全體業主參與的事項；（住17、29 ２

條）

3、決定本單元樓范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項，由本小組業主代表提交業主代表大會討論決定；（省28條）

4、決定本小組范圍內的其他事項。（省28條）

第七條 業主小組議事可采用集體討論形式，也可以采用書面征詢形式，由小組選出的業主代表作為本小組的日常事務召集人，負責主持或操作。

第八條 對于需要全體業主投票表決的事項，由各業主小組的業主代表負責，形式可以采用當場投票，或將待表決事項的投票送達每戶業主并負責回收，由小組指派本小組不是業主代表的業主1-2名全程參與，一起統計投票結果并簽字確認，由業主代表將投票結果連同《表決票》一起送交業主代表大會匯總。

意見匯總資料和表決統計結果業主代表應自留一份以備查核。

業主因故不能參加集體討論，或不能參與書面意見表達形式的，可以委托同樓其他業主代其行使權力，委托形式可以書面委托或短信委托。短信委托信息應發至業主代表手機上，由受托人填寫《受托信息表》，由受托人和業主代表簽字。

受托業主只能接受不超過本業主小組業主總數10%的業主委托。

第九條 業主小組履行職責時不得違反業主代表大會或者業主代表大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本議事規則執行。

（省28條）

第十條 業主代表應符合下列條件：（省17條、住12、19條精神）

1、遵守國家各項法律、法規；

2、具有完全民事行為能力；

3、遵守業主代表大會議事規則、管理規約及其他有關規章制度；

4、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

5、無損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的行為

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6、具備必要的為業主服務的時間；

第十一條

業主代表的職責

1、代表所屬單元樓業主出席業主代表大會；

2、負責接受、征求所屬單元樓內業主的訴求、意見和建議，整理后形成提案交業主代表大會討論決定；

3、代表所屬單元樓業主投票選舉業主委員會委員人選；

4、代表所屬單元樓業主行使業主代表大會對業主委員會的監督權；

5、負責召集、主持本業主小組討論本議事規則中規定需要全體業主參與的事項，以及需要全體業主行使表決權的事項；

6、代表所屬單元樓業主行使議事規則等賦予的其他權力義務。

第十二條

業主代表名額分配原則及產生辦法

1、單元樓層總數在16層（含16層，以下同）以下的，業主代表1名；單元樓每位業主只能推薦1人，得票數過半者當選。

2、單元數層總數在17層以上的，業主代表2名； 每位業主最多推薦2人，得票數過半且得票數最高的2位當選，得票數過半未當選的業主代表可以作為候補業主代表。

3、被推薦人或自薦人至換屆工作組（領取時間和地點另行通知）取得《業主代表推（自）薦表》并填寫，由本人拿著《業主代表推（自）薦表》在所屬單元樓內逐戶上門征求意見，介紹相關事項，闡明業主代表的職責，獲取樓內業主的認可及委托，并簽名推薦。

4、當業主代表因故出現缺失的情況下（參照第四十條），由候補代表自動填補，并報備業主代表大會和業主委員會；沒有候補業主代表的，由業主小組按本議事規則有關規定，重新選舉一名業主代表并報備業主代表大會和業主委員會。

第十三條

經過選舉產生的業主代表，代表的是本業主小組全體業主。征求全體業主意見和建議時，采納大多數業主的意見和建議，作為本業主小組的意見和建議提交。

４

第十四條

業主代表實行任期制，任期與業主代表大會、業主委員會任期一致，換屆時應按本議事規則規定的條件進行重新選舉，業主代表可以連選連任；

第十五條

業主代表應按業主代表大會的要求，及時將有關檔案交由業主委員會歸檔。

第三章 業主代表大會

第十六條 業主代表大會議事內容（住17條、省17條）

（一）業主代表大會決定以下事項：

1、制定、審議、修改業主代表大會議事規則和業主委員會工作規則

2、制定、審議、修改管理規約；

3、制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

4、選聘和解聘物業服務企業；

5、籌集和使用專項維修資金；

6、改建、重建建筑物及期附屬設施；

7、改變共有部分的用途；

8、利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

9、法律法規或者是管理規約確定應由業主共同決定的事項。

（二）業主代表大會除了上述重大議事事項外，還須對下列事項進行審議和決定：

1、審議批準業主委員會的工作權限和活動經費來源及使用方案；（范5-6）

2、審議批準業主委員會和物業管理企業的工作報告；（范5-7）

3、審議或制定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（范5-9）

4、選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；（住17條）

5、決定業主委員會代表業主進行某項訴訟事宜；（范5-4）

6、改變或撤銷業主委員會的不當決定；（范5-10）

7、審議批準業主委員會提交的新一的《財務預算》和上一的《財務決算》

8、審議、決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他事項（包括業主提案）。５

（范5-11）

第十七條

本物業管理區域內的規章制度如下（包含但不限于）：（根據實際情況逐步完善）

1、《XXXXXX區業主代表大會議事規則》

2、《業主委員會工作規則》

3、《XXXXX區管理規約》

4、《關于專項維修資金的（續）籌集和使用規定》

5、《物業服務內容、服務標準及收費標準》

6、《業委會的活動經費來源及使用方案》

7、《物業管理區域內共有設施、設備、場地等經營收益的分配與使用辦法》

8、《選聘物業服務公司或專業服務項目公司的流程》

9、《物業管理區域內物業共用部位（場地）和共用設施設備的使用規定》

10、《物業管理區域內公共秩序、環境衛生管理細則》

11、《物業管理區域內共有部分改建、擴建、改變使用用途的審批流程》

12、《物業管理區域內安全突發事件應急預案》

13、業主代表大會認為應該建立的規章制度

第十八條 上述制度的制定、修改由業主代表大會負責，業主代表大會可以根據實際情況，書面委托業主委員會起草或作出修改建議，也可以委托具有專業知識特長的業主起草，最終由業主代表大會在聽取廣大業主意見和建議的基礎上，審議、修改，表決通過生效。

第十九條 業主代表大會會議分為定期會議和臨時會議。（省18條、住21條）定期會議：業主代表大會定于每年一季度由業主委員會組織召開。

臨時會議：有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主代表大會臨時會議：

1、經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議；

2、經20%的業主代表共同提議；

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3、發生重大事故或者緊急事件需要及時處理，由業主委員會提議。

4、業主代表大會應有業主代表過半數參加方為有效會議。

第二十條 業主委員會應在業主代表大會召開15日前（分級召開形式須30日前）將會議內容送交每一位業主代表，同時將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

（省19條，另考慮到分級召開形式耗時長的特點建議30天）

第二十一條 業主代表因故不能參加業主代表大會的，應向業主委員會書面請假，并以書面委托形式委托本業主小組另一名業主代表代為行使相應權力；如果本業主小組只有一名業主代表的，可以書面委托本業主小組的一名業主代為參加，但要在委托書上寫明委托的具體事項及要求，受托業主應嚴格按委托事項及要求代為履行相應權力。

業主代表缺席業主代表大會，既沒有書面請假，又沒有符合上述規定的書面委托，無故不參加業主代表大會，將自動取消其業主代表資格，由所屬單元樓業主小組內有資格的候補業主代表或重新選舉的業主代表填補，并報業主委員會和業主代表大會審定。

業主代表因各種主客觀原因缺席業主代表大會三次（含三次）以上的，將自動取消其業主代表資格，由所屬單元樓業主小組內有資格的候補業主代表或重新選舉的業主代表填補，并報業主委員會和業主代表大會審定。

業主代表在規定的時間內不能履行職責召開業主小組會議討論、表決業主代表大會交付的議題，從而影響業主代表大會正常程序的，由業主委員會臨時指定專人幫助完成議題，如果是因為業主代表個人原因的，將取消業主代表的資格，由業主小組重新選舉業主代表頂上，名單報備業主代表大會和業主委員會。

第二十二條 業主代表大會可以選擇下列形式召開，具體會議形式由業主委員會確定。

（一）集體討論形式；

（二）書面證求意見形式。

（三）分級召開形式（即先召開各個業主小組會議，廣泛征求意見和建議，在此基礎上再召開業主代表大會）。

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但是，對于下列重大事項，業主代表大會必須采用分級召開形式：

1、修訂、批準《XXXXX區業主代表大會議事規則》

2、修訂、批準《業主委員會工作規則》

3、修訂、批準《XXXXX區管理規約》

4、修訂、批準《關于專項維修資金的（續）籌集和使用規定》

5、修訂、批準《物業服務內容、服務標準及收費標準》

6、修訂、批準《業委會的活動經費來源及使用方案》

7、修訂、批準《物業管理區域內共有設施、設備、場地等經營收益的分配與使用辦法》

8、選聘和解聘物業服務企業

第二十三條 采取分級形式召開業主代表大會征求業主意見的操作：在業主代表大會召開之前，對于需要修訂制度的事項，由業主代表分頭召開本業主小組會議（可以集體討論形式，也可以書面證求意見的形式），廣泛征求本業主小組全體業主的意見，至少取得過半數業主的意見，由業主代表將意見整理匯總，于大會召開前10日提交主持修訂的專人和業主委員會。

第二十四條 因征求意見過程中需對議案做修改而需要推遲業主代表大會召開的，應及時以書面形式在物業管理區域內向全體業主公告新的會議時間和修改后的議案條款

第二十五條 采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。（住22條）

第二十六條 業主代表大會的投票權數，按下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：（住23條）

1、專有部分面積按照不動產登記簿（產權證）記載的面積計算；尚未進行登記的，按房屋買賣合同記載的面積計算；

2、建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

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第二十七條 業主代表大會投票表決的方式分：簡單多數方式和業主權重方式：

1、簡單多數方式：業主代表具有同等表決權，一人1票。用于業主代表大會上一般事項的表決。

2、業主權重方式：全體業主參與投票，業主人數和專有部分面積雙重統計計票的方式。用于涉及到全體業主利益的重大事項表決[參看第十六條第（一）款所列、第二十二條，對于須采用分級形式召開業主代表大會討論和表決批準的事項列表]。

1）業主人數的確定方法：按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按1人計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，以此計算出總人數。（住24條）2）專有部分面積的確定方法：按第二十六條方法計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按所擁有的所有專有面積總合計算。

3）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推舉一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

（住25條）

4）業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。（住25條）

5）地下車位、地面車位（如有）不計入業主投票權數的專有部分面積。

（住25條規定由本議事規則決定是否計入）

第二十八條 投票有效規則

1、涉及籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施方面的制度制定或修改、實施方案等事項的，采取業主權重投票方式，須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，方為有效通過；（住29條）

2、涉及本議事規則第十六條第（一）款除第5、6條以外規定的其他共有和共同管理權利的制度建設或修改等事項的，采取業主權重投票方式，須經專有部分占建筑物點面積過半數且占總人數過半的業主同意，方為有效通過；（住29條）

3、涉及本議事規則第十六條第（二）款規定的所有事項，采取簡單多數投票方式，９

須經實到會議業主代表過半數的同意，為有效通過。

4、投票方式一律采用實名方式，表決意見可以選擇同意、不同意、棄權三種意見之一，表達二種以上（含二種）意見算廢票。

5、業主因故不能參加投票的，可以將《表決票》填寫并簽字后委托家人或同一業主小組的業主代為投遞。

6、業主代表因故不能參加投票的，簡單人數投票方式的，應當由本人填寫《表決票》表達意見或者書面簽署表決意見并簽字，委托家人或所屬業主小組的業主或其他業主代表代為投遞；業主權重投票方式的，則因將本業主小組全體業主投票的結果資料委托本業主小組的業主或業主代表代為投遞。

7、業主代表大會設置監票人3人，在業主代表大會召開前15日內，由業主代表、業主委員會委員（或換屆選舉業委會委員候選人）以外的其他業主公開報名組成，并列席業主代表大會，與業主委員會委員（或換屆選舉業委會委員候選人）有利害關系的業主不得擔任監票人。

8、《表決票》的統計工作應當當場進行，統計結果由監票人和參加業主代表大會的各位業主委員會委員共同簽字確認后，當場公布表決結果。

9、無論采用何種投票方式，未參與表決的業主或業主代表，其投票權數計入已表決的多數票內。（住26條規定由本議事規則決定是否計入）

第二十九條 業主代表大會表決通過后形成的業主代表大會議事決定，以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督。（住30條）

第三十條 業主代表大會對議案已經做出決議的，業主在決議生效后6個月內不得以同一內容再提議召開業主代表大會會議進行表決。

第三十一條 業主代表大會由業主委員會作出記面記錄，其會議記錄以及所有選票、統計資料等須保留作為業主委員會檔案存檔。（住30條）

第四章 業主委員會

第三十二條 業主委員會履行下列職責：（住35條）

1、執行業主代表大會的決定和決議；

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2、召集業主代表大會會議，報告物業管理實施情況；

3、與業主代表大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

4、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

5、監督管理規約的實施；

6、督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

7、組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

8、調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

業主委員會除依法履行上述職責外，同時還須履行下列職責：（住35-9條）

9、按照《業主委員會工作規則》辦事，遵守并模范執行業主代表大會通過的各項規章制度。在各項制度的執行過程中有義務反饋制度中的漏洞、制度間的矛盾沖突條款，并在每年的審議修訂時提出完善制度的意見和建議，交業主代表大會討論審議；

10、受業主代表大會的書面委托，在受托范圍內，負責起草擬訂或修訂各項規章制度、實施方案（辦法）、操作流程（細則）等草案，提交業主代表大會討論、表決；

11、負責監督新聘物業公司與解聘物業公司的移交事項；

12、代表業主代表大會與政府有關部門的協調溝通，協助、配合政府相關部門要求的相關工作，接受政府相關部門的指導與監督；

13、做好換屆選舉的籌備與協調工作；

14、提交業主代表大會要求提交的工作報告、財務預（決）算報告、業主民意調查報告、業主提案（意見和建議）及其他要求提交的報告或資料等；

15、負責業主小組、業主代表大會、業主委員會所有檔案資料的歸檔保管工作；

16、業主代表大會賦予的其他職責。

第三十三條 業主委員會委員的任職條件（住31條）

1、遵守國家或地方政府的各項有關法律、法規、條例等；

2、具備為業主服務的時間；

3、具有完全民事行為能力，身體健康；

4、遵守業主代表大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

5、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，信譽良好；

6、具有一定的組織能力、執行能力、社會活動能力，具有較好的親和力以及與人良好的溝通能力；

7、本人及近親屬未在本物業區域內提供管理服務或有利害關系企業中及其關聯企

１１

業內任職，或者在其他物業管理區域內的業主委員會中任職；（紫41-5條）

8、無損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的行為。（省21條）

第三十四條

業主委員會的選舉辦法、組成、任期、表決權

1、XXXXXX區業主委員會由業主代表大會采取差額選舉的方法產生；

2、XXXXXX區業主委員會設委員9名，候補委員2名。其中C區委員5人，候補1人；D區委員4人，候補1人；

3、業主委員會設主任1名，副主任2名，主任、副主任由全體委員選舉產生；

4、業主委員會設財務委員1名，由財務會計專業的委員擔任，如果沒有財會專業的委員，則可由懂經濟的委員擔任；

5、業主委員會每屆任期3年，委員可以連選連任2屆；

6、業主委員會委員具有同等表決權；

7、業主委員會須有過半數的委員參加會議為有效會議，所做的決定須經全體委員（應到委員）過半數的同意為有效。

第三十五條

業主委員會須自選舉之日起7日內召開首次會議，推選出主任和副主任，并由主任根據三十四條第3點的原則，指定一名委員擔任財務委員。

第三十六條

業主委員會須向本物業管理區域內全體業主公布下列情況和資料：

（住36條）

1、管理規約、業主代表大會議事規則、業主委員會工作規則；

2、業主代表大會通過的各項規章制度；

3、業主代表大會和業主委員會委員的各項決定；

4、物業服務合同；

5、專項維修資金的籌集、使用情況；

6、物業共同部分的使用和收益情況；

7、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

8、業主代表大會和業主委員會工作經費的收支情況，包括財務預算和財務決算；

１２

9、其他應向業主公開的情況和資料。

第三十七條

業主委員會須定期或不定期召開工作會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。具體操作按《業主委員會工作規則》執行。

第三十八條

鑒于XXXXXXXC區或D區各自存在的不同問題，業主委員會應充分考慮到C、D區的不同情況，在做出決定的時候，須以當事區大多數委員的意見為主，另一區的委員須支持當事區多數委員的意見并給于全力配合。具體按《業主委員會工作規則》執行。

第三十九條

業主委員會須建立健全檔案管理制度和印章管理制度，妥善保管各業主小組、業主代表大會和業主委員會的各類檔案和所有印章。具體操作按《業主委員會工作規則》執行。

第四十條

有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：（住43條）

1、因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

2、喪失民事行為能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十一條

業主委員會委員有下列情況（但不限于）之一的，由業主委員會三分之一以上（含三分之一）委員或者持20%以上投票權數的業主提議，由業主委員會召開業主代表大會臨時會議，討論表決是否終止其委員資格：

（住44條）

1、以書面方式提出辭職請求的；

2、不履行委員職責的；

3、利用委員資格謀取私利的；

4、拒不履行業主義務的；

5、侵害他人合法權益的；

１３

6、違反《業主委員會工作規則》中有關業主委員會委員工作守則中有關條款的；

7、因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十二條

業主委員會委員資格終止的、或換屆離任的，須將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。具體操作按《業主委員會工作規則》執行。

（住45條）

第四十三條

業主委員會任期內，委員出現空缺，由候補委員填補。C區候補委員填補C區的空缺，D區候補委員填補D區的空缺。如果候補委員填補后還出現空缺，當C區或D區空缺人數達到2人以上（含2人）的，應當在2個月以內召開業主代表大會，及時完成業主委員會委員的補選工作。補選工作參照換屆選舉的方法。

第四十四條

業主委員會活動經費及使用原則

（一）活動經費的來源

業主代表大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。（省25條）

根據本物業管理區域內的實際情況，活動經費的來源主要有：

1、本物業管理區域內公共場地、設施設備用于廣告（媒體）發布收入；

2、本物業管理區域內公共場地、設施設備出租租金收入；

3、在本物業管理區域內進行商業活動的進場費收入；

4、地下二層人防設施場地車位出租收入分成；

5、本物業管理區域內物業大樓部分空間出租收入；

6、地面臨時停車停車費收入分成；

7、其他屬于業主共同所有的收入。

（二）活動經費開支范圍 下列屬于日常費用開支：

1、業主委員會委員勞務補貼；

2、委托物業公司會計代理出納、記賬的勞務補貼；

3、辦公室水電費；

１４

4、基本辦公用紙、筆、本子、計算器等以及零星復印費；

5、會計用賬本（頁）、各類憑證、報表等；

6、坐機電話費；

7、外出辦事公交車（含地鐵）車費；

8、其他辦公必須的零星費用。下列屬于特殊項目開支：

1、業主代表大會要求召開的業主小組會議紙張、筆等及復印費用；

2、召開業主代表大會會議費用（包括橫幅等宣傳費用）；

3、由業主代表大會授權，代表業主進行訴訟的費用；

4、由業主代表大會授權，用于公共環境改善的項目費用；

5、用于補貼全體業主，降低業主物業管理費的支出；

6、補充進專項維修基金；

7、其他經業主代表大會授權，專項使用的費用。

（三）活動經費使用原則

1、第四十四條第（一）款所列收入歸全體業主所有，委托物業公司出納存入業主委員會專有賬戶；

2、業主委員會于年初對屬于日常費用開支范圍的項目編制《財務預算》，提交業主代表大會審議表決通過后，嚴格按此范圍、額度使用，使用情況按季公示，公示內容包括（但不限于）期初經費余額、本季經費收入明細項目、本季經費支出明細項目、期末經費結余；

3、預算額度不夠，須提前書面報告業主代表大會，說明原因，要求追加預算，經業主代表大會討論（或修改）通過后，方可執行，不得先支后報，財務委員應做好費用計劃控制工作；

4、因首屆業主委員會費用沒有參照，按先緊后追加的原則進行；

5、對于屬于特殊項目開支范圍的項目，業主委員會須于項目啟動前，編制《項目預算報告》提交業主代表大會按本議事規則有關規定程序審議表決通過后，方能實施，不得先斬后奏。具體操作辦法按經全體業主討論、表決通過的《業主委員會活動經費來源及使用方案》執行。項目執行過程中，事中事后將開支情況至少公示2次以上。

１５

第四十五條

涉及專項維修基金籌集和使用，按經全體業主討論、表決通過的《關于專項維修資金的（續）籌集和使用規定》制度執行，執行情況須向全體業主公示。

第四十六條 對于突發安全事件需要動用活動經費的，按經全體業主討論、表決通過的《物業管理區域內安全突發事件應急預案》執行。事后將活動經費動用的明細清單予以公示。

第四十七條 有關活動經費收支具體操作辦法，按經全體業主討論、表決通過的《業主委員會工作規則》相關條款執行。

第五章

業主委員會的換屆選舉

第四十八條

換屆工作組

1、業主委員會任期屆滿前3個月，由原業主委員會負責啟動換屆籌備工作，成立換屆工作組，換屆工作組由街道社區委派1人，業主委派代表6人（C區3人，D區3人）。工作組成員可以由業主自愿報名，由原業主代表差額選舉產生，原業主委員會指派1名委員負責與換屆工作組聯絡，協助工作組工作，但無表決權。工作組組長由街道社區委派的人擔任，負責召集工作組會議，組織完成各項籌備工作，工作組組長可以委托其他人召集并主持會議；

2、為保證換屆工作公正、獨立、公平，報名參加業主委員會委員候選人的業主不能成為工作組成員；

3、換屆工作組按照公平、公正的原則獨立工作，接受政府相關部門的指導。

4、換屆工作組的職責：

依據本議事規則中有關有關條款

1）幫助各業主小組選舉新一屆業主代表并公告；

2）審查和確認業主委員會委員候選人身份；

3）擬定業主代表大會換屆選舉會議議程；

4）確定正式候選人名單并公告；

5）協助原業主委員會召開新一屆業主代表大會進行業主委員會的換屆選舉；

１６

5、換屆工作組決定任何事項均通過表決決定，過半數通過有效。

6、新一屆業主委員會成立，換屆工作組同時解散，所有文件交新一屆業主委員會存檔，由業主委員會按有關規定報備政府有關部門。

第四十九條

換屆選舉

1、各業主小組按本議事規則中有關業主代表條件和產生辦法選舉新一屆業主代表；

2、由新當選的業主代表組成新一屆業主代表大會；

3、業主委員會委員候選人在全體業主中產生，可以推薦，也可以自薦，被推薦人或自薦人到換屆工作組領取《業委會委員候選人推（自）薦表》，填寫清楚并簽名，由被推薦人或自薦人挨家挨戶上門到業主家征求推薦確認簽名，凡達到50人聯名推薦者即獲得業主委員會委員候選人的提名資格；

4、換屆工作組對業主委員會委員候選人提名者，按本議事規則中有關業主委員會委員任職條件進行資格審查；

5、候選人名額擬定13名，其中C區7名，D區6名；

6、為了維護廣大業主利益，業主委員會委員候選人的產生可兼顧小區物業專業化對口管理需要，優先提名推薦人大、政協、法律、技術特長人員（規劃管理、房產管理、物業管理、消防安全、建筑工程、工程預算、財會審計、機電設備、弱電設備、園林園藝、醫療衛生等）作為新一屆業主委員會委員候選人選，同時兼顧C、D區名額分配。由換屆工作組最終確定候選人名單；

7、新一屆業主委員會委員候選人名單確定后在小區各顯著位置公示一周。在公示期間，候選人被業主舉報，經查實，有違反任職條件者，換屆工作組核實屬實的取消其候選人的資格，另在候選人提名中補充；

8、采用差額實名選舉的方法，C、D區同場分開選舉、分別投票，由C區業主代表在C區的候選人中選舉業主委員會委員；由D區的業主代表在D區的候選人中選舉業主委員會委員；

9、根據最終確定的業主委員會候選人名單，印制選票，在業主代表大會上，由業主代表當場填寫、投票；

10、候選人當選須獲得贊成票超過實到（包括委托業主代表）業主代表人數半數以上為有效，并按得票數從高至低，C區候選人前5位當選為業主委員會委員，１７

第6位為候補委員，第7位落選；D區候選人前4位當選為業主委員會委員，第5位為候補委員，第6位落選。

11、如果出現2人以上獲相同票數，并影響到是否當選業主委員會委員或候補委員時，則對獲相同票數的候選人進行二次投票決定誰當選。

12、其他具體操作辦法由換屆工作組參照首屆業主委員會選舉辦法擬定。

第六章

附則

第五十條

業主委員會自選舉產生之日起30日內，將下列材料向物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處備案：（省22條、住33）

1、業主委員會備案申請書；

2、業主委員會委員名單；

3、業主代表大會議事規則和管理規約；

4、業主代表大會會議記錄；

5、業主代表大會決定的其他重大事項；

6、其他政府要求提供的材料。

第五十一條

業主委員會召開業主代表大會會議，須告知相關的社區居民委員會，聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主代表大會、業主委員會應當積極配合相關政府部門依法履行自治管理職責，支持社區開展工作，并接受其指導和監督。（住54條）

第五十二條

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區房地產行政主管部門或街道辦事處、社區居民委員會應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處等政府相關部門的指導和監督下，組織換屆選舉工作。（住57條）

第五十三條

業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員或業主代表可以請求物業所在地的 １８

公安機關協助移交。

業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

（住56條）

第五十四條

本議事規則自全體業主表決通過之日起生效

本議事規則未盡事項由業主討論補充。三分之二業主通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。

XX

市XX區XXXXXXX小區 業主代表大會 年 月 日

１９

第三篇：XX業主代表大會主持詞

XX業主代表大會主持詞

預備會：

、清點到會人數

2、聽取大會籌備的工作報告

3、審議通過代表資格審查報告

4、選舉通過大會主席團名單和秘書長名單

、審議通過正式會議議題和議程

正式會議：

各位代表：

請上級領導、特邀代表、大會主席團成員等同志到主席臺就坐。

根據大會日程安排，xx小區首屆三次業代會暨XX年工作會今天開幕。

這次大會應到代表000名，實到代表**名，因病事假**名，實到代表超過了應到代表的2/3，符合業代會規定人數，可以開會。

今天大會的執行主席是：

現在我宣布：首屆三次業主會暨XX年工作會正式開始。

（全體起立，奏《國歌》，請坐下。略？）。

今天到會的特邀代表有：社區的代表、法律顧問、物業公司

讓我們以熱烈的掌聲，對他們光臨大會指導工作表示歡迎!

今天大會的議程有：

1、**同志（主要領導）致開幕詞;

2、**同志宣讀（街道辦、物管科）賀信;

3、**同志作業代會工作報告;

4、同志作財務工作報告；

、同志作2018年工作計劃

6、**同志作物管工作報告。

7、分組討論（討論會）

8、同志作提案征集辦理報告

9、上級領導講話。

0、主任致閉幕詞。

下面進行大會第一項議程，第一項議程：請**同志（主要領導）致開幕詞;

第二項議程：請**同志宣讀（街道辦、物管科）賀信;

第三項議程：請**同志作業代會工作報告;

4、同志作財務工作報告；

、同志作2018年工作計劃

6、**同志作物管工作報告。

（大會上午的議程全部進行完畢，請各代表組按照大會日程安排，下午進行分組討論會）。

7、分組討論（住宅在各幢入戶大廳，商業在潮漫酒店）

討論會注意事項：討論除了上午的工作報告外，重點是為打造典范小區提出具體方案。要求討論組組長（業委會委員組織由各組自行推舉）組織代表（業主）廣泛提出意見和建議。特別注意，除了在提案表上寫清楚提議事項外，關鍵要寫清楚具體的執行方案，要從可行性、前瞻性、合法性、業主大會、社區等部門通過的可能性進行全面闡釋，提案表上可以另附方案。請各討論組長務必將本組提出的提案進行整理，并于4點鐘前交大會主席團。

8、同志作提案征集辦理報告

9、社區領導講話。

0、主任致閉幕詞

1、主持人宣布大會閉幕。

（揍國際歌。略？）

第四篇：裝修業主社區

填補業界空白 世界第一所網絡“裝修大學” 裝修業主社區創立

金九銀十，正值家裝旺季到來，十一黃金周正在用它的十萬熱情向我們招手，鋪天蓋地的家裝廣告早已漫天紛飛，隨處可見，商家們卯足了勁紛紛使出各種促銷招數不惜倒虧血本攬客，一時間打折、放價、贈禮、抽獎??一系列強力誘惑瞬間襲來，大凡剛喬遷新居或近期有打算翻新屋子的業主們也都瞅準這個機會暗地里開始盤算，希望能借著黃金周的契機可以即買到好東西還能美美的省下一大筆錢?？墒悄愣b修嗎？會買東西嗎？買的價格最低就真的最省嗎？這個恐怕還真不是。前面省了可是后面裝修房子遇到“大挨宰”的情況已經很是司空見慣！

明知山有虎 我向“裝修業主社區”行

最近有研究機構聯合多家裝飾裝修公司對100戶業主家庭進行了調查，結果發現他們很多人中裝修完畢就后悔，有抱怨電源插座裝少了，有后悔買了便宜五金件質量真的太次，有人苦惱找的木工手藝一點都不理想，也有人自嘆經驗不足居然留下了擦不到的死角，更有人苦惱自己不懂裝修還沒人給指導，只能硬著頭皮“明知山有虎，偏向虎山行”??這種裝修“后遺癥”的產生究其根本原因主要還是大家不懂裝修，不會裝修，想找個學習的地方補補課卻找不到系統的“學校”。面對裝飾裝修市場亂象，國家商務部雖已于今年9月1日正式頒布了首部《家居行業經營服務規范》，對裝飾裝修公司從產品到服務做出了相當嚴格的要求，但是對于不懂裝修的業主來說，還是空白紙一張，挨宰的事情依然避免不了。因為不懂所以上當！國內甚至國際上都很需要有這么一個地方，可以便捷、通俗、易懂的把業主由門外漢變成裝修專家，徹徹底底從源頭解決問題。為填補這個空白，真正急人所急，需人所需，中國家網董事長，清華大學新經濟與新產業研究中心專家委員會副秘書長、研究員，國際建筑裝飾室內設計協會副會長徐克偉 [微博] 先生在中國家網上成功創立了世界第一個專門針對廣大業主的“裝修大學”——裝修業主社區！

走進“裝修大學”——裝修業主社區

裝修業主社區一直被業界美譽為廣大業主的“裝修大學”，這個比喻一點都不夸張，只要你入住中國家網然后走進它，您才會知道這所“大學”絕不是一個名頭。從它那里走出去的“學生”可以擔當一個專家！所有坑蒙拐騙的人和事都請走遠！不信嗎？那好，帶您看看去：

來到中國家，走進裝修業主社區，您會發現在這里可以學到的東西和能幫您做到的事情一切都超乎您的想象。

裝修業主社區本著“解決業主裝修問題，滿足業主裝修需求，全心全意為業主服務?！钡淖谥级鴦摿ⅰＫ軌驇椭鷺I主在裝修時提供及時有效的知識幫助和答疑解惑，此外還能協助業主進行資金、采購、裝修工程的管理，不用出門，輕松網購建材家具，真正做到讓業主明白裝修，輕松裝修，讓裝修之旅只?！靶腋！?，不再“痛苦”。

只要您進入裝修業主社區，就能很明白的看到它所能幫你做到的各類事情，裝修過程中所遇到的一切事務都能在那里找到對應的詳細的指導，各大功能模塊做裝修幫您協同指導無一缺失！就是找專家也沒法實現這么系統的幫助！學裝修、要裝修、管工程、看風水一樣都不少，投標書、找品牌、找商城、找設計師、找裝修公司、找工長您都能在那里放心的投到您理想找到您所需，最后想炫耀一下自己的新家和大伙分享彼此裝修的快樂更有模塊對應您，一切需求都不在話下?，F在，我們來簡單了解下裝修業主社區功能模塊到底有哪些？都能做些什么？

“裝修大學”里最偉大的一本“教科書”——裝修萬事通

“裝修萬事通”是中國家網專門為裝修業主研發的世界第一部一套工具性的裝飾裝修百科全書，旨在幫助每一位裝修業主解決 裝飾裝修過程中遇到的無數“難解”的問題，掃除無盡的煩惱，從而享受和體會裝飾裝修帶來的無限樂趣！

“裝修萬事通”由《材料篇》、《定制篇》、《流程篇》、《家具篇》、《環保篇》和《電器篇》六大板塊組成，從驗房、規 劃、簽訂合同、設計、選材、施工、質量、空氣標準到整體驗收，按照裝飾裝修的完整流程，針對每一個環節，都給出了通俗易 懂、流暢易讀且科學嚴謹的表述和配圖?！把b修萬事通”手把手教會每一位業主如何管理家裝的全過程，緊緊抓住關鍵的環節，工程進展到哪一步，業主就學到哪一步。因此，《裝修萬事通》是一部裝修指南，也是業主在裝修過程中的拐杖。一通在手裝修萬事皆通！

“裝修大學”里的“綜合學科”——裝修模塊集體上陣助您事事通關

同戶型案例參考：中國家網不僅擁有大量裝修案例可供參考，而且用戶可以通過業主社區，輕松找到和自己同戶型的鄰居。參考他人的裝修案例、效果圖，找尋有口碑的服務商。

風水規劃：了解家居風水常識，請教風水大師，趨吉避兇，家宅興旺。

我要發標：業主可以發布自己的裝修招標需求，以便設計師、風水師、工長、裝飾公司按要求應標。

資金管理：裝修中“記賬本”，對裝修過程中的總賬及明細賬均可記錄，方便業主控制資金進度，分配資金比重。

工程管理：對您的工程按進度實施圖紙、合同、服務商及工程進度的呈現，使您一目了然，輕松管理。

服務管理：對為您服務過的不論線上還是線下的服務商進行記錄，并具有推薦的功能。

工程日志：發布自己家的裝修工程日志，分享自家的裝修效果美圖，參與“圍觀”，裝修從此不再“孤單”。

采購管理：記錄您所有已購買和收藏的線上產品，方便下單及追溯。

商品方便購：除傳統方式在線上商鋪中瀏覽購物外，業主還可通過裝修案例效果圖，鏈接至相應的線上售賣商鋪，購買圖 中所展示的建材家具。

促銷活動：接收廠家的最新促銷活動信息，不用跑斷腿，也能買到價廉物美的東西。

領代金券：收集各種代金券、優惠券，樂享低成本，高質量的生活。

秒殺團購：秒殺、團購、團后秒，極限的速度帶來豐碩的戰果，讓裝修時時充滿激情。

業主社區：看鄰居裝修案例，找設計裝飾公司，尋風水專家規劃，發表話題，發起活動，看周邊賣場，逛相鄰小區，讓裝 修和生活快樂又便捷。

OK，這堂課就到這里，還是把更多的領悟留給您的實際網上操作，想要做啥就去裝修業主社區去找啥，實際體驗一下，真實的感受還是您說棒那才是真的棒！體驗后的豐碩收獲和成長會告訴您這所“大學”您來得到底值不值！

玩轉裝修業主社區，讓您的裝修夢從此不再只是做夢而已，相信我們，中國家網存在的宗旨，一直和國人的需求緊密聯系在一起，服務大眾，服務產業鏈，服務華夏！裝修業主社區，就是來為廣大業主服務的！

十一黃金周來了，中國家網全體員工順祝天下業主，買好、裝好、學好、把家裝扮好！順利拿到“裝修大學畢業證”用好知識一家好了大家才能真正好！還有中國家網“綠色家居進萬家，十一踩樓百人免費港澳游”第三期天津踩樓活動已于2013年9月28日上午10：00點整成功開貼啟動，100人50份的“4天3夜港澳游”踩中“8”就有機會免費“發”給您！踩中“6”千份紅星美凱龍邀請函特惠送您家，踩了就中彩，不踩白不踩，多踩踩，這個國慶才精彩！線上踩不中，還可以來現場繼續中！

10月1日至5日，中國家網天津紅星美凱龍河東店一層圓弧大廳誠侯您，每天上午11:30和下午16:30兩場時間分別為您開大獎，當場中當場領！一點都不麻煩！

普及 中國家網 “裝修業主社區”，踩大樓，中大獎，天下最低價名品就能買，開開心心玩天津，還能領略天津秀美風光再品“三絕”味！這個國慶節，攜手中國家，就能美到你心醉！

第五篇：業主自治 和諧共贏

業主自治 和諧共營

一、現況分析

在個大數據和互聯網的瘋狂時代，各行各業為了更好的發展和生存，都在尋求新的突破口和發展思路。同樣作為一個服務行業的物業公司來說也是在時刻探索創新之路。隨著大環境的影響，客戶對物業服務的需求日益朝著多元化和高端化的方向發展。他們不僅追求物業服務的人性化，更希望物業服務企業向他們提供一種“超值”服務，這種客戶需求已經漸成潮流；另一方面，缺乏個性的服務產品，日趨同質化、大眾化的平庸管理，沒有任何的創新之舉，已經很難保證長久地留住客戶，更難將企業做大做強。就目前市場來說，大部分社區APP通過房產物業積累的大量社區用戶，成為物業公司涉足互聯網最先想到的資源，社區服務產業成為物業公司切入互聯網成本最低的市場。為更好的支持公司的高速發展戰略，同時圍繞業主對物業服務及生活需求，去年4月公司和軟件公司共同打造了一個小區綜合服務網絡平臺——水韻萬家APP。它以云平臺、物聯網為依托，手機和平板電腦為載體，業主通過APP、關注微信公眾號等媒介，獲取信息資訊服務、互動交流服務、報事報修服務、便民繳費服務，同時為小區商家打造出線上預訂、線下運營于一體的O2O應用模式，在實現物管、商家內部信息化管理的同時，為小區業主提供在線式、本地化的智慧小區服務。

一、業主自治 和諧共贏

“業主自治，和諧共贏”是充分運用互聯網以及云平臺，通過APP這種現代高科技工具到物業管理的實踐中，引導業主積極參與APP運用，并通過業主的實際運用，切實提高物業管理水平，通過低成本投入，從而降低中長期物業管理成本，同時在業主參與運用中可以提高服務品質（APP中報事報修、提建議等模塊），可達到業主自治的效果。

同時以優化完善項目服務達到業主自治為切入點，從而形成一個集物業服務、信息發布、便民信息查詢、鄰里交流互動、優惠信息、購物社區電商購物為一體的高粘性、全方位的社區生活服務媒體平臺，實現最精準有效的社區營銷，同時，公司和項目通過提供有償服務，給有需求的業主提供更高品質的物業服務。這些有償服務包括：養老服務、線下活動、房屋租賃、同時在業主運用中適當提升物業經營收入。為此擬設計如下方案以達成以上目標。

二、服務模塊介紹

通過APP的推行，公司可以依靠平臺中的特色板塊及時的和小區業主進行溝通及互動，同時需要項目和公司各部門共同協力相互配合，做好基礎的服務工作，提升服務質量。整合周邊商家，推送最有價值的廣告，給小區業主帶來方便和實惠，公司從而形成持續穩定的廣告收益。

1、報事報修、投訴建議

業主可以通過在線的投訴報修外，還可以通過拍照的方式把要投訴的內容實時上傳到OA系統，通知項目及時處理。公司可對建議的信息進行篩查，篩選出有效信息，并對部分業主進行獎勵（如：減免物業費、送小禮品等）。激勵業主積極參與到物業管理中，借由業主的監督，促進項目部整體品質提升。并可適度降低項目部巡查力度，促進項目長遠降低人力成本。

2、在線繳費

業主自動獲取號，綁定房號，通過在繳費模塊可以選取相應的費用，如：物業費、停車費及其它費用的在線查詢及繳納。充分實現了：告別東奔西走，即可繳納多種費用，物業費、能源費輕松搞定，繳費記錄隨時可查，實時到賬；減少排隊等候時間，有多少套房繳多少費，一次性輕松搞定；支持繳費推送提醒和繳費查詢，以及對提前預付行為優惠進行支持。

3、藍牙一鍵開門

藍牙一鍵開門功能通過簡單改造道閘和門禁設備，就可以實現業主方便進出小區和物管管控訪客人員以及門禁卡數量的管控模塊。業主可以通過APP中一鍵開門功能開啟小區人行道閘和單元門禁（在有效距離內 5米—8米）。也可以通過APP對訪客發送驗證碼，訪客可直接輸入驗證碼進入小區。

5、車牌識別系統

車牌識別系統是基于云停車服務平臺集中管理，并且可以 和公司信息管理系統數據對接，利用物聯網和云計算技術來尋求

打破單個停車場智能系統信息孤島現狀，對進出車輛車牌進行只能識別放行，并且可實現多個停車場統一管理，也實現無處不在的車位預定、停車導航、在線支付、錯時停車等功能，并且公司財務部門可實時監控現場收費情況。從而提高停車服務質量和智能化管理水平。

6、品質巡檢模塊

品質巡檢模塊是以云平臺為依托，和公司內部管理APP做 數據對接，實現數據共享，集中管控的模塊。用于項目日常品質巡查和設備巡檢的功能模塊。項目在巡查過程中，依照后臺設置的巡檢路線和頻次，通過APP對關鍵點位進行巡查掃描二維碼，APP中就可顯示相關數據，最終形成報表。實現了公司對品質巡查可以做到實時監控，并且及時準確的了解項目情況。

7、增值業務

針對商家應前期免費引入APP平臺，豐富平臺里的內容和信息，吸引業主的眼球。等平臺推廣成熟后，公司可向商家收取一定的費用。

7.1便民服務：每個推廣的項目必須完善這類基礎信息。

提供社區及周邊的各類生活服務信息，方便業主查詢熱線電話并可以一鍵撥號，如：物業、居委會、家電維修、會所休閑、衣物干洗、汽車服務、月嫂保姆、快遞服務、開修換鎖、管道疏通、物流搬家等。7.2跳蚤模塊

7.2.1二手市場

可以在二手市場發布轉讓或者求購信息。7.2.2寵物

在寵物板塊可以發布關于寵物的轉送、領養和約會主題。7.2.3家教

發布家教信息。可以推薦和被推薦，發布的信息包含家教標簽、價格、性別、年齡、照片、標題和內容等信息。7.2.3家政

發布家政信息?？梢酝扑]和被推薦，發布的信息包含家政標簽、價格、性別、哪里人、年齡、照片、標題和內容等信息。7.3商家服務（尚未開通）7.3.1商家查詢

平臺收集小區周邊的各類生活服務提供商并進行分類（例如美食、美發、超市、中介，等等），讓業主足不出戶便掌握小區周邊的各種生活消費信息，還能查看商家電話和商店地址，對商家信息進行全面了解。7.3.2網上開店

小區業主或者商鋪可以自行申請開店，通過店鋪可以讓鄰居發現在淘寶或者其他平臺上的寶貝。店鋪信息包含名稱、地址、鏈接和簡介等信息。如果是個人用戶需要驗證身份證信息，如果是店鋪，除了需要驗證身份證信息外，還需要驗證營業執照。7.3.3團購服務

商家可以在平臺上銷售自己的商品和服務，平臺不定期提供團購活動，在商家和社區居民間搭建直通橋梁，省去中間流通環節，讓利于居民的同時也使商家的利潤最大化。7.3.4商家評論

可以對商家進行評論（好評或者差評），通過商家口碑度對商家進行搜索排序，提升居民的消費滿意度。7.3.3亮點服務

各項目結合實際提煉項目亮點服務，常態化的宣傳推廣。

8、商家信息控制

8.1項目搜集周邊生活服務信息和店鋪信息：包含名稱、地址、網站鏈接和簡介等。收集商家或個人的身份證、營業執照等資質證書復印件，并上報經營管理部驗證審核。

8.2經營管理部負責平臺大商家資源引入。以及對線上項目商家資信審查、產品驗證。

8.3項目要對項目商家資源信息及服務產品、價格和商家信息發布、更新審核。

三、結束語

隨著現在網絡的急速發展，大數據和互聯網+的時代已經到來，借助云平臺，進行數字化的客戶關系管理，實現物業管理的信息化、網絡化和自動化。極大地提高物業管理的集成性、交互性和動態性，有利于實現異地遠程的分布式管理模式，提高物業管理的現代化和高效率，從而降低物業管理的運營成本。通過互

聯網+，也為廣大客戶群提供了全新的物業服務模式、體驗了不一樣服務產品，為物業管理產業升級做到未雨綢繆。

總之，在每個互聯網中都是進行著電子商務的平臺，越來越小區模式的手機APP已經遍地都是，APP能否吸引業主眼球，具有較高的粘合度，不僅僅是整合周邊商家，搞一些優惠活動那么簡單。是需要公司各部門及項目互相配合，完善和優化基礎服務，提升公司服務品質，使業主對公司有信任感，才可以達到業主自治，和諧共贏。