第一篇：房屋買賣交接注意事項

房屋買賣交接注意事項

2012-10-1

21.結清水表賬單

本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數的房產上下家不需要辦理水表過戶手續。但在交房時根據買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數，并按實際的抄表數由業主結清所欠費用。按自來水公司的規定不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打962626 查詢該房產已往的水費欠繳情況。

2.告知電表狀況

按電力公司規定，凡發現私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現新建商品房的電表戶名基本為業主本人或是開發商名字。在辦理交房手續時除雙方核對電表讀數外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業廳辦理電表過戶更名手續，并結清該電表的所有欠費。如須了解電費欠繳情況可撥打95598 上電熱線查詢。

3.協助煤氣過戶

按照煤氣公司的規定，上下家必須憑《》其中須寫明本房價

已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續。更名手續費10元由下家承擔。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費情況及燃氣部門的地址請撥打962777 上海燃氣集團24小時燃氣服務綜合受理熱線。

4.協助有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續。如果要查詢欠費情況只需撥打114查詢房屋所在地的街道辦事處即可。

5.結清電話，寬帶費用如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過戶手續，并以交房當日為準結算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結算。如有疑問可以撥打10000 號查詢。

6.結算維修資金

按照房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結算交割單》

綠色聯可向下家按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。

7.物業更名及結算費用

建議上下家到房屋所在地的物業管理處辦理以交房當日為準結算物業管理費。同時下家辦理物業進戶手續。

8.遷移戶口

在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發生糾紛最多的因素之

一。因此下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認。

第二篇：農村房屋買賣注意事項

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農村房屋買賣注意事項

摘要：

農村房屋買賣合同糾紛案件在近年來時有發生，如何認定農村房屋買賣合同的效力，對在司法實踐中正確處理此類糾份，維護當事人合法權益，有重大的現實意義。

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一、民事法律行為理論對認定農村房屋買賣合同的效力有指導意義。

我國〈民法通則〉第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務為內容的合法行為。要正確認定農村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件(1)：

1、行為人具有相應的民事行為能力;

2、意思表示自愿真實;

3、行為的內容不違法。依法訂立的農村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。

二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村房屋買賣合同的效力的重要法律依據。

〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從我國現有法律和行政法規的規定看，沒有明確規定農村房屋買賣合同必須經登記后才生效的規定，按上述合同法及司法解釋規定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買賣合同應認定其有效為宜。

三、我國農村宅基地使用權政策限制宅基地的轉讓，但不能以此否定農村房屋買賣合同的效力。

農村宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系一起的(2)，只有農村集體經濟組織成員，才能申請宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村

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民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內的空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣人民政府批準;其中，涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”農村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉讓，但不能以此否定農村房屋買賣合同的法律效力。

四、簽訂農村房屋買賣合同只有經過登記才能發生所有權的轉移，如果未經登記，則只能在當事人之間產生債權、債務關系。

《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”上述法律規定了不動產物權的公示原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應登記，記載于不動產登記簿的權利人，即是該不動產的權利人。購買農村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權，即不動產物權的轉讓發生了效力。未經登記不動產物權不發生效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規定的精神看，我國物權法第九條規定的是不動產物權的效力，它與不動產買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現行政策對農村房屋買賣過戶規定了較嚴格的限制條件，導致購買農村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續，不動產物權不發生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權。在房屋沒登記的情況下，農村房屋買賣合同的效力，不應受到影響，該農村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發生債權效力。

五、同一農村集體經濟組織成員間簽訂農村房屋買賣合同的效力。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定的農村村民一戶只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。《房屋登記辦法》第四章集體土地范圍內房屋登記第八十六條規定：“房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列村料：(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權證書;(四)宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明;(五)證明房屋所有權發生轉移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。”第八十七條規定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規定看受讓人是房屋

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所在地農村集體經濟組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權，發生物權效力，農村房屋買賣合同的效力應無疑問。

六、農村房屋所在地村集體經濟組織成員以外的人(包括城市居民)與房屋所有人簽訂的農村房屋買賣合同的效力。

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第三篇：房屋買賣注意事項收集整理

房屋買賣注意事項收集整理

簽約注意事項：

1、會所同時使用。否則罰款；

2、大堂規格

3、廣告做附件

4、樓層描述說明

5、保證多久產權證到手

6、所有涉及到的證件復印附上

7、簽字人委托書正本副本

8、查《商品房銷售管理辦法》

9、要求查附上面積測定證明

10、審查開發商的資質、銷售資格

11、地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建筑面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待，12、如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應當考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。

13、一、面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)，據實結算房價款；

二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人

14、雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

15、中心花園面積、泳池確認入合同

16、查五證，土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否出讓、土地的批準文件，持有建設工程規劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權證，證明開發商已合法取得該土地的使用權，并交納了土地出讓金；

2.建設工程規劃許可證，該房屋的規劃已取得規劃部門的許可；

3.建設用地規劃許可證，允許在該土地上進行該項目的開發建設；

4.建設工程開工許可證，允許該項目的工程進行施工建設；

5.銷售許可證，允許銷售該房屋.開發商證明上述五證是真實有效且未經修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權利。

17、比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、了解小區的整體規劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押…證實無抵押

1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規劃許可證》，經查這個許可證列明的規劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規劃并不能保證買房人所買房屋的規劃環境不會改變。

2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真偽和有效性，普通買房人更難辨別。

3.按我國抵押法的相關規定，有抵押的不等于不能轉讓(出售)，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓(出售)，在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？

4.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。

5.沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內。”這樣所有查證手續都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規劃來得更實際一些

18、用電負荷

19、道路不得收費

20、環保家裝無異味

21、產權年限

22、房產允許抵押、置押

23、垃圾何處處理

24、萬分之一違約款太低

25、按照合同約定及法律規定，收房時一定要查看相應的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。

26、確認樓層和樓號的描述

27、開發商對贈送的產品質量負責。

28、要開發商承諾工程進度便于破產前打官司

29、可否寫兩人所有，開發商對產權不得抵押

30、印花稅雙方出

31、土地使用稅

1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

2、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的

首先要了解開發商的五證，這是對你產權的保障，沒這些你什么都不用去了解了。開發商實力很重要。

1.建設用地規劃許可證 2.建設工程規劃許可證 3.建設工程施工許可證4.國有土地使用證 5.商品房預售許可證

房地產業有句名言,“第一是地段,第二是地段，第三還是地段。

地段好，將來房產增值快。（這些包括交通，購物，銀行，學校，政府未來的規劃等等）

接下來就是朝向，樓層，戶型等等了。

陽臺朝南最好，朝北終日不見陽光。

第一層最臟最暗，頂層夏天熱，有可能漏水。（看質量）

我對戶型的要求就是進門別對廁所。我很反感。風水也不好。

二手房要經過的程序：

買賣雙方簽訂購買二手房協議，并支付首期房款（3成），買賣雙方的身份證、婚姻證明、戶口、購買合同，夫妻同意賣房屋的授權書、賣方房屋的產權（未過戶的房權證、土地方）及房屋評估報告，銀行按揭中介擔保等

購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節：

一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件

《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規定：

1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。

3、按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發房地產的企業應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明）。此規定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。

二、了解商品房預售合同基本的內容

1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。

8、房地產權屬登記義務。

9、物業管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

下面說說購買現房應注意的事項：

一、注意房地產開發企業出售商品房的條件

2001年4月4日，建設部發布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地產開發企業現售商品房應具備下列條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。

二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容

（一）當事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

最后還要注意以下同方面：

一是開發商的五證二書,這是最重要的.一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規劃局主管.二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.三是你說的最小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規定是地區的總體結構,不針對每個開發商.四是交房時,先驗房后辦手續

一看房子質量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》

辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批準條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：

第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；

第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；

第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；

第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

索要“兩書一表”

向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。

簽收《房屋驗收單》

在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。

其后，還要了解您所買的物業公攤面積有多少，您要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。如果不是大的開發商弄的房子 可能是個人賣的房子 我應該注意點什么:

1、是否能過戶、土地是劃撥的還是出讓的，過戶要什么費用（土地性質不費用不同）

2、房屋使用年限，房屋質量問題，是框架結構還是磚混結構（框架結構造價高點，也有利于房屋布局重新設計，磚混的不可拆承重墻）。商貸所需材料及流程

貸款條件

1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；

2、貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；

3、有穩定合法的職業和收入來源，有還本付息能力。

貸款成數

1、住房貸款一般不超過購房合同總價的70%，最高不超過購房合同總價的80%；

2、商業用房貸款最高不超過購房合同總價的50%；

貸款期限

1、個人住房貸款最長期限為30年；

2、個人商業用房貸款最長期限為10年；

貸款利率

1、個人住房貸款利率在基準利率水平上下浮10%；

2、個人商業用房貸款利率在基準利率水平上上浮10%；

3、本貸款利率在借款期限內，遇國家法定利率調整時，于次年1月1日開始，執行新的利率。

還款方法

1、等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息；

2、等額本金還款法（遞減）：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

二、借款人需提供材料（用A4紙復印）

1、身份證雙方原件及復印件借款人7份配偶2份；

2、戶口本雙方原件及復印件2份（首頁、戶主頁、本人頁）

3、（1）結婚證原件及復印件2份（照片頁、內容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復印件2份（戶口所在區民政部門開具）

（3）離婚提供離婚證、單身證明原件及復印件各2份；

4、雙方收入證明原件及復印件1份

注：私營業者提供營業執照副本復印件2份（必須經過當年年檢）

近三個月納稅證明復印件2份；

也可提供其他收入來源、易變現財產（租金、存款、債券、證券、房產、車等）

5、首付款發票原件及復印件2份

三、開發商提供材料

1、普通購房合同3份；

2、預售許可證3份；

3、門牌審批表3份；

4、企業法人營業執照副本1份；

5、備案合同1份；

四、客戶簽字及按手印

1、談話筆錄1份

2、借款申請書2份

3、收入證明(雙方)1份

4、借款合同6份

5、抵押表4份

6、聲明2份

五、收各項費用

1、契稅：總房款×1.5%（144m2以上含144 m2、單價5680元/ m2以上含5680元按4%計算）

（交財政局）

2、維修基金：面積×2300×2.5%（2300元以上按2300元計算）

總房款×2.5%（2300元以下）

（交房產局）

3、房證及抵押：480元(抵押費:住宅200元,網點:貸款額×1.5‰,房證80元,他項證80元,查檔100元,表20元)

（交房產局）

4、保險：貸款額×貸款年限×費率（0.6‰）

（交保險公司）

5、公證：貸款額×1‰

（交公證處）

6、律師費：600元（住宅），800元（商鋪、網點)

注：代收代繳，多退少補

五、借款合同6份開發商蓋章

六、上報銀行提供材料（用A4紙復印）

（一）上報信貸員

1、普通購房合同1份；

2、談話筆錄1份；

3、借款申請書1份；

4、身份證雙方復印件借款人1份，配偶1份；

5、戶口本雙方復印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）

6、（1）結婚證復印件1份（照片頁、內容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復印件1份（戶口所在區民政部門開具）、單身聲明1份

（3）離婚提供單身證明原件及復印件1份、離婚證復印件1份、單身聲明1份

1、雙方收入證明原件及復印件1份

注：私營業者提供營業執照副本復印件1份（必須經過當年年檢）

近三個月納稅證明復印件1份；

也可提供其他收入來源、易變現財產（租金、存款、債券、證券、房產、車等）復印件1份

8、首付款發票復印件1份

9、預售許可證1份；

10、門牌審批表1份；

11、企業法人營業執照副本1份；

（二）銀行存檔用備份

1、普通購房合同1份；

2、借款申請書1份；

3、身份證雙方復印件借款人1份，配偶1份；

4、戶口本雙方復印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）

5、（1）結婚證復印件1份（照片頁、內容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復印件1份（戶口所在區民政部門開具）、單身聲明1份

（3）離婚提供單身證明原件及復印件1份、離婚證復印件1份、單身聲明1份

6、雙方收入證明原件及復印件1份

注：私營業者提供營業執照副本復印件1份（必須經過當年年檢）

近三個月納稅證明復印件1份；

也可提供其他收入來源、易變現財產（租金、存款、債券、證券、房產、車等）復印件1份

7、首付款發票復印件1份；

七、打借款合同6份、代開存折

八、省行審批回來后，借款合同6份、抵押表4份、核實單1份蓋公章、法人章

九、送房產大廈抵押

1、備案合同1份；

2、普通合同1份；

3、借款人身份證復印件1份；

4、預售許可證1份；

5、門牌審批表1份；

6、抵押表4份；

7、核實單1份；

8、借款合同1份；

注：備案合同1份（返回單位）

批復2份

抵押表4份

十、抵押批復回來后送銀行放款

1、抵押批復原件2份及復印件2份；

2、抵押表4份；

3、存折及借款合同2份取回

十一、返借款合同、存折

1、借款合同1份返回單位

2、存折、借款合同1份返客戶

十二、交契稅

1、備案合同1份

2、結算或預收發票原件1份

3、借款人身份證復印件1份

4、準住通知單原件1份

注：以發票或備案合同日期在前為準90日之內

十三、交維修基金

1、備案合同1份

2、結算或預收發票原件1份

3、維修資金專用收據1份（2—6聯，物業公司開具）

十四、辦房產證

1、沈陽市私有房屋產權登記申請表1份（5樓23號窗口取表）

2、備案合同1份

3、借款人身份證復印件1份

4、契稅第4聯原件1份

5、維修基金第5聯原件1份

6、結算發票原件1份

7、準住通知單原件1份

8、預售許可證復印件1份

9、門牌審批表復印件1份

10、委托書或代辦證明1份（由開發商開具，蓋公章、法人章）

11、代辦人拿身份證原件及復印件1份

注：以上所有材料均要求用B5紙。

十五、辦他項權力證

1、抵押批復原件2份

2、抵押表原件4張（背面按房證填寫）

3、借款合同1份

4、房證原件及復印件2份（首頁、內容頁、圖頁）

5、借款人身份證復印件1張

6、結算發票復印件1份

交錢時要注意收據上每筆金額的用途（如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等）要一一寫明。

2、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫，各項違約責任的賠付條件，交付時房屋的達標要求包括內墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說明。

3、檢查房子要檢查內墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3％。超3％以內買方按買房時單價據實補付給開發商；縮3％以內開發商按買房時單價的雙倍賠付給買方；面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3％以內按銀行同期活期利息退款。

若買期房,首先要看下'五證':房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。

還需考查:

1．樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現為樓盤所屬內在配置的多少及好壞，樓盤的朝向和環境，樓盤戶型設計是否合理等。

2．樓盤質量，即建筑物的質量。大致有建材質量、裝潢質量、樓盤新舊程度。對于大多數消費者來說，對樓盤質量好壞較難清楚地把握，但有時可根據個人經驗進行推測。要認真仔細地察看天花板是否潮濕，日后就很可能會滲水，還要認真察看衛生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。

簽訂合同

簽訂合同可不是一件輕松的事，我們為您提供了標準的合同樣本，以供參考。另外，簽合同時有許多易發生糾紛的問題：

1．您要注意商品房銷售合同應該是由房地產管理局和工商行政管理局監制的標準合同文本；

2．對于未經房地局核準房產商自編自印的不規范合同文本您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優惠；

3．簽合同前請檢查合同的附件是否齊全，是否載明了應有的主要內容，如：轉讓當事人的姓名或者名稱、住所；

4．土地所有權性質以及土地使用權獲得方式和使用期限；

5．房地產的規劃使用性質；

6．房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

7．房地產的價格、支付方式和期限；

8．房地產交付日期、違約責任、爭議的解決方式。

由于正式購房合同有時不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據需要訂立補充協議。有些開發商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。

房款稅費

現行的房款支付方式分為如下3種：一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類主要分為3種：商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，購買房產時涉及到的稅共有8種：

1．營業稅；

2．城市建設維護稅；

3．教育費附加；

4．固定資產投資方向調節稅；

5．房產稅；

6．印花稅，由稅務局按房價的0.05%收取；

7．城鎮土地使用稅和契稅，一般為房價的4%；

8．個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。

權證手續

房屋土地使用權和房屋所有權初始登記的申請經審核符合規定的，市房地局應當受理登記申請之日起30日內作出準予登記的決定，頒發房地產權證書。按期到房屋所在地區、縣房地局的房政科領取房地產權證。

另外，還有4個方面也不能忽視。

1．地產開發商建造的房子，產權是屬房產商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產權轉移的有關手續；

2．還應到交易中心查看自己所購房屋是否被房產商抵押給銀行，以免出現其它問題；

3．如有必要，建議您用辦理公證手續的法律形式，保護自己的合法權益；

4．還需辦理房屋保險手續，但保險一般由貸款銀行代辦，手續比較簡便；

房屋交付

您將房款付清或辦妥分期付款手續后，可到由房產商指定的房屋物業管理公司簽訂合同，交納物業管理費，向物業公司領取房屋鑰匙，對房屋進行驗收。如發現問題，盡可能將所有問題--列出，通知房地產商限期整改。

驗房后如未發現房屋質量問題或發現的問題已在限期內改正，您就可以立即辦理入住手續了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持個人身份證復印件及戶主委托書、戶主身份證復印件辦理相關手續。

通常情況下，房屋驗收合格的條件有如下幾條：

1．房屋必須有質檢站核發的房屋質量合格證明。

2．凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”。

3．高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。

4．高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。

5．高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。

6．房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，手續完備。

人一輩子買房的機會不多，也說不上有太多的經驗。大部分買房者缺少專業法律知識，買房時沒有注意各類文件，直到發生糾紛，才發現有很多對自己不利之處。這種情況下，要想避免麻煩，規避風險，就只能靠謹慎謹慎再謹慎了。王律師建議您，買房之前多了解相關信息，凡事不要為了省麻煩而操作不規范。遇到吃不準的事情，先咨詢律師，不能憑借自己的直覺和經驗而輕舉妄動。一個名字簽下去，就是幾十萬的事情，半輩子的心血可能就付諸東流了。

買房對您來說再陌生，只要注意以下事項，謹慎行事，風險就會大大較少。

第一，看合同看表述是否規范，是否符合法律要求。比如，“訂金”與“定金”在法律上的意義就不同。很多開發商會選擇“訂金”的表述，這是不適用雙倍返還罰則的，也就是說，如果開發商違約，不需要雙倍返還。如果此時合同約定的違約金較低，那么開發商違約的成本就很低，合同對其沒有約束力。而“定金”是法律上的規范表述，收受定金方出現違約情況時，需要雙倍返還。

第二，看合同條款約定是否明確。如果約定不明確，合同的履行標準很難界定，開發商或者賣方（個人房產交易）極有可能利用這些漏洞侵害買方權益，同時不承擔違約責任。另，根據《合同法》約定，如果約定不明確，致使合同無法履行的，是可以解除合同的。很多開發商和賣方因為以上原因，沒有違約成本或違約成本很低，在出現有利可圖的情況時，就會選擇違約。比如，房價上漲，另賣他人可獲得更多利潤。

什么樣的條款才算明確？一般來說，房產過戶時間要明確到具體日期或可明確到日期的時間段。哪些情況屬于違約情形，要確定。除了定金，要同時約定違約責任，一般為交易價格的20%。

第三，看住房產證，特別是在個人之間的房屋買賣中，要特別注意這方面的信息。看房產是否屬于賣方，是否處于抵押狀態等。

要在合同中載明，在合同簽定多少日之內要將房產過戶，或等房產竣工后多少日要辦理房產證手續。把條款明確化，以便有明確的履行標準。一旦超過該日期，則可認定為違約。買方不會處于任由賣方擺布的境地。

第四，產生糾紛之后，如何維權。

很多買房者，認為違約責任也就那么一兩萬塊，而不去選擇找律師，憑著自己的一點對法律的理解和社會經驗，就去出庭了。其實，對絕大多數人來說，這是一個因小失大的選擇。

舉個例子：深圳開放商提供的合同，違約金一般是合同總價款的千分之幾。假設一套房子一百平米，房子漲了1000元/平米，一套房子就漲了10萬元。如果原來這套房子賣100萬元，對于開發商來說，除了支付買方一萬元違約金，支付律師一萬至兩萬的律師費，開發商還可以賺7萬元。一個小區上千戶，開發商可以賺到千萬以上。這個利益驅動下，開發商會選擇違約。

很多買房者認為違約金涉及的金額不高，就自己出庭，拿一萬左右的違約金。但其實通過律師的話，買房者可以得到更多賠償。因為根據法律的規定，違約責任的承擔不是死板的。不是約定千分之一就是千分之一，不是一成不變的。違約責任可根據買房者的實際損失來比照，如果違約金只有五萬，而實際損失有十萬，那么法院會判決按照二十萬進行賠償。如果你的損失只有一萬，那么法官會適當減少違約金。增一萬是增加，增加十萬也是增加，減一萬是減，減三萬也是減，這取決于法官的裁量權。一般來說，守約方總是可以從中賺到一筆錢的。如果買方簡單地依照合同去索取違約金，那么得到的賠償會較少。選擇律師，為你爭取更多的賠償，律師會給你專業的建議，千萬不要省小錢，而丟大錢，任由房地產開發商的擺布，還覺得自己做了一個無比明智的決定。當然買方可以要求法院判決要求房地產商繼續履行，但是能否實現買到房的目的，很難說。況且，在沒有申請財產保全的情況下，賣家隨時可以把房產賣給其他人。因此，我們建議直接要去違約金。

二手房收房注意事項有哪些？

二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環節，通常買賣雙方都會注意前兩個環節，而忽視了最后的環節，從而導致了一系列買房糾紛。比如沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住后收到賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再找其結算時，原業主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數額不大，但買方心理上仍然無法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物業交割的時候一定要注意以下問題：

(1)結清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。

(3)協助煤氣過戶。按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

(4)簽訂新的物業供暖協議。有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議，以免影響來年供暖。

(5)結清電話費。有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續。

(6)協助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。

(7)結算維修基金。按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

(8)附屬設施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

第四篇：財務交接注意事項

1、會計人員辦理移交手續前，必須及時做好以下工作：

（一）已經受理的經濟業務尚未填制會計憑證的，應當填制完畢。

（二）尚未登記的帳目，應當登記完畢，并在最后一筆余額后加蓋經辦人員印章。

（三）整理應該移交的各項資料，對未了事項寫出書面材料。

（四）編制移交清冊，列明應當移交的會計憑證、會計帳簿、會計報表、印章、現金、有價證券、支票簿、發票、文件、其他會計資料和物品等內容；實行會計電算化的單位，從 事該項工作的移交人員還應當在移交清冊中列明會計軟件及密碼、會計軟件數據磁盤（磁帶 等）及有關資料、實物等內容。

2、會計人員辦理交接手續，必須有監交人負責監交。一般會計人員交接，由 單位會計機構負責人、會計主管人員負責監交；會計機構負責人、會計主管人員交接，由單 位領導人負責監交，必要時可由上級主管部門派人會同監交。

3、移交人員在辦理移交時，要按移交清冊逐項移交；接替人員要逐項核對點 收。

（一）現金、有價證券要根據會計帳簿有關記錄進行點交。庫存現金、有價證券必須與 會計帳簿記錄保持一致。不一致時，移交人員必須限期查清。

（二）會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料必須完整無缺。如有短缺，必須 查清原因，并在移交清冊中注明，由移交人員負責。

（三）銀行存款帳戶余額要與銀行對帳單核對，如不一致，應當編制銀行存款余額調節 表調節相符，各種財產物資和債權債務的明細帳戶余額要與總帳有關帳戶余額核對相符；必 要時，要抽查個別帳戶的余額，與實物核對相符，或者與往來單位、個人核對清楚。

（四）移交人員經管的票據、印章和其他實物等，必須交接清楚；移交人員從事會計電 算化工作的，要對有關電子數據在實際操作狀態下進行交接。

4、會計機構負責人、會計主管人員移交時，還必須將全部財務會計工作、重大 財務收支和會計人員的情況等，向接替人員詳細介紹。對需要移交的遺留問題，應當寫出書 面材料。

5、交接完畢后，交接雙方和監交人員要在移交注冊上簽名或者蓋章，并應在 移交注冊上注明：單位名稱，交接日期，交接雙方和監交人員的職務、姓名，移交清冊頁數 以及需要說明的問題和意見等。移交清冊一般應當填制一式三份，交接雙方各執一份，存檔一份。

6、接替人員應當繼續使用移交的會計帳簿，不得自行另立新帳，以保持會計 記錄的連續性。

第五篇：物業公司交接注意事項

一、物業資料

1、物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

2、業主資料包括：

1）業主入住資料，2）房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄；

3、管理資料：各類值班記錄、設備維修保養記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。（包括專業機構出具的維保記錄）

4、財務資料包括：估定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

哪些是老物業公司應交的費用，應及時交清

預收的費用（物業、水、電、氣......）交接

設備年檢后方可移交（未年檢，要轉交相對比例的費用）

物業費、電梯費免收的費用，應移交給新物業公司。

5、合同協議書，之對內對外簽訂的合同、協議原件。

6、人事檔案資料，雙方統一移交留用的在職人員的人事檔培訓、考試記錄。

7、其他組要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。

二、物業共用部位及公共設施設備管理工作的交接

（1）物業共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、二次加壓設備、給排水、供配電、監控等

設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；（歷年的維保記錄）

（2）共用配套設施，包括環境衛生設施（垃圾桶、箱、等）、綠化設備、公共秩序與消防安全的管理設施（值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設施；

（3）物業管理用房，包括辦公用房、活動室、倉庫等。

三、人、財、物的移交或交接

（1）人員。在進行物業管理移交時，有可能會有原物業管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業的管理企業應與移交方進行友好協商，雙方達成共識。

（2）財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

（3）物資財產。包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等