第一篇：商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案

商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案（水電部分）

二、預(yù)算

商業(yè)中心建筑面積87，854m2，其中商業(yè)46，000m2、寫字樓20，000m2、地下停車庫(kù)21，854m2。

（三）物業(yè)日常管理開(kāi)支明細(xì)

1．商業(yè)中心管理成本明細(xì)

（D）公共水電費(fèi)（根據(jù)一般情況估算）

計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：電費(fèi)按0.95元/kwh；水費(fèi)按2.2元/t

(1)電費(fèi)

a.動(dòng)力部份1100×0.5×12×30×0.95=188，100元

b.公共照明（含地下停車庫(kù)）170×0.7×12×30×0.95=40，698元

(2)水費(fèi)

a.商場(chǎng)員工及顧客生活用水230m3×30×2.2=15，180元

b.綠化用水1500m2×5L/m2.d×30÷1000×2.2=528元

c.清潔用水43，300m2×0.5L/ m2.d×30÷1000×2.2=1，429元

水電費(fèi)小計(jì)：245，935元/月

（E）中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用(空調(diào)制冷面積33，000m2)

1.中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)（含末端裝置和）

4×30，000元/年÷12月=10，000元/月

2.中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行水電費(fèi)

(a)電費(fèi)

280×4×0.65×16×30×0.95=331，968

冷凍水30×4×0.85×16×30×0.95=46，512

冷卻水37×4×0.85×16×30×0.95=57，365

冷卻水塔11×4×0.85×16×30×0.95=17，054

空調(diào)末端400×4×0.04×16×30×0.95=29，184

(b)水費(fèi)

空調(diào)補(bǔ)水100×30×2.2=6，600

水電費(fèi)小計(jì)：488，683元/月

第二篇：某商業(yè)中心前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)方案

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)方案

##物業(yè)咨詢有限公司 二〇〇七年十一月

目

錄

序言····································2 公司簡(jiǎn)介································3 前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)整體設(shè)想········8 前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)介紹············11

1、服務(wù)內(nèi)容

2、服務(wù)形式、服務(wù)期限及費(fèi)用

結(jié)束語(yǔ)··································26

第一篇

第二篇

第三篇 第四篇

第五篇

第一篇 序言

財(cái)富中心由#1市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于市中心，項(xiàng)目將擬建成#3市高檔的商業(yè)中心。

十分榮幸能有機(jī)會(huì)提交此建議書(shū)，#3物業(yè)咨詢有限公司全體同仁在預(yù)祝財(cái)富中心開(kāi)發(fā)獲得成功的同時(shí)，將用“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的服務(wù)理念，為財(cái)富中心錦上添花。

第二篇

公司簡(jiǎn)介

公司概況

服務(wù)優(yōu)勢(shì) 服務(wù)項(xiàng)目

第三篇

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)整體設(shè)想

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)到物業(yè)交付使用期間，通過(guò)對(duì)財(cái)富中心項(xiàng)目的了解和對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的掌握及我司在全面分析了財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設(shè)周期和物業(yè)特點(diǎn)后我司將從物業(yè)管理的角度，全面參與財(cái)富中心開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并秉承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，提供物業(yè)管理方面的專業(yè)意見(jiàn)和建議，以提升物業(yè)人性化品質(zhì)、方便日后的物業(yè)管理，降低物業(yè)管理成本、降低物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)

通過(guò)與#4小商品城、中國(guó)jidian城等項(xiàng)目合作管理及長(zhǎng)期的樓宇物業(yè)管理，取得了較豐富的商業(yè)中心的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及前期顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)本物業(yè)的特征，我們將對(duì)本物業(yè)的管理要求，設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀、業(yè)主滿意率及服務(wù)要求等進(jìn)行極為充分的調(diào)查了解。并將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討，以期為使用人提供最為量身定做的管理服務(wù)。

安全保衛(wèi)工作

安全是商業(yè)中心的最重要也是最基本的條件，一個(gè)優(yōu)雅文明的商場(chǎng)環(huán)境，其中十分重要的之一就是安全環(huán)境的體現(xiàn)。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分區(qū)域分時(shí)段實(shí)行安全防范措施，結(jié)合監(jiān)控設(shè)施確立定點(diǎn)門崗，加強(qiáng)和合理安排安全防范巡邏巡更線路，配合營(yíng)銷公司做好市場(chǎng)宣傳廣告促銷營(yíng)銷活動(dòng)，緊急事件處理預(yù)案、消防預(yù)警演練。在硬件的配備上，綠城將充分利用宏大財(cái)富中心已有的硬件配套系統(tǒng)。軟件上加強(qiáng)安保人員的培訓(xùn)工作。依據(jù)綠城的管理模式，在今后我司提供的前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)協(xié)助項(xiàng)目管理處在安保人員入聘時(shí)的入職培訓(xùn)以外，并根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)安保人員進(jìn)行定期的鞏固及增進(jìn)性培訓(xùn)，采用準(zhǔn)軍事化人員管理。同時(shí)在安全工作的監(jiān)督上采取不定期的日間或夜間突擊檢查，確保安保工作的嚴(yán)格執(zhí)行及無(wú)任何漏洞。

安排有序的人流、車流、物流管理

商業(yè)中心其人流、車流、貨物的流量很大，確保安全有序的人流、車流、物流管理需要詳細(xì)周密的安排和管理方案。將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討設(shè)立各類分流和劃定區(qū)域的標(biāo)示標(biāo)志和交通指示標(biāo)示。我司建議將在營(yíng)運(yùn)時(shí)段設(shè)立交通疏導(dǎo)管理崗位、車輛停放引導(dǎo)崗位、貨物分流管理崗位、門崗、廣場(chǎng)地面巡邏崗位，通過(guò)各崗位職責(zé)責(zé)任管理制度，力求將有序的人流、車流、物流管理作為宏大財(cái)富中心的管理服務(wù)亮點(diǎn)。

協(xié)助營(yíng)造高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍

對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，要通過(guò)各種商業(yè)中心的硬件設(shè)備設(shè)施，如高標(biāo)準(zhǔn)的智能化的建設(shè)，提高物業(yè)管理和科技含量，及物業(yè)本身的科技含量。全面配合營(yíng)銷有計(jì)劃有方案地做好市場(chǎng)宣傳廣告促銷營(yíng)銷活動(dòng)，并向營(yíng)銷提供促銷營(yíng)銷市場(chǎng)信息等。

采取必要措施降低管理風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)富中心所配備高品質(zhì)的設(shè)施設(shè)備對(duì)日常的維護(hù)和保養(yǎng)提出了很高的要求。為使物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。建議為商業(yè)中心樓宇購(gòu)買保險(xiǎn)，包括樓宇財(cái)產(chǎn)一切保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)等內(nèi)容。以此來(lái)維護(hù)業(yè)主的利益，預(yù)防意外的發(fā)生，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)公司與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使其能更好的為業(yè)主提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第四篇

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)介紹

一、前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)內(nèi)容

建筑方面

我們將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過(guò)審視財(cái)富中心施工圖紙等內(nèi)容，對(duì)整個(gè)小區(qū)的建筑布局、環(huán)境綠化設(shè)計(jì)、人流車流導(dǎo)向、上下出入口設(shè)臵、小區(qū)公共區(qū)域裝飾、垃圾堆放等方面內(nèi)容，提出有利于促進(jìn)銷售、節(jié)約投資，提出合理化的建議報(bào)告：

1、關(guān)于建筑設(shè)計(jì)、施工方面的內(nèi)容

（1）審視貴司提供的建筑施工圖，就其相關(guān)的內(nèi)容提出合理化的建議。

（2）對(duì)物業(yè)內(nèi)的各種泊位的位臵設(shè)臵進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。

（3）對(duì)商業(yè)中心內(nèi)日后管理中垃圾堆放位臵及出入口設(shè)臵等方面內(nèi)容提出合理化的建議。

（4）對(duì)商業(yè)中心的監(jiān)控中心及保安崗?fù)さ脑O(shè)臵提出合理化的建議。

（5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的建筑方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

環(huán)境景觀方面

從物業(yè)管理角度，通過(guò)審視環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對(duì)景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

（1）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位及項(xiàng)目建設(shè)的特性，提出有關(guān)景觀設(shè)計(jì)定位的合理化建議。

（2）根據(jù)貴司提供景觀設(shè)計(jì)方案，提出合理化的建議。（3）根據(jù)貴司提供景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)或施工圖，并跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目景觀施工全過(guò)程，提出合理化的建議。（4）對(duì)物業(yè)內(nèi)景觀小品、綠化和水景設(shè)計(jì)提出合理化的建議。

（5）結(jié)合物業(yè)的景觀設(shè)計(jì)和景觀定位，對(duì)物業(yè)內(nèi)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提出合理化的建議。

給排水方面

從物業(yè)管理角度，通過(guò)審視給排水施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)臵等提出專業(yè)意見(jiàn)和建議。（1）根據(jù)貴司提供的給排水施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。（2）對(duì)給水系統(tǒng)中的閥門等相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行考慮，及時(shí)提出合理化的建議內(nèi)容。

（3）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的給排水方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

設(shè)施設(shè)備方面

結(jié)合項(xiàng)目整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對(duì)大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）及部分設(shè)施（標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等）的功能和定位提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

1、關(guān)于電氣設(shè)計(jì)、施工方面內(nèi)容

（1）根據(jù)貴司提供的電氣施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。（2）對(duì)公共區(qū)域照明燈具的選型、布局及開(kāi)關(guān)布臵提出合理化的建議。

（3）對(duì)公共區(qū)域的配電系統(tǒng)、插座等設(shè)計(jì)、布局提出合理化的建議。

（4）對(duì)商業(yè)中心的泛光照明進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。

（5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的電氣方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

2、關(guān)于弱電方面內(nèi)容

（1）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位及貴司對(duì)項(xiàng)目的要求，提出切合項(xiàng)目定位的弱電配臵方面的建議。

（2）針對(duì)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的建議（對(duì)子系統(tǒng)進(jìn)行選擇、補(bǔ)充或調(diào)整），以完善物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)中各個(gè)子系統(tǒng)的配臵。

（3）提供簽訂合同中注意事項(xiàng)和應(yīng)涵蓋內(nèi)容的建議，以提高對(duì)方的利益、方便日后管理、方便日后系統(tǒng)使用和降低系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)成本。

（4）貴司提供弱電系統(tǒng)的施工圖，我們結(jié)合物業(yè)內(nèi)其他系統(tǒng)及相關(guān)位臵的物業(yè)功能用途（如：建筑、綜合管道布臵、景觀等）的設(shè)計(jì)，提出合理化的建議（主要從位臵設(shè)臵的角度進(jìn)行考慮）。（5）弱電系統(tǒng)施工過(guò)程中，定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解（應(yīng)結(jié)合施工圖），對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的情況，提出合理化的建議。

3、關(guān)于電梯方面內(nèi)容

（1）為方便貴司定位電梯，提供各種品牌電梯市場(chǎng)占有量的報(bào)告，以便對(duì)方進(jìn)一步了解電梯市場(chǎng)的使用情況（從世界和地區(qū)使用情況進(jìn)行分析），同時(shí)提供結(jié)合項(xiàng)目的電梯基本技術(shù)參數(shù)的建議（載重量、運(yùn)行速度等）。

（2）提供各種品牌電梯的特性分析和使用性能情況的報(bào)告，以供對(duì)方在選擇電梯品牌時(shí)進(jìn)行參照。（3）在電梯的基本技術(shù)參數(shù)確定后，進(jìn)一步提供部分品牌電梯的技術(shù)參數(shù)，以便開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，便盡早與建筑等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)建設(shè)，避免不必要的浪費(fèi)。（4）從物業(yè)管理和使用者的角度，對(duì)電梯在簽訂合同應(yīng)含蓋的內(nèi)容提出合理化的建議（一般為包括但不限于）。

（5）在對(duì)方提供電梯購(gòu)貨和安裝合同的文本（一般為技術(shù)部分），屆時(shí)就合同中的部分內(nèi)容提出合理化的建議。

（6）巡視電梯的施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出合理化的建議。

（7）在電梯安裝完畢后，提供成品保護(hù)的建議文本。

4、關(guān)于物業(yè)設(shè)施方面內(nèi)容（1）結(jié)合貴司對(duì)項(xiàng)目垃圾集中處理的形式和設(shè)臵位臵提出合理化的建議。

（3）結(jié)合貴司項(xiàng)目的整體風(fēng)格對(duì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的內(nèi)容和設(shè)臵提出合理化的建議。

5、不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的各類內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

公建配套方面

從物業(yè)管理角度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，就公建配套用房（物業(yè)管理用房）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

（1）根據(jù)物業(yè)的定位，對(duì)物業(yè)內(nèi)各個(gè)管理用房設(shè)計(jì)、布局、配臵提出合理化的建議。

（2）在日后各功能用房裝修設(shè)計(jì)中，我們根據(jù)貴司提供的裝修設(shè)計(jì)，及時(shí)提出便于日后管理和使用的建議。（3）及時(shí)跟進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理化的建議內(nèi)容。

配合銷售方面

在整個(gè)物業(yè)的銷售過(guò)程中，我們將及時(shí)與貴司、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備供應(yīng)商等單位進(jìn)行探討，及時(shí)提出由于項(xiàng)目銷售、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目推廣等方面的內(nèi)容，并從物業(yè)管理角度，審視銷售合同和樓書(shū)，提出物業(yè)管理專業(yè)意見(jiàn)及建議：

（1）發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的部分系統(tǒng)的亮點(diǎn)，組織供開(kāi)發(fā)商定位物業(yè)銷售的亮點(diǎn)、賣點(diǎn)。

（2）評(píng)審項(xiàng)目的樓書(shū)，并對(duì)樓書(shū)中的內(nèi)容及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)商及物業(yè)銷售方面的內(nèi)容。

（3）評(píng)審物業(yè)銷售買賣合同，對(duì)合同中的各個(gè)條款內(nèi)容進(jìn)行分析，對(duì)部分內(nèi)容及時(shí)提出合理的建議。（4）便于開(kāi)發(fā)商銷售人員介紹日后的物業(yè)管理，制訂宣傳資料范本及根據(jù)貴司要求對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)相關(guān)內(nèi)容的培訓(xùn)。

工程現(xiàn)場(chǎng)方面

在整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，我們將參與隱蔽工程的施工及驗(yàn)收、重大機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、定期隨時(shí)了解施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握項(xiàng)目施工進(jìn)度、發(fā)現(xiàn)各種可能不利于開(kāi)發(fā)商及日 后物業(yè)管理的內(nèi)容，及時(shí)提出合理化的建議；在各種設(shè)施施工完畢后，從物業(yè)管理的角度對(duì)部分內(nèi)容提出成品保護(hù)的建議報(bào)告。通過(guò)跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

（1）在跟進(jìn)施工中，及時(shí)分析地下綜合管網(wǎng)系統(tǒng)，及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)及日后管理、維護(hù)、維修等方面的內(nèi)容。

（2）在隱蔽工程覆土前，對(duì)管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理的建議。

（3）在跟進(jìn)施工過(guò)程中，及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品保護(hù)方面的內(nèi)容（如：建筑中的部分設(shè)施、電梯、裝修等）。

管理模式、管理機(jī)構(gòu)的建立

在物業(yè)交付前三個(gè)月期間，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司組建財(cái)富中心物業(yè)管理處，提供成立物業(yè)管理處的工作流程、組織架構(gòu)、管理制度等基礎(chǔ)文案，并協(xié)助實(shí)施并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。（1）指導(dǎo)管理處確定管理模式，設(shè)立管理處，建立設(shè)立客戶服務(wù)中心（CPU）；實(shí)施專業(yè)化管理。（2）根據(jù)財(cái)富中心的實(shí)際情況指導(dǎo)管理處進(jìn)行部門設(shè)臵并制訂相應(yīng)的部門職責(zé)

（3）指導(dǎo)管理處按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制訂各項(xiàng)管理制度。

（4）指導(dǎo)管理處運(yùn)用CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行園區(qū)整體形象策劃包裝，形成獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升園區(qū)的整體品位。

（5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用專業(yè)管理軟件，提高管理水平和管理效率，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。

（6）指導(dǎo)管理處依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

人員配備及培訓(xùn)

指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)財(cái)富中心管理處人員的配備進(jìn)行定位；招聘并實(shí)施相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。（1）根據(jù)財(cái)富中心的管理規(guī)模指導(dǎo)物業(yè)管理公司配備相應(yīng)的管理人員。

（2）按照財(cái)富中心的綜合管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)管理人員的招聘。

（3）根據(jù)財(cái)富中心的管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并制訂培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)形式及培訓(xùn)計(jì)劃。

（4）指導(dǎo)物業(yè)管理公司按崗位工作要求對(duì)人員進(jìn)行跟蹤考核，并制訂考核目的、考核內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)。

接管驗(yàn)收管理

為確保財(cái)富中心的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，指導(dǎo)管理處特制訂園區(qū)接管驗(yàn)收方案。

（1）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》。（2）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。（3）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程》。（4）指導(dǎo)管理處與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行園區(qū)物業(yè)交接。

（5）指導(dǎo)管理處編制物業(yè)管理所需的各類文案，如：《業(yè)主手冊(cè)》，公眾管理制度、內(nèi)部管理制度、員工工作崗位考核獎(jiǎng)懲、工作流程等。

（6）協(xié)助管理處實(shí)施接管驗(yàn)收的管理，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

業(yè)主入伙管理

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，指導(dǎo)管理處制定業(yè)主入伙管理方案。

（1）指導(dǎo)管理處制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。（2）指導(dǎo)管理處策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布臵方案。（3）指導(dǎo)管理處按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。（4）指導(dǎo)管理處建立業(yè)主檔案。

（5）協(xié)助管理處實(shí)施業(yè)主入伙管理，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

安全防范管理

在財(cái)富中心管理中，指導(dǎo)管理處運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)園區(qū)物業(yè)和業(yè)主（物業(yè)使用人）的安全；指導(dǎo)管理處制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的全天候安全防范管理方案。

（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《安保管理制度》、《安全防范規(guī)程》等130余項(xiàng)

（2）根據(jù)財(cái)富中心實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處制訂門崗任務(wù)、巡邏崗任務(wù)

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂車輛管理任務(wù)的內(nèi)容和《車輛管理規(guī)定》等制度及規(guī)程10余項(xiàng)（4）指導(dǎo)管理處制訂技術(shù)防范內(nèi)容及消監(jiān)控中心管理內(nèi)容指導(dǎo)管理處制訂突發(fā)事件處理預(yù)案

（5）協(xié)助管理處實(shí)施安全防范管理工作，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

消防管理方案

消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合財(cái)富中心的實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處切實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（1）指導(dǎo)管理處對(duì)消防監(jiān)控中心的管理

（2）指導(dǎo)管理處對(duì)消防設(shè)施、器材、聯(lián)動(dòng)設(shè)備的管理（3）指導(dǎo)管理處制訂《消防設(shè)施檢查規(guī)程》、《消防事故處理預(yù)案》等制度及規(guī)程30余項(xiàng)

（4）指導(dǎo)管理處建立義務(wù)消防隊(duì)，并組織消防安全知識(shí)學(xué)習(xí)、組織消防演習(xí)

（5）協(xié)助管理處實(shí)施消防管理，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

綠化保潔管理

綠化保潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是財(cái)富中心內(nèi)不可缺少的部分，指導(dǎo)管理處做好綠化保潔管理是關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（1）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，促進(jìn)宏大財(cái)富中心環(huán)境改善。（2）按實(shí)際情況指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔區(qū)域進(jìn)行劃分，制訂綠化保潔內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

（3）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔、季度、月度計(jì)劃，并協(xié)助其落實(shí)。

（4）指導(dǎo)管理處按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。（5）指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。

（6）指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查（實(shí)行“三查”即綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）。

共用部位及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理

房屋的管理，直接影響到園區(qū)的形象、住戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、房屋管理

（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《房屋共用部位管理制度》等制度和規(guī)程50余項(xiàng)。

（2）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立房屋管理檔案。

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂房屋管理及季度計(jì)劃和操作規(guī)程明確管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)。

（4）指導(dǎo)管理處制訂《房屋裝飾裝修管理辦法》等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并指導(dǎo)裝修管理的現(xiàn)場(chǎng)檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止。（5）協(xié)助管理處實(shí)施裝修管理工作，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

2、設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù) 財(cái)富中心的智能化系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行直接關(guān)系業(yè)主的生活，指導(dǎo)管理處對(duì)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù)是我們工作中的重點(diǎn)。（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《設(shè)施設(shè)備管理制度》《設(shè)備運(yùn)行值班制度》、《交接班制度》《工作報(bào)告制度》等制度和規(guī)程100余項(xiàng)。

（2）指導(dǎo)管理處制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配臵情況指導(dǎo)其設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作。

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案（包括技術(shù)檔案），并指導(dǎo)專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。（4）指導(dǎo)物業(yè)管理處根據(jù)所配臵設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)。

（5）指導(dǎo)物業(yè)管理處對(duì)各管線、控制器等進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。

（6）指導(dǎo)物業(yè)管理處制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度。

（7）指導(dǎo)物業(yè)管理處對(duì)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（8）指導(dǎo)管理處做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響（9）指導(dǎo)管理處建立用戶報(bào)修、維修及回訪流程，建立客戶報(bào)修熱線

（10）指導(dǎo)管理處制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度

（11）指導(dǎo)管理處對(duì)園區(qū)所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等；定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換

（12）協(xié)助管理處實(shí)施設(shè)施設(shè)備管理及維修工作，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

增收節(jié)支管理

在倡導(dǎo)以人為本的物業(yè)管理與服務(wù)同時(shí)，根據(jù)不同業(yè)主的需求，提供多元化的特色服務(wù)。指導(dǎo)管理處通過(guò)嚴(yán)格控制辦公、人員費(fèi)用等以達(dá)到節(jié)支的目的。還指導(dǎo)管理處開(kāi)展有償服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到增收目的。

1、增收的辦法

（1）指導(dǎo)管理處為業(yè)主提供各類特色服務(wù)及有償服務(wù)，以方便廣大的住戶，同時(shí)也增加了物業(yè)管理收入。（2）指導(dǎo)管理處建立各類信息庫(kù)，包括業(yè)主的需求、專業(yè)服務(wù)公司等，開(kāi)展各類增值服務(wù)，使廣大的業(yè)主認(rèn)同我們的服務(wù)，以提高物業(yè)的入住率和物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。

2、節(jié)支的辦法

（1）指導(dǎo)管理處綜合利用各種資源，實(shí)行一人多職，培養(yǎng)員工節(jié)能意識(shí)，提高員工工作效率。（2）指導(dǎo)管理處提高設(shè)備利用率，降低能源消耗。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)，及時(shí)維修，延長(zhǎng)其使用年限。（3）指導(dǎo)管理處對(duì)不合理公共照明系統(tǒng)進(jìn)行整改，達(dá)到節(jié)能目的。

（4）指導(dǎo)管理處對(duì)采購(gòu)成本及不合格品的控制。（5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用管理軟件，及時(shí)掌握分析有效數(shù)據(jù)制定各項(xiàng)節(jié)支措施。

冠名授權(quán)

授權(quán)客戶冠名“物業(yè)咨詢有限公司”或“物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)形式、期限及費(fèi)用

服務(wù)形式

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，組建財(cái)富中心顧問(wèn)咨詢組，專門負(fù)責(zé)財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)工作。通過(guò)審視圖紙資料、赴現(xiàn)場(chǎng)巡視、面對(duì)面溝通等提交專業(yè)建議報(bào)告書(shū)。

在貴司要求的前提下，在財(cái)富中心交付前三個(gè)月至合同結(jié)束，我公司將從物管公司目前管理的小區(qū)中選拔主管級(jí)及以上優(yōu)秀人員派駐財(cái)富中心現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)財(cái)富中心的前期物業(yè)管理工作提供實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。建議派駐現(xiàn)場(chǎng)人員1名，擔(dān)任財(cái)富中心管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)交付區(qū)域的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

服務(wù)期限

財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)暫定從

服務(wù)費(fèi)用

第五篇

財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)費(fèi)用為人民幣 元整。

結(jié)束語(yǔ) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益專業(yè)和細(xì)化的今天，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何博采名家和智者之專長(zhǎng)，揚(yáng)棄前人和旁人的之缺陷，整合全社會(huì)的資源為我所用，是迅速提升房產(chǎn)品質(zhì)和品牌形象的捷徑。專業(yè)的物業(yè)咨詢公司，正是順應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，以其自身對(duì)房產(chǎn)品的認(rèn)知和研究，并整合行業(yè)和市場(chǎng)的資源，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)錦上添花。這對(duì)于專業(yè)物業(yè)咨詢公司而言不僅是市場(chǎng)機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)，我們只有不斷提升自我，隨時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)脈，才能真正成為開(kāi)發(fā)商歡迎的合作伙伴。把我們所擅長(zhǎng)的告訴你，并向你學(xué)習(xí)你所擅長(zhǎng)的，我們想，這就是一種雙贏，甚至三贏，另一贏就是社會(huì)。

####物業(yè)咨詢有限公司

二○○七年十一月

第三篇：收支預(yù)算的通知

雙政字（2009）號(hào)

雙坪鄉(xiāng)人民政府

關(guān)于下達(dá)2009年財(cái)政收支預(yù)算的通知

各村委會(huì)、鄉(xiāng)直各單位：

我鄉(xiāng)2009年財(cái)政收支預(yù)算，已經(jīng)鄉(xiāng)第十七屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予下達(dá)。并將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、2009年財(cái)政收支預(yù)算安排的指導(dǎo)思想

以“鄧小平理論”和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，依法理財(cái)和科學(xué)理財(cái)，優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，加大稅源培植力度，加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)管，圍繞鄉(xiāng)黨委、政府的工作重點(diǎn)，足額保證工資發(fā)放，努力保障政權(quán)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)資金需求。

二、2009年財(cái)政支出預(yù)算安排的具體原則

2009年財(cái)政支出預(yù)算安排，堅(jiān)持“量入為出、保證重點(diǎn)、兼顧一般”的原則，根據(jù)實(shí)際需要和財(cái)力可能，按照“保工資、保穩(wěn)定、保法定支出”的順序，預(yù)算內(nèi)外資金統(tǒng)籌安排。

（一）人員經(jīng)費(fèi)不留缺口。機(jī)關(guān)事業(yè)單位在職人員，按在編實(shí)有人

數(shù)和現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)核定，退休人員按上年末實(shí)有人數(shù)和現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)核定，臨時(shí)工工資、遺屬補(bǔ)助與撫恤對(duì)象生活費(fèi)按年初實(shí)有人員和有關(guān)規(guī)定足額核定，在職人員獎(jiǎng)勵(lì)工資、住房公積金按政策指標(biāo)足額預(yù)算到相關(guān)單位，職工醫(yī)療保險(xiǎn)予以足額預(yù)算，不下達(dá)單位由財(cái)政單列。

（二）公用經(jīng)費(fèi)定額核定。公務(wù)費(fèi)根據(jù)年初在編實(shí)有人員數(shù)定額核定，（除黨政辦外）行政單位每人每年3000元，事業(yè)單位每人每年2000元；業(yè)務(wù)費(fèi)原則上根據(jù)上年正常性開(kāi)支基數(shù)核定；會(huì)議費(fèi)按上年開(kāi)支基數(shù)核定；公共事業(yè)經(jīng)費(fèi)按政府規(guī)劃根據(jù)部門職能進(jìn)行核定；專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)按定額核定；預(yù)備費(fèi)按定額預(yù)留。

（三）村級(jí)經(jīng)費(fèi)優(yōu)先保證

村級(jí)經(jīng)費(fèi)具體包括：一是在職村干部報(bào)實(shí)行年薪制，工資由基本工資和績(jī)效工資構(gòu)成，基本工資村級(jí)正職按2200元/年、村級(jí)副職按2000元/年核定，績(jī)效工資按1200元/年核定，年終考核發(fā)放；組干部工資按300元/年核定；計(jì)生中心戶長(zhǎng)和治安中心戶長(zhǎng)按60元/年核定；人畜兩防人員按200元/年核定。二是村級(jí)辦公經(jīng)費(fèi)。每村按3000——4000元/年核定，村級(jí)辦公經(jīng)費(fèi)主要用于水電費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、報(bào)刊訂閱費(fèi)及其他辦公費(fèi)用支出。三是離職村主干生活補(bǔ)助。按[漢組通字（2008）34號(hào)]文件標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算到村，實(shí)行每半年一次打卡發(fā)放個(gè)人。

（四）項(xiàng)目支出合理安排

根據(jù)全鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展要求，按照部門行政工作任務(wù)或事業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在集中財(cái)力確保工資發(fā)放、保證正常公用經(jīng)費(fèi)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目支出在以項(xiàng)目支撐的基礎(chǔ)上，按照輕重緩急排序，先從上級(jí)部門補(bǔ)助和專項(xiàng)

資金安排，不足部分再根據(jù)預(yù)算內(nèi)財(cái)力可能，按照“統(tǒng)籌兼顧、保證重點(diǎn)”的原則安排，把用于公益性生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資全部納入財(cái)政統(tǒng)一管理，繼續(xù)加大對(duì)農(nóng)業(yè)、計(jì)劃生育、社會(huì)保障和新農(nóng)村建設(shè)的投入。

三、2009年財(cái)政收支預(yù)算安排

(一)財(cái)政一般預(yù)算收支預(yù)算

2009年全鄉(xiāng)地方財(cái)政一般預(yù)算收入預(yù)算為40000元，其中稅收收入安排20800元，非稅收入安排19200元。

2009年預(yù)計(jì)全鄉(xiāng)地方可用財(cái)力為1240000元，本級(jí)收入加上年結(jié)余70000元，可供安排支出的財(cái)力為1350000元，本著積極穩(wěn)妥的原則，財(cái)政一般預(yù)算支出亦安排1350000元，同口徑比上年減少21%，當(dāng)年收支平衡。其中：市級(jí)財(cái)政一般預(yù)算收入預(yù)算安排為25748萬(wàn)元，同口徑比上年增長(zhǎng)20.8%，市級(jí)財(cái)政一般預(yù)算支出預(yù)算安排為31991萬(wàn)元，同口徑比上年增長(zhǎng)7.9%，市級(jí)當(dāng)年預(yù)算收支平衡。

四、關(guān)于2009年財(cái)政收支預(yù)算執(zhí)行的要求

2009年是全面貫徹十七大精神的關(guān)鍵一年，為切實(shí)做好財(cái)政工作，確保完成全年預(yù)算，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，促進(jìn)全鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)快速健康發(fā)展，各部門、各單位要重點(diǎn)抓好以下五個(gè)方面的工作：

（一）加強(qiáng)財(cái)源建設(shè)工作。進(jìn)一步落實(shí)“穩(wěn)固基礎(chǔ)、培育骨干、突出效益、改善環(huán)境”的財(cái)源建設(shè)措施,優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)興鄉(xiāng)戰(zhàn)略，支持特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)，提高工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐力；完善各項(xiàng)對(duì)外開(kāi)放政策，支持外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展；加大對(duì)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)投入，促進(jìn)高新技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)和成果轉(zhuǎn)化；加快城鎮(zhèn)壓化戰(zhàn)略步伐，建設(shè)好五級(jí)客

運(yùn)站和群眾文化社區(qū)；推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在財(cái)政收入中的份額。

（二）進(jìn)一步強(qiáng)化收入征管。堅(jiān)持依法治稅，依法理財(cái)，落實(shí)稅收收入及非稅收入征管責(zé)任制，加大稽查力度，堅(jiān)決打擊各種偷、逃、騙稅行為，按國(guó)家規(guī)定應(yīng)組織入庫(kù)、納入預(yù)算的各項(xiàng)稅收和其他收入要全部入庫(kù)，確保財(cái)政收入預(yù)算完成，提高財(cái)政收入占GDP的比重。

（三）加強(qiáng)財(cái)政支出管理。一是按照量入為出的原則，強(qiáng)化支出管理，繼續(xù)調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，保工資、保穩(wěn)定、保法定支出，杜絕鋪張浪費(fèi)，提高財(cái)政資金使用效益；二是嚴(yán)格預(yù)算支出鄉(xiāng)長(zhǎng)一枝筆審批制度，由于今年政策性支出壓力加大，各部門、各單位公用經(jīng)費(fèi)預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，包干使用，年內(nèi)不得突破，專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)除鄉(xiāng)黨委政府確定的重點(diǎn)必保支出外，原則上不再開(kāi)新的增支口子。

（四）深化財(cái)政支出管理改革。實(shí)行財(cái)政綜合預(yù)算，推進(jìn)財(cái)政支出管理制度改革，不斷擴(kuò)大政府采購(gòu)的規(guī)模和范圍，逐步實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付制度，提高資金使用效益。

（五）加大財(cái)經(jīng)秩序整頓力度。要繼續(xù)開(kāi)展稅收征管和行政性收費(fèi)收繳情況檢查，整頓收入秩序，堵塞各種漏洞，認(rèn)真開(kāi)展財(cái)政專項(xiàng)資金的監(jiān)督檢查，進(jìn)一步做好追蹤問(wèn)效工作，要大力整頓會(huì)計(jì)秩序，開(kāi)展會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，強(qiáng)化會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，完善財(cái)政監(jiān)督機(jī)制，提高監(jiān)督水平，推進(jìn)依法理財(cái)。

第四篇：金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

（金鑼灣物業(yè)管理公司設(shè)備部分）

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。

目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

“分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；

營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等。

1.1.2 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。

由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：

指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

2.1 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

2.4 營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

3.1.1.5經(jīng)營(yíng)服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一；

4.1.3報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；

二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。.4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。

等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見(jiàn)，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。

4.4.3建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

4.4.4維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過(guò)程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.4.5檢查監(jiān)督

維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.5.1治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場(chǎng)管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

4.5.2安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對(duì)出售貴重商品及金融營(yíng)業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。

對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.等等L

4.5.3防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來(lái)不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購(gòu)置行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過(guò)節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來(lái)作案，第二天開(kāi)門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。

商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。

商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。

另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；

內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境；

商鋪的玻璃無(wú)框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；

雨大進(jìn)門處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛"名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

4.7.3檢查督導(dǎo)

部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。

4.8商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

4.8.1.3租金條款

租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。

水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑?/p>

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。

4.8.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：

開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：

開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)：

開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等

4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。

第五篇：國(guó)際商業(yè)中心活動(dòng)方案

火神廟國(guó)際商業(yè)中心活動(dòng)方案

一、活動(dòng)主題：

贏在當(dāng)下的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

暨火神廟國(guó)際商業(yè)中心品牌推廣發(fā)布會(huì)&品牌創(chuàng)富俱樂(lè)部成立

二、活動(dòng)要素

1、時(shí)間和地點(diǎn)

4月24日下午14：30--17：00 地點(diǎn)：大興附近的俱樂(lè)部或者度假村

2、主辦單位

北京金色時(shí)楓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

3、承辦單位

安家傳媒機(jī)構(gòu)

4、協(xié)辦單位

經(jīng)緯時(shí)代、眾智集成5、支持單位：

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、大興區(qū)政府

6、活動(dòng)規(guī)模

約200人

7、活動(dòng)目標(biāo)受眾

各大商家代表

火神廟國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目意向商家

8、主持人

安家傳媒機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 劉文斌

9、邀請(qǐng)嘉賓（共約500人）

政府官員團(tuán)：3-5人

大興區(qū) 區(qū)長(zhǎng)(或副區(qū)長(zhǎng))級(jí)別

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng) 荀培路

專家學(xué)者團(tuán)：（選5人）

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌

北京大學(xué)中文系教授 博士生導(dǎo)師 張頤武

教授級(jí)高級(jí)建筑師 開(kāi)彥

北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院的首席專家、研究員 魯炳全

教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師 柯煥章

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會(huì)主任 董利

中國(guó)步行街工作委員會(huì)主任 韓健徽

北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘偉

北方發(fā)展投資公司總經(jīng)理 杜猛

知名商家團(tuán)：擬邀100人左右

樂(lè)購(gòu) 高層領(lǐng)導(dǎo)

新華角川 高層領(lǐng)導(dǎo)

戴德梁行 高層領(lǐng)導(dǎo)

知名商家 商家代表

投資客戶團(tuán)：擬邀300人左右

互動(dòng)媒體團(tuán)：50人

攝像：北京人民廣播電臺(tái)、北京電視臺(tái)、北京大興電視臺(tái)、北京豐臺(tái)電視臺(tái)

網(wǎng)絡(luò)直播：新浪網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、易鋪網(wǎng)

后續(xù)報(bào)道：北京青年報(bào)、北京晚報(bào)、北京晨報(bào)、精品購(gòu)物指南、北京娛樂(lè)信報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)、中華工商時(shí)報(bào)、溫州都市報(bào)、福州日?qǐng)?bào)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、安家雜志社、京師企業(yè)家、中國(guó)新聞周刊、中歐校友通訊、清華校友通訊

六、活動(dòng)流程

時(shí)間 內(nèi)容

備注

（活動(dòng)串詞由廣告公司完成）

8：00-12：00現(xiàn)場(chǎng)布置安家完成11：00-13：30現(xiàn)場(chǎng)排練由開(kāi)發(fā)商指揮，安家統(tǒng)籌

14:00—14:30現(xiàn)場(chǎng)簽到循環(huán)播放項(xiàng)目招商ppT與宣傳片，現(xiàn)場(chǎng)氛圍熱烈高雅；

分嘉賓和媒體兩部分簽到，同時(shí)請(qǐng)客戶賜名片；

安排貴賓廳，由馮總和劉總接待政府官員和專家學(xué)者，對(duì)項(xiàng)目情況及本次活動(dòng)進(jìn)行簡(jiǎn)單溝通并親切交流；商戶代表和媒體記者直接進(jìn)入活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

14：30—14：35主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始介紹到場(chǎng)來(lái)賓，簡(jiǎn)單介紹活動(dòng)意義和議程

14:35—14:50政府領(lǐng)導(dǎo)講話（3個(gè)領(lǐng)導(dǎo)）以政府的官方權(quán)威數(shù)據(jù)和政策利好，宏觀政策面的商業(yè)信心樹(shù)立

講話重點(diǎn)：

區(qū)域消費(fèi)力肯定：

政府領(lǐng)導(dǎo)講話的核心點(diǎn)在于區(qū)域優(yōu)勢(shì)的闡述，大興從過(guò)去到現(xiàn)在一直商業(yè)繁盛之地，是生財(cái)?shù)摹包S金寶地”。并對(duì)區(qū)域人口以及收入現(xiàn)狀給予權(quán)威數(shù)據(jù)公布，從宏觀市場(chǎng)角度給予明確肯定的消費(fèi)力闡述，以官方的角度讓客戶對(duì)此區(qū)域的消費(fèi)價(jià)值有明確深入的了解。

政策面扶持態(tài)度：

政府講話的第二個(gè)層次在于政策面的消息，一個(gè)是黃村是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，政府將從多方面多角度給與政策扶持，這樣，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)就有了保障，有了根基，投資這里才能得到真正的利益點(diǎn)。

1、大興區(qū)域特點(diǎn)，商業(yè)繁華之地；

2、區(qū)域人口及收入現(xiàn)狀，孕育強(qiáng)大市場(chǎng)消費(fèi)力

3、黃村以其獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是政府發(fā)展商業(yè)的重中之重

4、政府對(duì)于大型商業(yè)體的政策利好，及官方權(quán)威消息公布

14:50—14:55荀培路會(huì)長(zhǎng)講話講話重點(diǎn)：

其身份為中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)，以其自身掌握區(qū)域發(fā)展概況以及官方數(shù)據(jù)，以客觀公正的語(yǔ)言講述大興商業(yè)的發(fā)展和未來(lái)發(fā)展概況，給區(qū)域價(jià)值以充分肯定，并給客戶以強(qiáng)有力的投資信心。

1、大興區(qū)域商業(yè)概況；

2、大興區(qū)域亟待大興商業(yè)的產(chǎn)生；

3、大興商業(yè)的未來(lái)發(fā)展利好。

14：55—15：00記者對(duì)政府領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)

15：00--15:25專家看點(diǎn)（5個(gè)專家）

以專家權(quán)威視角，解讀火神廟產(chǎn)生的必然性和戰(zhàn)略意義

講話重點(diǎn)：

專家講話的重點(diǎn)在于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，以及大北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，“兩軸兩帶多中心”政策指導(dǎo)下，群雄逐鹿的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以及在2009年，后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，全新的商業(yè)地產(chǎn)模式的再度升級(jí)和探討，火神廟作為全新的商業(yè)地產(chǎn)，引領(lǐng)南國(guó)門區(qū)域升級(jí)，全面帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)力提升，其消費(fèi)區(qū)域的輻射將擴(kuò)大至宣武、豐臺(tái)區(qū)，乃至更廣泛的西城、海淀，一個(gè)全新的商業(yè)綜合體，全面改寫京城商業(yè)地產(chǎn)格局。

1、全世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，郊區(qū)化和中心化主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流；

2、京南商業(yè)的極度稀缺性，大型商業(yè)地產(chǎn)呼之欲出；

3、火神廟的絕對(duì)稀缺性、獨(dú)特性與唯一性論證，其市場(chǎng)強(qiáng)大需求與產(chǎn)生的必然性論證；

4、火神廟的產(chǎn)生對(duì)于京南乃至京城商業(yè)格局的全新改寫。

15：25—15：30記者對(duì)專家現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)

15:30—15：40馮總進(jìn)行項(xiàng)目介紹，以及開(kāi)發(fā)商的商業(yè)抱負(fù)和運(yùn)作決心

講話重點(diǎn)：

馮總的講話重點(diǎn)是推介火神廟項(xiàng)目，火神廟在“天時(shí)、地利、人和”多方支撐的環(huán)境下孕育產(chǎn)生，以及開(kāi)發(fā)商運(yùn)作此項(xiàng)大型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身品牌重要性和運(yùn)作決心表態(tài)，直接給客戶以強(qiáng)大信心支持。

站在“商業(yè)變革城市”的高度，講述火神廟的歷史必然性和戰(zhàn)略規(guī)劃，火神廟所引導(dǎo)的一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代“STREET MALL”時(shí)代的全新來(lái)臨以及火神廟的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值和投資價(jià)值。

1、態(tài)度表示：對(duì)于政府領(lǐng)導(dǎo)的支持和權(quán)威專家的點(diǎn)評(píng)表示感謝；

2、開(kāi)發(fā)背景：火神廟在天時(shí)、地利、人和均具備的情況下應(yīng)勢(shì)而生；

3、時(shí)代領(lǐng)袖：火神廟引領(lǐng)一個(gè)全新的STREET MALL時(shí)代的來(lái)臨；

4、開(kāi)發(fā)決心：火神廟項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的戰(zhàn)略意義以及對(duì)于此項(xiàng)目運(yùn)作的決心。

5、價(jià)值展望：隆重宣布火神廟國(guó)際商業(yè)中心品牌創(chuàng)富俱樂(lè)部成立，并對(duì)俱樂(lè)部?jī)r(jià)值和意義進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

15:40—15:45火神廟品牌創(chuàng)富俱樂(lè)部成立儀式隆重揭幕

由政府領(lǐng)導(dǎo)代表、商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、專家學(xué)者代表、馮總以及俱樂(lè)部會(huì)長(zhǎng)（或者代表）共同為品牌創(chuàng)富俱樂(lè)部成立儀式舉行隆重的揭幕儀式。

15:45—15:50項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人戈總或凌總講話講話重點(diǎn)：

以項(xiàng)目營(yíng)銷者的身份，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行全面深入的闡述，它在區(qū)域、體量、建筑、業(yè)態(tài)上的規(guī)劃考慮，定義為STREET MALL的差異化價(jià)值點(diǎn)，讓客戶對(duì)產(chǎn)品有一個(gè)全面清晰的認(rèn)識(shí)和了解。

項(xiàng)目介紹：火神廟在區(qū)域、體量、建筑、空間、業(yè)態(tài)上的優(yōu)勢(shì)和布局；

15:50—15:55建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師講話火神廟項(xiàng)目在建筑規(guī)劃規(guī)劃上的別具匠心，為后期商業(yè)空間運(yùn)用和商業(yè)運(yùn)籌所做的先期考慮，從業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑美學(xué)等角度，對(duì)火神廟規(guī)劃進(jìn)行闡述。

1、建筑美學(xué)對(duì)于大型商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略價(jià)值

2、建筑業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮；

3、后期商業(yè)運(yùn)作

15:55—16:00記者對(duì)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)

16:00—16:15已簽約商家發(fā)言，樂(lè)購(gòu)、新華角川、戴德梁行國(guó)際大牌現(xiàn)身說(shuō)法，對(duì)于火神廟商業(yè)價(jià)值的再度肯定。

講話重點(diǎn)：

商家的講話重點(diǎn)在于其作為國(guó)際大牌有標(biāo)準(zhǔn)、完善且非常成熟的選址標(biāo)準(zhǔn)，這是從側(cè)面對(duì)于火神廟商業(yè)中心的肯定，同時(shí)以品牌的經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略發(fā)展，講解選址于火神廟的戰(zhàn)略決心，給與客戶以充分的論證和商業(yè)價(jià)值肯定，同時(shí)大牌坐陣，對(duì)于小商戶的經(jīng)營(yíng)有著超強(qiáng)的影響力。

1、樂(lè)購(gòu)、新華角川、戴德梁行分別介紹其品牌背景和主營(yíng)業(yè)務(wù)；

2、以自身經(jīng)驗(yàn)談國(guó)際大牌的選址標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)區(qū)域、人群、消費(fèi)力的嚴(yán)格考證；

3、戰(zhàn)略部署和品牌展望，對(duì)火神廟商業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略部署等。

16:15--16:20意向商家代表發(fā)言(2個(gè)）講話重點(diǎn)在于自身對(duì)于火神廟商業(yè)的理解，對(duì)于自身商業(yè)規(guī)劃的展望。

16:20—16:25記者對(duì)簽約商家進(jìn)行提問(wèn)

16:25—16:35現(xiàn)場(chǎng)簽約由主持人宣布火神廟與國(guó)際大牌熱烈簽約并形成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，馮總與樂(lè)購(gòu)、新華角川、戴德梁行高層簽約，共舉香檳進(jìn)行慶祝

（依據(jù)講話播放樂(lè)購(gòu)、新華角川、戴德梁行品牌ppT展示，現(xiàn)場(chǎng)ppT由廣告公司進(jìn)行制作完成）

16:35—16:45火神廟商業(yè)專家組成立現(xiàn)場(chǎng)為專家頒發(fā)證書(shū)，再次提升現(xiàn)場(chǎng)氣氛，并為后期項(xiàng)目的宣傳炒作奠定基礎(chǔ)。

16:45主持人宣布論壇議程結(jié)束多方領(lǐng)導(dǎo)合影留念，政府官員、專家學(xué)者及商戶代表開(kāi)始冷餐，媒體人員撤場(chǎng)，16:45—17:00冷餐