第一篇：商業(yè)中心運營方案

濱海商業(yè)中心商場運營方案（初訂）

前言

隨著工業(yè)區(qū)的發(fā)展，商貿(mào)業(yè)，服務(wù)業(yè)也乘機(jī)快速形成，購物中心創(chuàng)建順勢而為是具有戰(zhàn)略眼光。通過前期公司對針對工業(yè)區(qū)的消費水平，商業(yè)情況，周邊人口較詳細(xì)詳細(xì)深入調(diào)研，通過市場分析和營銷策劃，現(xiàn)做出以下商業(yè)中心商場整體運營方案。

一、經(jīng)營定位：

經(jīng)營風(fēng)格，結(jié)合商業(yè)中心建筑群體構(gòu)造和總體規(guī)劃，商場以商場形式和商業(yè)街風(fēng)格兼容，以商場經(jīng)營管理模式和商業(yè)街形式相結(jié)合雖有區(qū)分其為一體新穎模式。以當(dāng)?shù)氐牡椭袡n商品為主要商品定位，中檔為主，高檔點睛，低檔補充定位，實施品牌戰(zhàn)略。通過以人為本的管理，促進(jìn)雙贏合作，強(qiáng)化公司凝聚力和創(chuàng)造力，壟斷該地區(qū)的主要商品零售市場。

二、經(jīng)營品項：

1、項目

商場作為較大型購物消費中心，在單體建筑內(nèi)和商業(yè)街形式里，整合購物多品種商業(yè)形態(tài)，為消費者提供綜合服務(wù)的大型綜合商場來所，是濱?，F(xiàn)代生活方式的集中所在。

b.首層可由化妝品、首飾及名品、保健品，商業(yè)街以各式鞋并可加入藥店等組成；

c.二層可由潮流青春休閑服裝，海內(nèi)外精品男士服裝、服飾，西歐風(fēng)情咖啡廳等組成；

d.三層可由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統(tǒng)茶嗣等組成； e.四層可由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。

2、經(jīng)營品類規(guī)劃：

F1：國際名品服裝店、國內(nèi)外名表中心、環(huán)球化妝品總匯、經(jīng)典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等；

F2：潮流青春休閑服裝、海內(nèi)外精品男士服裝、服飾等；

F3：流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、新潮時裝總匯 F4：主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。

三、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計：

第一：規(guī)劃布局要購物中心的商品品類經(jīng)營黃金比例。

業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52：18：30的這個商場品類經(jīng)營黃金比例，也適用于品牌經(jīng)營構(gòu)成比例。第二：規(guī)劃布局要維護(hù)商場的主題形象和企業(yè)品牌形象。

購物中心是一種綜合的商業(yè)組織模式，它不是一個大雜燴，而是一個擁有明確經(jīng)營主題和較大創(chuàng)造力的企業(yè)。規(guī)劃布局時要始終維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和企業(yè)形象。

第三：經(jīng)營規(guī)劃布局目標(biāo)要能夠在消費層次和類型風(fēng)格上同類差異、異類互補。

同類差異就是社會市場購買力群體復(fù)雜，不能盲目引進(jìn)在風(fēng)格和價位相互雷同的品牌商品同時進(jìn)店。新商場招商，就不能招多家基本上雷同款式風(fēng)格和相似價位的品牌服裝專柜。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。休閑服裝、時裝因為款式風(fēng)格不同，可以互補

第四：規(guī)劃布局順序原則。

核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優(yōu)先，輔助項目配套的原則。

第五：規(guī)劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關(guān)鍵作用

其布局直接影響到新商場的形態(tài)。新商場的主力品牌專柜適合放在經(jīng)營軸線的端點，不宜集中放置在中間，才能達(dá)到組織人流的效果。

第六：規(guī)劃布局要以“以點代面，特色經(jīng)營"為目的，也是大型綜合性商場的經(jīng)營特點。品牌供應(yīng)商是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。供應(yīng)商的經(jīng)營范圍要與商場的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

五、建筑規(guī)劃設(shè)計：

整體建筑規(guī)劃設(shè)計是由主樓？層？副樓？，裙樓地上？整個建筑規(guī)劃符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營運做需要。對商場經(jīng)營區(qū)室內(nèi)結(jié)構(gòu)再做合理修飾改造，能符合商業(yè)經(jīng)營需要。

六、運營管理設(shè)計

購物中心運營管理沿用什么樣的經(jīng)營管理模式。

“現(xiàn)代化大型商場”，購物者天堂。采用什么樣的商業(yè)經(jīng)營管理很重要，商業(yè)領(lǐng)域中不斷的磨合驗證、探索更新，逐步形成完整的商業(yè)經(jīng)營管理體系更重要，并且要申請ISO9001-2000質(zhì)量體系認(rèn)證，體現(xiàn)當(dāng)今商業(yè)管理模式的實用價值。

現(xiàn)運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的運營管理的依據(jù)及指導(dǎo)藍(lán)本。

七、招商設(shè)計：

1、招商優(yōu)勢:

為工業(yè)區(qū)零售市場訂制最佳適宜的品牌經(jīng)營合作方案，以利益共享、雙贏經(jīng)營我主導(dǎo)，運用品牌為依托，打造環(huán)濱海區(qū)域獨家中高檔名店，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場。

2、招商范圍：

誠招有特色、有風(fēng)格、有品位的名優(yōu)中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌，范圍是以“穿”為主的商品，包括：服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等

3、招商要求：

國際、國內(nèi)中高檔知名品牌及服務(wù)品牌的廠商、代理商、經(jīng)銷商。

與具有有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證的經(jīng)營主體共同合作。品牌商品具有有效的商標(biāo)注冊文件，產(chǎn)品合格證書和檢驗報告等質(zhì)檢資料，進(jìn)口商品提供海關(guān)報關(guān)單及商檢證明。

4、經(jīng)營合作方式：

品牌專柜（店），利潤月保底+扣率形式為主。

各品類主要標(biāo)志性品牌供應(yīng)商重點引進(jìn)，合作條件合理優(yōu)惠；其他品牌條件優(yōu)與同等市場條件。

5、經(jīng)營合作標(biāo)準(zhǔn)：

F1

1.名表 勞力士、歐米茄、浪琴、雷達(dá)、帝駝、等梵高、名威、世爵、英納格、天梭（選取可商議而定）每1平方米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%

2.珠寶首飾 周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、行行行、寶玉龍、皮爾卡丹 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

3.化妝品 姿生堂、歐珀萊、CD、美寶蓮、歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西 每平方米月保底銷售 X元，扣率Y%

4.皮鞋 百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、史碧嘉、CD、歐枚柯、羅密瑞姿 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

5.皮具 登喜路、都彭、華倫天奴、BOSS、ELLE、POLO、新秀麗、皇冠 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

6.國際名店 都彭、BOSS、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路 按X元/平米，利潤月保底，扣率Y%

7.眼鏡 警察、古奇、CD、都彭、卡地亞、浪琴、紀(jì)樊希、登喜路、古加希 每1延長米柜臺利潤月保底X元，扣率Y%

F2

1.青春休閑 ESPRIT、艾格、LEE、蘋果、依戀、艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.運動系列 耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、迪阿多納、李寧、安踏、金萊克、樂圖 租金按每月X元/平米；

扣率Y%

3.男士正裝

休閑裝 沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、阿曼尼、迪可尼、仕東利、租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.男士服飾 BOSS、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、ZIPPO、瑞士軍刀 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F3

1.女士時裝 敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒錦、駱駝、瑪絲菲爾、THE、玖姿 租金按每月X元/平米；扣率Y%

2.女士服飾 黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、維弗拉氏、依慧達(dá)、泰盟諾迪 租金按每月X元/平米；扣率Y%

3.女士正裝 白領(lǐng)、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃 租金按每月X元/平米；扣率Y%

4.內(nèi)衣 黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬 租金按每月X元/平米；扣率Y%

5.針棉 沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝 租金按每月X元/平米；扣率Y%

F4家居系列 多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立人櫥具、飛利蒲松下小家電、進(jìn)口數(shù)碼相機(jī)、隨身聽、MP3、復(fù)讀機(jī)、電話 租金按每月X元/平米；扣率Y%

招商資料

6、招商工作程序:

（1）、為營造很好的招商環(huán)境,吸引更多的品牌供應(yīng)商加盟,增加合格候選供應(yīng)商數(shù)量,制定本招商工作程序.全國招商工作程序：可略

省城招商工作程序：

為第二程序,開始進(jìn)入實質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介（商報、晚報）發(fā)布新業(yè)信息，有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時，策略地吸納更多適合紹興市場需求的候選供應(yīng)商。

當(dāng)?shù)卣猩坦ぷ鞒绦?

為第三程序,也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，當(dāng)?shù)毓?yīng)商黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的半數(shù)以上，在保證合適特色品牌供應(yīng)商數(shù)量

招商部人員隊伍組建后須經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，實踐后再投入實際工作狀態(tài)。建立過硬的招商隊伍，投入招商工作，這樣才實際有效。先有計劃對適合預(yù)選供應(yīng)商評定，對理想品牌供應(yīng)商洽談，購物中心能夠容納經(jīng)營的品牌專柜數(shù)量與實際能夠在市場運營的品牌供應(yīng)商數(shù)量相差出入不是很大，而且能有準(zhǔn)確的針對性，提高合作成功率。

宣傳工作中心，應(yīng)以購物中心即將登在本地濱海開張，成為購物的天堂、高檔的象征，以全新的內(nèi)涵震撼地鄉(xiāng)，以上乘的品質(zhì)服務(wù)于工業(yè)區(qū)發(fā)眾等內(nèi)容為，制造轟動性前奏和氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實質(zhì)各項工作，做好鋪墊。

調(diào)研現(xiàn)有市場運營品牌現(xiàn)狀，制定商場招商各品類工作預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)，初步接待來洽談的品牌供應(yīng)商，并認(rèn)真填制初選供應(yīng)商登記表，對重點目標(biāo)備選供應(yīng)商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關(guān)系。簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

（2）、購物中心業(yè)前招商工作進(jìn)度

第一階段：（籌備預(yù)案期）

總體經(jīng)營計劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；制定商品定位標(biāo)準(zhǔn)；擬定初步各商品類布局方案；擬定與供應(yīng)商合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。

第二階段：（初選儲備供應(yīng)商期）

進(jìn)入全國招商工作程序；進(jìn)入省城招商工作程序，組織實施初選供應(yīng)商資源儲備；招商團(tuán)隊組建，基礎(chǔ)工作技能培訓(xùn)，團(tuán)隊協(xié)調(diào)性磨合；

招商團(tuán)隊針對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源；深入準(zhǔn)確地對當(dāng)?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，制各商品類經(jīng)營指導(dǎo)方案

當(dāng)?shù)卣猩坦ぷ鞒绦蜷_展，組織實施初選供應(yīng)商資源儲備；

制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的預(yù)選供應(yīng)商資源評定分類；

第三階段：（評審確認(rèn)供應(yīng)商期）

確定正式的各品類商品定位標(biāo)準(zhǔn)和品類布局執(zhí)行方案以及招商合作式方、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原則方案；

確定各品類最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，各品類重點標(biāo)志性經(jīng)營品牌認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

普通標(biāo)準(zhǔn)性品牌供應(yīng)商洽談合作條件，結(jié)果對比擇優(yōu)；

評審確認(rèn)合格供應(yīng)商，簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金；

第四階段：（合作協(xié)議書簽訂期）

根據(jù)各項籌備工作完成進(jìn)度情況，確定準(zhǔn)確開業(yè)時間，對已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正?？尚兄?，與合格供應(yīng)商簽訂正式合作協(xié)議書；

第五階段：（入場實施專柜期）

賣場專柜設(shè)計基本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；

與供應(yīng)商協(xié)調(diào)專柜設(shè)計規(guī)格，符合雙方設(shè)計規(guī)定要求；

辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進(jìn)場實施裝修專柜；

做到及時合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標(biāo)。

7、招商部籌備期人員編制

為高效率地正確地完成購物中心招商籌備工作計劃方案，確保商場如期隆重開業(yè)，并且能夠達(dá)到公司預(yù)期工作目標(biāo)，建議購物中心招商部籌備期人員編制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制約的工作原則，暫把購物中心在籌備期的招商部分為兩個組。（1）.規(guī)劃審計組；（2）.招商業(yè)務(wù)組。

.規(guī)劃審計組：

工作職能：宏觀組織協(xié)調(diào),各項工作監(jiān)督跟進(jìn),評估分析招商結(jié)果

a.各商品類招商定位總目標(biāo)工作的制定及審核；

b.商場各商品類結(jié)構(gòu)布局編制、審核；

c.單位品牌經(jīng)營面積計劃、核定；

d.品牌裝修宏觀標(biāo)準(zhǔn)制定、審核、驗收；

e.商場各商品類單位面積利潤核定；

f.各品牌合作協(xié)議的評估、匯編、保管;兼有商業(yè)信息的搜集、分析、提供的職能。

工作目標(biāo)：招商工作計劃方案的制定，工作結(jié)果的審核評估，確保招商工作的正確有效性。

人員編制：

組長（一名）；綜合助理（一名）；匯編管理文員（一名）。合計三人。根據(jù)具體工作職能特點選擇適合人員。

.招商業(yè)務(wù)組：

工作職能：

a.根據(jù)公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案，并認(rèn)真實施執(zhí)行； b.制定各自商品類品牌供應(yīng)商，根據(jù)其銷售業(yè)績、社會知名度及影響力、經(jīng)營者的實力與能力和商業(yè)信譽、商業(yè)區(qū)域分布、加盟合作者與品牌生產(chǎn)廠等，劃分核定重點合作供應(yīng)商；

c.與品牌供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)，業(yè)務(wù)談判，經(jīng)報批公司核準(zhǔn)后簽定合作協(xié)議； d.及時監(jiān)督反饋供應(yīng)商的意向，實施工作計劃方案；

e.時時跟蹤品牌商品發(fā)展動態(tài)，反饋、修訂工作方案。等等

工作目標(biāo)：招商工作計劃方案的準(zhǔn)確實施，工作結(jié)果正確、及時、有效。人員編制：

招商業(yè)務(wù)組 組長（一名）

業(yè)務(wù)組各業(yè)務(wù)主辦及工作范圍：

（一）、男裝業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

國際名店 F男士服裝

（二）、女裝業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

少淑裝淑女裝內(nèi)衣

（三）、青春裝業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

運動系列青春休閑裝時裝廣場（春夏）

皮草/針棉（秋冬）

（四）、服飾業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

皮鞋精品服飾男裝服飾女裝服飾

（五）、綜合1業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

化妝品鐘表首飾眼鏡

（六）、綜合2業(yè)務(wù)主辦(一名)； 招商助理(一名)。

休閑服務(wù)家居系列童裝/兒童用品家居服裝家電

合計一十三人。根據(jù)具體工作職能特點選擇適合人員。節(jié)約人力資源，未來的商場經(jīng)理可暫時參與前期招商工作。

合 作：以最大限度允許自主經(jīng)營，專業(yè)的運作為合作形式，統(tǒng)一收銀，固定收益，為合作條件，鼓勵前綴宣傳，共同雙贏發(fā)展。

組 織：總公司商業(yè)發(fā)展中心策劃，購物中心組織實施。

第二篇：國際商業(yè)中心活動方案

火神廟國際商業(yè)中心活動方案

一、活動主題：

贏在當(dāng)下的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

暨火神廟國際商業(yè)中心品牌推廣發(fā)布會&品牌創(chuàng)富俱樂部成立

二、活動要素

1、時間和地點

4月24日下午14：30--17：00 地點：大興附近的俱樂部或者度假村

2、主辦單位

北京金色時楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3、承辦單位

安家傳媒機(jī)構(gòu)

4、協(xié)辦單位

經(jīng)緯時代、眾智集成5、支持單位：

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、大興區(qū)政府

6、活動規(guī)模

約200人

7、活動目標(biāo)受眾

各大商家代表

火神廟國際商業(yè)中心項目意向商家

8、主持人

安家傳媒機(jī)構(gòu)董事長 劉文斌

9、邀請嘉賓（共約500人）

政府官員團(tuán)：3-5人

大興區(qū) 區(qū)長(或副區(qū)長)級別

中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長 荀培路

專家學(xué)者團(tuán)：（選5人）

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長 顧云昌

北京大學(xué)中文系教授 博士生導(dǎo)師 張頤武

教授級高級建筑師 開彥

北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院的首席專家、研究員 魯炳全

教授級高級城市規(guī)劃師 柯煥章

中國商業(yè)地產(chǎn)專家指導(dǎo)委員會主任 董利

中國步行街工作委員會主任 韓健徽

北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘偉

北方發(fā)展投資公司總經(jīng)理 杜猛

知名商家團(tuán)：擬邀100人左右

樂購 高層領(lǐng)導(dǎo)

新華角川 高層領(lǐng)導(dǎo)

戴德梁行 高層領(lǐng)導(dǎo)

知名商家 商家代表

投資客戶團(tuán)：擬邀300人左右

互動媒體團(tuán)：50人

攝像：北京人民廣播電臺、北京電視臺、北京大興電視臺、北京豐臺電視臺

網(wǎng)絡(luò)直播：新浪網(wǎng)、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、易鋪網(wǎng)

后續(xù)報道：北京青年報、北京晚報、北京晨報、精品購物指南、北京娛樂信報、新京報、京華時報、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、中國財經(jīng)報、中華工商時報、溫州都市報、福州日報

中國房地產(chǎn)報、安家雜志社、京師企業(yè)家、中國新聞周刊、中歐校友通訊、清華校友通訊

六、活動流程

時間 內(nèi)容

備注

（活動串詞由廣告公司完成）

8：00-12：00現(xiàn)場布置安家完成11：00-13：30現(xiàn)場排練由開發(fā)商指揮，安家統(tǒng)籌

14:00—14:30現(xiàn)場簽到循環(huán)播放項目招商ppT與宣傳片，現(xiàn)場氛圍熱烈高雅；

分嘉賓和媒體兩部分簽到，同時請客戶賜名片；

安排貴賓廳，由馮總和劉總接待政府官員和專家學(xué)者，對項目情況及本次活動進(jìn)行簡單溝通并親切交流；商戶代表和媒體記者直接進(jìn)入活動現(xiàn)場

14：30—14：35主持人宣布活動開始介紹到場來賓，簡單介紹活動意義和議程

14:35—14:50政府領(lǐng)導(dǎo)講話（3個領(lǐng)導(dǎo)）以政府的官方權(quán)威數(shù)據(jù)和政策利好，宏觀政策面的商業(yè)信心樹立

講話重點：

區(qū)域消費力肯定：

政府領(lǐng)導(dǎo)講話的核心點在于區(qū)域優(yōu)勢的闡述，大興從過去到現(xiàn)在一直商業(yè)繁盛之地，是生財?shù)摹包S金寶地”。并對區(qū)域人口以及收入現(xiàn)狀給予權(quán)威數(shù)據(jù)公布，從宏觀市場角度給予明確肯定的消費力闡述，以官方的角度讓客戶對此區(qū)域的消費價值有明確深入的了解。

政策面扶持態(tài)度：

政府講話的第二個層次在于政策面的消息，一個是黃村是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的重點，政府將從多方面多角度給與政策扶持，這樣，開發(fā)商的經(jīng)營就有了保障，有了根基，投資這里才能得到真正的利益點。

1、大興區(qū)域特點，商業(yè)繁華之地；

2、區(qū)域人口及收入現(xiàn)狀，孕育強(qiáng)大市場消費力

3、黃村以其獨有的區(qū)位優(yōu)勢，是政府發(fā)展商業(yè)的重中之重

4、政府對于大型商業(yè)體的政策利好，及官方權(quán)威消息公布

14:50—14:55荀培路會長講話講話重點：

其身份為中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長，以其自身掌握區(qū)域發(fā)展概況以及官方數(shù)據(jù)，以客觀公正的語言講述大興商業(yè)的發(fā)展和未來發(fā)展概況，給區(qū)域價值以充分肯定，并給客戶以強(qiáng)有力的投資信心。

1、大興區(qū)域商業(yè)概況；

2、大興區(qū)域亟待大興商業(yè)的產(chǎn)生；

3、大興商業(yè)的未來發(fā)展利好。

14：55—15：00記者對政府領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場提問

15：00--15:25專家看點（5個專家）

以專家權(quán)威視角，解讀火神廟產(chǎn)生的必然性和戰(zhàn)略意義

講話重點：

專家講話的重點在于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，以及大北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，“兩軸兩帶多中心”政策指導(dǎo)下，群雄逐鹿的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以及在2009年，后奧運經(jīng)濟(jì)時代，全新的商業(yè)地產(chǎn)模式的再度升級和探討，火神廟作為全新的商業(yè)地產(chǎn)，引領(lǐng)南國門區(qū)域升級，全面帶動區(qū)域消費力提升，其消費區(qū)域的輻射將擴(kuò)大至宣武、豐臺區(qū)，乃至更廣泛的西城、海淀，一個全新的商業(yè)綜合體，全面改寫京城商業(yè)地產(chǎn)格局。

1、全世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，郊區(qū)化和中心化主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流；

2、京南商業(yè)的極度稀缺性，大型商業(yè)地產(chǎn)呼之欲出；

3、火神廟的絕對稀缺性、獨特性與唯一性論證，其市場強(qiáng)大需求與產(chǎn)生的必然性論證；

4、火神廟的產(chǎn)生對于京南乃至京城商業(yè)格局的全新改寫。

15：25—15：30記者對專家現(xiàn)場提問

15:30—15：40馮總進(jìn)行項目介紹，以及開發(fā)商的商業(yè)抱負(fù)和運作決心

講話重點：

馮總的講話重點是推介火神廟項目，火神廟在“天時、地利、人和”多方支撐的環(huán)境下孕育產(chǎn)生，以及開發(fā)商運作此項大型商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商自身品牌重要性和運作決心表態(tài)，直接給客戶以強(qiáng)大信心支持。

站在“商業(yè)變革城市”的高度，講述火神廟的歷史必然性和戰(zhàn)略規(guī)劃，火神廟所引導(dǎo)的一個全新的商業(yè)地產(chǎn)時代“STREET MALL”時代的全新來臨以及火神廟的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)價值和投資價值。

1、態(tài)度表示：對于政府領(lǐng)導(dǎo)的支持和權(quán)威專家的點評表示感謝；

2、開發(fā)背景：火神廟在天時、地利、人和均具備的情況下應(yīng)勢而生；

3、時代領(lǐng)袖：火神廟引領(lǐng)一個全新的STREET MALL時代的來臨；

4、開發(fā)決心：火神廟項目對于開發(fā)商品牌的戰(zhàn)略意義以及對于此項目運作的決心。

5、價值展望：隆重宣布火神廟國際商業(yè)中心品牌創(chuàng)富俱樂部成立，并對俱樂部價值和意義進(jìn)行簡要闡述。

15:40—15:45火神廟品牌創(chuàng)富俱樂部成立儀式隆重揭幕

由政府領(lǐng)導(dǎo)代表、商會會長、專家學(xué)者代表、馮總以及俱樂部會長（或者代表）共同為品牌創(chuàng)富俱樂部成立儀式舉行隆重的揭幕儀式。

15:45—15:50項目營銷負(fù)責(zé)人戈總或凌總講話講話重點：

以項目營銷者的身份，對項目價值進(jìn)行全面深入的闡述，它在區(qū)域、體量、建筑、業(yè)態(tài)上的規(guī)劃考慮，定義為STREET MALL的差異化價值點，讓客戶對產(chǎn)品有一個全面清晰的認(rèn)識和了解。

項目介紹：火神廟在區(qū)域、體量、建筑、空間、業(yè)態(tài)上的優(yōu)勢和布局；

15:50—15:55建筑規(guī)劃設(shè)計師講話火神廟項目在建筑規(guī)劃規(guī)劃上的別具匠心，為后期商業(yè)空間運用和商業(yè)運籌所做的先期考慮，從業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑美學(xué)等角度，對火神廟規(guī)劃進(jìn)行闡述。

1、建筑美學(xué)對于大型商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略價值

2、建筑業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮；

3、后期商業(yè)運作

15:55—16:00記者對營銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場提問

16:00—16:15已簽約商家發(fā)言，樂購、新華角川、戴德梁行國際大牌現(xiàn)身說法，對于火神廟商業(yè)價值的再度肯定。

講話重點：

商家的講話重點在于其作為國際大牌有標(biāo)準(zhǔn)、完善且非常成熟的選址標(biāo)準(zhǔn)，這是從側(cè)面對于火神廟商業(yè)中心的肯定，同時以品牌的經(jīng)營和戰(zhàn)略發(fā)展，講解選址于火神廟的戰(zhàn)略決心，給與客戶以充分的論證和商業(yè)價值肯定，同時大牌坐陣，對于小商戶的經(jīng)營有著超強(qiáng)的影響力。

1、樂購、新華角川、戴德梁行分別介紹其品牌背景和主營業(yè)務(wù)；

2、以自身經(jīng)驗談國際大牌的選址標(biāo)準(zhǔn)，對區(qū)域、人群、消費力的嚴(yán)格考證；

3、戰(zhàn)略部署和品牌展望，對火神廟商業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略部署等。

16:15--16:20意向商家代表發(fā)言(2個）講話重點在于自身對于火神廟商業(yè)的理解，對于自身商業(yè)規(guī)劃的展望。

16:20—16:25記者對簽約商家進(jìn)行提問

16:25—16:35現(xiàn)場簽約由主持人宣布火神廟與國際大牌熱烈簽約并形成長期戰(zhàn)略合作伙伴，馮總與樂購、新華角川、戴德梁行高層簽約，共舉香檳進(jìn)行慶祝

（依據(jù)講話播放樂購、新華角川、戴德梁行品牌ppT展示，現(xiàn)場ppT由廣告公司進(jìn)行制作完成）

16:35—16:45火神廟商業(yè)專家組成立現(xiàn)場為專家頒發(fā)證書，再次提升現(xiàn)場氣氛，并為后期項目的宣傳炒作奠定基礎(chǔ)。

16:45主持人宣布論壇議程結(jié)束多方領(lǐng)導(dǎo)合影留念，政府官員、專家學(xué)者及商戶代表開始冷餐，媒體人員撤場，16:45—17:00冷餐

第三篇：商業(yè)中心規(guī)劃及建筑方案

西子商業(yè)中心規(guī)劃及建筑方案

設(shè)計說明

一、項目概況

本項目位于長沙市火星大道，芙蓉區(qū)政府西南側(cè)。項目用地屬城市商業(yè)建筑用地。

本項目總用地面積24431，其中建設(shè)用地面積20189.02，其余為代征城市道路及綠化用地。

二、項目定位

本項目的定位為大型城市綜合體建筑。當(dāng)我們面對城市大型建筑時，往往會發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)生和發(fā)展引發(fā)了一系列的問題和思考：

首先，現(xiàn)實意義上肆意膨脹的大型綜合體建筑往往造成對傳統(tǒng)城市格局的顛覆：巨大的尺度難以提供人性化的空間體驗，步行交通成為一種磨難；陽光照射和空氣流通成為無法企及的奢求，高容量的開發(fā)強(qiáng)度帶來難以解決的交通和環(huán)境問題。這成為我們在本項目開發(fā)中所必須面對的首要問題。

其次，隨著社會公眾對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目的質(zhì)疑之聲日漸，大型商業(yè)項目唯我獨尊、缺失明確目的的開發(fā)方式已難以為繼。面對大型集中式購物中心開發(fā)熱度的有所降溫，尋求更為理性的大型商業(yè)項目開發(fā)模式，成為我們在本項目開發(fā)中面臨的又一問題。

第三，在城市發(fā)展進(jìn)程中，土地——這一至關(guān)重要的稀缺性資源，其利用方式和開發(fā)效率的重要性已被廣泛認(rèn)可和日漸重視。對有限土地資源的合理和配置，達(dá)成經(jīng)濟(jì)和社會效益的統(tǒng)一，是我們必須正視的第三個問題。

由上述三個問題出發(fā)，我們期望通過本項目的開發(fā)，達(dá)成三個明確定位，進(jìn)行積極有效的探索：

1.對城市空間的積極有效參與：

在城市發(fā)展版圖中，以積極的姿態(tài)參與城市空間的構(gòu)成，為日趨龐大的城市空間提供尺度宜人的空間，完善城市功能意義

2.對市場定位的靈活機(jī)動應(yīng)對：

合理控制項目規(guī)模和分期形態(tài)，以更為靈活的策略、符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運營理念應(yīng)對更為成熟的市場挑戰(zhàn)。

3.對土地資源的充分合理開發(fā)：

通過大型集中式項目的開發(fā)，使有限的城市土地資源物盡其用，同時有效避免帶來使城市不堪重負(fù)的過大壓力。

三、項目設(shè)計 1.基本概念

從項目實際定位出發(fā)，在設(shè)計中貫徹以下思路：

1)

設(shè)計體系標(biāo)準(zhǔn)化：

? ? 采用標(biāo)準(zhǔn)跨度柱網(wǎng)設(shè)計，在充分考慮平面戶型分隔可能性的前提下，為項目的靈活運作提戶型的高度標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，大幅度降低開發(fā)成本，大大降低配套結(jié)構(gòu)和設(shè)備方面設(shè)計及施工供充分的空間； 的難度，同時為裝修房提供標(biāo)準(zhǔn)化運作的充足空間；

2)

空間配置集中化：

? ? 完全放開共享空間的尺度，包括大尺度的公共綠地、入口門廳及大堂、主樓多層面共享空集約的套內(nèi)空間設(shè)計，在保證套內(nèi)生活基本要求的基礎(chǔ)上，利于控制銷售總價，降低產(chǎn)品間等，深刻切入項目開發(fā)特性定位，提升空間使用效率，提高項目附加值；

銷售和市場推廣的難度；

3)

細(xì)部設(shè)計集成化：

? ? ? 延續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系，在建筑構(gòu)件細(xì)部設(shè)計中強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化集成式設(shè)計，強(qiáng)化建筑物公共性相關(guān)設(shè)備用房集中式設(shè)置，簡化管線配置，提高管線配置效率，縮減工程成本；

主樓分戶空調(diào)機(jī)位標(biāo)準(zhǔn)化暗藏設(shè)置，為保證主樓立面的完整性和建成效果提供全面的考慮。外觀的同時，實現(xiàn)細(xì)部設(shè)計和施工的標(biāo)準(zhǔn)化；

2.項目組成及功能概況

1)

A棟（辦公式公寓主樓）：

? ? ? ? ? ?

由商業(yè)裙房及一幢辦公式公寓主樓組成。地上建筑面積約 27594 ；

主樓高 28 層，最大建筑高度 88.35 米；主樓標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為 8～9 戶套型式辦主樓為核心筒框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用 8000X8400，層高 3 米； 主樓每層共配置 4 臺電梯，其中包含 1 臺消防電梯；

商業(yè)裙房高 5 層，建筑高度 25.2 米，擬作為小規(guī)模集中性服務(wù)型商務(wù)功能使用； 商業(yè)裙房為框架結(jié)構(gòu)，便于商業(yè)布置，柱網(wǎng)采用 8400X8400，層高 公公寓；

5.1~5.1~4.5~4.5~4.5 米；

?

商業(yè)裙房配置 3 臺專用電梯，以保障商業(yè)客運及貨運需要。電梯載重量為1150kg，載客15人，貨梯載重量為2000kg。

2)

B、C棟：

?

由商業(yè)裙房及兩幢單身公寓主樓組成。地上建筑面積約 54264 ；

?

兩幢主樓均高 22 層，最大建筑高度 72.45 米，主樓標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為 17 戶單身公寓，套型建筑面積 52~86 ；每層共配置 4 臺電梯；

?

主樓為核心筒框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用 8000X8400，層高 3 米； ?

商業(yè)裙房

局部4層，建筑高度 21.3 米；

?

商業(yè)裙房為框架結(jié)構(gòu)，便于商業(yè)布置，柱網(wǎng)采用 8400X8400，層高

5.1~5.1~5.1~4.5 米；

?

商業(yè)裙房電梯配置 4 臺客梯、4 組（8）臺扶梯及 1 臺貨梯，以保障商業(yè)客運及貨運需要。電梯載重量為1150kg，載客15人貨梯載重量為2000kg。

3)

場地設(shè)計：

? 前置景觀廣場： 沿火星大道西側(cè)北部區(qū)域設(shè)置集中型城市公共景觀廣場，總面積達(dá) 3500，通過硬質(zhì)鋪地和綠化景觀的結(jié)合，在商業(yè)裙房的圍合中形成適宜人群停留集散的開敞公共空間，同時與沿城市道路景觀帶及A棟、B棟之間的綠化廣場呼應(yīng)，形成完好延續(xù)。

? 地面交通：

地面總停車數(shù) 79 輛；消防車道寬 4 米，轉(zhuǎn)彎半徑 6 米；

4)

地下空間：

? ? ? 地下整體設(shè)置二層地下室，總地下建筑面積約 28554。主要為項目提供停車、設(shè)備用房及人防功能配套；

地下車庫設(shè)置 3 處出入口，分別位于北部東側(cè)、中部西側(cè)、南部東側(cè)，盡量避免出入口其中 坡道對于商業(yè)空間出入口的不利影響；

北部及南部出入口坡道寬度為凈寬4米，為單向出入口，中部出入口坡道寬度為凈寬7米，為雙向出入口 ；

?

地下停車庫總停車數(shù) 595 輛，其中地下一層停車數(shù) 296 輛，地下二層停車數(shù) 299

輛；

3.設(shè)計風(fēng)格

整體設(shè)計思路以空間和造型的高效性為出發(fā)點，依據(jù)形態(tài)簡潔完整的平面構(gòu)圖，形成層次豐富、色彩鮮明的建筑造型。

1)

商業(yè)裙房：

? 在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿南北向展開的整體體量感。運用大尺度折板型構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個性化特征，與屋面綠化也形成良好呼應(yīng)； ? ? 折板型構(gòu)架同時成為與主要城市景觀面相匹配的，具有標(biāo)志性特色的特色巨幅廣告位，從在有限的外立面展開上，對于數(shù)量眾多的商家廣告位進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一設(shè)置，完好的保證立面而表現(xiàn)出本商業(yè)項目的強(qiáng)烈個性特征； 的實際完成效果。

2)

主樓建筑：

?

A、B、C三幢主樓外觀均為大面積實體墻面和局部連續(xù)玻璃幕墻構(gòu)成；

? 實體墻面部分由黑白灰三色有機(jī)穿插，強(qiáng)調(diào)具有體量感的構(gòu)成關(guān)系：

白色：考慮為略帶溫暖色調(diào)的外墻涂料，用以表達(dá)主樓方形體量的四角部位及南北立面的頂部線角處理，以強(qiáng)調(diào)主樓整體體現(xiàn)的簡潔明確、肯定大氣的風(fēng)格定位；

灰色：運用于主樓方形體量中部并在頂端部分形成較強(qiáng)的橫向聯(lián)系感，可采用灰色涂料，與窗口細(xì)部形成較強(qiáng)的整體性效果，表達(dá)對城市的謙遜和尊重；

黑色：同樣略帶溫暖色調(diào)，但因為用于主要外凸框架線條部位，成為白/灰色塊的分隔線條，擬采用深色釉面方形外墻面磚，在小面積尺度上形成豐富的光影變化和對于環(huán)境的積極反映，加強(qiáng)立面層次感的豐富性。? ? ? 局部連續(xù)的玻璃幕墻與黑色框架線條構(gòu)成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶ξ缓魬?yīng)關(guān)系，鮮明且層次豐富的立面對黑白灰三色外墻飾面及局部連續(xù)的玻璃幕墻的穿插構(gòu)成，與西側(cè)西子花園的外觀形成協(xié)調(diào)建筑細(xì)部：注重建筑細(xì)部對于建筑整體構(gòu)成的影響，對于項目細(xì)部的控制和把握，成為強(qiáng)比由此而生，期望能夠籍此對于城市界面產(chǎn)生積極且有成效的呼應(yīng)；

和呼應(yīng)，為項目的提供了完好的整體性保證。

化建筑效果的重要環(huán)節(jié)，

第四篇：XXXX社區(qū)商業(yè)中心招商方案

XXXX社區(qū)商業(yè)中心招商方案

1．基本情況與核心思路............2

1．1項目基本情況.............2

1．2社區(qū)商業(yè)中心運作思路............3

2．周邊商業(yè)市場調(diào)查..............4

2．1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布................4

2．2現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響........5

2．3人口流動示意.............7

2．4案例分析——萬科四季花城........9

3．項目成長性分析...............11

3．1人口導(dǎo)入成長性分析.............11

3．2住戶對商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析............12

3．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃.............13

4．綜合運作計劃..........15

4．1初始業(yè)態(tài)建議及分布.............15

4．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點........15

4．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布.............16

4．2綜合運作計劃............20

4．2．1招商策略................20

4．2．2現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳.............21

4．2．3業(yè)態(tài)成長時間表..........22

5．租金及免租金建議.............23

5．1租金建議................23

5．2免租金建議..............24

6．現(xiàn)金流量分析..........25

7．7．招商前工作計劃...............26

第五篇：商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案

商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案（水電部分）

二、預(yù)算

商業(yè)中心建筑面積87，854m2，其中商業(yè)46，000m2、寫字樓20，000m2、地下停車庫21，854m2。

（三）物業(yè)日常管理開支明細(xì)

1．商業(yè)中心管理成本明細(xì)

（D）公共水電費（根據(jù)一般情況估算）

計費標(biāo)準(zhǔn)：電費按0.95元/kwh；水費按2.2元/t

(1)電費

a.動力部份1100×0.5×12×30×0.95=188，100元

b.公共照明（含地下停車庫）170×0.7×12×30×0.95=40，698元

(2)水費

a.商場員工及顧客生活用水230m3×30×2.2=15，180元

b.綠化用水1500m2×5L/m2.d×30÷1000×2.2=528元

c.清潔用水43，300m2×0.5L/ m2.d×30÷1000×2.2=1，429元

水電費小計：245，935元/月

（E）中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費用(空調(diào)制冷面積33，000m2)

1.中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費（含末端裝置和）

4×30，000元/年÷12月=10，000元/月

2.中央空調(diào)系統(tǒng)運行水電費

(a)電費

280×4×0.65×16×30×0.95=331，968

冷凍水30×4×0.85×16×30×0.95=46，512

冷卻水37×4×0.85×16×30×0.95=57，365

冷卻水塔11×4×0.85×16×30×0.95=17，054

空調(diào)末端400×4×0.04×16×30×0.95=29，184

(b)水費

空調(diào)補水100×30×2.2=6，600

水電費小計：488，683元/月