第一篇：調研文章(基礎公司)——項目前期征地拆遷難的思考

項目前期征地拆遷難的思考

調

研

文

章

單位：杭州余杭基礎設施建設有限公司 撰寫人：蘇志忠

2011年12月9日

項目前期征地拆遷難的思考

隨著城市化建設步伐的不斷加快，擁有土地的農民依靠土地生存的空間越來越小，從而引發當前項目推進的困難越來越大，導致各個項目推進的速度緩慢，甚至難以推進的現狀屢次不鮮。為此，在項目前期征地拆遷的困境中值得我們深思與探索。

一、在項目前期征地、拆遷及安置過程中，尋求利益最大化是每一個征遷對象的共同愿望。良渚街道地處杭州市區北部，尤其是勾莊片與杭州已經形成無縫連接，不熟悉地源的同志很難分清那里的土地是杭州的還是勾莊的。然而，同處一個杭州市，余杭區始終無法享受同城待遇，杭州的土地價格要比余杭區的高出幾倍。房屋拆遷補償價格同樣要比余杭區高，而且對違章建筑的補償政策也與余杭區不同。拆遷安臵的步驟杭州市與余杭區的區別更大：杭州市是安臵房等拆遷戶入住，而余杭區都是拆遷后等待安臵房的建成，而且一等就是4—5年，期間給拆遷戶帶來過渡中的諸多不便，如小孩入學、適齡青年的結婚、老人過渡期死亡等等，這些現實困難的存在，給項目前期動遷工作帶來很大的障礙不

說，還給政府項目建設帶來極高的成本，或者說是不必要的浪費。

二、在項目前期征地、拆遷及安置過程中，呈現的各種要求層出不窮。這些拆遷戶本來除了以勞動力獲取一定的收入以外，絕大多數的農戶利用搭建違章建筑、破墻開門、冒險加層等手段從事房屋出租，獲得租金頗豐。據不完全調查，勾莊片的農戶年租金收入一般可達到8—10萬元，規模大的租金收入更是可觀。一旦項目建設征地拆遷后，無土地搭建違章建筑，也無法在住房上加層，眼看可觀的收入煙消云散，唯一的辦法就是與政府討價還價，在安臵房的過程中提出每戶要求有幾十平方的營業用房，用以彌補經濟收入的不足。這樣，無疑政府在安臵營業用房時要增加建設成本，還難以形成商業區塊。另外，兩戶連體房與多高層樓房安臵的辦法也存在著不同程度的爭議，要改變傳統的農村居住環境尚需努力，如大陸片的兩戶連體安臵方案，房屋基礎早已建好，然而讓拆遷戶抽簽建房時都不愿意，寧可擺在地上不動，接受建設業主的過渡補貼。有些倉促出臺的拆遷安臵政策，往往存在前后矛盾，如良渚鎮文化村的拆遷安臵過渡費計費：過渡時間在6個月內按每人每月190元，超過6個月到12個月以內按每人每月380元，超過18個月以后，過渡費不變，每戶按房屋評估價的20%計取。這樣一來，一般的拆遷戶每年可拿到10萬元左右的過渡費。長此以往，建設業主

被拖垮不說，拆遷戶無房居住的矛盾又要轉嫁到政府身上，各種不穩定因素的存在，難免會造成一定程度上的阻力，不得不引起高度關注。

三、多高層建筑安置是符合城市化進程的需要，也是改變傳統的農戶居住環境的根本途徑。然而，要改變幾百年乃至幾千年來農村傳統的居住習慣，并非易事。再說，從中央到地方都在強調：“以民為本，創建和諧社會”，并出臺一系列的親民政策?？墒?，一遇到時間緊、任務重的情況，往往都會理想化的倒排計劃，確保項目如期推進。但是，缺乏配套的法律、法規和政策，要做好拆遷戶的多高層安臵工作是困難的，除了現有的鼓勵政策，能否依據規劃安臵農戶用地的范圍內多作文章，使城市化進程更快更好。

第二篇：征地拆遷調研文章

新形勢下做好征地拆遷工作 減少信訪維穩問題的幾點思考

當前，我國正處于從傳統農業社會向現代工業社會的轉型時期，在由傳統社會走向現代化的過程中，城市化進程進一步加快，征地拆遷和由此引發的諸多矛盾逐步成為一個普遍的、尖銳的、突出的社會問題。征地拆遷與人民群眾的切身利益息息相關，也對社會結構、社會心理帶來了最直接、最徹底、最深遠的影響，征地拆遷特別是大規模拆遷一度成為被拆遷農民、居民的“不能承受之痛”和各級基層政府的“不能承受之重”。由于征地拆遷是一項牽一發而動全身的工作，由此引發的社會問題已不再是個別的、單一的、簡單的社會矛盾和問題，而是大量相互關聯和制約的、愈來愈具復雜性、尖銳性、普遍性的社會矛盾和問題。與此同時，人們關心的問題和興趣的焦點，也不再是抽象的理念或原則性問題，而是那些與現實的切身利益密切相關的特殊的個性化問題。

不可否認，在征地拆遷過程中,各有關部門都在依法行政,維護拆遷群眾的合法權益,確保征地拆遷大局穩定,但由于征地拆遷涉及面廣，執行都素質也有差異,工作難免有不到位、不規范的地方,加之部分群眾不懂政策或雖懂但不接 1

受政策，都易引發一系列新的社會矛盾和突出問題。部分群眾為了解決自身的訴求，不斷的到省進京上訪，對各地信訪工作產生了重大影響，成為影響社會穩定的突出隱患。現結合實際對在征地拆遷方面影響不穩定因素類型、產生原因及解決對策作一淺析。

一、主要問題

（一）補償資金問題。由于各級政府的資金籌措、撥付到位率低，上游資金短缺，使得下游單位和部門拖欠被征地拆遷的工企單位和農民、居民拆遷補償款問題嚴重，資金鏈條斷裂。此外，拖欠建設單位、施工單位工程款，引發的拖欠民工工資的問題，也成為信訪工作的“時令性”問題。

（二）安臵還房問題。從總量上看，安臵還房問題首先表現為拆遷規模過大，還房供求矛盾突出；其次，還房開發建設的相關政策調整、政府和開發商的利益分攤和還房固有的建設周期等問題，使得拆遷單位和部門有關還房交付入住的承諾不能兌現，從而引發了超期過渡費、還房價格等一系列問題。

（三）強制拆遷的問題。為了保證省、市重點項目的如期建設，各地都不同程度地采取了對影響工程建設進度的農民、居民的住房進行了司法、行政強制拆遷。這部分被強制拆遷戶以政府違法拆遷為借口，漫天要價，胡攪蠻纏，以進 2

京非正常上訪為要挾，不斷加大談判籌碼，試圖謀求高額非法利益，給工作造成了很大困難。

（四）失地農民的生活保障問題。雖然失地農民的社保已經解決，但是對于部分失地農民來說，卻無異于杯水車薪，這部分人房屋未被拆遷前，房屋面積大，或出租或自己從事經營，有相當可觀且穩定的收入，拆遷后，面積縮小，不能再出租或從事經營，失去這筆收益。一部分農民的的土地未被征用前，能夠從事種植業、養殖業，土地被征用后，又失去這部分收益。加上部分四五十歲的農民，他們思想觀念保守陳舊，文化程度較低，缺乏基本技能，從而使得他們的競爭力低下，就業難度大，沒有穩定的收入來源。加之這部分人處于上有老，下有小的人生重擔期，僅靠幾百上千元的失地農民社保，難以維持原有生活水平。

（五）安臵小區管理的問題。隨著土地的征遷,以前住慣了一家一院的農民住進城里密集型樓房以后很不習慣,不少被拆遷群眾的意識始終停留在農村的居住模式和習慣中，對于門前的綠地、草坪、公共場地沒有公共的概念，能用則用，不少外表光鮮的安臵小區里出現了雜物圈雞圈、綠地變菜地，房屋隨意改結構對外出租，破墻開店，跨門營業，占道堆放等情況，時有發生；還有不少被拆遷群眾認為是政府對他們進行拆遷，拆遷之后的所有成本應由政府承擔，物業管

理費個人理所當然不應承擔，抵制繳納物業費，與物業公司沖突的事情也時有發生。同時，由于拆遷安臵小區基本上實行標準戶型配售，一般農村房屋平均面積較大，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆遷安臵小區內的房屋出租比例高，人員情況相當復雜，也在一定程度上給管理增加了復雜性。未拆遷前，一個地方的農民居住相對集中，戶籍統一管理，拆遷后，有的分散居住，給社區和居民小組管理帶來了很大的難度，不管是開一個會，通知一個事情，難以將人集中起來，尤其是涉及集體資產分配這類敏感的事情，思想難以統一，人事分離，難以管理，難以服務。

（六）地域政策不一致的問題：一是在農村，征地補償政策不一的問題非常突出。不同時期的補償標準不一樣，不同地區的補償標準不一樣，不同項目的補償標準更不一樣;鄉與鄉、村與村，甚至于同一個村的同類地塊也不一樣，同地不同價，造成基層干部工作難做，農民群眾思想難通的困難局面。二是在城鎮，居民房屋拆遷的補償政策不統一。有些地方在不同時期以政府行政規章和文件的形式出臺針對不同建設項目的不同標準的居民房屋拆遷補償標準。造成區與區、街道和街道，甚至同一條街道上同類房屋拆遷補償標準不一樣的情況，引發了不少糾紛。三是農村居民與城鎮居民的補償標準不一樣。農民與城市居民進行比較，這在城鄉結合部位也是引發矛盾糾紛的重要因素。

（七）社會心理問題。征地拆遷使得原有的穩定的社會結構被打破，血緣、親緣、地緣關系被撕裂，熟人社會的解構，新社區的重組，給人們的心理帶來了很大的沖擊，造成了很多的社會心理問題。不難想象，一年到頭，面朝黃土背朝天，才掙得的一點可憐的收入與拆遷補償的動輒上萬、幾十萬元甚至上百萬元相比，金錢的誘惑，讓人如入迷宮，發家致富的美夢，如此戲劇性地在周圍上演，對人們的神經是一種怎樣的刺激。

二、產生問題的原因

（一）沒有牢固樹立科學發展觀和正確的政績觀。城市建設的指導思想存在偏差，一些建設項目的規模超出了經濟發展和居民的需要，規模過大造成設施閑臵、土地和資金浪費。同時，拆遷帶來房地產的被動需求，造成房地產市場畸形發展，供求間的結構性矛盾和區域不平衡擴大，最終損害了人民群眾的利益。

（二）沒有遵循城市建設規律。政府大規模舉債建設城市、經營城市，又缺乏與之配套的風險約束機制，從而導致地方投資無限度擴張，超越當地經濟發展需要，不少建設項目投資超出了其可支付能力，直接造成拖欠工程款和農民工工資，甚至引發大規模群體性的矛盾糾紛。

（三）沒有嚴格依照法律法規辦事。有些實施征地拆遷的單位和部門，沒有嚴格遵守征地拆遷的法律法規和相關政策，補償不到位，安臵不落實，承諾不兌現，甚至野蠻拆遷，導致一些群眾反映強烈，行為過激，影響了黨和政府的形象，制造群眾對政府的對立情緒，造成群眾不信任、不支持，防范抵觸。

（四）程序不規范。一些征地拆遷實施單位沒有按程序操作，有的在行政和司法裁決的相關文書沒有送達的情況下，就強制執行，從而釀成了群體性事件。一些拆遷評估機構沒有嚴格遵守透明和中立原則，弄虛作假，不實評估，甚至暗箱操作，造成征地拆遷補償差距過大，引發很多難以調和矛盾和糾紛。

（五）沒有做好艱苦細致的群眾工作。政策法規宣傳不到位，征地拆遷工作沒有得到廣大群眾的認同和支持，沒有顧及社會成員的心理承受能力，一味搶時間，搶進度，一廂情愿，盲目行動，急功近利，群眾難以接受，抵制反感，越想把進度推進，越無法推進。

（六）農民變市民的教育引導未跟上。農民變市民雖然居住方式已變為市民，但行為習慣、思維方式仍然停留在原階段，跟不上城市生活的要求，難以真正融入城市。居民安臵小區住戶“花錢買服務“的觀念尚未普及，由于拆遷集中

居住的被動性，“不是我們要住，是政府要我們住”的想法，從而將物業管理也視作政府行為，要求政府包攬一切。同時，物業收費標準不統一，個別物業小區服務質量差、小區基礎設施差，使得安臵小區居民與物業公司關系緊張。

（七）經濟水平的不同，沒有形成相對統一的拆遷政策。由于沒有統一詳細的全國性法規體系，省級人民政府也只對土地的補償標準進行了規范，而將具體組織實施征拆的程序、補償范圍和標準的規章制定權交由各地、市、州人民政府行使。致使各地具體的征拆辦法和方案實施時間、補償標準不一致。不同地方的人相互攀比，眾說紛紜，給拆遷帶來很大難度。

三、對策和建議

（一）樹立正確的政績觀。只有樹立正確的政績觀，才能真正做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀，才能處理好有形政績與無形政績的關系。領導干部在任期內上了多少項目，興了多少企業，修了多少條路，造了多少座橋，建了多少幢樓，這些看得見、摸得著的有形實績，如果實實在在地推動了經濟社會發展，就理應作為政績考核的重要內容。但是，領導干部追求政績，不僅要注重有形的實績，還要注重無形的實績，必須堅持辯證、發展、全面、均衡、長遠的眼光，既要緊緊抓住當前人民群眾最為關心的問題，做一些讓人民群眾看得見、摸得著的實事，建立有形的政績；

又要干當前、想長遠，多做一些諸如“百年樹人”這樣的長遠之事，為經濟社會的可持續發展奠定基礎，建立無形政績。用這樣的眼光看政績，以這樣的政績觀來指導工作，才能創造出真正讓黨和人民滿意的政績。

（二）量力而行，及時安臵還房。有的地方，拆的時候轟轟烈烈，建的時候修修停停，過渡期一延再延，資金投入不足，群眾不能按時收房，甚至過渡費不能足額兌現，使得矛盾突出，作為政府一方面應控制拆遷規模，不應貪大求全，投入不足，間接制造矛盾糾紛。應加強資金的籌措撥付，一方面應加強對開發商監管，要按照“先補償安臵、后實施拆遷”的原則，征地單位必須在征地拆遷之前，就落實好安臵房的規劃設計、選址和資金，督促其規定期限內完成修建。對已實施拆遷卻沒有及時進行住房安臵的，要在未安臵住房的過渡期間，按規定及時發放過渡費，并及時向群眾公開安臵房的規劃選址和建設進度，向群眾做好政策解釋工作，盡快解決安臵還房的問題。

（三）強化教育培訓，提高就業增加收入。有計劃地對失地農民進行實用性較強、易于學習和掌握的專業技能培訓，既是當務之急，也是長久之計。多途徑安排就業，提倡自主創業。在與用地方積極協商的基礎上，盡量安排失地農民從事物業管理和后勤服務。在勞務用工上優先考慮拆遷農

戶。鼓勵失地農民因地制宜，發展產業。采取土地或資金入股企業等方式，為拆遷戶建立穩定的收入來源，同時，提倡支持失地農民從事個體經營和興辦企業，并提供貸款、政策、稅收等多方面的優惠措施，從根本上解決的地農民的生活保障問題。

(四)完善相關地方性立法，促進依法行政。其一 是要規范征地、拆遷工作的主體，不能盲目動用行政權力進行拆遷。其次是規范行政行為。要進一步規范征地拆遷補償工作，做到有法可依，各地要根據有關法律法規的規定，結合本地實際情況制定相應的操作性較強的《安臵拆遷補償辦法》，提高政策的統一性，連續性、規范性。同時，要教育和監督行政工作人員在征地拆遷工作中，規范具體行政行為，做到征地規范化、拆遷合法化、補償標準化。

（五）加強教育引導，建立健全安臵小區物業管理體制。一方面要加強農民變市民的教育引導，強化城市生活消費觀念教育，倡導文明生活方式，改變農村生活習慣，糾正各類違章行為和不文明習慣，使其崇高文明，崇尚清潔，崇尚和諧，主動融入城市，另一方面要建立健全安臵小區綜合物業管理制度，一是明確區、街道和社區的職能，將物業管理作為社區管理的重要內容。二要強化基層組織的社區管理職能，必須逐個成立業主委員會，抓好社區業主大會、業主委

員會的選舉和管理，建立起一整套的業主委員會組織管理體系。三要加強物業的監督，可由成立的業主委員會和社區居委會聯合監督，街道統籌把關，引進退出和競爭機制，對物業公司實行優勝劣汰。同時，要積極探索因拆遷使人員居住分期管理服務難的問題?？纱蚱茟艏芾眢w制，實行居住地管理。即居住在該地，就納入該地的管理。

（六）建立聯動機制，最大限度地解決各種矛盾。要加大部門之間協調配合的力度。市、區兩級政府要牽頭組織相關部門及時統籌解決征拆中重大問題，并督查落實到位。不應一味地以“屬地管理”的原則，將矛盾推給基層，使基層不堪重負，又無力化解，還導致矛盾擴大加深，要規范程序，公開透明，要突出以做思想和教育工作為主，文明拆遷，取信于民。同時，加大執法打擊力度，確保征拆秩序。但對個別進行阻工鬧事、漫天要價，無理取鬧，嘩眾取寵，動輒到省上京非訪給政府施壓的人員，要依法依規予以嚴厲打擊。

第三篇：關于征地拆遷調研文章

關于做好征地拆遷工作的思考與建議

當前，我國正處于從傳統農業社會向現代工業社會的轉型時期，在由傳統社會走向現代化的過程中，城市化進程進一步加快，征地拆遷和由此引發的諸多矛盾逐步成為一個普遍的、尖銳的、突出的社會問題。征地拆遷與人民群眾的切身利益息息相關，也對社會結構、社會心理帶來了最直接、最徹底、最深遠的影響，征地拆遷特別是大規模拆遷一度成為被拆遷農民、居民的“不能承受之痛”和各級基層政府的“不能承受之重”。由于征地拆遷是一項牽一發而動全身的工作，由此引發的社會問題已不再是個別的、單一的、簡單的社會矛盾和問題，而是大量相互關聯和制約的、愈來愈具復雜性、尖銳性、普遍性的社會矛盾和問題。我在近一年的行政審批代辦工作中，發現有很多項目涉及到了土地拆遷?，F結合實際對在征地拆遷方面影響不穩定因素類型、產生原因及解決對策作一淺析。

一、主要問題

（一）補償資金問題。由于各級政府的資金籌措、撥付到位率低，上游資金短缺，使得下游單位和部門拖欠被征地拆遷的工企單位和農民、居民拆遷補償款問題嚴重，資金鏈 1

條斷裂。此外，拖欠建設單位、施工單位工程款，引發的拖欠民工工資的問題，也成為信訪工作的“時令性”問題。

（二）安臵還房問題。從總量上看，安臵還房問題首先表現為拆遷規模過大，還房供求矛盾突出；其次，還房開發建設的相關政策調整、政府和開發商的利益分攤和還房固有的建設周期等問題，使得拆遷單位和部門有關還房交付入住的承諾不能兌現，從而引發了超期過渡費、還房價格等一系列問題。

（三）強制拆遷的問題。為了保證省、市重點項目的如期建設，各地都不同程度地采取了對影響工程建設進度的農民、居民的住房進行了司法、行政強制拆遷。這部分被強制拆遷戶以政府違法拆遷為借口，漫天要價，胡攪蠻纏，以進京非正常上訪為要挾，不斷加大談判籌碼，試圖謀求高額非法利益，給工作造成了很大困難。

（四）失地農民的生活保障問題。雖然失地農民的社保已經解決，但是對于部分失地農民來說，卻無異于杯水車薪，這部分人房屋未被拆遷前，房屋面積大，或出租或自己從事經營，有相當可觀且穩定的收入，拆遷后，面積縮小，不能再出租或從事經營，失去這筆收益。一部分農民的的土地未被征用前，能夠從事種植業、養殖業，土地被征用后，又失去這部分收益。加上部分四五十歲的農民，他們思想觀念保 2

守陳舊，文化程度較低，缺乏基本技能，從而使得他們的競爭力低下，就業難度大，沒有穩定的收入來源。加之這部分人處于上有老，下有小的人生重擔期，僅靠幾百上千元的失地農民社保，難以維持原有生活水平。

（五）安臵小區管理的問題。隨著土地的征遷,以前住慣了一家一院的農民住進城里密集型樓房以后很不習慣,不少被拆遷群眾的意識始終停留在農村的居住模式和習慣中，對于門前的綠地、草坪、公共場地沒有公共的概念，能用則用，不少外表光鮮的安臵小區里出現了雜物圈雞圈、綠地變菜地，房屋隨意改結構對外出租，破墻開店，跨門營業，占道堆放等情況，時有發生；還有不少被拆遷群眾認為是政府對他們進行拆遷，拆遷之后的所有成本應由政府承擔，物業管理費個人理所當然不應承擔，抵制繳納物業費，與物業公司沖突的事情也時有發生。同時，由于拆遷安臵小區基本上實行標準戶型配售，一般農村房屋平均面積較大，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆遷安臵小區內的房屋出租比例高，人員情況相當復雜，也在一定程度上給管理增加了復雜性。未拆遷前，一個地方的農民居住相對集中，戶籍統一管理，拆遷后，有的分散居住，給社區和居民小組管理帶來了很大的難度，不管是開一個會，通知一個事 3

情，難以將人集中起來，尤其是涉及集體資產分配這類敏感的事情，思想難以統一，人事分離，難以管理，難以服務。

（六）地域政策不一致的問題：一是在農村，征地補償政策不一的問題非常突出。不同時期的補償標準不一樣，不同地區的補償標準不一樣，不同項目的補償標準更不一樣;鄉與鄉、村與村，甚至于同一個村的同類地塊也不一樣，同地不同價，造成基層干部工作難做，農民群眾思想難通的困難局面。二是在城鎮，居民房屋拆遷的補償政策不統一。有些地方在不同時期以政府行政規章和文件的形式出臺針對不同建設項目的不同標準的居民房屋拆遷補償標準。造成區與區、街道和街道，甚至同一條街道上同類房屋拆遷補償標準不一樣的情況，引發了不少糾紛。三是農村居民與城鎮居民的補償標準不一樣。農民與城市居民進行比較，這在城鄉結合部位也是引發矛盾糾紛的重要因素。

（七）社會心理問題。征地拆遷使得原有的穩定的社會結構被打破，血緣、親緣、地緣關系被撕裂，熟人社會的解構，新社區的重組，給人們的心理帶來了很大的沖擊，造成了很多的社會心理問題。不難想象，一年到頭，面朝黃土背朝天，才掙得的一點可憐的收入與拆遷補償的動輒上萬、幾十萬元甚至上百萬元相比，金錢的誘惑，讓人如入迷宮，發 4

家致富的美夢，如此戲劇性地在周圍上演，對人們的神經是一種怎樣的刺激。

二、產生問題的原因

（一）沒有牢固樹立科學發展觀和正確的政績觀。城市建設的指導思想存在偏差，一些建設項目的規模超出了經濟發展和居民的需要，規模過大造成設施閑臵、土地和資金浪費。同時，拆遷帶來房地產的被動需求，造成房地產市場畸形發展，供求間的結構性矛盾和區域不平衡擴大，最終損害了人民群眾的利益。

（二）沒有遵循城市建設規律。政府大規模舉債建設城市、經營城市，又缺乏與之配套的風險約束機制，從而導致地方投資無限度擴張，超越當地經濟發展需要，不少建設項目投資超出了其可支付能力，直接造成拖欠工程款和農民工工資，甚至引發大規模群體性的矛盾糾紛。

（三）沒有嚴格依照法律法規辦事。有些實施征地拆遷的單位和部門，沒有嚴格遵守征地拆遷的法律法規和相關政策，補償不到位，安臵不落實，承諾不兌現，甚至野蠻拆遷，導致一些群眾反映強烈，行為過激，影響了黨和政府的形象，制造群眾對政府的對立情緒，造成群眾不信任、不支持，防范抵觸。

（四）程序不規范。一些征地拆遷實施單位沒有按程序操作，有的在行政和司法裁決的相關文書沒有送達的情況下，就強制執行，從而釀成了群體性事件。一些拆遷評估機構沒有嚴格遵守透明和中立原則，弄虛作假，不實評估，甚至暗箱操作，造成征地拆遷補償差距過大，引發很多難以調和矛盾和糾紛。

（五）沒有做好艱苦細致的群眾工作。政策法規宣傳不到位，征地拆遷工作沒有得到廣大群眾的認同和支持，沒有顧及社會成員的心理承受能力，一味搶時間，搶進度，一廂情愿，盲目行動，急功近利，群眾難以接受，抵制反感，越想把進度推進，越無法推進。

（六）農民變市民的教育引導未跟上。農民變市民雖然居住方式已變為市民，但行為習慣、思維方式仍然停留在原階段，跟不上城市生活的要求，難以真正融入城市。居民安臵小區住戶“花錢買服務“的觀念尚未普及，由于拆遷集中居住的被動性，“不是我們要住，是政府要我們住”的想法，從而將物業管理也視作政府行為，要求政府包攬一切。同時，物業收費標準不統一，個別物業小區服務質量差、小區基礎設施差，使得安臵小區居民與物業公司關系緊張。

（七）經濟水平的不同，沒有形成相對統一的拆遷政策。由于沒有統一詳細的全國性法規體系，省級人民政府也只對

土地的補償標準進行了規范，而將具體組織實施征拆的程序、補償范圍和標準的規章制定權交由各地、市、州人民政府行使。致使各地具體的征拆辦法和方案實施時間、補償標準不一致。不同地方的人相互攀比，眾說紛紜，給拆遷帶來很大難度。

三、對策和建議

（一）樹立正確的政績觀。只有樹立正確的政績觀，才能真正做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀，才能處理好有形政績與無形政績的關系。領導干部在任期內上了多少項目，興了多少企業，修了多少條路，造了多少座橋，建了多少幢樓，這些看得見、摸得著的有形實績，如果實實在在地推動了經濟社會發展，就理應作為政績考核的重要內容。但是，領導干部追求政績，不僅要注重有形的實績，還要注重無形的實績，必須堅持辯證、發展、全面、均衡、長遠的眼光，既要緊緊抓住當前人民群眾最為關心的問題，做一些讓人民群眾看得見、摸得著的實事，建立有形的政績；又要干當前、想長遠，多做一些諸如“百年樹人”這樣的長遠之事，為經濟社會的可持續發展奠定基礎，建立無形政績。用這樣的眼光看政績，以這樣的政績觀來指導工作，才能創造出真正讓黨和人民滿意的政績。

（二）量力而行，及時安臵還房。有的地方，拆的時候轟轟烈烈，建的時候修修停停，過渡期一延再延，資金投入不足，群眾不能按時收房，甚至過渡費不能足額兌現，使得矛盾突出，作為政府一方面應控制拆遷規模，不應貪大求全，投入不足，間接制造矛盾糾紛。應加強資金的籌措撥付，一方面應加強對開發商監管，要按照“先補償安臵、后實施拆遷”的原則，征地單位必須在征地拆遷之前，就落實好安臵房的規劃設計、選址和資金，督促其規定期限內完成修建。對已實施拆遷卻沒有及時進行住房安臵的，要在未安臵住房的過渡期間，按規定及時發放過渡費，并及時向群眾公開安臵房的規劃選址和建設進度，向群眾做好政策解釋工作，盡快解決安臵還房的問題。

（三）強化教育培訓，提高就業增加收入。有計劃地對失地農民進行實用性較強、易于學習和掌握的專業技能培訓，既是當務之急，也是長久之計。多途徑安排就業，提倡自主創業。在與用地方積極協商的基礎上，盡量安排失地農民從事物業管理和后勤服務。在勞務用工上優先考慮拆遷農戶。鼓勵失地農民因地制宜，發展產業。采取土地或資金入股企業等方式，為拆遷戶建立穩定的收入來源，同時，提倡支持失地農民從事個體經營和興辦企業，并提供貸款、政策、稅收等多方面的優惠措施，從根本上解決的地農民的生活保障問題。

(四)完善相關地方性立法，促進依法行政。其一 是要規范征地、拆遷工作的主體，不能盲目動用行政權力進行拆遷。其次是規范行政行為。要進一步規范征地拆遷補償工作，做到有法可依，各地要根據有關法律法規的規定，結合本地實際情況制定相應的操作性較強的《安臵拆遷補償辦法》，提高政策的統一性，連續性、規范性。同時，要教育和監督行政工作人員在征地拆遷工作中，規范具體行政行為，做到征地規范化、拆遷合法化、補償標準化。

（五）加強教育引導，建立健全安臵小區物業管理體制。一方面要加強農民變市民的教育引導，強化城市生活消費觀念教育，倡導文明生活方式，改變農村生活習慣，糾正各類違章行為和不文明習慣，使其崇高文明，崇尚清潔，崇尚和諧，主動融入城市，另一方面要建立健全安臵小區綜合物業管理制度，一是明確區、街道和社區的職能，將物業管理作為社區管理的重要內容。二要強化基層組織的社區管理職能，必須逐個成立業主委員會，抓好社區業主大會、業主委員會的選舉和管理，建立起一整套的業主委員會組織管理體系。三要加強物業的監督，可由成立的業主委員會和社區居委會聯合監督，街道統籌把關，引進退出和競爭機制，對物業公司實行優勝劣汰。同時，要積極探索因拆遷使人員居住 9

分期管理服務難的問題?？纱蚱茟艏芾眢w制，實行居住地管理。即居住在該地，就納入該地的管理。

（六）建立聯動機制，最大限度地解決各種矛盾。要加大部門之間協調配合的力度。市、區兩級政府要牽頭組織相關部門及時統籌解決征拆中重大問題，并督查落實到位。不應一味地以“屬地管理”的原則，將矛盾推給基層，使基層不堪重負，又無力化解，還導致矛盾擴大加深，要規范程序，公開透明，要突出以做思想和教育工作為主，文明拆遷，取信于民。同時，加大執法打擊力度，確保征拆秩序。但對個別進行阻工鬧事、漫天要價，無理取鬧，嘩眾取寵，動輒到省上京非訪給政府施壓的人員，要依法依規予以嚴厲打擊。

第四篇：征地拆遷調研報告

征地拆遷調研報告

征地拆遷調研報告

近幾年來，在推進城市化、加速城市建設、改變城市面貌的工作進程中，遇到的首要問題就是征地拆遷問題。在很多地方，征地拆遷已經成為基層黨委、政府的經常性的主要工作，同時也是難度最大的工作。由于征地拆遷直接牽扯到地方政府、開發商和被拆遷戶的利益，因此日益成為當前各種矛盾的焦點，如果處理不好，很可能引發矛盾沖突，影響社會和諧穩定。

一、征地拆遷存在的問題

當前征地拆遷中存在的問題雖然很多，但歸結起來主要集中在兩個方面。表現在政府方面，主要是違法征地、未征先占、以租代征以及未按法律規定進行補償、濫用權力，滋生腐敗等問題。表現在被拆遷戶方面，主要是嫌補償低，亂搭亂建亂裝修亂栽樹，以盡可能多地套取補償款。具體問題如下：

1、由于受土地指標的限制，很多地方普遍存在未征先占、以租代征、強迫流轉等問題。據統計和估算，國家分配給一個中等縣每年的建設用地指標大約200畝，而各個縣實際上占用的土地，包括工業用地和商業用地，每年都在近萬畝，這些被占用的土地大都是基本農田。以此推算，全國每年新占用耕地約在2000萬畝左右，5年就要減少近1億畝耕地。而所謂的土地開墾復耕、土地指標增減掛鉤等，純屬文字游戲和掩耳盜鈴，對控制耕地的被占用沒有任何實際意義，相反成為地方上濫占耕地的借口。

2、房屋拆遷貨幣補償不按法律規定辦事，補償太低。房屋拆遷補償，可以以舊換新，也可以實行貨幣補償，實行貨幣補償的，按照同區位新房價格進行補償，拆遷戶有選擇補償形式的權利。但是，在一些地方，為了幫助開發商銷售商品房，政府往往站在開發商一邊，如果被拆遷戶選擇貨幣補償，就按舊房的評估價補償，而評估價往往壓得很低。被拆遷戶為了不至于損失太大，只好放棄選擇貨幣補償，不情愿地選擇舊房換新房。但是，被拆遷的舊房面積往往小于新建住房的面積，拆遷戶還需支付巨額差價，加重了拆遷戶的經濟負擔。

3、征地拆遷有談判、討價還價的性質，雙方交易比較隱蔽，往往產生權力尋租，容易滋生腐敗。由于拆遷工作具有一次性交易，高額補償款的特點，在利益的驅使下，甚至有一些人鋌而走險，弄虛作假騙取補償款，造成國有資金的損失。

4、拆遷戶嫌征地補償低。目前征收耕地的補償費用包括土地補償費、人口安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。地上附著物和青苗補償，由有資質的評估公司進行評估。大部分人對地上附著物的評估和補償，異議不是很大。但是，很多被拆遷戶為了多得補償款，往往采取多栽果樹，臨時搭建附著物等措施，現在的評估補償政策又往往使這部分人得到了實惠。例如，一畝地的小麥、玉米青苗補償只有幾千元，而一畝果樹的補償則為幾萬元。很多果樹都是臨時突擊栽種的，栽種的目的完全是為了套取補償款。在一些地方，某地塊要進行拆遷，被拆遷戶為了多得補償款，往往突擊亂搭亂建亂裝修，政府雖明令禁止這種套取補償款的行為，但實際上卻是屢禁不止，部分地區的征地拆遷協調難度大，安置困難，拆遷時間緊迫，經辦人可能用金錢來換取時間，最后往往遷就被拆遷戶，對突擊建設裝修的地上附著物加以認定，使拆遷戶順利簽字了事。這樣就形成了聽話的吃虧，大膽的不聽話的占便宜的情況，導致補償金額節節攀升，不僅造成了資源的極大浪費，而且加大了拆遷成本，為以后的拆遷工作增加了難度。

二、解決征地拆遷存在問題的對策

1、進一步深入開展科學發展觀的教育。各級領導干部一定要牢固樹立科學發展觀，自覺以科學發展觀為統領，樹立正確的政績觀、價值觀，堅持以人為本，注重發展內涵，切實改善民生，堅決反對和杜絕一切脫離實際、違背群眾意愿、勞民傷財的形式主義的表面文章、政績工程。

2、嚴格執行現行法律法規，堅持依法辦事。征地補償中的人口安置費，按照法律規定從高不就低。房屋拆遷補償，落實貨幣補償按照同區位新房銷售價格補償的規定，尊重被拆遷戶選擇補償形式的權利。

3、加強現場監管力量。（1）堅持審核部門、監督部門及拆遷當事人三方到場，實施重要部位監控，加強征地拆遷費用的管理，實行權力制衡，加強征地拆遷監督力度和征地拆遷當事人的互相監督，防止弄虛作假，騙取財政資金。（2）在征地拆遷工作的具體操作上，增加透明度，使之公開透明，杜絕暗箱操作，減少群眾猜疑，接受群眾監督。（3）嚴格審核證件，識別證件真偽。房屋建筑一般按照產權或契證上的面積進行補償，一些投機取巧者就從中鉆空子，辦假證或涂改數據，提高補償面積，從而獲得額外利益。

4、改革完善征地拆遷補償政策。在現行法律框架內，大幅度提高對土地使用權的補償，土地使用權補償的費用，直接兌現給依法取得土地使用權的個人。對地上附著物的評估補償，宜粗不宜細，即高不就低。農村舊村改造拆遷補償，可借鑒推廣一些地方實行的平房拆遷補償按照宅基地面積補償的做法，不管附著物多少及裝修如何，一律按照宅基地面積進行補償，樓房可根據實際建筑面積酌情補償。這樣，可有效地杜絕亂搭亂建亂裝修亂栽樹等情況的發生，減少資源的浪費。

只要面對現實，認真總結經驗教訓，思想上行動上真正加以重視，從政治、經濟、法律、政策、機制各方面入手，齊抓共管，相信征地拆遷當中出現的種種問題，一定能夠解決。）

第五篇：征地拆遷調研報告

征地拆遷過程中農民的思想狀況分析

征地拆遷是服務和支持項目建設，加快推進縣域經濟工業化、城鎮化步伐的重要基礎性工作。但在實際征地拆遷過程中，往往矛盾層出不窮，信訪量居高不下，農民與政府極易形成對抗關系。為了獲得農民的支持，化解征地拆遷難題，穩步推進征地拆遷工

作，就必須了解農民的所思、所想、所盼、所憂。為此，斗湖堤鎮征地拆遷專班對轄區內的7個村、場進行了調查。

一、被征地農民的普遍心理與行為特點

經過走訪調查，我們發現被征地農民主要存在以下幾種心理：一是老住戶的排斥心理。他們認為本組的土地是其父輩的祖業，凝結了父輩和自己改天換地的辛勤勞動，現在土地被征用，不能讓第一輪承包以后遷入的農戶分一樣多的錢，給遷入戶分不分、分多少應由他們說了算。二是田多戶存在土地私有心理。他們認為既然實施了土地二輪延包并頒發了經營權證，確權頒證的土地就歸我私人所有，其補償款應該征誰補誰。三是補償價格上的攀比心理。農民往往通過電視、網絡，或者其它地區被征地拆遷的親戚朋友了解補償價格，并且不區分情況簡單對比，如果價格偏低就覺得不合理、太吃虧。四是對未來生活的恐懼心理。土地是農民最基本的保障，是農民的衣食飯碗，尤其是老年人對土地和房屋有著血濃于水的感情，凝結著他們的畢生心血，雖然給予了安置補償，但不少農民處于有房無錢、有錢無房的尷尬境地，不少農民談及未來無不黯然神傷，對今后生活舉棋不定，認為土地沒了、房屋沒了，成了居無定所，無田可耕、無業可做、無崗可上的游離于城市邊緣的“三無”農民。五是對土地征用款分配不公的擔憂心理。農村集體土地補償款的分配，始終是農村矛盾的焦點、漩渦。農民從自身出發，往往要求一次性分光土地款，并以補償款入袋為安，畢竟農民還很窮，結婚、還貸、子女教育等還需要大量投入。六是解決問題方式上的吵鬧心理。他們總認為在征地拆遷中涉及自己利益的事，“不鬧不解決，小鬧小解決，大鬧大解決”，難以靜下心來解決問題。

正是基于以上六種心理因素，農民與政府工作人員在征拆過程中表現出的行為特點是：不支持、不配合、不認可，阻礙用地、阻礙拆遷、阻礙辦公，給征地拆遷工作帶來了很大難度。

二、原因

(一)宣傳不到位。農村土地房屋征拆工作難、群眾阻力大，首要的原因還是宣傳不到位，在法律法規政策宣傳上存在著三個問題。一是宣傳不全面，工作人員對群眾宣傳講義務的多，講權利的少，或者只講義務，不講群眾應享受的權利；二是宣傳不透徹，工作人員雖然經過了學習培訓，統一了宣傳口徑，但部分群眾對法律法規和政策往往斷章取義，在對政策的理解層面上發生偏差不能達成一致；三是宣傳不具體，農民群眾關心的是征地價格、拆遷補償價格、養老保險怎么買，買多長時間，要多少錢，月領標準是多少，以前買了多種保險的怎樣并賬，等等。這些具體的數字工作人員對農戶還回答不上來，老百姓也不愿意聽大道理之類的話，說不到一塊。

(二)信息不對稱。所謂信息不對稱，是指征地拆遷專班與農民群眾在征地價格、拆遷價格、還建安置房價格上所擁有的信息不對等。工作人員所掌握的是縣里印發的宣傳單或小冊子上的價格，而群眾掌握的價格信息有的是報紙上的，比如某某鎮某某村征地價格是20萬元每畝；有的是從電視上看到的，比如某某村征地價格是多少；有的是從網上看到的，如xxxx年11月28日，國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改，會議決定將草案提請全國人大常委會審議。雖然目前具體修改條款還不知道，但有業內專家推測，此次修改的主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。由于信息不對稱，所以對群眾很難進行疏導。

(三)分配不滿意。最大的不滿意就是土地征用款的分配。土地征用款的分配屬于村民自治的范疇，分配方案是民主議定，是群眾說了算，而具體操作中是群眾代表先行商議后由農戶簽字認可。征拆專班的職責是在民主議定的程序上進行指導，對顯失公平的內容進行引導。一旦引導不當，多數代表就會說，既然我們說的不算，干脆你們拿一個方案出來。而少數弱勢群體指望專班工作人員為他們討個公道，維護自己的合法權益，每個人都有自己的利益訴求，對統一的分配方案不可能都滿意。土地款分配方案的出臺很艱難，對其最終結果專班人員也很無奈。

(四)保障不確定。目前采取單一的貨幣安置，農民對此積極性不高，抵觸情緒強烈。未被征地時，農村不少家庭可以自給自足，一家人的糧食、蔬菜、畜禽自給，除逢年過節買些肉，很少買菜，還有余糧可賣，一些農民從事養殖、種植時令蔬菜，或者到城市集鎮打季節工、散工還可增加收入。失去土地房屋后，農民的思想一時還轉不過彎，面對今后家庭生活十分茫然和恐慌。房屋土地征收后，失地農民的生活壓力無形中加大，每月電話費、水電費、生活費增多。普通百姓家開門是油鹽醬醋茶，以一家三口計算，每月沒有1000元生活費無法在城鎮生存，尤其是家庭教育投資不堪重負，供養一個大學生上學每年至少要萬元以上。同時，由于大多數農民文化偏低、年齡偏大、技術偏少，重新創業發展是個并不輕松的話題。失地對農民是個“陣痛”，沒有穩定的經

濟來源是農民最大的痛處。一次性補償，農民所得補償款有限，難以維持今后長期生活所需，由于生活無穩定來源，失地農民對未來茫然和恐懼。

(五)信訪無良策。信訪工作不存在領導不重視的情況，關鍵是化解結案缺少更好的辦法。涉及征地拆遷的信訪最多的還是土地款的分配不公。由分配問題帶出來歷史分配習慣、征誰補誰、土地二輪延包的不徹底等等問題，要想縮小分配差距老戶不干，要滿足少數弱勢群體的訴求而最終結案又無資金來源。

三、建議

(一)加大宣傳力度，爭取農民認知上的統一。征地拆遷工作專班要加強學習，理直氣壯地宣傳土地法律法規政策，宣傳政策要全面、透徹、具體，要讓政策深入人心，這就要求專班工作人員在宣傳政策時要力求通俗易懂，糾正農民的錯誤認識，如土地私有、買賣自由等?！锻恋毓芾矸ā分忻鞔_規定農村集體土地不能私自買賣，個人只擁有使用權，沒有處置權。同時，對征拆中漫天要價，非法阻撓施工的要予以重懲，對拒不交出土地的可申請法院強制執行。

(二)加強村民自治的指導和引導，維護好少數弱勢農民利益。在農村土地款分配上，往往以是否是集體成員定性。以前的操作中，對分配對象的確定有多種：有的確定辦法是“三有”，即有戶口、有房屋、有耕地；有的確定辦法是在上次分配對象的基礎上加上自然增員的人數再減去自然減員的人數；有的確定辦法以參與負擔的人為基礎來確定的。在各種界定辦法中，專班對失地農民群體中如離婚女、外嫁女、鰥寡孤獨、勞釋等人員要維護他們的合法利益。

(三)充分發揮村“兩委”的作用，做好過細的群眾工作。在征拆過程中，村干部很辛苦，鎮干部也很無奈，這時就要充分發揮村干部地緣血緣親緣優勢來做好農民的工作，一把鑰匙開一把鎖。有的農民鎮干部出面做工作他不配合，但村干部做工作他聽；有些事情的處理鎮干部束手無策，但村干部就有辦法。村干部要武裝好群眾代表，統一思想、統一口徑，收集群眾意見和反饋集體意見，使征拆工作有序推進。

(四)暢通信訪渠道，把矛盾化解在萌芽階段。斗湖堤鎮是個信訪大鎮，在長期的工作實踐中摸索出了一套行之有效的辦法，如摸底排查、日報告制、領導接訪制、下訪制、月分析季分析會議、案情包保責任制等。在征拆中引發的信訪問題一要超前，二要重視個案。超前就是在征拆之前就要做好信訪評估，與村組干部一道摸底登記、走訪座談、預測風險、有針對性地做好預案。重視個案就是將集體訪變為個訪。征拆上訪往往是一個群體，攪在一起如一團麻，有的參與上訪甚至連訴求都不清楚，一問要求解決什么問題則開始對工作人員質問，二輪延包程序合不合法？你們搞征拆是不是依法依規？上訪人員這時情緒會越來越激動，這樣費時費力還難以理清。重視個案就是要做到一戶一檔、一戶一策、一戶一回復。

(五)做好保障工作，確保失地農民無后顧之憂。一是加大就業培訓力度。為促進失地農民更好的就業，提高技能水平，拓寬就業渠道，政府應加強失地農民的免費培訓力度，讓年輕的失地農民掌握一技之長。二是用足用好集體預留地安置政策。在做好集體資產清產核資、清人分類、配置股權的基礎上，對村集體預留地在搞好還建房的同時，充分利用剩余預留地搞好開發，壯大村級集體經濟，為失地農民（也是股民）提供生活保障。