第一篇：創新提升擔保經營思路促進推動行業健康發展

全省中小企業信用擔保體系建設工作座談會材料

創新提升擔保經營思路促進推動行業健康發展——湖北力邦投資擔保有限責任公司

感謝湖北經濟委員會給湖北力邦投資擔保有限公司這次機會，能作為本次全省中小企業信用擔保體系建設工作座談會的經驗交流單位，與銀行﹑擔保同業交流﹑學習，我們感到萬分榮幸，機會難得而寶貴。

一、公司的基本經營情況匯報

自1998年開始中小企業信用擔保試點以來，我國中小企業信用擔保機構迅速發展，近年來隨著國家各級政府在信用擔保機構建立的步伐加快，以及專業化商業性中小企業信用擔保機構的發展壯大，在很大程度上緩解了中小企業融資難的問題，有力地推動了我國中小企業的健康迅速發展。擔保業作為國內一個較為新興的行業，必將會隨著中國經濟的高速發展呈現出良好的發展前景，湖北力邦投資擔保有限公司就是在此歷史背景下成立的。

湖北力邦投資擔保有限公司成立于2003年11月，注冊資金人民幣6000萬元，屬民營性質的商業性專業投資擔保機構，力邦擔保公司主要以信用擔保管理領域經營發展為業務重點，采取向合作銀行申請擔保貸款業務額度開展業務基本運作。公司經營宗旨是通過運用信用擔保和投資等經濟手段，架起銀企合作的橋梁，有效解決廣大中小企業﹑個人融資難和銀行放款難的“兩難”問題，促進經濟發展，維護信用體系，同時為全體股東創造良好的經營效益。

商業化擔保機構與政府等部門出資設立的擔保機構區別在于市場化運作，多元化經營，以盈利為目的，其特點是出資社會化﹑經營市

場化﹑內控機制完善﹑利益分配機制管理﹑市場競爭充分﹑專業化水平高等。力邦擔保公司作為商業性專業化投資擔保機構，從成立之初就遵循商業性專業擔保機構的運作機制經營運作，實施董事會領導下的總經理負責制，包括監事長﹑總經理在內的經營管理層全部是來自銀行﹑金融類投資公司﹑上市公司等重要崗位人員，具有非常豐富的金融﹑投資等方面的專業工作經驗。公司現有員工37名，其中本科以上學歷占70℅，研究生以上學歷占20℅，董事會下設風險控制管理委員會和投資決策發展委員會，專設業務部門有私人業務部﹑公司業務部﹑市場開發部、金融咨詢管理部、風控管理部、投資項目部和財務綜合部。

2004年力邦擔保公司著重在風險控制體系建設、營銷渠道建立、銀行等合作銀行網絡搭建、行業中品牌樹立等方面開展工作，取得了較為顯著的工作業績。截止到2004年底，私人類擔保業務總擔保金額2872.5萬元，共計268筆，公司類業務總擔保金額2560萬元，共計6筆，金融管理咨詢類業務簽訂企業及項目18個。全年實現擔保業務收益92萬元，金融管理咨詢業務收益36萬元，到2004年底無一筆擔保業務發生逾期和墊款，取得授信及發生擔保業務合作的銀行7家。

在2004年下半年武漢市政府與國家開發銀行湖北省分行推出的中小企業貸款合作業務中，力邦擔保公司積極參與和支持，成為武漢市被國家開發銀行湖北省分行審核確定的6家擔保機構中唯一的一家民營擔保企業。力邦擔保公司同時也是經國家發改委和國家稅務總局聯合批準的湖北省第一批免稅擔保企業，在湖北省經濟委員會發起設立的湖北中小企業信用擔保協會的活動中，積極響應和支持，成為湖北省中小企業信用擔保協會常務理事單位。

二、公司的風險文化建設內容

銀行經營的商品是貨幣，擔保機構經營的商品是風險，因此擔保評價決策的標準和程序、反擔保措施的合理設計、風險控制和風險化解的能力是衡量一家擔保機構是否專業的重要標準。力邦擔保公司從成立之初就非常重視風險控制體系的建立工作，探索建立獨有的力邦風險文化，它是在擔保業務選擇擔保初審、評審決策、檢查監控、催收化解的全過程中所形成的占支配地位的習慣做法、機構安排、思維方式的總和。力邦擔保公司在具體的風險控制工作中貫徹以下九點工作原則：

（一）擔保崗位設置應當做到分工合理，職責明確，崗位之間應當相互配合，相互制約，做到審評分離。

（二）建立有效的擔保決策機制，包括設立風險控制管理委員會。被風控委員會兩次否決的擔保申請項目，一定時間內不得再次提交風控委員會審議。

（三）根據風險大小，金額大小，反擔保情況，確定不同的審批權限，審批權限逐步采用量化風險指標。

（四）以風險量化評估的方法和模型為基礎，開發和運用統一的客戶信用評級體系，作為擔保客戶選擇和項目審批的依據，并為客戶信用風險評價、監管以及制定差別化的擔保政策提供基礎。

（五）防止對單一客戶、關聯企業客戶和集團客戶風險的高度集中，防止違反原則提供關系人擔保和人情擔保，防止擔保信貸資金違規投向高風險領域和用于違法活動。

（六）建立統一的擔保操作規范，規定保前調查，保時審查，保后監管各個環節的工作標準和操作要求。

（七）建立擔保風險責任制，明確規定各個部門，崗位的風險責任。

（八）建立在保企業風險分類管理制度，規范擔保貸款質量的認定標準和程序，嚴禁掩蓋不良擔保貸款的真實情況，確保擔保貸款質量的真實性。

（九）注意完善法律手段，重視重大法律問題。

力邦擔保公司風險控制文化建設的特色之一主要表現在在保企業分類管理．擔保公司要在風險中生存并發展，必需要穩健經營，包括穩健經營的理念，穩健經營的工作作風，穩健的操作程序，穩健的管理措施．而穩健經營的前提，是不僅要預防可能的風險，化解已經發生的風險，而且要及時識別和彌補那些已經發生但尚未實現的風險，即內在風險．只有對在保企業管理通過連續分類過程才能及時了解在保企業存在的問題，因為它跟蹤擔保質量在擔保期限內的變化情況，便于管理者分析原因，發現問題，及時采取措施，盡量減少損失．

力邦擔保公司結合擔保行業的實際情況，參考銀行的五級分類標準，制定了一整套在保企業分類管理的辦法。通過在保企業分類管理的實施，為改善初審質量提供了依據，扭轉了擔保業務管理中的落后行為，強化和充實了力邦的風險文化內涵。

三.深入業務探索創新工作思路

近年來隨著國內擔保行業的發展，不僅在擔保企業的數量和擔保業務量上有了較大的增長，在擔保業務品種上也開始呈現多樣化，除了貸款擔保之外，還出現了商品交易履約擔保、財產訴訟保全擔保、工程建設履約擔保、個人消費信貸擔保等業務品種，表明我國擔保行業的發展正步入軌道，中國擔保行業雛形已經顯現。

力邦擔保公司在做好傳統貸款擔保業務的同時，密切關注隨著市

場經濟發展與信用擔保結合而產生的更多擔保業務契機。力邦擔保公司在業務品種開發上投入了較大的人力和物力，在個人貸款擔保業務領域開發了個人婚慶消費打包貸款擔保業務、多思英語升級消費貸款擔保業務等貼近市場和客戶需求的擔保業務品種。在公司類擔保業務方面，除傳統的貸款擔保外，還成功辦理了訴訟保全擔保，商品貿易第三方擔保等業務，積累了寶貴的品種開發和風險控制的經驗。２００５年力邦擔保公司將嘗試性地推出工程建設履約擔保業務和有較復雜性的中小科技企業委托貸款集合擔保業務．

信用擔保體系是微觀層面的操作，尤其是反擔保的設定，是風險控制的重要環節，這一環節運作是否成功，關系到整個信用擔保體系的風險能否得到有效控制，對最終能否建立一個可持續發展，風險可控的信用擔保體系起到關鍵性作用。

除了在擔保業務品種創新上勇于探索嘗試之外，力邦擔保公司在反擔保措施的方案設計上也投入了大量精力。多數申請融資擔保的中小企業都存在反擔保資產不足值、無貸款銀行認可的有效反擔保條件的客觀現實。如何能在有效控制銀行貸款資金和自身擔保責任的安全前提下，架起銀企合作的橋梁，這就要求我們必須在反擔保措施上靈活多樣，多渠道立體化設計反擔保方案。力邦擔保公司配備有專職的律師和經驗豐富的風險控制人員，在反擔保方案的設計上，除了傳統的抵、質押外，我們還設計了經營權抵押擔保、浮動抵押擔保、股權加個人連帶責任擔保、庫存產品加財務監控擔保、應收賬款加財務監控擔保等反擔保方式。通過以上反擔保方式的組合運用，真正起到了有效控制風險、提高擔保業務成功率的作用。

四.倡導和積極推進業內合作

擔保行業在我國還是新生事物，信用擔保的發展不僅需要政府的監督管理，政策扶持，還需要擔保機構在自身規范運作的基礎上，強化行業協作。我們對擔保理論問題的研究還比較浮淺，遠遠不能適應擔保業發展的要求，亟須加強與擔保同業在擔保理論與實物問題的研究和交流。目前，全國有4000家左右的擔保機構，由于成立的時間不同、資本實力大小不

一、所處的業務領域和具體政策環境各異，經營管理水平參差不齊，業務規范化程度不高，作為一個行業的整體社會形象不能得到正面的體現。同時，各擔保機構之間信息溝通與業務合作的渠道不暢，雖然在同業機構的共同倡導下，締結了旨在促進擔保機構間交流與合作的“中國擔保業聯盟”，但由于各種原因和自身條件的限制，發揮的作用相當有限。因此，我們更有必要在探索中加強交流，互助合作，共同推動我國信用擔保事業的健康發展。

展望未來，我國社會主義市場經濟體制會進一步完善，國民經濟的市場化程度會更高，擔保事業也將會處在全面成長的新時期。擔保行業的各位同仁們，我們有責任一起共同努力，抓住機遇，不斷地推動擔保行業穩定、健康的成長。

湖北力邦投資擔保有限責任公司

二OO五年三月二十八日

第二篇：促進全市融資性擔保行業健康發展

促進全市融資性擔保行業健康發展

實 施 辦 法

為貫徹落實《國務院關于進一步促進中小企業發展的若干意見》（國辦發?2009?36號）、《國務院辦公廳關于進一步明確融資性擔保業務監管職責的通知》（國辦發?2009?7號）、《融資性擔保公司管理暫行辦法》（中國銀行監督管理委員會2010年第3號令）和《江蘇省政府關于進一步促進中小企業發展的實施意見》（蘇政發?2010?90號）等相關文件精神，根據《市政府關于進一步加快全市金融業改革創新發展的若干意見》，現就進一步促進全市融資性擔保行業健康發展提出以下實施辦法。

一、發揮財政資金引導作用，促進中小企業健康發展

（一）從2011年到2013年，市政府每年安排不低于3000萬元的財政專項資金，對市重點扶持的擔保機構給予政策支持。

（二）市重點扶持的擔保機構是指在我市轄區內注冊納稅，為我市轄區內注冊和納稅的中小企業提供融資性擔保服務，注冊資金不低于5000萬元，當年日均擔保額不低于注冊資金3倍，且60%以上的擔保業務是面對中小企業（不包括房地產開發）的擔保機構。

（三）符合條件的擔保機構于次年第一季度申請上一的補助獎勵資金。

二、調整資金補助結構，促進融資性擔保機構做強做優

（一）繼續對擔保機構進行業務補助。對低于同期銀行貸款利率50%標準收取的擔保費，按照每筆擔保業務的擔保額給予不高于

2%的補助，對為科技型中小企業的擔保適當提高補助標準，但幅度不超過0.5個百分點；年累計擔保額較上一的增量部分給予不高于2.5%的補助。對單筆金額在800萬元以上的業務、對不收取擔保費或收取比例明顯偏低的擔保業務不予補助。

（二）鼓勵擔保機構做大做強。新設立、增資或重組后的擔保公司（含境外資本），注冊資金達到1億元以上的，年日均擔保余額達到注冊資金5倍后，給予不高于100萬元的獎勵，各擔保機構均只享受一次。

（三）加大風險損失補償力度。擔保機構在政策扶持期內發生經營風險并出現代償損失的，依次沖減已在稅前扣除的擔保賠償準備和在稅后利潤中提取的一般風險準備，不足沖減部分按據實在企業所得稅稅前扣除。實際損失扣除用“兩金”清償后的部分，給予30%的補償（對同一擔保機構的補償額不超過其累計擔保額的1%）。

對已享受國家、省各項擔保補助資金的擔保機構，市財政僅就應享受市財政補助數減去已享受國家、省補助數50%的差額進行補助，原則上最高不超過500萬元。

如擔保機構所需各項政策補助資金超過市政府安排的可用專項資金時，相應進行等比例調整（風險損失補償除外）。

擔保機構違反國家監管部門法律法規，違規經營業務，不得享受上述資金補貼獎勵政策。從整改完畢的次年起，方可申請享受。

三、爭取和落實國家和省的相關政策，為擔保機構提供優質服務

（一）繼續落實好中小企業信用擔保（再擔保）機構稅收優惠政策。根據中小企業信用擔保（再擔保）機構擔保或再擔保業務收

入免征三年營業稅政策，對符合規定的中小企業信用擔保（再擔保）機構做好營業稅免征的初審、公示、推薦和監管等工作。

（二）開展貸款擔保業務的中小企業信用擔保機構，應按照不低于當年年末責任余額1%的比例計提擔保賠償準備，按照不超過當年擔保費收入50%比例計提未到期責任準備，各項準備金稅前扣除政策按有關規定執行。

（三）擔保機構開展擔保業務中涉及房產、土地、車輛、船舶、設備和其他動產、股權、商標專用權、專利權等抵押物登記和出質登記，凡符合要求的，登記部門要按照有關規定為其辦理相關登記手續。擔保機構可以查詢、抄錄或復印與擔保合同和客戶有關的登記資料，登記部門要提供便利。登記部門要簡化程序、提高效率，對擔保機構辦理代償、清償、過戶等手續的費用，按國家有關規定予以減免。在辦理有關登記手續過程中，不得指定評估機構對抵押物（質押物）進行強制性評估。對于房產、土地等價值重大的資產，若一次抵押尚有余額，應積極配合相關擔保機構開展二次抵押。

（四）市及區縣金融服務管理部門要積極與人民銀行、銀監等部門協調配合，引導和促進擔保機構與合作銀行轉變經營理念，創新合作方式，拓展合作領域。要按照市場化原則，依據雙方風險防范與控制能力，合理確定擔保放大倍數和收費區間，逐步建立合作銀行與擔保機構雙方“風險共擔”、“利益共享”、“信息共通”機制，攜手防范和化解信貸與擔保風險，共同促進合作銀行與擔保機構的可持續發展。

四、落實各項監管制度，推動融資性擔保行業規范健康發展

（一）成立融資性擔保行業發展工作領導小組，建立、完善各

區縣、國家級開發區融資性擔保機構監管服務工作網絡，保證全市融資性擔保行業規范快速發展。

（二）擔保機構開展經營活動，不低于實收資本60%的貨幣資金可用于存出保證金、銀行存款，以及投資國債、金融證券及大型企業債務融資工具等信用等級較高的固定收益類金融產品。收取的企業保證金應存入銀行專戶，不得挪作他用，擔保機構對任一被擔保項目收取的保證金比例不得超過20%；在銀行的存出保證金與收取企業保證金之比，任何時點上均不低于2∶1。

（三）擔保機構不得為其母公司或子公司提供融資性擔保，不得與自身存在股權關系的銀行業金融機構的經營活動提供融資性擔保。

（四）擔保機構對單個被擔保人提供的融資性擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產的10%，對單個被擔保人及其關聯方提供的融資性擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產的15%,對單個被擔保債券發行提供擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產的30%。

（五）加強擔保機構資金管理，嚴禁擔保機構挪用和違規投資，嚴禁帳外收取被擔保企業費用。

（六）擔保機構要嚴格執行《擔保企業會計核算辦法》，聘請信譽良好的專業機構進行財務報表審計，并及時向有關部門報送有關財務經營資料。

（七）擔保機構要加強企業制度建設，完善法人治理結構，加強內部規章建設，嚴格業務流程控制，特別是要加強在保業務的后續跟蹤管理、落實各項風險防范措施。

（八）加強行業信用管理與服務。擔保機構要認真參與信用等級評定工作，征信管理部門應當將融資性擔保公司的有關信息納入征信管理體系，并未融資性擔保公司查詢相關信息提供服務。

五、充分發揮行業協會功能，促進擔保行業自律

（一）市信用擔保行業協會要加強自身建設，增強代表性。配備專門工作人員，建立合理收費制度，提高各項業務活動能力。

（二）積極開展各項協會活動，組織業務培訓和對外交流，促進行業管理制度建設、企業文化建設和業務方式創新。

（三）加強行業發展研究工作，反映行業發展規律和要求，維護擔保機構的合法權益，推動行業制度建設，促進全行業健康規范發展。

（四）做好行業統計分析工作。市信用擔保協會要按時對全市融資性擔保機構的業務、財務情況進行統計分析，并有的放矢地提出工作建議。

（五）市信用擔保協會要配合有關部門，進一步深化政銀企多邊合作關系，促進融資擔保業務增長，支持擔保機構更快發展。

六、附則

（一）本辦法由市金融辦會同市財政等部門負責解釋。

（二）本辦法自2011年1月1日起施行，有效期至2013年12月31日。

皖將建擔保行業信用評級制度 規范行業發展

安徽省政府近日轉發了《關于推進我省融資性擔保行業規范發展意見的通知》，將規范我省擔保行業發展，并力爭在2015年打造一個資本金超50億元的“擔保航母”。

據了解，我省將鼓勵發展融資性擔保機構，構建以實收資本億元以上融資性擔保機構為主體的多層次、差別化的融資性擔保體系。這個體系的目標是：力爭到2015年，全省有1個資本金超50億元、各設區市有1個以上超5億元、各縣有1個以上超1億元的融資性擔保機構。

另外據了解，我省監管部門將建立起融資性擔保行業信用評級制度，評級結果將納入人民銀行企業信用信息基礎數據庫和省聯合征信中心數據庫，向社會公布并供免費查詢。

第三篇：推動班組建設 促進企業健康發展

推動班組建設 促進企業健康發展

【摘 要】班組建設是一項筑基工程，是企業管理的基礎。加強班組建設是增強企業活力、提高企業競爭力、促進企業又好又快發展、成就卓越企業的重要抓手。面對日益激烈的競爭環境，班組建設的重要性日益突顯。本文通過系統梳理班組建設的核心內容，科學構建班組建設的組織體系，充分利用班組建設的載體，建立班組建設的長效機制，避免班組建設流于形式，切實將班組建設融入企業的生產經營活動中，全面推進卓越班組建設。

【關鍵詞】建設；班組文化；促進

班組作為企業最基層的組織，是企業從事生產技術經營活動和思想政治工作的基本單位，是企業的細胞、基礎。企業要想快速發展，一個活力且具有團隊凝聚力和創新力的班組是基本前提，因此搞好班組管理工作，支持信任班組長，并充分發揮班組長在班組建設中的帶頭作用，才能夠讓企業的管理工作起到事半功倍的作用，從這點上來看，加強企業的班組建設對企業發展的推動作用十分明顯，實際上在企業的品牌建設中同樣非常明顯，本文通過分析班組建設在發展企業的重要作用，并簡單分析了當前企業在班組建設中存在的問題，并在此基礎上提出了幾點完善的措施。加強班組建設要重視全員參與，搞好班組成員的團結

班組建設不僅是班長個人的事情，更是班組全體成員的事情，必須要充分調動起班組成員的積極性。一個班組，最重要的就是團結，最需要的就是凝聚力。而關心班員生活是抓好各項工作的重要基礎，是班組成員之間相互團結的紐帶。物質生活我們暫且不說，精神生活的貧困也會讓人精神空虛，人心不穩，“窮則思變”，但“變”卻不一定“通”，所以很有必要加以關心。生活中遇到不順心的事在所難免，如果鬧著情緒來工作，顯然不能很好的完成工作安排，影響工作質量，一些問題就會接踵而來。班長要用心觀察班員的狀態，及時引導他們正確地看問題，要引導他們做對的事情并把事情做對，在失誤和挫折面前，用樂觀的心態、發展的眼光看問題，分析問題原因，掌握改進之道，通過溝通，自我反省，積蓄經驗，把工作做得更實更好。同時可以多多舉行一些班組娛樂活動，豐富班員的精神生活。加強班組建設要重視學習型班組的建設

班組建設要持之以恒就必須加強學習，才能提供可持續發展的動力。這就要求每一名職工必須加強業務理論、操作技能的學習，提高業務知識技能和文明服務水平；加強科學文化知識的學習，陶冶情操，提升自身修養。用掌握的知識解決工作中出現的問題，做到學以致用，要善于總結工作中的經驗并上升為理論，提出自己的見解。做到有目的的學習，不能只為學而學，防止學習和解決問題相脫離。提高業務素質是做好各項工作的必要條件和堅實基礎。“榜樣的力量是無窮的”，“火車跑得快，全靠車頭帶”。所以班長首先得以身作則，有過硬的業務水準，才能做好模范帶頭作用，才能比較權威地檢查全班人員的工作質量操作規范，才能發現問題并及時準確地處理。班長應以實際行動帶動班組成員全面提高業務知識，把知識點盡可能地分門別類，幫助組員熟悉掌握。也可以結合實際工作，有目的的開展如業務交流、技術探討等活動，使班組內形成“比、學、趕、幫、超”的工作氛圍，還可以鼓勵員工不斷地自我充值，不斷地豐富文化內涵，那樣每個組員都會感覺到其實工作也不是那么枯燥乏味，每一天都是不同的一天，都是上進的一天，是收獲的一天，都會感受到成長與發展的快樂。加強班組建設要重視班員思想建設以及搞好群眾關系

加強思想文化建設是做好各項工作的必要前提和根本保證。“思想是人的靈魂”。思想健康靈魂才健康。班長要帶頭樹立正確的人生觀和世界觀，不輕視自己的能力，也不輕視自己的崗位。其實不管崗位如何，大家都要確信，我們的工作是有利于企業，有利于社會的。要認識到自己工作的重要性，以本職工作為榮，以盡職盡責為榮。強化班組安全從嚴管理，提高戰斗力

安全工作是一項系統性的工程，必須做到常抓不懈。班組堅持開展工作標準的規定和“安全互查活動”。對規范班里職工作業行為、提升職工安全技能、夯實車間安全管理工作中起到了很好的作用。具體內容如下：

（1）班組標準的規定工作。班組工作標準是安全標準化管理重要的一個組成部分。在班組安全從嚴管理工作中，統一了思想，使之變為自覺地行動，使班里職工熟悉了從嚴管理是維持正常工作持續，養成良好的工作習慣是保證安全生產的重要措施，是對他們高度負責的體現。

（2）“安全互查”活動，即由不同的工序或崗位間相互開展安全檢查活動，指出該職工的不足和不對，這種活動形式，有利于職工發現一些熟視無睹的安全隱患。以上兩個方面貴在堅持。

【參考文獻】

[1]韋剛.如何搞好班組建設[J].中國郵政，2005（10）.[2]本刊編輯部.班組建設要創新發展[J].中國培訓，2006（10）.[3]智溢.班組建設新模式[J].車間管理，2006（02）.[4]王忠陽，楊君.淺談如何加強企業班組建設[J].煤炭工程，2006（05）.[5]王琳.新時期班組建設的創新發展[J].中國培訓，2007（11）.[6]李麗平.新形勢下企業如何加強班組建設與管理[J].經濟師，2007（02）.[7]李曉松.對班組建設年活動的幾點思考[J].云南電業，2007（04）.[責任編輯：張濤]

第四篇：規范市場行為促進行業健康發展

規范市場行為 促進行業健康發展

——關于越秀區房地產中介行業發展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產市場進行降溫。綜觀調控措施，主要針對房地產開發商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產中介。在上海，甚至出現幾家中介聯合起來，在開發商剛剛開盤后，即悉數吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩定房價的精神，加強對房地產中介服務業的規范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。本文利用2004年第一次全國經濟普查資料，結合2005年有關數據，對越秀區房地產中介行業發展現狀進行分析，為今后進一步規范及發展我區房地產中介行業提供一些參考依據。

一、房地產中介在房地產市場中的活動

房地產中介不僅填平了產權人與臵業者之間的“地點性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權）間隔”，而且還形成了不動產市場的擴散效應和波及效應，是房屋商品形態變化運動過程中各種關系的集合。由于房地產自身的高成 本、不可移動性、融資的需要和市場信息不對稱等一系列特征，使得房地產與其他商品比較起來更需要借助中介來實現價值。房地產市場運作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運作過程中可以看出，房地產中介服務，包括咨詢、金融中介、經紀代理、評估、物業管理等始終滲透于市場運作的各個階段，是房地產市場順暢運作的基本保證。房地產市場的發展越成熟，與中介服務活動的結合就越緊密。

二、我區房地產中介概況

（一）各項指標均位居市屬各區首位

根據第一次全國經濟普查資料（以下簡稱經普）顯示，我區房地產中介的各項指標均位居市屬各區首位。從房地產中介法人單位數看，我區排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產中介法人單位數的四成（見圖2）；從主營業務收入情況看，我區排名首位，達8.75億元，遠遠高于其他市屬各區（見圖3）；從從業人員人數來看，我區的從業人數 達0.75萬人，占據了廣州市房地產中介人數的大半壁江山（見圖4）。房地產中介密集分布在越秀的主要原因是我區屬于典型的老城區，又是中心城區，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。

2004年各區房地產中介企業法人單位比重圖南沙區, 0.25%蘿崗區, 0.83%番禺區, 5.25%黃埔區, 1.75%白云區, 6.01%天河區,18.68%海珠區,16.76%荔灣區, 8.09%花都區, 1.17%增城市, 1.58%從化市, 0.17%越秀區,39.45%圖2

2004年各區房地產中介主營業收入比較圖*********0100000越秀荔灣海珠天河白云黃埔番禺花都蘿崗增城***0單位:萬元***250005800

圖3 3 2004年各區房地產中介從業人數比重圖番禺, 2.99%黃埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%蘿崗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔灣, 3.73%

圖4

（二）房地產中介總量不斷擴大

我區房地產中介行業數量在房地產行業恢復發展的十幾年中迅速增加。1996年我區房地產中介企業僅有131家，根據經普數據顯示，2004年我區房地產中介企業達473家，下屬分支機構264家。我區房地產中介企業的數量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

1996年-2004年房地產中介行業發展趨勢圖***0累計開業數量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 圖5

（三）內資投資獨占鰲頭

按登記注冊類型分，我區房地產中介行業由內資、港澳臺商投資、外商投資三類企業組成。根據經普資料統計，越秀473家房地產中介企業中，內資企業有449家，占行業機構比重高達 94.93%，從業人員人數為4441人，占整個行業比重的58.85%。其中，私營有限責任公司有318家，占行業機構比重的67.23%，從業人員人數為3381人，占整個行業比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業機構比重的1.9%，從業人員人數為1898人，占行業機構比重的25.45%；外商投資企業15家,占行業機構比重的3.17%，從業人員人數為1207人，占行業機構比重的16%（見圖6）。從企業數量和從業人員數量兩項指標來看，內資投資企業均排首位，從數量上獨占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業的規模明顯優于內資企業。

2004年房地產中介行業投資成分比重圖港澳臺商投資, 1.90%外商投資,3.17%內資,94.93% 圖6

（四）呈現中小規模企業為主的行業格局

目前，我區房地產中介明顯呈現以中小規模企業為主的行業格局。根據經普有關數據顯示，我區房地產中介行業格局中，中小規模企業數量多、比重大，其中房地產中介行業營業收入1百萬以下的企業比重高達81%（見圖7），營業收入1千萬-2千萬的企業及2千萬以上的企業比重總共才4%。整個行業尚處于初級發展和不成熟的階段，需要進一步加大扶持和引導力度。

2004年房地產中介行業營業收入比重圖1千萬-2千萬2% 5百萬-1千萬3%2千萬及以上2%1百萬-5百萬12%1百萬以下81%2千萬及以上1百萬-5百萬1千萬-2千萬1百萬以下 5百萬-1千萬

圖7

（五）二手房交易穩步發展

我區具有優越的地域優勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業環境、優越的名校資源對投資者和臵業者都具有極大的吸引力，但因為我區一直屬于市中心城區，人口密集，拆遷成本高，又受土地規劃限制，使得一手樓供應非常有限。導致我區的新房價格一路走高，2004年我區新房每平米的均價已經突破萬元。而二手房因為樓齡偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區域新房、二手房交易價格呈現出逐年拉 開差距的態勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和臵業者選擇在我區購買二手房。近幾年來，我區二手房交易呈現穩步發展的態勢。（見圖9）。

2001年-2005年越秀區新房、二手房價格走勢比較圖***000400020000新房價格(單位:元/㎡)二手房價格(單位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

圖8 2001-2005年越秀區二手房屋交易面積趨勢圖403020100交易面積（單位：萬平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

圖9

三、存在問題

（一）品牌企業相對較少

由于投資成本低，市場準入門檻低，致使素質不高的企 業相對過多，品牌企業相對較少，一些品牌大規模經營的企業，其單個的門店也常常被同一區域內更多無品牌且不規范執業的小店所包圍，經常可以看到我區某地段房地產中介多過“米鋪”的現象，沖淡了規范經營企業的品牌優勢。不規范企業利用低成本的低價服務，凸現規范經營企業的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優不勝、劣不汰”的無序競爭現象。

（二）法律法規體系不完善

1、現有的《城市房地產管理法》是僅有的一部具有嚴格意義的法律法規。之后相繼出臺的《經紀人管理辦法》《城市房地產中介服務管理規定》、《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》雖然對房地產中介機構的設立、中介服務人員的資質進一步加以嚴格規定,對中介違規行為進行了部分列舉,在罰則中對中介服務機構和人員分別進行了規范，但都還不是嚴格意義上的法律法規。

2、在房地產中介設立方面，房地產主管部門的審查和工商部門在登記方面的規定并不一致。《城市房地產中介服務管理辦法》要求設立中介機構先到房地產主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據《經紀人管理辦法》工商部門對中介機構登記不需要主管部門的審查。這造成房地產中介 1

212

1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設部、國家發展計劃委員會、財政部等七部委聯合下發 機構中，絕大多數未經過房地產主管部門審查而直接到工商部門登記領取營業執照，這在一定程度上造成了房地產中介服務人員素質差，專業水平低的現狀。

3、房地產中介市場的國門已經打開，目前涉及房地產中介咨詢業對外開放管理的涉外服務貿易類法規只有《對外貿易法》、《指導外商投資方向暫行規定限制》及《外商投資產業指導目錄》。而這個領域其他的涉外法規管理法規條例則幾乎是空白。

4、現有的制度滯后。現有的傭金收取都是根據計價格[1995]971號文《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》的有關內容，即房屋買賣代理收費的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收，實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。此規定至今已經10年有余了，與日益增長的經濟不相適應，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產中介對買方收取3%，賣方收取2%。經不完全統計，這一做法高達90%。從區物價部門相關人員處了解，大部分房地產中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規行為時有發生

1、過度炒作“樓花”。“樓花”的過度炒作主要是一些中介代理企業的員工，在開發商預售許可證下來前，利用各 種關系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業便利欺詐。中介經紀人素質良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對于房屋質量、房屋產權及其他權利設定等影響房地產交易的重要信息，房地產經紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監管有待加強

目前，房地產中介行業處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據區物價檢查所價格舉報中心有關負責人介紹，凡消費者舉報經查實后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發生時往往不能聯合執法造成的。正因為違規操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費、違規交易。同時，行業協會也缺乏自律性監管，沒有充分發揮自身的作用。

（五）網絡房地產市場開發有待加強

目前我區絕大部分房地產中介沒有網絡交易平臺，只有為數極少的房地產中介（如中原、滿堂紅等）有網絡經營理念，但系統及配套功能不夠強大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發展成電子商務。如沒有引入SIS（集成系統）、MLS（多重上市系統）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網絡系統。從側面反映出房地產中介市場發展還不成熟，還有很大的發展空間。

四、發展趨勢分析

國家陸續推出的宏觀調控政策對于房地產中介公司影響較大，房地產中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態，還有房地產信貸資金的緊縮對交易產生影響。根據有關數據顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預期增速會放緩。

根據其他國家和地區的經驗，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達5∶1，一些西歐的房地產市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續改善居住條件，城市化快速發展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導致的住房嚴重緊缺問題。由于我區是典型的老城區，受地域限制，未開發的土地少，各項配套設施完善。可以預見，在整個廣州市屬各區中，我區將率先成為二手房交易量大幅超過新房交 易量的區域，房地產中介在我區房地產行業中扮演的角色將越來越重要。

根據美國房地產經紀協會公布的一份調查報告顯示，全美房地產經紀協會的70多萬名成員中，60%的經紀人使用電子郵件與顧客聯系，60%的房地產公司在因特網上建有網址，72%的房地產公司通過因特網做成生意。根據最新的第15次中國互聯網發展狀況統計報告顯示，我國的上網計算機總數達到了4160萬臺，是1997年10月第一次調查結果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網用戶總人數為9400萬人，是1997年10月第一次調查結果62萬上網用戶人數的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規模的房地產中介開始有網絡經營理念，網絡平臺、網絡經紀人應運而生，發展非常快。專家預測，“鼠標+水泥式”的新型主體占據房地產中介服務市場將是未來的發展趨勢。

從長遠來看，房屋二級市場的發展是不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠遠沒有達到它應該發揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產中介的功能定位進行重新整理提升，積極借鑒和引進國際中介的先進經驗和做法，促進整個房地產中介市場的成熟與發展。下面提出進一步促進房屋二級市場持續健康發展的若干建議，以供參考。

五、幾點建議

（一）完善法律法規體系

西方國家之所以有較為發達的中介行業,就是法制比較健全。美國是世界上房地產業發達的國家,其中介服務業十分發達,形成了較為完善的房地產中介服務體系。戰后的日本積極學習美國經驗,根據本國實際情況及時制定了自己的房地產中介法規,如《房地產交易業法》,使得日本中介業得以規范發展。有鑒于此，我區應加大調研力度，進一步了解掌握區內房地產中介的第一手材料，針對房地產中介市場經營活動的各類業務、各個環節，積極向上級部門建議，制訂一整套規范管理、可操作性強的法規和制度，進一步規范房地產中介行業的準入制度和資質審核, 規范房地產中介的管理，使房地產中介市場真正實現“有法可依”。

（二）加大監管力度

1、建議房地產管理部門建立企業《房地產中介信用檔案》。房地產中介信用檔案的內容包括：記錄企業的基本情況、業績、良好行為及不良行為等，記錄企業以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽稱號，以及企業和個人在經營過程中的違反房地產法律法規及其他法律法規、標準規范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達到提高房地產中介誠信度，增加房地產中介違規成本，進一步規范房地產中介市場的目的。

2、建議房地產管理部門、物價部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎上，加強行政溝通和執法合作，如建立聯席會議制度，完善對房地產中介違法行為的執法協調機制，消除房地產中介監管中的盲點，從根本上保障房地產中介市場的規范有序發展。

3、強化行業自律監管。發揮房地產行業協會或商會的作用，制定行業規則，強化行業管理，建議在現有注冊制度的基礎上，建立房地產經紀執業人員的年檢制度。加大對房地產經紀人的監管力度。對違反相關法律法規、達不到從業標準的房地產經紀人員，注銷其職業資格。打擊各種違法經營和不正當競爭行為，維護公平、公正的市場秩序，提高房地產中介市場的誠信度和美譽度。同時充分發揮商會和行業協會的作用，加強同行業之間的溝通與協作，充分整合資源，為區域樓宇經濟服務。進一步加強其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯席會議的形式，由商會和行業協會定期或不定期地向政府及有關部門反映市場動態，提出政策建議，協調行業經濟活動，加強行業監督管理。

（三）培育和發展品牌企業

如何依托現有的規模企業和引進知名品牌，形成優勢產業群將是我區房地產中介行業不斷發展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規模品牌企業，建議房地產中介的管理部門制訂相關獎罰制度，按評選越秀區“信得過”房地產 中介、“零投訴”房地產中介，對于評選出來的企業給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優質品牌效應。

2、鼓勵支持房地產二手市場中實力較強、條件成熟的商家轉變經營模式，積極發展連鎖經營、特許經營。國內許多房地產中介公司發展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴大規模，搶占市場份額。從長遠看，房地產中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導入成熟先進的連鎖經營、特許經營理念，品牌將成為投資者和臵業者選擇房地產中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區發展總部經濟和民營經濟的策略，積極引進市場前景好、發展潛力大、稅收效益高的優質房地產中介企業，如引入21世紀不動產等知名企業入駐我區。

（四）營造優質的服務環境

信息不對稱現象的存在，客觀上給中介公司和中介從業人員的違規行為提供了較大的操作空間。建議房地產管理部門應加大信息公開的力度，一是增大信息發布量，不僅公開宏觀信息，也應適當公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區等，方便市民查詢和對比；二是提高發布信息的質量，形成能夠有效反映市場運行狀況、引導公眾進行理性決策的指標體系，建議進一步加大對市場分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發布渠道的暢通，加強宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發布的信息。

（五）促進創新技術的推廣應用

房地產中介正在發生著根本性的變革，越來越多的新興網絡和商業工具被引進或創造。我們只有跟上時代的步伐，對創新技術進行大膽的推廣應用，才能在房地產市場上生存和發展。

１、網絡平臺。建立覆蓋整個區域的房地產市場中介網絡平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業監督和內部管理幾大系統，即引入ＭＬＳ（多重上市系統）。其核心是通過特定的軟件和網絡手段，使加入該系統的各個獨立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內，很多公司經紀人為買方提出“出價書”，房主有權挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經紀人轉交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經紀人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產權 公司經手，不僅代寫、代辦過戶手續，還有保證履行合約的實際功能。若雙方條件切實可行，則代收房款和相關文件，手續辦妥后，房款交給賣方，房產證交給買方。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。

（區發改局練堅娟）

第五篇：規范市場行為 促進行業健康發展

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規范市場行為 促進行業健康發展

規范市場行為 促進行業健康發展

--關于越秀區房地產中介行業發展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產市場進行降溫。綜觀調控措施，主要針對房地產開發商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地產中介。在上海，甚至出現幾家中介聯合起來，在開發商剛剛開盤后，即悉數吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩定房價的精神，加強對房地產中介服務業的規范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。本文利用2004年第一次全國經濟普查資料，結合2005年有關數據，對越秀區房地產中介行業發展現狀進行分析，為今后進一步規范及發展我區房地產中介行業提供一些參考依據。

一、房地產中介在房地產市場中的活動

房地產中介不僅填平了產權人與置業者之間的“地點性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權）間隔”，而且還形成了不動產市場的擴散效應和波及效應，是房屋商品形態變化運動過程中各種關系的集合。由于房地產自身的高成本、不可移動性、融資的需要和市場信

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息不對稱等一系列特征，使得房地產與其他商品比較起來更需要借助中介來實現價值。房地產市場運作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運作過程中可以看出，房地產中介服務，包括咨詢、金融中介、經紀代理、評估、物業管理等始終滲透于市場運作的各個階段，是房地產市場順暢運作的基本保證。房地產市場的發展越成熟，與中介服務活動的結合就越緊密。

二、我區房地產中介概況

（一）各項指標均位居市屬各區首位

根據第一次全國經濟普查資料（以下簡稱經普）顯示，我區房地產中介的各項指標均位居市屬各區首位。從房地產中介法人單位數看，我區排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產中介法人單位數的四成（見圖2）；從主營業務收入情況看，我區排名首位，達8.75億元，遠遠高于其他市屬各區（見圖3）；從從業人員人數來看，我區的從業人數達0.75萬人，占據了廣州市房地產中介人數的大半壁江山（見圖4）。房地產中介密集分布在越秀的主要原因是我區屬于典型的老城區，又是中心城區，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2

圖3

圖4

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（二）房地產中介總量不斷擴大

我區房地產中介行業數量在房地產行業恢復發展的十幾年中迅速增加。1996年我區房地產中介企業僅有131家，根據經普數據顯示，2004年我區房地產中介企業達473家，下屬分支機構264家。我區房地產中介企業的數量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

圖5

（三）內資投資獨占鰲頭

按登記注冊類型分，我區房地產中介行業由內資、港澳臺商投資、外商投資三類企業組成。根據經普資料統計，越秀473家房地產中介企業中，內資企業有449家，占行業機構比重高達 94.93%，從業人員人數為4441人，占整個行業比重的58.85%。其中，私營有限責任公司有318家，占行業機構比重的67.23%，從業人員人數為3381人，占整個行業比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業機構比重的1.9%，從業人員人數為1898人，占行業機構比重的25.45%；外商投資企業15家,占行業機構比重的3.17%，從業人員人數為1207人，占行業機構比重的16%（見圖6）。從企業數量和從業人員數量兩項指標來看，內資投資企業均排首位，從數量上獨占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業的規模明顯優于內資企業。

圖6

（四）呈現中小規模企業為主的行業格局

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目前，我區房地產中介明顯呈現以中小規模企業為主的行業格局。根據經普有關數據顯示，我區房地產中介行業格局中，中小規模企業數量多、比重大，其中房地產中介行業營業收入1百萬以下的企業比重高達81%（見圖7），營業收入1千萬-2千萬的企業及2千萬以上的企業比重總共才4%。整個行業尚處于初級發展和不成熟的階段，需要進一步加大扶持和引導力度。

圖7

（五）二手房交易穩步發展

我區具有優越的地域優勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業環境、優越的名校資源對投資者和置業者都具有極大的吸引力，但因為我區一直屬于市中心城區，人口密集，拆遷成本高，又受土地規劃限制，使得一手樓供應非常有限。導致我區的新房價格一路走高，2004年我區新房每平米的均價已經突破萬元。而二手房因為樓齡偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區域新房、二手房交易價格呈現出逐年拉開差距的態勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和置業者選擇在我區購買二手房。近幾年來，我區二手房交易呈現穩步發展的態勢。（見圖9）。

圖8

圖9

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三、存在問題

（一）品牌企業相對較少

由于投資成本低，市場準入門檻低，致使素質不高的企業相對過多，品牌企業相對較少，一些品牌大規模經營的企業，其單個的門店也常常被同一區域內更多無品牌且不規范執業的小店所包圍，經常可以看到我區某地段房地產中介多過“米鋪”的現象，沖淡了規范經營企業的品牌優勢。不規范企業利用低成本的低價服務，凸現規范經營企業的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優不勝、劣不汰”的無序競爭現象。

（二）法律法規體系不完善

1、現有的《城市房地產管理法》1是僅有的一部具有嚴格意義的法律法規。之后相繼出臺的《經紀人管理辦法》2《城市房地產中介服務管理規定》

3、《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》4雖然對房地產中介機構的設立、中介服務人員的資質進一步加以嚴格規定,對中介違規行為進行了部分列舉,在罰則中對中介服務機構和人員分別進行了規范，但都還不是嚴格意義上的法律法規。

2、在房地產中介設立方面，房地產主管部門的審查和工商部門在登記方面的規定并不一致。《城市房地產中介服務管理辦法》要求設立中介機構先到房地產主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據《經紀人管理辦法》工商部門對中介機構登記不需要主管部門的審查。這造成房地產中介機構中，絕大多數未經過房地產主管部門審查而直接到工商部門登記領取營業執照，這在一定程度上造成了房地產

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中介服務人員素質差，專業水平低的現狀。

3、房地產中介市場的國門已經打開，目前涉及房地產中介咨詢業對外開放管理的涉外服務貿易類法規只有《對外貿易法》、《指導外商投資方向暫行規定限制》及《外商投資產業指導目錄》。而這個領域其他的涉外法規管理法規條例則幾乎是空白。

4、現有的制度滯后。現有的傭金收取都是根據計價格[1995]971號文《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》的有關內容，即房屋買賣代理收費的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收，實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。此規定至今已經10年有余了，與日益增長的經濟不相適應，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產中介對買方收取3%，賣方收取2%。經不完全統計，這一做法高達90%。從區物價部門相關人員處了解，大部分房地產中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規行為時有發生

1、過度炒作“樓花”。“樓花”的過度炒作主要是一些中介代理企業的員工，在開發商預售許可證下來前，利用各種關系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業便利欺詐。中介經紀人素質良莠不齊，部分有意隱

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瞞重要信息。諸如對于房屋質量、房屋產權及其他權利設定等影響房地產交易的重要信息，房地產經紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監管有待加強

目前，房地產中介行業處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據區物價檢查所價格舉報中心有關負責人介紹，凡消費者舉報經查實后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發生時往往不能聯合執法造成的。正因為違規操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費、違規交易。同時，行業協會也缺乏自律性監管，沒有充分發揮自身的作用。

（五）網絡房地產市場開發有待加強

目前我區絕大部分房地產中介沒有網絡交易平臺，只有為數極少的房地產中介（如中原、滿堂紅等）有網絡經營理念，但系統及配套功能不夠強大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發展成電子商務。如沒有引入SIS（集成系統）、MLS（多重上市系統）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網絡系統。從側面反映出房地產中介市場發展還不成熟，還有很大的發展空間。

四、發展趨勢分析

國家陸續推出的宏觀調控政策對于房地產中介公司影響較大，房地產中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態，還有房地產信貸資金的緊縮對交易產生影響。根據有關數據顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。

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這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預期增速會放緩。

根據其他國家和地區的經驗，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達5∶1，一些西歐的房地產市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續改善居住條件，城市化快速發展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導致的住房嚴重緊缺問題。由于我區是典型的老城區，受地域限制，未開發的土地少，各項配套設施完善。可以預見，在整個廣州市屬各區中，我區將率先成為二手房交易量大幅超過新房交易量的區域，房地產中介在我區房地產行業中扮演的角色將越來越重要。

根據美國房地產經紀協會公布的一份調查報告顯示，全美房地產經紀協會的70多萬名成員中，60%的經紀人使用電子郵件與顧客聯系，60%的房地產公司在因特網上建有網址，72%的房地產公司通過因特網做成生意。根據最新的第15次中國互聯網發展狀況統計報告顯示，我國的上網計算機總數達到了4160萬臺，是1997年10月第一次調查結果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網用戶總人數為9400萬人，是1997年10月第一次調查結果62萬上網用戶人數的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規模的房地產中介開始有網絡經營理念，網絡平臺、網絡經紀人應運而生，發展

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非常快。專家預測，“鼠標+水泥式”的新型主體占據房地產中介服務市場將是未來的發展趨勢。

從長遠來看，房屋二級市場的發展是不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠遠沒有達到它應該發揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產中介的功能定位進行重新整理提升，積極借鑒和引進國際中介的先進經驗和做法，促進整個房地產中介市場的成熟與發展。下面提出進一步促進房屋二級市場持續健康發展的若干建議，以供參考。

五、幾點建議

（一）完善法律法規體系

西方國家之所以有較為發達的中介行業,就是法制比較健全。美國是世界上房地產業發達的國家,其中介服務業十分發達,形成了較為完善的房地產中介服務體系。戰后的日本積極學習美國經驗,根據本國實際情況及時制定了自己的房地產中介法規,如《房地產交易業法》,使得日本中介業得以規范發展。有鑒于此，我區應加大調研力度，進一步了解掌握區內房地產中介的第一手材料，針對房地產中介市場經營活動的各類業務、各個環節，積極向上級部門建議，制訂一整套規范管理、可操作性強的法規和制度，進一步規范房地產中介行業的準入制度和資質審核, 規范房地產中介的管理，使房地產中介市場真正實現“有法可依”。

（二）加大監管力度

1、建議房地產管理部門建立企業《房地產中介信用檔案》。房地

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產中介信用檔案的內容包括：記錄企業的基本情況、業績、良好行為及不良行為等，記錄企業以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽稱號，以及企業和個人在經營過程中的違反房地產法律法規及其他法律法規、標準規范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達到提高房地產中介誠信度，增加房地產中介違規成本，進一步規范房地產中介市場的目的。

2、建議房地產管理部門、物價部門和工商行政管理部門在各司其職的基礎上，加強行政溝通和執法合作，如建立聯席會議制度，完善對房地產中介違法行為的執法協調機制，消除房地產中介監管中的盲點，從根本上保障房地產中介市場的規范有序發展。

3、強化行業自律監管。發揮房地產行業協會或商會的作用，制定行業規則，強化行業管理，建議在現有注冊制度的基礎上，建立房地產經紀執業人員的年檢制度。加大對房地產經紀人的監管力度。對違反相關法律法規、達不到從業標準的房地產經紀人員，注銷其職業資格。打擊各種違法經營和不正當競爭行為，維護公平、公正的市場秩序，提高房地產中介市場的誠信度和美譽度。同時充分發揮商會和行業協會的作用，加強同行業之間的溝通與協作，充分整合資源，為區域樓宇經濟服務。進一步加強其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯席會議的形式，由商會和行業協會定期或不定期地向政府及有關部門反映市場動態，提出政策建議，協調行業經濟活動，加強行業監督管理。

（三）培育和發展品牌企業

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如何依托現有的規模企業和引進知名品牌，形成優勢產業群將是我區房地產中介行業不斷發展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規模品牌企業，建議房地產中介的管理部門制訂相關獎罰制度，按評選越秀區“信得過”房地產中介、“零投訴”房地產中介，對于評選出來的企業給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優質品牌效應。

2、鼓勵支持房地產二手市場中實力較強、條件成熟的商家轉變經營模式，積極發展連鎖經營、特許經營。國內許多房地產中介公司發展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴大規模，搶占市場份額。從長遠看，房地產中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導入成熟先進的連鎖經營、特許經營理念，品牌將成為投資者和置業者選擇房地產中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區發展總部經濟和民營經濟的策略，積極引進市場前景好、發展潛力大、稅收效益高的優質房地產中介企業，如引入21世紀不動產等知名企業入駐我區。

（四）營造優質的服務環境

信息不對稱現象的存在，客觀上給中介公司和中介從業人員的違規行為提供了較大的操作空間。建議房地產管理部門應加大信息公開的力度，一是增大信息發布量，不僅公開宏觀信息，也應適當公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區等，方便市民查詢和對比；二是提高發布信息的質量，形成能夠有效反映市場運行狀況、引

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導公眾進行理性決策的指標體系，建議進一步加大對市場分析和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發布渠道的暢通，加強宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發布的信息。

（五）促進創新技術的推廣應用

房地產中介正在發生著根本性的變革，越來越多的新興網絡和商業工具被引進或創造。我們只有跟上時代的步伐，對創新技術進行大膽的推廣應用，才能在房地產市場上生存和發展。

１、網絡平臺。建立覆蓋整個區域的房地產市場中介網絡平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業監督和內部管理幾大系統，即引入ＭＬＳ（多重上市系統）。其核心是通過特定的軟件和網絡手段，使加入該系統的各個獨立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內，很多公司經紀人為買方提出“出價書”，房主有權挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經紀人轉交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經紀人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產權公司經手，不僅代寫、代辦過戶手續，還有保證履行合約的實際功能。若雙方條件切實可行，則代收房款和相關文件，手續辦妥后，房款交給賣方，房產證交給買方。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這

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些做法，減少糾紛。

（區發改局 練堅娟）1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過

2國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 2002 年5月23 日,建設部、國家發展計劃委員會、財政部等七部委聯合下發 ?? ?? ?? ??

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