第一篇：論民辦學校產權歸屬與管理

論民辦學校產權歸屬與管理

浙江東南外國語職業學校俞建明

隨著民辦學校的興起和發展，對于產權問題爭論不休，已經成為影響并制約民辦學校健康發展的一個關鍵性因素，綜合各種對產權問題的不同觀點，我以為產生爭論的一個根本原因在于對產權概念及產權核心缺乏正確認識。搞清楚對產權概念的界定，明確產權、所有權和所有制的關系就顯得尤為迫切。

一、民辦學校產權現狀的分析

（一）對產權的認識

什么叫產權，產權一詞源于英語中的“Property Rights”，產權是指財產所有權和與財產權有關的權利，包括經營權、使用權、采礦權、承包經營權等,統稱為用益權。按照《民法通則》定義，財產所有權是指依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。我國最早出現產權這一概念是在十三大政治報告中，十四屆三中全會通過的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》確立了“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”為特征的現代企業制度，在建立社會主義市場經濟過程中，又進一步明確社會力量舉辦的民辦學校屬于非企業法人單位，其投資、資產運作、產權歸屬等區別于傳統意義上的學校，“非企業”實質上是企業化運作，因此民辦學校的產權與企業有許多共同點。

從民辦學校的產權特點出發，對產權概念的界定和認識，應明確三個觀點：

1．民辦學校產權問題的研究必須以馬克思主義的產權理論為依據，遵循并反映學校的教學教育規律及其特點，學校畢竟是育人的場所，不能純粹按企業化操作，應注重學校的育人功能和社會效益。

2．產權不能僅僅限定為財產所有權，還應包括所有權在其實現過程中所派生的一系列財產權利關系。財產所有權的靈魂在于它的實現。

3．產權所反映的是責、權、利相統一的，以相對獨立的經濟利益主體為基礎的特殊的權利關系。產權的核心是所有權，即對財產的獨占權，具有排他性，產權所有者依法對自己的財產享有占有權、使用權、收益權和處置權。產權并不僅僅指某項或某種財產權，而是指一個以所有權為核心的財產權利系統。

（二）產權不清一直是民辦學校舉辦者面對的一個重要問題

按現有規定，民辦學校的產權，在辦學時歸辦學者所有，但不得分配、轉讓擔保或抵押；學校停止辦學時，清算后的剩余財產雖可返還或折價返還舉辦者，但其值最多只能相當于舉辦者最初的投入值，其余由審批機關統籌安排，用以發展社會力量辦學事業。也就是說，辦學者的投入，只是在教育機構被解散后才能返還，非但與學校運營過程中所獲得的滾動積累無緣，還得承擔貨幣貶值所帶來的損失。由此帶來的問題是：

1．民辦學校沒有可以抵押的物資，因而貸款困難。2．閑散資金更多地流向其它可以獲得高額利益的地方，人們對投資于教育信心不足。3．一些辦學者為規避投資風險，想方設法在短期內收回成本，使民辦學校成為“學店”之嫌。4．少數民辦學校的舉辦者鉆法律空子，使辦學資金不流入學校帳戶，引起社會的不滿。民辦學校籌措資金的渠道，歸納起來有11種之多，在眾多的籌資辦學渠道中，政府的資助是十分重要的，給民辦私立學校必要資助是世界發達國家發展私立學校教育的重要措施。這種資助，一可以減輕民辦學校財政壓力，促使其把注意力集中到教學上來；二是降低民辦學校的收費，促進教育機會均等；三是通過資助實現對民辦學校的必要管理。

（三）對教育產權歸屬問題，有三種代表性意見：

1．不論哪種所有制投入辦學，學校資產都是國家的。

2．除政府直接投入以外，其他的投入及收入應是私有的。

3．要尊重事實，國家、集體、私人，誰投入，產權就應該算誰的，要如實分清，才叫產權清晰。第一種意見不科學，明顯帶有“左”的傾向和計劃經濟的烙印，違背了投入產出原理。第二種意見也不確切，除政府投入以外，其他的投入不能一概論都是私有的，應根據投入主體的不同，給予科學的劃分，諸如既有私有成分，也有集體的成分。我們贊成第三種觀點，誰投入，產權就應該算誰的。

根據以上分析，形成了民辦學校產權歸屬的四種代表性觀點：

1．舉辦者或公民個人出資形成的校產，產權歸出資者所有。

2．社會各界的捐資、贊助以及學校自身運轉過程中增加的資產，產權歸學校所有，任何個人或組織都不能隨意從學校調用這部分資產。

3．由企事業單位投入的資金或實物形成的校產，產權歸投入的企事業單位所有。

4．由政府直接或間接投入的資金或實物形成的校產，產權歸國家所有，但若政府的投入采用無償資助的形式，或者學校在今后的一段時間內償還了政府的投資，那么這部分校產仍歸學校所有。

以上四種產權關系，既可以出現在不同的學校，也可以出現在同一所學校。但必須注意兩個問題：一是產權不是永恒的，除了依靠捐資和學校自身增值所形成的校產外，其余的資產都可以在不影響學校正常教育活動的前提下，由各辦學主體回收、轉讓或抵押。

二是在聯合辦學中，各產權主體必須以契約形式嚴格劃分彼此的責、權、利，如誰可以決定哪部分校產的抵押或轉讓，誰可以收回哪些校產。至于這些權責如何劃分，何時劃分，不同權項的具體限在哪里，則受制于多邊的現實和投資的主體。

二、投資辦學的特點及其管理原則

（一）投資辦學的特點

投資辦學是指公民個人、華僑、外商用自己的積蓄投入辦學或企業、事業單位用非政府撥款資金投入辦學。按照美國《企業管理百科全書》的界定，這種投資稱為“創業資本”即“venture Capital”，這種投資具有以下風險。

1、這是一種沒有擔保的投資。

2、這是一種無法以傳統渠道獲得資金的投資。

3、這是一種高風險與高收益并舉的投資。

4、這是一種流動性很小的中、長期投資。

5、這是一種資金與管理相結合的投資。

（二）投資管理的原則

對教育的投資就是對第三產業的投資，對產業的投資必須遵循并反映社會主義市場經濟的規律，這是確定投資辦學原則的根本前提。

1、多樣化（Variousness）原則

市場經濟是多維立體的經濟，作為市場經濟產物的民辦高校，其投資主體也必然突破計劃經濟體制下政府包攬辦學的模式，而呈現出多元性特點。社會力量辦學也只有通過多層次、多渠道，廣泛募集社會資金，才能有強勁的發展勢頭。

2．盈利性（Profitability）原則

既然對教育的投資，特別是對民辦學校的投資是一種對產業的投資，那就應該有產出，有產出的投入才是有效的投入，這是經濟學最基本的原理。政府提倡“辦學不能以盈利為目的”，但不以盈利為目的，不是不要盈利，學校盈利是對學校事業發展的有益補充。在民辦學校，我們既然承認公民個人或社會組織投資辦學的合法性，那么我們也應當承認投資回報的合法性，并應從稅制上加大改革力度，鼓勵投資者將其經濟回報作二次投資。依法維護投資者的合法權益，允許私有產權的轉讓和繼承。

3．安全性（Safety）原則

教育投資的安全性有三個前提，一是辦學合法性。二是辦學的周期性。要保證投資的合法回報，要保證邊際投資收益水平的提高，都需要一定的期限，即辦學周期性。三是有效管理。成功的辦學有兩個輪子，一個是必需的投資，另一個是有效的管理，兩者缺一不可。在滿足以上三個前提的基礎上，對教育的投資是最安全的投資，這是其它產業所無可比擬的。

4．流動性（Liquidity）原則

對教育的投資是一個動態過程，任何一個投資者都不可能一次性完成對某一個教育項目的投資，況且教育投資項目本身也有一個逐漸完善的過程。這就要求在投資管理中要科學地運用整分合原理，在總體目標下，抓住主要矛盾，使有限的經費發揮應有的作用。特別是當出現幾個投資者共同投資某個教育項目時，從立項投資開始，就注意明晰產權關系。教育投資的動態性還表現在對投資款的科學、合理的使用及促進教育投資款的有序流動。

三、產權歸屬的敏感問題

（一）“滾動發展”的民辦學校產權歸屬？

“滾動發展”的民辦學校產權歸誰，這一直是產權歸屬的一個熱點問題。

“滾動發展”是沒有投資主體直接投入，而是通過收取贊助費、捐贈、學雜費、培養費補差和校辦企業積累投入辦學，像這類學校的產權應是學校集體所有制；另一種情況是學校舉辦者個人不投資，而是通過向銀行借貸墊資辦學，然后用收取的學費、培養費或校辦企業收入償還貸款，這同樣屬于“滾動發展”，墊資與投資有質的區別，所承擔風險也不同，因此舉辦者不享有產權，學校的產權是以校長為首集體所有的。集體所有制的民辦高校應建立教育工會，通過教育工會制定章程，規定辦學收益及學校產權的分配方案，盡管產權的主要部分屬于全體教職工所有，但還有部分應歸政府所有。

（二）政府對民辦學校資產流向監管的合理性

如果我們承認教育是一個產業，那么民辦學校創業資金的運作需要通過融資手段，因此投資者不可能以個人形式出現，投資主體也并非投資者個體，而是投資者以私營企業為主體實施投資。民辦學校屬非企業性質單位，不具備經濟擔保和償還債務的能力，將民辦學校作為投資者的直接投入對象是不科學的，也是不現實的。辦民辦學校與辦其它事業不同，學校需要穩定，而投資者又需要減少風險，解決這一矛盾的理想方案應是：投資者為辦學的投資僅作學校存續期間劃撥使用，其產權歸屬投資者所有，學校以其辦學收益回報投資者以作補償。

這里有一個重要前提，即政府對民辦學校資產流向的監管。這是政府監管民辦學校的最重要的方法，其核心不是學校的經費如何使用，而是學校的產權是否明晰，收支是否清楚，以防學校不正當盈利，以保持學校穩定。

四、對人力資本產權的認識

人力資本和產權理論的有機結合產生了人力資本產權，這是在研究民辦學校產權歸屬和管理問題時必須面對的一個嶄新的課題。

民辦學校的發展，向學校舉辦者、也向社會提出了一個深刻的理論問題，即在民辦學校從教的教師是學校雇傭勞動者，還是學校辦學的主人？是為學校舉辦者創造或積累財富的工具，還是學校無形資產的含量所在？是學校舉辦者為教職工提供了就業機會，還是廣大教師以自身的勞動、智慧支撐著民辦學校？這事關教師的歸屬，事關對教師勞動價值的認可，這既是理論問題，更是現實問題。

導致我國民辦學校發展過程中大起大落現象的原因：一是學校的舉辦者錯誤地估價了教職員工作為學校無形資本的特殊作用，置教師于雇傭者地位，挫傷了教師的積極性、創造性；二是教育行政主管部門在審批、考核、評估民辦學校時，只注重學校舉辦者增量資本的投入情況，而忽視了存量資本的盤活，就其實質就是忽視了人力資本的作用。

在民辦學校，學校教師與學校舉辦者或董事長處于同樣重要的地位，他們都是投資者，缺一不可。資本學理論告訴我們，資本有兩種不同的投入與增長形式，增量資本是以增加自然資本的數量為主的增長方式；存量資本則是以增強社會資本的質量為主的增長方式。這兩種資本的平衡增長，是資本總體質量提高的條件，作為一個學校只有投入增量資本的同時，相應地投入存量資本，才能使資本增值。教師是投入存量資本的主體，決定著學校資本的增值，同樣決定一個學校的生存、發展。對此，我們不可置疑。

第二篇：產權歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區內的廠房、辦公樓、宿舍樓的產權均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第三篇：論住宅區配套公共建筑的產權歸屬

論住宅區配套公共建筑的產權歸屬 作者：湖北卓勝律師事務所熊學軍律師 發布時間：2009-3-9 [瀏覽次數：1610]

住宅區配套公共建筑（以下簡稱“配套公建”），指開發商按照國家及地方有關規定在商品房項目土地范圍內與商品住房配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但每個項目配套公建的具體構成因項目的不同會有所差異。配套公建的修建，為業主使用商品房提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業主與開發商關注的一個焦點。

隨著配套公建的修建，其產權歸屬問題也隨之產生。由于此問題關系到開發商與全體業主雙方的重大利益，而我國尚未出臺具體調整此問題的立法，現行有關規定也比較零散、模糊，導致此問題適用法律疑難，開發商與業主往往各執一詞，爭議由此產生。本著在現行法律框架下準確界定配套公建產權歸屬之目的，筆者茲作如下探討：

一、判斷配套公建產權歸屬的法律依據

圍繞著配套公建產權歸屬的法律依據，眾說紛紜，出現了如下幾種有代表性的觀點：

1、土地分攤論

此觀點以業主在辦理所購房屋土地使用證時，商品房項目的土地面積是否已全部被業主分攤作為判斷標準，如已全部分攤，則商品房項目的土地使用權已全部轉讓給全體業主，根據我國法律關于“土地使用權轉讓的，其地上建筑物及其他附著物的所有權一并轉移”的規定，則土地上所有建筑物（包括配套公建）及其他附著物的產權一并轉移給全體業主；如未全部分攤，則土地面積未分攤部分的配套公建的產權歸開發商。在全國引起廣泛關注的南京“星漢城市花園”地下停車庫產權歸屬爭議一案，一審法院判決也部分持此觀點。

筆者認為，此觀點不能成立，理由如下：（1）此觀點混淆了開發商與業主法律關系的性質。開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，開發商轉讓的主要標的物是某套商品房，并非該商品房占用范圍內的土地使用權，但根據我國法律關于房屋與占用范圍內的土地使用權應一并轉移的規定，故該商品房占用范圍內的土地使用權應一并轉讓，但我們不能說開發商與業主的法律關系是土地使用權轉讓關系。既然商品房項目的土地使用權及土地上房屋的初始權利在開發商，開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，則配套公建產權是否隨商品房產權一并轉移于全體業主，取決于我國調整物權轉讓的立法是否有具體規定，顯然不能以此觀點作為判斷標準。（2）我國有些地方土地管理部門在給業主辦理土地使用證時，人為地將商品房項目土地面積進行分割并全部分攤給業主的做法，由于缺乏法律依據，且有侵犯產權在開發商的配套公建占用范圍內的土地使用權之嫌，倍受爭議，此觀點以土地管理部門上述缺乏合法性的做法作為立論依據，不能成立。

2、成本攤入論

此觀點以配套公建修建費用是否已列入商品房銷售成本作為判斷標準，如列入，則配套公建產權歸全體業主；如未列入，則歸開發商。已向社會公示的《中華人民共和國物權法(征求意見

稿)》也持此觀點。南京“星漢城市花園”地下停車庫產權歸屬爭議一案的一審法院判決也同時持此觀點。

筆者認為，此種觀點不能成立，理由如下：我國商品房銷售價格實行市場調節價，開發商享有自主定價權，無需也未向政府物價主管部門申報商品房銷售成本具體構成及銷售價格，無需也未向社會公示上述材料，配套公建的修建費用是否已列入商品房銷售成本，完全屬于開發商內部的財務管理問題，甚至屬于開發商的商業秘密。以開發商內部的財務管理問題來決定配套公建的產權歸屬，有悖于基本法理及法律基本規定，且根本不具備可操作性。根據基本法理及法律基本規定，配套公建是由開發商修建的，并非由開發商代全體業主修建，配套公建產權是否隨商品房產權一并轉移于全體業主，取決于我國調整物權轉讓的立法是否有具體規定，不能以此觀點作為判斷標準。

3、主從物論

此觀點認為，根據基本法理及法律基本規定，配套公建如屬于商品房的從物，則其產權隨商品房產權一并轉移于全體業主，否則其產權歸開發商。

筆者認為，此觀點建立在基本法理及我國現行有關物權的立法基礎之上，理應成為判斷配套公建產權歸屬之正確標準。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第87規定，“有附屬物的財產，附屬物隨財產所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的，按約定處理”，此處的“有附屬物的財產”即主物，“附屬物”即從物。南京星漢城市花園地下停車庫產權歸屬爭議一案一審法院判決也同時持此觀點。

正確適用此標準的關鍵，是準確認定哪些配套公建屬于商品房的從物。這就必須從從物的基本概念出發，不能以配套公建是與商品房配套修建的房屋為由，就理所當然地認為其是商品房的從物；也不能以配套公建是與商品房配套修建的房屋為由，就推定全體業主可無償使用，進而停車位轉讓推定配套公建的產權歸全體業主，因為我國現行立法并未規定業主一律可無償使用配套公建（當然，國家及地方規定開發商必須配套修建并明確其產權屬全體業主的配套公建除外）。所謂“主物”與“從物”，是彼此相較而言的兩個概念，在需要多物共同使用的情況下，不需依賴他物就能獨立存在并發揮其效用的物為“主物”，需依賴他物方能存在并發揮其效用的物為“從物”。例如鎖屬于主物，銷匙則屬于從物。由主物與從物的基本概念出發，變電室、路燈配電室、燃氣調壓站、高壓水泵房、垃圾轉運站等配套市政公用建筑，需依賴商品房方能存在并發揮其效用，故應當認定為商品房的從物，但車庫、配套市政公用建筑之外的其他配套公建，原則上不屬于商品房的從物。

值得注意的是，全國有些地方制定的關于物業管理的地方性法規，將某些配套公建的產權規定為全體業主所有，如某省《物業管理條例》規定，“配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有”。筆者認為，地方性法規規定上述屬于民事基本制度的問題有違《立法法》；此外，地方性法規將配套使用的地下室規定為屬全體業主所有，有與現行立法相抵觸之嫌：（1）配套公建產權是否應隨商品房產權一起轉移，屬于民事基本制度，根據《立法法》，只有全國人大及其常委會制定的法律及全國人大及其常委會授權國務院制定的行政法規方可作出規定，地方性法規無權就此問題作出規定。事實上，在我國有關物權的專門法律尚未出臺的情況下，2003年6月18日國務院發布的《物業管理條例》盡管在第58條規定“違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用

權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”，但該條例并未對哪些物業共用部位、共用設施設備屬于業主所有作出規定，遵循了《立法法》的規定。（2）從從物的基本概念出發，地下室很難被認定為商品房的從物，其產權并不當然隨商品房產權一并轉移，上述地方性法規的規定有與現行立法相抵觸之嫌。

二、判斷配套公建產權歸屬的基本方法

本著在現行法律框架下準確界定配套公建產權歸屬的目的，筆者茲將判斷配套公建產權歸屬的基本方法闡述如下：

1、基于社會公共利益，國家及地方規定開發商必須配套修建并明確其產權歸屬的配套公建，其產權歸屬按國家及地方有關規定執行。

如配套中小學校，按國家及地方有關規定，其產權歸政府；配套物業管理辦公用房、社區居委會用房，按武漢市關規定，其產權歸全體業主；配套防空地下室，由于國家尚未對其產權歸屬作出明確界定，故其產權歸屬不明確，但其平時的使用權歸建設單位。

2、國有土地使用權出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執行。

國有土地出讓使用權出讓合同對于開發商及業主均具備法律約束力，如果出讓合同約定受讓人應配套建設一定面積的行政管理用房，其產權歸政府，則上述配套公建的產權歸政府。如果商品房買賣合同約定某些配套公建的產權歸全體業主，或被列入公用建筑面積分攤范圍，則其產權歸全體業主。

3、屬于商品房從物的，其產權隨商品房產權一并轉移于全體業主。

4、其他情形下，配套公建的產權原則上歸開發商。

三、幾種典型配套公建的產權歸屬

1、會所

會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統一的定義，一般指為住宅區居民提供娛樂休閑的場所。就建筑性質而言，會所不屬于城市規劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開發商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯系在一起。

商品房公用建筑面積分攤是按棟進行的，由于會所往往獨立修建，故會所一般不會被列入公用建筑面積分攤范圍。判斷會所的產權歸屬，可按如下方法處理：（1）會所中某些房屋如屬于國家及地方規定開發商必須配套修建并明確其產權歸屬的配套公建，則該部分房屋的產權歸屬按國家及地方有關規定執行；（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行；（3）其他情形下，會所產權歸開發商。

2、停車庫

地上停車庫及未與防空地下室結合建設的地下停車庫，如已被列入公用建筑面積分攤范圍，或商品房買賣合同約定產權歸全體業主所有，則其產權歸全體業主，否則歸開發商。

與防空地下室結合建設的地下停車庫，由于國家尚未對防空地下室的產權歸屬作出明確界定，故其產權歸屬不明確，但開發商依法享有防空地下室平時的使用權。開發商經向人防主管部門辦理使用登記手續，可將此結合建設的地下停車庫出租，但不能出售或以其他形式轉讓。

四、住宅區土地范圍內具有經濟價值的其他附著物的產權歸屬

住宅區土地范圍內具有經濟價值的其他附著物，指住宅區土地范圍內，不屬于房屋范疇，但又具有使用價值，可產生經營收益的其他附著物，如地上停車場、游泳池等。此類地上附著物的產權歸屬，關系到業主是否可以無償使用及經營收益的歸屬，而現行立法不具體，適用法律同樣疑難。

筆者認為，根據我國法律關于主物與從物產權應一并轉移的規定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，屬于土地及/或房屋的從物，本身無獨立的產權可言，其產權屬于其所附屬的土地使用權人及/或房屋產權人。

具體而言，地上停車場是住宅區土地及房屋的從物，而住宅區土地及房屋的權利人是全體業主（住宅區如有未售出之商品房及產權歸開發商的配套公建，則開發商也是業主之一），故地上停車場產權歸全體業主。游泳池如在會所范圍內，則其屬于會所的從物，其產權歸會所產權人；如在會所之外，則其屬于住宅區土地及房屋的從物，其產權歸全體業主。

（此文未經熊學軍律師許可，不得轉載、刊登）

第四篇：通信設施產權歸屬

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一、小區內通信設施的投資主體和通信設施產權歸屬

依據《電信條例》第四十六條（城市建設和村鎮、集鎮建設應當配套設置電信設施。建筑物內的電信管線和配線設施以及建設項目用地范圍內的電信管道，應當納入建設項目的設計文件，并隨建設項目同時施工與驗收。所需經費應當納入建設項目概算）。原信息產業部《關于加強對電信管道和駐地網建設管理等有關問題的通知》（信部規[2005]330號）規定（民用建筑的開發者和管理者應當將建筑物內的電信管線和配線設施以及建設項目用地范圍內的電信管道等電信設施，納入建設項目的設計文件，并隨建設項目同時施工與驗收。所需經費應當納入建設項目概算，并由建設項目出資人負責投資），愿信息產業部、建設部《關于進一步規范住宅小區及商住樓通信管線及通信設施建設的通知》（信部聯規［2007］24號）規定（為保障消費者的合法權益,滿足廣大電信用戶使用通信設施的需要,住宅小區及商住樓應同步建設建筑規劃用地紅線內的通信管道和樓內通信暗管,暗線,建設并預留用于安裝通信線路配線設備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應住宅小區或商住樓的建設項目概算,并作為項目配套設施統一移交），建筑規劃用地紅線內上述通信設施（指電話和有線上網通信設施，以下簡稱通信設施）應由開發商進行投資建設并計入小區建設項目概算,成本則分攤到業主繳納的配套費中，等小區建設完畢應作為項目配套設施統一進行移交。依據以上規定，開發商是小區通信設施的投資主體，即誰開發誰投資。

依據《中華人民共和國物權法》第七十三條（建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有），《物業管理條例》第二十七條(業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分)規定,小區內通信設施屬公用設施,應歸全體業主共有,產權屬全體業主所有。業主繳納的配套費中含有通信設施建設費用，即業主共同出資建設了小區內的通信設施，其產權就應歸全體業主這個小區內的“集體”所有。同時，依據信部聯規［2007］24號文規定（房地產開發企業,項目管理者不得就接入和使用住宅小區和商住樓內的通信管線等通信設施與電信運營企業簽訂壟斷性協議,不得以任何方式限制其他電信運營企業的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業務的權利），小區建筑規劃用地紅線內通信設施應由開發商投資，等小區建成交付使用后，多家通信運營商可以使用開發商預留的通信接入端囗平等進駐，公平競爭，消費者可以自愿選擇通信運營商接受其服務。事實上，小區建筑用地規劃紅線內通信設施并非開發商投資，大多由一家通信運營商投資，并取得通信設施的所有權，形成獨家經營的局面。

二、通信運營商投資小區內通信設施的原因

一個小區開發建設時，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設施建設都同步進行。供水、電、暖、氣等公用企業基本上仍為獨家經營，這些公用企業因為沒有競爭對手，在小區建設時不會在里面進行投資。開發商只有按設計規劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設施。在通信市場中通信運營商是多家的，在提供通信服務方面就會存在多家通信運營商競爭的局面。一些通信運營商為擴大市場占有率而進行“圈地”，用合同等形式和開發商約定在小區內獨家進行通信設施投

資，并取得通信設施所有權。而開發商為了減少開發成本，更會樂意讓通信運營商進行投資。等小區建成并移交使用后，因通信設施所有權屬某通信運營商所有，該通信運營商不會讓其他的通信運營商利用其建成的通信設施的端囗進駐小區開展經營，以其在小區內獨家通信經營權來獲取最大利潤。其他的通信運營商面對人家的“勢力范圍”只能是望而卻步，而消費者更是無法選擇，只得接受一家通信運營商提供的通信服務。

三、對通信運營商和開發商行為性質的認定和處罰依據

通信運營商為爭取交易機會，以投資為手段，投資本不應該屬于自己投資范圍的小區內通信設施，以達到在小區內獨家經營通信業務之目的，其行為是否構成商業賄賂？從商業賄賂行為構成要件來看，商業賄賂的主體是參與市場交易活動的單位或其個人，通信運營商和開發商都是取得營業執照，參與市場交易的單位。主觀方面是為了通過收買達到銷售或購買商品的目的。通信運營商在小區內投資，目的就是進行通信業務經營；客體方面表現為通信運營商通過投資通信設施，取得小區內獨家通信經營權利，排擠了其他通信運營商，剝奪了消費者的自主選擇權，其行為背離了誠實信用原則和公認的商業道德，損害了公平競爭的市場準則，損害了其他經營者和消費者的合法權益，擾亂了市場競爭秩序。客觀方面即具體行為表現為通信運營商采用投資手段買通開發商。根據以上分析，通信運營商和開發商行為屬《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款、《關于禁止商業賄賂行為的暫行規定》第二條和第四條所指違法行為，通信運營商構成商業賄賂行為，開發商則構成收受商業賄賂行為。應依據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十二條、《關于禁止商業賄賂行為的暫行規定》第九條規定進行處罰。

四、調查取證中應收集的基本證據

一是通信運營商和開發商雙方簽訂的通信投資協議等合同。可證明通信運營商在小區建筑用地規劃紅線內進行投資，以及投資通信設施的范圍，取得的獨家通信經營權利。其中，有些協議中使用類似“獨家”字眼，明確規定開發商只允許投資的通信運營商在小區內進行通信業務經營。有些為避開不公平競爭的嫌疑，不在條款中進行類似的約定，但是協議中約定通信運營商在小區內進行投資并取得通信設施的所有權也表明了其“獨家”的性質。檢查時如發現有些協議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時間已超過兩年，則看其雙方的協議中約定的“獨家”經營權的時間。如果“獨家”經營權約定的時間在查處的時間內，則應該認定仍在追責的時效內。因為雙方的行為仍為不公平競爭。

二是開發商開發小區成本明細賬。可證明開發商在開發小區時，未在通信設施中進行投資。

三是通信運營商在小區內進行通信設施建設的技術文件，和施工單位（通信運營商一般做為建設單位將工程發包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設施購入設備原材料財務證明，拔付施工單位工程款的財務證明，通信設施工程入固定

資產賬證明。可證明通信運營商是是投資主體，以及投資的數額，已入固定資產賬可證明產權歸屬通信運營商所有。

四是施工單位在小區內從事通信設施建設的證據。主要為施工合同，進行施工的技術性文件以及拔入工程款的憑證。可證明施工單位為通信運營商在小區內進行施工，且由通信運營商將工程款拔給施工單位，而非由開發商拔付。

五是在小區通信業務開通時，可由投資的通信運營商、開發商和小區物業管理企業進行證明其他通信運營商沒有進駐小區經營。必要時，也可以到當地別的通信運營商取得沒有進駐和無法進駐的證明。同時，還要對各個涉案當事人進行詢問，對所有的證據進行“串聯”互相印證以形成證據鏈。以上證據只為基本的，具體到個案，如果通信設施的投資主體是開發商，開發商再以租賃的形式，采取和通信運營商簽訂收取租賃費的“排他性”協議方式，或者通信運營商在小區內進行部分投資以控制小區內的通信經營權等要具體情況要具體分析，以便取得有關證據。

五、綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，維護經營者和消費者的合法權益

在現階段，小區建筑市場中涉及通信商業賄賂行為應該比較普遍，該行為阻礙了通信市場機制的正常運行，干擾了通信經營者之間的公平競爭，阻礙了通信技術的進步和通信服務質量的提高，更為嚴重的是損害了消費者的合法權益。應采取以下方法綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，一是加大打擊力度，對商業賄賂行賄和受賄雙方都要進行處罰，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。同時應將處理過程作為一個普法的好機會，教育雙方應該依法經營，堅持公認的商業道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀委、監察、建設、通信管理部門和通信運營商共同參加的座談會，達成共識，杜絕此類行為的發生。三是促成通信運營商之間簽訂協議，承諾在小區建設中不進行投資，在已建成小內平等進駐、公平競爭，給消費者提供質優價廉的服務。四是對由通信運營商投資的通信設施，可以由開發商進行購買、業主進行訴訟或其他方式確認業主對其所有權，對外平等租賃，各通信運營商合法進駐、公平競爭，確保消費者自主選擇權和業主的合法收益權。

第五篇：物業管理用房的產權歸屬

物業管理用房的產權歸屬 時間：2007-6-18 16:48:40

請問，小區物業管理用房的產權歸全體業主所有，可以發產權證嗎，如果能登記發證，所有權人是誰。如不能發證，如何體現產權

答：國務院《物業管理條例》第38條規定：物業管理用房的所有權依法屬于業主。但是相關部委對

物業管理用房如何辦理權屬登記未做出相關規定，所以我市暫未辦理，待新規定出臺后按新規定辦理。

物業用房不得少于50㎡

市府辦下發通知，住宅小區物業用房面積比例應不少于管理區域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報]網

友評論：加載中...條

本報訊(記者 楊同峰)住宅小區建設應當按照不少于物業管理區域總建

筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。昨日，中山市政府辦下發《關于

住宅小區建設配置物業服務用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業主委員

會辦公用房最低不少于10平方米。

物業用房所有權歸業主

按照《通知》，物業服務用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發建設的物業，應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

《通知》明確了物業服務用房的所有權限：物業服務用房所有權依法屬

于業主，不得改作他用。此外，如何選址也有規定：物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產證也不公攤

《通知》稱，發布前沒有配置物業服務用房的住宅小區，市府支持、鼓勵建設單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業服務用房，由建設單位或物業管理公司代理業主到市房管部門辦理所有權初始登記。

《通知》還明確，市規劃部門在審批建設項目規劃建筑設計條件時，明確項目物業管理服務用房的規劃要求；在審批《建設工程規劃許可證》時，在圖紙中明確物業服務用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規劃驗收；市建設行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規劃建設項目規劃建筑設計條件要求驗收物業服務用房。物業服務用房只作登記，無需辦理房產證，也不作公攤。

現狀

中山多數物業房被物業公司占有

近幾年來，中山對物業服務用房的建設標準已納入房地產建設規劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業主公攤，屬全體業主共有。

但在實際中，中山多數小區的物業服務用房，或為開發商提供，或為物業公司購買所得，或者面積納入業主公攤，多數沒有建立獨立的物業服務用房。一些開發企業以物業服務用房沒有公攤給業主為由，更替物業時據為己

有。有的開發企業修建的物業服務用房供小區前期物業公司(多為開發商自身物業企業)使用。一旦開發商自己的物業公司撤出小區后，就讓后期物業租用物業服務用房，產權還是屬于開發商。