第一篇：人防工程產權歸屬問題淺析

人防工程產權歸屬問題淺析

發布時間：2010-11-12 14:40:48

摘 要：結合民用建筑修建的防空地下工程產權如何界定問題，一直存在很大的爭議。文章對此進行了闡述，以期對大家有一定的借鑒意義！

關鍵詞：人防工程；產權歸屬；超義務

中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A

文章編號：1008-4428（2010）10-99-0

2人防工程大致可分為依法義務修建的人防工程和超義務修建的人防工程。比如說，小區內兩幢高層建筑應當修建 “滿堂紅”人防工程，但開發商不光在高樓下面修建了地下負一層、負二層兩層人防工程，還在兩幢樓之間的綠地之下也修建了人防工程，將高樓下的人防工程連成一體。若負二層防空地下室屬于依法義務修建的人防工程，則多修的負一層防空地下室和綠地下多建的人防工程就是超義務建設的人防工程；再如小區全部是多層建筑，按國家規定應當按總建筑面積的4％修建防空地下室，但開發商共修建了6％的人防工程，則超出的2％即為超義務建設的人防工程。

所以依法義務修建人防工程與超義務修建人防工程是完全不同的兩種行為，分別適用《人防法》第4條規定和第5條規定，依法義務建設的人防工程歸國家所有，超義務建設的人防工程其使用、受益權(用益物權)歸投資者所有，但這里涉及到一個問題，即超義務建設的人防工程的所有權歸屬問題，能否就可以直接認定歸投資者所有呢？結合民用建筑修建的防空地下室(尤其是商品房小區)在政府進行規劃審批時，都設定了專門的平時使用的規劃用途，如停車場、貯藏室、小區會所等等，往往正是因為平時使用上存在較高的經濟價值，才成為多方爭議的焦點，成為目前產權糾紛的主要原因。

第一、對于義務內修建的人防工程，其所有權歸國家所有，但其平時用途可能根據規劃用途用作小區停車場或其他，亦稱其平時用途在規劃時就已經設定好了，在一般情況下是由人防辦和規劃局審定通過的。《人防法》對此亦有明確規定：第20條“建設人民防空工程，應當在保證戰時使用效能的前提下，有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用”第26條“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能”。

根據規劃許可的有關內容，人防工程因為平時使用的規劃用途，其使用權已經確定給了特定對象，或由小區業主作為公共的配套設施共同使用，或由某一特定使用人使用該人防工程為小區全體業主提供某項特定服務。根據《人防法》25條之規定，使用國有人防工程的應當領取《人防工程平時使用證》，簽訂《人防工程使用合同》并交納人防工程使用費，同時還要做好人防工程的維護管理工作。由此可見，雖然小區內配套的人防工程使用人取得了平時使用人防工程并因此享有經營或收益的權利，但應

當根據國家規定支付人防工程使用費，同時根據《人防工程使用合同》的約定，由國家或授權某個單位承擔維護管理責任，或由人防工程使用人承擔維護管理責任，在保障防空效能的前提下為經濟建設和人民生活提供服務，并保持良好的使用狀態。

第二、對于超義務建設的人防工程，目前確定歸投資者所有的呼聲日益高漲，我們發現在實踐中存在以下幾種情形：(1)投資者在辦理土地出讓手續時，就將超義務建設的人防工程的建筑面積計入用地規劃的容積率，并交納了土地出讓金或土地使用費，這種情況下投資者取得地下空間使用權，并可以領取人防工程的產權證；(2)投資者取得土地使用權時，因人防工程的特殊屬性，國家明確同意將人防工程所占用的地下空間劃撥給投資者使用，這種情況下，投資者超義務所修建的人防工程，可參照投資公益設施的有關規定領取人防工程產權證；(3)投資者在簽訂《土地出讓合同》時并無明確約定，但規劃審批時投資者按《人防法》第5條之規定，除負擔了義務內修建人防工程的費用外，還積極投資建設超比例外的人防工程，由于沒有明確該部分人防工程的地下空間使用權，導致申領人防工程產權證時存在法律上的障礙。

筆者認為，超義務建設的人防工程應當歸投資者所有。依據如下：首先，投資者在修建該項人防工程取得了用地許可，并符合城市建設規劃的要點，履行了各項審批手續，因此超義務建設的人防工程屬于合法建筑，并符合物權取得之基本理論；其次，根據《人防法》第5條之規定，投資者取得該人防工程的占有、使用，受益權，并享有受到一定限制的處分權，但此處分權受限制的內容與其他取得產權的人防工程類似，同樣是基于法律的強制規定，除此以外，并無明顯差別。再次，根據《國防法》和《人防法》的規定，用于國防目的的人防工程建設用地可以由政府劃撥，即無償取得土地使用權。盡管投資者修建人防工程的目的是為了獲取經濟利益，但國家為了戰時防空的需要對此行為予以鼓勵并采取優惠政策，該政策在人防工程的建設和平時開發利用上均有明顯體現，如減免各項規費、稅收以及用水用電價格等。其中，減免人防工程的建設用地(地下空間)使用費，也應當屬于國家鼓勵投資建設人防工程的具體政策。但該項規定目前只有法律的原則精神，具體內容有待進一步制定。更何況，修建地下人防工程的建筑成本本身就比地上建筑成本高兩到三倍，必須考慮到投資者的成本和收益的比例問題制定相應的鼓勵政策。因此，超義務建設的人防工程應當歸投資者所有。

參考文獻：

[1]蘇寶緯.人防工程管理與使用[M].軍事科學出版社,2006.[2]錢七虎.民防學[M].國防工業出版社,2001.[3]陳亞舟.人民防空概論[M].解放軍出版社,2008.[4]王 玨.新時期民防研究[M].解放軍出版社,2000.[5]孟勤國.物權二元結構論[M].人民法院出版社,2002.[6]王勝利.人民防空行政執法概覽[M].中國人民公安大學出版社,2002.作者簡介：

耿宗航,南京大學法學院。

第二篇：人防工程產權

人防工程的產權不屬于業主

第五條 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。

國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

北京首例居民樓下防空地下室確權案一審判決認為

業主不是投資者無所有權

判決書對爭論焦點“投資者”的解釋值得注意

法院說防空法的“投資者”該這樣理解：

即使修建該防空地下

室的成本確為各業主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，也就并非法律意義上的“投資”行為。從成本最終承擔的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區分主動出資與被動負擔在法律上的不同意義。如果簡單的將購房款等同于投資款，并依此確認各購房人對人防工程享有所有權，顯然缺乏邏輯上的合理性。北京市首例居民樓地下人民防空工程確權案10月21日在北京市海淀區人民法院一審判決，法院“不予確認”原告華清嘉園小區15號樓業主所舉證據，對他們提出的要法院確認本樓地下室人防工程業主具有所有權的訴求“不予支持”，駁回原告的起訴。

和所有小區居民樓業主都有關聯意義的訴訟

原告王先生等9人訴稱，2000年10月至2001年3月期間，王先生等9原告以預購形式分別購買了位于北京市海淀區華清嘉園6號樓(現更名為甲15號樓)內的商品房，于2002年6月交付使用。現9原告以購買房屋的房價款中包含了人防工程的造價，人防工程屬于公共服務設施、共用設施為由，認為自己系人防工程投資人，應被確認為華清嘉園甲15號樓地下人防工程的所有權人；海淀區人防辦立即清退華清嘉園甲15號樓地下人防工程內居住的閑雜人員；返還租金人民幣2萬元。被告海淀區人防辦辯稱，原告無證據證明是該樓下人防工程所有人，人防工程系戰略設施，屬國家所有，且原告購買房屋時簽訂的購房合同中約定的公攤面積并未包括人防工程。我方代國家對人防工程行使管理權，向使用人收取的是管理費而非租金。原告主張的返還租金系給付之訴，與確權之訴應分別處理，對于人防工程的管理方面的問題亦應另行解決，因此不同意原告的訴訟請求。

北京市人防辦的“回復”認為小區的人防設施真正投資人是買房的業主法院經審理查明，9原告與華潤置地(北京)物業管理公司(以下簡稱華潤北京公司)在商品房買賣合同的附件中，對于公共部位與公用房屋建筑面積進行約定，其中分攤原則中不包括本案所爭議的地下二層防空地下室。在雙方權利義務條款中，亦未涉及該防空地下室的內容。

2002年5月28日，華潤北京公司與海淀區人防辦簽訂《防空地下室移交書》，將華清嘉園6號樓的防空地下室移交給海淀區人防辦。

2003年1月2日，海淀區人防辦與華潤北京公司簽訂《使用人防工程責任書》，將包括甲15號樓人防工程(940平方米)在內的小區內的人防工程授權由華潤北京公司使用。

2004年11月19日，北京市人民防空辦公室(以下簡稱市人防辦)在給北京市人大代表高揚的《關于人大代表對人防工程產權問題的回復》(以下簡稱《回復》)中有如下闡述：開發商將房屋賣出后，隨著房屋產權的轉移，實際上他就不再是投資

主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人，因為修建地下室的投資已攤入出賣的房價之中而隨房屋賣出；國家不僅減讓土地出讓金，減免了有關稅費，還給予了種種優惠條件，因而實際上，國家也是有間接投入的，綜合這些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我們認為，城市居民小區的防空地下室產權應歸國家，使用管理權應歸人民防空主管部門；城市居住小區的人防工程真正投資人是購買商品房的業主們，但是按照規劃統一配建的居住小區的配套附屬設施不僅僅是人防工程，還有學校、托幼園所以及占有一定比例的地面物業管理用房等，均攤入了商品房綜合開發成本，這些建筑物的產權是否也應該歸屬業主們實行共有、共管呢？況且人防工程是國家的重要戰備設施，且有特殊屬性，其產權歸屬需要依據國家憲法和相關法律由國家立法予以確定。

目前我國無任何法律、法規對城市居民小區的防空地下室的產權歸屬予以明確界定。

原告一方面以“人民防空工程的收益歸投資者所有”的論斷為基礎，基于收益權是所有權的主要權能之一，從而推導出投資者即為所有權人的結論。另一方面以物業管理條例的規定為依據，基于人防工程為強制配建設施的性質，主張其屬于共用設備設施，因此應由業主享有所有權或使用權。

法院對案件爭論焦點———防空法上的“投資者”概念作解釋

對于上述兩方面的合理性，法院認為：

一、北京市人防辦在《回復》中并未確認防空地下室所有權的歸屬，其針對市人大代表的提問所作闡述應屬理論探討，并不具有權威性及法律效力。

二、防空法上所指“投資”作為法律用語有其特殊含義，強調出資者系為達到一定目的而投入資金，其對投資行為應具有主觀能動性，即在實施投資的具體出資行為時，已對投資的內容有相應的認知、對收益有相應的預期、對風險有相應的預見。本案中，各原告在確立商品房買賣合同關系時應明知其所支付的購房款的對價

并不包括防空地下室，因此即使修建該防空地下室的成本確為各業主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，也就并非法律意義上的“投資”行為。北京市人防辦在《回復》中是從成本最終承擔的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區分主動出資與被動負擔在法律上的不同意義。如果簡單地將購房款等同于投資款，并依此確認各購房人對人防工程享有所有權，顯然缺乏邏輯上的合理性。

三、收益權確為所有權的四大權能之一，但有收益權，不必然享有所有權，因此原告方主張其有收益權即有所有權的邏輯關系并不成立。

四、基于現狀，本案所爭議的防空地下室并不在物業區域內，因此物業管理條例的條文對本案并不適用。

基于上述理由，法院對原告方所主張權利的事實及法律依據不予確認，并因此對原告方要求將華清嘉園甲15號樓地下二層防空地下室的所有權確認歸原告方所有的訴訟請求不予支持。

原告方要求海淀區人防辦返還人民幣兩萬元并承擔清退華清嘉園甲15號樓地下人防工程內居住人員的責任，該兩項訴訟請求的成立應以確認原告方享有所爭議的防空地下室的所有權為前提，鑒于前提尚未成立，該兩項訴訟請求缺乏權利基礎，故法院對原告方該兩項訴訟請求亦不予支持。

但地下人防工程作為強制配套設施，具有特定用途，任何人對不良使用人防工程、設施的現象均有提出異議的權利，可通過相關行政告申等途徑予以解決。原告方有關防空地下室被出租、居住使用人擾民、存在安全隱患等當庭陳述應引起海淀區人防辦的重視，法院亦將通過司法建議敦促相關部門加強管理。(秦芳芳 李郁)

第三篇：產權歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區內的廠房、辦公樓、宿舍樓的產權均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第四篇：通信設施產權歸屬

?

一、小區內通信設施的投資主體和通信設施產權歸屬

依據《電信條例》第四十六條（城市建設和村鎮、集鎮建設應當配套設置電信設施。建筑物內的電信管線和配線設施以及建設項目用地范圍內的電信管道，應當納入建設項目的設計文件，并隨建設項目同時施工與驗收。所需經費應當納入建設項目概算）。原信息產業部《關于加強對電信管道和駐地網建設管理等有關問題的通知》（信部規[2005]330號）規定（民用建筑的開發者和管理者應當將建筑物內的電信管線和配線設施以及建設項目用地范圍內的電信管道等電信設施，納入建設項目的設計文件，并隨建設項目同時施工與驗收。所需經費應當納入建設項目概算，并由建設項目出資人負責投資），愿信息產業部、建設部《關于進一步規范住宅小區及商住樓通信管線及通信設施建設的通知》（信部聯規［2007］24號）規定（為保障消費者的合法權益,滿足廣大電信用戶使用通信設施的需要,住宅小區及商住樓應同步建設建筑規劃用地紅線內的通信管道和樓內通信暗管,暗線,建設并預留用于安裝通信線路配線設備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應住宅小區或商住樓的建設項目概算,并作為項目配套設施統一移交），建筑規劃用地紅線內上述通信設施（指電話和有線上網通信設施，以下簡稱通信設施）應由開發商進行投資建設并計入小區建設項目概算,成本則分攤到業主繳納的配套費中，等小區建設完畢應作為項目配套設施統一進行移交。依據以上規定，開發商是小區通信設施的投資主體，即誰開發誰投資。

依據《中華人民共和國物權法》第七十三條（建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有），《物業管理條例》第二十七條(業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分)規定,小區內通信設施屬公用設施,應歸全體業主共有,產權屬全體業主所有。業主繳納的配套費中含有通信設施建設費用，即業主共同出資建設了小區內的通信設施，其產權就應歸全體業主這個小區內的“集體”所有。同時，依據信部聯規［2007］24號文規定（房地產開發企業,項目管理者不得就接入和使用住宅小區和商住樓內的通信管線等通信設施與電信運營企業簽訂壟斷性協議,不得以任何方式限制其他電信運營企業的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業務的權利），小區建筑規劃用地紅線內通信設施應由開發商投資，等小區建成交付使用后，多家通信運營商可以使用開發商預留的通信接入端囗平等進駐，公平競爭，消費者可以自愿選擇通信運營商接受其服務。事實上，小區建筑用地規劃紅線內通信設施并非開發商投資，大多由一家通信運營商投資，并取得通信設施的所有權，形成獨家經營的局面。

二、通信運營商投資小區內通信設施的原因

一個小區開發建設時，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設施建設都同步進行。供水、電、暖、氣等公用企業基本上仍為獨家經營，這些公用企業因為沒有競爭對手，在小區建設時不會在里面進行投資。開發商只有按設計規劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設施。在通信市場中通信運營商是多家的，在提供通信服務方面就會存在多家通信運營商競爭的局面。一些通信運營商為擴大市場占有率而進行“圈地”，用合同等形式和開發商約定在小區內獨家進行通信設施投

資，并取得通信設施所有權。而開發商為了減少開發成本，更會樂意讓通信運營商進行投資。等小區建成并移交使用后，因通信設施所有權屬某通信運營商所有，該通信運營商不會讓其他的通信運營商利用其建成的通信設施的端囗進駐小區開展經營，以其在小區內獨家通信經營權來獲取最大利潤。其他的通信運營商面對人家的“勢力范圍”只能是望而卻步，而消費者更是無法選擇，只得接受一家通信運營商提供的通信服務。

三、對通信運營商和開發商行為性質的認定和處罰依據

通信運營商為爭取交易機會，以投資為手段，投資本不應該屬于自己投資范圍的小區內通信設施，以達到在小區內獨家經營通信業務之目的，其行為是否構成商業賄賂？從商業賄賂行為構成要件來看，商業賄賂的主體是參與市場交易活動的單位或其個人，通信運營商和開發商都是取得營業執照，參與市場交易的單位。主觀方面是為了通過收買達到銷售或購買商品的目的。通信運營商在小區內投資，目的就是進行通信業務經營；客體方面表現為通信運營商通過投資通信設施，取得小區內獨家通信經營權利，排擠了其他通信運營商，剝奪了消費者的自主選擇權，其行為背離了誠實信用原則和公認的商業道德，損害了公平競爭的市場準則，損害了其他經營者和消費者的合法權益，擾亂了市場競爭秩序。客觀方面即具體行為表現為通信運營商采用投資手段買通開發商。根據以上分析，通信運營商和開發商行為屬《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款、《關于禁止商業賄賂行為的暫行規定》第二條和第四條所指違法行為，通信運營商構成商業賄賂行為，開發商則構成收受商業賄賂行為。應依據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十二條、《關于禁止商業賄賂行為的暫行規定》第九條規定進行處罰。

四、調查取證中應收集的基本證據

一是通信運營商和開發商雙方簽訂的通信投資協議等合同。可證明通信運營商在小區建筑用地規劃紅線內進行投資，以及投資通信設施的范圍，取得的獨家通信經營權利。其中，有些協議中使用類似“獨家”字眼，明確規定開發商只允許投資的通信運營商在小區內進行通信業務經營。有些為避開不公平競爭的嫌疑，不在條款中進行類似的約定，但是協議中約定通信運營商在小區內進行投資并取得通信設施的所有權也表明了其“獨家”的性質。檢查時如發現有些協議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時間已超過兩年，則看其雙方的協議中約定的“獨家”經營權的時間。如果“獨家”經營權約定的時間在查處的時間內，則應該認定仍在追責的時效內。因為雙方的行為仍為不公平競爭。

二是開發商開發小區成本明細賬。可證明開發商在開發小區時，未在通信設施中進行投資。

三是通信運營商在小區內進行通信設施建設的技術文件，和施工單位（通信運營商一般做為建設單位將工程發包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設施購入設備原材料財務證明，拔付施工單位工程款的財務證明，通信設施工程入固定

資產賬證明。可證明通信運營商是是投資主體，以及投資的數額，已入固定資產賬可證明產權歸屬通信運營商所有。

四是施工單位在小區內從事通信設施建設的證據。主要為施工合同，進行施工的技術性文件以及拔入工程款的憑證。可證明施工單位為通信運營商在小區內進行施工，且由通信運營商將工程款拔給施工單位，而非由開發商拔付。

五是在小區通信業務開通時，可由投資的通信運營商、開發商和小區物業管理企業進行證明其他通信運營商沒有進駐小區經營。必要時，也可以到當地別的通信運營商取得沒有進駐和無法進駐的證明。同時，還要對各個涉案當事人進行詢問，對所有的證據進行“串聯”互相印證以形成證據鏈。以上證據只為基本的，具體到個案，如果通信設施的投資主體是開發商，開發商再以租賃的形式，采取和通信運營商簽訂收取租賃費的“排他性”協議方式，或者通信運營商在小區內進行部分投資以控制小區內的通信經營權等要具體情況要具體分析，以便取得有關證據。

五、綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，維護經營者和消費者的合法權益

在現階段，小區建筑市場中涉及通信商業賄賂行為應該比較普遍，該行為阻礙了通信市場機制的正常運行，干擾了通信經營者之間的公平競爭，阻礙了通信技術的進步和通信服務質量的提高，更為嚴重的是損害了消費者的合法權益。應采取以下方法綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，一是加大打擊力度，對商業賄賂行賄和受賄雙方都要進行處罰，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。同時應將處理過程作為一個普法的好機會，教育雙方應該依法經營，堅持公認的商業道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀委、監察、建設、通信管理部門和通信運營商共同參加的座談會，達成共識，杜絕此類行為的發生。三是促成通信運營商之間簽訂協議，承諾在小區建設中不進行投資，在已建成小內平等進駐、公平競爭，給消費者提供質優價廉的服務。四是對由通信運營商投資的通信設施，可以由開發商進行購買、業主進行訴訟或其他方式確認業主對其所有權，對外平等租賃，各通信運營商合法進駐、公平競爭，確保消費者自主選擇權和業主的合法收益權。

第五篇：物業管理用房的產權歸屬

物業管理用房的產權歸屬 時間：2007-6-18 16:48:40

請問，小區物業管理用房的產權歸全體業主所有，可以發產權證嗎，如果能登記發證，所有權人是誰。如不能發證，如何體現產權

答：國務院《物業管理條例》第38條規定：物業管理用房的所有權依法屬于業主。但是相關部委對

物業管理用房如何辦理權屬登記未做出相關規定，所以我市暫未辦理，待新規定出臺后按新規定辦理。

物業用房不得少于50㎡

市府辦下發通知，住宅小區物業用房面積比例應不少于管理區域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報]網

友評論：加載中...條

本報訊(記者 楊同峰)住宅小區建設應當按照不少于物業管理區域總建

筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。昨日，中山市政府辦下發《關于

住宅小區建設配置物業服務用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業主委員

會辦公用房最低不少于10平方米。

物業用房所有權歸業主

按照《通知》，物業服務用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發建設的物業，應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

《通知》明確了物業服務用房的所有權限：物業服務用房所有權依法屬

于業主，不得改作他用。此外，如何選址也有規定：物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產證也不公攤

《通知》稱，發布前沒有配置物業服務用房的住宅小區，市府支持、鼓勵建設單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業服務用房，由建設單位或物業管理公司代理業主到市房管部門辦理所有權初始登記。

《通知》還明確，市規劃部門在審批建設項目規劃建筑設計條件時，明確項目物業管理服務用房的規劃要求；在審批《建設工程規劃許可證》時，在圖紙中明確物業服務用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規劃驗收；市建設行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規劃建設項目規劃建筑設計條件要求驗收物業服務用房。物業服務用房只作登記，無需辦理房產證，也不作公攤。

現狀

中山多數物業房被物業公司占有

近幾年來，中山對物業服務用房的建設標準已納入房地產建設規劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業主公攤，屬全體業主共有。

但在實際中，中山多數小區的物業服務用房，或為開發商提供，或為物業公司購買所得，或者面積納入業主公攤，多數沒有建立獨立的物業服務用房。一些開發企業以物業服務用房沒有公攤給業主為由，更替物業時據為己

有。有的開發企業修建的物業服務用房供小區前期物業公司(多為開發商自身物業企業)使用。一旦開發商自己的物業公司撤出小區后，就讓后期物業租用物業服務用房，產權還是屬于開發商。