第一篇：關于發展樓宇經濟調研報告

關于山陽區發展樓宇經濟的調研報告

山陽區政協委員：黃春林

一．什么是樓宇經濟

樓宇經濟是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。所謂樓宇經濟是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，體現集約型、高密度特點的一種現代經濟形態。樓宇經濟野是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。這里所說的“樓宇”，一般指城市內占地面積較小，容積率較高、建筑面積較大并用于經營性的寫字樓、商務樓和工業樓房。在我國城市經濟發展中，凡是以寫字樓、商務樓和都市型工業樓宇為重要物質載體的經濟活動，通稱為“樓宇經濟”。

二．樓宇經濟的特點

1、高產出。樓宇經濟實現稅收高，是轉變經濟增長方式、實現城市跨越式發展的重要突破口。據發達地區有關方面統計，一幢高級商務樓所創造的效益，與城郊幾平方公里范圍內的商戶所產生的效益相等，因而被稱為垂直的商務街、金融街。

2、集約利用土地。樓宇經濟集約利用土地和資源，實現了城市經濟從外延式擴張向內涵式深化轉變的新型經濟形態，通過把平面土地和空間概念聯系起來，充分利用空間

資源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和產出率。

3、具有環保特點。支撐樓宇經濟的產業非常廣泛，但主要是現代服務業。如金融業、各種咨詢業、廣告策劃、影視制作、網絡公司、律師事務所、會計師事務所、咨詢中介公司、高科技企業、娛樂服務企業、房地產開發企業、旅游服務企業、交通通訊企業等國內外各類企業、公司。

三．發展樓宇經濟的必要性

1、發展樓宇經濟，有利于推動城市化進程，培育新的經濟增長點。目前山陽區正處在工業化、城市化加速發展的階段，發展樓宇經濟，可以變平面發展為立體發展，變實體經濟為虛擬經濟，向空間求發展，向樓宇要效益。樓宇經濟所依托的商務寫字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進，同時可實現在高價位上的土地再開發，達到可觀的利潤空間。

2、發展樓宇經濟，有利于加速現代服務業發展，實現經濟結構調整。樓宇經濟發展到一定程度，較多的商務寫字樓集聚在一定的區域內，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務和物業服務市場，形成功能良好、配套齊全的商務圈。同時樓宇中聚集的大量企業和員工所產生的知識培訓、文化娛樂、交通住宿等需求，都能進一步促進區域現代服務業發展。

3、發展樓宇經濟，有利于改善投資環境，提升城市品

位和檔次。發展樓宇經濟，建設一批交通便利、基礎設施完善、建筑風格鮮明的商務寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過發展樓宇經濟，大力引進大公司、研發中心和新型業態落戶，可以加速信息、資金、人才、技術等關鍵要素在山陽區的集聚，不斷提升城市服務、輻射功能，極大地改善山陽區的投資環境。

四．發展樓宇經濟的現實阻礙

樓宇經濟的發展離不開集聚性商業樓宇的建設與開發，而房地產企業的結構性缺陷使得從事房地產經營的企業極少，絕大多數房地產企業都只從事項目的開發，追求快速的利益回報。

原因主要是在住宅開發時可以通過預售和銷售將資金回籠或獲得利潤，寫字樓市場等收租物業面對的則是租賃市場，出租寫字樓資金回收期長，還有大量的后期物業管理工作，沒有相當實力的企業做不了。

由于短期高開發利潤的吸引，以及房地產企業實力有限的現狀，使房地產企業不得不放棄寫字樓建設而選擇住宅。這種缺陷所帶來的局限，在大型項目操作和長期穩定的回報上顯現得特別充分。

五．山陽區發展樓宇經濟的幾點建議

一是要做好產業戰略前導和城市規劃，引導開發建設智能化程度高、配套設施齊全的高檔商務樓宇，通過拆舊建新、拆低建高，加快樓宇擴容和升級，提高房地產開發中寫字樓所占比例。

二是完善對樓宇經濟的長效服務和管理機制。建立一支由工商、稅務、市容、綜合執法、環保、交通支隊、街道及各樓宇物業部門組成的樓宇招商服務隊伍，強化服務功能，提高服務效率，求精求細，多角度、深層次開展服務，積極協調解決樓宇建設和招商過程中的各類困難。

三是進行市場化的專業推介。召開商務樓宇展示推介會和智能化研討會，對重點樓宇進行專題宣傳和推廣。策劃建立山陽區樓宇經濟促進服務中心，從事寫字樓和商業店鋪承租、買賣及樓市調查、市場咨詢、信息發布、招商引資等業務，搭建起樓宇和企業對接的橋梁，促進樓宇交易。

四是功能專業化。走“打造專業樓宇平臺，發展特色產業集群”的路子，引導業主進行樓宇功能定位，促進金融、物流、中介等產業的聚集，發展產業集群。鼓勵開發商引進相同或關聯行業入住，部分樓宇對一些不符合自身定位的企業進行了置換和交流。通過政府有效運作，力爭形成一批產業特征比較明顯的特色樓宇。

五是完善城區功能，營造良好的樓宇經濟外部商務環境。著重解決交通壓力，興建立體停車樓。重點發展品牌性商業零售，特色樓宇餐飲、休閑、文化娛樂等服務性項目，形成區域性聚集，為樓宇經濟提供配套服務，提升城市品位，豐富樓宇經濟的內涵。

六是以提高入住企業質量為目標，進一步增強樓宇經濟招商引資的針對性和實效性。將重點商務樓宇整體包裝、策劃，整體招商；借助知名中介公司進行招商；采取合資、合作的方式引入品牌物業管理公司；完善行業組織，形成公平競爭的樓宇經濟市場局面，增強共同抵御風險的能力。

發展樓宇經濟是拓展山陽區發展空間的重要途徑，是山陽區招商引資的重要手段，是加快山陽區現代服務業發展的必然要求，我們要以“樓宇得租金、企業得利潤、政府得稅收、經濟得發展”為目標，大力發展樓宇經濟，打造高端商務功能，實現山陽區經濟發展的新突破。

第二篇：關于加快發展樓宇經濟優惠政策

關于加快發展樓宇經濟優惠政策的實施方案

為深入貫徹落實科學發展觀，加快轉變經濟發展方式，鼓勵外埠企業入駐000投資，按照000號文件制定相關辦法。

一、相關企業扶持辦法

（一）商貿業企業

1、對縣域外商貿企業入駐我鄉創業投資的，對當年納稅500萬元以下的（含500萬元），按鄉留成財力的50%用于扶持企業發展創新；對當年納稅500萬元以上的同類企業，按鄉留成財力的60%用于扶持企業發展創新；對于年納稅額達到1000萬元以上的同類企業，按鄉留成財力的75%用于扶持企業發展創新；對年納稅額達到2000萬元以上的同類企業，按鄉留成財力的85%用于扶持企業發展創新；對年納稅超億元以上的企業，扶持標準一事一議。鄉財政所每月暫按納稅額兌付扶持資金，年終再按全年完成額一次性匯算補齊。

2、鼓勵各村、部門、個人引資創業。對各村、部門、個人引進創業投資的，按繳納稅收鄉留成財力的5%獎勵引資人。

3、此項優惠政策適用于縣域外注冊我鄉的各類商貿經營性公司。

4、各稅種鄉留財力比例為：增值稅18.75%，營業稅50%，企業所得稅30%，城市維護稅100%，印花稅100%，教育費附加稅100%。

（二）建筑、安裝業企業

對縣域外建筑、安裝企業到我鄉注冊公司的，按營業稅3.36%的稅率，企業所得稅2% 的稅率繳納稅費。對當年納稅100萬元以下的（含 1

100萬元），按鄉留成財力的60%用于扶持企業發展創新；對年納稅100萬以上的，按鄉留成財力的70%用于扶持企業發展創新；對年納稅500萬元以上的，按鄉留成財力的80%用于扶持企業發展創新；對年納稅2000萬元以上的一事一議。按繳納稅收鄉留成財力的10%獎勵引資人，鄉留成財力每多留10%多獎勵5%給引資人。鄉財政所每月暫按納稅額兌付扶持資金，年終再按全年完成額一次性匯算補齊。

（三）運輸業企業

對縣域外運輸企業到我鄉注冊公司的，按營業稅5.94%的稅率繳納稅費。對當年納稅100萬元以下的（含100萬元），按鄉留成財力的60%用于扶持企業發展創新；對年納稅100萬以上的，按鄉留成財力的70%用于扶持企業發展創新；對年納稅500萬元以上的，按鄉留成財力的80%用于扶持企業發展創新；對年納稅2000萬元以上的一事一議。按繳納稅收鄉留成財力的10%獎勵引資人，鄉留成財力每多留10%多獎勵5%給引資人。財政所每月暫按納稅額兌付扶持資金，年終再按全年完成額一次性匯算補齊。

（四）服務業企業

對域外服務企業到00注冊公司的，按營業稅5.45%的稅率繳納,企業所得稅按2%的稅率繳納。對當年納稅100萬元以下的（含100萬元），按鄉留成財力的60%用于扶持企業發展創新；對年納稅100萬以上的，按鄉留成財力的70%用于扶持企業發展創新；對年納稅500萬元以上的，按鄉留成財力的80%用于扶持企業發展創新；對年納稅2000萬元以上的一事一議。按繳納稅收鄉留成財力的10%獎勵引資人，留成財力每多留10%多獎勵5%給引資人。鄉財政所每月暫按納稅額兌付扶持資金，年終再按全年完成額一次性匯算補齊。

二、財政政策兌現辦法

建筑、安裝企業，運輸業企業，服務業企業到月底填報申請表，憑完稅證復印件，由鄉財政所核實后，經領導批準，于次月20日前由0財政所返還企業和引資人或引資單位。商貿企業填報申請表，提供完稅證復印件，報0000總部經濟辦公室，由總部經濟辦公室認定核實后，抄送財政局，于次月10日內財政局返給鄉財政所，財政所返給企業。

三、上學就業優惠政策

外來投資企業法人或企業高管子女有就學需求的，義務教育階段可依據項目坐落地點和家庭居住地點，按照相對就近、屬地管理、學校可容的原則安排就學；非義務教育階段，可安排到優質高中就讀；需在靜海參加中考、高考的學生，按照市教委的有關政策執行。

四、附則

（三）如遇政策調整時，按新政策執行。

00

二0一一年七月一日

第三篇：我區發展樓宇經濟初探

今年以來，我區部分板塊提出了發展樓宇經濟、壯大第三產業的設想。作為城市經濟的重要組成部分，樓宇經濟以其產業上的聚集性和財富上的高效性，已成為現代商貿發展的新風尚和現代都市的“掘金地”。樓宇經濟是指以商務樓及功能性板塊、區域為主要載體，通過開發、出租、售賣等多種形式引進企業，通過招商、留商發展地方經濟，體現集約型、高密度特點的房地產業與現代服務業高度融合的一種新型經濟形態。發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、積聚經濟要素、提高業態檔次、提升內涵發展、擴大經濟總量等方面，有著不可替代的重要作用。試圖對我區發展樓宇經濟的必要性、可行性和著力點進行初淺探討，以引起進一步的研究和探索。

一、我區發展樓宇經濟的必要性與可行性

樓宇經濟是城市發展到一定階段的產物，其一般建立在人流、物流、信息流、資金流相對集中、并已形成一定的商圈基礎之上。“一幢樓宇勝似一條街”、“一幢樓宇相當于一個工業小區”，樓宇經濟所蘊涵的巨大能力，已在上海、浙江等地區得到充分證明。2004年，上海嘉里商務中心的一幢樓納稅高達3億元，杭州市標力大廈納稅1.15億元。當前，我區商務樓宇屈指可數，樓宇經濟尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實現制造業升級和三次產業結構調整等目標，都促使我們把發展樓宇經濟擺上比較突出和重要的位置。

發展樓宇經濟，有利于推動城市化進程，培育新的經濟增長點。目前我區正處在工業化、城市化加速發展的階段，發展樓宇經濟，可以變平面發展為立體發展，變實體經濟為虛擬經濟，向空間求發展，向樓宇要效益。樓宇經濟所依托的商務寫字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進，同時可實現在高價位上的土地再開發，達到可觀的利潤空間。

發展樓宇經濟，有利于加速現代服務業發展，實現經濟結構調整。樓宇經濟發展到一定程度，較多的商務寫字樓集聚在一定的區域內，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務和物業服務市場，能夠帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業聚集發展，形成功能良好、配套齊全的商務圈。同時樓宇中聚集的大量企業和員工所產生的知識培訓、文化娛樂、交通住宿等需求，都能進一步促進區域現代服務業發展。此外，樓宇經濟還能夠為工業經濟發展提供更加完善的現代服務，促進工業園區健康發展。

發展樓宇經濟，有利于改善投資環境，提升城市品位和檔次。發展樓宇經濟，建設一批交通便利、基礎設施完善、行政配套齊全、建筑風格鮮明的商務寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過發展樓宇經濟，致力引進大公司、大集團總部、研發中心和新型業態落戶，可以加速信息、資金、人才、技術等關鍵要素在我區的集聚，不斷提升城市服務、輻射功能，極大地改善我區的投資環境。

從以上幾個方面可看出，發展樓宇經濟將有助于我區提升區域競爭力，加速經濟社會轉型發展。置身長三角先進制造業集聚地的大背景下，加快發展與發達的制造業相適應、與日益活躍的商貿活動相呼應、與拓展現代服務業相吻合的樓宇經濟，我區可謂機遇與挑戰并存，優勢與劣勢同在。但總體來說，已具備良好的基礎和一定的條件，主要表現在：

區位交通優勢明顯。Xx處于蘇南最發達的蘇、錫、常腹地，緊挨樓宇經濟已較成熟的無錫中心城區，受樓宇經濟高度發達的上海的經濟輻射較強，區域優勢十分明顯。與此同時，xx為無錫市周邊交通優勢最顯著的板塊，是區域“大交通”的匯集處，京滬高速鐵路的規劃建設，將進一步推動我區成為長三角地區重要的交通節點，與上海的發展也將更加緊密相連。絕佳的區位、交通優勢為我區發展樓宇經濟提供了極其有利的條件。

產業基礎具備。Xx及其周邊地區制造業發達，經濟國際化程度與日俱增。房地產業迅速發展，現代服務業框架初顯。大型商貿、現代物流、信息服務等新興產業不斷興起，城市服務業即將進入加速期，為發展樓宇經濟創造了市場需求。

城市基礎條件良好。近年來，我區城市建設步伐加快，城區規模不斷擴大，城市功能日益完善，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，城市化水平不斷提高。生態區創建積極推進，環境綜合整治成效顯著。“誠信xx”、“平安xx”建設有序推進，這些都為發展樓宇經濟提供了基礎條件。

二、我區發展樓宇經濟的思路與對策建議

鑒于我區發展樓宇經濟尚處于摸索起步階段，尚無經驗和規律可巡，為此我們專門研究了上海浦東、浙江蕭山、蘇州金閶、寧波江東和青島市南等地發展樓宇經濟的做法和經驗，并結合我區實際，就我區發展樓宇經濟提出如下對策建議：

（一）科學定位，加快形成樓宇經濟發展思路與框架。

發展思路：根據xx獨特的區位優勢、交通優勢和商貿優勢，結合重點板塊產業發展特點和城市建設實際，確立樓宇經濟發展思路，重點以商務樓宇為主要載體，加快引進國內外大型公司、知名企業的區域總部或分部、研發中心、銷售中心，協調發展現代物流、廣告中介、信息咨詢、金融保險、法律會計等相關服務業，形成由區域性特色商務樓組成的產業鏈，增強區域經濟的核心競爭力。

發展框架：在發展框架上，建議重點在我區最適宜發展樓宇經濟的xx和xx地區規劃建設商務樓宇。xx作為主城區“1＋6”布局中的6個城中分區之一，從城市建設、工業化發展程度和人流、物流、資金流和信息流匯聚等角度分析都已具備發展樓宇經濟的基本條件。相比較而言，從目前來說，xx發展樓宇經濟的環境和基礎條件要相對落后，但從長遠來看，京滬高速鐵路的規劃建設及輕軌等區域性快捷通道的建設完善，都將使安鎮成為未來發展商務樓宇的佳所，此地的樓宇經濟前景將可能超越xx

發展重點：在xx和xx地區，重點規劃建設幾大特色商務區。一是企業總部積聚區。以開發區和周邊地區產業為基礎，以引進跨國公司為突破口，以集聚地區總部、研發中心、營銷中心、財務中心等高端服務業和中介服務、物流貨代、對外貿易業為支撐，培養形成國內外大企業總部的積聚地。二是區域性綜合貿易商務區。依托區位交通優勢，加快建設完整意義上的商圈，加快構筑區位良好、交通便捷、配套齊全的中央商業區。三是特色街區。特色街區的建設建立在特色樓宇基礎之上。按照產業特色，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，在企業間形成信息、資源共享，充分發揮集聚效應，努力形成一批電子信息特色樓宇、物流特色樓宇、餐飲樓宇、中介服務樓宇等。

（二）有序推進樓宇建設改造，加快搭建樓宇經濟發展平臺。

引導推進商務樓宇建設。在積極推進商品住宅類房地產發展的同時，加大城市經營力度，鼓勵引導區內外各類社會資本在規劃區內投資建設商務樓宇。據調查顯示，客戶在選擇租住商務樓宇時最注重樓宇的檔次形象，其次為交通便利程度，再次為租金和物業管理水平，另外對樓宇周邊的停車、餐飲等配套服務設施也較為關注。為此，一方面要努力引導建設一批設施齊全、風格鮮明、檔次較高的智能化樓宇；另一方面，要加強商務樓宇周邊環境的改造建設，完善停車場、通訊等商務配套設施建設，引進培育高水平的物業管理公司，以實現樓宇經濟效益最大化。

盤活整合現有存量資源。去年以來，我區對xx的部分閑置樓宇進行了改造盤活，并已產生一定的經濟效益。下一階段，相關部門要繼續對城區范圍內可改造成商務樓宇的閑置可利用資源進行全面的摸底調查，引導業主加大開發改造力度，通過改造擴容、出售轉讓等方式加以盤活。同時，對經營中的樓宇進行跟蹤調查，及時了解掌握各類情況，以在面上推廣經驗做法，或是幫助其解決各類困難矛盾。總之，要切實轉變發展思路，像關心幫助中小企業發展一樣來關心扶持樓宇經濟發展。

（三）切實加大招商引資力度，加快運作特色樓宇。

加強商務樓宇招商。創新城市經營理念，加大宣傳推介力度，積極吸引國內外規模大、實力強、理念新的房產開發公司在錫東新城和安鎮地區建設高品位、高格調、高檔次商務樓宇。力爭通過幾年時間的努力，逐步形成一批有影響力的特色商務區。

加大現代服務業招商。以商務樓宇為載體，加大現代物流、電子信息、廣告中介等現代服務業的招商引資力度。大力吸引國內外知名大企業、大集團入駐我區，并以這些龍頭企業為核心，有針對性地引進相關產業企業群，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，逐步形成一批區域性現代物流樓、科研樓、中介樓等特色商務寫字樓。

加大傳統服務業招商。餐飲、商貿、娛樂等傳統服務業的興旺發達決定著一個區域是否能集聚更多的人氣、財氣，xx的城市化和國際化進程都要求我們進一步提升發展傳統服務業。要將發展傳統服務業與發展樓宇經濟相結合，加大對外招商引資，規劃建設一批美食城、娛樂城和商業中心，完善城市生活服務功能。

（四）強化扶持措施，努力營造樓宇經濟快速發展環境。

加強政策扶持。發展樓宇經濟在當前已成為各地提升第三產業比重的重要途徑，將成為下一輪區域經濟競爭的重點之一。僅從本市來說，無錫中心城區比較發達的樓宇經濟將為其今后的發展提升奠定良好基礎；在中心城區之外，具有環境優勢、區位優勢的濱湖區提出將大力發展樓宇經濟；從區位優勢、交通優勢和已有基礎條件分析，新區和我區也極有可能成為發展樓宇經濟的新秀。為此，要盡快制定出臺扶持促進樓宇經濟發展的政策措施、實施細則，對商務樓宇開發建設、商務樓宇招商和入駐企業、物業經營管理企業等給予優惠扶持，以寬松優惠的政策培育樓宇經濟做大做強。

加大配套服務力度。樓宇經濟在初始發展階段很難是一帆風順的，往往會遇到配套設施不健全、物業管理不到位、入駐率不夠高等多種矛盾和困難，需要政府及時幫助協調解決。要積極發展餐飲、文化、娛樂、休閑等第三產業，加快“數字xx”建設步伐，為樓宇經濟發展提供基礎條件。加強生態區創建，健全完善城鄉基礎設施，落實城市綜合管理長效機制，加快“平安xx”、“誠信xx”建設，努力營造舒適、和諧、人性化的生活空間，為樓宇經濟發展創造良好的外部環境。

第四篇：樓宇調研報告

《樓宇智能化工程技術》專業人才需求的調研報告

機電工程系建筑設備教研室

一、智能大廈與智能小區的飛速發展對樓宇智能化技術人才的需求

在廣東省邁向現代化的道路上，工業化和現代化需要大量的各級各類專業技術人才，特別是熟練技工和高級技工。廣東地處沿海，經濟發達，人們對辦公與居住的條件要求越來越高，促使智能大廈與智能小區飛速發展，尤其是處于珠三角一帶的大中城市，樓宇的智能化系統已相當普及，廣州和深圳尤為突出。1993年建成的“廣東國際大廈”為我國大陸首座智能化商務大廈，2000 年3 月建設部批準“廣州匯景新城”為國家7個康居示范工程智能化系統示范小區之一，2003 年2 月17 日《居住小區智能化系統建設要點與技術導則》印發，目前各地小區智能化的系統配置基本按《居住小區智能化系統建設要點與技術導則》的系統配置，這時的智能小區已基本走向成熟。這直接拉動了對從事建筑智能化系統管理及設備管理、運行與維護等工作的人員專業人員的需求。

二、樓宇智能化工程技術專業的特殊性導致專業人才的稀缺 樓宇智能化工程技術專業是一個新興的專業，是最近10年才發展起來的專業，由于該專業涉及電工基礎、電子技術、計算機技術、網絡技術、通信技術、現代控制技術、建筑基礎等多種專業知識，且這方面的新技術、新工藝、新產品日新月異，配套產品和技術繁雜，且產品更新換代迅速，導致目前該專業人才稀缺情況已經凸現。

從我們調研的廣州長建物業管理有限公司、廣州市三原物業管理有限公司、廣州廣電物業管理有限公司、廣州市年華物業管理有限公司、廣州市銀農物業管理經營公司、廣州市悅達物業管理有限公司、廣州利元物業管理有限公司等物業管理公司了解到，他們最缺乏的是智能樓宇管理師。這種體現未來城市發展特征的先導型職業人才，具體指從事建筑智能化系統管理及設備管理、運行與維護等工作的人員，從事的主要工作內容包括：管理與維護樓宇布線；監控、使用、維護建筑設備；管理通信和網絡系統；使用與改進智能建筑管理系統；管理火災報警與安全防范系統等。由于該專業跨多學科，涉及的知識面廣，加上產品更新換代快，電氣方面的知識多，招聘經驗豐富的熟練老電工，也無法滿足從事建筑智能化系統管理及設備管理、運行與維護工作的要求。

我們從廣州設計院了解到，目前樓宇智能化技術已相當先進，廣州市建立了許多智能化小區，但是，由于維護這方面的人才嚴重缺乏，導致大量的智能化小區的智能設備無法正常運行，幾乎處于癱瘓狀態。因此，急需培養這方面的人才來滿足市場的需求。

三、新興產業的快速發展擴大了對樓宇智能化工程技術專業人才需求

在廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山等地區有眾多的電子企業，是我國電子產品，主要的設計、制造基地之一，由于智能建筑對防盜報警系統、樓宇對講系統、周界防范系統、閉路監控系統、電子巡更系統、自動抄表裝置系統、車輛出入與停車場管理系統、應急廣播和背景音樂系統、物業管理計算機系統、設備監控管理系統、電話系統、寬帶接入系統、有限電視系統等的大量需求，促使從事這方面一種或多種產品開發、設計、銷售的公司異軍突起，這些公司大量需要樓宇智能化工程技術專業人才。

我們調研了佛山千帆智能系統有限公司、廣州播客廣告傳播有限公司、廣東雅景工程有限公司、中山市高銘智能科技有限公司、廣州置力工程有限公司、廣東歐宇信息控制技術有限公司、廣東省信息工程有限公司等，這些公司大多是新興公司，他們最需要從事安裝、維修、銷售的樓宇智能化方面的技術型人才，但從企業招聘的情況看，該專業的人才嚴重不足，每年大約只能招到計劃數的30%，因此，高校，尤其是職業技術學院應該加大投入力度，多培養該專業技術人才。

從事智能樓宇方面的外資企業的投資和新產品引進，也大量需要從事安裝、維修、銷售的技術型人才，可見這些新興產業的快速發展擴大了對樓宇智能化工程技術專業的人才需求。

四、我國技能型人才培養模式相對落后，迫切需要提高職業教育培訓的針對性和適應性。

社會對人才的需求是多方面多層次的，而目前社會對應用型人才的需求是短缺的，這一層次人才的培養就要靠高等職業教育。同時我們應該認識到，高職要發展不能光靠學校和教育部門本身，更要與勞動保障和人事部門共同聯手，以市場需求為導向，走產學研結合之路，只有這樣，才能解決接受高職教育學生的就業問題。技能型緊缺人才的培養要把提高學生的職業能力放在突出的位置，加強實踐性教學環節，使學生成為企業生產服務一線迫切需要的技能型、應用性人才。要以能力為本位構建培養方案，對職業崗位進行能力分解，以技術應用能力和崗位工作技能為支撐，明確專業領域核心能力，并圍繞核心能力的培養形成專業領域課程體系。培養方案要體現相關職業資格證書的要求，以使學生畢業時確實具備相應的上崗能力。

走新型工業化道路，不僅需要一大批拔尖創新人才，也需要數以千萬計的專門人才和數以億計的高素質勞動者。職業教育承擔著培養技術、技能型人才的重要責任。我國技能型人才培養模式相對落后，迫切需要提高職業教育培訓的針對性和適應性。教育部已將“樓宇智能化工程技術”列為緊缺人才培養計劃，以加快樓宇智能化工程技術人才的培養。目前，給職業院校培養的樓宇智能化工程技術專業人才十分有限，廣東省開設該專業的高職院校數比例不到30%，培養智能建筑方面的技術技能型人才已成為高職教育的緊迫任務。

綜上所述，珠三角地區對樓宇智能化工程技術專業人才有著巨大需求，我校位于珠三角地區中心城市——廣州市，培養能為珠三角企業服務的高技能型人才工作顯得尤為迫切。通過對相關企業的走訪與調研，對樓宇智能化工程技術技能型人才的需求及培養模式的探索有了新的認識，并積累了寶貴的經驗，對專業教學改革有著重要的指導意義。

中原區樓宇經濟調研報告

樓宇經濟是發展城區經濟和推進城市化過程中，向“空間”和“高度”要效益的重要方面，它可以用最小的代價換來最大的經濟效益，能有效化解經濟資源爭相聚集與土地資源日漸稀缺的矛盾，是實現經濟結構轉型、保持稅收快速健康及可持續增長的有效途徑與重要支撐。發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、聚集經濟要素、提高業態檔次、提升內涵發展、擴大經濟總量等方面，有著不可替代的重要作用，是提高城市區域競爭力、實現城市經濟跨越式發展的有效之路。

在新的發展形勢下，如何因地制宜地大力發展樓宇經濟，促進各類資源在“站著的開發區”里加速發展，我們就全區樓宇經濟發展現狀與制約等進行了調查，并提出相應的對策建議。

一、中原區樓宇經濟發展現狀

我區樓宇經濟目前尚處于發展的初級階段，樓宇資源自發配置的特征比較明顯，與先進地區發展樓宇經濟相比，在規劃定位、發展規模、發展速度等方面均有較大的差距。目前，我區各類檔次商務樓宇不足30座，總建筑面積不足百萬平方米，包括裕達國貿、凱旋門、綠城數碼大廈、輝煌銘苑、錦繡華庭、長城花園、廣安大廈、天龍大廈、泰隆大廈、科技大廈、波奧大廈、迪森大廈、房地產大廈、歐亞商務樓等。在行業分布上，涉及金融保險業、房地產業、租賃、商務服務業、建筑業、服務業等17個行業30多個門類。在空間布局上，主要分布于桐柏路、中原路、碧沙崗。

與金水區等其它各區相比，我區無論在樓宇數量、規模、檔次、物業服務質量或是入駐企業數量和檔次、安置就業人員、形成區級稅收等方面都有較大差距。

二、目前中原區樓宇經濟發展存在的主要問題

雖然，我們與金水區的差距形成有歷史原因，金水區發展樓宇經濟確實有其得天獨厚的條件，然而，我們自身也存在一些問題和不足，制約了樓宇經濟的快速發展。

1、對發展樓宇經濟缺乏系統、強有力的組織協調

到目前為止，我們對發展樓宇經濟還沒有專門的組織，沒有一個完整的科學規劃和統一布局，在道路擴建和房地產開發過程中沒有給樓宇經濟預留出一定的發展空間，樓宇經濟發展特別是商務樓宇的開發建設基本上處于自生自滅、盲目發展的局面。部分建成樓宇，猶豫建設前期規劃滯后，也未形成一定的規模，造成樓宇經濟的聚集程度較低，樓宇功能定位不盡合理。

2、對發展樓宇經濟沒有明確優惠政策支持

雖然我們明確了招商引資任務獎勵辦法，調動大家引進樓宇公司項目的積極性，但我們對發展樓宇經濟包括樓宇的建設、樓宇公司的入駐、樓宇的管理等還沒有明確的優惠政策和獎勵辦法，相關職能部門也沒有提出指導性意見，一定程度上影響了投資者的投資積極性。

3、發展樓宇經濟空間不足

我區現有面積97.1平方公里，須水鎮大面積土地沒有轉為建設用地，再加上南水北調、西氣東輸等重點項目建設占地，可以說，留給我們的發展空間十分有限。特別是中心城區面積僅僅20多平方公里，區域內還有大面積的老廠房、老社區、城中村和管網線路、綠化用地，特別是部分主要干道兩邊分布著老式樓房及低矮平房，不僅占用了大量的寶貴用地，還嚴重影響了城區形象。可以說，發展空間所剩無幾。

另外，還存在以下問題：區、街道對發展樓宇經濟尚未形成合力；樓宇招商徘徊在低水平上；現有樓宇整體檔次不高，配套不夠完善等。所有這些，都必須引起高度重視。

三、發展樓宇經濟的幾點建議

鑒于我區發展樓宇經濟尚處于摸索起步階段，尚無經驗和規律，并結合我區實際，提出如下對策建議：

1、進一步加強領導，加強宣傳，提高服務質量

成立樓宇經濟建設工作領導小組，參照區領導聯系重點企業制度，建立區政府掛鉤樓宇機制，實行高位協調。每個區級領導分包1－2個重點樓宇，定期實地走訪，幫助解決實際困難。同時組織專門人員，由各鎮、辦配合，對轄區所有在建、擬建商務寫字樓進行全面摸底調查，準確掌握樓宇資源，研究制訂發展樓宇經濟的對策。加強對我區樓宇經濟發展、在建和建成樓宇的宣傳和推介。對于商務樓宇的興建、樓宇公司的入駐，各部門應積極協調，配合工作，對各項手續，實現一門受理、內部運作、限期辦結，營造寬松、有序的發展環境，最終實現政府、企業的雙贏局面。

2、盡快出臺促進樓宇經濟發展實施細則

盡快出臺《關于加快發展樓宇經濟的意見》等文件，對待來我區投資和入駐商務樓宇的企業商家、樓宇開發主體和招租主體給予獎勵，把實惠落實到實處。對帶動經濟發展和產業升級有重大貢獻的企業，在政策上采取“一企一策、一事一議”的辦法予以扶持。

3、合理規劃布局，有效利用空間

目前我區的發展空間明顯不足，必須合理利用，有效開發，釋放每一寸土地的最大效能，不能輕易用作單純房地產開發。我們要嚴格控制土地使用方向，在項目審批、建設規劃上從嚴把關，三環以內的黃金地段空間，特別是主要交通干道兩邊盡量以高檔商務樓建設為主，避免建設一些層次不高，規模小，建成后與中心城區整體環境面貌不協調的樓宇，造成因規模和層次不夠，重復開發和資源浪費。要科學制訂規劃，用規劃來知道樓宇經濟發展，發展特色樓宇，提升產業檔次。要高標準制定秦嶺路、中原西路等道路，特別是以后新修建或打通道路的發展規劃，為發展樓宇經濟留下寶貴空間，夯實發展基礎。同時加快推進老廠區、老社區和城中村改造開發，利用部分沿街黃金地段樓房閑置的有利條件，盤活土地存量和閑置資產。

4、突出發展重點，努力打造鄭州西區CBD，著重抓好中原西路、隴海西路、建設西路及桐柏路樓宇建設

發展樓宇經濟并不是要求大家盲目跟風，干什么都一窩蜂，我們應學會抓大放小，因地制宜。嵩山路、中原路、桐柏路、建設路包圍區域毗鄰市委市政府、五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園及市科技館、博物館等，地理位置優越，基礎設施齊全，分布有建設銀行、工商銀行、浦東發展銀行等大小銀行幾十家，現有裕達國貿、泰隆大廈、天龍大廈、迪森科技大廈、綠城數碼大廈、房地產大廈、輝煌銘苑等近十家樓宇。應采取有效措施，重點加快該區域樓宇經濟發展，著力打造鄭州西區CBD。

中原西路、隴海西路等道路沿街單位較少，開發成本相對較低，而且與東段樓宇遙相呼應，易東西聯成一線，形成規模效益。現在中原西路三環以外有鄭煤集團總部、鄭州市委黨校、武警支隊訓練基地等項目，宜打造總部樓宇經濟帶。隴海西路華山路向西有華北石油局科研基地總部、鄭州市行政管理執法局、中原區消防支隊、中原區檢察院新建項目和晶華城、龍源世紀花園、康橋上城品等房地產項目，基本無發展空間，重點做好嵩山路至華山路段發展規劃。應擴大桐柏路凱旋門、科技大廈，建設路華亞廣場、綠城數碼大廈等周邊商務樓宇規模，完善相應的配套設施，發展“智能樓宇”，打造樓宇經濟聚集帶。

[內容簡介]：

《2009-2012年中國智能樓宇行業市場分析及投資價值研究報告》詳盡描述了中國智能樓宇行業運行的環境，并且針對當前智能樓宇行業發展面臨的機遇與威脅，提出了我們對智能樓宇行業發展的投資及建議。2008年10月爆發金融危機，對全世界的經濟造成了負面影響。智能樓宇行業也受到了金融危機的影響，市場狀況不穩定。智能樓宇行業企業只有專心發展主業，致力于創新，不斷推進產業升級的企業才能得以生存發展，這個優勝劣汰的過程，將大大提高行業內的競爭力。企業才能謀求新的發展，新的提高。做到謀求新發展，企業應從生產多元化產品，開拓多元化市場；加快產業結構優化入手，隨政府擴大內需政策的推行，以及多種便利政策的出臺，智能樓宇行業企業應該抓住時機，調整自身資源配置，發揮企業優勢，爭取在行業狀況不穩定的情況下，占得先機搶占更大的市場。

本研究報告主要由尚普咨詢研究中心撰寫，數據主要來源于國家統計局、國家信息中心、海關總署等業內權威專業研究機構以及我公司的實地調研。從理論到實踐、宏觀與微觀等多個角度進行研究分析，其結論和觀點力求達到前瞻性、實用性和可行性的統一。為客戶了解行業競爭、行業主要競爭對手的營銷策略和競爭優勢，制定恰當的競爭策略、營銷手段提供專業的決策依據。為客戶開發新市場、擴大現有市場份額提供良好支持和專業的建議。本報告是智能樓宇生產企業、智能樓宇產業投資、智能樓宇行業研究單位及智能樓宇產品銷售企業等準確、全面、迅速了解目前智能樓宇產業發展動向，把握企業戰略發展定位方向不可或缺的專業性報告。

[內容簡介]：

《2009年中國智能樓宇市場調研報告》以中國智能樓宇市場調查數據和業內專家訪談依據，結合我公司專業的市場營銷研究經驗撰寫而成。報告研究中國智能樓宇市場產品、企業、市場、產業鏈競爭等幾大方面的詳細情況。報告具體研究領域包括產品價格行情、技術特點、原材料供應、消費群體、消費結構、市場容量、競爭格局、品牌競爭、產業政策和發展空間或決策建議等各個方面，為智能樓宇市場中的企業提供專業的競爭決策依據。

本報告以企業訪談記錄、產品用戶問卷結果、國家統計局數據、海關進出口數據，采用多渠道對比校正和抽樣統計分析的方法保證數據的準確性與合理性。

報告撰寫以定量分析為主，定量與定性分析相結合，在深入挖掘數據蘊含的內在規律和潛在信息同時采用統計圖表、分析圖示等多種形式將結果清晰、直觀的展現。

報告為生產企業及投資機構充分了解產品市場、原材料供應、銷售方式及渠道、有效客戶和潛在客戶提供了詳實信息，為研究競爭對手的市場定位，產品特征、產品定價、品牌形象及定位、營銷模式、銷售網絡和企業發展提供了決策依據。

[報告目錄]：以下是本公司的一般調研報告目錄 第一章 智能樓宇行業概況 第一節 行業介紹

一、智能樓宇行業的劃定

二、智能樓宇行業在國民經濟中的地位

三、智能樓宇行業特性分析

第二節 產品發展歷程

一、萌芽階段產品特點

二、形成階段產品特性

三、當前階段產品特性

第三節 當前產業政策

一、國家出臺的對于產業整體的政策方針

二、國家出臺的對于具體行業的規劃政策

三、國家出臺的對于整體產業的發展和支持政策

第四節 智能樓宇產品所處產業生命周期

一、根據產品發展周期理論判定

二、根據產業整體進入與退出壁壘判定

三、根據產業的整體生產形態判定

第五節 行業市場競爭程度

第二章 生產調查

第一節 國內產量統計

一、產品構成

二、產量統計數據

第二節 地域產出結構

第三節 企業市場集中度

一、產業主要產品市場分布

二、整個市場區域劃分

第四節 產品生產成本

一、原材料

二、生產成本

三、管理費用

第五節近期智能樓宇產品發展動態與機會

一、近期新興產品動態以及其市場定位

二、產品新技術及技術發展動向

三、企業投資的方向和空間

第三章 消費調查

第一節 產品消費量調查

第二節 產品價格調查

一、不同層次產品價格區間

二、不同區域市場價格區間 第三節

一、消費群體構成二、不同消費群體偏好以及對產品的關注要素

三、下游消費市場需求規模調查

四、消費區域市場調查第四節

一、品牌構成二、品牌地域性差異調查

三、品牌滿意度

消費群體調查

群體消費偏好及側重點 群體消費偏好及側重點 群體消費偏好及側重點

品牌滿意度調查

企業群體品牌分析 企業群體品牌分析 企業群體品牌分析

區域主要市場品牌 區域主要市場品牌 區域主要市場品牌

A B C

A B C A B C A企業群體品牌滿意度概況 B企業群體品牌滿意度概況 C企業群體品牌滿意度概況

第四章 銷售渠道分析

第一節 行業產品銷售的主要渠道

一、A渠道分析

二、B渠道分析............第二節 不同企業群體的渠道方式分析

一、A企業群體渠道分析

二、B企業群體渠道分析............第三節 渠道新策略

一、新的銷售渠道

二、渠道整合 第五章 進出口市場調查

第一節 進口市場

一、進口產品結構

二、進口地域格局

三、進口量與金額統計

第二節 出口市場

一、出口產品結構

二、出口地域格局

三、出口量與金額統計

第三節 進出口政策

一、貿易政策 1.傾銷 2.反傾銷

3.區域或本土保護政策 4.貿易壁壘

二、關稅政策（優惠或者限制）第六章 典型企業與品牌調查

第一節 A.一、企業簡介

二、組織架構及銷售系統

三、產銷量統計

四、產品線構成以及各產品市場定位

五、渠道策略

六、近期發展規劃

七、產品投放區域格局第二節 B.一、企業簡介

二、組織架構及銷售系統

三、產銷量統計

四、產品線構成以及各產品市場定位

五、渠道策略

六、近期發展規劃

七、產品投放區域格局第三節 C.一、企業簡介

企業分析

企業分析

企業分析

二、組織架構及銷售系統

三、產銷量統計

四、產品線構成以及各產品市場定位

五、渠道策略

六、近期發展規劃

七、產品投放區域格局............第七章 重點區域市場消費調查

第一節 A區市場

一、區域市場內主要產品品牌

二、主要的消費群體

三、消費渠道構成四、價格變化趨勢

五、區域品牌偏好

第二節 B區市場

一、區域市場內主要產品品牌

二、主要的消費群體

三、消費渠道構成

四、價格變化趨勢

五、區域品牌偏好

第三節 C區市場

一、區域市場內主要產品品牌

二、主要的消費群體

三、消費渠道構成四、價格變化趨勢

五、區域品牌偏好

第四節 D區市場

一、區域市場內主要產品品牌

二、主要的消費群體

三、消費渠道構成四、價格變化趨勢

五、區域品牌偏好............第八章 細分市場調查

第一節 細分市場一

一、產品特性

二、市場前景

三、消費模式

四、消費者需求發展趨勢

第二節 細分市場二

一、產品特性

二、市場前景

三、消費模式

四、消費者需求發展趨勢

第三節 細分市場三

一、產品特性

二、市場前景

三、消費模式

四、消費者需求發展趨勢............第九章 智能樓宇市場上下游市場調查

第一節 原材料市場

一、智能樓宇上游原材料構成

二、智能樓宇上游原材料最新市場動態

三、國內產銷量

四、原材料價格走勢

五、主要供應企業供應量

六、產業政策

1.求分析 2.3.1.2.第二節

一、智能樓宇產品消費市場構成勢

二、智能樓宇產品消費市場結構變化趨勢

三、智能樓宇產品下游市場相關政策

四、主要消費群體（企業）消費量第三節

一、智能樓宇產品的現有潛在用戶分析

二、智能樓宇產品的潛在用戶挖掘第四節 消費市場

潛在市場

潛在用戶的對與智能樓宇產品特性需潛在用戶市場規模分析 潛在用戶市場的開發

智能樓宇產品潛在市場分析

智能樓宇產品如何開發潛在市場分析產業鏈運行分析

一、智能樓宇產品產業環境分析

二、上下游關聯度分析

第五節 智能樓宇產品產業發展前景預測

一、技術

二、消費者對于產品特性要求新變化或趨勢

三、整體市場前景預測

第十章 本調研報告主要結論及尚普咨詢獨家策略建議

第一節 主要結論及觀點

第二節 尚普咨詢策略建議

一、產品策略

二、渠道策略

三、開發潛在市場的建議

四、市場競爭策略建議

第五篇：樓宇經濟空間發展體系研究

樓宇經濟空間發展體系研究──以杭州市為例

樓宇經濟的發展是城市競爭力的重要體現，是城市經濟活動的重要組成部分。據統計，一幢高級商務樓里眾多公司所產生的效益與城鄉結合部7.8km2地域所產生的經濟效益相等。因此，?樓宇經濟?作為新型財富效應，被形象地比喻為都市里的?垂直印鈔機?。目前，樓宇經濟已成為國內大城市經濟發展的?生力軍?。

但與此同時，在缺乏規劃指導的情況下，國內各大城市樓宇經濟的發展不可避免地產生如發展無序、產業集聚度低、區域惡性競爭等一系列問題，相關的配套設施的發展也相對滯后。本文在對國內外大城市樓宇經濟發展案例進行研究的基礎上，以杭州市為例，初步建立樓宇經濟空間發展體系，以期將城市樓宇經濟的發展納入科學化、系統化、協調化的發展軌道。解讀樓宇經濟 1.1 樓宇經濟內涵解讀

關于?樓宇經濟?，較為典型的定義為：?樓宇經濟?即以樓宇為載體的經濟形態，是通過開發、出租樓宇進行招商引資，從而引進稅源，增加收入，帶動區域經濟發展的一種經濟形態。它是城市經濟和市場經濟的必然產物，是城市經濟發展的新風向和現代都市新的?掘金地?。

由這一定義來看，樓宇經濟的內涵主要包括三個方面：（1）樓宇經濟是城市經濟發展的高級形式。即由原來以簡單的產業復制和粗放型的外延擴張的方式發展城區經濟轉向以樓宇為核心的集約型發展方式。

（2）樓宇經濟是功能板塊經濟。特定的經濟要素必須聚集整合形成一定的功能性板塊，才能產生集約化效應。

（3）樓宇經濟是環境經濟。不同的經濟要素對于諸如交通環境、人文環境、社區環境等各有不同的要求，城區的環境必須圍繞樓宇承載的經濟要素實施特定的優化，方能吸引相應的經濟要素的進入。

1.2 樓宇經濟模式解讀

縱觀國內外大城市樓宇經濟的發展過程，可以總結出城市樓宇經濟發展的普遍模式，對其他城市發展樓宇經濟有極大的參考作用：

（1）多核多中心的發展結構。不僅是紐約、東京、倫敦、香港等國際大都市，與杭州發展階段較為接近的上海也出現了浦東浦西兩大商務商業集聚區和各區分散發展的特點。

（2）與快速公共交通線路（尤其是地鐵網絡）的延伸相結合。如香港的幾大商業商務中心，均為大型交通集散樞紐；倫敦更是以地鐵網絡為基礎、地鐵站點為節點構建的樓宇經濟網絡。

（3）樓宇業態發展多元化。在樓宇經濟發展的多核多中心結構中，分化出的次級中心一般體現出與原中心高低互補、類型互補的產業特征。如紐約曼哈頓，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能為主，而如布魯克林、長島、皇后區等以后臺服務功能為主，實現功能和層次的互補。

（4）利用規劃和政府引導的手段。城市次核的建設，一般都是政府為疏解老城區的壓力，引導新城區開發的重要手段。規劃和政府引導在發展前期起到了非常重要的作用。

1.3 樓宇經濟類型解讀

樓宇經濟的發展類型，從狹義上來說，就是寫字樓、商業樓、城市綜合體；從廣義上來說，還應包括如科技孵化器、工業遺產、歷史建筑、標準廠房和SOHO（small office，小型辦公；home office，在家辦公）等現代產業發展中的新興樓宇類型。本文的研究取樓宇經濟發展的廣義類型，分三個層次進行。

（1）基礎類型：狹義所指的樓宇經濟類型。

商務樓宇：不包括行政辦公、事業單位和各類社會團體的自用辦公用房。商業辦公綜合體按商務樓統計。

商業樓宇：各類商業樓，但不包括各類已有特定投資和經營主體的新建、改擴建商場、市場等。

城市綜合體：城市綜合體的狹義概念，即混合功能的建筑。（2）拓展類型：主要指工業研發等新興類型。如硅谷即為科技研發的樓宇集聚；而幕張副都心和橫濱MM21等，是以高標準工業為基礎實現的樓宇集聚。

科研樓宇：除大專院校、科研機構外的各類研發、信息咨詢等建筑，包括科技孵化器。

標準廠房：僅指工業用地內的高標準廠房。

（3）城市特色類型（杭州市）：各個城市的特色產業作為城市經濟發展的重點扶植對象，也應在樓宇經濟的發展中有所體現。以杭州市為例，文化創意產業是城市產業發展的新方向，而保護建筑、農居SOHO為杭州市文創產業的主要載體，也應是杭州市樓宇經濟發展的重要類型。

保護建筑：各種歷史建筑、工業遺產、校園遺產、農居保護建筑等經過功能替換后再開發利用。

農居SOHO：以不收稅、不交級差地租為特點和優勢，發展SOHO特色區。現狀調查與規劃導向

本文按商務樓宇、商業樓宇、城市綜合體、科研樓宇、標準廠房、保護建筑、農居SOHO等七種類型進行研究，但由于城市綜合體、保護建筑、農居SOHO等三種類型建筑目前尚處在規劃和實施前期，暫未作具體統計。現狀統計資料按商務樓宇、商業樓宇、科研樓宇、標準廠房四類進行分析。

此外，考慮到樓宇經濟的規模集聚特點，統計項目標準為建筑面積在5000m2以上的樓宇。2.1 杭州市樓宇經濟現狀調查 2.1.1 樓宇經濟項目統計

杭州樓宇經濟發展雛形始于20世紀90年代初。至2008年4月，杭州市樓宇已建面積達到1415萬m2，在建931萬m2，共2346萬m2。

其中，商務樓項目總建筑面積約為1461萬m2，占62.3％，在杭州市樓宇經濟發展中占主導地位。商業樓項目總建筑面積約629萬m2，占26.7％；另外，科研樓項目總建筑面積約199萬m2，占8.5％；標準廠房項目總建筑面積約58萬m2，占2.5％。

從規模上來看，648宗開工項目中，建筑面積大于10000m2的樓宇經濟項目共503宗，占總開工項目的78％；建筑面積5000～10000m2的樓宇經濟項目共76宗，占12％；建筑面積小于5000m2的樓宇經濟項目共69宗，占10％。

此外，處于規劃審批階段的樓宇經濟項目約有469萬m2，同時有規劃意向的項目約684萬m2。

2.1.2 基于現狀統計為主的樓宇經濟功能區

根據樓宇經濟項目已建、在建、在批、規劃意向項目統計情況，及其在杭州市區空間的分布，規劃確定10個集聚度較高的樓宇經濟功能區：

（1）旅游商業中心區：包括武林商圈、慶春鳳起沿線、湖濱商圈、城站吳山一帶。該區是城市總體規劃確定的兩個市級公共中心之一，是杭州市樓宇經濟發展最早、最成熟的板塊，其樓宇開發以主城區中心地段的巨大商業價值為依托。

（2）中央商務區：是城市總體規劃中確定的兩個市級公共中心之一，即錢江新城與錢江世紀城，處于建設與發展的時期，是未來樓宇經濟發展的重中之重。

（3）黃龍板塊：杭州市高端商務集聚板塊。（4）城西文教區：為信息業、軟件業集中區域。（5）杭州市汽車工貿園：以汽車相關產業為主，規劃意向項目較集中，將在近期發展。

（6）石橋商貿物流區：以比鄰汽車北站的地理優勢發展商貿產業，規劃意向項目較集中，將在近期發展。

（7）下沙新城：以啟動區塊和新城中心區為主。

（8）濱江新城：以濱江行政文化中心周邊區域、高新區江南區域為主。

（9）臨平新城：臨平副城中心。

（10）蕭山新區：為江南城三大區塊（濱江區、蕭山城區和江南臨江地區）之一蕭山城區中心區域。

2.2 杭州市樓宇經濟規劃導向

2.2.1 影響樓宇經濟發展的重大工程與規劃

（1）杭州市城市總體規劃。《杭州市城市總體規劃（2001-2020年）》中指出杭州市 ?一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態帶?開放式空間布局結構，城市建設由?西湖時代?邁向?錢塘江時代?，以城市結構為基礎確定樓宇經濟的發展架構。

（2）樓宇招商?831?工程。杭州市樓宇招商的?831?工程即推出80幢左右的重點招商樓宇、30幢左右的特色樓宇和10大文化創意產業園，促進樓宇經濟的健康快速發展。

（3）?20大新城?、?100個城市綜合體?的重大規劃。2008年7月召開的杭州市委十屆四次全體（擴大）會議提出了?與世界名城相媲美的‘生活品質之城’?的宏偉目標，明確了打造?20大新城?、?100個城市綜合體?的重大規劃，豐富了樓宇經濟建設的內涵。

（4）地鐵相關規劃與地鐵上蓋物業的開發。杭州市于2004年開始進行地鐵建設，至2011年，地鐵1、2號線將建成通車。地鐵的建設和地鐵上蓋物業的開發，也是對杭州市樓宇經濟發展產生增值效應的重大工程。2.2.2 基于規劃階段統計的樓宇經濟功能區

結合杭州市近期重大工程與規劃，確定幾類處于規劃階段的樓宇經濟功能區：

（1）文化創意產業園。即樓宇招商?831?工程確定的西湖創意谷、之江文化創意園、西湖數字娛樂產業園、運河天地文化創意園、杭州創新創業新天地、創意良渚基地、西溪創意產業園、湘湖文化創意產業園、下沙大學科技園、白馬湖生態創意城等10個文化創意產業園。

（2）新城。在杭州市區范圍內的之江新城、錢江新城、城東新城、濱江新城、下沙新城、湘湖新城、錢江世紀城、空港新城、江東新城、臨江新城、臨平新城、塘棲新城、南湖新城等13個新城。

（3）城市綜合體。在杭州市區范圍內城市綜合體共有84個。（4）地鐵上蓋物業。杭州市地鐵1、2號線將于2011年建成通車，在規劃中將1、2號線地鐵上蓋物業歸為樓宇經濟功能區的研究范疇。

（5）其他樓宇經濟功能區。其他正在規劃、發展中的樓宇經濟重點區域。空間結構規劃與建設發展導引 3.1 杭州市樓宇經濟功能區空間結構規劃 3.1.1 樓宇經濟功能區發展能級分析

各個樓宇經濟功能區的發展規模、發展階段、發展方向均有較大差異。根據各樓宇經濟功能區的具體情況，由發展能級的高至低分為四級功能區：

（1）一級功能區。在城市發展總體結構中地位高（城市中心或城市副中心），現狀建成、規劃項目較多，區域范圍內大型城市綜合體等重要項目也較多的樓宇經濟功能區。

（2）二級功能區。包括兩種情況： 其一，在城市發展總體結構中地位高（城市中心或城市副中心），現狀建成、規劃項目多，發展相當成熟，但后續項目相對較少的樓宇經濟功能區。

其二，在城市發展總體結構中地位高（城市中心或城市副中心），現狀建設情況一般，但規劃項目較多，區域范圍內大型城市綜合體等重要項目也較多的樓宇經濟功能區。

（3）三級功能區。包括三種情況：

其一，城市次級商業商務中心，現狀建成、規劃項目較多，區域范圍內有大型城市綜合體等重要項目的樓宇經濟功能區。

其二，城市特色功能區，現狀建設情況一般，但規劃項目較多，區域范圍內有大型城市綜合體等重要項目的樓宇經濟功能區。

其三，規劃中的部分新城項目，現狀建設情況一般，但規劃總體規模較大，處于城市空間拓展的樞紐地區，其發展將影響杭州未來城市空間結構形成的樓宇經濟功能區。

（4）四級功能區。四級功能區主要包括一、二、三級功能區外的樓宇經濟集聚區域，主要分為四大類型：

其一，未在一、二、三級功能區集聚范圍之內的城市綜合體。其二，區級中心。其三，各區其他重點區域。

其四，在一、二、三級功能區之外的地鐵上蓋物業，原則上歸為四級功能區，但由于地鐵上蓋物業的特殊性，在深入研究的時候應作為一種特殊的樓宇經濟功能區進行獨立研究。

3.1.2 空間結構規劃

根據杭州市樓宇經濟功能區的發展能級，結合總規確定的城市發展結構與近期重大工程項目與規劃，確定杭州市樓宇經濟發展總體結構為?兩軸兩核，六心十三區?，實現城市樓宇經濟空間的有機增長、有序開發、持續發展。（1）兩軸──城市發展兩大軸線。杭州市樓宇經濟發展的中心與重點區塊應在城市發展軸線上，體現與城市共同發展的方向。

其一，城市發展軸：南北向主城—江南城的發展軸線。其二，生態發展軸：東西向的錢塘江為軸線，實現南北與東西的和諧發展。

（2）兩核──兩個一級功能區。?兩核?即兩個樓宇經濟一級功能區，也是《杭州市城市總體規劃（2001-2020年）》確定的兩個市級中心。

其一，旅游商業中心區：主要包括現狀中的慶春鳳起沿線、武林商圈、湖濱商圈、城站吳山一帶，樓宇經濟項目發展較早、環境氛圍成熟，樓宇經濟項目的發展在一定程度上依托于當地繁榮的商業，但發展受到主城中心的交通限制，發展后備空間較小。

其二，中央商務區：中央商務區包括西興大橋與錢江二橋之間兩岸臨江地區，主要包括錢塘江北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀城，承擔行政辦公、金融貿易、會議展示、文化娛樂、旅游服務等功能，是區域性商務中心。

（3）六心──六個二級功能區。

其一，黃龍板塊：高端商務集成，杭州市樓宇經濟精品地塊。其二，城東新城：結合浙江省規模最大的現代化綜合交通樞紐中心建設，實現區域整體提升。

其三，下沙新城、臨平新城、濱江新城、蕭山板塊：分別為總規確定的三大副城（下沙城、臨平城、江南城）的中心區。

（4）十三區──十三個三級功能區。

其一，創新創業新天地、九堡板塊、運河兩岸商務區：發展與規劃中的城市次級商業商務中心。

其二，城西文教區、西溪板塊和白馬湖生態創意城：為城市特色功能區，分別以電子信息、生態旅游與文化創意、動漫基地與SOHO為發展特色的樓宇經濟區塊。

其三，之江新城、湘湖新城、空港新城、江東新城、臨江新城、塘棲新城、南湖新城：處于城市空間拓展的樞紐地區的新城。

3.2.1 樓宇經濟功能區發展時序分析

樓宇經濟功能區的發展，與道路交通、配套設施的建設密不可分。以杭州市樓宇經濟現狀發展情況為基礎，結合《杭州市城市綜合交通規劃（修編）》中關于市區三快網絡（快速道路網、城市軌道網、快速公交BRT網），主要是城市軌道規劃的內容，進行杭州市樓宇經濟功能區發展時序分析。

（1）現狀發展較好樓宇經濟功能區：即現狀樓宇經濟發展有一定基礎，區位條件與交通條件較好的樓宇經濟功能區，包括旅游商業中心區、黃龍板塊、城西文教區和蕭山板塊。

（2）近期發展樓宇經濟功能區：2011年底之前，杭州地鐵1、2號線正式通車，沿1、2號線地鐵站點的各樓宇經濟功能區的發展優先度急劇提升，將在近期實現快速發展，主要包括中央商務區（錢江新城和錢江世紀城）、城東新城、下沙新城、濱江新城、臨平新城、九堡板塊、白馬湖生態創意城等七大樓宇經濟功能區。另外，創新創業新天地、運河兩岸商務區和西溪板塊處于城市快速路網交通節點，近期有大量重點項目推出，且其密度低、環境優、文化創意產業為特色的定位對大運量公共交通的要求不高，因此也屬于近期發展的板塊。

（3）中遠期發展樓宇經濟功能區：湘湖新城雖在地鐵1號線畔，但現狀發展基礎較薄弱，其旅游度假區尚待地鐵通車之后聚集人氣；而空港新城作為地鐵1號線起點站，其打造臨空型經濟集聚群的高端化定位，需要一個較長的發展過程，將在中遠期發展階段形成規模。此外，江東新城、臨江新城、南湖新城、之江新城、塘棲新城等五大新城區位相對較偏，現狀基礎薄弱，應在中遠期實現發展。3.2.2 建設發展導引

根據樓宇經濟功能區發展時序，確定樓宇經濟功能區的建設發展導引(表2）。

（1）重點開發區域：近期將重點發展的樓宇經濟功能區。（2）重點提升區域：現狀發展較好，但在產業、配套等方面相對滯后，需要進一步發展提升的樓宇經濟功能區。

（3）存量整合區域：目前發展相對成熟，企業入駐率高，招商量較小，近期建設量也較少的區域。近期發展重點應為整合存量。

（4）發展潛力區域：處于規劃研究或前期基礎設施配套建設階段，且發展范圍較大，基礎偏弱，形成樓宇經濟高集聚度所需時間較長的樓宇經濟功能區。分區樓宇經濟空間發展框架（下城區）

國內大城市普遍采取?兩級政府?的管理體制，樓宇經濟發展的主體為各城區政府，因此，本文以杭州市下城區為例，建立分區樓宇經濟空間發展框架，將市區樓宇經濟空間布局規劃落到實處，增強可實施性。

4.1 區塊解析

考慮到一、二、三級功能區范圍較大，在分區發展的層面操作性不強，因此以功能區在區內的主體部分為城區樓宇經濟發展的主要地塊，便于城區政府實施。

4.2 結構拓展

下城區的現狀發展情況較為復雜，南北差異較大：南部的武林商圈是杭州市最繁華的商業地段，而城北的石橋等區域樓宇經濟發展較為低端化，和城區發展差異較大。雖然在市商業中心地段體現了較為明顯的軸線發展的特征（即沿延安路、慶春路、鳳起路、武林路發展），但就全區而言，軸線發展的模式功能輻射范圍較小，難以帶動中心區邊緣之外區域的發展。規劃以組團發展為下城區樓宇經濟發展的基本模式，形成下城區樓宇經濟五大組團：

（1）武林組團：以傳統商貿商務為特征，組團內部體現沿延安路、慶春路、鳳起路、武林路軸線發展的特征。

（2）和平會展組團：以和平會展中心為核心形成的商務會展組團。

（3）體育公園組團：以城北體育公園為核心形成的生態休閑組團。

（4）創新創業組團：以創新創業新天地為核心形成的區級次中心組團。

（5）石橋組團：以商貿物流為特色的組團。4.3 項目建設

下城區現狀樓宇經濟項目建設類型以商務樓宇為主，商業樓宇、科研樓宇也占一定比例。考慮到下城區樓宇經濟以組團發展為主要發展模式，而商業樓宇在組團發展中有帶動人氣、推進先期開發的作用，因此應適當提高商業樓宇的比例。此外，隨著?20個新城，100個綜合體?重大規劃的推進，城市綜合體的建設量也將穩步提升(圖8）。結語

?樓宇經濟?是近年來大城市發展的熱點與主流方向。它首先是一個經濟學的概念，但作為其載體的樓宇的建設與發展又無可爭議地屬于城市規劃的范疇。目前對于?樓宇經濟?國內規劃界仍處于理論研究的階段，缺乏能夠指導實踐的規劃。本文結合杭州市樓宇經濟發展的實際情況，構建了城市樓宇經濟發展的量化論證和空間規劃的體系，并將沿著這一方向不斷研究和探索。