第一篇：022房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收檢查辦法

022房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收檢查辦法

一、檢查內(nèi)容

應(yīng)稅收入、開發(fā)成本、期間費用、銷售成本、其他應(yīng)稅項目及代扣代繳稅金情況。

二、檢查方法

（一）檢查開發(fā)項目及開發(fā)量

結(jié)合實際從下列三個環(huán)節(jié)中選擇突破口進行檢查。

1、從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量。

2、從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對開發(fā)項目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項目及其開發(fā)量。

3、從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收的建筑面積，責令房開企業(yè)提供測繪報告，核實開發(fā)企業(yè)竣工項目的開發(fā)量－－“庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。

（二）檢查銷售量

1、檢查售房發(fā)票（或售房小票），與測繪報告和銷售臺賬相核對，確定銷售量。必要時，進行實地盤點。

2、通過實地入戶查看電表消耗量等勘驗手段，檢查自用、無償轉(zhuǎn)讓、出租商品房（車庫）是否按規(guī)定納稅。

（三）檢查應(yīng)稅收入

1、將開發(fā)項目的開發(fā)產(chǎn)品進行分類，通過同類同一區(qū)位開發(fā)產(chǎn)品的單位售價和該類該區(qū)位已售開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，對“主營業(yè)務(wù)收入（經(jīng)營收入）”金額進行匡算，結(jié)合“預(yù)收賬款（預(yù)收房款）”評價開發(fā)企業(yè)申報計稅營業(yè)額的真實性，從中發(fā)現(xiàn)少記應(yīng)稅收入的跡象。

2、通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬，繳納營業(yè)稅；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。

3、檢查往來賬，看是否將應(yīng)稅收入掛往來，少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

4、檢查開發(fā)成本、期間費用等明細賬的借方紅字或貸方發(fā)生額，看是否將出租存量商品房收入、售房余款。非貨幣化動遷補交樓層差價及超面積房款沖減開發(fā)成本或期間費用而不進收入，少繳營業(yè)稅。

5、對管理費用借方紅字和貸方發(fā)生額進行核實，看是否將收入沖抵費用，少繳營業(yè)稅。

6、檢查售房合同、售房發(fā)票和銷售臺賬中開發(fā)產(chǎn)品的實際售價，對價格明顯偏低又無正當理由、無償轉(zhuǎn)讓商品房的銷售，依照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實施

細則第十五條規(guī)定核定營業(yè)額。

7、通過“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”明細賬的貸方發(fā)生額，檢查有無將以房抵償工程款、借款本息等非貨幣性交易直接沖減庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）的情況，少繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅；檢查自用商品房，看是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅。

8、通過開發(fā)立項，檢查轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在產(chǎn)品，看是否繳納營業(yè)稅、土地增值稅。

（四）檢查開發(fā)成本

1、結(jié)合檢查建安企業(yè)取得的線索，根據(jù)各項施工工程承包合同、工程預(yù)（決）算，對前期工程費、土建工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費及開發(fā)間接費進行審查，核實施工費用的真實性，看是否虛列開發(fā)成本。

2、通過各工程承包企業(yè)的“任務(wù)單”、“施工計劃”等原始生產(chǎn)記錄，確定具體開發(fā)項目。對歸集和分配“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）?明細賬的各項直接費用逐筆進行審核，根據(jù)資金往來及結(jié)算憑證，對各項施工費用進行核對，檢查施工費用的真實性，看是否虛列開發(fā)成本。

3、采用上述檢查方法，檢查建造自用房產(chǎn)、周轉(zhuǎn)用房等資本性支出、臨時設(shè)施支出等，看是否計入當期竣工產(chǎn)品的開發(fā)成本。

4、通過國土資源部門了解批準用地情況，檢查土地出讓金是否真實；通過建設(shè)局動遷辦調(diào)查拆遷補償標準，到建行調(diào)查貨幣動遷費支付情況，檢查動遷成本是否真實。必要時，核對動遷協(xié)議或調(diào)查被動遷對象，檢查動遷成本是否真實。

5、按開發(fā)項目檢查開發(fā)成本的屬期，看是否存在違背責權(quán)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，混淆開發(fā)項目、跨期列支開發(fā)費用，人為調(diào)節(jié)利潤的問題。

6、檢查開發(fā)成本明細，看是否存在與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出。

（五）檢查開發(fā)期間費用

1、通過管理人員工資表，檢查支付工資是否超過計稅工資標準。

2、對支出的大額管理費用，要鑒定發(fā)票真?zhèn)危藢嵃l(fā)票的開具時間、經(jīng)濟內(nèi)容，檢查支出是否真實，是否屬于當年的費用支出。

3、調(diào)查開發(fā)項目的是否完工，檢查是否將未完工期間的借款費用計入財務(wù)費用。

4、審核列支費用與開發(fā)項目的相關(guān)性，檢查是否將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)、或超標準列支的其他各項費用計入期間費用。

（六）檢查銷售成本

1、審核開發(fā)費用與開發(fā)項目的相關(guān)性及發(fā)生時間，檢查是否未按屬期結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，人為調(diào)節(jié)利潤。

2、檢查“銷售成本”明細賬借方發(fā)生額，對現(xiàn)金付款憑證重點審核，看是否在該環(huán)節(jié)直接虛增銷售成本。

（七）檢查其他應(yīng)稅項目

1、檢查開發(fā)企業(yè)所屬非獨立核算的建筑施工單位，為本企業(yè)提供建筑勞務(wù)，在其銷售開發(fā)產(chǎn)品時，看是否按規(guī)定繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。否則，依照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定核定其營業(yè)額，計算繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。

2、檢查提取的減值準備，看是否未進行納稅調(diào)整；檢查折舊費、壞賬準備，看是否超過規(guī)定標準提取；檢查業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、工資及三項費用、上繳總機構(gòu)管理費、傭金、利息、捐贈等項目，看是否超過規(guī)定標準列支。

3、檢查“待攤費用”賬戶，看是否存在不配比攤銷或超額攤銷的問題。

4、檢查“預(yù)提費用”賬戶，看是否存在超標準提取或已預(yù)提又重復(fù)列支費用的問題。

5、在上述檢查的基礎(chǔ)上，結(jié)合建安企業(yè)檢查中提供的線索，按照有關(guān)規(guī)定檢查土地增值稅計算繳納是否正確，看是否存在虛增開發(fā)成本，少繳土地增值稅問題。

6、核對土地使用情況，檢查是否按規(guī)定全額繳納土地使用稅；通過核對實有房產(chǎn)和車輛，檢查房產(chǎn)稅和車船使用稅是否全額繳納；通過核對開發(fā)施工、采購合同，檢查印花稅是否全額繳納。

（八）檢查代扣代繳稅金情況

對從利潤分配、盈余公積、資本公積中以現(xiàn)金或者股權(quán)形式進行股金分紅或送紅股，從應(yīng)付福利費借方列支集體福利性、獎勵性支出，結(jié)合應(yīng)付工資，檢查是否全額代扣代繳個人所得稅。

三、有關(guān)要求

在檢查過程中注意相關(guān)涉稅線索的收集，為加強其他行業(yè)稅收征管提供依據(jù)，為檢查其他行業(yè)提供線索。

（一）通過對照與建筑安裝企業(yè)的往來項目，收集建筑安裝企業(yè)的信息（合同、發(fā)票、預(yù)算或決算數(shù)額、資金的去向、日期），為檢查建筑安裝企業(yè)提供線索。

（二）對取得的建材發(fā)票（單位名稱、序號、品名、規(guī)格、金額、日期）列出清單，為檢查建材企業(yè)提供線索。

（三）對取得的交通運輸發(fā)票（單位名稱、序號、項目、金額、日期）列出清單，作為對交通運輸企業(yè)是否隱瞞收入、開具大頭小尾發(fā)票和假發(fā)票的檢查線索，為檢查交通運輸定額戶是否超定額提供依據(jù)。

（四）對繳納的各項行政收費、罰款情況（單位名稱、工程項目、收費項目、金額、日期）列出清單，作為檢查相關(guān)單位涉稅行為的線索。

（五）將屬于其他市（地）局管轄的建筑安裝企業(yè)信息（合同、收入、稅金等），通過局域網(wǎng)發(fā)至屬地主管稅務(wù)機關(guān)，并電話告知，為其他市（地）局加強稅收征管提供依據(jù)，為行業(yè)稅收檢查提供線索。

（六）需要其他市（地）局協(xié)助檢查的，通過局域網(wǎng)直接發(fā)函給相關(guān)地稽查局。相關(guān)市（地）稽查局將協(xié)查結(jié)果通過局域網(wǎng)及時反饋，需要取證的，將取得的證據(jù)用特快專遞寄至發(fā)函地稽查局；需要外省協(xié)查的通過局域網(wǎng)提請省局稽查局發(fā)函協(xié)查。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題補充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：

1．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時作為存貨管理。

2．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理。并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：

1．出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。

2．出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并開據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。

合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費的，須經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，方可按當年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計營業(yè)收入。并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用：預(yù)計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計營業(yè)收入的千分之五；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之三；預(yù)計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之二；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費，在3～5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。

十四、經(jīng)有關(guān)機關(guān)批準建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費，計入銷售費用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

十七、本補充規(guī)定由財政部負責解釋。

十八、本補充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查[轉(zhuǎn)貼] 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)核算特點

一、概述

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地方稅種多，稅收征管的難度大。在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等主體稅源的控管上還存在較多漏洞。

內(nèi)資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。

外資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅、外資企業(yè)所得稅等。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長（經(jīng)常跨年），涉及政府管理部門較多，經(jīng)營風險高，利潤也大。

我國稅法越來越復(fù)雜，為發(fā)揮稅收職能，國家財稅部門每年都會以文件形式對有關(guān)稅種作出解釋和規(guī)定。這些文件有的是對條例法規(guī)精神的強調(diào)，有的是對條例法規(guī)內(nèi)容的增減，有的甚至是對條例法規(guī)條款的變更。我們?nèi)舨荒苋嫔钊胙芯浚蜔o法對稅收業(yè)務(wù)進行正確的判斷和處理，造成對同一類業(yè)務(wù)問題，作出不同的解釋，甚至作出錯誤的處理，從而影響了稅務(wù)機關(guān)的形象，侵害了納稅人的權(quán)益。發(fā)生類似問題，有稅法立法不夠嚴謹，立法思想對市場經(jīng)營主體、經(jīng)營模式變化的前檐性不夠等因素，但更多的是稅務(wù)人員對稅法缺乏系統(tǒng)掌握，以及對個別行業(yè)會計核算不熟，進而把握不住業(yè)務(wù)實質(zhì)等原因造成的。

作為稅務(wù)稽查人員，如果對稅收政策和會計核算方法進行系統(tǒng)的深入研究，熟練掌握了報表項目、會計科目和會計核算業(yè)務(wù)稅收政策。那么，通過審查企業(yè)的財會資料和其他經(jīng)營資料，就能夠高效率、高質(zhì)量的完成稅收檢查任務(wù)。下面，我們通過對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)會計和稅收政策的梳理、歸納，以及對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點的初步探討，希望能總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的一些規(guī)律和方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)一般過程

一個房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的限制和政策上的風險，在同一時間一般只能開發(fā)一個房地產(chǎn)項目（也有同時開發(fā)兩個以上項目的大型公司），更多的大型公司對現(xiàn)金流量的預(yù)測和把握采取滾動開發(fā)的形式經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

一般來講，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目要經(jīng)過以下過程（見圖表1）。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)會計制度的探索

第一階段：文革后的制度恢復(fù)以及新制度的探索 1980年財政部修訂《國營工業(yè)企業(yè)會計制度》；

1981年1月至10月財政部先后制定發(fā)布了《國營施工企業(yè)會計制度》、《建設(shè)單位會計制度》；

1984年3月國務(wù)院發(fā)布了《國營企業(yè)成本管理條例》； 1985年和1988年財政部對《國營工業(yè)企業(yè)會計制度》進行了兩次重大的修訂；

1985年4月國務(wù)院發(fā)布了《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》；

1985年3月財政部發(fā)布了《中外合資經(jīng)營企業(yè)會計制度》； 1985財政部制定發(fā)布了國營工業(yè)、交通企業(yè)、建設(shè)業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的成本管理條例實施細則，配合國務(wù)院《國營企業(yè)成本管理條例》實施；

1986年12月財政部制定發(fā)布了《成本核算辦法》，對企業(yè)的成本核算的具體方法和程序作了明確的規(guī)定；

1988年5月財政部制定發(fā)布了《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例實施細則》，以配合國務(wù)院《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》的實施。（注：上述制度均已廢止。）第二階段：形成體系

引進西方先進的會計核算辦法，廢棄原采用的蘇聯(lián)模式的會計報表核算體系。用《資產(chǎn)負債表》代替《資金平衡表》，逐步從《財務(wù)狀況變動表》過渡到《現(xiàn)金流量表》，重新設(shè)計了科目名稱和概念，與國際會計準則接軌。

1992年5月財政部發(fā)布了《股份制試點企業(yè)會計制度》（廢）； 1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)財務(wù)通則》；

1993年1月財政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合印發(fā)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》；

1993年7月財政部印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》； 1997年，財政部發(fā)布了我國第一個具體會計準則《企業(yè)會計準則——關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》；

1998年1月財政部在《股份制試點企業(yè)會計制度》的基礎(chǔ)上，制定發(fā)布了《股份有限公司會計制度》；

1999年5月財政部制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定》；

2000年6月國務(wù)院發(fā)布《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》； 2000年12月財政部制定發(fā)布《企業(yè)會計制度》，以保證《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的落實。

2006年2月15日財政部制度發(fā)布1個基本準則和38個具體會計準則，涉及存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、所得稅、員工薪酬、收入、合并會計報表、現(xiàn)金流量表等具體的核算業(yè)務(wù)。實現(xiàn)了會計核算準則體系與國際慣例趨同。并于2007年1月1日起暫在上市公司執(zhí)行。

在 2006-07-27 08:18:12 發(fā)表: 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收政策及分析 第一、營業(yè)稅及附加

[政策一] 《條例》及實施細則

納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅。

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

價外費用包括基金、集資費、手續(xù)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費用。

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的（以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人），主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

（一）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（二）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（三）按公式核定，計稅價格=工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率），成本利潤率由省級稅務(wù)局確定。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。

在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

[政策二] 國稅函發(fā)（1995）156號《營業(yè)稅問題解答之一》 合作建房如何征收營業(yè)稅。

（一）如果是“以物易物”的方式，雙方應(yīng)分別按照銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅，由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，應(yīng)核定征稅。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)的，出地方按租賃業(yè)征收營業(yè)稅；出資方在將不動產(chǎn)交還給出地方時，按銷售不動產(chǎn)征稅，雙方均需核定營業(yè)稅。

（三）雙方成立新公司的：第一、雙方共擔風險的，只對公司征收“銷售不動產(chǎn)” 營業(yè)稅。第二、如果出地方取得固定利潤，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。第三、雙方分配房屋的，出地方?jīng)]有承擔經(jīng)營風險，應(yīng)該按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額需核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售再按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅的預(yù)收賬款包括預(yù)收定金。

“還本”銷售的，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂的“還本”支出。[政策三] 國稅函發(fā)（1995）549號 對拆遷還房部分，按成本價計征營業(yè)稅。

[政策四] 川地稅發(fā)（1997）057號《四川省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法》

納稅人銷售不動產(chǎn)，其計征營業(yè)稅的營業(yè)額不得扣除附屬設(shè)備（如電梯、供暖、供電、供水等設(shè)備）的價值。連同動產(chǎn)一并銷售的，不得扣除其動產(chǎn)的價值。

房地產(chǎn)企業(yè)受國家機關(guān)、企事業(yè)單位委托代建房屋，同時符合下列條件的，可就其實際收取的管理費按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營業(yè)稅。

1、建房單位自行立項、自行征地并提供基建計劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例收取管理費。

2、房地產(chǎn)企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程清結(jié)算，不代墊工程款。房地產(chǎn)企業(yè)按經(jīng)濟合同法有關(guān)規(guī)定收取定金，且定金金額不超過銷售總額5%的，可暫不征收營業(yè)稅；超過5%的部分，以及將定金轉(zhuǎn)為預(yù)收款的，均應(yīng)按全額征收營業(yè)稅。對一方提供土地，另一方投資建設(shè)不動產(chǎn)，不動產(chǎn)建成后，一定時間內(nèi)使用權(quán)歸投資者（即資金提供者）所有，規(guī)定的時間到期后，投資者將使用權(quán)歸還給提供土地使用權(quán)者的行為，應(yīng)視其具體情況分別按所屬稅目征收營業(yè)稅。

1、雙方在合同中如明確不動產(chǎn)建成投入使用之日起，產(chǎn)權(quán)即屬于提供土地使用權(quán)者，僅允許投資者使用若干時間的，其性質(zhì)屬于提供土地使用權(quán)者收取投資者租金，建成不動產(chǎn)租給投資者使用。應(yīng)對提供土地使用權(quán)者依據(jù)投資者建設(shè)不動產(chǎn)的投資額，按“服務(wù)業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定日，（營業(yè)額為投資額）。

2、雙方商定，不動產(chǎn)建成之后產(chǎn)權(quán)暫歸投資者所有，使用一定時間后再還給提供土地使用權(quán)者，則在產(chǎn)權(quán)變更時，應(yīng)對投資者按當期該不動產(chǎn)評估值征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間為產(chǎn)權(quán)變更之日。對提供土地使用權(quán)者應(yīng)看其不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸投資者所有時是否包括土地使用權(quán)，包括土地使用權(quán)的，則應(yīng)在投資者取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時依據(jù)不動產(chǎn)的工程造價按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅；不包括土地使用權(quán)的，則對提供土地使用權(quán)按場地租賃業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅。其納稅義務(wù)發(fā)生時間均為產(chǎn)權(quán)或土地權(quán)屬變更之日。[政策五] 川地稅發(fā)（1999）031號

五、關(guān)于“集資建房”的認定問題：

（一）經(jīng)過縣以上建設(shè)行政主管部門和房改部門批準；

（二）房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的歸屬必須與集資合同（協(xié)議）方案的簽訂人一致；

（三）本單位職工以職工花名冊、工資表及同級人事或勞動部門的審核為準。

十、關(guān)于公房出租征收營業(yè)稅問題：對公房租金收入1999年1月1日起恢復(fù)征收營業(yè)稅。[政策六] 財稅（2000）125號

對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。[政策七] 財稅字（2000）7號

對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分拔給下屬單位，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征營業(yè)稅。本通知自2000年1月1日起執(zhí)行。[政策八] 川地稅函（2001）262號

拆遷還房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價核定計征營業(yè)稅。自2001年9月1日起執(zhí)行。[政策九] 財稅（2002）191號

廢止《營業(yè)稅稅目注釋》第八、九條中部分內(nèi)容。即股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

[政策十] 國稅函（2002）165號

轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。

[政策十一] 川地稅函（2002）226號

納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應(yīng)當并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。

[政策十二] 國稅發(fā)（2004）69號

對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的“住房專項維修基金”不計征營業(yè)稅。

[政策十三] 財稅（2003）16號

（七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；對轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的建設(shè)項目。

（八）土地整理儲備中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。違約賠償金收入應(yīng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所的的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

[政策十四] 財稅（2004）206號

財稅（2003）16號文件自2003年1月1日起執(zhí)行，2003年1月1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。[政策十五] 川地稅函（2004）327號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作本企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，若該資產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實收資本金范圍內(nèi)，可暫不征收營業(yè)稅。（答復(fù)省直分局）[政策十六] 國稅函（1999）144號

售房回購業(yè)務(wù)雙方均按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。售房回租業(yè)務(wù)分別按照各自適用稅目征收營業(yè)稅。第二、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）[政策一] 《條例》及實施細則

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于國有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。[政策二]（86）財稅地字第008號 開征房產(chǎn)稅的建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由省級人民政府批準。征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)、縣城、鎮(zhèn)政府所在地。

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工單位建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。辦理驗收手續(xù)前已使用的，從當月征收房產(chǎn)稅。承租人使用房屋，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。[政策三]（87）財稅地字第003號 關(guān)于“房產(chǎn)”的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。[政策四] 國稅函發(fā)（1993）368號

用房產(chǎn)投資的，收取固定收入不承擔聯(lián)營風險的，視同租賃，按租金收入征收房產(chǎn)稅。融資租賃房產(chǎn)的，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，不按租賃收入征收房產(chǎn)稅。

[政策五] 川地稅函發(fā)（1996）109號

同國稅函發(fā)（1993）368號。融資租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，原則上為承租使用房屋的單位或個人。[政策六] 川地稅函發(fā)（1996）110號

我省外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)稅，依照現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》以及我省對房產(chǎn)稅的補充規(guī)定執(zhí)行。

外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策，依照《四川省鼓勵外商投資條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即生產(chǎn)性企業(yè)10年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅；非生產(chǎn)性企業(yè)3年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅。

[政策七] 國稅函（2002）284號

凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間,應(yīng)確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。[政策八] 國稅函（1997）39號

《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第五條（新建房屋免三年房地產(chǎn)稅，翻修房屋免二年房地產(chǎn)稅）不適用于外商投資企業(yè)。[政策九] 財稅（2000）125號

對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。[政策十] 川地稅函（2000）130號

對大型商品交易市場的房產(chǎn)稅，經(jīng)批準后可按房產(chǎn)余值計算征收問題，按以下規(guī)定辦理：縣以上人民政府批準建設(shè)的商品交易市場、逐級上報省地稅局審批。[政策十一] 國稅發(fā)（2000）44號

對外資企業(yè)，人防工程暫不征收城市房地產(chǎn)稅。

外資企業(yè)出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則。外資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建的臨時鋪面出租經(jīng)營的，房地產(chǎn)管理部門不給確認產(chǎn)權(quán)、“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用臨時鋪面，無論是否入賬、是否確定產(chǎn)權(quán)，均照章征收城市房地產(chǎn)稅。

[政策十二] 川府函（2004）47號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》中與《四川省鼓勵外商投資條例》有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》已于2002年6月25日在《四川日報》公告廢止。

川地稅發(fā)（2004）33號：《四川省鼓勵外商投資條例》廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以《四川日報》向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。

[政策十三] 國稅發(fā)（2003）89號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。[政策十四] 川地稅函（2004）96號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第三、城鎮(zhèn)土地使用稅 [政策一] 《條例》及實施細則

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)人。[政策二]（89）國稅地字第140號

房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴的原則結(jié)合具體情況確定。[政策三] 國稅發(fā)[2003] 89號

購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出售本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。[政策四] 國稅發(fā)[2004] 100號

要嚴格按照減免稅的管理權(quán)限和減免稅審批程序辦理。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的要求和清理整頓工作重點，認真清理、從控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。本通知下發(fā)后各地要全面清理城鎮(zhèn)土地使用稅的減免規(guī)定，屬于越權(quán)減免的要立即糾正并恢復(fù)征稅；除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟使用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，對仍未按規(guī)定恢復(fù)征稅的要立即糾正。[政策五] 川地稅函（2004）96號

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房用地在商品房未售出前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。[政策六]（88）國稅地字第015號

關(guān)于納稅人實際占用的土地面積的確定。以土地使用權(quán)證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。

關(guān)于納稅人的確定。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由帶管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

[政策七]（88）國土【籍】字第189號

各級稅務(wù)部門，對納稅人實際占用土地面積的確定，應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的精神，以省級人民政府組織測量的土地面積為計稅依據(jù)；尚未組織測量的，以政府部門核發(fā)的土地使用證或土地管理部門提供的土地使用權(quán)屬資料所確認的土地面積為計稅依據(jù)；尚未核發(fā)土地使用證書或土地管理部門尚未提供土地權(quán)屬資料的，暫以納稅人（土地使用者）據(jù)實申報的土地面積為計稅依據(jù)。今后隨著土地使用權(quán)申報、登記、發(fā)證和地籍測量工作的進展，再作相應(yīng)調(diào)整。[政策八]（89）國稅地字第140號

納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占總面積的比例計征土地使用稅。

基建項目在建期間占用土地以及商品房開發(fā)用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)批準，可免。[政策九]（88）財稅字第260號

國務(wù)院1988年9月27日發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地。各地制定的土地使用費對外資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7號《四川省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》：

新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。新征用的非耕地，自批準征用的次月起繳納土地使用稅。[政策十一] 川府函（2004）47號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》中與《四川省鼓勵外商投資條例》有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》已于2002年6月25日在《四川日報》公告廢止。[政策十二] 川地稅發(fā)（2004）33號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以《四川日報》向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。第四、印花稅

[政策一] 《條例》及實施細則

印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。

凡多貼印花稅票者，不得申請退稅或者抵用。[政策二]（88）國稅地字第025號 不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同也要貼花。[政策三]（91）國稅發(fā)155號

對辦理借款展期業(yè)務(wù)使用借款展期合同或其他憑證，按信貸制度規(guī)定，僅載明延期還款事項的，可暫不貼花。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同、不貼花。

“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中的財產(chǎn)所有權(quán)的范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

（川地稅函（2004）96號重申：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”）

[政策四]（88）國稅地字第030號 融資租賃合同按“借款合同”計稅貼花。[政策五] 川地稅函（2001）215號

商品房購銷合同適用“印花稅——產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五稅率征收印花稅。

[政策六] 川地稅發(fā)（2004）48號 印發(fā)《四川省印花稅核定征收管理辦法》。

對以下情形，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定其印花稅的計稅依據(jù)（略）。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，依照轉(zhuǎn)移實際金額100%核定；建筑安裝100%；建筑工程勘察設(shè)計80%。第五、契稅 [政策一] 《條例》及實施細則（1997）

契稅的征收范圍：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)；以轉(zhuǎn)讓方式（買入、受贈、交換等）取得國有土地使用權(quán)；房屋的買賣、贈與和交換。承受土地房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人。稅率3～5%，契稅的計稅依據(jù)為“成交價格”，即“取得成本”。

契稅的納稅義務(wù)時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

土地房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同買賣或贈與，計征契稅：

（一）以土地房屋權(quán)屬作價投資入股；

（二）以土地房屋權(quán)屬抵債；

（三）以獲獎方式承受土地房屋權(quán)屬；

（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地房屋權(quán)屬。土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地與房屋交換的，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不等的，由多支付一方繳納契稅。

[政策二] 川財明電（1997）17號

在我省《關(guān)于實施辦法》未出臺之前，全省契稅稅率按4%執(zhí)行。[政策三] 四川省人民政府第109號令《契稅實施辦法》 契稅稅率為4%，可下浮到3%。[政策四] 川財稅（1998）16號

我省契稅的適用稅率按4%執(zhí)行。各地需下浮3%的，必須報省財政廳、省地方稅務(wù)局批準，各地無權(quán)自定稅率。[政策五] 財稅字（1998）96號

契稅的計稅價格：合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍，納稅人應(yīng)該按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

對購買安居房、經(jīng)濟適用房應(yīng)該照章征收契稅。[政策六] 川財稅函（1997）7號

同意成都市契稅的適用稅率為3%，從1999年7月1日起執(zhí)行。

[政策七] 川財稅（2001）22號 同意瀘州市契稅的適用稅率為3%。[政策八] 國稅函（1998）829號

居民趙某與房屋開發(fā)商簽訂“雙包代建”合同，由開發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價與房價之和向開發(fā)商付款的方式取得房屋所有權(quán)，實質(zhì)上是一種以預(yù)付款方式購買商品房的行為，應(yīng)照章征收契稅。[政策九] 財稅字（1999）210號

2000年底前對1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免稅（對房地產(chǎn)公司免營業(yè)稅、對購買者免契稅）優(yōu)惠。

[政策十] 財稅（2001）44號

對財稅（1999）210號免稅政策延長兩年（限于商業(yè)用房、寫字間和商品住房，不包括別墅、度假村等高檔商品房）。[政策十一] 財稅（2000）14號

甲乙單位合作建房，提供資金的乙方獲得了甲方的部分土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。

[政策十二] 財稅（2001）161號 關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策：

公司制改造，是指非公司制企業(yè)按照《公司法》要求改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或經(jīng)批準由有限責任公司變更為股份有限公司。改制成公司不變更原企業(yè)投資主體和投資比例的，不征契稅。獨家發(fā)起募集設(shè)立股份有限公司的，免征契稅。國有集體企業(yè)經(jīng)批準改制成全體職工持股的公司，承受原企業(yè)土地房屋權(quán)屬的，免征契稅。

企業(yè)合并，投資主體不發(fā)生變化的，新設(shè)方或存續(xù)方承受被解散方土地房屋權(quán)屬不征契稅。

企業(yè)分立（存續(xù)分立和新設(shè)分立），對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地房屋權(quán)屬的，不征契稅。破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。[政策十三] 川地稅函（2002）83號

成交價格是指土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括煤氣安裝費、光纖費、廚衛(wèi)裝修、鋁鋼門窗安裝等款項（此處包括的部分可理解為“使房屋能夠正常使用不可分割的配套設(shè)施的價格”）。

高檔住宅是指單位面積造價較高的高級公寓、別墅、度假村等豪華住房。四門臨空、獨門獨院的住宅是別墅。雖相互連接但戶戶頂天立地，獨門進出，下有私家花園及獨立車庫的聯(lián)排（或連體）住宅，也是別墅。[政策十四] 財稅（2003）184號

參閱[政策十二] 財稅（2001）161號文。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，占股超過50%的，新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地房屋權(quán)屬，免征契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地房屋權(quán)屬，免征契稅（注意：此處未強調(diào)“全體職工”）。

國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人注銷，買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購買企業(yè)的土地房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉的，非債權(quán)人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置的，免征契稅。

妥善安置原企業(yè)職工、是指國有、集體企業(yè)買受人或關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬承受人，按照國家有關(guān)規(guī)定對原企業(yè)職工進行合理補償，并與被安置職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同，以及按照《勞動法》落實相關(guān)政策。企業(yè)合并、企業(yè)分立政策同161號文。[政策十五] 川地稅函（1999）412號

經(jīng)請示總局，批復(fù)（綿陽地稅）：居民在自己已取得土地使用權(quán)的土地上修建住房，房屋建成后并未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為。因此，不征收房屋契稅。[政策十六] 財稅（2004）126號

對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照規(guī)定征收契稅。[政策十七] 川地稅函（2004）208號 關(guān)于契稅納稅期限。

在 2006-07-27 08:18:41 發(fā)表: 統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務(wù)發(fā)生之日（即納稅人簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天，或納稅人取得其他具有土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天）起到辦理土地、

第四篇：稅收檢查

中國地質(zhì)大學長城學院稅收檢查結(jié)課論文

摘要：稅收流失已經(jīng)成為我國稅收領(lǐng)域的一項頑癥，減少了國家的財政收入，嚴重干擾了正常的稅收工作和社會經(jīng)濟生活秩序。本文對稅收流失的概念、形式、現(xiàn)狀和產(chǎn)生稅收流失的因素進行了簡單的分析，并提出了治理稅收流失的初步措施。

關(guān)鍵詞：稅收流失；稅收政策；財政收入

前 言

所謂稅收流失，是指各類稅收行為主體，以違反現(xiàn)行稅法或違背現(xiàn)行稅法的立法精神的手段，導(dǎo)致實際征收入庫的稅收收入少于按照稅法規(guī)定的標準計算的應(yīng)征稅收額的各種行為和現(xiàn)象。這里所說的各類稅收行為主體，包括納稅人、扣繳義務(wù)人以及作為征稅人的稅務(wù)部門。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，稅收流失主要表現(xiàn)為以下種種現(xiàn)象和行為：

1.偷稅。2.逃稅。3.漏稅。4.騙稅。5.抗稅。6.欠稅。7.避稅。8.非法的、任意的稅收優(yōu)惠和減免。9.征稅人違規(guī)導(dǎo)致稅收收入減少。

一、我國稅收流失現(xiàn)狀分析

改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷發(fā)展和新的稅收制度的貫徹實施，稅收已廣泛介入社會經(jīng)濟生活的各個領(lǐng)域，發(fā)揮著越來越重要的作用。2004年全國稅收收入25718億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的（GDP）的18.1%，稅收已成為國家財政收入的主要來源，對促進我國現(xiàn)代化建設(shè)，改善綜合國力起著重要作用。但由于我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期，國家法制尚不健全，人們的稅收法制觀念還比較淡薄，誠信納稅的意識還遠沒有得到樹立，各種偷逃稅現(xiàn)象還大量存在，稅收流失的現(xiàn)象依然十分嚴重。2004年，全國稅務(wù)機關(guān)共檢查納稅人124萬余戶，查補總收入為369億元，若按50%的查補率樂觀估計，稅收流失也在300億元以上。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華在接受記者采訪時表示，據(jù)測算，我國地下經(jīng)濟約占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的15%左右，按稅收收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值18%匡算，2004年，我國地下經(jīng)濟的稅收流失約為3696億元。據(jù)國情專家胡鞍鋼的保守估計，目前我國的稅收流失約在3850-4450億之間。從各種渠道的信息來看，目前我國稅收流失情況已十分嚴重。所以，加強對稅收流失的研究，對稅收流失進行有效的治理，最大可能的減少稅收流失，增加稅收收入，是十分必要的。

二、目前我國引起稅收流失的主要原因

我國目前的稅收流失是影響因素共同作用下的混合體，根據(jù)我國的實際情況，我認為 1

我國稅收流失產(chǎn)生的因素主要有以下幾個方多種面：

（一）社會主義初級階段的物質(zhì)利益關(guān)系是引起稅收流失的動因。

我國現(xiàn)階段還處在社會主義初級階段，多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展，國有、集體和個體私營等非公有制企業(yè)都有各自獨立的經(jīng)濟利益。而現(xiàn)階段，國家與企業(yè)和個人的分配關(guān)系，主要是通過稅收的形式來進行的，稅收直接參與社會剩余產(chǎn)品的再分配，這種分配形式的主要特征是無償性。因此，稅款的多征與少征，直接影響到生產(chǎn)經(jīng)營者的收益。使得一些生產(chǎn)經(jīng)營者在處理國家、企業(yè)、個人的物質(zhì)利益關(guān)系時，為了使自身收益最大化，便會采取各種手段偷逃國家稅款，造成稅收流失。

（二）稅收法律體系不健全、不規(guī)范，稅收執(zhí)法力度不夠是稅收流失的政策原因。1994年稅制改革后，我國的稅收制度進一步改進，但是現(xiàn)實生活中，我國稅收法律體系的建設(shè)仍不夠完善，存在許多不足與缺陷，主要表現(xiàn)在：1.法律體系內(nèi)部存在重大缺陷。現(xiàn)行稅法形式體系不完善，沒有一部稅收基本法，也沒有相配套的稅務(wù)違章處罰法、稅務(wù)行政訴訟法等。2.現(xiàn)行稅法立法檔次太低，許多稅種都是依據(jù)國務(wù)院頒布的暫行條例開征，稅收立法呈現(xiàn)立法行政化趨勢，稅法的權(quán)威性和透明度不夠。3.現(xiàn)行稅法存在不合理之處，操作性較差。如增值稅的視同銷售的規(guī)定、關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價的規(guī)定等在實際的稅收征管中操作難度都相當大。同時，稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法獨立性較差，《征管法》雖然有稅收保全和強制執(zhí)行的規(guī)定，但由于需要工商、銀行等相關(guān)部門的配合和支持，這些規(guī)定往往得不到落實，使偷逃稅現(xiàn)象不能得到有效制止，造成稅收流失。

（三）稅收征管體制不完善，稅務(wù)干部隊伍整體素質(zhì)較低，是產(chǎn)生稅收流失的體制因素。

1.稅收征管體制不完善，征管質(zhì)量不高。1997年以來，雖然逐步建立了“以申報納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點稽查”的稅收征管新模式，但從幾年來的運行情況看，取得的成效并不理想。出現(xiàn)了“疏于管理，淡化責任”的問題，主要表現(xiàn)在，稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部崗位職責不清，管理任務(wù)不明，淡化了稅收征管的一些基礎(chǔ)性工作，而重點稽查的作用也沒有得到充分發(fā)揮，影響了稅收征管的質(zhì)量，造成了稅收流失。

2.稅務(wù)干部隊伍整體素質(zhì)亟待提高。當前，知識經(jīng)濟的浪潮撲面而來，擁有現(xiàn)代知識，具備創(chuàng)新能力的人才將成為生產(chǎn)力中最活躍的、決定性的因素。近年來，為適應(yīng)國家發(fā)展的需要，稅務(wù)干部隊伍不斷壯大，但縱觀稅務(wù)干部隊伍的現(xiàn)狀，卻十分令人擔憂。一是專業(yè)型人才不足。二是復(fù)合型人才缺乏。難以適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下日益復(fù)雜的稅收工作需要，造

2成了稅收流失。

3.稅收征管手段仍顯落后，稅收信息化建設(shè)步伐亟待加快。近年來，稅務(wù)系統(tǒng)大力加強了稅收信息化建設(shè)的步伐，但由于資金、技術(shù)、人員、設(shè)備等條件的制約，全國的發(fā)展不協(xié)調(diào)，沒有在全國形成網(wǎng)絡(luò)。同時，由于沒有與工商、銀行、海關(guān)等相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，無法實現(xiàn)信息的交流和共享，使計算機管理的效用沒有得到充分發(fā)揮。

（四）地下經(jīng)濟規(guī)模巨大，是稅收流失的重要因素。

各種數(shù)據(jù)和信息表明，目前我國地下經(jīng)濟已經(jīng)具有相當?shù)囊?guī)模和影響，由于地下經(jīng)濟活動幾乎完全脫離了稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)控和管理，稅收基本處于完全流失的狀態(tài)。

三、稅收流失的治理對策

（一）提高立法層次，加大稅收立法執(zhí)法透明度。

1.制定頒布《稅收基本法》，對稅法的定義、原則、稅務(wù)機關(guān)的組織機構(gòu)和權(quán)力義務(wù)、納稅人的權(quán)利和義務(wù)、稅收立法、稅收執(zhí)法、稅收司法、稅務(wù)爭議、稅務(wù)中介和代理等進行明確的界定，使其真正起到稅收領(lǐng)域的“母法”的作用。

2.提高現(xiàn)有稅法的法律級次，增強稅法的法律效力。（1）對于現(xiàn)行增值稅暫行條例等經(jīng)過修改后較為成熟的就按照法律程序盡快提請國家立法機關(guān)審議通過，使之升格為正式的法律。（2）修訂現(xiàn)行稅法，以達到稅法體系的內(nèi)外統(tǒng)一。

3.強化稅收執(zhí)法，確立“嚴管重罰”的治稅思想。在嚴格遵守《征管法》規(guī)定的處罰幅度的基礎(chǔ)上，適當提高對各類稅收流失行為的處罰力度，并按稅法規(guī)定嚴格加收滯納金，增加偷逃稅者的風險預(yù)期和機會成本，減少稅收流失。

4.強化稅務(wù)機關(guān)的獨立執(zhí)法權(quán)。應(yīng)考慮建立包括稅務(wù)警察和稅務(wù)法庭在內(nèi)的稅收司法保障體系，使稅務(wù)機關(guān)可以進行獨立執(zhí)法，不受其他部門干擾，增強對各種稅收流失行為的威懾和抑制作用。

（二）改革完善現(xiàn)行稅制。

1、改革完善增值稅，充分發(fā)揮增值稅優(yōu)勢。

盡快實施生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的轉(zhuǎn)型，加速技術(shù)進步和設(shè)備更新；擴大增值稅的征稅范圍，將其擴展至建筑安裝業(yè)、郵電通信業(yè)、交通運輸業(yè)等等。

2.完善個人所得稅。

（1）隨著征管環(huán)境的改善和征管手段的現(xiàn)代化，逐步實行分類綜合所得稅制并最終向綜合所得稅制過渡。（2）降低名義稅率，減少稅率檔次，簡化稅制，加強征管。（3）建立

3科學的費用扣除標準。

（三）立足現(xiàn)實，著眼發(fā)展，全方位多層次建立稅收征管新秩序。

首先，要在全社會樹立起依法納稅的遵從意識，強化公民對稅法熟悉程度和依法納稅的自覺性。其次，堅決堵塞會計信息失真的漏洞。國家應(yīng)制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)的會計信息披露，嚴懲虛假錯誤信息的披露者。再次，要加大稅務(wù)人員的教育和培訓(xùn)，使其不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)干部的綜合素質(zhì)，提高征收管理水平。最后，要繼續(xù)完善和推進稅收征管改革，改革落后的征管手段，提高稅收效率。

（四）采取切實有效措施，打擊地下經(jīng)濟。國家應(yīng)盡快建立打擊地下經(jīng)濟活動的有關(guān)制度，增強對走私、造假、盜版等破壞性、危害性較大的地下經(jīng)濟的打擊力度，從制度上不斷壓縮地下經(jīng)濟的生存空間，減少稅收流失。

參考文獻：

[1]金人慶。中國當代稅收要論[M].北京：人民出版社，2002.[2]黃葦町。中國的隱性經(jīng)濟（修訂版）[M].北京：中國商業(yè)出版社，1996.[3]梁朋。稅收流失經(jīng)濟分析[M].北京：中國人民大學出版社，2000

第五篇：房地產(chǎn)稅收論文

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。